淄博商业地产项目市场调研报告

淄博写字楼总部基地市场调研报告前言

随着城市的发展和扩张，淄博的商业地产项目有了很大程度的发展，近几年城市综合体项目层出不穷，投资型的、企业总部基地型的、金融中心型的，各具特色的商业模式不断涌现，陈旧的商业模式已经渐渐被新兴商业地产所替代。如汇金大厦、通乾﹒拉菲、德泰堂国际商务大厦、云龙国际、活力一诺总部基地等。第一部分：产业地产概述第二部分：淄博商业地产现状第三部分：淄博及高新区产业现状第四部分：淄博总部基地市场产品第五部分：客户群分析

报告导读第一部分产业地产概述

产业地产：围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。产业地产概念

第一部分

1、总部综合体

总部综合体作为产业地产的代表产品类型，是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。

代表项目：青羊税源总部基地无锡总部商务园产业地产分为两大产品线，总部综合体与产业综合体。

产业地产分类

第一部分青羊税源总部基地

青羊绿舟项目分为南北两大区域,占地约15300亩,其中南区占地约10084亩,北区约5238亩.目前南区项目开始启动。项目以绿地公园为载体，承载税源总部、高尚住宅社区、文化艺术产业、休闲娱乐产业、旅游观光产业，具备旅游、商务、居住、休闲、度假、教育、文化发展等多重功能的大型复合性项目。产业地产分类青羊税源总部基地——红宫区无锡总部商务园无锡总部商务园位于无锡锡北生产性服务业集聚区内，占地850亩，总建筑面积120万平方米，有5A级写字楼、企业独栋、花园洋房、商业办公、创意地产等业态，是无锡北塘区政府重点打造的项目，由联东集团倾力打造。无锡总部商务园大型办公的聚集会引发巨大的规模效应，形成一个新的商务中心圈，无锡总部商务园建成后预计至少将有600家企业进驻，可容纳5万中产阶级在此工作创业，提供10万人的就业机会，年产值将达到400亿。

产业地产分类无锡总部商务园金山谷意库金山谷意库规划的产品包括甲级标准写字楼、国际品牌酒店式公寓、会员制会所、多功能会议厅、亲水休闲购物街区、高级商务餐饮、电影院、公众运动广场等，项目全部建成后引进不少于150家的大中型企业，形成南广州极具规模的高规格总部办公园区。产业地产分类金山谷意库

“产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。产业地产分类2、产业综合体代表项目：海峡国际商贸城北京金桥第一部分海峡国际商贸城

国际商贸城占地近1500千亩，总建筑面积近150万平方米，，预计2011年起至2013年，三年内全面竣工。建设国际一流生态健康城，该项目以时尚动感商业引领莆田潮流前线，以专业健康生活打造生态健康城，将健康产业与大型城市综合体融为一体，引领莆田，辐射海西，致力打造亚太最大的海西活力健康休闲中心——“海峡城”，开创国内产业地产之先河。

海峡国际商贸城联东U谷·北京金桥北京金桥基地项目，位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业500多家，预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元，可解决两万人的就业。联东U谷·北京金桥区域交通区域产业第二部分淄博商业地产现状淄博的商业地产迄今为止已经历了四波高潮的洗礼一、2002年下半年，壹世界、王府井的横空出世是第一波高潮；二、2003年后，中国财富陶瓷城与通乾服装广场又成为第二波高潮的代表；三、2004年中，荣宝斋、新天地、义乌小商品城、中国陶瓷科技城则是第三波高潮的杰出之作。四、2005-2010年，尚美第三城、利群购物中心、新玛特、佳世客则是第四波高潮的代表。第二部分淄博商业地产现状2011-2012年我们迎来第五波的洗礼：名尚城市广场、英国乐购、深圳茂业、华润万象城、彩世界购物广场、萬仟汇、新世界商业广场、汇金大厦、通乾拉菲则将成为第五波高潮的代表。真正的商业地产时代即将到来第二部分淄博商业地产现状淄博商忆业地产疮发展特淘征分析发展速卧度放慢毫：在经历繁了20存02年仍—20胖08年隆淄博商铜业地产秧的蓬勃候发展后罢，自2锣009皂年淄博伶商业地遍产发展缠速度放鹊缓：第米一、商叨业用地胞稀缺，议土地供徒应量减脱少；第希二，经穷过6年程快速发森展，商蔑业网点竞密集，头商业趋义于饱和腔；第三扛：部分蹦商业地盾产开业持后经营泼状况一健般甚至门商业运雕营失败正，高风础险性抑峡制了商坊业地产幕的投资帮。第二部分淄博商业申地产现状大型商业帐地产以自右用和出租现为主，产戴权式商铺岔以住宅底猪铺为主：如主体完服工的佳世填客购物中投心12万爆㎡建筑面血积完全自腾持，名尚拌城市广场关30万㎡采的商业面僵积仅30披%出售，种尚美第三侧城4.5球万㎡只租辟不售。第二部分淄博商衣业地产糠现状开发模式隆由百货为绍主向购物悄、休闲娱暖乐、餐饮茂综合模式询转变：如佳世客国购物中心窃、名尚城伤市广场、揪金宝岛二钱期均定位肤为购物、躁休闲娱乐拿、餐饮一敢站式消费常中心。第二部分淄博商守业地产抹现状第二部分淄博商业捐地产现状成熟商业荒项目介绍淄博商厦物业名称淄博商厦开业时间1995年12月物业位置山东省淄博市张店区美食街经营状况优秀投资商淄博商厦股份有限公司经营面积共7层，5万平方米经营档次中高档经营模式品牌专柜商家合作模式扣点分成约25%-28%停车位地面停车400个业态布局地下1层超市烟、酒、食品、药品、日化、百货一层珠宝化妆品鞋类皮具餐饮钟表二层男装女装三层运动区休闲区羊绒区女性用品四层家用电器五层电脑、数码产品婴幼儿童用品六层羽绒服第二部分淄博商业贝地产现状利群购技物广场物业名称利群购物广场开业时间2005年4月19日物业位置商场东路2号经营状况良好投资商青岛利群集团股份有限公司经营面积共6层，5.8万平方米经营档次中档经营模式品牌专柜商家合作模式扣点分成约24%-26%停车位地面停车150个业态布局地下1层超市烟、酒、食品、药品、日化、百货一层珠宝化妆品鞋类皮具餐饮钟表二层男装女装三层流行女装四层时尚休闲装五层精品家电第二部分淄博商业兄地产现状王府井畅步行街物业名称王府井步行街开业时间2002年物业位置淄博市张店区柳泉路与共青团路交界经营状况一般投资商淄博通乾商业有限公司经营面积共3层，3.5万平方米经营档次中档经营模式品牌专柜商家合作模式租赁停车位地面停车100辆街区布局名店街品牌专卖店、餐饮、精品服装等 时尚街KTV、服装零售、餐饮、药房等 蚂蚁街 流行饰品（2010年1月22日开业）第二部分淄博商围业地产昂现状尚美第饥三城地理位置淄博市共青团西路94号开发商东营渤海房地产开发有限公司淄博分公司占地面积4.5万平米建筑面积7.3万平米（休闲街区4.5万㎡，住宅2.8万㎡）项目定位休闲主题院落式街区，休闲、娱乐、餐饮、购物，24小时不夜港开业时间2009年10月经营状况招商率不足50%，经营状况一般已进驻商家尚豆捞坊、苏荷酒吧、大汉松骨洗浴、新郎西服、JJ苏荷酒吧、希努尔·男装、石蛤蟆餐饮、五牛汤馆、燊牛日本料理、摸错门牛肚王、小俩口烤肉、泰国餐厅、麦乐迪量贩KTV、艾尚家饰、麻辣生活馆等商铺面积200-1000㎡租金1.7元/㎡/天租售模式只租不售第二部分淄博商业见地产现状重点在售烤商业项目返介绍名尚·城市广场地理位置位于高新技术产业开发区鲁泰大道与西五路、西六路、兰雁大道围合地片开发商北京昂展集团占地面积约23万平米建筑面积约60万平米（其中商业约30万平米）项目定位住宅、酒店、写字楼、公寓、商业等为一体的城市综合体开工时间2009年8月8日其中商业部分：商业定位主题式超大型一站式综合购物中心建筑风格迪斯尼建筑风格业态组合超市、百货、五星级影城、书城、室内游乐城、电玩城、真冰溜冰场、大型连锁KTV、美食广场、数码电器城、酒吧、珠宝城、户外运动主力店、健身中心、大型餐饮及名品商业街租售模式租售模式：70%持有，30%销售。超市：意向主力店家乐福；百货：计划引进国外知名品牌百货；影院：拟引进中影星美院线与全球通合作的大型电影院；室内游乐场：计划引进国外品牌；除去各个大型主力店之外的店铺对外出售。第二部分淄博商跑业地产愚现状彩世界商滤业广场地理位置张店区华光路与西六路交汇处开发商山东德泰堂置业有限公司占地面积18000平方米建筑面积：85000平方米项目定位涵盖体验式精致生活方式中心与5A级国际商务写字楼，项目采用国际顶尖商务理念，集购物餐饮、休闲娱乐、商务办公与一体的全新商业中心开工时间2011年3月业态组合绿色公园生活，黄金国际近万平米生态风情园林，景观延伸到每一个角落，3800平方米法式高尚会所形体健身房、钢琴吧、阅览室、棋牌室、中西餐厅、陶艺吧、乒乓球中心、壁球室、法国名画泳池租售模式1-3层分割销售，4层只租不售。第二部分淄博商朵业地产携现状美食街18特区地理位置西二路与美食街交叉口西北角开发商淄博润晟房地产开发占地面积整个基地面积为3188平方米建筑面积建筑总面积约12733平方米，商业总面积为2171平方米，公寓总面积为7346平方米开工时间未动工商铺状况商铺面积区间为106—276平米租售模式直接出售，价格未定第二部分淄博商业玻地产现状总结在国家祸现阶段别对住宅抵地产市偏场持续英的调控宋背景下倍，传统胀住宅市址场投资啄投机的商空间缩标小，但财在通胀羞高企的关预期下箭，房地罗产仍是甲投资者裤首选的盗工具之醒一，转扮型商业证地产成渗为市场掩的主旋侍律。除浪了开发琴商，企统业和个迅人投资挡者也将林目光投抚向商业大地产领庙域。第三部分淄博及高新区产业现状第三部分一、淄委博产业尝地产现阶状近年来，蜜我市写字逐楼开发项斜目逐渐增挺多，已成遭为房地产解市场重要扑组成部分浙。但产业违地产的发考展受城市炼发展、市决场因素等振原因一直浓落后于发安达城市。牵开发商依植然存在如嫂规划设计圾理念落后冤，营销水缸平低，不毒注重市场扰的研究和汤策划；物弦业管理市陈场发育不愚成熟，水贸平较低；灰房地产企饱业片面追搜求利润和沿眼前利润饼，不注重雀品牌战略抱等问题，菠这都成为辆了阻碍淄玩博市产业安地产发展勇的瓶颈。第三部分一、淄博负产业地产色现状华煜玫瑰巴文化产业萍园地块认庙识◆项目地块移所在区域难内规划重来点打造为沸商贸物流豪中心。◆新规划槐或在建道汪路有西五姓路、西四皱路未来城条市主要交告通干线。◆地块北艳面是红星腹美凯龙和遥淄博汽配址城，西面胸相隔一条草路是即将付启动的陕党西高强国究际城市综掏合体项目数，东面是兽淄博汽车4S店密集区尿域山泉路变。第三部分一、淄博峰产业地产写现状项目具有撤的特点：◆项目所息在区域是拥政府重点旺规划打造酒的商贸物殖流中心◆项目窝地块规妄划交通蛋网络通货达，紧塌临国道咐及城市哗未来主举干道。◆淄博位文居省内城怎际交通中阿间城市位唐置，距离膜济南、潍漆坊、青岛以等城市交矮通便利，桃由此给项田目具有与载外界具有概便利的交趣通优势。◆区域碌内资源刘优势较煌强，未臣来规划浅与发展牵良好，厚城市商位业亟需务升级，旨市场存渔有空白礼点。◆项目规检划占地面承积5.8万平方米羊，城市可涉供开发土尤地稀少。地块可岛规划的劈燕产品：大型产抓业园，研可规划任为商业讽街、大琴型商业萍、商务精公寓、子餐饮、墨星级酒厘店、大愁型停车撤场等产伞品及建数筑形态。第三部分一、淄责博产业胞地产现花状涉及业态1、开放础式市民素休闲生炭态公园2、婚庆商糕品批发稳市场3、婚庆系显列服务基幸地4、爱情主丘题公园。5、玫瑰产欠品批发市够场6、玫瑰产腿业发展服乘务平台7、市场仓捧储物流配奶套中心8、居住、没商务、餐斩饮、娱乐裤中心第三部分一、淄扑博产业伐地产现港状一诺•活力产业愿园项目位置主：项目蛋位于淄博银市开发区栋柳泉北路358号。建筑缝规模：幅总规划面棵积16万平方帅米；整相体项目拥建筑风别格时尚膏、大气饲、现代衰感强。序建成后哭势必成铁为高新覆区城市右中心坐燥标。配份套有4.8万平方底米的亮奖化项目兆定位：律集办野公、酒匹店、休砍闲、娱郑乐为一坝体的高祸品质商绕务中心际。采用雕国际领江先配套唤规划，汉满足企境业高标沃准商务板办公需未求，为邻淄博商壮业精英粘提供与名国际同脏步的办毛公环境锡。并以极至臻至真美的高蓄端服务乡丰，开启谨新的商猛务办公丈新时代枝，以国丹际化的铸现金管窝理为理叫念，集仔泛商业赏业态、真休闲娱窃乐商业粮形式之滔大成，斩以主流样极具个觉性及品乔味的休胀闲购物攻之所，塌将购物贩、休闲欧、娱乐汉、餐饮坊、社交揉、商务攀等功能鄙融为一课体，全因面引领杠淄博商焦业新模旺式。近几年，肃国家把高纷新区划分咳成世界一美流水平园奔区、创新代型园区和欣特色产业好园区三种轨类型，实泳行分层次毕管理。淄响博高新区夏立足产业夸基础和比破较优势，恼在产业发鞋展上，定势位为聚力晃打造新材化料、新医碰药、新化奥工特色产秆业创新集秋群。形成吊六大产业串创新园，梯即先进陶叫瓷、现代质医药、精朱细化工和绢高分子材奖料、先进弄装备制造引、电子信菌息、生物愚制品产业辱创新园，走并全力推瘦进淄博保净税物流园盒区、鲁中桃综合物流仰园区、宝诊山文化教椅育园的建靠设。第三部分二、高绒新区产按业地产阵现状总投资6透亿元，规烂划建筑面寺积29万虏平方米的棉先进陶瓷到产业创新满园，建成既后将成为收国家工业矮陶瓷领域帝内最新技骂术的集聚胆地和展示既区，形成鬼在当代能柴够代表中鸣国高技术嘴陶瓷发展彩水平的现哈代陶瓷科绳技城。先进陶吸瓷产业叉创新园第三部分二、高新大区产业地顷产现状一期总投华资950耀0万元，逗规划建筑暮面积4.桨8万平方芹米的现代例医药产业腥创新园，探建成后将薄形成集科筐技研发孵艳化、产品苦展示、会授议展览、茅现代物流躬、专家公走寓在内的脚现代医药矿科技城。现代医药涌产业创新蛾园二、高凉新区产亮业地产侧现状第三部分总投资3璃.17亿爪元，建筑算面积12默万平方米药的精细化津工和高分莲子材料产掠业创新园停，建成后轮将成为在滑亚洲具有销重要影响迟的碳五、技催化剂系分列产品、思聚氨酯、妥增塑剂等霸研发生产技基地和新护产品展示四中心。精细化工逗和高分子俭材料产业抽创新园二、高新瓶区产业地肥产现状第三部分规划建筑烤面积12滋万平方米引的先进装物备制造创窜新园，建稼成后将形崭成科研开谜发、质量旬检测和控候制、高技迁术的生产瓜加工和机歇器组装实洗验、技术露服务为一梳体的现代背装备制造使区域中心掀。第三部分先进装备鸽制造创新绪园二、高盗新区产乞业地产辈现状建筑面积蹄8.7万辽平方米的孝电子信息扯产业创新歼园，将加束快建设“篮电子信息咬综合服务印平台”，烘使电子信及息产业成乓为全市经武济发展的润重要增长广极。电子信息均产业创新勇园二、高新丝式区产业地菊产现状第三部分生物制拳品产业魄创新园规划建筑薯面积13万平方晕米的生物制艘品产业益创新园跳，积极引进国内巾外生物工铜程研发机构和企业应，推动生餐物工程研发及相梅关产业艳加快发盗展。二、高新节区产业地代产现状第三部分淄博保抖税物流洒中心位然于淄博看高新区叶内,南梯邻青银捧高速、钢309素国道,工西邻2扔05国丛道，东海面与2弹35省差道相接痒,中心孔总规划膊占地面尽积15螺82亩搬,总投怎资13坛.85院亿元人警民币。穴其中,锻一期工旺程占地进571壶.23万9亩,殖主要建统设集装照箱堆场点10万野平方米睬,散货误堆放区糟5万平饰方米,区简单加坊工区5理万平方新米,封桨闭仓储宣区20遭万平方奋米；二停期工程扁规划为课淄博保悄税物流堡中心（负B型）福配套的猎出口加顶工区。淄博保孩税物流终园区二、高堡新区产爬业地产围现状鲁中综合瞒物流园区热，项目总遗投资约8翅亿元，包赏括现代医晕药、LN渠G、有色朗金属、化糊工、塑料疲产品藏储坡，现代化开展示交易非中心，物篇流配送中议心，信息毫及结算中火心，辐射己周边15药0公里半袭径内区域惜。二、高辆新区产弄业地产穷现状鲁中综合移物流园第三部分第三部分二、高新疤区产业地暮产现状总结淄博工疯业物业古持续升咽温。随虾着产业知升级，屋全市各鱼个地区照的工业漆物业需荐求逐渐挎上升。设随着坑国务院节将经济糟工作的煎重点转盲移到促陪进实体援经济的蒜发展，2012年迎来垫中国产哀业的春包天，如园果说201衰1年是中国勺商业地产患元年，那袜么201卡2将是中国奏产业地产膛元年。因紫地制宜，妖具有良好窃产业服务邪环境的产原业园区将穿受到市场秀的追捧。扎淄博的工渔业物业市内场将继续夫保持需求随旺盛、租顺金上涨的馆局面。第四部分淄博商务办公市场产品第四部分写字楼及荷总部基地关分析近年来，咬我市写字卸楼开发项男目逐渐增内多，已成呈为房地产荡市场重要万组成部分殖。城市经农济发展的宪进程中也盏需要与之拥相匹配的漫专业商务宣空间集群嘴，来代表眠城市的商枝务形象。因此，我脊们对淄博盈的写字楼漫市场做了特一个调查区研究。希陆望通过对岭各项目的极研究分析翻，能够对胁贵司项目灾的开展起铲到一定的番借鉴意义源。淄博重浆点写字融楼项目负分析项目名称位置配套情况产品情况租赁价格租赁率备注钻石大厦柳泉路*共青团路暖气、独立卫生间39—120㎡1.2—1.6元/天.㎡100%大客户的入住提升了项目的档次荣宝斋柳泉路*共青团路暖气、独立厨、卫120—260㎡1.2—1.5元/天.㎡98%大户型占75%。宏程名座柳泉路*人民路中央空调60—150㎡0.7—1元/天.㎡A座95%、B座90%企业混杂，以中小企业居多中房大厦柳泉路*华光路暖气、独立厨、卫60—200㎡0.7元/天.㎡90%租客以小企业为主，未出租面积在160㎡以上国贸大厦柳泉路*中润大道中央空调45—150㎡1.2—1.6元/天.㎡100%地标性建筑，配套设施好，出租率高晨报大厦柳泉路*中润大道中央空调40—110㎡1.3元/天.㎡100%出租率高，租客多为有实力的企业新时代商务中心柳泉路*政通路暖气60—120㎡0.7元/天.㎡98%租客以中小企业为主，租金较低圣亚大厦柳泉路*联通路暖气70—80㎡0.8元/天.㎡95%租客以保险、律师等服务型企业为主中房·时代大厦西六路*共青团路自带卫生间、暖气60—150㎡0.7元/天.㎡90%租客以做网络科技的小公司为主1、成熟写拌字楼项目夏租赁总揽2、写字虹楼项目似重点在阀售楼盘防总汇淄博重反点写字肥楼项目屿分析项目名称位置规模（㎡）开盘时间总套数（套）开盘价格（元/㎡）彩世界·国际商务大厦华光路100号约1.5万预计12年初待分割均价10000通乾拉菲鲁泰大道*世纪路35万11年10月约38010500汇展·铂金商务大厦柳泉路*新村西路4.5万11年9月约200起价7200威通国际金晶大道107号5.5万预计2011年10月共600起价6300活力一诺总部基地柳泉路*裕民路16万11年6月约350均价8000云龙国际中心路*华光路4万11年6月307500起价均价8300汇金大厦鲁泰大道*柳泉路12万2012年10月503预计10500世纪新世界广场张店柳泉路与联通路路口南100米路西12万11年9月公寓108均价65003、个案分亚析1）彩世戒界·国际商崭务大厦淄博重点息写字楼项翻目分析3、个案娱分析1）彩世曾界·国际商谷务大厦淄博重春点写字瓜楼项目叹分析项目名称彩世界商业广场项目位置张店区华光路与西六路交汇处车位地下400+，主力户型122.77168.04186.85137.44容积率4.7目前均价12000/m2交房日期2013.10工程进度地上4层面积区间写字楼120-1700,沿街商铺上下两层300平，内铺最小30平价格区间1层商铺26000-58000元/㎡，写字楼6层10350起价，层差100元/㎡。活动内部认购，认筹物业管理世邦魏理仕开盘日期2012年5月6日销售率80%物业费未定有无返租暂无优惠方式一次性付款9.4折，按揭付款9.6折淄博重点疤写字楼项比目分析优劣势煌分析：项目的地作理位置是专新老城的茧交汇处，漂交通便利乖，客流量然大，还可让共享黄金枪国际大型牧社区的人械脉资源。商业氛围踢浓厚，项毯目定位合帮理，品牌布招商工作渡进展顺利奖，已有多袄家大型主悔力店落户帜，万达影剃城的落户绸直接将淄巨博影音娱乳乐产业提锅升一个档除次。写字楼户塔型面积处顷理十分符阁合市场需揭求，写字朗楼单户面猛积全在200㎡之内，疮商铺面积跑最小30平方米5，可自由歇组合。玻观璃幕墙外欣立面时尚童大气。商业部咳分分割欺后公摊紧比例较们大（50%），价附格偏高丛，写字把楼电梯明数量太蹲少，等的候时间苗较长，解公共部锹位洗手论间面积伸偏小，尼且没有手茶水间逢、休息臂室、会弹议室等进配套设黑计。车迁位过少链，基本逆没有绿廉化。销售分岸析：项目采用迟内部认购框加销售认捏筹卡等一屯般营销方圈式，叫价寇高，成交痒价低，先叮锁定客户无，抢占市敲场，再大乏范围推广龙提高销售急价格。工足程进度较凤快，现已从顺利取得件预售资格椒，并于本售月6号低调组蒸织客户选释房开盘,当天开释盘13-侨15层。13层以下之炸前通过内肝部认购已守开始销售朽，通过户嗓型分割及趴开盘活动焦房源已销挺售大半，拜剩余16-这24层全部计货划整层出周售。淄博重点榴写字楼项怕目分析2）通乾拉椅菲淄博重未点写字朵楼项目感分析2）通乾拉裕菲项目名称通乾拉菲项目位置鲁泰大道与世纪路交叉口西北角车位写字楼271个，住宅1600个主力户型写字楼50㎡、70㎡容积率4.43目前均价11000/m2交房日期2012.12工程进度主体完工面积区间写字楼50㎡-2000㎡自由组合。车位配比住宅1:1.5价位区间写字楼：11000-.商业部分尚未出售，有意自持。物业管理第一太平戴维斯顾问服务开盘日期2011年12月3日销售率开盘当天仅成交60套，目前销售率不足50%。物业费未定有无返租头三年返租5%到购房款中，4-20年返7%-15%优惠方式一次性付款总房款优惠4万元、按揭优惠3万元淄博重点个写字楼项币目分析优劣势愧分析：项目的慢地理位块置较偏嫌，交通汽不方便蔑，且停谢工数年趁，市场嘉口碑极挽差。写字楼户疲型面积为50-7筛0㎡自由组垫合，开间慌过窄，适地合做酒店缠式公寓，和定位写字煤楼有点牵耽强。价格偏高予，写字楼巡寿电梯数量贸太少，等仗候时间较门长，虽然逆号称5E甲级写殿字楼但贞是公共嗽部位没屑有洗手耽间、茶抗水间、床休息室接、会议代室等配财套设计挣。车位市太少，示仅有271个。销售分析鹊：项目于2011年10月29日开始蛾公开认扑筹，12月3日开盘，碰开盘当天简仅成交60套，相对黄于该项目792套房源皮成交数旧量还不传到10%，开盘极胆不成功，上为后期的筒项目滞销抹直接埋下因伏笔。其盒根本原因赞是项目口亡碑过差，倦且销售价捏格在其区腿域过高，优投资者已呢厌倦其返会租模式。代理公司樱近期刚更友换，最新周代理公司市为：北京劣世联。淄博重点缝写字楼项使目分析3）汇展·铂金商务誉大厦淄博重点敬写字楼项爽目分析3）汇展·铂金商务出大厦项目名称汇展铂金商务大厦项目位置张店柳泉路与新村路交汇处（乐天玛特附近）车位130个车位，地上40.地下90.主力户型60-120㎡容积率4。0目前价格3层起价7748元，交房日期2012.12工程进度封顶公摊比例25%规划1、2层为商业。3-11层为办公价位区间6800-10000物业管理未定开盘日期2012年6月销售率70%物业费未定有无返租无优惠方式按揭付款9.8折淄博重陪点写字类楼项目恭分析优势分析项目地纠理位置强交通便杀利，沿折柳泉路涌主干道轮配套齐凑全，商稿业氛围链浓厚单户面积羞较小，总旗价低。开发商曾帽经开发华凳夏国际项壳目，有一懂定客户基撇础。布局规仁划小而亚不乱。生基础功木能齐全渠。劣势分析无中央暂空调，峡拉低档称次。总高11层，项目合气势略小观。淄博重集点写字霸楼项目璃分析4）威通共国际淄博重点晚写字楼项潜目分析4）威通国积际项目名称萬仟汇项目位置张店区金晶大道107号车位地下二层。129个车位。主力户型27.36-100㎡容积率6.7目前均价写字楼6500元/㎡；商铺价位在15000-55000元/㎡交房日期2012.12工程进度主体完工，内部未开始分割面积区间27.36、30、40、45、50、70建筑组合一栋25层，一栋27层，裙房三层，地下两层价位区间写字楼6200-6500，精装修7500.物业管理暂无开盘日期2012年4月28日销售率开盘当前选房约100套物业费未定商业返租第一年8%，次年9%，第三年10%，过后按市场价。优惠方式一次性付款享受98折优惠，按揭享受99折优惠，购房送IPAD等礼品。淄博重芹点写字闭楼项目库分析优劣势分片析：项目的地赠理位置位劈燕于老城区孟人群密集止处，是张敲店区传统夹的老商业星区，位置稀绝佳，但长周边商业归项目已趋腊于饱和。写字楼滔户型面习积为30-1亿00㎡自由组晴合，户型价舒适度参部差不齐，霞主要以商神务公寓为故主，适合蜓做酒店式悉公寓投资肿出租。目前毛坯葡房650物0的价格仅稍高，早车位太富少，仅剩有129个且地上债停车极不予方便。销售分析暂：项目于2012年4月28日正式野开盘，骂开盘赠报送ipa抓d、数码重相机、识蚕丝被仿等，主折要针对收投资客毁，开盘守销售量然相对于预该项目112咏7套房源三成交数猜量约为10%，开盘不峰成功，其骨根本原因欣是项目停诊工太久，留又是人群惹密集地区他，口碑极绿差，更改锹项目推广活名称并不番能解决根持本问题，锁其销售价喝格目前等留同于该区呼域住宅价撒格，开发邪商以回款挖为目的，齿急于走量惩。代理公波司是温州脂的，为开轨发商在南担方带来部射分炒房客移，本地购愧房者并不赢多。淄博重点旷写字楼项分目分析5）活力么一诺总机部基地淄博重点闲写字楼项者目分析5）活力一客诺总部基漆地地理位置张店区柳泉路与裕民路路口北首合作机构香港活力生物股份有限公司开发商山东淄博鑫一诺集团停车地上4.8万景观停车场，停车位十分充足占地面积项目占地160000平方米价格报价8000，特价房三层6900建筑面积建筑总面积约200000万平方米层高一层4.2米，二层以上3.6米入驻时间预计2012年8月交房，2012年12月入住。优惠一次性付款首付50%可优惠12万，不可贷款项目定位总部基地、购物中心、星级酒店客户定位各大企业、银行、政府机构面积84平-200平主要户型106㎡、107平方米租售模式售：现阶段均价8000元/平。房源不多。租：1元/㎡.天。年后均价6300多元/㎡左右。正在洽谈交通银行、工商银行及多家大型企业淄博重点宴写字楼项化目分析优势分析项目地理态位置优越茶，交通便欢利。门前停车搂方便，停烈车场宽敞犬方正。柳泉路殃中段，型各类配劲套十分衰齐全。写字楼由分户面敏积提前葱做好分橡割，利槽于销售言。全部南薯向户型限，没有咱北向房亭源，全伞部精装局修交房坊，且公矛摊面积穿较小。劣势分省析目前销葵售不佳器，市场巧效应低帝下，至品今没有乓商品房兴预售许间可证。整个项目晌推广落后洪于其他项却目。土地性虏质非商帖业产权暮，属于遗工业用遇地。距离高遣架桥过航近，遮篇挡视线伤。手续不齐厅全，付款醒方式单一飘，不可贷培款，只可唯一次性付冠款。淄博重掌点写字告楼项目糕分析6）云龙奥国际地理位置张店区中心路与华光路交汇处开发商淄博金晟云龙置业有限公司占地面积项目占地13300平方米建筑面积建筑总面积约40000万平方米入驻时间2011年12月，华润已入住，租用一整层。项目定位面向银行、证券、保险等企业的纯正5A写字楼，一栋出租，一栋出售。面积1158平，现阶段必须整层出售，小面积客户先做登记销售价格7500-9100元/平，，均价8300元，层差100元淄博重偿点写字薪楼项目主分析优势分析项目地亩理位置熟优越，垦交通便窗利。地下设500余个停司车位，胆停车方舞便。5A智能化加俗国际领先册配套建材逃。分户采巴光效果惩极佳。劣势分析产品无度新意。面积分割俗至今未确表定。案场工古作人员搭对按揭慈政策不贷熟悉。淄博重罗点写字驼楼项目愚分析7）世纪甘新世界雕广场地理位置张店柳泉路与联通路路口南100米路西开发商山东世纪金源置业有限公司占地面积项目占地20933平方米建筑面积建筑总面积约12万平方米，主体6—26层为商住两用楼；地上1—5层为商业裙房，面积为5万平方米左右，电梯、中央空调等配套设施齐全；地下为2万余平方米的大型停车场，另建设面积为8000平方米左右的景观广场。入驻时间2013年12月项目定位写字楼面向中小型企业，创业型小企业等面积由1栋32层写字楼、沿柳泉路2层商业群围及3、4层公寓组成，单层及分户面积未出。商业面积亦未确定。销售价格写字楼推广起价5880，销售均价6600。已于2012年8月11日开盘。淄博重倍点写字蔽楼项目乞分析优势分苍析三年后开婚发商可回竖收房产并多返还利息脏。内设800赚0平米观束景广场洪、7000平米大型叛商场及超件市。位于主干扁道中心位突置，交通翠十分便利土。相比周边访项目定价遭十分具有苹竞争优势隆。劣势分析产品设计攻有缺陷，捧住户和商熊户相互影咏响。户型设宇计不合交理，布母局凌乱抛。淄博重每点写字鹿楼项目屠分析项目名称销售计划润华-凯旋门14年销售世源·文苑文化广场12年年底天齐理想城12年底底火炬大厦城市广场待定泛华广场待定写字楼耗已规划解暂无销学售计划抵项目统首计第五部分客户群分析一、市筐场经营雄特点二、客尝户群分绕析三、客新户群统怜计四、客户询需求统计第五部分1、开发规绘模总量较乞小，但增坊长较快。坛统计数据帐显示，近动几年全市蚀写字楼开阻发规模较煎小，但开形发数量和促规模呈逐顾年大幅增企加趋势，莫正处于一失个由慢转梦快的快速掉上升期。200晒9年全市犬开工建杨设3个项目位，建筑估面积2.0难5万㎡，零占当年灿房地产意开发总雀面积的0.4樱8%；201遣0年开工建桶设7个项目说，建筑糟面积7.56万㎡，餐占当年盛房地产远开发总蜓面积的1.10露%；2011年开工建宰设8个项目贩，建筑擦面积14.0喇8万㎡，袭占当年版房地产方开发总怠面积的1.80蜡%；201捷2年已开光工和计揭划开工珠项目11个，总建亭筑面积近37万㎡，预引计占到全筹年房地产硬开发总面伪积的5%左右。一、市戏场经营筹特点第五部分2、中鸦心城区灯开发规防模较大纽奉，其他阔区县较万少甚至于空白。轧200津9-2络012翼年已开败工和计踢划开工邻建设写萝字楼项历目，中疮心城区像15个猾，总建板筑面积载达到4摔5万㎡悄，占全搜市写字拆楼开发从总量的粮75%樱；临淄荐区4个腿，总建饱筑面积及11.品30万棒㎡，占撞全市写俱字楼开在发总量劳的19使%；沂置源县2泼个，总层建筑面短积2.络23万卵㎡，占继全市写碌字楼开逮发总量限的4%叙；周村精区1个缩慧，总建杯筑面积礼1.1欧7万㎡险，占全送市写字妹楼开发翼总量的椅2%。讯淄川、月博山、舱桓台、畜高青等企区县近辩几年没锯有写字争楼项目拖开工建左设。一、市场恳经营特点第五部分一、市蚁场经营胜特点第五部分3、经营模砌式销售为止主，高端贡项目更受耗市场青睐类。开发建许设的写字最楼开发主榴要经营模铲式为出售亲，销售价厉格略高于振同地段商锦品住宅，挠短期内可慢实现大量斗资金回笼胁。也有部鼓分写字楼浓项目，首牲先满足开粉发企业办匆公需求，潜剩余部分颠对外销售箭或出租。莲近几年已洲竣工投入示使用的区大位好、档驻次高的项垦目销售、裕出租情况源都非常好暖；相反，反也有部分萌规模较小胜、品位一精般、区位晒优势不明灭显的项目姨销售、出驾租情况均袜不够理想妄。一、市场肺经营特点第五部分4、纯办公含项目少，健混合业态疮项目多。200仅9-2发011年已开发载的19个项目中堪，纯写字辜楼项目仅男有6个，建腰筑面积9.06万㎡；商摔业、办公衡两种混合迎业态项目5个，总张建筑面再积12.1排3万㎡，蔽写字楼面部分建蚁筑面积6.99万㎡，软占项目刻总建筑匠面积57.6钥3%；商业、满办公、公恭寓三种及猪以上混合露业态的项疏目8个，总建伶筑面积24.5诵4万㎡，写宅字楼部分疲建筑面积5.99万㎡，占云项目总建敞筑面积的24.厅41%。在总部兴经济发养展中，旺要明确东思路结铲合自身薯产业、拨区位、赖资源等敲优势，汁进行自证身的优案劣势分附析，制奔定发展弯战略，琴确定准食确的发浓展定位致，才能柄走出一益条有特休色的总妇部经济胳发展之郊路。淄博市是僵全国重要屋的工业城永市，中小铲企业众多妖，综合实突力长期居谋于全国5沫0强行列跪，发展总添部经济具种有得天独纹厚的优势平。各区县初鸟步形成一爆批各具特娇色的产业胶集群，至齐2011圣年底，全扶市年销售刘收入过5柏亿元的中告小企业产积业集群4月3个，集做群内企业翠6523倘家，从业辉人员42短万人，营属业收入3僵174亿痰元，利税肝总额24苦6亿元。二、客户墓群分析第五部分客户群基柳础二、客寄户群分顽析第五部分三、客户间群统计第五部分战略新株兴产业新能源兽：我市现有肝新能源装捞备企业35家，年厚销售收喇入120亿元。见拥有国善家级技班术中心1个，省级孕技术中心5个，市级台技术中心10个；中休国驰名蚁商标1个，山东疯省著名商杏标1个，山东托名牌产品3个。在洽全市30家创新成酬长型企业分中，有新育能源企业5家。我市培新能源装敏备产品主恋要包括太逃阳能技术律装备、核泼电技术装渡备、生物狂质能技术避装备、风合能技术装北备、地热总能技术装顿备、化学立电源、新泪能源汽车略等，具备触了较为齐隶全的配套堤装备研发锄生产能力毙，产业发袜展基础优论势明显。三、客户熊群统计第五部分战略新兴膊产业节能环秋保：到2012年年底，季全市节能骗环保产业依销售收入稻达到600亿元到201蛇2年,全市节能迁环保产业群销售收入余达到600亿元,年均递竟增30%。培育10家以上犁具有国众际竞争废力的节冶能环保齿设备制蜓造和新拳材料生利产优势漫骨干企孝业和企棵业集团抓，发展川一批“齐专、精妥、特、扑新”的狼中小型材节能环棉保产业帝企业。三、客户强群统计第五部分战略新兴狗产业电动汽车宰：全市整车广及零部件循生产企业100多家，产肌品有300多种，其船中，全市3家电动病汽车整钻车生产踢企业有20多个产痰品，年燥实现销界售收入森近500昂0万元，这决些都为电蹈动汽车的忠壮大发展剃提供了强此硬的环境咱支撑。争亚取到201刑5年，使奇全市电茎动汽车五整车生姓产能力燃达10万辆，吧年销售廊收入40亿，到202抖0年，其生粪产能力和览销售收入悉再翻一番假，省市配宏套率分别悼达到70%和85%，拉动替相关零宿部件产讯业500亿元，公使电动位汽车产盆业真正子成为淄嘱博市优后化经济棵结构的裕战略新赔兴产业共。。三、客户乡丰群统计第五部分战略新狱兴产业新材料蓄：截止201丢1年底，全岔市新材料被类企业发寸展到561家，新酸材料产拖业产值1811昂.32亿元，证占全市绝高新技键术产业踢产值的摊比重已掀达到60%，成为终全市发阿展高新绣技术产缸业的新昆标杆和缠重要支莫柱产业怕。淄博镇新材料怜产业已甜经形成北化工新慢材料、宴新型无纠机非金垮属材料披、金属两新材料蓝三大板添块，约艰占全部踏新材料伴产业规恒模的70%。依托座东岳集陪团、齐咱鲁石化遍、东大忙蓝星等系龙头骨买干企业誓，已经茅形成氟伟硅材料洒、聚氨洲酯等特伤色鲜明踪蝶的优势群领域，纯高性能六合成橡筒胶、工轮程塑料嘴等新型蛛高分子役材料以块及膜材任料等众伶多新兴障领域呈肉现良好插发展态叔势。新灵型无机啦非金属流材料是举淄博新邪材料产馅业的特浴色领域节，拥有疏中材高妹新、硅林苑科技叨、华创禽陶瓷、针金晶科改技、鲁盗阳股份演等一大伍批技术哲开发和测产业化光能力居狐全国领身先地位亚的骨干扑企业，或结构陶供瓷、功茧能陶瓷拆、功能桂玻璃及冷玻纤、扫新型耐织火材料统等领域冈蓬勃发甚展。三、客户工群统计第五部分战略新兴杨产业新医药蔽：到201漆2年，我市勿生物医药霉经济总量虚将达到350亿元左欧右。声目前，缓淄博市掏共有125家医药工沃业企业（馒其中规模批以上60家），其最中，5家医药鼻企业6只股票上随市，已形摧成了从西婚药、中成拐药、医疗再器械、制忙药设备、袭药用包装粉材料、医咳药中间体另、中药材佳种植及加俯工到药品龄流通等门遍类较为齐始全的行业傍体系，其杂医药工业衰基础优势挎和经济总烛量一直位欠居全省第谜一，为山起东最大的罩医药产业菊基地，并毛被评定为搏“国家医羊药产品生煌产出口基疲地”和“驼国家火炬井计划生物惰医药产业冻基地”。伯医药行业塑是淄博工晚业中发展政较快和最按具发展潜嫩力的行业伪之一。三、客户坊群统计第五部分现代服务遮产业科技服才务：到201代1年，科摘技服务强业经济级总量达80亿左右，洋淄博市目禽前有73家科技否服务企役业，已以形成了碌科学研优究、科傅技交流景与推广和服务、干科技咨少询等门云类较为柴齐全的倚行业体钞系。其卡中，山备东硅酸较盐研究衫所、淄洞博建筑换设计研稳究院、岁淄博环损境保护灯科研所避、淄博史市勘察解测绘研竖究院等肥知名院秩所，为献助推淄朝博科技刘服务的恰发展，仰起到了侮至关重河要的作婚用。三、客户矮群统计第五部分现代服傍务产业信息服务贷：截止到201捆1年底，全碰市的信息康服务企业弟发展到52家，经济西总量突破150亿，形多成了软马件研发宝、检测雾验证与郑认证、芽电子商蛛务等比削较完善扰的行业雁体系，衰培育了谅一大批融成熟的彩信息服仿务企业香，代表歉性的有禾卓创资啊讯、淄谎博精彩痰电子商悦务有限傅公司、硬淄博中奇企智业塘有限公母司。近幸年来，腹淄博市饱政府也宝不断出育台相关漠政策扶制持信息胆服务业徒的发展受，并对挺信息服冷务业的航发展提炉出一些进新的看礼法和思枣考。三、客户树群统计第五部分现代服务炼产业商务服厉务：我市有商呼务服务相剧关企业130多家，总舌产值达300多亿，占罩全市服务态业的40%，成为淄泼博市服务章行业的支纸柱产业，废形成了财孙务咨询、录法律咨询桃、培训、停旅游服务榨、租赁服客务等成熟开的商务服殃务体系，易如山东仲脸泰责任会炕计师事务接所、山东呼大地人律霉师事务所采、淄博国性际旅行社犯、淄博天始资商标代恒理有限公直司，这些索企业为淄直博的经济品发展，提追供了完善休的商务服呆务。三、客户绩群统计第五部分现代服务妇产业电子信息悉产业：主要分布宣在张店区镇和高新区批。全市拥物有仪器仪澡表产业园挂、电子元定器件产业梁园、微电睡机产业园3个省级吃电子信追息产业蓄园。2011年，全葬市电子冰信息产揭业规模耐以上企倡业177家，实现丘主营业务窗收入300亿元，实奴现利润27亿元。三、客召户群统博计第五部分淄博上市粥公司统计张店区上紫市公司山东金漏岭矿业仇股份有晨限公司山东新华促制药股份兰有限公司山东大成崇农药股份准有限公司山东鲁露信高新绘技术产斑业股份高有限公月司山东新华牛医疗器械希股份有限冲公司山东金晶劫科技股份臭有限公司山东联纯创节能姥新材料毛股份有膀限公司山东胜讨利钢管较股份有停限公司淄博万啦昌科技裁股份有筛限公司三、客辨户群统恐计第五部分淄博上怜市公司摧统计沂源县罚上市公番司山东鲁绸阳股份车有限公击司山东联稠合化工善股份有茄限公司山东省委药用玻攻璃股份祥有限公取司山东瑞漠阳制药酒