苏州市公租房管理问题研究本科学位论文

xx科技学院本科生毕业设计（论文）第1章绪论1.1研究背景和意义“衣食住行”反映了人们的生活水平，会对社会的稳定造成影响。如今衣食问题在大部分地区都已经得到解决，然而住房问题却日渐突出。有位学者说过：住房关乎做人的尊严，全世界各个地区的政府要高度重视它。二战后各个国家为解决住房问题，提倡政府干预住房市场，来抑制市场的泡沫，这个举措对未来住房市场的发展产生深远的影响。在中国解决了温饱问题后，如何让人住的更有尊严，成为政府的愿景和核心的民生问题。在改革开放前，住房是可以由国家分配给单位和个人的。但是慢慢地这种机制的弊端暴露，出现了一些社会的丑闻。九十年代后，政府进一步深化改革制定战略抑制了住房的实物配给，这个办法开启了住房市场化的时代。目前我国住房实行“双轨制”，主要是发挥市场作用建设商品房提供有支付能力的人群居住，且发挥政府看得见的手的作用管好保障性住房，这些都可以看到政府对于住房问题的重视。如今我国已经形成了完备的各类住房保障政策较好的处理了户籍中中低收入人群的住房困难。但近几年来，随着新型城镇化的推进，房价居高不下加上廉租房的覆盖范围较小和经济适用房的弊端凸显，大中城市出现了像是房奴和“夹心层”等群体，这些都凸显了一些特定群体的居住艰难现象。在厦门2005年第一个公租房的试点开始实行。随后不久公租房在中国进入了稳步发展阶段，公租房项目才逐渐实施起来，这些都要归功于国务院在政府工作报告中的讲话。公租房是我国继廉租房和经适房后，为解决中低收入人群住房问题政府首先推出的一个全新的住房保障策略。并且以后在北京、上海、南京和苏州等地纷纷推行出地方性施行办法。特别是在2011年4月份，温家宝提出政府要用三年时间拨款两百亿左右重点放在公租房等保障性住房的建设。伴随着苏州城市化加速，导致苏州外来和新就业人口、城市中等偏低住房困难家庭数目快速增长。为了衔接其他住房保障形式并且为苏州吸引住人才，提高整个城市的总体竞争力。苏州积极实行国务院下发的相关公租房政策，并相继出台一些管理办法，这使得住房保障的工作推向一个新台阶。本课题主要具有理论与现实价值。首先，本论文结合适用于本课题的公租房理论并且结合苏州公租房发展的实际情况，就租金核定、审核、监管、退出制度上存在的问题进行研究。由此特别地构建了符合苏州地方发展特色的管理办法，这可以为其他地区公租房实施过程的完善提供借鉴。不仅丰富了公租房管理的理论知识，对住房保障在实践中的应用也具有借鉴以及现实意义；另一方面，通过苏州公租房需求问卷调查，分析公租房在管理中存在的不当问题，为苏州公租房设计一个更加合理、有效的管理办法。这将调动苏州人民对公租房实施的积极性，从而发挥公租房保障中低收入阶层的居住权，实现社会公平的目标。并且可能起到遏制房价涨价幅度的作用。而且公租房作为维护中低收入群体居住权利的措施，希望能引起各方对特殊群体的关注，并督促政府出台相应政策完善公租房的管理，使得公租房和各类住房政策形成无缝对接。1.2研究的内容和方法本论文包含以下五部分的探究方面：第一部分，论述选题的背景及意义等。随着经济发展，房屋由住宅转变为一种投资品，进入了商品化发展阶段，并且出现了虚假需求，房价虚高的现象。面对高房价，苏州紧随中央为保障“夹心层”利益推出了公租房。但是在实行中如何管理公租房的运营这对完善苏州自己的公租房体系十分重要。第二部分，这部分是文章的文献综述部分，主要是对本课题相关的一些研究的综述。首先是对公租房的文章的核心基本理论的介绍。然后系统的论述了国内外的文献研究和现状，并且对以上综述进行总结和评价。第三部分，全面搜集苏州公租房的发展历程与公租房管理情况的相关资料。第四部分，这部分是本文的核心，根据第二部分的理论分析以及所调查的数据资料，结合其他城市地区的公共住房政策和管理情况，分析苏州公租房管理现有的问题。第五部分，根据上述的理论分析以及实证分析，得出本文的结论，即苏州市目前实行的公租房是否达到了政府的目的，并提出相应的建议和对策。最后，随着苏州公租房管理的日益深入，必定会对其他城市的公共租赁住房保障体系建立提供借鉴。本文的探究模式上采取了查看文献和问卷调查相互补的方式。通过查阅大量的文献资料来获取有关的信息和理论，对公租房管理有了大概的印象和认识。并且通过关于苏州公租房需求和实施情况的调查获得了数据。再者采取对比分析的研究方法，分析苏州公租房管理和其他各大城市的异同和优劣，进一步详细分析苏州公租房发展的现状，做出完善的建议。1.3研究对象的界定国家颁布政策表明自去年开始廉租房将和公租房合并一起归入公共租赁住房的模式。这表明将公租房和廉租房“合二为一”运营，统称为公共租赁住房。这都表现出政府对公租房问题的空前重视和大力鼓励。本文研究的对象是合并前的公租房，即政府向收入超过了廉租房和经济适用房的申请条件却又无力通过市场满足居住需求的中低收入群体提供的保障性住房。1.4论文的创新与不足借鉴先例的相关研究课题和结果，本文试图达到以下的创新点。第一在选题的切入点上，基于苏州这一确切的地区选取了公租房的准入、退出机制和租金制定以及公租房在后续运营中出现的问题为切入点，这避免了研究对象的笼统化。第二是在在研究方法上，将各地区的公租房的这几方面着重进行比较，分析他们的异同和各自的优势。再结合苏州公租房的调查来分析苏州公租房存在的问题，借鉴国内外经验提出完善的办法。从课题的提出到深入分析再到完成，在这个过程中我发现虽然尽可能广泛而深入地收集资料，但是还是遇到许多问题。我虽致力于在撰写中动用我的一切知识体系，但是由于时间和经验的缺乏，我的论文在体系和内容方面仍然是存在着欠缺，希翼能够得到老师的指正，让我可以更好地完善论文以及学到更多知识。第2章公租房的理论及文献综述根据不同国家的理论与实践的发展经验，我归纳出几个不同的有关公租房这项住房保障制度的理论基础。2.1公租房的相关理论2.1.1公共物品供给理论物品可以区别为私人和公共物品。后者是可以共同消费或共享的一种事物，如空气和知识。之后布凯南又细分了此类别，提出准公共物品。根据理论到得出公租房作为准公共物品的一个例子。因为一般容量下公租房的消费是非竞争性的，但是如果超出了临界点，效用会减少。因为在使用中有着消耗“临界点”，公租房所拥有的排他特点体现在只允许适当符合要求的人群进入，来提高供给的效能。所以公租房管理办法中会规定申请者的条件，将不符合标准的人群排除在外。根据公共物品供给理论，由此制定一个合乎中低收入群体利益的准入机制是十分必要的。2.1.2公平与效率理论无论是哪个国度的人类都在为公平以及效率做出努力。一般来说，公平体现在配给结果上，它表现出人人对于均衡资源的渴望。而对于效率，经济学家曼昆提出若是人们可以通过某种资源配置方式使得人人获得最大效益就是有效率的，我们可以通过测量投入和结果的大小来测出效率。公租房的公平问题就是设置一个条件，让满足条件的中低收入群体能以较低价格获得住房，其他社会群体则以市场价格获得住房，这样就实现了“人人有房居”景愿。所以申请资格和租金的设立是实现公平的基本。公租房是住房体系不可或缺的一部分，它关乎经济和社会问题，需要树立保障公平和提高效率的理念，在解决公平和效率问题上齐头并进。因为短期的社会投入是有限的，所以要确保让更多符合保障条件的群体进入，优先享受这项政策。2.1.3协同管理理论在1950年后期，在一些地区发动关乎政府治理问题的运动。究其原因是政府的无作为至使国民对传统公共管理体制提出异议。后来新公共管理理念的盛行伴随着市场化工作方式而到来，但是由于过分强调分权制衡的原则，使得各部门沟通不畅。佩利.希克斯最先提出新公共管理理论的缺陷并提出“协同政府”。后来罗杰斯规定“协同管理”是为了完成同样的任务，多个组织共同制定规则和遵守规则的一个过程。同样协同管理对于公租房的建设和管理的借鉴意义是很大的，我国可以借鉴国外在“协同管理”的先进成果，搭建起政府各部门的开放式和及时性的信息共享平台，通过共享资源和有效沟通来解决在住房保障部门之间存在的沟通不畅和职权的界定不清问题，以此加快工作速度实现公正。2.2国内外文献综述2.2.1国外文献综述国外发达国家的专家对于公租房等住房保障体系的理论研究和实践都早于我国并且研究已经十分的详尽。至今也已经构成了完好的体系和完善的内容，本节简单介绍一些理论。阿曼达·盖勒（2011）认为住房保障一直被认为是对经济、身体和心理健康的一种投入，特别是对在生活的其他方面的弱势群体的帮助。住房不稳定如拆迁，频繁搬家，过于拥挤的条件，或难以支付房租，会造成一系列不良后果，包括延迟医疗保健和增加成人和儿童的急诊服务。所有公租房作为保障性住房体系的一部分，对于社会群体特别是弱势群体的身心健康是很重要的，对于社会的稳定也具有重大意义。霍尔曼斯（1995）肯定了政府干预的标准是要先衡量人口的数值和住房的供应数量，并且结合英国公共住房政策，提出了租金补贴这一政策，他认为当局能够提供租金补贴或建房的形式来实现住房保障的宗旨。他认为金钱的补助是让中低阶层获得最大化利益的途径之一。租金的补助即国家向符合住房保障条件的人群提供一部分资金支持。通过这种手段，中低收入群体他们可以不用国家来专门构建住房，而是通过租金补贴这样一种方式流入到市场购买或是租赁商品房解决自身居住问题。这样的结果是，首先节约了建造住房和后期管理所需要的人力和物力，其次是住房困难者可以根据自己的实际需求来选择住房，这样就满足了她们的多样性住房的要求。GaryPainter（2001）在低收入住房的援助中说到，住房援助不同于其他的福利计划，因为它不是一个合格的家庭申请人自动接收申请援助后获得效益的一种福利。因此，了解申请人的状态或排除申请人的补贴这在住房的分析是很重要的。这需要在收入和计划的调查中识别居民身份是否在等候名单上，并结合所有其他数据，确定家庭是否接受补贴。所以要设立适当的准入线，排除那些不合格的申请这是很重要的，这关乎住房政策的效率和公平。2.2.2国内文献综述关于公租房的定义和特征赵奉军（2012）在公租房建造与治理的方面中谈到了公租房是政府为了处理居住问题提供给中低阶层家庭（市区居住艰难家庭、新工作群体和外来务工职员）的房屋，由政府对建房方提供政策支持和补助，规定面积和以低于市场价格向一定的居住困难群体提供的保障性住房。公租房设置标准配租、有限时间租赁和有偿居住是它实现宗旨的根本。张泓铭（2010）提出当前的公租房含义特指的是由政府引导社会提供房源，优惠提供给那些无法进入廉租房和经济适用房保障体系，而且对市场租金难以接受的中低收入人群提供保障的住房管理办法。姜毅（2011）提出公租房它具有商品属性和社会保障属性。主要特征是：政府的扶持性、覆盖人群的宽广性。公租房保护一般稍少收入居住艰难的群体，提供对象不限户口涵盖了种种居住艰难人群，实行有限期租住，租金按略低于市场金额的程度，所以具有社会救助性质。关于公租房的社会需求张艳（2012）提到自从九十年代后，政府改革了以往带有福利性质的实物分配住房的政策，这开启了住房市场化的新模式。但是随即出现的高房价使得很多群体没有自己的住房，政府出台了几项住房措施，但是住房保障也只是针对了低收入群体，这让多数不能进入廉租房门槛又购买不了经适房的人群成为了“夹心阶层”。由此，2010年我国为实现人人有房住的前景，开始大力推行公租房。郭正懿（2014）提出我国保障性住房主要是由四种构成，分别是经适房，廉租房和公租房以及限价房。公租房主要是解决中等偏低收入群体的住房问题，这部分人群涉及到外来务工者和新入职员工，他们是城市建设发展的血液。为了留住这些人才，实行和推广公租房政策是迫不及待的任务。还有城市中的中低收入群体，解决这些群体的住房对于社会稳定刻不容缓。公租房的模式和社会意义宋博引入一些地区实施公租房的模式，实物分配以及金钱补贴。并且对政府直接拨款扶持公租房建设和提供租金补助进行了对比，他认为可以借鉴租金补贴的方法来为住房困难人群提供租房的资金支持。可以预见到，随着其住房保障体系的完善，政府的保障模式将慢慢过渡到货币补贴的方式为主。林晓权（2011）提出：中低收入群体也可以划分为两部分，对这两者也要区别对待。对于负担不了经适房却又不满足廉租房居住条件的人群主要是提供公租房的分配。对于无法通过市场解决住房需求但是又可以负担起经适房的的夹心层则可以采取货币补贴加上部分实物配租的保障方式。实物供给加上货币补贴可以减轻公租房供给的压力和满足住户选择住房的需求。张艳（2010）分析到，首先，公租房可以解决在房地产市场上租赁和购房的不平衡问题。这有利于平衡租和售的不协调，实现购买和租住方式的共同发展。其次，不仅仅处理了以往低收入群体居住问题的程度上又深入满足了夹心层人群的需求，这就可以细化保障体系。（4）关于公租房管理体系和内容杨玲（2010）提到了公租房的管理大部分体现在供应和需求两方面。需求管理主要有准入和配售程序、退出管理、维护管理和处罚措施。设置完备的准入程序后要进行初审，复审。退出管理是住房管理局将不再符合条件的人群排除在外。维护管理是一般由专业的物业公司承担并且对住房过程房客的损坏住房行为进行惩罚。并且在住房申请过程中申请人捏造证明或隐瞒收入和其他关于住房申请的信息时，也有相关部门对此情况进行管理。当前中国还处在发展公租房的初始期，需要提高公租房的申请、承租和住房维护管理的质量。叶晓甦（2013）提出公租房管理主要是涵盖了准入、退出和分配管理等。设立准入条件和规范分配制度是公租房的实施基础；而公租房的循环发展要依靠公租房分配的后续监督，例如物业管理等；退出机制的规范可以提高公租房的流动性，这也是制约政策可持续性的关键。所以要规范公租房的申请条件和配给、运营和退出机制，并通过加强决策监督机构、执行机构、物业服务机构的协调合作，实现公租房供应的公正和效率目标。第3章国内外经验3.1国外实践公租房在一些强国和区域，都慢慢地形成完备的体系。像是美国、日本和新加坡的成功经验都能成为中国公租房借鉴经验的对象。3.1.1美国美国是一个发达大国，它的公租房始于三十年代后期。它推行的是社会性住房政策，仅仅对一些特殊情况予以干涉，其他部分都是依靠市场作用。一般政府也只是凭借国家的财政政策和金融方面的支持，依托市场化的手段对中低收入住房困难群体提供房源。（1）机构设置方面。设置了联邦住房管理局等机构，囊括了银行、保险公司和信用评级机构等金融机构，政府还专门颁布指令性文件明确各机构的整体目标，这些举措只为了推动跨部门之间可以协调合作。（2）运营方面。一方面是财政的帮助，主要是通过国家机关提供居住补助和资助设立。另一方面，政府鼓励社会上的开发商或是其他机构可以利用信贷方式来筹建住房。在保障方式上，也慢慢从向建房供给者过渡到补贴住房者的政策上。（3）租金方面。美国公租房的居民的收入区分很大。评估他们的申请资格主要看几方面：年收入、是否是老年人或残疾人、公民或移民。他们会将合适的人群分为几个级别，第一级是低收入家庭他们一般是低于平均收入的百分之八十；第二部分是，收入非常低的人群，他们的收入占平均的一半。政府会对这两部分人群给予资金补助使得平均的公租房租金不超过收入的百分之三十左右。3.1.2日本日本政府在五十年代都开始发展公营住宅，政府对于发展公租房的干预力度是很大的。在资金方面国家特别完善相关法律来规范财政拨款，不仅利用低税率的办法鼓励有资金人群自建住房，而且对收入困难的提供资金补助。除此之外日本的公租房还体现了以下几方面特色：（1）机构设置方面。政府设立了公团开发和金融公库两个机构，来管理住房房源的开发。而且通过住宅公团和相关公司来为房源的建设提供资金援助，补助自建或购买的住宅提供扣除土地费一半的费用。（2）运营方面。有两种模式，第一种是住宅公团针对底层阶级（占收入最低人数的四分之一）主要是经过当地住宅提供给公社管理并用于特定的出租。第二种是居住补助，政府补贴私人出售房屋。配租按申请抽签制度，对申请者通过评审后抽签决定。（3）租金方面。参考承租区域的环境，具体是对满足申请条件的按收入划分不同的类别，并且按照区位，交通费等把住宅分为不同类别。最后按照不同家庭类别和房子类别收取租金。在东京三十几平米的公租房也只有九百元的人民币。比市价低廉了五倍左右。3.1.3新加坡新加坡政府在1960年开始建立公租房为中低层阶级提供居住，通过几十年的完善，成为亚洲公租房实施的典范。他的住房可以区分为两类：组屋（公租房）和私宅。如今占据人口的85%的人居住在公租房里，公租房的管理特点表现在以下几点。机构设置方面。专门分出一个单位名为建屋发展局，它行使政府的公共监管职责。主要负责建设、售租以及物业运营。这个机构提取公租房中央公积金贷款来筹建小户型及低价位的房屋。运营方面。住房的配给模式是按照优先申请优先提供居住顺序。分配按申请时间来安排。租和售各有一个系统，低收入人群提供廉价租房，中等收入则可以低廉价格买房。（3）租金方面。价格按照市价数额来设置具体数值。规定收入不足八百的可以以市价的百分之十租赁住房，每月租金大概一百多元人民币，高收的（八百到一千五新元）按照百分之三十的市场租金支付。3.2国内实践北京、上海和重庆都是国内起初实行公租房模式的城市。这些地区的公租房实践和发展可以使我国其他一些地区的公租房的在实行的思路上得到创新。3.2.1北京北京现已基本实现公租房和廉租房的并轨，在公租房实行上其主要特点是。机构设置方面。分设立三个部门负责不同的职能。住房保障管理机构对公租房的后期运营进行监督和管理，由住房产权单位专门负责地区公租房的物业管理和监督居住过程的不道德行为，市住房城乡主管部门协同其他机构构造居住MIS，形成全市动态监管。运营方面。通过入住审核后，家庭直接根据此前摇出的号码顺次选择房子和签约合同。规定为期五年的住房期限。居住期限截止了可以给予过渡时间，但需要以市场金额交付相关费用。在契约中止日期三个月前可以提出申请，有关部门通过考核可在居住。租金方面。每个地块参考市场价，根据适当区域市场价格确定。物业费用可以纳入租金范围收取也可以单独收取。对于居住情况特别艰苦的家庭，政府按照百分之十到百分之九十五的比例给予住房的补贴。但是查看资料得到，北京一般60平米的房子每月房租2500左右，若加上杂七杂八的费用，公租房的租金基本和是市场上租金一样。然而北京的公租房带有过度性质，设立宗旨是解决当地户口住房困难者在轮候期内居住。暂不对外地人开放。那么对很多外来人口的住房现象是起不了作用的。3.2.2上海上海在经济持续发展的情况下，大力发展经济的条件就是需要大量的人才，所以它的政策主要是要改变不断涌入的人才和市民的短期住房难现象。其特点主要集中在。（1）运营方面。租房者拖欠租金和其他费用的，用人单位要配合相关部门将拖欠的金额从单位的工资里扣除。续租条件和情况等同北京，初次承租5年，提供2月的过渡期，收取市场租金。（2）租金方面。每一年租金评估部门都要根据市场价和地段设立具体的租金试行办法。上海整体平均租金每月每平方米建筑面积为30-45元之间，根据具体的地段而有差异。上海公租房准入虽然不限制户籍，但是整体的租赁价格过高，甚至与商品房的租金差距不大，所以无法适应中低收入群体的收入情况。（3）准入方面。总计要满足四个方面，1.缴纳了社保共计一年以上并且在上海居住满两年以上的人群；2.工作时与本市区的公司有不低于一年工作合约的；3.居住面积一个人不超过十五平米的；4.未有享受其他住房保障政策。3.2.3重庆重庆是公租房政策实施比较成熟的城市之一，2010年7月距公租房管理局正式挂牌至今已有5年的历程，它做出了许多成就。机构设置方面。践行建设和管理分开的原则。设立了重庆公租房管理局，主要承担房源的起草、对申请人员的审核和管理。运营方面。采用多次审核和公示，具体是在各区申请点初审后在市管理局复审，合格之后公示7天，摇号配租后在公示15天。为此专门研发了电子摇号系统，公平分配住房，这使得权力寻租等违法行为得到控制。租金方面。重庆公租房租金比较具体和稳定，按照地段不同租金从每月每平米9-11元，政府规定不得超过相似地段和户型市场住宅租金的60%，租金每隔2年公布出来，比较的稳定。单独收取物业管理费：1.03/月.平方米。管理模式方面。实现了几点改进：第一构造了共同联动的组织体系，包含了详细的审核和统筹制度。第二，创新服务方式。建设服务大厅，办理民众生活的业务。管理委员们进社区听民意，一对一的帮扶。第三，改进治理模式，和警方、社保、民政等政府部分一起开发一套住房管理体系，同享讯息及审核住房者的资质。定期巡查住户行为。这些公租房的创新方面使得公租房让群众生活更温馨。3.3国内外经验借鉴综上所述，一般的发达国家和国内一些地区在公租房的管理上，都各具特色，总结他们的具体实施情况和成熟理念都可以为我国公租房发展提供了经验借鉴。机构设施方面。政府要设立独立的机构管理公租房，一是决策协调机构，二是建设执行机构。这可以实现对分配住房和运营监督的分层次管理，防止部门职权分配不明导致的管理混乱。我国基本实现了服务型政府的阶段，深化职能及协调部门的管理是构建建全公租房保障体系的关键。租金方面。重庆树立明确的租赁金额的价格条例。租金根据具体地价而定，一般不超过市场的60%为好。反观我国的公租房的租金，特别是一些大型城市的公租房租金接近市场租金，很多人都情愿租住私房。这使得公租房作为保障中低阶层住房的目的成为空谈，所以这点要引起关注。运营方面。第一实现各部门的信息共有，促进部门间的合理沟通。这些信息的共享包括，住房申请者的信息、住房管理情况和各部门最新的政策变动、工作进展情况。第二是建立多方参与机制。处理住房难题也要依托非公共力量，多方发挥各界能力十分有必要。在物业上不妨任用民间的专业公司治理。退出方面。公租房应该采用一种强制的流转，在规定期限里（如5年）要终止其居住。但是住户有特殊原因可以续租，这要重新接受审核，若是其已经不具备资格，那么要退出。可以联合一些机构例如公安和银行等机构来完善和强行执行退出机制。第4章苏州公租房管理的实践与探索4.1苏州公租房发展的历程姑苏这座历史悠久的名城，随着城市经济的快速发展，居于长三角发展最快的经济体之一，人口流入大幅增加，住房问题也成为民生关注的焦点。苏州政府为了解决此问题大力发展住房保障制度，因此苏州成为了全国最早实行公租房的地区之一。纵观苏州公共租房的发展历程，可以分为三阶段：4.1.1起步摸索阶段在改革开放前期，国家出台措施大力发展乡镇企业，随之而来带动了外来农村人口纷纷进入乡镇工厂里。随着外来人口的不断涌入同时引发了一大部分外来务工者的居住问题。所以苏州这一阶段的居住政策主要处理农民职工群体的居住难题。政府发表政策支持单位自建住房，由此企业自动开发周边地区建设“集宿楼”来解决外来工人的临时住房问题，像是“千叶公寓”是这阶段的一个例子。但是其中的局限性是这些项目多属企业自发的行为，并且住房比较简陋，设施也比较简单，管理上也混乱，容易造成社会不稳定。其实这种租赁价格低廉和住宅设备简单的打工租住的宿舍还不能称之为严格意义上的公租房。随着苏州征地和规范建房，这一住房也慢慢退出历史舞台。4.1.2规范管理阶段改革开放使我们迈入了市场经济的阶段。这时部分乡镇企业在战略的鼓动下加速产业转型，由初期的集体经济为主过渡到多种所有制经济共同发展的新时期。改革开放引进了外资，吸引了人才流入苏州的市场。但是购房和租房的价格高昂，无法满足人才的现实需求。由此了吸引住人才，发张苏州的地方经济，苏州大力发展和完善公租房制度已是刻不容缓的任务。进入新世纪后，由于苏州政府在相关意见办法中清晰地提出要单位加快宿舍楼建设，而且建议各级政府要使得人才公寓能规范建立，这使得公租房的设立和运行过程得到规章化管理。如“青年公社”，“永馨家园”等是这一阶段的典例。这阶段是政府主导的公租房建设阶段，由于政府出台了文件，公租房的建设和管理基本得到了规范和有序管理。4.1.3全面扩张阶段苏州伴随着国家的富强和人民收入增长率的提高，又伴随着经济危机后房价的节节攀升，使得人与人之间的住房水平差距在扩大，城市中低阶层住房难问题不断凸显。苏州开始实行产业的改革，这使得大批高技术人才越来越紧俏。综合以上几点，自零三年开始，政府将提高居民居住条件的满意度提到了一个新高度，纳入了政府实事项目中。后来规定在各区年度工作考核中一并纳入了对中低收入群众住房难题的改善指数。这些都体现政府对完善住房的坚持和责任心。历经了长期的评价和完善，苏州相关公租房治理办法与一零年年底开始执行，苏州进入公租房全面扩张的时期。查看办法获知，城市人口住房低于十八平米的住房艰难者能够提交公租房申请。一年后，市区租赁保障实行细则得以公布。从公租房保障办法再到公租房保障细则，这反映出，政府正在加大力度化解城市人口、外来务工者和新就业人群的住房矛盾。如今，苏州公租房主要建成了面向市区人口的晋源桥小区、高新区的景山公寓，工业园区的菁英公寓、锦城公寓和明日之星等。各区零散的打工住宅和集体宿舍等，也要进行规划分配到住房保障体系里。这可以看出我市在公租房保障方面已经实现了对三大人群的全面覆盖，在公租房的实行过程中也完成对其他住房的对接目标。从摸索提升到规范管理再到全面扩张，概括了公租房完善的三个主要过程，公租房在实施理念上也出现了由单位自建到政府主导和由让打工群体居住向实现每个群体居住权利的转变。如今，政府扩大了保障对象的范围一起将城市居民、打工人口和大学生纳入了保障体系，因为公租房的设立初衷就是让中低收入群体都有房住。接下来公租房将围绕建得起、租得到、住得好这一系列问题进行规范和完善。4.2苏州市现有的公租房制度和政策2010年出台的《苏州市公租房管理办法》适用于公共租赁住房的规划、建设、管理及监督，这是苏州公租房实行管理的规范性政策文件。而且，只隔了一年《苏州市市居民公共租赁住房保障实施细则》开始实行，两大文件体现苏州公租房的特色如下：4.2.1苏州公租房的筹资建设和机构设置苏州公租房房源上主要采用的是多种资本投资和多种途径筹集资金扩建的方式。主要出现了三中模式：第一种政府联合相关机构补贴的模式。比如园区的锦程之星就是其中一个例子。第二种是企业自己筹资构建的方式。这种方法大部分是让单位解决职员临时居住情况。第三种是社会力量筹资建立。比如高新区的“景山公寓”。机构设立方面，各市区和城镇的公安、住房公积金等部门明确自己的职责范围，并且协助市住建局进行公租房的申请者的资格审核和后续实施过程的监督。在苏州的监管和执行部门主要是市住建局和住房保障管理中心。一个是政策的设置，另一个涉及房源规划和申请条件的审查和配租。4.2.2苏州公租房的保障对象和审核保障对象方面，划分成中等偏低收入市区住房艰苦家庭、刚投入工作的群体、外来务工群体这三类人群。表4.1苏州公租房的住房保障对象保障群体应一起满足以下要求城市中等偏低收入居住艰难家庭经过考核，户籍属于苏州人口范畴，而且已获得住房保障资历；城区困难人群申请要满足月收入不超过2750元，人均居住区域不超过18平米，市区人的户口要不少于五年时间；申请时没有受益于其他任何的住房保障，排除通过了其他保障性住房但未曾拿到房的人群；新就业群体拥有大中专院校毕业证，从毕业到工作时间没有超过5年的；同苏州市公司定立了工作协议，两者按时交社保的；申请人和家人在本区域内没有自有住房，也没有租赁其他公共租房的外来务工群体同苏州市公司定立了工作协议，两者按时交社保的；申请人和家人在本区域内没有自有住房，也没有租赁其他公共租房的；申请人申请成套住房的，其必须在本地工作一定时间期限的；资料来源：根据2010年发表的《苏州公租房管理办法》结合最新政策整理得到。申请和审核方面，苏州的中低收入且无房的市民，政府优先保护其居住权利。第一类人群：城镇家庭已经取得住房保障条件的要按照户为单位向户籍所在的住房保障机构提供资料和证明来申请住房。第二类人群：对于新工作群体和外来务工人群的单独请求，住房保护实施机构不接受处理。这两类人要告知签订合同的单位，让单位担保来向单位是所在地的机构申请住房。相关实施机构要按照具体流程进行资格的审查和复查；结果要登记；对经过审核一切都满足准入条件的人群要及时配租住房，保障其利益。4.2.3苏州公租房的运营和管理缔结和退出方面，符合住房保障的城镇人口要和住房保障实施机构缔结合同；新工作群体、外来务工职员租赁公租房，由申请人、单位与住房保障管理机构三方签订租赁条约，清楚三方各自的的权益和责任。承租期限到了，住户要自觉退出。城市符合条件的人群按时每年进行资格复审。若是复审后不满足租住要求的，住户要自觉退房。通过相关审核，确认其居住还是有困难的可以继续承租，但是要调高租金给予租住；对于刚就业群体、外来务工群体初次承租住宅的时间不超过三年时间。初次期满后可以续租2年。并应当根据合同提高租金标准。租金方面，因为公租房属保障型住房，租金定的要适当要远远低于市场租金才行。政策规定公租房设立的租金要参照同地区和同类住房具体问题具体分析，一般是不超过市价的70%左右；合乎低收入保障条件的城市人口，政府提供一半左右的补贴或租金减免优惠，但是这种补贴排除了申请人或其家庭承租了公租房的情况。相关评估机构会根据是否是古城内外和成套等因素测定租金，每年公布并且调整。租赁管理方面，新就业群体和外来务工者申请国家优惠供应的公共租赁住房的初次租赁期不超过三年。租赁期满后，仍然符合租赁条件的可以继续申请两年期限来居住，但是相关机构在租赁合同中要适当提高租金来与申请者缔结合约。建设公租房小区的，要自己提供或转给专门物业公司为住户提供专业的物业服务。承租人要在交租金时一并缴纳租赁期间产生的物业管理费用。承租人理应按照合同规定维护公租房的房屋和屋内的设备。首先承租人根据自己的意愿无正当理由闲置或提供给他人租住的要强制其退出租赁和一定期限不接受其申请，其次装修公租房，损坏相关设备和房屋的要给予赔偿，若是造成事故的要承担法律责任。监管管理方面，若是提供虚假材料申请公租房的个人或是单位，给予两年内不接受申请的惩罚。其次，使用非法手段得到公租房居住资格的，一经查出强制退出，五年内不受理申请；再者，住房不是本人居住的，或住户无正当理由满半年不在住房的或是上缴租金的，相关执行机构要强行收回其公租房，并且追究其违反的相关法律责任。若是个人和单位不承担相应责任的，管理部门可依法向人民法院提起诉讼追究其责任并强制执行。对于住户拖欠租金的可以联系其单位，让单位从工资中扣除相应金额。4.3社会调查随着大批量的公租房投入苏州市市场，关注公租房的市场需求以及公租房的实施情况将是在公租房交付后关注的重中之重。同时针对大众反映的问题深入分析，这对提高住户满意度对激励我国住房保障体系的健康发展也具有重大意义。本论文针对苏州各类人群设置公租房调查问卷，力求找到限制公租房满意度的原因，为完善公租房管理提出建议。4.3.1调查对象和内容此次对苏州市公租房需求和满意度的问卷调查总计获得了108份答卷。调查对象涵盖了苏州公租房保障的三类群体机其他部分群体。本次问卷设计借鉴了国内外的测量方面，主要可划分为三部分：第一部分是基础信息，主要调查答卷人是属于哪类群体和收入情况；第二部分是受调查者的住房状况，发现他们的住房需求是否得到满足；第三部分是住房政策的调查，探究群众对公租房实施的满意情况。问卷重点涉及到租赁金额、准入和退出线、监督运营等几方面。4.3.2调查方法本论文的社会调查主要采用问卷调查法，共计得到108份完整的答卷。详细的施行方式如下：在落实调查问卷的设计与制作等相关工作后，把问卷发放在问卷星这个网站上，将调查网址放在苏州的生活群里，让苏州各类人群协助调查。最后将答卷收齐统一处理，做出统计分析，绘制统计图表。4.3.3调查结果（1）对调差对象基本情况的统计图4.1苏州公租房了解情况统计图从图表中得到绝大部分人知道公租房的存在，在这部分人中有59%的了解了一些，只有26%的群众不了解，8%的人根本没有听说过。说明政府对公租房的宣传力度还是可以的，各群体对公租房这项住房保障制度是熟悉的，这从另一方面的得到公租房是有一定影响力的住房政策。表4.2住房基本情况统计表分类类别样本数量比例自有住房3027.78%租住私房4440.74%单位宿舍和集体宿舍2422.22%公共租赁住房109.26%在表4.2中可看到，在各个群体中将近半数的人现居在私房内，其他多数是租赁宿舍还有单位住房，只有9%的群体居住公共租赁住房。说明大部分人被排除在住房保障政策之外，可见公租房的准人机制有待于完善，制定政策时候要考虑大部分群体，包括要让更多的常住人口进入保障范围。表4.3房租占工资收入比重的统计表分类类别样本数量比例25%以下4238.89%25%-50%5550.92%51%-75%98.33%75%以上21.85%表4.3显示房租占收入25%-50%占据全部样本人数的50.92%，在25%以下的只有38.89%。有关专家提出，一般发达国租金比上收入在25%之内这是很理想的，一般在30%以下是还是合理的，若是高出30%就会造成大部分人群承担不起。从以上数据显示，房租占工资收入的比重是很大的，有一部分人反映房屋的市场租金高。（2）对公租房实施满意情况的统计表4.4公租房的租金应该占市场租金比例的统计表分类类别样本数量比例50％以下6862.96%50％－60％2825.93%60％-70%109.26%70%以上21.85%表4.4统计各类群体认为住房金额应该占市租价的比例。其中占62.96%的样本觉得公租房金额应该在市价的一半之下，只有1.85%的人数觉得在70%以上。可见大部分人数认为公租房的居住价格应该是较低廉的。这折射出人们对低廉的租金的渴望。表4.5最关注的公共租赁住房指标统计表分类类别样本数量比例租金水平5248.15%地理位置1816.67%房屋面积109.26%套型结构87.41%生活配套2018.52%表4.5调查了各群体对公租房哪几项指标比较关注，其中租金水平占48.15%位居最受重视的指标。接下来是生活配套实施占18.52%，地理位置占16.67%。可见各群体最关注的还是公租房的承租价格。其次是配套设施和地理位置。调查发现虽然各界积极加强公租房的构建，然而公租房的申请数量却不是很高，这导致了供需失衡。很多人认为公租房价格过高，租不起，稍高收入的宁可通过市场解决住房难题。探究此类现象的原因主要是价格过高和公租房区位设置不合理。表4.6公租房存在现象调查表分类类别样本数量比例供需不平衡，房源数量过少3229.63%公租房配租上存在暗箱操作2018.52%租赁者有钱，真正需求群体权益受损4642.59%公租房套型面积不合理109.26%数据显示了，在人群比例占了42.59%的民众认为公租房最大的受益者根本不符合条件，这说明了很多人对住房政策表示怀疑。还有是公租房的供给数量失衡，现有的公租房数量不能有效的解决申请者的住房需求。在公租房的监督管理问题上也出现了漏洞，反映在在对准入资格的审查和配给上监管不严。表4.7对于退出监管力度的调查表分类类别样本数量比例部门执行力度强，可以及时排除不满足条件的群体1816.67%住户会自觉的退出住房保障，通过市场解决住房问题2624.07%部门更新住户的信息不易，核实上存在难度3835.19%住户会隐瞒真实信息来继续续租2624.07%调查显示了，将近35%的群体认为政府对租户的基本信息更新不足，这会导致相当一部分群体在不符合租赁条件后，政策执行部门排除不符合条件的住户，加强公租房的流转力度有困难。还有就是当大部分的群体对住户的诚信情况表示怀疑，认为他们会为了继续享受低廉租金会隐瞒家庭将情况，这都显示出各群体对退出住房的监管力度不满意，各部门不能统一更改住户的信息，监管其从进入到退出的全过程。若是不能形成良好的退出机制，公租房会变成一种终生性的住房。第5章苏州公租房完善与改进的建议自从2010年苏州大力发展公租房后，政府在土地和资金上扩大投入。但是公租房在实际运营上出现了一些难题，就此根据苏州公共租赁住房需求和满意度调查表，发现租金定价机制和准入退出机制的完善是提高公租房满意度的关键。所以本章围绕这几个关键因素对苏州公租房的实施提出了建议。5.1准入机制的设置5.1.1保障对象的情况图5.12010-2014年苏州人均可支配收入（单位：元）资料来源：苏州2010-2014年统计年鉴。根据苏州统计年鉴整理得到以上图例，可以看到苏州近几年收入变化情况。结合以往经验低收入家庭收入标准占人均可支配收入的51.04%；人均可支配收入的80.2%是中等偏低阶层。中国苏州网责编.苏州市区住房保障收入线标准调整[N].苏州日报,2014-05-10.而据苏州统计局最新抽样调查数据表明市区2014年人均可支配收入为46677人民币，换算得到每月人均收入是3889元，那么2015年最新得出的低收入人群应该为收入在1983.4元以下，中等偏低收入群体得到3118.9元以下的月收入。所以公租房保障对象的人均月中国苏州网责编.苏州市区住房保障收入线标准调整[N].苏州日报,2014-05-10.5.1.2准入条件设置苏州公租房的保护群体主要涉及到3类人群。本地区中低收入市民、外来苏打工的人群和新就业群体。现在的住房措施基本实现了这三类群体的居住需要。看他们的申请入住的门槛设置不是很合理。首先，第一类住房保障群体是拥有苏州户籍的住房困难群体，具体上是平均每月收入不超过2750元，人均居住面积低于18平方和拥有户口满五年以上的人群，并且在配租上是优先供应给无房市民的。准入实行户籍和收入两方面的限制，但是户口满五年，并不是很合理。许多新落户苏州的又不满足第二三类住户条件的无法申请。其次可以增加条件。我认为准入线可以增加住房面积、人均收入、还有家庭成员年龄、附加其他特殊人群（劳模、残疾人、失独人员等）的保障。将每月收入金额低于2750元、住房面积低于18平米的作为申请条件，考虑每户的人均年龄和特殊群体进行加分排列，实行排序审核在优先安排居住。第二类人群是否具备完备的劳动合同不应该成为限制申请者的条件，因为这会排除掉一些不能取得固定收入的弱势群体。公租房毕竟是为中低收入人群设计的，要全面考虑到这些群体的收入特点。若是刚工作就可以有很高收入的人群也不该成为保障对象。所以也应该对第二部分人群设置收入线，可以和第一类群体一样的收入限制。总结起来应该让收入低于2750元和毕业不满5年中专及大学的新就业人群纳入公租房保障体系。只有降低门槛这才能有利于对外来人口的管理并且体现政府对民生的关注，第三类人群，外来务工者的准入上规定在本地居住就业并且有一定的年限，这个年限问题并不确定。可以先规定10年，保障那些老务工人员的居住权利。还有一点是申请人和配偶无居住私房和公房，这个条件排除了那些买到房却没拿到房的人。查询资料得到，买经济适用房要等上一段时间才可以居住，所以这个规定不能保障等候领取住房的人群的住房权利。那么这点改为外来人口在苏州无房包括购买了房要一年以上才拿到房产的人群并且在苏州居住满10年的可申请公租房。5.2公租房的租金5.2.1租金定价的方法分析公租房的调查结果得到人们对公租房租金的看法，大多都觉得过高。究其原因是绝大部分区域实行政府主导和市场调控的方法，将租金设置的低于市场价。但是这种不明确的定价方法导致了一线城市的公租房租金已经等同于市场租金的结果。公租房的定价主要要考虑两个方面的原则，广泛的福利性和可持续原则，即为了保障夹心层群体的利益，定价不可过高。但是公租房要适应广泛的中低收入群体的住房保障长期计划，所以确定价格时，要考虑投资的回报，保障公租房建设的持续性。其次，租金涵盖了从投入建房到管理的费用。租金的过高都可能是其中的一环节出现高价。所以可以从建房的源头抓起，采取扩大民间资本的投入。并且可以扩充其他收入来弥资金的投入，比如多建设公租房小区，适当扩大商业房的比例，这样就可以向公租房小区的商品住房收取部分市场租金来平衡大部分的租金价格，回收一部分资本。资料显示，苏州园区公租房的租金出台了公积金的缴费模式。但是在具体实行中，因为可供提取的金额不多和手续的麻烦。导致这项措施无法推广。所以要解决公租房的租金问题也要进一步完善公积金的使用功能，简化手续的办理。一般住宅的定价策略主要有：第一是市场比较法，将是将租金与最近同类的房子价格相比较修正价格，这是租金估价最常用的方法之一，但是其缺点是价格缺乏稳定性；第二是成本法是建造类似房屋所需的各类费用的总和包括各类税金，这种方法一般忽视了市场和竞争的情况；第三种是剩余法，开发住房后的收益扣除各类费用，确定剩余数来评估房价，这种方法没有考虑到住房保障群体的实际接受能力，缺乏灵活性。本文定价方法综合以上方法采用差别化定价方式：政府以市场价为基准线，再结合实际中保障对象的支付能力定价。然而伴随公租房供应数目的增多，地块分配在各个地区，那么建议要执行差别化房租定价策略。每两年考核不同地块的市场房价结合收入水平定价。租赁金额是收入状况，房屋特征，租住位置，交通情况，房屋配套设施的综合制定。接着按照家庭收入的差异划分等级，若是租金仍然超过收入的三分之一以上，财政拨款给予适当的补贴。5.2.2租金的计算结合前面的数据得到苏州中低收入群体的收入在1983-3118元之间，这就是公租房应该保障的对象。总结出来有两种简略评估租金的算法。在第一种算法，根据以往公租房的实施情况，公租房租金最多不超过收入的30%。2014年苏州城市人口平均收入2889元每月，中低收入群体的收入在1983-3118元之间。所以得出租金人均在594.9-934.2元之间比较合理。均衡一下金额在764.5元左右比较合理。第二种算法，根据规定城市居民公共租赁住房租金实行“参照市场价格、体现保障功效”的原则。苏州的租金规定是同类地段住房的百分之七十，查看资料得到市区一套九十平米的房子以市场租金根据地段不同在1800元到2300元。沈婷.节后苏州租金火爆房源供不应求[N].金陵晚报,2014-02-09.按目前市场价在每平方米20元至25元，那么公租房租金取市场价的百分之七十就应该在14-17.8元之间每平米每月。依照苏州市区公租房的套型面积分为三个层次，分别为45平方米、55平方米和65平方米，如果按照基本55平米中等户型沈婷.节后苏州租金火爆房源供不应求[N].金陵晚报,2014-02-09.按照第一二种算法，可看出公租房的价格按照两种方法价格都在价格在700-900元之间，再结合地段的不同和住宅配套实施的差异具体调整，这个房价也是较合理的。5.3公租房的运营5.3.1对人的管理在运营中针对后期人的管理要提高力度。对伪造材料的要严厉处罚，可以没收一年的租金加上监禁半年。第二对于转租牟利的处罚缴纳2倍的租金，在责令退出。第三对破坏和擅自改造公租房的，视其危害大小，进行教育批评，要求恢复原状，承担维修费用，责令其退出公租房保障。第四对无正当原因半年以上闲置住房的或其他原因获得住房的，要缴纳市场的租金并责令其退出。条例上规定对不满足公租房租住要求的人群采取一定金额货币的处罚和动用一定手段强制其离开，在一定期限不得承租。租户没有缴纳足够金额的租金和其他钱的，其公司要帮助相关部门将一定金额钱财从工资卡里扣去。但是我觉得这种做法不一定有效果。自取消公租房的租住资格起，安排一个3个月的过渡期，这时候可以采取利用信用卡制约，将租金支付设计为对银行的还贷，超过期限按照市场租金的三倍支付，拒绝支付的将被计入不诚心的记录。在出租前可以先约定失信处罚条约，纳入合同。严格实行对人的审查制度，可以借鉴香港的措施。审查时，要求申请人将资产净值（月收入、家庭总收入、房产、车辆、投资、经营业务、存款、现金等）在相关表格上详细地填写。对于苏州市房管局的审查结果要先在网站上和社区里一起同步公示。然后对结果再到全市进行复审。如此可以保证公示结果的可靠性。5.3.2对房的管理在调查中可以看到居民对提高服务质量的呼声很大，他们反映了很多问题，像是，物业费的有点贵，小区卫生和维修服务不及时，安全方面也不到位。物业公司也应该强化服务意识，建立一套标准来提高管理人员的素质与住户沟通交流，及时处理住户反映的问题。在配套设施，公租房周边的的建设比较薄弱，这会影响住户居住的便利性和舒适性，使得中低收入群体的住房生活成本增加。管理房子的行政管理部门要配齐相关配套设施，排除“教育难、医疗难、餐饮难”这些难题。所以为了更好服务住户们，公租房行政主管部门要在服务上实现系统化（看房、签约和入住），并且监督协同物业公司共同管理。要建立人性化的退出机制，期限上采用有限租赁期限，首期租赁期为5年，租住时间满了可以按照要求提交相关资料，重新签署合同续租3年。这可以提高了管理效率。在退出上，若是租赁期间购买、继承和其他方式有居住地方的，要强制退出公租房。政府要完善对监管机制的设置。要一定时间或不定时组织对承租者的财产审查。将住户审查资料录入数据库，相应的奖励来鼓励承租人互相间监督举报。这有利于后期不满足住房保障条件的住户可以及时退出住房。结论本文根据对国内外实施公租房的经验和苏州公租房的具体实施情况进行分析比较。发现公租房管理中存在了不合理方面，并且提出相应解决办法和对策。同时，可以看出公租房租金的金额设置、准入和退出机制上的问题制约了公租房的推行和稳健发展。首先，由于本论文研究的是公租房而不是并轨后的公共租赁住房。不同于廉租房，由于公租房保障的特点，租金价格不可以定的很低廉。我们可以按照市场价或收入水平，得到一般小户型55平米公租房租金在700-900左右，再结合差异化租金定价法按配套设施，交通位置使租金上下浮动。若是承租人负担的租金高于其工资收入的30%，高出的金额国家要给予补贴。如此就能保护中低收入群众中的稍低收入者的住房权益。其次，是否设置恰当的准入标准，审核上是否严格执行这也会影响公租房运行的效率和公平问题。如今的公租房在保障对象上涵盖了包括城市户籍中低收入群体、新就业群体和外来务工者们这三类群体。在准入线的设置上要放开并且加强对申请者的审核，让配租过程在阳光下进行。再者，在公租房的退出机制上政府要加强住房的监督，市管理局要按照相关条例对违反住房合同的进行处罚或强制退出等，确保做好房源的回收工作。提高保障性住房的流动力，增加租房的利用率。最后，要加快公租房的法规建设，国家加大对公租房的地方性法律和政策支持，地方政府要考虑保障对象的切实需求，并且相关部门也要公众一个参与机会一起完善具体实施办法。公租房的完善不单单对苏州目前处理中低收入城市群体、外来人员和新工作人群的住房难题有重大意义，并且当局经过设立公租房也能够实现拉动内需和调整产业结构的作用。所以各界要重视和监督公租房的建设和实施，加大立法和各个团体的监督。政府只有重视群众的住房困难现象，建立和完善公租房的住房保障体系，加大对住房投资和建设力度，使得人人有房住，这样才能实现我国经济的健康可持续发展的愿景。致谢犹记得在大学四年里，我始终坚持学以致用，不敢放松对自己的要求。特别是通过转本的机会进入本科学习，我对自己的专业也有了更加系统的认识，也实现了自己的人生观和思想上的一次跨越。此次论文从选题到搜集资料到撰写是一个漫长的阶段，这其中有艰辛也有感动。我想在此对那些鼓励我的人，献给他们诚挚的谢意。首先，感激家人在我学习和生活上的无私关怀，他们是我进步的最大动力。其次，由于实习的原因，不能去校区的图书馆查阅资料，在此要谢谢诤友们能抽出时间帮我查找部分的资料。再者，对实习单位的同事和朋友的理解和关心表示感谢。最后，感谢那些加入问卷调查的人们，在他们的帮助下我的论文才能够完成。随着光阴的飞逝，转眼便是临近毕业了。要与呆了两年的学校、朋友和老师们分离，我内心十分不舍。在这里向学校的教师和朋友们表示最真诚的谢意，感谢他们对我生活和学习上的帮助

！参考文献1GaryPainter．Low-incomehousingassistance：itsimpactonlaborforceandHousingprogramparticipation[J]．Journalofhousingresearch，2001，(12)：12-26．2张艳.苏州公租房供应模式研究[D].苏州大学博士学位论文，2012．3马建平.中国住房保障制度的研究[D]．吉林大学博士学位论文，2011．4周瑜.苏州公共住房模式的政策分析[D].华东师范大学硕士学位论，2010．5张艳.公共租赁住房-夹心层的保障性住房[J].河南司法警官职，2010，（4）：43．6田敏，维亚.房地产产业发展特征研究[J].经济体制改革，2005，（4）：160-161．7林晓权.浅谈公共租赁住房管理制度建设[J].广东科技，2011，(24)：25．8杨玲.对完善重庆市公租房管理的思考[J].现代城市研究，2010，（6）：81．9刘玲.关于公共租赁房建设与管理的思考[J].重庆行政，2010，（4）：35-36．10赵奉军.公租房建设与管理的若干问题[J].中国房地产，2012，（12）：16-20．11郭正懿.对完善当前公租房管理制度的思考[J]研究与探讨，2014，（1）：315．12何佳晓.公租房管理与对策[J].重庆社会科学，2014，（13）：86．13刘贵文,张运生,徐鹏鹏.公租房住户满意度综合评价[J].房地经济，2013，（9）：79-8314叶晓甦,黄丽静.公平和效率指导下的我国保障性住房体系建设[J].住房问题，2013，（2）35-39．15王奇.让公租房更温暖[J].中国地产市场，2012，（8）：16-17．16王雷.推进公租房和廉租房并轨[J].城乡建设，2014，（1）：20-23．17赵沛楠.公租房保障夹心层[J].中国投资，2009，（2）：54-56．18曾德珩，温晓娟.国内外公租房运营管理制度比较研究[J].房产建设2012，（10）：80-85．19乐章.社会救助学[M].北京：北京大学出版社，2008．20姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2009．21姜毅.苏州中低收入家庭的住房问题研究[M].河南：时代报告出版社，2011．22刘琳.我国城镇居民住房问题研究[M].北京：中国计划出版社，2011．23黎江.苏州市公共租赁住房保障办法.苏州日报，2010-11-04（18）．24渝府.重庆市公共租赁住房管理暂行办法.重庆日报，2010-06-09（61）．25王伟，张森，谷伟哲.基于政府协同机制的公共住房体系研究.天津大学学报，2013-1（15）．26张齐武,徐燕雯.经济适用房还是公共租赁房.公共管理学报，2010-10（7）．附录A译文低收入住房的援助：对劳动力和住房项目参与的影响GaryPainter各级政府在研究福利改革的各种模式，虽然政客们讨论每个福利详情，但最近有一些开始考虑住房援助对家庭决策的影响（美国总审计局1999），这些研究关注的是住房援助对劳动参与的主要影响。作为最多的住房补贴的金额可能大于抚养子女的这种援助的最大金额（美国的AFDC）。在表1中是九个普查区选取的一个城市样本，这个样本证明了这点。在九分之四的城市家庭中住房的收益大于FADC的福利，并且这四个城市的住房援助的收益比粮食与医疗救助相结合的AFDC项目的受益多了一半多。Losangel的这项住房津贴每月567美元，这占所有福利总效益的三分之一。伯明翰的每月338美元的住房福利约占总福利的40%。本文测试了住房补贴的大小和住房计划配给对一个家庭决策的影响。这个测试是整个福利背景下进行的。研究是否选择住房援助计划的决定对了解劳动力供给和参与计划的总福利的影响是非常必要的。例如，有住房援助的劳动力参与率比那些不参与的低的多（49%：72%）进一步住房福利对行为的影响和其他福利政策对行为的影响是相关联的，所以过去排除房屋得到的结果是不正确的。一个类似的讨论可以证明其他福利项目对分析住房援助的重要性。而不是孤立地研究住房，许多家庭在同一时间往往参与多个公共援助计划（表二）。因此一次研究一个项目可能会导致虚假的结果。分析的结果表明，控制住房补贴的配给在分析住房援助对家庭决策的影响中是至关重要的。虽然，住房补贴的数量对的劳动力参与率稍微在统计上是显著的。但是定量的配给对劳动力和住房计划的参与是有影响的。研究结果还表明，在过去许多研究低估了这个效益的作用。仿真结果表明住房补贴类似与政府津贴一样对劳动参与率有边际影响，研究福利项目时排除了住房计划会低估劳动力参与率的总影响至少达到21%以上。本文的其余部分组织如下，下一部分回顾了著作中的像AFDC这样的福利计划还有食品券和医疗补助，对劳动供给的影响。并且叙述了几篇文章，这几篇文章介绍了住房援助对就业的影响。第三部分考虑到住房项目的独特性介绍了实证研究策略，数据源是在第四节中得到描述。在第五节用一个简化的分析来评估在控制了女性户主的社会经济特性后的，福利成分（津贴，住房援助，和等待列表信息）对劳动力和住房计划的参与概率的影响。其次，是主模型的实证结果与灵敏度分析，最后一章是结论。有孩子却无老年人的家庭的福利有两种类型组成：通过DFDC的现金援助金和通过食品券的实物补贴，医疗，住房救助。在过去的几十年里，真正的进步是了解公共援助计划对劳动供给和他人决定的影响。大多数的研究都集中在福利项目如AFDC和食品券上；从文献的研究结果已经能更好地了解这些项目和劳动供给对激励人民的作用(Faker和Misfitted1998;Levy1979;Misfitted2992)。这些文献暗示，这些福利项目水平的提高对劳动力供给产生负面影响，但是这种影响是很小的。可以预见到，随着人们更好的不在工作状态，更多的会选择减少基本工作时间或者不工作。许多研究者怀疑，住房计划是如何影响劳动力和家庭参与住房项目的。福利的适当分配和占比率对准确评估租金援助计划的影响是非常重要的。这项研究表明：由于福利与等待时间相关，住房改变了补助计划的独立影响。模拟结果表明，在模型中像房屋等这些可转移物的消除比一个无房的的仿真模型增加了劳动参与率的数额高达百分之二十一以上。虽然这会增加总体福利的抑制作用，但是对工作时间的影响可能很小。Moffitt(1992)依据以前的研究指出，对AFDC和食品券计划消除将增加工作时间大约两到十个小时。鉴于本文研究的估计，总计划的消除将增加工作量由三到十二个小时不等。这项研究是一个由四个主要部分组成的福利制度中的第一项。这些结果在本质上是静态的，并且对福利的动态参与没有任何指导作用。随着更多住宅数据可以使用，这些研究结果会对有关住房参与影响劳动力和福利参与的课题有个更好的指导。特别是，这样的数据需要描述一个家庭在等候名单上的确切位置以便创建一个多项目参与的完整结构模型。本文的研究结果可以帮助政策制定者在他们的福利改革时作出相应的决定。在房地产一个可能更加有效的改革是取消给更多合资格的家庭较小额度的补贴来减少人们获得住房援助的保证。附录B外文原文Low-IncomeHousingAssistance：ItsImpactonLaborForceandHousingProgramParticipationGaryPainterVariousmodelsofwelfarereformarecurrentlybeingstudiedinalllevelsofgovernment.Althoughpoliticiansdebatetheparticularsofeachwelfarepackage,onlyrecentlyhavesomebeguntoconsidertheimpactofhousingassistanceonhouseholds’decisionmaking(USGeneralAccountingOffice1999).Thesestudiesareconcernedprimarilywiththeimpactofhousingassistanceonlaborforceparticipation.thefailuretostudyhousingisalarming,asthesizeofthemaximumhousingsubsidyissometimeslargerthanthemaximumbenefitavailablefromAidtoFamilieswithDependentChildren(AFDC).Asampleofonecityfromeachoftheninecensusregionispresentedintable1forillustrativepurpose.ThehousingbenefitislargerthantheAFDCbenefitinfouroftheninecities,andinfourofthecitiesitismorethanhalfaslargeasAFDCfoodstamps,andMedicaidcombined.thehousingbenefitinCosAngelesis$567permonth,whichmakesupathirdofthetotalbenefitpackage.Ahousingbenefitof$338permonthinBirminghammakesupabout40percentofthetotalwelfarepackage.Thisarticleteststheimpactofboththesizeofthehousingsubsidyandtherationingintheassistedhousingprogramsonahousehold’sdecisiontoparticipateinlaborforeandtoparticipateinthehousingprograms.Thisisdoneinthecontextoftheentirewelfarepackage.Inclusionofthehousingassistanceprogramsinthechoiceproblemisnecessarytounderstandthetotalimpactofthewelfarepackageonlaborsupplyandprogramparticipation.Forexample,laborforceparticipationratesaremuchlowerforhousingparticipantsthanforthosewhoarenot（49percentvs.72percent).Further,iftheeffecthousingbenefitshaveonbehavioriscorrelatedwiththeeffectotherbenefitsinthewelfarepackagehaveonbehavior,thenpastresultsthatexcludehousinghavebeenbiased,Asimilarargumentcanbemadeoftheimportanceofincludingtheotherwelfareprogramsinananalysisoftheimpactofhousingassistance,ratherthanstudyinghousinginisolation.Manyhouseholdstendtoparticipateinmultiplepublicassistanceprogramsattime(table2).Therefore,studyingoneprogramatatimeislikelytoleadtospuriousresults.Theresultofthisanalysisindicatethattheabilitytocontrolforrationingofhousingsubsidiesiscriticalinanalyzingtheimpactofhousingassistanceonthedecisionsofhouseholds.Althoughthesizeofthehousingsubsidyhasonlyamarginallystatisticallysignificanteffectonlaborforceparticipation,therationingintheprogramshasanimpactonparticipationinboththelaborforceandthehousingprograms.Theresultsalsosuggestthatpaststudiesoftheeffectofentitlementsmanyhavebeenbiaseddownward,andthatnotincludinghousinginthetotalpackageofbenefitsofferedtohouseholdsunderestimatestheimpactofthetotalwelfarepackage.Simulationsdemonstratethathousingdollarshaveamarginalimpactonlaborforceparticipationprobabilitiessimilartotheentitlementdollars,andthatexclusionofthehousingprogramsinastudyofthewelfareprogramsunderestimatesthetotaleffectofthepackageonlaborforceparticipationbyasmuchas21percent.Theremainderofthisarticleisorganizedasfollow.ThenextsectionreviewstheliteratureontheimpactthatwelfareprogramsuchasAFDC,foodstamps,andMedicaidhaveonlaborsupply,anddiscussionthefewarticlesthataddresstheissueoftheimpacthousingassistancehasonlaborforceparticipation.Thethirdsectionoutlinestheemp