中地行华通章丘商业地产项目策划思路

华通章丘商业地产项目策划思路前言

自2004年12月28日至2004年12月31日，敝司派遣9人调研小组进驻章丘市，针对章丘市商业地产展开专项调查，本报告主要包括调查分析报告及初步策划思路，仅供参考，希望能为贵司项目之顺利开展有所助益。目录章丘概况调研报告策划思路章丘概况

章丘市位于济南东45公里处，为济南辅城之一，总面积1855平方公里，总人口98.9万。章丘市历史悠久，为龙山文化发祥地，历代名人辈出，是战国时期哲学家邹衍、唐代名相房玄龄、宋代词人李清照、近代著名商业资本家孟洛川的故乡。章丘旅游业较为发达，百脉泉、白云湖、七星台、锦屏山等自然景区和城子崖遗址、东平陵故城、齐长城等历史遗迹，近年发现的洛庄汉墓、危山兵马俑名扬海内外。

资源丰富，现已探明的矿产资源有25种，是全国重点产煤县（市）、优质铝土出口基地和石灰石储区。

区位优越，交通便利，产业配套能力强。胶济铁路、济青、济王公路和济青高速公路贯穿东西，0九路、章莱公路纵贯南北；济南国际机场距明水35公里。2003年完成GDP144亿元，地方财政收入7.06亿元，再次跻身全国经济百强县，列第56位。名列全国县域经济基本竞争力第37位。被确定为全省30个强县(市)之一。

高新技术产业将与济南对接，可口可乐已确定在章丘设厂，未来经济发展前景看好。章丘概况建设现代化的山水园林中等城市

所谓现代化，就是要使城市产业布局合理，功能完善齐全，城市设施现代气息浓郁，经济繁荣活跃；所谓中等城市，就是到2010年，章丘城市规划区面积要达到145平方公里，人口达到45万左右；所谓山水园林城市，就是要突出章丘特色，塑造鲜明的城市品牌，“山”即胡山、双山、唐王山、桃花山、赭山等，“水”即以百脉泉群和眼明泉泉群为中心的自成体系的泉水，“园林”即标志城市绿化水平和生态环境的公园绿地系统。依托济南和半岛城市群，以新城区为战略平台，建设济南大城市框架下富而美的新章丘

在建设济南大城市框架下富而美的新章丘的理念下，打破原有明水城区及济王路经济带的概念，实现由封闭式的建设向开放式发展的战略突围，实现明水、章丘新城区发展与济南的基础设施、城市、产业、科技和人才等全方位对接，从而实现章丘跨越式的发展.城市发展与定位城市战略目标章丘概况济南的重要增长极，章丘发展的隆起区圈层推进、多核生长、组团布局、模块空间，绿带隔离章丘新城区的总体规划范围西起章丘历城边界，东至西外环，北到济青路以北1公里，南到济王路以南2公里，另外包括政务区和大学园区在内的范围，总计145平方公里。城市战略规划结构特点“两带”指文化紫带和山体绿带。北部以济青路为主形成文化旅游空间线路；南部以自然山体为依托形成自然山水绿带。

“三片”：北部以济青路形成文化旅游为主的空间线路，是章丘独具魅力的历史文化长廊；中部依托中央大道（唐王山路西延长线），主要发展产业与居住服务空间，沿路掩映着现代化的园区与环境优美的住宅区；南部是济王路南侧，主要是低密度的别墅区，景观优美，山水掩映，形成具有韵律感的空间形态和如音乐般颤动的空间节奏。

“主城区”由老城区、明水经济开发区、大学园区和政务区构成，“三辅”包括圣井高新产业园区、圣井传统工业园和枣园-龙山片区。

两带三片，一主三辅章丘概况规划空间结构章丘概况章丘市主要发展目标之一为建成中等规模旅游城市，借助独特的地理位置，将旅游产业做大。产业化方面借助济南东部高新区之力，大力发展高新技术产业。总结政府大的规划为本项目提供了空前的契机和挑战，项目定位尤为关键调研报告调研报告章丘现有商业分布商业街道汇泉路双泉路绣水大街明水大街华明大道白云路商铺数量3851422243072089商业街道铁道北路桃花山街工业二路火车站附近山泉路龙山街商铺数量3387312115271309商业街道粮油街党校路双山大街唐山街鲁宏大道合计商铺数量113166441502596调研报告

汇泉路为贯穿城市东西的商业氛围最为浓厚的商业街，为最繁华的街道之一，也是政府机关所在地．在汇泉路以北，为章丘的老城区，著名的旅游景点多在此区域，如百脉泉、李清照故居等。双泉路与汇泉路平行，分为东西两段，东段多以美食为主，西端临近汽车站，汽配、摩托经营者较为集中，并且名校多在此路段，如章丘四中、李清照小学等。华明大道商业氛围也较为浓厚，实际上是章丘的北外环，道路建设不错，新建的汽车站即位于此路中段。绣水大街为章丘城东第一大道，商业氛围浓厚，北段多为太阳能专卖。

调研报告商业项目价位住宅项目价位眼明泉小区：均价1500元/平方米，为政府机关集体买断。丽园小区：均价1750元/平方米；现房。宏昌花园北区：均价1800元/平方米，准现房。新天地花园小区：均价1700元/平方米。现无在售商业地产项目，繁华路段租金范围1-3元/平米/天，繁华路段底商售价4000元/平方米左右。调研报告章丘商业特点整体商业环境一般，业态比较原始；随着章丘城市建设步伐的加快，商业即将面临更新换代；各种业态集中度尚可，但缺乏具备较为先进经营理念的商家；现有商业仅仅能满足大众消费，缺乏引导功能。策划思路项目规模大于市场容量项目发展依赖城市发展旅游城市、济南辅城产业对接、半小时经济圈旅游城市必要配套人流与济南对接、商业独到特色济南首家、章丘第一SHOPPINGMALL策划思路项目承担城市功能开心消费进的来留得住对旅游城市来讲，促进旅游业发展必要的措施是建立起特色消费。章丘依托济南旅游资源，客户进得来，但具备一定档次的消费和居住由谁承担？章丘经济与济南对接，企业、人才需要一定档次的消费场所，这由谁来承担？节假日济南赴章丘观泉者数量剧增，这部分人能为章丘贡献什么？策划思路项目现存问题：1、体量与市场容量的矛盾；2、政府参与项目规划与开发商利润的矛盾；3、竞争对手与定位的矛盾。问题解决思路：1、增加业态类型；2、以项目的城市功能打动政府，规划以我为主；3、情报战、先机战。策划思路SHOPPINGMALL指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理机构组织、协调和规划,把一系列的零售商店、服务机构组织在一起,提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL全称ShoppingMaLL(音译“摩尔”或“销品茂”),意为大型购物中心,属于一种新型的复合型商业业态。策划思路SHOPPINGMALL摩尔购物中心是指：面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，具有高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。）家庭式消费为主导方向——通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、游乐设施、文化广场、餐饮、酒店以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能全面满足不同客户层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。策划思路中国MALL一览表城市

名称

投资方

总建筑面积

总投资额

使用日期

项目特色

东莞

华南Mall

东莞市三元盈晖

近80多万㎡

25亿元

2005年

乘船逛大MALL购物看风景

广州

正佳广场

大鹏集团

37.6万㎡

25亿元

2004年

广州市最大型购物中心

广州

广州奥林匹克超级购物中心

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27万㎡

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---------家居国务购物及旅游概念

广州

广州太古汇

广州日报、太古集团

18万㎡

15亿元

2005年

市区综合性购物中心

北京

北京大都市商业街

红石机构

30万㎡

-----------------号称亚洲最长

深圳

万鑫·五洲风情MALL

商兴业集团

26万㎡

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具备世界文化风情、洋溢着多国购物情调的商业中心

上海

虹桥购物乐园

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33万㎡

15亿元

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国内最大

北京

北京MALL

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43万㎡

24.21亿元

2005年5月投入运营

集购物、餐饮、休闲和观光旅游等功能为一体

大连

大连商业城

大连市政府

近25万㎡

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北京

亦庄Mall

大地集团

60万㎡

33亿元

2003年国庆节

北京

中关村Mall

中关村国际商城发展有限公司

65万㎡

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2003年底

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上海

上海Mall

泰国正大集团

24万㎡

4亿美元

2000年7月

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策划思路SHOPPINGMALL策划思路SHO斤PPI贯NGM证ALL共10条记录克第1/1页楼前页后页策划思路SHO爽PPI递NGM百ALL加拿大的障"西爱民座顿"是目前历世界最孙大的M孤all临，年营乘业额达帝28.筹8亿美香元。建塞筑面积碍超过5呜0万平途方米，震商场的俊出入门碑达50拨个之多茫、停车势位达2栗万辆，念商场内约有10准0多家骗餐馆。腿经营的语主要项刑目是各晌类生活值日用品滥专卖店躬、各种表餐馆、挤娱乐设俩施。如常人造海鸭滩冲浪撞、蹦高愈、游戏颠机、游僚乐园(翼项目比秘锦江乐原园还多论)、W勾HL几构级溜冰色场、迷查你高尔炕夫球场排、8个学电影院轻、1个兵赌场、诞1个三搬星级宾慎馆等，萌还有一井些免费毅娱乐性正服务项僚目，消让费者在该此可以豆购物、骨娱乐、凡运动、垄就餐。策划思路策划思路美国安横大略米爸尔斯摩震尔：1997稿年1月依至10月疮，“安大链略米尔斯尊摩尔”的朴顾客已高怪达140体0万人次申，而迪斯趣尼乐园1苍995年忆创历史纪融录的全年始游客也不哀过142沸0万人次摩。安大略鄙米尔斯M济all商知场面积1划8万多平述方米，内抬有商店2扎37家，炸工作人员饺约730围0人。在百安大略米权尔斯Ma根ll内，团既有美国棵知名的中怜低价位百牲货公司进吧驻，如潘狡尼百货连盒锁店等，亭也有像帆马萨奇这样灭高级时装旦的国际品激牌在内设杠店。目前泊，安大略咸米尔斯商厌场每月固括定发出2金00班观韵光购物巴趁士，除此捕之外还增赔设了一名屈观光主管犹，因为日晃本观光客泉为商场带旷来的收入卡非常可观降。曼斯表竭示，逛商鸣场的所有谣消费者平荣均每次花涨费109陪美元，而拿国际观光娃客每次平脱均消费4肾35美元仪。这家商昨场的经营钱者为弗吉尤尼亚州的田米尔斯公蛇司。策划思路泰国曼察谷的西局康广场愤/施康倦广场（Se慢aco萌nS堡qua从re）带---壁全泰之搏冠，亚朋洲最大坊的集购竖物与娱熄乐于一辫体的综威合购物华广场，敲是世界州排行第锈五大购腊物中心械，西康森广场集魂合著名野商店近度400跃家，还给有6家黑世界级匠的大型痕店宇。景建筑面慰积达眼50万遗平方米块，在S帝eac互on录购物广她场内，假消费者羡可到各烫种各样蚀的商店目里采购尘，包括帅：罗宾抹森百货翅店、莲适花超级费商场、钩娱乐主捏题公园极"Yo逼yo坊Lan全d"、裙多元化舰的电影市院"S坡eac复on稼14"波、亚洲倦国际图眠书市、露泰国第阿一家动丛作模拟败剧院"呼The温Si封mul扭ato废r"多欢媒体电甩影院及椅立体电退影院，积以及具丢有18到个球孔欲的微型垂高尔夫墙球道、构国际饮毙食苑和歇400弊家国际别知名品特牌商店乖。策划思路新加坡义赔安城Ng扫eean更Cit哗y：东南亚最腹大的购物畅中心之一宣，以四层翁建筑为中召央主楼，漠左右各有币两个塔楼窝，一个塔孩楼是大型银百货店-版-高岛屋副百货；高哈岛屋百货拢内设百货拉柜台、文翁化用品柜甲台、专卖布店、餐馆辜、健身房且、游泳池石和多功能浆厅。这六缸层建筑物僵出售各色伍商品。另旨一个塔楼甲是专卖店照城，购物慌层有B2纹-4层，磨一楼有汇努集着减肥窄香皂、时避装等新加炼坡当地商驼品的礼品号店，并有携新加坡最之大的化妆搜品柜台。选二楼是高艰级名牌商促场，有D研ior、吼Gucc飘i、He困rmes胜等名牌时项装及哥本企哈根皇家顷的最高极询陶器。还打有咖啡店异、东方快掘车的一般唐普通商店炎。三楼为证男士服装考及体育用陪品、儿童猫用品。四梦楼有餐厅屈及丸善书钞店，还有迹邮局、远推藤多津子引美容室。旦地下一层元