房地产企业财务分析以碧桂园为例

房地产企业财务分析——以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架AbstractTherealestateindustryisacomprehensiveindustry,ironandsteel,buildingmaterialsandotherrelatedindustrieshasadirectstimulatingeffect.RealEstateCompanyfacetheriskofashortageoffundsresultingintheincreasinglyfiercecompetition,causinginternalmanagementonthecompany'sfuturedevelopmentandinfluencethedecisionsofinvestors.Atthenationalmacro-controlbackground,thresholdandfinancialinstitutionstotheenterpriseoftherealestateprojectisincreasing,howtofindtheenterprisethroughfinancialanalysisandsolvetheproblem,toimprovethecompetitivenessofenterprises,sothatenterprisescansustainabledevelopment.ThispaperwillusetheHarvardAnalysisFrameworkforgardenanalysis,foundthestrategiclayoutofenterprisedevelopmentstrategyandthecombinationofstateenterprisesoperatingingoodcondition,buttheassetturnoverrateispoor,therapiddevelopmentofrealestatepropertycostslow,theremayexistqualityproblems,andthegardenofthecashabilityofreceivableaccountisweak.Sothegardenshouldpayattentiontothepropertyassetturnoverandthepropertyquality,strengthenthecashabilityofreceivableaccountinordertoreducetheriskofalotofbaddebts.Keywords:Financialanalysis,Realestateenterprise,CountryGarden,HavardAnalysisFramework.目录目录摘要 1Abstract 2目录 3一、 导论 5（一） 研究背景与意义 51、 研究背景 52、 研究意义 5（二） 国内外的相关文献综述 51、 国内的财务分析状况 52、 国际的财务分析状况 5（三） 研究思路与方法 61、 研究思路 62、 研究方法 6（四） 本文主要研究内容与框架 6二、 碧桂园财务分析的相关理论基础 7（一） 我国传统财务分析基本方法和缺陷 7（二） 哈佛分析框架的基本内容 8三、 哈佛分析框架下碧桂园财务分析 8（一） 碧桂园的战略分析 81. 房地产行业分析 82.碧桂园战略分析 8（二）碧桂园会计分析 91.房地产主要会计项目与会计政策确定 92. 碧桂园相关会计项目的分析 10（三） 碧桂园财务分析 111.偿债能力分析 112.营运能力 143.盈利能力 16（四） 碧桂园前景分析 181. 战略预测 182. 财务预测 18四、主要结论 18五．碧桂园集团的发展建议 19参考文献 20一、 导论（一） 研究背景与意义1、 研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。未来，中国房地产将以关注民生，还有提供社会保障作为主流发展方向。中国房地产市场将面临重要转型，从低端的盲目开发住宅，开始走向科技舒适环保型的高端住宅转型。房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。2、 研究意义因为房地产业在我国属于新兴的高利润产业，但是还是有很多企业不注重财务分析，采用粗放式经营，从而会出现许多问题。现在有些公司因为资金管理不当，导致现金流断裂，企业经营出现危机。从而使财务分析在房地产企业中变得日益重要。在国家宏观调控的背景下，还有等金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展[[]杨旸[]杨旸.哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析[D].吉林财经大学，2016（二） 国内外的相关文献综述1、 国内的财务分析状况李雪梅（2004）：财务分析的目的不同，从而分析的角度也就不同。管理层很少会全面地去分析整个公司的财务报表,

只是发现在某些方面有问题的时候，才回去了解并查看财务报表中相关的内容,

这样不整体看很容易得出错误的结果[[]邓美霞[]邓美霞.上市公司财务报表分析以珠海格力电器股份有限公司为例.2015周福源（2012）：主张以企业运行为起点，试着建立一个具有融合性质的会计分析框架，即将企业的财务与经营相结合，所处行业环境、选用的战略以及执行情况的分析结果与企业的业绩和盈利能力结合起来，进而来评价企业整体经营、财务情况以及将来的发展走势[[]周福源，企业财务分析框架[]周福源，企业财务分析框架:融合观点[[J].商业会计，2012,(9):104-106唐慧钦（2014）：企业报表是企业会计中的一个重要载体。在企业的报表之中，全面、系统地记录了在企业经营过程中所发生的经济业务。根据报表对企业经营过程中的财务数据分析和研究，从而发现问题，并且可以较为客观准确地对企业的经营状况进行评价，还可以对问题进行改善与修正[[]唐惠钦[]唐惠钦.万科与保利地产的财务战略比较分析[D]，厦门:厦门大学，2014.2、 国际的财务分析状况K.G.Palepu:、P.M.Healy和V.L.Bernard（2004）：在《运用财务报表进行企业分析与估价》中提出“哈佛分析框架”。该框架将战略分析融合到财务分析之中，包括经营战略分析、会计分析、财务分析和前景分析四部分[[]汤明阳[]汤明阳.基于哈佛框架下李宁公司财务分析研究[D].河南大学.2015克劳迪娅(Claudia,2007)：提出从财务指标系统设计目的、决策系统实用性、财务决策的运作模式这三方面来设计和考量专业的财务诊断体系，这个方法是通过对企业所提供的数据进行归纳、计算和总结，来设立一个区间式的评分系统，对企业相关的财务数据和财务报告数据进行评分，最后得出相关的结论[[]戴秀青[]戴秀青.基于哈佛分析框架下的YY公司财务分析[D].广东财经大学.2016（三） 研究思路与方法1、 研究思路本文在对碧桂园进行案例分析时，首先，对当前我国宏观经济环境进行分析，抓住房地产行业的特点，分析行业现状及发展因素；其次，运用哈佛框架从四个维度分析。第一，从战略的角度，对碧桂园和同行业万科地产进行分析。第二，从会计的角度，对碧桂园在香港准则下所执行的会计政策进行剖析和评价。第三，从财务的角度，结合2010—2015年5年的财务数据做纵向分析。在内部进行横向比较，综合评价碧桂园整体经营状况。另外，运用比率法，从碧桂园的盈利能力和偿债能力等多个方面进行分析。第四，从战略和财务方面对碧桂园的发展前景进行预测。最后，依据得出的基本结论对碧桂园发展提出合理化建议。2、 研究方法本文选取碧桂园控股有限公司进行分析，借鉴国内外的财务分析所运用的理论方法，基于哈佛分析框架，采取案例分析的方法，在国内宏观经济形势和行业发展动态的背景下，以房产上市企业碧桂园公司2010年至2015年的财务数据为研究对象，并选取万科地产为参照对象进行比较分析。运用财务分析理论知识并结合公司的总体发展战略进行研究，全面系统地分析碧桂园的业绩和财务状况，从而有效地指出碧桂园在经营管理上的一些问题，找到相应的解决方法，并提出相关的建议。（四） 本文主要研究内容与框架本文主要对于传统财务分析的不足之处，基于哈佛分析框架，将框架中（战略、财务、会计和前景分析）等四个分析相结合，从定性与定量两个方面对本文的研究对象碧桂园进行系统的财务分析，进而根据分析的结论对企业提出改进意见以及企业未来发展方向[[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地产财务分析研究[D].[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地产财务分析研究[D].辽宁大学，2015图一本文主要研究框架二、 碧桂园财务分析的相关理论基础（一） 我国传统财务分析基本方法和缺陷传统财务报表分析的方法主要分为三种一是财务比率分析（对财务相对数指标进行比较，对经营活动变动程度进行分析，来评价企业的财务状况和经营成果）；二是财务数据比较分析（对两个或以上相关经济指标进行对比，确定其差异并进行差异分析或趋势分析），三是财务数据的趋势分析（对企业的相同数据指标或比率进行纵向比较，确定企业财务状况和经营成果变动趋势）。目前，传统的财务分析指标主要用来分析企业的经营状况，为企业的管理者进行决策提供有用资料。从而使财务分析指标对其结果有着重要的影响，财务分析指标的局限性使企业财务报表分析中，无法包含全部关键因素并反映真实的企业经营。（二） 哈佛分析框架的基本内容哈佛分析框架下的财务分析，全面考虑了企业发展的各个方面，从时间角度来说包括企业的过去、现在和将来；从分析的广度来说包括对企业的战略分析、会计分析、财务分析和前景分析。三、 哈佛分析框架下碧桂园财务分析碧桂园简介：标题中“碧桂园”，即碧桂园控股有限公司（后文，均简称为“碧桂园”）。碧桂园创立于1992年，2006年被中国工商局认定为"中国驰名商标"，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一，并在2007年，碧桂园在香港联交所主板上市[[]碧桂园：建老百姓买得起的房子［EB/OL］，2017][]碧桂园：建老百姓买得起的房子［EB/OL］，2017[]碧桂园集团.百度百科[z]本章的数据来自于碧桂园和万科集团的官方网站所发布的年报中提取的数据，还有东方财富网站上的一些数据，下文不再具体标注。（一） 碧桂园的战略分析1. 房地产行业分析（1）房地产行业特征目前，房地产的行业环境总体呈现高动态、高复杂、周期性的特征。地产项目产品与其它制造业的产品相比较，具有地域性、耐用性、高价值性等特点，更大的区别在于房地产的产品还具有地域性、投资性、滞后性等特点，这也就决定了房地产企业的核心竞争力与制造业等其他行业企业的核心竞争力的不同[[]李晓春[]李晓春.长沙新宇房地产集团公司核心竞争力研究[D].中南大学,2006（2）房地产行业的生命周期我国房地产的生命周期主要有投入期、增长期、成熟期和衰落期。在这四个阶段中房地产企业会有不同的表现，因此根据会根据遇到不同的状况采取不同的措施[[]杨旸[]杨旸.哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析[D].吉林财经大学，20162.碧桂园战略分析（1）碧桂园SWOT分析在房地产行业这个大环境背景下，碧桂园有着自己的优势和劣势，还伴随着机会和风险。碧桂园的竞争优势碧桂园依托自己强大的规模效应，全部楼盘自己开发和自己销售，从而获得规模优势，把开发成本降得最低。并拥有一条自主房地产开发链，几乎扮演了房地产开发过程中的各个角色，从最初项目开发的设计、建筑和装修直到物业建成后的物业管理均由公司负责，这大大提高了碧桂园的竞争能力。碧桂园的竞争劣势碧桂园规模经营缺乏个性化，房子风格没怎么变化，缺乏差异化。国家大力推行的住房保障房对当今许多商品房造成一定的冲击，必然会对碧桂园造成一定的威胁。政府垄断土地的供应，税收政策、金融、规划等主要的开发条件都需要依赖政府，开发商不具有讨价还价的能力。碧桂园所面临的机会一线城市房价政府监管比较严格，但是在二、三线城市并不是特别严，碧桂园房产选择二三线城市作为企业的开发重点，其实是一种避重就轻的方法，从而降低了自身房产开发风险[[]碧桂园集团战略分析[]碧桂园集团战略分析./wenku/274337.html［EB/OL］，2016碧桂园所面临的风险我国房产企业关系这国家经济和人民生活，所以一直是政府主导型产业，政府有着很强的干预性。人们的消费观念会慢慢的成熟，当消费者对价格的敏感并不在于产品的价值时，碧桂园这个“房屋大工厂”不注重个性化的模式就会有很大问题。（2）总体的发展战略许多年来，碧桂园开创出独具特色的碧桂园开发模式，运用和坚持以下三大核心战略：第一，合理利用荒地：首创“荒地造城”，科学探索在荒地上进行城镇化建设；合理规避一二线城市开发风险，率先在三四线城市展开建设版图，有利于推动本地城镇化；在一线城市开发中加入科技的概念，提供高品质的卫星城镇提升居民幸福感。第二，城市级配套。碧桂园一直保持着自己超前规划的理念，以创新思路引领公司发展。公司在建设和运作地产项目时，基本都要配套建设相关社区设施[9]。第三，建老百姓买得起的好房子。“物美价廉”是碧桂园创始人杨国强一直遵循的经营理念，使得碧桂园的开发模式与国家的楼市调控政策更趋一致。（二）碧桂园会计分析1.房地产主要会计项目与会计政策确定通过上面对行业的分析，可以知道未来房地产业务将渐渐进入平稳发展的模式，开发方向有所倾斜。碧桂园处于房地产开发企业的的中上游水平，资金实力相对雄厚。根据对公司的战略分析可知，公司的发展战略十分契合国家政策，注重三四线城市房地产的开发，与国家城镇化发展战略不谋而合。碧桂园的综合财务报表是根据香港的财务报告准则编制，按照历史成本法编制。2. 碧桂园相关会计项目的分析（1）存货作为房地产开发企业的一项重要资产，通常存货价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货主要核算房地产开发过程中的各项成本以及费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着十分重要的意义。在香港准则下碧桂园资产负债表中，流动资产和非流动资产中的“开发中物业”和“已落成之待售物业”均属于存货的范围。从上表可知，碧桂园的存货处于逐年增长的趋势，但是一直低于万科的资产规模。虽然碧桂园的开发方式是在三四线城市购买大量的土地以进行城镇化开发建设，其土地成本、工程成本均较低。而万科地产的楼盘通常选在一二线城市，在相同规模的情况下成本高于碧桂园。两家公司在过去的五年间，存货的规模均大幅上升。（2）土地使用权土地使用权在中国《企业会计准则》下作为无形资产进行核算，但是在香港准则下则单独列示为土地使用权。根据香港的会计准则，由于中国地产企业取得的是土地使用权而非所有权，故土地使用权不应作为开发成本的一部分，而是相当于一项无形资产，需要进行摊销，并单独列示[[]金融地产观察[]金融地产观察.中国房地产企业财务报表解读要点(香港上市公司)./s/blog_516ade740100905k.html［EB/OL］，2008从上表可知，碧桂园控股有限公司在2011年以来土地使用权逐渐上升，总体呈现上升趋势，一直以来碧桂园大量储备土地，有独特的拿地策略。中国经济目前相对较严峻，中央政府会推动一些政策，使中国的经济带到正常的发展轨道，碧桂园集团总裁、执行董事莫斌认为碧桂园必须抓住这个大好机会，经济越是严峻，越是我们的机会，所以要储备更多优质土地。（3）固定资产从上表可知，万科的固定资产远低于碧桂园，主要是万科集团的经营模式与碧桂园不同，因为碧桂园每开发一个楼盘就会建设一个相应的配套酒店，并且是按照四星级以上的标准建设的，相应的投入成本和建设标准也较高。（三） 碧桂园财务分析1.偿债能力分析（1）流动比率图1-1碧桂园和万科2011-2015年流动比率由图1-1可知，2011-2015年间碧桂园的流动比率虽有所波动，但整体趋势比较平稳，总体处在1.3左右。2012-2014年短期偿债能力有所下降，是因为这几年处于国家楼市调整，年度销售金额一直保持在450亿元左右，几乎是“停滞不前”。为了摆脱困境，过去几年碧桂园一直在调整区域布局，加大了广东省外项目、二三线大盘以及海外项目的投资。2014年后公司采取坚持科学发展的战略政策，开发大量新的项目，囤积大量存货，使得短期偿债能力回到1.35，与万科相比逐步回升。（2）速动比率图1-2碧桂园和万科2011-2015年速动比率从图1-1和图1-2可以看出，受国家限购政策的影响，2012年速动比率有所下降，和流动比率一样，碧桂园的速动比率也较稳定，在0.5左右。但与流动比率相比，相差较大，这是因为房地产行业的性质，房产行业通常有金额较大的存货，例如一些正在开发的项目以及落成待售的物业。一般短期偿债能力的比率为1较为恰当，可是碧桂园和万科的速动比率都没有达到标准，企业在面对突然的债务问题时，存货是否能清偿债务还有待考量[[]姜照清[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地产财务分析研究[D].辽宁大学，2015（3）资产负债率图1-3-1碧桂园和万科2011-2015年资产负债比率图1-3-22011-2015年碧桂园现金及现金等价物变化情况从图1-3-1我们可知，这两家的房地产企业的资产负债比率都比较高，都为70%以上处于偏高水平，企业的偿债能力较弱。2012-2015年间该比率处于波动状态，从70%左右上升到77.69%，最后回到75%左右，总体来看资产负债率不断升高，长期偿债能力在逐渐下降。2015年，碧桂园资产负债率有所下降，比2014年下降1.4个百分点，但同时现金及现金等价物也从2014年的187亿元攀升至2015年的365亿元。换言之，2015年尽管碧桂园为扩大企业自身的土地投资需求，导致公司融资规模有所增加，但因为其强大的销售能力和严格的现金流管理，企业的资本结构反而得到进一步的优化[[]赵子龙[]赵子龙.碧桂园董事局主席杨国强：2017年销售目标4000亿元[J].中国经营报.2017（4）产权比率图1-4碧桂园和万科2011-2015年产权比率从数据来看，碧桂园的产权比率从2011年的257%，上升到2015年的418%，五年间上升幅度较大，产权比率高，是高风险、高报酬的财务结构。从长期来看，企业的长期偿债能力较差。2.营运能力（1）存货周转率图2-1碧桂园和万科2011-2015年存货周转率就碧桂园单独来看，虽然存货周转率大体在下降，但总体来看该比率仍高于0.6。万科虽然没有较大幅度地提高，但是却在缓慢攀升，由2011年的0.25增长到2015年的0.4，表示万科地产在存货的管理水平方面略有改进[[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地产财务分析研究[D].辽宁大学，2015]，但远低于碧桂园。由此可以看出，虽然有外在政策的影响，[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地产财务分析研究[D].辽宁大学，2015（2）应收账款周转率图2-2碧桂园和万科2011-2015年应收账款周转率从图2-2中我们可以看出，从2011年到2015年，碧桂园的应收账款周转率呈现大幅的波动，到2015年只有9.65，与同行业万科相比较差。碧桂园2011年业绩稳步增长，调整区域布局，加大广东省外项目、二三线大盘以及海外项目的投资。所以碧桂园与客户的往来款项增多，从而导致应收款周转率相对下降，应收款的变现能力变弱。碧桂园应加强企业往来资金的周转能力和应收账款的变现能力，来降低出现坏账的风险[[]杨旸[]杨旸.哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析[D].吉林财经大学，2016（3）流动资产周转率图2-3碧桂园和万科2011-2015年的流动资产周转率观察图中数据，我们可以知道碧桂园的流动资产周转率有点起伏但总体来说相差不大，保持在0.5左右，高于万科地产。说明企业内部的流动资金都得到了充分的利用，存货滞留较少，能够及时转化为销售收入，为企业带来收益与现金流入。数值较小的原因是房地产开发企业的房产从开发施工到建成销售，这期间需要经过一段很长的时间，这样才能保证其房屋的质量。（4）总资产周转率图2-3碧桂园和万科2011-2015年总资产周转率从2012-2015年碧桂园总资产周转率的变化情况来看，碧桂园总资产周转率一直稳定在0.30左右，与同类大型房企万科大致相当，2015年周转速度与行业标杆趋同，虽然略有下滑，但仍属于较高的周转水平。如何实现更高的周转率，加速回款，成为众多大型的房地产企业所面临的一个大考验。为此碧桂园制定了“跟投机制、合伙人战略”，团队的整体竞争实力有一定的提高，使得该公司具有同行中较快的账款周转速度，2015年碧桂园总资产周转率为0.31，,资金使用的效率比较高[[]邓浩志[]邓浩志.“地产三强”今年冲击4000亿业绩./post-2136657-124212168-1.shtml［EB/OL］，2017致谢：转眼间四年紧张而又充实的大学生生活即将画上句号。在这四年的学习期间，我得到了很多老师、同学和朋友的关怀和帮忙。在学位论文即将完成之际，我要向所有期间给予我支持、帮忙和鼓励的人表示我最诚挚的谢意。首先，我要感谢我的指导老师张毓雄老师对我的教导。从论文的选题、构思、撰写到最终的定稿，张毓雄老师都给了我悉心的指导和热情的帮忙，使我的毕业论文能够顺利的完成。张毓雄老师对工作的认真负责、对学术的钻研精神和严谨的学风，都是值得我终生学习的。最后，感谢我的家人在此期间给予我的包容、关爱和鼓励，以及所有陪我一路走来的同学和朋友，正是由于他们的支持和照顾，我才能安心学习，并顺利完成我的学业。毕业在即，在今后的工作和生活中，我会铭记师长们的教诲，继续不懈努力和追求，来报答所有支持和帮忙过我的人!3.盈利能力（1）销售毛利率图3-1碧桂园和万科2011-2015年的销售毛利率从图3-1中可知，碧桂园的销售毛利率呈逐年上升趋势，然后到了2014年有轻微的下降，是因为2015年的产品大部分为2014年签约，但是14年房地产整体情况较差，碧桂园因此采用包括价格方式在内的去库存方式，因此其毛利率有一定的下降。总体与万科相差不大但仍低于万科。2011年开始，政府调控房地产行业出台一系列的政策，而且2011年-2012年严厉调控时期，但是碧桂园的销售毛利率仍呈逐年上升趋势，因为碧桂园在三四线城市储备了大量的土地，开盘均带来了很好的利润，并且引进合伙人计划，成本控制能力进一步增强，销售管理费用率持续下降。（2）销售利润率图3-2碧桂园和万科2011-2015年销售利润率从图3-2可以看出，碧桂园的销售利润率与图3-1销售毛利率一样，呈现逐年上升的趋势，但总体大于万科的销售利润率。一方面，是因为政策的限制而降低了房价；另一方面，是因为在土地和市场方面做了优化，一二三四线城市起头并进；最后，实行了内部合伙人机制。（3）总资产报酬率图3-3碧桂园和万科2011-2015年总资产报酬率碧桂园的总资产报酬率呈现上升趋势，并且超过万科地产，说明企业对资产的运用效率在不断提高，企业经营管理水平在不断完善。（4）净资产收益率图3-4碧桂园和万科2011-2015年净资产收益率从表中可以看出，碧桂园的净资产收益率总体呈上升趋势，盈利能力有所上升，与万科地产相比较，碧桂园净资产收益率与其相差不多，说明企业近期发展较为稳定。（四） 碧桂园前景分析1. 战略预测未来碧桂园继续坚持“一条龙式”房产经营战略和开发模式，从规划投入到售后，每一环节都配备一支精英团队，以专业精神还有严格的质量监控，为求卓越的品质。关于发展战略方面。碧桂园在珠三角城市发展优势的基础上，向外扩展。集团产品开发、营销能力的优化提升及包括互联网平台拓展在内的一系列创新手段的运用，也使得销售规模上升的同时，销售均价保持平稳，可销售存货量稳中有降，去化率进一步提高。关于产品策略方面。碧桂园应该继续坚持绿色的发展战略，迎合低碳经济，发挥产品创新的优势。在绿色住宅的研发、应用和推广方面可以进一步发展。2. 财务预测盈利能力需进一步加强。从2012-2015年净资产收益率与总资产收益率的变化情况来看，2015年碧桂园净资产收益率为20.05%，较2014年提升2.8个百分点，反映出公司股东回报的好转，但在一般情况下，负债的增加会导致净资产收益率的上升；而从总