耒阳市城北新区项目投资可行性研究报告

PAGEPAGE1耒阳市城北新区项目可研报告第一部分市场背景及经济概况 2一、 耒阳行政区位 2二．交通特征 3三．经济概况 3四、城市新区规划发展（2009——2030） 4第二部分耒阳市房地产市场概况 5一、房地产板块划分 5二、各板块发展分析 5三、销售价格 7四、二手房市场情况： 8第三部分项目地块分析 8一、地块情况 8二、交通及配套 8三、耒阳市重点个案分析 9四、总结： 11第一部分市场背景及经济概况耒阳行政区位耒阳位于湖南省东南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。总面积2656平方公里，总人口136万，市区建成区面积40平方公里，市区常住人口42万。耒阳是湖南省最大的县级城市、最大的县级能源基地。耒阳耒阳耒耒阳奉阴违阳阳阳二．交通特征 耒阳区位优越、交通便捷。耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地，水陆空交通俱全，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西，武广高速铁路穿越全境，并设耒阳西站；耒水、舂陵江四季通航；枫冲机场拟军民两用。去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达，已全面融入“中南5小时经济圈”。京广铁路，设耒阳站，广铁集团长沙总公司管理，为二等站，位于灶市街道办事处，设哲桥站、小水站、公平站3个货运站（原是客货兼营）。永耒铁路，地方铁路，经过8个乡镇，总长71公里.。武广高速铁路贯通耒阳，设有耒阳站，境内长49公里。京珠高速公路，境内长54公里，设三个互通口。新市、五里牌、公平。107国道，境内长55.5公里。1817、1811合称S320，境内总长77.24公里，东西朝向，连接广西与福建。耒水航运，六级航道，直通湘江，舂凌河，库区航道，直入湘江。三．经济概况1、宏观经济2009年耒阳市财政收入达到12.35亿元，同比增长21.97%。为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。2009年耒阳市地方生产总值（GDP）194.98亿元，同比增长15.8%，在全国县域经济综合实力排名中，耒阳市由上一年度的181位上升到160位，在中部地区的排名由2005年的33位上升到了22位。金融机构存款余额达129.74亿元，贷款余额51.11亿元，银行业金融机构实现盈利2.1亿元，高新技术产业增加值20亿元，科技进步对经济增长贡献率达到58%，较2006年上升了6个百分点，科技型产业已经成为市域经济中表现最为活跃、发展最具潜力的板块。2003-2009年，耒阳市三次通过全国科技进步考核，连续多年在衡阳市科技目标管理考核中获一等奖。2009年11月13日，被评为“省级金融安全区”。2009年，耒阳市完成工业总产值254.4亿元，增长23.63%；完成工业增加值82.20亿元，增长23.5%；完成规模工业总产值207.44亿元，增长26.68%；完成规模工业增加值68.83亿元，增长24.5%。在规模工业企业中，轻工业完成产值28.19亿元，同比增长34.87%；重工业完成产值179.12亿元，同比增长25.48%。四、城市新区规划发展（2009——2030）8月28日，市十五届人大常委会第14次会议审议通过了《耒阳市城市总体规划（2009-2030）》，强调城市开发建设必须严格执行规划。本次规划确定了耒阳市是衡阳市次域中心城市，以能源工业为主导的工贸型山水园林城市。规划期限分为近期2009-2015年，中期2016-2020年，远期2021-2030年。规划范围为城区四个办事处全部用地和竹市镇、余庆乡、泗门洲镇、哲桥镇的部分村组，规划区面积55平方公里，控制区面积195平方公里。耒阳未来城市的发展方向以向北为主。第二部分耒阳市房地产市场概况耒阳房地产市场正式发展是从2006年开始，07年~08年耒阳房地产市场进入一个高速增长阶段，08年一年房地产完成销售总额超过06年和07年两年销售总额之和。耒阳房地产市场进入增长喷发阶段。

由于历史原因造成目前的耒阳房地产业极度缺乏规范，各类没有开发资质的私建房屋遍地开花，这类私建房屋基本均未经过合法程序，违章、违建、占用公共用地到处都是，虽给消费者以无穷的后患但凭借价格上的绝对优势，在耒阳城中心这类的私建房价格在1000-1200元左右，始终是本地正规房地产开发市场的顽固阻碍，严重阻碍了耒阳房地产的健康发展。一、房地产板块划分根据耒阳城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，耒阳房地产可分为四大板块，即中心板块、市政新区板块、发明家广场板块、水东江板块、城北新区板块。

二、各板块发展分析1、中心板块1）区域范围：东起沿江路，西至金华路；南起五一路，北至城北路；

2）代表楼盘：国贸新城、中顺时代广场、新大陆国际、一建综合楼3）环境、价格、综述：中心板块，交通便捷，生活、休闲、娱乐等配套设施齐全。由于地处城市中央商业区空气质量较差，项目规模较小，仅有1-3栋楼，绿化面积较小，噪音污染较重。

经调研中心板块在售楼盘均为28-30高层电梯房，均价为2100-2500元/㎡.

中心板块地理优势明显，各项生活配套设施完善，有较高的投资价值及升值空间，但空气质量较差，噪音污染较严重。2、市政板块1）区域范围：东起德泰隆路，西至伍梅路，南起城北路，北至金阳路2）代表楼盘：香榭丽都、金桥.普罗旺斯、康鸿花园3）环境、价格、综述

：市政板块，位于城市新区，指引城市发展方向，周边配套设施欠完善，空气质量较好，无噪音污染。经调研市政板块在售楼盘为多层、园林别墅、电梯房，均价为1900-2100元/㎡。市政板块，城市新区，配套设施尚欠完善，有较好自然环境景观资源，但空气质量较好，绿化面积大，无噪音污染，适宜居家。3、广场板块1）区域范围：东起金华路，西至西湖路，南起城北路，北至金阳路2）代表楼盘：五环星城、金城.华府豪庭、龙城世家、紫荆府3）环境、价格、综述：小区规模大，区内环境规划较好，有较大面积绿化，交通较便利，生活、娱乐、休闲等各项配套设施较齐全。经调研该板块现在售楼盘均价为2200-2500元/㎡为多层房、复式楼、少量别墅，少量的电梯高层。

临近广场适宜居家，各项生活配套设施较齐全，交通便利。4、水东江板块

1）区域范围：建设路及振兴路周边

2）代表楼盘：荷塘月色3）环境、价格、综述

：地块较广，配套设施不足，价格较低。5、城北新城板块（本项目地块所在地）1）区域范围：城北107国道两侧2）代表楼盘：暂无3）环境、价格、综述

：地块较广，私房临立，政府待开发板块。三、销售价格据有关数据统计显示，2008年耒阳市商品房销售价格如下：2008年耒阳市商品住宅销售均价：

商品住宅销售均价1029元/平方米各类产品均价多层住宅754.16元/平方米高层住宅1667.41元/平方米别墅1885.86元/平方米商业用房销售均价3401.72元/平米近三年耒阳商品房住宅价格对比分析

年度住宅销售均价涨幅2006年617元/平米（约）2007年809元/平米（约）25.03%2008年（9月底）1029元/平米37.5%四、二手房市场情况：三级市场处于起步阶段，尚未形成规模，未对二级市场构成影响。由于耒阳房地产市场起步晚，因此，在2008年前二手房交易并不活跃；但随着当地房地产市场的启动，具有一定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅，并将以前所住的住宅投入二手房市场，从而一定程度上带动了二手房市场的起步发展。

目前，市场的二手房交易、租赁中介机构较少，多为小规模、无品牌的当地公司，由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易，其经营状况不佳。二手房市场刚刚起步，随着一手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。第三部分项目地块分析一、地块情况项目位于耒阳市政府规划城北新区，紧临107国道，离市中心约2公里，车行约10分钟，占地50亩。目前地块上建有红砖厂，沿107国道有13栋私房，临街一层均为门面房。二、交通及配套项目紧临107国道，周边私房临立，该地块目前尚无公交车直达，教育、医疗、金融全依托市中心。三、耒阳市重点个案分析1、项目名称：国贸新城开发商：耒阳灶兴房地产开发有限公代理情况：倍立地产项目所在地：耒阳市五一路与蔡伦路交汇处价格：均价2500元/平米项目情况：占地面积20亩，项目一至四层为商业裙楼，将引进大型百货、超市；五至二十九层，南组团为高端品质住宅，北组团为纯小户精英社区，中央大宅户型区间从100-150平米，约240套，纯小户精英社区商住两用户型区间从49-101平米。点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，户型面积跨度大，销售情况良好，是耒阳市中心地标性建筑。2、项目名称：一建中心城开发商：市第一建筑公司代理情况：深圳上官品牌营销机构项目所在地：耒阳市五一路东路旺客隆超市后院价格：起价1680元/平米，均价2100元/平米，层差20-30元/平米。项目情况：占地面积1000平米，总建面22000平米，商业建面3000平米，仅一栋28层高层，共150户。项目一至三层为商业裙楼，四至二十八层为住宅，两个单元，一梯三房，主力户型以126-128平主三房为主。09年5月开盘至今，消化率80%，剩余仅有20层（2100元/科米）以上房源。点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，商业氛围深厚，户型面积以居家三房为主，因仅有一栋楼，面积适中，但户型设计不合理。该项目价格与同地段国贸新城相比，价格明显偏低400元/平米。3、项目名称：五环星城开发商：耒阳景强房地产开发有限公司代理情况：长沙旗舰地产项目所在地：耒阳体育路与金星路交汇处(发明家广场东南角)价格：1868元/平米起价，均价2200元/平米项目情况：位于发明家广场东侧，交通便利，生活配套齐全。五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段，西临耒阳市最大的绿化广场——发明家广场，与市委大楼隔街相望；5.5万平方米的生态园林社区，大气氤氲，31层双子塔楼气势非凡。3梯7户，入户花园，超宽大双阳台，阳光大户型设计，耒阳首家引进管道煤气系统。主力户型以120-129平米三房为主，其次是143/158/163平米带入户花园四房。五环星城商业裙楼共3层，总销售面积10800平方米，一层套内面积为2613平方米，二、三层套内面积均为3599平方米，一层层高4.9米，二层层高4.5米，三层层高5.6米。总开间93米，总进深38.7米。临街门面柱距最窄处6.9米，最宽处8.4米。点评：该项目与紫荆府同属广场版块，但项目类别大为不同，项目规模较小，仅2栋高层，且为商住楼，交权为50年，因是3梯7户设计，不通透，户型较紫荆府差，价格较紫荆府低300元/平米，但从地段上来看较紫荆府好，投资升值空间大。4、项目名称：闽港新城一期紫荆府开发商：耒阳顺华置业有限公司（投资商：香港诺林投资、香港爪哇集团）代理情况：深圳世邦机构项目所在地：耒阳市体育北路（五里牌派出所东50米）价格：二期预计均价2500元/平米项目情况：小区以英伦皇家园林为蓝本，融合当地民俗风情，构建出属于耒阳本地生活的宜居特区。总建筑面积27万平方米，由多层、小高层、高层、别墅及沿街商业组成，以国际化的视野打造湘南地区的城市亮点。社区泳池、球场、泛会所等内部配套一应俱全，是符合人居生活的组团式花园社区。一期主力户型以7栋多层140平米小复式为主，09年5月开盘，开盘起价为1300元/平米，10年12月交房，尾盘销售时均价已达到1800元/平米，现均已销化完毕。二期为16层小高层，认筹中。主力户型以89平米两房，98平米小三房，120平米大三房为主。户型合理，精巧适应，且都南北通通，宜居。点评：该项目因开发商实力雄厚，小区规划、园林设计均由知名公司打造，环境怡人，且户型设计非常合理，虽并非城中心地段，但二期销售价格预期较高（较市中心地标性建筑国贸新城弱高），项目一期开盘至消化完毕，价格涨幅较大，但销售情况良好，主力客户群为国家公务员、矿产业主、少量福建、广州等投资客户。四、总结：（一）从项目开发团队：市区小项目居多，以本土开发商为主，开发水平较滞后，90%以上均聘请代理公司销售。（二）从物业产品形态和规模：1．物业类型丰富，规模较大的楼盘极少。虽然起步晚，但已达到国内普通三、四线城市的正常开发水平。当地开发商规模实力薄弱，但由于当地经济活跃，且由于近年的采矿业发展带动了相当一批先富人群，尤其是外地投资商的介入，如紫荆府的爪哇集团，因此整体发展水平提高很快，在产品形态上涵盖了目前市场上的多数产品类型，复式，甚至已经出现高端的别墅住宅产品。未来市场供应量较大，市场竞争激烈，但建筑面积在30万平方米以上大规模的楼盘数量极少。2．产品创新不够，小高层和高层社区是未来的发展方向。楼盘整体品质和档次上有待提高，市中心多以高层为主，大盘多以多层洋房和别墅为主，同时也有少量小高层，因此小高层、高层产品将成为未来开发的趋势，市场对小高层和高层产品的接受度在提高。3．主力户型以120-130平米三房为主。市中心板块项目规模小，多以30层高层为主，一至三层均为商业，住宅以打造公寓型居所，以50-100平米小户和120平米三房居多，但其他规模较大项目以120-130以内三房居多。（三）从价格上：1．同板块楼盘价格差距较大。市中心繁华地段项目整体规模小，但同区域楼盘差距大，差距在千元之多。