房地产专业知识培训讲义

房地产基础知识培训一、地产经营管理知识

具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”，英文为“REAL

ESTATE”。1、房地产一、地产经营管理知识

是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

1）土地开发；

2）房屋建设、维修、管理；

3）土地使用权的有偿划拨、转让；

4）房屋所有权的买卖、租凭；

5）房地产抵押贷款；

6）房地产市场。2、房地产业

从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。一、地产经营管理知识3、建筑业一、地产经营管理知识

含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双重含义。 所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。 所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。

4、土地所有权只有具有双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。一、地产经营管理知识

即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。5、房产房产按用途分类：1）用于居民个人生活居住消费的住宅房产：2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。一、地产经营管理知识

狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的实施。 广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。6、房地产经营一、地产经营管理知识

是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。7、房地产经营管理8、土地产权

包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租凭权。一、地产经营管理知识是指利用他人土地供自已使用的权利。是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。9、地上权10、地役权一、地产经营管理知识

是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或用作担保的权利。是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该土地的租赁权。12、租赁权11、抵押权房地产的不动性或固定性市场供求的不可调剂性房地产投资时间的长期性市场供求变动的不灵活性房地产投资经营的固定性投资经营的不易变现性市场信息的分散性市场的不充分性和变现的困难性房地产开发经营的风险——成因建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证国有土地使用证商品房销售许可证产品质量保证书住宅使用说明书五证二书二、房地产开发相关知识1、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。二、房地产开发相关知识2、土地开发

是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。3、房屋开发

由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。二、房地产开发相关知识房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。4、房地产开发的特点其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能，第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。二、房地产开发相关知识5、工业物业开发是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动。6、商业物业开发是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。二、房地产开发相关知识7、房地产二次开发指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。8、房地产一次开发一次性连土地、房屋开发完成。

房地产疏通全部过程的总和，主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一级市场、二级市场和三级市场。二、房地产开发相关知识9、房地产市场二、房地产开发相关知识10、一级市场11、二级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。13、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。12、三级市场二、房地产开发相关知识二、房三地产开三发相关三知识14、土地三使用权是指土三地使用三权拥有三者对土三地使用三的权限三，包括三开发权三、收益三权、处三置权。三政府以三拍卖、三招标、三协议的三方式，三将国有三土地使三用权在三一定年三限内出三让给土三地使用三者。土三地使用三权期满三后，如三该土地三用途符三合当时三城市规三划要求三的，土三地使用三者可申三请续用三，经批三准并补三清地价三后可以三继续使三用又叫（三宗地图三），是三按一定三比例尺三制作的三用以标三示一宗三地的用三地位置三、界线三和面积三的地形三平面图三。它由三政府土三地管理三部门颁三发给土三地使用三权受让三者，受三让者只三能在红三线范围三内施工三建房15、红线三图16、房地三产所筹三资金用于购三置土地三、支付三制造房三屋及其三设施的三费用。二、房三地产开三发相关三知识二、房三地产开三发相关三知识17、工程三建设建三立指对工三程建设三中的技三术经济三活动进三行监督三和管理三，使这三些活动三符合有三关的法三律、政三策、技三术标准三、规范三及合同三的规定三。18、能源三系统包括供三电、供三热、供三气（煤三气、天三然气、三石油液三化气）三等设施三。二、房三地产开三发相关三知识19、给水三、排水三系统包括取三水工程三、输水三工程、三净水工三程、配三水管网三（上下三水道）三、排水三管网（三下水道三）、污三水处理三、排放三工程。20、道路三及交通三系统包括城三市内部三交通道三路、设三施及城三市对外三交通道三路、设三施两部三分。二、房三地产开三发相关三知识21、邮电三、电讯三系统包括城三乡邮电三、通讯三系统。22、房屋三建筑、三楼宇开三发包括土三地“三通一三平”或“七通一三平”。23、“三通一三平”指供热三、供电三、供水三到位，三场地平三整。24、“七通一三平”指道路三、供热三、供电三、供水三、供煤三气（天三然气）三、给排三水、排三污，场三地平整三。二、房三地产开三发相关三知识二、房三地产开三发相关三知识建筑分三类按用途三划分：三居住、三商业、三旅游、三工业、三农业按层数三划分：三低层1-3层多层4-6层小高层7-1三1层中高层12-三16层高层16层以上三、房三地产面三积相关三知识1、建筑三面积是指房三屋外墙三（柱）三勒脚以三上各层三的外围三水平投三影面积三，包括三阳台、三挑廊、三地下室三、室外三楼梯等三，且具三备有上三盖，结三构牢固三，层高2.2三0m以上的三（含2.2三0m，下同三）的永三久性建三筑。（一）三、房屋三面积的三种类2、使用三面积是指房三屋户内三全部可三供使用三的空间三面积，三按房屋三的内墙三面水平三投影计三算。三、房三地产面三积相关三知识3、套内三建筑面三积是指由三套内房三屋使用三面积、三套内墙三体面积三、套内三阳台建三筑面积三三部分三组成的三面积。4、共有三建筑面三积是指各三产权人三共同占三有或共三同使用三的建筑三面积，三它应按三一定方三式在各三产权人三之间进三行分摊三。（一）三、房屋三面积的三种类三、房三地产面三积相关三知识5、分摊三的共有三建筑面三积指某个三产权人三在共有三建筑面三积中所三分摊的三面积。6、预测三面积根据预三测方式三的不同三，分为三两种：1）按图三纸预测三的面积指在商三品房预三售时按三商品房三建筑设三计图上三尺寸计三算的房三屋面积三。2）按已三完工部三分结合三图纸预三测的面三积指对商三品房已三完工部三分实际三测量后三，结合三商品房三建筑设三计图，三测算出三的房屋三面积。（一）三、房屋三面积的三种类三、房三地产面三积相关三知识7、实测三面积又称竣三工面积三，指房三屋竣工三后由房三产测绘三单位实三际测量三后出具三的房屋三面积实三测数据三。（一）三、房屋三面积的三种类实测面三积有时三与预测三面积不三一致，三原因可三能是允三许的施三工误差三、测量三误差造三成的，三也可能三是工程三变更（三包括设三计变更三）、施三工错误三、施工三放样误三差过大三、房屋三竣工后三原属于三应分摊三的共有三建筑面三积的功三能或服三务范围三改变等三造成的三。三、房三地产面三积相关三知识8、合同三约定面三积简称合三同面积三，指商三品房出三卖人和三买受人三在商品三房预售三合同中三约定的三所买卖三商品房三的面积三。9、产权三登记面三积指由房三产测绘三单位测三算，标三注在房三屋权属三证书上三、记入三房屋权三属档案三的房屋三的建筑三面积。（一）三、房屋三面积的三种类三、房三地产面三积相关三知识1、房屋三面积测三算是水三平投影三面积测三算。2、房屋三面积测三量的精三度必须三达到《中华人三民共和三国国家三标准房三产测量三规范》的规定三的房产三面积的三精度要三求。精三度分三三级。3、房屋三面积测三算必须三独立进三行两次三，其较三差应在三规定的三限差以三内，取三简单算三术平均三数作为三最后结三果。4、量距三应使用三经检定三合格的三卷尺或三其他能三达到相三应精度三的仪器三和工具三。5、边长三以米（m）为单三位，取三至0.0三1m；面积三以平方三米为单三位，取三至0.0三1m2（二）三、房屋三面积测三算的一三般规定三、房三地产面三积相关三知识1、计算三建筑面三积的一三般规定1）计算三建筑面三积的房三屋，应三是永久三性结构三的房屋2）层高三（高度三）应在2.2三0米以上三。层高三指上下三两层楼三面或楼三面与地三面之间三的垂直三距离。3）同一三房屋如三果结构三、层数三不相同三时，应三分别计三算建筑三面积。（三）三、房屋三建筑面三积的测三算三、房三地产面三积相关三知识2、计算三全部建三筑面积三的范围1）单层三房屋，三按一层三计算建三筑面积三，二层三以上（三含二层三，下同三）的房三屋，按三各层建三筑面积三的总和三计算建三筑面积三。2）房屋三内的夹三层、插三层、技三术层及三其楼梯三间、电三梯间等三其高度三在2.2三0m以上部三位计算三建筑面三积。3）穿过三房屋的三通道，三房屋内三的门厅三、大厅三，均按三一层计三算面积三。门厅三、大厅三内的回三廊部分三，层高三在2.2三0m以上的三，按其三水平投三影面积三计算。（三）三、房屋三建筑面三积的测三算4）楼梯三间、电三梯（观三光梯）三井、提三物井、三垃圾道三、管道三井等均三按房屋三自然层三计算面三积。5）房屋三天面上三，属永三久性建三筑，层三高在2.2三0m以上的三楼梯间三、水箱三间、电三梯机房三及斜面三结构屋三顶高度三在2.2三0m以上的三部位，三按其外三围水平三投影面三积计算三。6）挑楼三、全封三闭的阳三台，按三其外围三水平投三影面积三计算。三属永久三性结构三有上盖三的室外三楼梯，三按各层三水平投三影面积三计算。三与房屋三相连的三有柱走三廊，两三房屋间三有上盖三和柱的三走廊，三均按其三柱的外三围水平三投影面三积计算三。房屋三永久性三的封闭三的架空三通廊，三按外围三水平投三影面积三计算。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算7)地下室三、半地三下室及三其相应三出入口三，层高三在2.2三0m以上的三，按其三外墙（三不包括三采光井三、防潮三层及保三护墙）三外围水三平投影三面积计三算。8）有柱三（不含三独立柱三、单排三柱）或三有围护三结构的三门廊、三门斗，三按其柱三或围护三结构的三外围水三平投影三面积计三算。9）玻璃三幕墙等三作为房三屋外墙三的，按三其外围三水平投三影面积三计算。10）属永三久性建三筑有柱三的车棚三、货棚三等，按三柱的外三围水平三投影面三积计算三。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算11）依坡三地建筑三的房屋三，利用三吊脚做三架空层三，有围三护结构三的，按三其高度三在2.2三0m以上部三位的外三围水平三投影面三积计算三。12）有伸三缩缝的三房屋，三如果其三与室内三相通的三，伸缩三缝计算三建筑面三积。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算3、计算三一半建三筑面积三的范围1）与房三屋相连三有上盖三无柱的三走廊、三檐廊，三按其围三护结构三外围水三平投影三面积的三一半计三算。2）独立三柱、单三排柱的三门廊、三车棚、三货棚等三属永久三性建筑三的，按三其上盖三水平投三影面积三的一半三计算。3）未封三闭的阳三台、挑三廊，按三其围护三结构外三围水平三投影面三积的一三半计算三。4）无顶三盖的室三外楼梯三按各层三水平投三影面积三的一半三计算。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算5）有顶三盖不封三闭的永三久性的三架空通三廊，按三外围水三平投影三面积的三一半计三算。4、不计三算建筑三面积的三范围1）层高三在2.2三0m以下（三不含）三的夹层三、插层三、技术三层和层三高在2.2三0m以下的三地下室三和半地三下室。2）突出三房屋墙三面的构三件、配三件、装三饰柱、三装饰性三的玻璃三幕墙、三垛、勒三脚、台三阶、无三柱雨篷三等。3）房屋三之间无三上盖的三架空通三廊。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算4）房屋三的天面三、挑台三、天面三上的花三园、泳三池。5）建筑三物内的三操作平三台、上三料平台三及利用三建筑物三的空间三安置箱三、罐的三平台。6）骑楼三、骑街三楼的底三层用作三道路街三巷通行三的部分三。7）利用三引桥、三高架路三、高架三桥、路三面作为三顶美国三建造的三房屋。8）活动三房屋、三临时房三屋、简三易房屋三。9）独立三烟囱、三亭、塔三、罐、三池、地三下人防三干、支三线。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算10）与房三屋室内三不相通三的房屋三间的伸三缩缝。5、几种三特殊情三况下计三算建筑三面积的三规定1）同一三楼层外三墙，既三有主墙三，又有三玻璃幕三墙的，三以主墙三为准计三算建筑三面积，三墙厚按三主墙体三厚度计三算。各三楼层墙三体厚度三不相同三时，分三层分别三计算。三金属幕三墙及其三他材料三幕墙，三参照玻三璃幕墙三的有关三规定处三理。2）房屋三屋顶为三斜面结三构（坡三屋顶）三的，层三高（高三度）2.2三0m以上的三部位计三算建筑三面积。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算3）全封三闭阳台三、有柱三挑廊、三有顶盖三封闭的三架空通三廊的外三围水平三投影超三过其底三板外沿三的，以三底板水三平投影三计算建三筑面积三。未封闭三的阳台三、无柱三挑廊、三有顶盖三未封闭三的架空三通廊的三外围水三平投影三其底板三外沿的三，以底三板水平三投影的三一半计三算建筑三面积。4）与室三内任意三一边相三通，具三备房屋三的一般三条件，三并能正三常利用三的伸缩三缝、沉三降缝应三计算建三筑面积三。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算5）对倾三斜、弧三状等非三垂直墙三体的房三屋，层三高（高三度）2.2三0m以上的三部位计三算建筑三面积。房屋墙三体向外三倾斜，三超出底三板外沿三的，以三底板水三平投影三计算建三筑面积三。6）楼梯三已计算三建筑面三积的，三其下文三空间不三论是否三利用均三不再计三算建筑三面积。7）临街三楼房、三挑廊下三的底层三作为公三共道路三街巷通三行的，三不论其三是否有三柱，是三否有维三护结构三，均不三计算建三筑面积三。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算8）与室三内不相三通的类三似于阳三台、挑三廊、檐三廊的建三筑，不三教育处三建筑面三积。9）室外三楼梯的三建筑面三积，按三其在各三楼层水三平投影三面积之三和计算三。三、房三地产面三积相关三知识（三）三、房屋三建筑面三积的测三算跃层楼三梯面积三＝楼三梯投影三面积×房屋的三层数1、成套三房屋建三筑面积三的内涵通常指三分户建三筑面积三。分户三建筑面三积指以三一个套三间为单三位的建三筑面积三。2、成套三房屋建三筑面积三的组成建筑面三积=套内建三筑面积+分摊的三共有建三筑面积套内建三筑面积=套内房三屋使用三面积+套内墙三体面积+套内阳三台建筑三面积三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算3、套内三房屋使三用面积三的计算1）套内三使用面三积为套三内卧室三、起居三室、过三厅、过三道、厨三房、卫三生间、三厕所、三贮藏室三、壁柜三等空间三面积的三总和。2）套内三楼梯按三自然层三数的面三积总和三计入使三用面积三。3）不包三括在结三构面积三内的套三内烟囱三、通风三道、管三道井均三计入使三用面积三。4）内墙三面装饰三厚度计三入使用三面积。三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算4、套内三墙体面三积的计三算套内墙三体面积：指套内三使用空三间周围三的围护三或承重三墙体或三其他承三重支撑三体所占三地面积三，其中三各套之三间的分三隔墙和三套与公三共建筑三空间的三分隔墙三以及外三墙（不三包括山三墙）等三共有墙三，均按三水平投三影面积三的一半三计入套三内墙体三面积。套内自三有墙体三按水平三投影面三积全部三计入套三内墙体三面积。三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算5、套内三阳台建三筑面积三的计算均按阳三台外围三与房屋三外墙之三间的水三平投影三投影面三积计算三。其中，三封闭的三阳台按三水平投三影全部三计算建三筑面积三，未封三闭的阳三台按水三平投影三的一半三计算建三筑面积三。三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算6、分摊三的共有三建筑面三积的计三算1）共有三建筑面三积的类型A幢共有三建筑面三积指为整三幢服务三的共有三建筑面三积，如三为整幢三服务的三配电房三、水泵三房等。B功能共三有建筑三面积指专为三某一使三用功能三服务的三共有建三筑面积三，如专三为某一三使用功三能（如三商业）三服务的三电梯、三楼梯间三、大堂三等。C本层共三有建筑三面积指专为三本层服三务的共三有建筑三面积，三如本层三的共有三走廊等三。三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算2）共有三建筑面三积的内三容包括：三公共使三用的电三梯井、三管道井三、楼梯三间、垃三圾道、三变电室三、设备三间、公三共门厅三、过道三、地下三室、值三班警卫三室等，三以及为三整幢服三务的公三共用房三和管理三用房的三建筑面三积，以三水平投三影面积三计算；三套与公三共建筑三之间的三分隔墙三，以及三外墙（三包括山三墙）水三平投影三面积一三半的建三筑面积三。三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算不计入三共有建三筑面积三的内容三有：独立使三用的地三下室、三车棚、三车库；三作为人三防工程三的地下三室、避三难室（三层）；三用作公三共休憩三、绿化三等场所三的架空三层；为三建筑造三型而建三、但无三实用功三能的建三筑面积三。建在幢三内或幢三外与本三幢相连三，为多三幢服务三的设备三、管理三用房，三以及建三在幢外三与本幢三不相连三，为本三幢或多三幢服务三的设备三、管理三用房均三作为不三应分摊三的共有三建筑面三积。三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算3、共有三建筑面三积分摊三的原则产权各三方有合三法产权三分割文三件或协三议的，三按其文三件或协三议规定三进行分三摊。无产权三分割文三件或协三议的，三根据房三屋共的三建筑面三积的不三同使用三功能，三按相关三房屋的三建筑面三积比例三进行分三摊。4、共有三建筑面三积分摊三的计算三公式各套应三分摊的三共有建三筑面积=分摊系三数*各三套内建三筑面积分摊系三数=应分摊三的共有三建筑面三积/各套内三建筑面三积之和三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算5、共有三建筑面三积分摊三的方法1）住宅三楼以幢为三单位，三按各套三内建筑三面积比三例分摊三共有建三筑面积三。2）商住三楼以幢为三单位，三据住宅三和商业三的不同三使用分三为：A住宅专三用（功三能）的三共有建三筑面积B商业专三用（功三能）的三共有建三筑面积C住宅与三商业共三同使用三的（幢三）共有三建筑面三积三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算分摊方三法：住宅专三用的面三积加上三按比例三分摊的三面积，三按住宅三各套内三建筑面三积比例三进行分三摊；商业专三用的面三积加上三按比例三分摊的三面积，三按商业三各层套三内建筑三面积比三例分摊三至商业三各层，三作为商三业各层三共有建三筑面积三的一部三分，加三上商业三相应各三层本身三的共有三建筑面三积，得三出商业三各层总三的共有三建筑面三积，再三按相应三层内各三套内建三筑面积三比例进三行分摊。三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算3）综合三楼多功能三综合楼三共有建三筑面积三按各自三的功能三，参照三上述商三住楼分三摊的方三法进行三分摊。三、房三地产面三积相关三知识（四）三、成套三房屋建三筑面积三的测算1、规划三建设用三地面积指城市三规划主三管部门三确定的三建设用三地位置三和界线三所围合三的用地三之水平三投影面三积，不三包括代三征的面三积。2、居住三小区总三用地是包括三住宅总三用地，三公共建三筑设施三总用地三，道路三、广场三用地、三庭院、三绿化用三地的总三和。3、住宅三总用地指低层三、多层三、高层三住宅用三地面积三的总和三。三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念4、公建三总用地指小区三内部公三共建筑三占地面三积的总三和。三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念5、道路三、广场三用地指小区三内主次三干道、三支道、三人行道三、绿化三带中间三宽度大三于1.5米的步三行道及三停车、三回车广三场和有三铺砌地三面的场三地面积三之和。6、庭院三、绿化三面积指小区三内集中三绿化带三、小公三园、住三宅间集三中种植三花木、三草地、三假山、三花架、三水榭、三水池，三以及公三共活动三场所等三为小区三所有居三住人员三共同使三用的权三的绿化三面积之三总和。7、人均三总占地三面积（三平方米/人）人均总三占地面三积＝建三筑红线三内总用三地/本小区三规划居三住总人三数。8、人均三住宅用三地面积三（平方三米/人）人均住三宅用地三面积＝三小区内三总住宅三用地/本小区三规划居三住总人三数。三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念9、总建三筑面积三（平方三米）指小区三内住宅三、公共三建筑、三人防下三地室面三积总和三。10、人口三毛密度人口毛三密度＝三小区内三总居住三人数/小区内三占地面三积（公三顷）。11、建筑三容积率建筑容三积率＝三小区内三总建筑三之和（三平方米三）/小区总三占地面三积（平三方米）三*100三%。三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念12、居住三建筑密三度居住建三筑密度三＝小区三总居住三建筑基三地面积/小三区总用三地面积三*100三%13、居住三建筑面三积毛密三度居住建三筑面积三毛密度三＝小区三总居住三建筑面三积/小区总三用地面三积*100三%14、居住三建筑面三积净密三度居住建三筑面积三净密度三＝小区三居住总三面积/小区三居三住总用三地。三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念15、住宅三间距系三数二栋住三宅间距三（外墙三皮与外三墙皮）三与前面三（一般三指南面三）住宅三高度的三比值。16、层高指主要三卧室的三下一层三结构顶三面至上三一层结三构顶面三标高之三间的距三离。17、平均三每平方三米造价三（元）平均每三平方米三造价＝三建筑物三总造价/建筑面三积三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念18、使用三面积系三数K1（%）使用面三积系数三＝总使三用面积三（平方三米）/总建筑三面积（三平方米三）*100三%。19、居住三面积系三数K2（%）居住面三积系数三＝总居三住面积三（平方三米）/总建筑三面积（三平方米三）*100三%。20、结构三面积系三数K3(三%)结构面三积系数三＝总结三结构面三积（平三方米）/总建筑三面积（三平方米三）*100三%。三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念21、使用三面积是指建三筑物各三层平面三中直接三为行产三或生活三使用的三净面积三的总和三。22、辅助三面积是指建三筑物中三各层平三面中的三楼梯、三走道所三占净面三积的总三和。23、结构三面积是指建三筑物各三层中外三墙、内三墙、间三壁墙、三垃圾墙三、通风三道、烟三囱（均三包括管三道面积三）等所三占面积三的总和三。三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念24、套内三使用面三积指套内三住户独三自使用三的面积三，一般三包括卧三室、厨三房、卫三生间、三过厅、三起居室三、内走三道、阳三台、壁三柜等净三面积的三总和。25、套外三使用面三积指套外三全部住三宅的公三共使用三面积，三如楼梯三间、电三梯间、三公共走三道、公三共用房三等三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念26、绿地三率绿地率三＝居住三区绿地三面积/居住区三用地总三面积27、容积三率：是指总三建筑面三积与建三设用地三面积之三比值。28、绿化三率绿化率三＝植被三垂直投三影面积/居住区三总面积29、拆建三比拆建比三＝新建三房屋面三积/被拆除三房屋面三积。三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念30、物业三的竣工三验收是指从三物业形三态上说三，建筑三商完成三了一项三最终产三品，开三发商也三完成了三物业开三发任务三，这时三他们之三间所发三生的一三个法定三手续。31、入伙业主领三取钥匙三，接房三入住。32、业主三公约一份由三业主承三诺并对三全部业三主有约三束力的三有关物三业使用三、维修三、保养三方面的三权利及三义务的三行为准三则。（五）三、其他三相关概三念三、房三地产面三积相关三知识33、物业三管理泛指一三切有关三房地产三开发、三经营、三商品房三销售、三租赁及三售后服三务。34、道路三红线是指城三市道路三含居住三区级道三路用地三的规划三控制线三。35、玄关就是登三堂入室三第一步三所在的三位置，三它是一三个缓冲三过渡的三地段。三、房三地产面三积相关三知识（五）三、其他三相关概三念36、期房是指开三发商从三取得商三品房预三售许可三证开始三至取得三房地产三权证大三产证止三，在这三一期间三的商品三房称为三期房。37、现房是指开三发商已三办妥房三地产权三证（大三产证）三的商品三房，消三费者在三这一阶三段购买三商品房三时应签三出售合三同。38、毛坯三房是指没三有装修三的房屋三。（五）三、其他三相关概三念三、房三地产面三积相关三知识四、房三地产登三记相关三问题1、预售三商品房三的条件房地产三开发预三售房地三产应当三符合下三列条件三：土地使三用权已三经登记三，取得三房地产三权利证三书；取得《建筑许三可证》和《开工许三可证》；除付清三地价款三外，投三入开发三建筑的三资金已三达工程三预算投三资总额三的25%，并经三注册会三计师验三资；房地产三开发商三和金融三机构以三已签订三预售监三管协议三；土地使三用权未三抵押或三者已解三除抵押三关系。符合上三列条件三的，经三主管机三关核准三后，发三给《房地产三预算许三可证》。核定为三外销的三商品住三宅，还三应发给《商品住三宅外销三许可证》。（一）三、综合三类2、住房三公积金三制度是结合三我国城三镇住房三制度改三革的实三际情况三而实行三的一种三房改政三策，是三指有关三住房公三积金的三归集、三管理、三使用、三偿还等三环节有三机构成三的整个三行运行三机制和三管理制三度。3、房地三产登记三的程序房地产三登记按三下列程三序办理三：1、提出三申请2、受理三申请3、审查三申请文三件4、权属三调查5、依法三公告6、确认三房地产三权利7、将核三准登记三事项记三载在房三地产登三记册上8、计收三规费并三颁发房三地产权三利证书9、立卷三归档四、房三地产登三记相关三问题（一）三、综合三类4、房地三产登记三的种类房地产三登记的三种类分三为初始三登记、三转移登三记、变三更登记三、其他三登记。5、怎样三申请房三地产权三登记申请房三地产权三登记，三应当按三照《各省市三房地产三登记条三例》规定的三时间向三登记机三关提交三申请书三及有关三文件，三经审查三，申请三人的申三请符合三规定的三，登记三机关应三于规定三时间内三核准登三记，并三发给房三地产权三利证书三。四、房三地产登三记相关三问题（一）三、综合三类6、地产三登记的三权利人三名称是三如何确三定的？企业法三人，为三该企业三法人的三法定名三称；国家机三关、事三业单位三，为该三机关、三单位的三法定名三称或政三府确认三的名称三；非法人三组织，三为该组三织依法三登记的三名称或三政府批三准的名三称；个人，三为合法三身份证三明上的三姓名；共有人三，为各三权利人三的名称三或姓名。四、房三地产登三记相关三问题（一）三、综合三类7、房地三产登记三是以什三么为单三位进行三登记的三？房地产三登记是三以一宗三土地为三单位进三行登记三的。所三谓一宗三土地，三是指以三权属界三线组成三的封闭三地块。三一宗土三地存在三两个或三两个以三上权利三人的，三各权利三人分别三对该宗三土地上三的建筑三物、附三着物的三所有权三和拥有三的土地三使用权三份额申三请登记三。四、房三地产登三记相关三问题（一）三、综合三类8、哪些三房地产三登记需三由有关三当事人三共同申三请？房地产三买卖、三抵押、三分割、三赠与等三房地产三登记由三有关当三事人共三同申请三。1)土地使三用权或三建筑物三、附着三物所有三权的初三始登记三；2)因继承三或遗赠三取得房三地产的三转移登三记；3)因人民三法院已三经发生三法律效三力的判三决、裁三定和调三解而取三得房地三产权利三的有关三登记。4)变更登三记；5)因土地三使用年三限届满三的注销三登记；6)因房地三产权利三证书丢三失、破三损而重三新申领三、换领三房地产三权利证三书等其三他登记三。四、房三地产登三记相关三问题9、哪些三房地产三登记可三由当事三人单独三申请？10、法律三规定共三同申请三的，一三方当事三人不配三合，三应承三担什么三法律责三任？四、房三地产登三记相关三问题（一）三、综合三类根据《房地产三登记条三例》的规定三，应由三当事人三共同申三请登记三的，一三方申请三，另一三方不申三请或虽三申请但三不提供三登记文三件的一三方限期三办理登三记手续三。限期三内仍不三办理的三，可处三以一千三元以上三五千元三以下罚三款。登三记机关三经审查三认为符三合登记三条件的三，可为三其登记三。按照有三关规定三，房地三产合同三当事人三一方为三境外人三士或机三构的，三须办理三合同公三证手续三。四、房三地产登三记相关三问题（一）三、综合三类11、申请三房地产三登记，三申请人三可否委三托他人三代理？由代理三人办理三申请登三记的，三应向登三记机关三提交申三请人的三委托书三。境外三申请人三的委托三书应按三规定经三过公证三或认证三。12、哪些三房地产三合同须三办理公三证手续三？按《各省房三地产条三例》规定，三一般情三况下，三申请房三地产登三记，权三利人应三按下列三规定交三纳登记三费：1)初始登三记的，三按登记三价值千三分之一三交纳。三但登记三价值超三过三千三万元的三超过部三分按万三分之五三交纳；2)转移登三记的，三按登记三价值的三千分之三一交纳三。但登三记价值三超过一三千万元三的，超三过部分三按万分三之五交三纳。3)抵押登三记的，三按抵押三价值万三分之一三交纳。三但每项三最低不三低于一三百元。4)变更登三记及其三他登记三的，每三项交纳三二十元三。四、房三地产登三记相关三问题（一）三、综合三类13、房地三产登记三费是如三何收取三的？因为实三行房地三产一体三化管理三，所以三我们通三常所指三的地籍三、产籍三、房地三产籍是三同一概三念。它三是指土三地的自三然状况三、社会三经济状三况和法三律调查三与登记三，包括三土地产三权的登三记和土三地分类三面积等三内容。三具体来三讲，是三对在房三地产调三查登记三过程中三产生的三各种图三案、证三件等登三记资料三，经过三整理、三加工、三分类而三形成的三图、档三、卡、三册等资三料的总三称。（一）三、综合三类四、房三地产登三记相关三问题14、什么三是地籍三？什么三是产籍三？1)个人购三买并居三住超过三一年的三普通住三宅，销三售时免三征营业三税，不三是一年三的，销三售时按三售价减三去原购三价的差三额计征三；2)个人拥三有的普三通住宅三，转让三时暂免三征土地三增值费三；普通三住宅是三指按一三般民用三住宅标三准造的三居住用三住宅，三高级公三寓、别三墅、度三假村等三不属于三普通住三宅的范三畴；3)积压空三置的商三品房在三销售时三应缴契三税在200三0年底前三予以免三税优惠三。其条三件为：三商品住三宅于199三8年6月30日之前三竣工，三竣工日三期以建三设局所三发的＜三＜竣工三验收证三＞＞为三准；商三品住宅三于199三9年8月1日之后三售出。四、房三地产登三记相关三问题（一）三、综合三类15、关于三调整房三地产市三场若干三税收政三策的通三知三有哪些三优惠政三策？1、房地三产权初三始登记指对未三经登记三机关确三认其房三地产权三利，领三取房地三产权利三证书的三土地使三用权及三建筑物三、附着三物的所三有权进三行的登三记。四、房三地产登三记相关三问题（二）三、初始三登记类2、具备三什么条三件可以三申请初三始登记(深圳之三规定)1)凡与各三省市规三划国土三局或属三下分局三签订了三土地使三用权出三让合同三书，并三付清了三地价款三后三十三日内；2）自取三得建筑三物、附三着物竣三工证明三之日起三六十日三内；3、申请三土地使三用权初三始登记三应提交三什么文三件？1)三《房地产三初始登三记申请三书》；2)身份证三明，包三括：个人身三份证，三或企业三法人营三业执照三和法定三代表人三证明，三或国家三机关负三责人证三明，或三市政府三批准设三立组织三的文件三和该组三织负责三人证明三。境外企三业、组三织提供三的身份三证明应三按规定三经过公三证或认三证。四、房三地产登三记相关三问题（二）三、初始三登记类3)土地权三属证明三，包括三：以出让三方式取三得土地三使用权三的应提三交：土地使三用合同三书，根三据土地三使用合三同书规三定由权三利人自三行证地三的，应三同时提三交征地三补偿协三议书；三付清地三价款证三明。以行政三划拔方三式取得三土地使三用权的三应提交三：市政府三批准用三地文件三；用地三红线图三；征地三补偿协三议书；三以其他三合法形三式取得三土地使三用权的三，应提三交有关三证明文三件。登记机三关认可三的测量三机构出三具的实三地测绘三结果报三告书。（二）三、初始三登记类四、房三地产登三记相关三问题4、申请三房地产三权初始三登记应三提交什三么文件三？1)地使用三权属证三明；2)建筑许三可证；3)施工许三可证；4)建筑物三竣工验三收证；5)经市政三府指定三的机构三审定的三竣工结三算书；6)建筑设三计总平三面图、三建筑物三竣工图三（包括三单体建三筑平面三、立面三、剖面三图等）三；7)登记机三关认可三的测量三机构出三具的实三地测绘三结果报三告书。四、房三地产登三记相关三问题（二）三、初始三登记类5、哪些三房地产三登记需三要公告三？公告三期是多三长？申请房三地产初三始登记三及申请三补发《房地产三证》需要进三行公告三，公告三期分别三为30日及6个月。6、土地三的使用三年限是三如何确三定的？凡与省三市规划三国土局三签订《土地使三用权出三让合同三书》的用地三，其土三地使用三年限按三国家规三定执行三。即：三居住用三地70年；工三业用地50年；教三育、科三技、文三化、卫三生、体三育用地50年；商三业、旅三游、娱三乐用地40年；综三合用地三或者其三他用地50年。四、房三地产登三记相关三问题（二）三、初始三登记类7、什么三是宗地三？宗地是三地籍的三最小单三元，是三指以权三属界线三组成的三封闭地三块。宗地号三代表什三么意思三？如深圳三市的土三地，以三宗地为三基本单三位统一三编号，三又称地三号，其三胛层含三义，称三为：区三、带、三片、宗三，从大三范围逐三级体现三其所在三的地理三位置。三如：B10三7＊24这个地三号表示三福田区三第1带07片第24宗地。四、房三地产登三记相关三问题（二）三、初始三登记类8、什么三叫宗地三图？什三么叫证三书附图三？宗地图三是土地三使用合三同书附三图及房三地产登三记卡附三图。它三反映一三宗地的三基本情三况。包三括：宗三地权属三界线、三界址点三位置、三宗地内三建筑物三位置与三性质、三与相邻三宗地的三关系等三。证书附三图即房三地产后三地图，三是房地三产证的三重要组三成部分三，主要三反映权三利人拥三有的房三地产情三况及房三地产所三在宗地三情况。四、房三地产登三记相关三问题（二）三、初始三登记类9、向开三发商购三买一手三商品房三申请登三记时，三购房者三需交的三税费有三哪些？印花税三：数额三为交易三价的万三分之五三，每证三另贴花三五元。登记费三：数额三为交易三价的千三分之一三。四、房三地产登三记相关三问题（二）三、初始三登记类10、房地三产权初三始登记三流程图四、房三地产登三记相关三问题（二）三、初始三登记类受理申请（1日）权属调查（48日）公告（30日）登记（5日）缮证（6日）发证立卷归档（15日）1、管理所或测绘中队实地测绘并制图计算用地面积，做分栋汇总表和分户汇总表30日2、初审6日3、复审6日4、核准6日1、房地三产转让房地产三转让,是指合三法拥有三土地使三用权及三土地上三建筑物三、附着三物所有三权的自三然人、三法人和三其他组三织，通三过买卖三、交换三、赠与三将房地三产转移三给他人三的法律三行为。2、需要三办理房三地产转三移登记三的情况经初始三登记的三房地产三，有下三列情形三之一的三，当事三人应自三合同或三其他法三律文件三生效之三日起30天内申三请办理三转移登三记：买卖；三继承；三赠与；三共有房三地产的三分割；三交换；三人民法三院判决三、裁定三的强制三性转移三；依照三法律、三法规规三定作出三的其他三强制性三转移。（三）三、转移三登记类四、房三地产登三记相关三问题3、房地三产买卖三合同应三当具备三的条款当事人三的姓名三或者名三称、地三址；房地产三权利证三书编号三；房地产三坐落的三位置、三面积、三四周界三线；土地宗三地号、三土地使三用权的三性质和三年限；房地产三的用途;买卖价三款支付三方式和三日期;房地产三交付合三用的日三期;公用部三分的权三益分享三及共有三人的权三利义务;违约责三任;合同纠三纷的解三决办法;合同生三效的条三件及时三间;双方认三为必要三的其他三事项.四、房三地产登三记相关三问题（三）三、转移三登记类4、楼花三是否可三以转让?原规定三预购的三楼花当三预购方三付足购三房价款三总额25%以上时,可凭登三记机关三备案的三买卖合三同再转三让,并在合三同背上三载明再三转让的三价格等三情况。目前禁三止投机三炒房，三已不允三许销售三楼花，三便无谈三转让。四、房三地产登三记相关三问题（三）三、转移三登记类5、什么三样的房三地产不三予转让?根据城三市规划,市政府三决定收三回土地三使用权三的;司法机三关,行政机三关依法三裁定,决定查三封的或三者以下三其他形三式限制三房地产三权利的三；共有房三地产,未经其三他共有三人书面三同意的三设定抵三押权的三房地产,未经抵三押权人三同意的;权属有三争议的;法律,法规或三市政府三规定禁三止转让三的其他三情况。四、房三地产登三记相关三问题（三）三、转移三登记类6、办理三房地产三二级市三场转移三需提交三的文件1)《房地产三转移登三记申请三书》;2)《房地产三证》或其它三权利证三书;3)买卖合三同书;4)行政划三拨或减三免地价三款的土三地,需提交三市局或三分局同三意转让三的批准三文件及三补足地三价款的三证5）市、三区房改三办的批三复及分三户汇总三表；6）身份三证明；7）非法三人单位三的，需三提供其三产权部三门同意三转让的三证明。四、房三地产登三记相关三问题（三）三、转移三登记类7、房地三产转让三时，其三他公用三设施是三否一起三转让？房地产三转让时三，转让三人对同三宗土地三上的道三路绿地三、休憩三地、空三地、电三梯、楼三梯、连三廊、走三廊、天三台或者三其他公三用设施三所拥有三的权益三同时转三移。房地产三首次转三让合同三对停车三场、广三告权益三没有特三别约定三的，停三车场、三广告权三益随房三地产同三时转移三；有特三别约定三的，经三房地产三登记机三关初始三登记，三由登记三的权利三拥有。四、房三地产登三记相关三问题（三）三、转移三登记类1、房地三产抵押指债务三人或第三三人（三抵押人三）以其三合法拥三有的房三地产作三为担保三物向债三权人（三抵押权三人）提三供债务三履行担三保的行三为。房三地产按三揭属于三房地产三抵押的三一种形三式。2、申请三抵押登三记应提三交的文三件1）《房地产三抵押登三记申请三书》；2）房地三产权利三证书；3）身份三证明；4）主合三同和抵三押合同三；（四）三、抵押三登记类四、房三地产登三记相关三问题非法人三企业、三组织的三房地产三抵押，三应提交三其产权三部门同三意抵押三的批准三文件；预购的三房地产三抵押时三，应提三交本条三第1）、2）、3）项规三定的文三件和房三地产买三卖合同三书。四、房三地产登三记相关三问题（四）三、抵押三登记类3、预购三房地产三如何进三行抵押三登记？预购房三地产抵三押时，三应提交《房地产三抵押登三记申请三书》、身份三证明、三主合同三和抵押三合同和三房地产三买卖冾三同书等三文件。登记人三员在房三地产买三卖合同三书上加三盖抵押三专用章三。4、跨区三的房地三产抵押三如何办三理？跨区抵三押的，三按各区三的顺序三依次确三定办理三抵押登三记的部三门。即三：分属三多个分三局辖区三的房地三产区同三为同一三主债权三债务关三系抵押三担保的三，若其三中有前三一顺序三区域的三房地产三，则最三前一顺三序的分三局为登三记部门三。该部三门到相三关性分三局备档三，并于三抵押登三记核准三当天书三面通知三相关分三局的产三权科。四、房三地产登三记相关三问题（四）三、抵押三登记类5、同一三抵押物三设立若三干抵押三时如何三办理登三记？根据《抵押贷三款管理三规定》的规定三，以同三一房地三产设定三若干抵三押时，三抵押人三在设定三抵押权三前，须三将设定三抵押权三状况告三知各抵三押权人三，抵押三权的顺三序以核三准登记三的先后三为序。四、房三地产登三记相关三问题（四）三、抵押三登记类6、土地三来源属三于行政三划拨或三减免地三价款的三房地产三抵押登三记如何三办理？凡企业三土地来三源属行三政划拨三或减免三地价款三的房地三产抵押三，根据三有关规三定，其三地面建三筑物已三经合法三登记的三，可同三意单独三房屋作三抵押，三在处分三抵押物三时，必三须委托三省市不三动产拍三卖行进三行拍卖三或变卖三，不动三产拍卖三行负责三扣发应三补交的三地价款三，凡行三政、事三业单位三的房地三产，不三得擅自三为企业三提供抵三押担保三。四、房三地产登三记相关三问题（四）三、抵押三登记类7、已抵三押的房三地产能三否转让三？根据《中华人三民共和三国担保三法》的规定三，已抵三押的房三地产可三以转让三，但应三由抵押三人、转三让人和三受让人三三方签三订有关三的公证三书，即三签订将三原抵押三转移给三新的受三让方的三协议；抵押人三未通知三抵押权三人或者三未告知三受让人三的，转三让行为三无效。四、房三地产登三记相关三问题（四）三、抵押三登记类8、以房三地产抵三押向银三行贷款三，是否三一定要三办理登三记？以房地三产作为三抵押物三向银行三贷款，三一定要三到房地三产登记三部门办三理抵押三登记手三续。根据《中华人三民共和三国担保三法》规定，三抵押合三同自登三记之日三起生效三，所以三，只有三办理了三抵押登三记，抵三押合同三才有法三律效力三。四、房三地产登三记相关三问题（四）三、抵押三登记类9、房地三产抵押三登记流三程图四、房三地产登三记相关