房地产市场信息系统

房地产市场信息系统宋唯崔晓东全国房屋登记审核人员培训考核教程2023/5/91第一章房地产市场信息系统概述第一节房地产市场信息系统概况第二节房地产市场信息系统的架构22.1.1房地产市场信息系统

RealEstateMarketInformationSystem房地产市场信息系统是以计算机信息技术为基础，满足房地产开发、测绘、交易和登记等业务管理需要，并实现以上业务的信息采集、管理、统计和发布的信息系统。

理解要点：一个基础：计算机信息技术四大业务：房地产开发、测绘、交易、登记四大功能：信息采集、管理、统计、发布房地产市场信息系统的定义：第一章房地产市场信息系统概述3传统房地产市场信息管理模式存在的问题：第一章房地产市场信息系统概述市场信息不对称、不透明。业务不规范、不统一。数据分散，交易信息无法及时更新。政府难以全面掌握真是的市场信息，无法准确评估房地产市场形势，影响市场调控政策的准确性。4近年房地产市场管理信息化的主要经验优化流程、提升效率整合资源、提高信息资源利用率强化采集夯实数据基础整合市场信息加强市场监测拓展系统功能丰富市场监管手段依托楼盘表，实现商品房信息动态更新透明市场信息引导投资和消费主要经验第一章房地产市场信息系统概述5住房和城乡建设部《房地产市场信息系统技术规范》：2005年5月开始编制。2007年10月1日实施。

依据两个标准住房和城乡建设部《房地产基础信息数据标准》：

2008年6月开始编制。现已进入报批阶段，即将实施。.建设房地产市场信息系统的依据：第一章房地产市场信息系统概述6《技术规范》的编制过程1部规范:历次修改，正式实施40个城市:成效明显、硕果累累。5年探索：2002年-2007年，积累了丰富的实践经验。1个起点:2002年，全国房地产市场预警预报系统第一章房地产市场信息系统概述7《技术规范》的编写过程北京,第四次工作会议,专家评审上海,第三次工作会议,修改稿讨论上海,第二次工作会议,初稿讨论上海,第一次工作会议,启动编制工作2006年9月2005年12月2005年6月2005年3月北京,送审稿评审2006年11月第一章房地产市场信息系统概述8建设部上海市(主编单位）南京市杭州市成都市长沙市北京市重庆市安徽省广西壮族自治区哈尔滨市长春市山东省山西省沈阳市石家庄市西宁市银川市云南省郑州市北海市宁波市深圳市温州市无锡市厦门市海口市城房指数研究组清华大学房地产研究所估价师协会中国房地产估价师与房地产经纪人学会参加《技术规范》修订、评审的相关单位：第一章房地产市场信息系统概述9《房地产市场信息系统技术规范》是在近年我国各主要城市房地产市场信息系统建设的实践和研究的基础上，编制的第一部房地产信息系统行业技术标准，于2007年10月实施；《房地产市场基础信息数据标准》是根据《规范》涵盖的系统，进行数据仓库的结构分析和归纳的技术文案。《数据标准》是《技术规范》的姊妹篇，源于《技术规范》。《数据标准》的编写过程第一章房地产市场信息系统概述10新增50个城市:正在逐步建设、加快步伐首批40个城市:成效明显、硕果累累指导性框架:《房地产市场信息系统技术规范》更具体的实施模式:《房地产市场基础

信息数据标准》《数据标准》的编写过程第一章房地产市场信息系统概述11上海，开题会议启动编制工作2009年5月19日

2008年6月

征求意见稿2010年2-3月

征求意见修改稿

2010年7月

送审稿和报批稿

2011年3月

《数据标准》的编写过程第一章房地产市场信息系统概述12归口单位：住宅与城乡建设部标准定额研究所指导单位：住宅与城乡建设部房地产市场监管司主编单位：上海市房屋土地资源信息中心参编单位：住房和城乡建设部信息中心 北京市城建研究中心 南京市房产管理局信息中心 杭州市房产信息中心 成都市房地产信息中心 郑州市房地产管理局信息中心参加单位：上海南康科技有限公司上海亿图信息科技有限公司主要编写人员（21人）：宋唯潘兰平黄河杜文周葵骆远骋蔡阳军吴天君胡建改汪一琛刘利锋曹中初瞿晖王斌顾建华刘峰曹彤宇杨光林哲明崔晓东陆绍波指导和参加《数据标准》修订、评审的相关单位：第一章房地产市场信息系统概述13第一章房地产市场信息系统概述有利于增强交易透明度，加强市场监管。2有利于辅助政府科学决策，增强对房地产市场的调控能力。

4有利于房地产市场管理的规范化与标准化。31有利于提高信息服务水平，提升管理部门的服务能级。

33建立和实施房地产市场信息系统的重大意义：14第一章房地产市场信息系统概述第一节房地产市场信息系统概况第二节房地产市场信息系统的架构15房地产市场信息系统的核心内容：房地产市场信息系统7个子系统：1.统计分析与信息发布子系统2.新建商品房网上备案子系统3.存量房网上备案子系统4.从业主体管理子系统5.项目管理子系统6.登记管理子系统7.测绘及成果管理子系统5大类数据：1.基础数据2.从业主体数据3.业务数据4.统计数据5.发布数据第一章房地产市场信息系统概述16物理数据

PhysicalData物理数据是指描述宗地、幢及户的自然特征的数据，包括物理图形数据和物理属性数据。权属数据

PropertyData权属数据是指描述宗地、幢及户的权利特征的数据。为了满足GIS系统的管理要求，需要同时管理图形和属性数据，管理对象主要是宗地、幢和户三大对象。权属数据与物理数据相对应，主要描述房屋、土地的权属登记方面的数据。第一章房地产市场信息系统概述几个重要的术语：17楼盘表

BuildingTable楼盘表是描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据等其它相关数据相关联的数据组织方式。销售表

SalesTable销售表是在楼盘表的基础上，以逻辑幢为单位、用特定颜色标注每户的销售状态的二维图表，是楼盘表在新建商品房网上备案子系统中的一种具体应用形式。楼盘表是一种数据组织方式，一方面实现了地、楼、房之间的物理数据的关联，另一方面实现了地、楼、房物理数据和权属等其它相关数据的关联。销售表的数据源于楼盘表，在楼盘表提供相关物理属性数据以后，通过颜色来区分销售状态，即得到房产项目的销售状态和销售情况。第一章房地产市场信息系统概述几个重要的术语：18子系统与数据的关系：统计分析与信息发布子系统项目管理子系统从业主体管理子系统新建商品房网上备案子系统测绘及成果管理子系统统计数据发布数据基础数据存量房网上备案子系统从业主体数据业务数据登记管理子系统新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统的建立应以测绘及成果管理子系统和登记管理子系统为基础，统计分析与信息发布子系统的建立应以其它六个子系统为基础。第一章房地产市场信息系统概述19统计分析与信息发布新建商品房网上备案存量房网上备案从业主体管理项目管理测绘及成果管理登记管理第三层:决策支持层第二层:业务管理层第一层:基础服务层统计数据发布数据业务数据从业主体数据基础数据房地产市场信息系统的三个层次：第一章房地产市场信息系统概述20通过楼三盘表，三实现房三屋的全三生命周三期管理三。第一章三房地三产市场三信息系三统概述21房地产三市场信息系三统测绘企三业评估机三构公众管理主三体开发企三业经纪机三构涵盖房三地产市三场信息三系统的三所有用三户群体三。……第一章三房地三产市场三信息系三统概述22通过内三网和外三网物理三隔离，三实现系三统的安三全管理三。子系统名称内网外网统计分析与信息发布子系统〇〇新建商品房网上备案子系统〇〇存量房网上备案子系统〇〇从业主体管理子系统〇〇项目管理子系统〇〇登记管理子系统〇╳测绘及成果管理子系统〇╳〇运行╳不运行第一章三房地三产市场三信息系三统概述23第一章三房地三产市场三信息系三统概述小结——本章重三点和难三点：房地产三市场信三息系统三的定义三。房地产三市场信三息系统三包含的三七个子三系统。房地产三市场信三息系统三包含的三五大类三数据。关于房三地产市三场信息三系统的三两个部三颁标准三。术语：三物理数三据、权三属数据三、楼盘三表、销三售表。建设房三地产市三场信息三系统的三意义。24第二章房地产三市场主三体管理三子系统分类、三定义、三功能、三作用25第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统房地产市场主三体管理主三体权属主三体从业主三体房地产三市场主三体的分三类：房地产三管理部三门房屋、三土地的三权利人房地产三企业和三从业人三员26第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统从业主三体是指从事房三地产行三业相关三的房地三产企业三和房地三产从业三人员。从业主三体分为三房地产三企业和三房地产三从业人三员。房地产三企业：三房地产三开发企三业、房三地产经三纪机构三、房地三产评估三机构、三房屋测三绘机构三、物业三服务企三业等。房地产三从业人三员：房三屋销售三人员、三房地产三经纪人三、房地三产估价三师、房三屋测绘三人员、三物业小三区经理三、其他三专业人三员。通过从三业主体三管理子三系统，三可以将三房地产三企业和三从业人三员进行三统一的三信息化三管理，三全面掌三握房地三产行业三的从业三信息。从业主三体的定三义和分三类：27第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统采用统三一身份三认证的三方式：三如“用三户名/密码”三、USB三-KE三Y、CA。提供统三一业务三系统访三问入口三：为各三从业企三业和从三业人员三提供统三一的访三问入口三，避免三多个三系统多三个访问三入口而三带来的三安全隐三患。系统监三控：实时地三监控系三统访问三的情况三。及时和三准确地三获取和三更新从三业主体三信息。通过公三共通信三资源与三从业主三体进行三信息交三流的功三能。从业主三体管理三子系统三的作用三：281房地产三企业管三理基本信三息管理内部人三员管理企业信三息申报诚信行三为管理查询统三计从业主体管理子系统2从业人三员管理人员信三息管理变动管三理资质管三理诚信行三为管理查询统三计第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统从业主三体管理三子系统三的功能三：29变更合并注销资质申三请设立资质变三更房地产企业房地产三企业管三理：第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统30变动撤销诚信记三录上岗培三训/考试注册变更从业人员从业人三员管理三：第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统31系统互三联互通三的要求三：统计分三析与信三息发布子系统从业主三体管理三子系统管理从业主三体数据输出房地产企业数据从业人员数据第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统32案例——上海-主体管三理平台-组织管三理第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统33案例——上海-主体管三理平台-人员管三理第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统34案例——上海-主体管三理平台-用户管三理第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统35小结——本章重三点和难三点：房地产三市场主三体的分三类。从业主三体的定三义和分三类。房地产三企业管三理的功三能。房地产三从业人三员管理三的功能三。第二章三房地三产市场三主体管三理子系三统36第三章项目管三理子系三统业务对三象关系三、预售三许可证三管理、三项目建三设过程三管理37第三章三项目三管理子三系统业务对三象及其三关系：开发企三业、开三发项目三、预售三许可证三、开盘三单元、三房屋、三权限、三销售人三员。382项目建三设过程三管理建设用三地取得三过程管三理拆迁管三理建设进三度申报项目管理子系统第三章三项目三管理子三系统项目管三理子系三统的功三能：1预售许三可管理预售申三请、预三售审批预售许三可证注三销预售许三可证变三更预售许三可证跟三踪39审批注销变更跟踪申请打印预售许可证预售许三可证管三理第五章三新建三商品房三网上备三案子系三统40第三章三项目三管理子三系统实现项三目建设三过程的三管理建设进三度申报相关部三门出具三的报告三、意见三、批文三。对建设三用地的三申请人三和申请三材料进三行严格三的审查三。对审核三的过程三进行有三效的监三督和控三制，拆迁进三度建设用三地取得三过程对原有三建筑的三拆除以三及对原三有建筑三中住户三的妥善三安置。对拆迁三过程中三的拆迁三企业、三拆迁人三、补偿三办法以三及拆迁三的期限三范围进三行有效三的监督三和控制三。及时地三掌握建三设用地三的实际三利用情三况，把三握项目三建设的三具体进三展。对掌握三城市建三设的总三体情况三，调控三房地产三市场提三供必要三的依据三。41小结——本章重三点和难三点：开发项三目、预三售许可三证、开三盘单元三等业务三对象及三其关系三。预售许三可证的三申请、三审批过三程。项目建三设过程三管理的三主要内三容。第三章三项目三管理子三系统42第四章测绘及三成果管三理子系三统测绘管三理、成三果管理43第四章三测绘三及成果三管理子三系统测绘及三成果管三理子系三统的作三用：负责房三地产基三础物理三数据的三采集、三管理和三更新维三护。为各应三用系统三提供基三础数据三服务。“测管三分离”三的原则三：测绘机三构：权三属调查三、内业三和外业三测绘。成果管三理部门三：数据三审核、三入库和三变更。44第四章三测绘三及成果三管理子三系统测绘管三理的功三能模块三：房产测三绘地（产三）籍修三测成果管三理的功三能模块三：测绘机三构管理测绘项三目事务三管理成果数三据管理GIS服务45测绘业三务流程第四章三测绘三及成果三管理子三系统46权籍数据库宗地、房屋地形、楼盘表GIS系统成果管三理员下载成果管三理员上传房地产三测绘CAD环境小型数三据库系三统Win三dow三s应用变更信三息标记客户端第四章三测绘三及成果三管理子三系统成果管三理业务三流程47地图三浏三览-放大图层三管三理第四章三测绘三及成果三管理子三系统GIS技术的三应用48图属查三询及定三位第四章三测绘三及成果三管理子三系统49第四章三测绘三及成果三管理子三系统自动生三成测绘三报告和三附图50第四章三测绘三及成果三管理子三系统小结——本章重三点和难三点：“测管三分离”三的原则三。测绘及三成果管三理子系三统的作三用。测绘管三理的流三程和功三能。成果管三理的流三程和功三能。51第五章新建商三品房网三上备案三子系统合同管三理、销三售表52第五章三新建三商品房三网上备三案子系三统新建商三品房网三上备案三子系统三的作用三：网上公三开发售实时签三约签约信三息发布签约备三案53新建商三品房网三上备案三子系统三依托预售许三可管理三业务或新建商三品房初三始登记三业务建立。关键是三看新建三商品房三是否已三经竣工三验收：未竣工三验收预售许三可管理三业务(签预售三合同)已竣工三验收新建商三品房初三始登记三业务(签销售三合同)第五章三新建三商品房三网上备三案子系三统新建商三品房网三上备案三子系统三采用在线方三式实现新三建商品房三预定、三预售、三销售和三相应的三合同备三案功能三。为什么三必须采三用“在三线方式三”？新建商三品房网三上备案三关键在三于实时地采集三新建商三品房的三销售情况、三及时把三握房地三产市场三的走势三。《技术规三范》中的有三关规定三：54销售表——展现房屋的三状态变三化第五章三新建三商品房三网上备三案子系三统55三个合三同：预定合三同、预三售合同三、销售三合同主管单三位开发企三业买卖双三方母版模板合同第五章三新建三商品房三网上备三案子系三统56签订撤销审核跟踪草签制定合同预售/销售合三同管理第五章三新建三商品房三网上备三案子系三统57销售表的基本要三求限制销售：█可售：█预定：█已售：█已登记：█实际层室号4401402403404330130230330422012022032041101102103104第五章三新建三商品房三网上备三案子系三统58统计分三析与信三息发布子系统登记管三理子系三统新建商三品房网三上备案三子系统系统互三联互通三的要求输出输出房源情况房屋状态成交情况合同状态预售合同销售合同第五章三新建三商品房三网上备三案子系三统59小结——本章重三点和难三点：实时网三上备案三的目的三。三个合三同：预三订合同三、预售三合同、三销售合三同。销售表三的概念三及展现三形式。第五章三新建三商品房三网上备三案子系三统60第六章存量房三网上备三案子系三统经纪机三构备案三、合同三网上备三案、资三金监管61存量房网上备三案委托挂牌签约存量房三网上备三案子系三统的核三心功能三：通过经三纪机构三出售（三出租）三房屋将出售三（出租三）的房三屋按照三一定的三规则在三网上公三示签订买三卖合同三（租赁三合同）第六章三存量三房网上三备案子三系统经纪机三构管理资金监三管62三个核三心功能三的分类三：一种委三托方式三：委托三经纪机三构。两种挂三牌方式三：经纪机三构挂牌受理处三挂牌三种签三约方式三：经纪机三构签约受理处三签约“手拉三手”签三约第六章三存量三房网上三备案子三系统63存量房三网上备三案子系三统采用在线方三式实现存三量房经纪合三同、买三卖合同三和租赁三合同的网上三备案功三能，预三留资金监三管的接口三。在线方三式：强三调实时三性、便三于公众三、经纪三机构、三经纪人三的参与三。三个合三同：经三纪合同三、买卖三合同、三租赁合三同。资金监三管：在三数据上三保留资三金监管三的相关三信息，三如付款三计划。存量房三网上备三案子系三统应实时访问登三记管理三子系统三进行数据三的有效三性校验三。确保数三据交换三的及时三性。实时检三查房屋三的权属三状态。保护备三案系统三中买卖三合同业三务的有三效性。及时获三取交易三过程在三登记系三统中的三结束信三息。《技术规三范》中的有三关规定三：第六章三存量三房网上三备案子三系统641经纪机三构备案备案年检变更注销存量房网上备案子系统2合同网三上备案挂牌委三托合同备三案合同监三督3参考价三格资金监三管买卖合三同租赁合三同存量房三网上备三案子系三统的功三能：第六章三存量三房网上三备案子三系统65经纪机三构分支机三构经纪人经纪机构备案经纪机三构备案三：第六章三存量三房网上三备案子三系统66收件审核入网许三可变更在线/离线申三请(可选)注销经纪机三构分支机三构经纪人经纪机三构备案三：第六章三存量三房网上三备案子三系统67核心是三对合同三(经纪合三同、买三卖合同三、租赁三合同)的管三理。主管单三位经纪机三构买卖双三方母版模板(可选)合同关键是处理好合同三的状态三变化。第六章三存量三房网上三备案子三系统68经纪合同的三状态图第六章三存量三房网上三备案子三系统69挂牌的三状态图第六章三存量三房网上三备案子三系统70买卖合三同的状三态图第六章三存量三房网上三备案子三系统71签定(确认)撤销变更打印草签(样张)归档经纪合三同买卖合三同租赁合三同合同管三理：第六章三存量三房网上三备案子三系统72与其他三子系统三的接口存量房三业务数三据(存量房三网上备三案)统计分三析与信三息发布三数据楼盘表(测绘及三成果管三理)登记管三理子系三统产权转三移登记房屋权三属验证从业主三体管理三子系统从业主三体登录引用从三业主体三信息第六章三存量三房网上三备案子三系统73安全方三面的考三虑合同防伪合同出处的唯一性身份认证使用CA、USB-KEY访问权限按角色严格区分回访机制防止发布非法信息第六章三存量三房网上三备案子三系统74第六章三存量三房网上三备案子三系统75案例——合同的三打印预三览和打三印第六章三存量三房网上三备案子三系统76小结——本章重三点和难三点：核心功三能：委三托、挂三牌、签三约。三个合三同：经三纪合同三、买卖三合同、三租赁合三同。经纪机三构备案三流程。资金监三管。第六章三存量三房网上三备案子三系统77第七章登记管三理子系三统登记流三程、登三记类别三、登记三簿78登记管三理子系三统在楼盘表的基础三上实现三房地产三登记业三务流程三。以楼盘三表为基三础实现三的房地三产登记三业务可三以清晰三地反映三登记房三屋当前的各类三登记情三况，如三是否有三产权登三记，是三否有限三制登记三等等，三并在登记业务三处理时三做出相三应的判三断，决三定是否三可以受三理。基于楼三盘表实三现房地三产登记三业务可三以有效三地实现三信息共三享，为三各类房地产登三记业务三的查询三提供了三一个良三好的载三体。第七章三登记三管理子三系统登记管三理子系三统应提三供与其三它相关三业务系三统的接三口。登记管三理子系三统是基三础。登记管三理子系三统和新三建商品三房网上三备案子三系统、三存量房三网上备三案子系统、三从业主三体管理三子系统三、项目三管理子三系统以三及测绘三及成果三管理子系统三存在各三类业务三访问接三口。登记管三理子系三统的作三用：79登记管三理子系三统对各三业务节三点的操作进行记录。房地产三登记管三理业务三通常包三含受理、三收费、三初审、三复审、三终审、三缮证、发三证、归三档等业务三处理节三点。对三于上述三业务处三理节点三，登记三管理子系三统需要三记录处三理节点三上的各三类相关三操作，三如受理三时记录三收件和计费三操作，三审核时三记录填三写审核三意见的三操作，三发证时三记录发三证人和所发三证件的三操作等三等。同三时，登三记业务三在各个三业务节三点之间三流转，还需要三记录登三记业务三的流转三情况，三如登记三案件的三受理时三间和受三理人、终审的三提交时三间和提三交人等三等。登记管三理子系三统的业三务节点三：第七章三登记三管理子三系统801基本流三程受理审核权证处三理归档登记管理子系统2特殊功三能撤回不予办三理查询第七章三登记三管理子三系统登记管三理子系三统的功三能：81登记管三理基本三流程四个节三点:受理审核权证处三理归档参与角三色:房屋所三有人(权属主三体)、受理三人员、三审核人三员、缮三证人员三、发证三人员、三档案人三员、收三费人员第七章三登记三管理子三系统82撤回和三不予办三理功能——解决终三止登记三业务的三问题撤回：登记业三务的终三止来自于三申请人，如转三移登记三过程中三房屋的三买卖双三方需要三停止交三易，则三可以申三请撤回三。不予办三理：登记业三务的中三止来自房地产三管理部三门，如房三地产管三理部门三在登记三的审核三过程中三发现此三登记业三务不符三合相关三规定，三需要终三止，则三可以通三过不予三办理功三能实现三。第七章三登记三管理子三系统83数据及三其来源三、状态三变化权属数据预售合三同数据销售合三同数据(新建商三品房)买卖合三同数据(存量房)第七章三登记三管理子三系统84权属数三据的状三态变化现势历史临时受理终核通三过(确权)撤回/审核不三通过旧权属第七章三登记三管理子三系统撤销用户撤三销不予登三记85物理数三据登记管三理子系三统系统互三联互通三的要求关联统计分三析与信三息发布三子系统权属数据相关业务数据输出权属数据第七章三登记三管理子三系统86采用基三于楼盘三表的受三理模式第七章三登记三管理子三系统87登记类三别的划三分：大三类和小三类产权登三记他项登三记租赁登三记限制登三记初始登三记转移登三记变更登三记更正登三记换证补证预售商三品房抵三押存量房三抵押在建工三程抵押他项权三利变更他项权三利转移私有住三宅租赁私有非三住宅租三赁公房住三宅转租公房非三住宅转三租……第七章三登记三管理子三系统88登记流三程——三运用“三工作流三技术”三适应业三务变化流程定三义第七章三登记三管理子三系统89登记流三程——三运用“三工作流三技术”三适应业三务变化流程跟三踪第七章三登记三管理子三系统90与其他三子系统三的接口权属数三据(登记管三理子系三统)统计分三析与信三息发布三数据(统计分三析与信三息发布三子系统)楼盘表(测绘及三成果管三理)新建商三品房网三上备案三子系统预售合三同数据销售合三同数据存量房三网上备三案子系三统买卖合三同数据验证权三属数据第七章三登记三管理子三系统91案例第七章三登记三管理子三系统92小结——本章重三点和难三点：登记业三务流程三。权属的三状态变三化。基于楼三盘表的三受理方三式。