土地鉴定德语

ImhinterenTeilöstlichenteildesGrundstücksbefindetsichdassogenannteSozialgebäude,bestehendausinsichvereintenNutzungsbereichen.位于东部地块的后面部分的是所谓的社会活动区，该区域由几块建筑组成。Massiv,teilweiseunterkellert,teilweisezweigeschossig.该建筑群十分坚固，部分建筑物设有地下室，部分建筑物为双层结构。Holzbalkendecken,Holzdachkonstruktion.该区域采用了木质横梁天花板和木制房顶结构。Ursprungsbaujahrca.1935,erweitert1947,1959–heutegenutztalsDusch-undUmkleidungsbereichmitanschließendemHochspannungsschalterraum.该建筑物始建于1935年，1947年和1959年进行了扩建，目前用于淋浴室和更衣室，该建筑连接高压变压室。EinfachAusstattung,beheizt,zweckdienlichausgerüstet.该建筑布置简单，具有供暖设备，配置有有效的设备。DiedirektandieMagdeburgerStraßeanschließendeWerkhalle„Süd“,ca.7MeterlichteHöhe,bestehtauseinerStahlfachwerkkonstruktion,wurdeursprünglich1954erbaut,1983miteinemMagazinanbauversehenundinden90erJahrendurcheinenHallentrakterweitert.直接与马德堡大街相连的厂房“南区”，其建筑物层高大约7米，由钢架结构建造而成，始建于1954年，1983年开放了阅览室，90年代扩建成厂区的一部分。NördlichzurEisenbahntrassehinbefindetsichdieWerkhalle„Nord“,1959erbautund1976saniert.Höheca.9Meter,ebenfallsalsStahlfachwerkkonstruktionerrichtet,Halleneinbauten,Kranbahn.北部接近铁路线的是厂房“北区”，该建筑物始建于1959年，1976年进行了厂房翻修。该建筑物层高约9米，同样是采取钢架结构建成，并且配有装配设备和天车轨道。ZusätzlichbefindetsichaufdemGeländeeinVerwaltungseingangsbereichsowieangesetztandasSozialgebäudeTransformationsstationen,diealsBetriebsvorrichtungengewertetwerdenundgutachterlichnichtberücksichtigtwerden.此外，位于该区域的还有管理入口区以及连接活动区域的中转站，上述设施是企业的运营设施，不纳入鉴定范围。Modernisierungs-/Sanierungs-/Instandhaltungsbedarf翻新/整修/维护的需求BetriebsgebäudeinsbesondereinTeilbereichenderProduktionmitstarkenGebrausspuren.企业经营区域，特别是生产区域建筑物损耗较严重。DerangesprocheneSozialbereichentsprichtnurnocheingeschränktheutigenAnsprüchen.上述所说的活动区仅能满足目前有限的需要。Büro-undVerwaltungsgebäudeohnenennenswertenInstandhaltungsbedarf,renoviertundmodernisiert.没有进行维护的办公及管理建筑物需要进行整修和翻新。Betriebsvorrichtungen/Inventar生产设备/资产情况BetriebsvorrichtungeninFormvonKrananlagen,RegalanlagenundsonstigerproduktionsspezifischerEinbautensindvorhanden,jedochnichtBestandteilderWertermittlung(sieheAnlageKrananlagenundToranlagen).企业的生产设备如天车，货架和其他用于生产的设备是虽然正在使用中，但不在本鉴定计值范围内（详见附件关于天车装置和闸门装置部分）。Außenanlagen外部设施AußenanlagenteilweiseschwerlastgeeignetinVerbundstein,SchwarzdeckeundalswassergebundeneOberflächeausgelegt.ImBereichzurEisenbahnhinBrachfläche.ZaunundToranlagen.Außenbeleuchtung,angelegteStellplätze.外部设施有时用于承重的石材、柏油路，以及防水层上。靠近铁路的开发区域，围栏和大门，外部照明设施以及附加的存货场地，都是外部设施。 Bodenwertermittlung土地价值计算DerWertdesBodenswird–stetsohneBerücksichtigungdervorhandenbaulichenAnlagenaufdemGrundstück–vorrangigausVergleichswertenabgeleitet.土地价值首先是由参考值推导而来，且始终不考虑土地上现有的建筑设施价值。SofernhierfürkeineausreichendeZahlanVergleichsfällenzurVerfügungsteht,kann–wieimvorliegendenFall–dieBodenwertermittlungauchaufGrundlagevonBodenrichtwertendurchgeführtwerden.如果没有足够的参考数据可用，正如现在的情况，土地价值也可以通过计算土地的近似价值得出。DerBodenrichtwertisteinausKaufpreisenabgeleiteterdurchschnittlicherzonalerWertfürbaureifeGrundstückemitimWesentlichengleichenNutzungs-undWertverhältnissen.土地的近似价值是通过已开发成熟土地购入价格推导出来的区域性平均价值，且用于比较的土地的使用期限及价值具有可比性。AbweichungeneineszubewertendenGrundstücksindenwertbestimmenden4.Pavillon4.展厅5.Sozialgebäude5.社会活动建筑6.WerkhalleSüd6.南部厂房7.Erweiterung„WerkhalleSüd“7.南部厂房扩建部分8.WerkhalleNord8.北部厂房7.2实物价格1．办公管理建筑“东部区域”1.069m3*建筑均价330EUR=352.770EUR2.办公管理建筑“西部区域”2.077m3*建筑均价425EUR=882.752EUR3/4中间独体建筑和展厅311m3*建筑均价430EUR=133.730EUR5.社会活动建筑3.044m3*建筑均价255EUR=776.220EUR6/7南部厂房以及扩建部分22.333m3*建筑均价100EUR=2.333.300EUR8.北部厂房6.300m3*建筑均价90EUR=567.000EUR------------------------------------------------------------------------------------------------------------公司建筑物总价值5.045.745EUR外部设施（以建筑总价的7%计算）353.202,15EUR------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.398.947,15建筑附加费用（合计12%）647.843,66总计6.046.820,81EUR建筑价值降低（减低40,4%，按照假定70年的使用寿命，已使用37年，剩余使用期限为33年）2.442.792,20EUR建筑物价值3.604.028,61EUR加上土地价值1.431.430EUR实物价值5.035.458,61EUR实物价值（取整）5.035.000EURErtragswertberechnung8.预期收益计算ÜberschlägigmittelsPlausibilitätsfaktorenermittelt.根据可参考数据进行的近似计算。8.1.VermietbareFlächenca.8.1．可租赁面积1Verwaltungsgebäude„östlicherBereich“EG/OG=300m²1.办公管理建筑“东部区域”EG/OG=300m²2Verwaltungsgebäude„westlicherBereich“KG/EG/OG=570m²2.办公管理建筑“西部区域”KG/EG/OG=570m²3/4Zwischentrakt/Pavillon=150m²3/4中间独体建筑和展厅=150m²5Sozialgebäudeanteilig=350m²5.部分社会活动建筑=350m²6/7WerkhalleSüd/Erweiterung„WerkhalleSüd“=2.850m²6/7南部厂房以及扩建部分=2.850m²8WerkhalleNord=660m²8北部厂房=660m²8.2.VermietbareFlächenzusammengefasst8.2.合计的可租赁面积Büroflächen,inkl.Nebenflächen,Empfang1.020m²办公及附属区域，1.020m²Produktion,Werkflächeninkl.Nebenflächen3.510m²生产加工及附属区域，3.510m²Sozialflächeninkl.Nebenflächen–einfach350m²社会活动及附属区域，350m²Außenlagerflächeninkl.Krananlagen10.000m²具有起重装置的外部存储区域，10.000m²Gesamtnutzfläche14.880m²可租赁面积总计14880m²8.3.NachhaltigerzielbareortsüblicheVergleichsmieten8.3.可实现的土地所在地的具有可比性的长期租金价格InAbstimmungmitdemReferatWirtschaftsförderungderStadtGelsenkirchenundderRankingliste2006–PlötzImmobilienführerDeutschland–sowieeigenenDateien.根据盖尔森基兴市贸促会、德国普勒茨地产名录2006以及自有的数据计算得出。Büroflächen,inkl.Nebenflächen,Empfang5,00EUR办公及附属区域，5,00EURProduktion,Werkflächeninkl.Nebenflächen4,50EUR生产加工及附属区域，4,50EURSozialflächeninkl.Nebenflächen–einfach2,00EUR社会活动及附属区域，2,00EURAußenlagerflächeninkl.Krananlagen1,50EUR具有起重装置的外部存储区域，1,50EUR8.4.Jahresrohertrag8.4.年度可预计总收益Büroflächen,inkl.Nebenfl.,Emp