郑州市房地产市场调研报告分析

2011年5月份郑州市房地产市场研究报告恒辉企划中心市场部2011年6月第一页，共五十四页。目录市场综述一房地产市场营销市场个案研究二三四五房地产市场总结第二页，共五十四页。市场综述一政策法规1财经动态2市政动态3地产动态4土地市场5第三页，共五十四页。“明码标价”今年5月1日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售即日起实行一套一标价，且不得在标价之外加价销售；5月12日，发改委再发通知，强调对检查中发现房企未实行

“一套一标”的，每套处以5000元罚款.房产税年内不扩大

据北京媒体报道，除了上海和重庆，对个人住房征收房产税，今年将不再增加试点城市。记者获悉，今年，国家税务总局主要精力是继续完善房地产批量评税，并在目前的二手房交易契税征收上应用.央行上调存款准备金率

5月18日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，对房地产市场的发展会有一定影响。政策法规第四页，共五十四页。一季度CPI同比上涨5%

国家统计局15日公布今年一季度国民经济运行情况。一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。其中，城市上涨4.9%，农村上涨5.5%。4月河南CPI同比上涨5.6%

4月份，河南CPI同比上涨5.6%，涨幅比3月份回落0.3个百分点。其中，城市上涨5.1%，农村上涨6.5%；食品价格上涨11.0%，非食品价格上涨3.5%；消费品价格上涨6.1%，服务项目价格上涨4.4%。1至4月份平均，河南居民消费价格同比上涨5.5%。房地产投资增速均达两位数

1到4月，中国房地产开发投资13340亿元(人民币，下同)，同比增长34.3%，增速同比减缓1.9个百分点，比一季度加快0.2个百分点财经动态第五页，共五十四页。国家级“两化融合”试验区

今年4月份，工信部对20个申报城市的答辩复评，我市顺利通过，并与长株潭城市群、广西柳（州）桂（林）、沈阳、陕西西（安）咸（阳）等共8个城市和地区一同晋级国家级“两化融合”试验区。今年我市计划再启动10个城中村改造项目，开工建设安置房500万平方米，年内完成270万平方米，25525套。再启动10个城中村改造项目

郑开大道将添四座立交

日前，中牟产业园管委会评审通过了《京港澳高速辅道、万三公路、省道223、雨舟路与郑开城际铁路立交方案技术咨询》。按照《郑汴新区总体规划》、《郑州新区综合交通规划》，郑开大道在中牟产业园区规划区内与京港澳高速辅道、万三公路、省道223、雨舟路道路实现交叉需建设4座立交市政动态第六页，共五十四页。郑州年内将新建6万套保障性住房五一前夕，郑州市发布了《关于进一步加强保障性住房建设管理的通知》。据介绍，今年分解到郑州的目标任务是54429套，是去年任务量的2.39倍，郑州市又在此基础上又加压驱动，提出了力争完成6万套的目标任务房改房屋产权要办理者本月30日前请持相关材料到郑州市住房保障和房地产管理局登记，切实维护好广大住房者的合法权益。郑州房改房将可办理产权证

中指院：七成城市楼市成交下跌价格稳定

9日，中国指数研究院发布了主要城市房地产每周交易数据情报，数据显示，本年第19周（5月2日~5月8日），监测的35个城市中，25个城市楼市成交量下跌，超过总数七成。其中13个城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亚、温州跌幅逾50%。地产动态第七页，共五十四页。郑州市本级共有6宗土地公告出让，供应土地面积64.16万㎡，合计961.91亩1宗经开区工业用地2宗二七其他普通商品住房用地1宗郑东新区其他普通商品住房用地2宗郑州、新郑、中牟三地交界处工业用地2011年5月土地市场概况郑州市本级共有8宗土地成交，面积30.09万㎡，合计451.13亩，金额16.10亿元1宗郑东新区商务金融用地1宗二七区经适房用地2宗金水区其他普通商品住房及金融用地4宗经开区工业、仓储用地土地市场第八页，共五十四页。土地供应分析——本月全市共有6宗土地公告出让，供应土地面积961.91亩，环比增长61.2%，同比增长59.8%。本月挂牌出让土地中，1宗经开区工业用地2宗二七其他普通商品住房用地1宗郑东新区其他普通商品住房用地2宗郑州、新郑、中牟三地交界处工业用地。继今年前四个月土地供应的低迷表现，本月供应出现反弹，供应面积同比小幅增长。可以说土地市场低迷的表现，是特殊环境下所产生的结果，而不应该成为今年的常态。土地供应的稀少将造成未来房地产新增供应的继续不足，这和政府调节市场供求矛盾、平抑房价的初衷无疑是背道而驰的。土地市场第九页，共五十四页。土地供应分析——供应明细在本月郑州市本级土地公告出让中：郑政出(2011)5号地块，挂牌出让起始价为3349万元，竞买保证金为1700万元，增价幅度为100万元。郑政出(2011)6号地块，挂牌出让起始价为3254万元，竞买保证金为1700万元，增价幅度为100万元。郑政出(2011)7号地块，挂牌出让起始价为2731万元，竞买保证金为1400万元，增价幅度为100万元。郑政出(2011)8号地块，挂牌出让起始价为8280万元，竞买保证金为4200万元，增价幅度为200万元。郑政经开出[2011]007号地块，挂牌出让起始价为1574万元，竞买保证金为772万元，增价幅度为100万元。郑政东出（2011）003号地块，挂牌出让起始价为18307万元，竞买保证金为12815万元，增价幅度为200万元。宗地编号交易方式区域土地面积（m2）容积率用途位置

郑政出（2011）5号挂牌郑州交界276722.470.7工业康二路北、富二街东

郑政出（2011）6号挂牌郑州交界268853.350.7工业康二路南、富二街东

郑政出（2011）7号挂牌二七4921.145

住宅

郑大南路西、桃园路南

郑政出（2011）8号挂牌二七17285.023

住宅

长江路北、碧云路西

郑政经开出[2011]007号挂牌经开区40190.970.7工业

经开第二十二大街东、经南五路南

郑政东出（2011）003号挂牌郑东新区33621.343.5住宅

学理路南、后贾西街西土地市场第十页，共五十四页。土地成交分析——本月全市共有8宗土地成交，成交土地面积16.79万㎡，同比减少82.6%，成交土地金额3.6亿元。本月成交土地中，1宗郑东新区商务金融用地、1宗二七区经适房用地、2宗金水区其他普通商品住房及金融用地、4宗经开区工业、仓储用地。本月土地成交量较上个月的成交，无疑有所增长，但较去年同期来说，成交量同比上涨51.6%。主要是因为，随着房地产市场调控的深入，政府减缓了土地供应节奏。受限制于供应影响的土地市场。土地市场第十一页，共五十四页。土地成交分析——成交明细地块编号地块位置区域土地面积(平米)地块用途出让年限成交价(万元)受让单位郑政东出（2010）066号金水东路北、东风东路西郑东新区127192.03商务金融40150460天瑞集团有限公司XC（2011）022号航海东路北、经开第一大街西经开区221036.70仓储501128.9345郑州丹尼斯百货有限公司XC（2011）023号经开第一大街西、商英街南经开区10381.89工业50530.2494郑州全日盛食品有限公司豫郑出让东风路南、东明路西金水区102705.51其他商住703918.2956郑州东渠置业有限公司郑政经开出（2011）004号经开第七大街西、经北六路南经开区29869.75工业501147郑州卓达汽车零部件制造有限公司豫郑出让花园路东、丰产路北金水区2001.10商务金融40712.6336文化路街道办事处关虎屯社区居民委员会豫郑划拨长江路北、冯庄东路两侧二七区18672.75经济房

郑州市永丰房地产开发有限公司XC（2011）021号经开第十一大街东、航海东路北经开区80210.76工业50年3086.5708南亚塑胶工业（郑州）有限公司土地市场第十二页，共五十四页。商品房市场二整体市场情况1商品房市场分析2商品住宅市场分析3商品非住宅市场分析4销售情况分析5第十三页，共五十四页。5月份郑州市房地产情况商品房预售面积商品房批准预售面积89.55平方米，较上月下降了18%，较去年同期上涨了2%；商品住宅批准预售面积76.61万平方米，较上月上涨了12%,较去年同期上涨了25%。办公批准预售面积4.72平方米，较上月下降77.20%，较去年同期下降46.89%；商业批准预售面积8.22平方米，

较上月下降34.29%，较去年同期下降39.69%；销售4573套，较上月下降了5%，较去年同期下降了32%；销售面积52.59万平方米，较上月上涨了8%，较去年同期下降了28%；销售均价为8300元/平方米，较上月下降了4%，较去年同期上涨了42%。销售金额为43.65亿元，较上月上涨了4%，较去年同期上涨了2%第十四页，共五十四页。5月份郑州市房地产情况商品住宅销售3340套，较上月上涨了18%,较去年同期下降了44%；销售面积34.64万平方米，较上月上涨了28%，较去年同期下降了38%；销售均价为5901元/平方米，较上月上涨了2%，较去年同期上涨了7%；销售金额为20.44亿元，较上月上涨了31%，较去年同期下降了34%。第十五页，共五十四页。5月份郑州市房地产情况存量截止2011年5月31日，郑州市区商品房存量489.71万㎡，商品住宅存量223.94万㎡商品非住宅办公销售面积13.55万平方米,较上月下降了17%,较去年同期上涨了73%；销售均价13365元/平方米,较上月上涨了6%,较去年同期上涨了126%；

商业销售面积3.65万平方米,较上月下降了30%,较去年同期下降了56%；销售均价13973元/平方米,较上月上涨了32%,较去年同期上涨了70%；第十六页，共五十四页。新政下—郑州房地产市场近期郑州房地产市场分析新版国十条出台后，1月6日-5月31日商品住宅共成交17393套，其中1月-4月成交14053套，5月份商品住宅共成交3340套，市场观望气氛更浓，楼市进入速冻期。时间物业类型成交套数成交面积成交金额成交均价1月6日-1月31日商品房594863.6946.57301商品住宅510051.7733.9665602月1日-2月28日商品房307231.7822.957222商品住宅266227.3817.4963883月1日-3月31日商品房444150.0338.177629商品住宅346037.4320.6755224月1日-4月15日商品房191619.5716.848604商品住宅113210.86.2658634月16日-4月30日商品房287529.3525.258549商品住宅169916.219.3857905月1日-5月15日商品房206523.7519.718315商品住宅150815.649.2358535月16日-5月31日商品房250828.8423.948295商品住宅18321911.215978汇总商品房22825247.01193.367828商品住宅17393178.23108.26071第十七页，共五十四页。

“国十一条”-“国十条”-“9.29新政”-新“国八条”从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。

2010年房地产市场波动

“高歌猛进”-“低位回调”-“震荡明显’-“分化加剧”

郑州市商品房第十八页，共五十四页。

2011年5月郑州市商品房销售面积为52.59万㎡，仍处于历史低位，略高于2008年同期水平。

5月份房地产市场仍处于传统的销售淡季，同时，新政延续了2010年的势头，2011年从行政（限购、保障住房、新国八条）、金融（贷款利率）、土地等政策多管齐下，将购房者投资成本提高，购房者持币观望，房地产市场进入观望期。郑州市商品房第十九页，共五十四页。每年的5月份一般都是当年中销售量的历史转点，2011年5月成交量较4月份有所上涨，环比上涨8%，同比下降28%，但价格有所下降达到8300元/㎡，环比下降4%，同比增长42%郑州市商品房第二十页，共五十四页。物业类型2011年4月郑州市物业类型销售面积占比2011年4月郑州市物业类型销售金额占比2011年5月郑州市物业类型销售面积占比2011年5月郑州市物业类型销售金额占比5月份住宅成交量占比较4月份有明显提高，金额有所下降；写字楼成交量下降，但成交金额有小幅上升；5月份商业成交量无较大变化，金额有所上升。第二十一页，共五十四页。区域市场从成交量方面分析：金水区以销售面积13.43万㎡排在第一位，郑东新区的成交量为12.03万㎡，中原区的成交量为9.18万㎡。郑东新区的因自身的区域，环境优势，成为大部分客户购房的意向区域，从而拉升了该区域的均价。郑州市商品房区域成交数据分析区域郑东新区金水区惠济区中原区管城区二七区销售套数67610325211012847484销售面积（万㎡）12.0313.434.529.187.715.73销售金额（万元）14.1511.242.995.305.724.25销售均价（元/㎡）1176883686619577374157425第二十二页，共五十四页。郑州市商品住宅

2011年1月-4月累计投放商品住宅192.89万㎡；

4月份投放68.29万㎡，主要是锦艺国际华都（12.09万平方米）、乾宏领秀空间（11.22万平方米）、升龙凤凰城（4.98万平方米）、影响较大；

5月份投放76.61万㎡，同期上涨25%，本月投放量较上月增加12%。第二十三页，共五十四页。郑州市商品住宅

2011年5月郑州市商品住宅销售34.64万㎡，环比上涨28%，同比下降38%；新政对商品住宅销售量的影响逐渐显现出来，购房者持币观望现象明显。第二十四页，共五十四页。郑州市商品住宅

2011年5月郑州市商品住宅销售34.6万㎡，环比上涨28%，同比下降38%；

5月份商品住宅成交量相对于4月份有所上涨，“限购”影响在短期内不会消失，但价格仍将持续上涨。第二十五页，共五十四页。区域市场郑州市房品住宅区域成交数据分析2011年5月，金水区本月成交面积8.84万㎡，位列第一；郑东新区列第二位，成交面积7.92万㎡。在销售金额和销售套数方面，金水区成交754套和销售5.26亿元稳居榜首。价格方面，郑东新区本月成交价格8359元/㎡，郑东新区房源稀缺、投资吸引力大，未来房价将持续保持高位。区域郑东新区金水区惠济区中原区管城区二七区销售套数494754381739619353销售面积（万㎡）7.928.842.986.045.083.77销售金额（万元）6.635.261.402.482.681.99销售均价（元/㎡）835959504699410152755275第二十六页，共五十四页。郑州市非商品住宅市场2011年5月份办公用房成交13.6万㎡，同比上升73%；成交均价为13365元/㎡，环比上涨6.18%，同比增长126.42%。第二十七页，共五十四页。2011年5月份商业用房销售面积3.65万㎡，环比下降30.48%；成交均价为13973元/㎡，环比上涨32.64%、同比增加70.09%。郑州市非商品住宅市场第二十八页，共五十四页。销售面积排名

5月份绿地之窗依靠销量，获得第一名，销售面积42163㎡，均价17796元/㎡；海马公园销售量位居第二，销售面积25357㎡，均价9342元/㎡；曼哈顿广场紧排其次，销售面积9525㎡，均价22751元/㎡；

5月份郑州市新推房源主要集中在金水区和中原区，东区推出量较大的是绿地之窗，销售面积42163㎡，均价17796元/㎡。第二十九页，共五十四页。销售金额排名

5月郑州市销售金额最大的是绿地之窗，销售额7.5亿元，其次是位于郑东新区的海马公园，销售额2.36亿元，均价9342万元/㎡。第三十页，共五十四页。营销市场三主流媒体投放情况1区域投放情况2物业类型投放情况3项目营销分析4第三十一页，共五十四页。主流媒体分布：大河报呈现垄断，主流媒体投放总量呈现下滑趋势5月份，平面广告投放量最大的依然是大河报，在全部媒体中占比达到54%，在监测的主流媒体中仍高居榜首，成为开发商进行产品宣传的最大平台。与4月份相比，媒体投放总量稍有下降，其中以郑州晚报最为明显，下降幅度达到55%。大河报依然呈垄断态势，在所监测到的主流媒体中，大河报投放比例达到60%主流媒体投放情况第三十二页，共五十四页。广告区域分布：中原区、金水区、二七区成为主力区域5月份，平面媒体投放主要分布在中原区、金水区、二七区和郑东新，金水区和二七区本身项目较多，相应推高了媒体投放数量，中原区本月投放数量主要依靠中原万达广场、海森林以及清华大溪地等项目的支撑；本月除郑州市主城区外，经开、高新和其他地市区域媒体投放量呈现一种攀升态势，这其中除部分商业和办公项目外，一些住宅项目借限购之际，以“不限购”为宣传卖点加入客户资源抢夺大战。区域投放情况第三十三页，共五十四页。广告投放类型分布：住宅为平面媒体投放的主要对象与4月份相比，5月份平面媒体加大了对住宅的投放力度，上升了8个百分点，商铺投放比例下降较多。受限购政策的影响，一些住宅项目以“不限购”为宣传卖点，加入客户资源抢夺大战。物业类型投放情况第三十四页，共五十四页。广告投放类型分布：住宅、办公、商业报广的投放主要集中在大河报住宅类、办公、商业报广的投放主要集中在大河报。大河报作为河南省发行量最大，覆盖范围最广的都市生活日报，其关注群体较多，辐射范围也较大，是适合项目展示形象，拓展市场的首选媒体。物业类型投放情况第三十五页，共五十四页。项目营销TOP10排行榜本月项目营销排行榜中，均为住宅类项目，其中郑州二七万达广场以19版的投放次数高居榜首；排名项目名投放金额（万元）投放次数物业类型诉求主题区域1郑州二七万达广场19319住宅二七中心繁华之巅尊享层峰生活二七2中原万达广场11515住宅一千个伤心的理由中原3清华忆江南9214住宅私享30-150㎡怡景独家庭院，仅15席！其它4清华大溪地10611住宅四世同堂，各享其乐中原5橡树玫瑰城8711住宅5月7日，橡树公园优惠资格，全城预约管城区6海森林9010住宅海森脊梁，珍藏中原路繁华生活中原区7美景菩提768住宅因为臻稀，所以臻贵高新区8康桥溪山御府887住宅90-160㎡典藏房源载誉加推二七9正弘蓝堡湾586住宅9月，30年后的未来领袖走向世界金水区10非常国际646住宅9号开盘劲销82%金水区项目营销分析第三十六页，共五十四页。二七万达广场本月投放平媒19次，投放金额193万，涉及大河报、商报、晚报。营销分析项目简介郑州二七万达广场项目位于航海路以南、规划的汉江路（张魏砦北街）以北、大学路以西、规划的人和路（郑大南路）以东。这是中国商业地产领军企业万达集团继郑州中原万达广场之后在郑州投资建设的第二座万达广场。

二七万达广场地通过打造高尚住宅的形象来描述其对未来生活的构想，其树立的70余座“万达所至，中心所向”的标杆，引起人们对高尚住所的无限向往。重点项目分析-郑州二七万达广场项目营销分析第三十七页，共五十四页。个案研究四项目销售动态1累计销售情况分析2第三十八页，共五十四页。中原万达广场项目销售动态第三十九页，共五十四页。郑州中原万达广场月份套数面积（㎡）金额(万)均价按套增长率均价上涨率金额增长率2010年11月139150904010426577——————2010年12月83690756633026975501.44%-73.76%57.84%2011年1月310392804318910995-62.92%57.63%-31.77%2011年2月18419418163008966-40.65%-50.57%-62.26%2011年3月11512848115468987-37.50%0.23%-29.17%2011年4月92610593911011310394705.22%15.66%853.69%2011年5月23827126209147710-74.30%-25.82%-81.01%合计27483104573054689839

中原万达广场累计销售情况分析第四十页，共五十四页。恒大名都项目销售动态第四十一页，共五十四页。恒大名都月份套数面积（㎡）金额(万)均价按套增长率均价上涨率金额增长率2010年11月616622690210423——————2010年12月369400594128810307504.92%-1.11%498.19%2011年1月232251762625210427-37.13%1.17%-36.42%2011年2月49518551199872-78.88%-5.32%-80.50%2011年3月485208533310373-2.04%5.07%4.18%2011年4月363879410510584-25.00%2.03%-23.03%2011年5月59632768021075263.89%1.59%65.70%合计854924569580110362

恒大名都累计销售情况分析第四十二页，共五十四页。东方鼎盛时代项目销售动态第四十三页，共五十四页。东方鼎盛时代月份套数面积（㎡）金额(万)均价按套增长率均价上涨率金额增长率2010年9月21919710151067664——————2010年10月19918076138437658-9.13%-0.08%-8.36%2010年11月2312106617002807016.08%5.38%22.81%2010年12月35315025298029-84.85%-0.51%-85.12%2011年1月11161812017421-68.57%-7.58%-52.53%2011年2月71269188114821-36.36%99.72%56.60%2011年3月181886307116282157.74%9.86%63.26%2011年4月4917179119539-77.78%20.00%-41.68%2011年5月112515485719314175.00%-1.15%171.19%合计73570207612818729

东方鼎盛时代累计销售情况分析第四十四页，共五十四页。中原新城项目销售动态第四十五页，共五十四页。中原新城月份套数面积（㎡）金额(万)均价按套增长率均价上涨率金额增长率2010年1月1421219067645549-67.20%0.70%-34.60%2010年2月58554583277955092311.97%-8.24%310.90%2010年3月36930504160415259-36.92%3.27%-42.29%2010年4月30724075134625592-16.80%6.33%-16.08%2010年5月87610538706339-71.66%13.37%-71.25%2010年6月2551438690096262193.10%-1.22%132.76%2010年7月3241695010566623427.06%-0.45%17.29%2010年8月28519173139417271-12.04%16.64%31.95%2010年9月4023564222637635141.05%-11.13%62.37%2010年10月113914372437922-71.89%24.72%-68.00%2010年11月109894760986816-3.54%-13.96%-15.81%2010年12月1158294547766045.50%-3.11%-10.17%2011年1月1761484011717789653.04%19.56%113.93%2011年2月105923068028747-40.34%10.78%-41.95%2011年3月55457341078369-47.62%-4.32%-39.62%2011年4月37282722577983-32.73%-4.61%-45.05%2011年5月23827126209147710543.24%-3.42%826.63%合计37042985881887006320

中原新城累计销售情况分析第四十六页，共五十四页。升龙凤凰城项目销售动态第四十七页，共五十四页。升龙凤凰城月份套数面积金额(万)均价按套增长率均价上涨率金额增长率2010年1月1670140418752035356——————2010年2月86802047185883-94.85%9.84%-9.40%2010年3月23418889113876028172.93%2.48%141.35%2010年4月110845552466205-52.99%2.90%-53.93%2010年5月38933016225416827253.64%10.05%329.68%2010年6月2191417993366584-43.70%-3.56%-58.58%2010年7月2001477199176714-8.68%1.97%6.23%2010年8月200202121378368190.00%1.57%38.99%2010年9月99966766846914-50.50%1.40%-51.50%2010年10月891102281097357-10.10%6.40%21.31%2010年11月1702060316633807391.01%9.74%105.13%2010年12月9913262108578186-41.76%1.40%-34.73%2011年1月60848769718214-39.39%0.34%-35.79%2011年2月34542046018490-43.33%3.36%-33.99%2011年3月5160305902978850%15.29%28.28%2011年4月56214052032594969.80%-2.98%244.37%2011年5月8198829798991544.64%4.41%-51.79%合计3847363738242