我国市场房地产行业特点与规律

美国行业演变规律下的中国房地产行业特点与规律中国房地产行业的三大特点北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential人是时间与空间的延续：时间是生命(损益表)，空间就是房子(资产负债表)社会属性是归属经济属性是基础政治属性是过程生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位房地产是社会物质财富的支柱房地产为政府权力提供合法性房地产为社会成员提供身分与地位的合理性北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产行业的三大特点在美国，房地产行业具有经济支柱、政治稳定和社会公平的三大特点，并且表现的异常突出；作为商品房市场历史比较短的国家，中国房地产行业同样具有三大特点，但并不像美国房地产行业的三大特性表现得那样突出：经济支柱:财富来源；政治稳定:权力合法性；社会公平:财富合理性；中国房地产行业三大特点总结用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题；中国房地产行业现状：政府的规则错位与企业的能力错位；生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位；北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential目录中国房地产行业的三大特点经济支柱:财富来源政治稳定:权力合法性社会公平:财富合理性北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产行业的第一大特点——经济支柱:财富来源美国房地产行业具有经济支柱的特点，突出主要表现为：历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上；居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一；中国房地产行业经济支柱的特点不是很突出，但在以下两个方面仍然表现明显：近10年以来，房地产行业投资、商品住宅市场投资、商品住宅销售占GDP比重持续增长，2002年比重分别达到7.4％、5％、4.7％；房地产行业对整个中国国民经济表现出极强的带动作用；对比美国房地产行业经济支柱的特点看中国房地产行业未来的发展，中国房地产的下一步增长将主要体现在家居消费与家庭消费的增长上；北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential房地产的经济支柱特点--美国房地产行业的表现住房投资５％家居花费７－８％家庭消费１０％住房消费总计２２－２５％历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一住房＋家居１５％北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产经济支柱特点1--房地产投资占GDP比重持续增长亿元资料来源：2003年中国统计年鉴92、93年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自1995年后房地产投资开始萎缩；98年以后中国房地产投资开始复苏，占GDP比重保持持续增长，2002年达到7.4％；北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产经济支柱特点1—住宅投资占GDP比重持续增加亿元资料来源：2003年中国统计年鉴自1999年以来，住宅投资在GDP中的比重持续增长，到2002年，住宅投资占到GDP的4.99％；.....北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产经济支柱特点1—住宅销售额占GDP的比重持续增加亿元资料来源：2003年中国统计年鉴92、93年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随后销售开始下降；98年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占GDP比重开始持续高速增长，2002年达到4.7％；北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产经济支柱特点2---房地产行业对整个国民经济具有极强的带动作用资料来源：CEI2003年中国房地产行业发展报告、元富证券（香港）房地产行业的投入相关带动效应比例（％）100元的住宅消费130－150元其它商品的销售1.3-1.5100元的住宅建设资金相关产业170-220元的需求1.7-2.2吸纳100人就业带动相关行业200人就业2.0增加一个单位的产值GDP增长2.9个单位2.9中国房地产行业对整个国民经济具有极强的带动作用，体现为以下几个方面：北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential从美国的行业发展曲线可以预料,中国房地产下一步增长,将主要体现在家居消费与家庭消费的增长上住房投资５％家居花费７－８％家庭消费１０％住房消费总计２２－２５％住房＋家居１５％北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential家居消费、家庭消费将是中国住宅地产的一个热点北京市住宅增长带动家居消费、家庭消费增长情况2000年2002年增长比率商品住宅销售增长情况409．3亿元716．7亿元增长75.1％；年均增长32.3％；城镇居民人均居住消费增长情况925.5元比98年增长75.2％家庭消费增长情况（主要指建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类、汽车类四大类商品）275.4亿元493.3亿元增长79.1％；年均增长33.8％资料来源：2003-08-19北京日报北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential目录房地产行业的三大特点经济支柱:财富来源政治稳定:权力合法性社会公平:财富合理性北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产行业的第二大特点——社会政治稳定:权力合法性美国房地产行业具有政治稳定的特点，主要表现为两点：住房拥有率和住房的居住状况对国家政治稳定影响甚大（住房是中低收入家庭的主要经济压力源，而大量的政治不稳定现象都与无家可归、居住条件恶劣等有关）

；房地产投资对整个美国就业形势影响很大，是社会政治稳定的基础

；中国房地产行业政治稳定的特点主要体现在以下三个个方面：房地产行业的发展大大影响社会就业问题；急速发展可能导致整个国家经济过热，房地产行业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资，银行信贷增长偏快的一个源头性因素；城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定；透过湖南“嘉禾”事件和121号令，中国房地产发展不仅仅是一个经济问题，更是一个政治问题；.....北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产政治稳定特点1—造就大量的就业机会近几年房地产业就业人数每年均增长4.5％，房地产业是国民经济中吸纳就业人数最多的部门，目前从业人数高达3000万人；按照这个比例计算，每年房地产行业所造就的就业机会（包括行业从业者和带动相关行业的从业人数）高达9000万，接近1个亿人；房地产行业的投入相关带动效应比例（％）100元的住宅消费130－150元其它商品的销售1.3-1.5100元的住宅建设资金相关产业170-220元的需求1.7-2.2吸纳100人就业带动相关行业200人就业2.0增加一个单位的产值GDP增长2.9个单位2.9北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产政治稳定特点2—急速发展可能导致整合国家经济过热房地产业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资的一个源头性因素；2003年1至4月，全国房地产投资在去年29.7%的高增长基础上同比增长了34.6%；雨后春笋般涌现的新开工楼盘，需要大量消耗钢材、水泥，旺盛的市场需求、巨大的利润驱动，加剧了钢铁、水泥等行业的过度扩张。房地产业已经成为银行信贷增长偏快的一个源头性因素；2003年一季度，全国房地产开发投资中银行贷款占30.7%；同时考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，目前银行资金占房地产开发投资的比重在60%以上。资料来源：2004年5月27日南方日报北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential中国房地产政治稳定特点3—城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定各级政府要切实加强组织领导,认真做好城镇房屋拆迁管理工作。由于工作原因造成大量群体性上访的,要追究有关领导和直接责任人的责任；电视、广播、报刊、网络等媒体要从维护社会稳定的大局出发,

坚持正确的舆论导向,防止渲染、炒作拆迁工作中出现的一些失误和问题,激化矛盾；国务院有关部门要按照职责分工,对各地城镇房屋拆迁管理工作予以指导和监督。建设部要会同有关部门派出督查组,对拆迁问题突出、影响社会稳定的地区进行监督检查，督促整改；

——国务院办公厅2003年9月19日

《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential房地产政治性的一个诠释——湖南“嘉禾”事件资料来源：2004年06月05日《北京青年报》1、湖南“嘉禾”事件嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》；在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，2003年12月份以来，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。

2、社会、媒体、政府关注据中央电视台《新闻联播》报道，对嘉禾县房屋拆迁中损害群众合法权益问题，中央高度重视。根据国务院领导的批示，湖南省政府、建设部联合调查组通过深入细致的调查取证工作，基本查明主要违法违规事实。调查表明，这是一起集体滥用行政权力、损害群众利益的违法违规事件。3、这是一种政治的结局撤销周余武中共嘉禾县委委员、常委、书记职务；撤销李世栋中共嘉禾县委委员、常委、副书记职务，并依法撤销其县人民政府县长职务；给予李水福党内严重警告处分，责令其引咎辞去中共嘉禾县委副书记、嘉禾县人民政府常务副县长职务；给予中共嘉禾县委常委、政法委书记周贤勇留党察看一年处分；北京锡恩企业管理顾问公司ZionConsultingConfidential在1931年美国首次住房会议上，美国总统胡佛讲：“没有什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要。”

4、这是一种庶民的胜利这胜利是庶民所取得的。即便是那“气势如虹”的一辈子换一阵子的恫吓标语，也没有挡住上访者反映实情；即便是那“承包”不下来就要停职停薪的“株连”，也没能得偿所愿，甚至有人用离婚的民间智慧嘲讽对方的荒唐；即便可能被拘捕蹲牢房，也有人无所惧怕，所以几十户人家坚守家园……5、这是一种权利与权力的对峙所以，嘉禾强制拆迁事件本质上是权利与权力的对峙，而终以权利获胜。但是这胜利，却又不仅仅只属于庶民。庶民、媒体与上级机关，在这场合作中，精诚相待，诉求相同，于是黑幕得以揭开，正义得到伸张。－－－《南方都市报》2004年6月6日社评.....北京锡束恩企业培管理顾稀问公司Zion损Con若sult订ing检Conf问iden部tial房地产阳政治性况的另一罚个诠释筒：121号文件是键打压房地俊产，还是渔房地产打杰压中央政派府的权力吴基础？1、中国报房地产拉金融现名状我国房地穴产市场60％以上榜的资金对来源于赠信贷资咽金，房窝地产贷侄款余额别占商业抛银行各眠项贷款肌余额的诸比重高滨达17.8％；2、200赖3年6月：121号文件“商业银践行要严格羡防止建筑尺施工企业痕使用银行督贷款垫资斥房地产开瞎发项目”惊；“房地产食开发贷款遮对象应为弃没有拖欠非工程款的萄房地产开肥发企业”；“贷款重曾点支持符抵合中低收干入家庭购盏买能力的袜住宅项目国，对大户匀型、大面太积、高档忍商品房、按别墅等项程目应适当重限制”虏；……---《关于进毫一步加驱强房地放产信贷观业务管遭理的通穴知》（银发[20替03.祖6]1吉21号）北京锡个恩企业泽管理顾围问公司Zion倘Con滩sult扫ing敬Conf灵iden晴tial121与18号令背午后的中盆央政府吗：房地脆产是一拐个政治耻问题？3、民众眼潜中的中国蹲房地产政锹治性81.独5%受访者复认为金浙融机构较利用资续金配置蚕权进行壶腐败交板易在经完济生活门中属于“非常普遍”和“比较常验见”的现象悄；不到20%的人认缓为这种浓情况“很罕见”或根本“没有发现”；（谢平等维学者在02～03年做了关希于“中国迫金融腐败律指数”课纸题对全国29个城市5大类人荡群进行灵了问卷稀调研的丝式结果）4、企业家秘眼中的中改国房地产处政治性当市场寇的预期曾被扭曲甜时，人赏们并不绩会真正岭了解政通策调控形的手段薪和意图杠，只会蒙关心现座有的预画期；政策变吊化不但岩会影响尖投资者沸的投资都预期，没也会影侨响消费始者的消宽费预期质，影响腐地方政嫁府的发弟展预期理。而一饱旦各层筐次的预淋期被破倾坏之后呆，再想反调动这灶种预期胆就格外贯困难了讲；多数企暖业是步捕履维艰痰的刚刚钢渡过了捆难关，奖刚刚开四始进入犁一个发勤展的时雨机。如缩慧果一棍疮子打下逐去，又篇会使他堪们进入生生存的线挣扎之乏中。本浸来这些守企业可阳以借高股速发展印的经济纵环境发乏展和壮甩大；－－任桥志强：《谨慎使法用调控厌手段》20汽04年05月14日

中拔国经营报北京锡恩饺企业管理掏顾问公司Zio豪nC弦ons首ult牙ing券Co津nfi主den蛇tia梁l目眉录房地产行软业的三大前特点经济支悠柱:财富来源政治稳定:权力合法夕性社会公平:财富合理阿性北京锡恩示企业管理增顾问公司Zion腾Con即sult掏ing斥Conf懂iden魄tial中国房奏地产行伪业的第暗三大特奔点——社会公饿平:财富合理同性美国房地郑产行业具走有社会公字平的特点弟，主要表遣现为两点葱：不同种养族群体列的住房打拥有率虎具有明形显差异苏；不同收入秆阶层的住绞房居住条功件具有明怠显差异；中国房求地产行讯业社会公平的特点茧主要体宾现在以其下三个健个方面滨：不同收轿入、职光业、学旁历及城层市阶层狭所拥有附的户均遇房产价奏值表现你出很大盐的差别机；低收入货家庭渐塌渐淡出冷一手商蔑品房市川场；城市高价祝房不仅带裕来了居民言居住的“阶层同周质化”，而且加勺剧了低收竟入阶层的“精神贫困”、“文化鸿让沟”；北京锡恩虏企业管理胖顾问公司Zio嚼nC帜ons执ult池ing雹Co技nfi熊den脱tia用l房地产行饼业体现着净社会的不少公平和阶砍层性户主月收入（元）300以下300—500500—800800—10001000—15001500—20002000—40004000—80008000以上户均房产价值（元）59928658588214292345114071163046207587247018309120城市规模大城市中等规模城市小城市户均房产价值（万元）13.698.957.46在不同谣收入层埋次的家进庭、在温不同规婶模城市旗的家庭罪，他们诉的户均霉房产价驴值显示订出明显姥的差异粥：数据来源震：国家统压计局2002年6月份《中国城见市居民钥家庭财并产调查悠总报告》，国家统特计局城太市调查两总队于200衫2年5-7月在河北汁、天津、灶山东、江芬苏、广东给、四川、惯甘肃、辽佣宁等8个省（直身辖市）采鱼取多相抽越样的方式棵；....娃.北京锡僚恩企业菠管理顾症问公司Zio喊nC旷ons果ult厘ing质Co租nfi标den住tia踪蝶l房地产行芽业体现着粗社会的不薯公平和阶子层性户均房产价值（元/户）不同人群31万私营企业经营者等；20万－30万娱乐服务人员、证券业务人员和股份制企业负责人等；15万－20万教授、社会中介人员、事业单位负责人、三资企业人员、国家机关负责人、银行业务人员、国有企业负责人、演员、IT从业人员和工艺美术人员等；户主学历分布研究生及以上大学本科大学专科中专高中初中小学户均房产价值（万元）22.4315.8713.9410.049.897.887.64在不同职暮业的家庭污、在不同恼学历层次瞧的家庭，秤他们的户某均房产价伸值显示出情明显的差咽异：数据来慢源：国汗家统计稠局2002年6月份《中国城市剑居民家庭险财产调查拆总报告》，国家统衣计局城后市调查私总队于200饭2年5-7月在河飞北、天斧津、山邻东、江丘苏、广蚀东、四冤川、甘衬肃、辽气宁等8个省（直库辖市）采佳取多相抽愉样的方式衡；北京锡趴恩企业损管理顾功问公司Zion莫Con似sult伍ing掩Conf笔iden蓬tial低收入家决庭淡出一喇手商品房飞市场资料来源圣：200些4-0龙6-0摄8南京市房鱼产局，全鼻市的《地产市愤场需求冠研究报妹告（春昏季版）》。主要潜在购房人群（按家庭年总收入水平）占潜在购房人群的比重4万至5.9万元年收入的家庭21.2％3万至3.9万元年收入的家庭18.0％2万至2.9万元年收入的家庭13.9％6万至7.9万元年收入的家庭13.6％1、南京作市潜在崇购房人悉群的构筑成分布2、随着南吨京房价的辰不断飙升椅，较低收躲入的潜在怀购房家庭罢将逐渐淡有出商品房碍需求市场倦，而转向眼经济适用桑房、二手黑房市场，推商品房目套标受众逐棵渐指向较对高收入阶帖层。北京锡恩坊企业管理求顾问公司Zion籍Con娃sult匀ing迁Conf潜iden款tial城市高价脆房不仅带富来了居民促居住的“阶层同储质化”，而且加能剧了低收挥入阶层的“精神贫困”、“文化鸿饲沟”高价房加漆剧“精神谈贫困”、敌“文化鸿温沟”对于房价磁较高、持脸续上涨且怜中心城区短土地有限糖的大城市镰（如上海驾）出现“占富人进城型、穷人下特乡”的逆构向流动潮甲，而这样僵不仅会产功生居住的允“阶层同壁质化”，恐同时还将绳导致多数秀普通大众油对城市文秃化、环境才等公共基捏础设施享冤用机会的昆实际下降疏，从而加盘剧“精神狗贫困”、域“文化鸿电沟”；高价房钩产生的群种种弊申端主要耽影响的舌是低收滚入阶层从而看到掏城市高房嚼价产生的径种种弊端萌，而其影桐响的群体何往往是低素收入阶层缎。过分超买过实际支握付能力的蚊高房价，场将在根本娘上削弱他胞们的发展抖机会；北京锡判恩企业暖管理顾恨问公司Zion覆Con椒sult价ing烫Conf爬iden蓄tial房地产三咳大特点总位结：用历旅史的观点凉看待中国性房地产的榆发展阶段莲和存在的育问题房地产舟三大属闻性的关患系是：经济属恋性是基忆础(支撑)，政治属舒性是过程(稳定)，社会扒属性是昂归属(公平)；房地产持行业的我目标应熔当是:在社会公凑正和公平营的目标下,通过构造忆持续发展暗机制,建立起单企业稳协定的发撒展预期菜与市场密公平的杀竞争体导系；中国房馋地产行四业的未节来是:土地市止场化与火金融市豆场化,房地产走唐向理性、牢责任；中国房地岩产行业的秧现状是:经济属嫂性的层躺面:需求旺疮盛,供给方竞腿争性不够,两大要齿素(土地与资记金)的自由化术程度不够,从而导致贤房地产行钉业没有在志国民经济衬、政治稳礼定与社会招公平方面遮起到顶梁棚柱的作用鼻；宏观层面惯的经济标姓杆调控手垫段延迟效伤应(事后调控加而不是事持前手段)与微观织层面的针能力错艇位(社会能力宽比市场能眯力强)；发展中干的问题泡，需要疑在发展桑中来解死决：未垃来房地帮产的行改业变化怎趋势...旗.雀.北京锡兔恩企业娱管理顾花问公司Zio凶nC喜ons单ult探ing邀Co馋nfi翅den烫tia各l政府的规肾则错位与岔企业的能赴力错位政府提捷供制度企业经讲营要素消费者兔购买住乘宅经济支练柱政治稳定社会公平银行:资金政府:土地经济手参段行政手段北京锡恩裂企业管理鞋顾问公司Zion泡Con投sult帖ing熔Conf货iden匆tial政府的肝规则错挡位与企项业的能滨力错位泛的一个杂解释1、王石关稠于金融政话策的看法政府规则袭错位，进尤行事后调迫控而不是董强调事前谢手段：现在国台家在金鸽融政策崇方面对谱资金加狡以太多绣的限制穿。政府盒不允许梁贷款买领地，给第开发企黄业带来冲了很大振的障碍哗，割断就了大部患分开发达企业的带土地资庆金来源侨；企业能力健错位，强君调社会能奋力而弱化惯市场能力伴：但在市泄场需求浆的实际轰情况下纹，虽然计政策有阔限制，体开发商陕还是会魔变相地茫进入，患政策的茶效果也鸽就大打朗折扣了盗；温州民矛间资本逢大量进突入房地闹产行业持正是有目力说明煎了政府群规则错弱位和企钓业能力艰的错位幕：比如说在5月份之然前，各鼻地开发遭商到温挺州推销碌房子，副就是冲钻着温州形的强大帮资本能弓力，因狡此可以芹看出，钩温州的伶这种民弓间资本撇，成了携房地产值开发资胶金不足扁的一个惩补充，甚也是一贤个风险叫投资；报另一方广面，民奋营资本衰发达的超浙江，小其民营检资本发门展向金铺融资本宏转化有拔一个出骑入口，朽这个出瞧入口就已是房地替产投资琴。一方冈面缺资眠金，另缝一方面截却有资钢金，而芝我们在夏政策方岂面却没泉有加以凉很好的尽引导和侵规范。北京锡恩恶企业管理广顾问公司Zio倚nC挖ons氏ult慢ing稼Co权nfi邻den席tia兔l政府的规诱则错位与掠企业的能上力错位的妙一个解释2、关于低土地一裤级开发捏的市场谊化王石表示虑，应倡导渡土地一级岛开发的市茶场化，他宁认为：政府角色际定位不准像确导致所寺制定规则夺的错位：我们国家浓缺少土地烛资源，在朗农村租用袖土地过程爸中，土地枯资源的盲骡目开发和良利用，造掏成了土地淘贬值的现丙象，结果许直接受损梁伤的是农藏民，城市术化进程以印牺牲农民样的利益为鸭代价。因掀此，城市屈化进程的断土地利用蓬中，地方胶政府应做捡好裁判员横的角色，刚切实保障桌农民的利拳益；要加强追土地的萄合理开毅发，由咳于土地征非常有朴限，因汇此从城志市规划盈来讲，拖需要提疯高土地陈使用率纷，向高户层和小益高层发愉展，这室种住宅魔的质量屡和电梯灰的运用链，也会埋直接刺盟激工业正化水平负，与此幻玉同时，搅不同区荡域城市射也应该忆有不同首的政策匀，不能话一概而命论；北京锡恩嚷企业管理贡顾问公司Zio搏nC坟ons胡ult陵ing粪Co德nfi距den耗tia疗l人是时间尽与空间的迎延续：时造间是生命(损益表)，空间生就是房别子(资产负避债表)社会属性共是归属经济属性洞是基础，政治属性提是过程，生命的本拒质是使人遇不断超越凳自我,房地产的会本质就是伯要使人不旷断超越既岭定的社会胖角色与地欢位房地产巾是社会粮物质财微富的支小柱房地产为维政府权力万提供合法何性房地产顽为社会僻成员提制供身分率与地位啄的合理搬性中国房地劣产行业四屑大属性...竿.虎.北京锡恩暖企业管理组顾问公司Zio按nC殿ons商ult姓ing是Co括nfi竿den印tia音l市场化之工后，中国翅的房地产圆业同样具窃有不同于堤其他行业贴的产品四处大属性消费品稳属性投资品荐属性阶层属性DIY属性北京锡恩姨企业管理撒顾问公司Zio寄nC吹ons狸ult馆ing隙Co天nfi颤den场tia集l目汁录房地产潮行业的误四大属卖性消费品属俊性投资品属高性DIY属性阶层性....华.北京锡并恩企业昆管理顾鸣问公司Zio慢nC俩ons体ult郑ing小Co谢nfi典den界tia倡l住房做为蝇消费品属什性的三大串特点:存量释稻放、租呀售替代帐、多次里置业存量释放国内住停房市场买的热销爷主要是扩多年来迁来压抑鸡以久的“存量需笋求”的释放；租售替毅代新成长迁的年轻曲一族是丝式未来住悔宅的主监要购买宫者,这一阶朝段十分碌类似于伴美国五构十年代刺战后经闷济复苏,人口流畜动加大,这一时期该的住宅的音消费特点途是租房市刘场与出售乡丰市场相互吧替代；多次置趋业收入差距会的拉大会底使得住房杠的换手率酿增加；北京锡娱恩企业谜管理顾徒问公司Zion亏Con猾sult撞ing扣Conf漠iden烘tial消费品眨属性—上海住丙宅市场匙由保障欢型向小拌康型转迷变，引第发巨大嘱的“存量需响求”释放出来1、巨大复的新购营房需求上海住密宅已从差救济型羞、解困起型、福才利型和厉保障型服的阶段枝，跨入储了改善蔽型、投旨资型和恰小康型叼的发展梁阶段；根据经济缺发展、城缘瑞市建设以誉及人民生叼活水平的冤趋势预测竟，2003巾-200摄7年，上海消的住宅需西求约在8500兵-930朵0万平方辅米之间织，今后5年每年轧住宅需轰求约185雅0-2芽000万平方米秧，需求数雾量巨大；资料来源简：200某4年2月4日14:营47新闻晚报2、高速郑增长的趁换房需黄求从换房骡率来看剖：2003年本市二武手房成交皇量已达2306万平方猴米，与竖一手房互成交量讲之比为1：1.0趋3，两者涌基本持亩平；从二手闻房指数辨来看：上海二手桥房指数办讨公室发布潜最新一期弃二手房指磁数报告显往示，今年3月份，夫上海二鲜手房指匪数为1304点，比上朴月上升15点，涨幅率为1.1俗6％———“换房时诊代”的脚步正屿在临近。北京锡恩顷企业管理录顾问公司Zio忌nC她ons茄ult型ing谢Co攻nfi剂den舰tia街l消费品捆属性—租房市叔场与出炕售市场际相互替价代的时渐代即将扒来临第二个高呜峰期出生圈人群的下疲一代开始勾独立而扩钩大住房，菊第三个高肺峰出生的畅年轻人群闻即将进入及把潜在住含房需求转君化为实际槐住房需求贼的阶段；中国新成诸长的年轻牵一族是未敏来住宅的蚁主要购买貌者,这一阶段受十分类似恶于美国五斩十年代战若后经济复丑苏,人口流动奸加大；这播一时期的货住宅的消揭费特点是曲租房市场晴与出售市轻场相互替右代；北京锡畜恩企业糖管理顾酒问公司Zion辅Con轧sult桌ing域Conf食iden悼tial消费品鲜属性—上海、南草京等城市会二次置业医渐成主流超，消费年晚轻化趋势娃明显，其救中白领比坊例最高1、上海黎居民已料经形成暂了明显偷的二次墓置业消墨费趋势200书4“上海之泥春”房狐产展示旅交易会竿统计结糖果表明销，超过50%的普通观道众积极参砌与展会的嫂目的是为申购买第二隙套房作准烟备。南京二次谅及以上置布业者首次适超过首次末置业者所止占比例，需二者比例黑分别为53.况1％和46.核9％；2、上海楼弟市二次置置业潜在人斧群中1次以上怀购房经咱历者和25－40岁的年殿轻人占层很大部妈分已经有1次以上购效房经历的忠占了38%如果考鹅虑购买且公房情凭况，则梦二次置着业比例积将达到60%；二次置滴业的市萄民中，70%以上的坟人在2001年期间购毕置了第一闻套住房，谅经过了两漆年多的时缘瑞间，已经五有相当一蛛部分人具绩备了或者乌即将具备笋购买第二仓套房的能重力，其中仗很大一部卵分潜在消磨费者是25-4蚕0岁之间的危年轻人；资料来源旬：.sh.贸163.斤com200航4-0孤2-2验01益5:0姨0:5肃8...汽.在.北京锡集恩企业骆管理顾协问公司Zion您Con冬sult封ing谨Conf旷iden平tial3、二次置讲业住房面粮积需求集别中在81－100洗㎡，房型需脸求集中在2房；从二次置备业选购的辣面积来看恨，主力面锁积集中在81-1岔00平方米之峡间，达到36%；其次搅是101-使130平方米，党占26％；2房需求占威到二次置梯业总需求拘的43％；除了部分欺别墅需求拔外，复式色住宅的需歌求增加了城，达到了16％，泼作为一骄种公寓庸和别墅昏的结合状型产品头，在二挪次置业贯的客户杀中受到蛇较多推省崇。资料来禁源：.sh煎.16侧3.c裳om2004舅-02-我201懒5:00肌:58二次置梢业选购甩的面积庄分布情惯况二次置膀业选购颂的房型宵分布情递况消费品属王性—上海、材南京等踢城市二熊次置业灯渐成主膀流，消纵费年轻遇化趋势坚明显，层其中白杏领比例耕最高北京锡这恩企业子管理顾过问公司Zion传Con商sult太ing泳Conf详iden警tial资料来冶源：2004年2月4日14:旱45新闻晚借报4、上海二镇次置业人东群中白领吗占绝大多狠数；二次置皮业者中乞，企业拘管理人船员二次脾置业比漆例合计揪达38%，中高级劫专业技术启人员所占阳比例紧随挠其后，分锤别达到10%和9%。值得注撤意的是，麦无论在机附关、企业侧处于公司亮中层的管姿理人员对艳改善自身我生活水准立的要求最馆为迫切。中层干部羽选择二次物置业的比猴例高于高懂层干部和估一般职员迟；私营业凳主、个舅体、自偷营职业借者和自拿由职业盯者选择忧二次置业业的比距例只有8％和7％；消费品杜属性—上海、南南京等城市壤二次置业俭渐成主流伙，消费年胶轻化趋势断明显，其亚中白领比挤例最高北京锡恩稀企业管理遵顾问公司Zion唇Con拖sult逢ing堡Conf关iden节tial目怪录房地产缘瑞行业的牛四大属螺性消费品属凝性投资品属皂性DIY属性阶层性北京锡恩瞒企业管理辫顾问公司Zio社nC请ons逝ult平ing寄Co绍nfi惹den判tia姥l投资品俘属性的卡四个来斩源:城市化、肺土地资源乳的稀缺、浅持续性与谁不可移动乏性、市场汁信息不对啄称城市化晚；土地资源阳的稀缺性孩；产品的假持续性伤和不可劫移动性唯；市场信息蒸的不对称到；住宅投画资品属耗性的决独定因素房地产是灶高收入者稍最青睐的拼投资品纳种；苏州房同地产市殊场的炒所房热—投资性藏购房比兔例在20％以上；温州炒房煤团的投机始行为；住宅投撒资品属坟性的市寇场表现北京锡恩屑企业管理反顾问公司Zio色nC贺ons持ult笑ing珍Co止nfi杠den既tia易l中国城无市化进屈程的加沿快带动暗了巨大与的住宅清市场需手求，无胁疑给住宇宅投资虏带来巨筐大机会自1996年开始长我国城刑市化再大次提速拣并进入丢以每年1.4％左右饺的速度推稳定增召长的时劳期；据预测，杂每年将新倦增城镇人兼口近200疮0万，将广会有近1.8亿平方米极的潜在住霉宅需求；中国城市棕正经历着备大兴土木沫的“建筑时代”，城市基软础设施的催更新、改跳造、扩容然和旧城改佛造，势必干给商品住挺宅产品带生来巨大的夕投资机会忘；...过.劫.北京锡恩笼企业管理序顾问公司Zio塘nC淹ons协ult方ing唉Co弹nfi释den志tia逃l土地资源裳的稀缺性换及住宅产愧品的不可宪移动性决暖定了供给赏的有限性气，从而给植住宅产品例投资带来碰机会土地资源研的稀缺性里由三方面与因素决定咬：土地资轿源开发必本身的蒙有限性桂；目前中磨国土地妨供应渠雾道不畅耽，土地债市场化悬程度很佣低，使赚得现有企土地获测取成本召很高；因拆迁成遵本过高导祥致危改小秘区土地成饮本过高；拆迁成本室过高的主理要原因是终我国的拆顽迁往往不闭是市场行岂为，而是袄政府行为津。北京城主区内1平方米危盟房的拆迁蝴补偿已高宾达10，000元人民币寸；住宅产惑品的持英续性和爬不可移倚动性在时间上资，住宅产炭品做为耐阳用消费品套，具有持易续性；在空间灾上，住袄宅产品闪做为不左动产，袍具有不挺可移动柜性；北京锡抽恩企业锤管理顾斑问公司Zion番Con得sult宿ing名Conf年iden朝tial市场信息咽的不对称纸性目前市场样信息的不荣对称性由仆几方面因甲素影响：消费者方仰面：一般消费愈者大多只懂有房博会倦、道听途兰说、新闻莫媒体等几姨种信息来菜源，信息观来源的渠烘道很有限西，准确性亲也很低；开发商殊方面：由于种鼓种原因尼对于现信在的市污场形势懂往往会卸做出误讯导，市榨场形势律好的时施候奇货弄可居，使市场形籍势不好祖的时候裂极力鼓创吹；新闻媒体仰方面：往往缺乏船对于真实猛情况的深巾入了解，摆一些报道禁并不能完且全反映房拿产市场的焰真实情况犯；政府方面传：缺乏有双效的宏炒观调控段方式来纯对楼市厚信息进肃行管理滥和控制芹，使得味信息透仔明化；北京锡恩裕企业管理驳顾问公司Zion吹Con柱sult丽ing勤Conf抖iden醒tial过去10年中国袄商品住棒宅销售螺总面积碗和平均谨价格逐球年上升资料来洽源：国折家统计臣局四大因素磨造成中国信住宅价格晚的持续稳嗓定上涨，售使住宅产余品投资成烫为可能北京锡恩慕企业管理荒顾问公司Zio棕nC够ons胆ult扛ing蕉Co率nfi深den概tia祸l房地产是岁高收入者盼最青睐的熔投资品灿种资料来良源：京报网-北京现代伶商报200厉4年01月30日1、调查小显示，爱房地产掀是高收姐入者最材青睐的气投资品粉种一项针对滋北京、上张海、广州魄、武汉、爱成都、西安安、沈阳简等7城市1616名高收入曾者的抽样刑调查表明出，在这些缸高收入者鼠的投资意哀愿中，房异地产占21．1％，房地评产是高收村入者最青屈睐的投资鱼品种。03年下半年北京商品房销售金额（亿元）比上半年增长商品房总销售额587112％港澳台个人投资购买9．24586％外籍个人投资购买12．32480％外省市个人投资购买162．85181％2、2003年下半年足高收入人联群在京房界产投资增蓄长惊人北京锡恩却企业管理错顾问公司Zion名Con摸sult映ing剃Conf望iden储tial苏州地服产市场愚的炒房科热——投资性购终房比例在20％以上1、据有课关部门耗调查显遇示：接献近九成色的苏州天房地产愧企业认脉为，苏说州投资评性购房惧的比例砍在20％以上娃，其中饼出租购缸房和转漆卖增值织购房的百比例各冰占一半摇。资料来源盾：苏州日窑报200巨4-3肉-9房源类型（截至2004年2月15日）占到挂牌总数建造年代在2000年及以后的二手住宅54％建筑面积在100平方米以上的待转让的住宅56％挂牌年份在2002―2004年的大户型毛坯房、期房约10％2、对苏副州市区打一家规医模较大毫的房屋扔中介挂演牌房源扩统计汇汽总结果猫显示：....流.北京锡建恩企业吊管理顾爽问公司Zio耻nC仪ons绍ult书ing信Co由nfi硬den表tia枣l温州炒房膀团的投机待性行为——政府开陪始出台叹政策遏泼制200烈4年“五一”节前，温盒州、上海鸣、重庆、够南京、北弄京等城市当的国有银洽行已对投年资性项目网贷款和个赠人贷款调潮高了放贷每门槛，严复格了审批相条件。温州工商幼银行针对粱炒房风潮饱对个人房扯贷利率作艘了上调，颜规定对购躲买第三套芳房贷款利负率在5．04％的基喝础上上蚂浮20％－70％，而且仔，温州所尿有国有银泼行均对第言三套房以虚上的购买鹊者一律不陶予放贷；北京自4月27日起，满已暂停轰对各种隆开发及目个人购贫房贷款这的发放贝。北京黄的四大习国有银毅行则根轨据央行轧的政策县，严格魔了对两景套以上玻购房贷乎款的审泉查，工器行北京羊分行已妈明确要矮求，要怎对购买际两套以到上住房遥的贷款厌申请人忍从严审判查其资芒信状况出以及其钟所购房熟屋的档执次、面休积、用拐途、位奸置等等算，如果昼该套住旧房是用泽以投资刻的，银刃行则不史予贷款招。资料来补源：中光华工商逆时报2004彻-05-鬼13北京锡恩滋企业管理骡顾问公司Zio罢nC怎ons缴ult恨ing营Co倚nfi晓den邮tia腥l目觉录房地产零行业的座四大属安性消费品属抱性投资品庭属性DIY属性阶层性北京锡恩触企业管理平顾问公司Zio仇nC范ons呼ult矛ing简Co办nfi寇den悼tia再l住宅后涛加工属胡性的三刮大特点:半成品证、标准界化、个疗性化半成品个性化标准化住宅后加乱工属性的武决定因素北京锡恩薯企业管理锋顾问公司Zio秃nC叶ons楼ult穴ing捞Co绕nfi耍den鸽tia榴l居民在缺购建房来消费的冰后续消总费更大中国城络镇居民扒人均GDP已经超过1000美元，红人均住灯房建筑线面积达甜到15㎡。中国城客镇居民住押房严重短贵缺问题基擦本解决，锋居民住房遗在追求面半积增加的某同时，也眠更关注居义住质量和乔舒适度；因此住拿房消费贿不仅体援现在购衣房阶段溪，更体凤现在后乎期的使药用和维劳护阶段观，使得梁房地产暴产品的芳后续附膝加价值陶性更高汇；资料来源话：国家统涉计局住宅消密费的巨纱大后续合需求决闭定了住糖宅产品挑的半成钻品性....欠.北京锡僚恩企业碍管理顾采问公司Zion伟Con雀sult物ing顷Conf房诚iden匀tial居民个强性化的捞装修风糟格决定颈了后续腾需求个把性化的体特点一般来说书，装修的答费用与选姓购的住房讯比例价格露在30%左右；假设一犯套住宅样为35万元，其筐装修费用许大约要在10万元上下苍。北京锡荡恩企业嗓管理顾剥问公司Zio愚nC党ons葬ult近ing贤Co间nfi翠den加tia野l居民个圆性化的川家居风死格决定惰了后续火需求个缘瑞性化的倾特点一般来叠说，屋霉主在布泳置住宅薯的家居笼方面的更花费与鞭选购的截住房比症例价格炒在12%左右，假辜设一套住恨宅为35万元，其键家居用品颤的购买费谈用平均约扰为4万元上透下；其分配瞒比例一亦般如下原：总体青的家居茫花费为388勺58元，其中朱：床；耗床垫留；穿沙发床写；耻衣柜冲；梳妆橡台；卖床头柜挠；餐把桌；那沙发；霞茶几胞；电报视柜；嚼鞋柜猫；地布毯；告书架；开写字宪台；百餐椅翁；书布房椅；爆躺椅强；电视；姨音响冰仁箱东芝舍；洗衣孩机荣事恰达；微暑波炉；郑热水器幅贵友；阅空调TCL；空调TCL；DVD；床上用品催；日常矩用品；生窗帘则；边桌愈；折耐叠小饭桌股；植物塞；家居花费2222希5元，约占炸总支出的57.狭2%电器花输费1329机8元，约参占总支莲出的34.睛2%装饰品花巴费3335元，约冻占总支上出的8.6躺%基础数据夹来源：东缺北新闻网200既4-0巧1-0蠢4北京锡睡恩企业尾管理顾涌问公司Zion扯Con伸sult脑ing侮Conf趟iden晋tial住宅后挥续消费焰的DIY性决定蛛了后续本产品必防须达到佛很强的魄标准化尊程度在200顽3年9月的全示国质量办月中，上海建材畅家装市场仙抽查表明躺：产品标节准化意识既正在逐步府加强；经营的死标准化胳、个性典化的大最型家装浪、建材片连锁超谨市已经著开始在偏中国出壮现，从忽使得人砖们家居狗的DIY消费方矿式变得凶越来越冶方便；全球著弦名的经骆营家装办建材的怎跨国连首锁集团淋德国OBI公司已经堤开始全面框进入中国拆，方便人百们自由选使购个性化押的标准化郊的家装建赏材产品；像好美俘家、建暖配龙等