祝桥B地块商业项目

PAGEPAGE9南汇区祝桥镇B地块商业工程项目可行性研究报告项目基本情况项目定位功能分区及建设标准（一）功能分区（二）建设标准项目的研究分析财务评估项目的讨论和建议附件刷南汇区盒祝桥镇栗B金地块岂商业工程垃项目可行性肝研究报告倘一、畏项目基本概热况吓本项目趣位于国际大稳都市上海东请南隅，依托辅浦东国际航动空港和洋山件国际深水港参区位优势，劝以地质学家枣史称的五亿鸦年前就形成含的勒“简江南古陆-胃祝桥嘴”楼为中心，具箩体位于祝桥蝶新镇线·瑞空港新城南丘北向核心主忘轴百熙路饰东如侧（配套商淡品房B地块剃内），矛其东至浴已建成小区缩，南至金亭吐路，西至百盼熙路，北至笛潘家泓港。管此项目规划益总用地堆为2432稿8蚕平方米，总道建筑面积为倡26672弦平方米渐。剧二、愿项目定位贷1、塔贯彻伏“剃以人为本双”右的设计理念斩商业环境以维人为本，注还重景观，从赏布局形式，亡空间尺度，诊环境氛围到甩单体设计各杰方面上均讨营造亲和感凳及人情味，板满足人们物殃质和精神生洋活的双重需从要。在功能沸设定上符合踏小区业主的把消费层次、锯消费需求、幅消费心理及与生活习惯，挖在满足居民膜日常所需的翅同时，兼顾务高消费层次肯客户的需求法。肾2、拟将B亏地块商业打漠造成未来祝霸桥新镇的标邻志性商业喷区看由于考虑到腾祝桥新镇整况体商业定位窗，与百熙路丑西侧的商业暴相对应，B拦地块商业采矮用传统与现测代相结合的违建筑风格，冬突出商业建舟筑的商业气肯质，充分挖努掘地块潜力枪，合理组织议功能空间布券局结构，充姓分展示商业年建筑的空间屈和建筑特色丝。注重总体盗布局、空间约组合，强调贪商业建筑群锣的整体美感豆，重视建筑脚造型和色彩盗的设计，重推视环境特色区的创造，秘努力使之成篮为祝桥新镇筋一个集购物娇休闲地和现粥代旅游商业逝为一体的祝兵桥商业标志红区。僻3锡、旨在于解土决扑“冻人商分离秩”扑、船“尤动静分区宋”肥的问题土作为服务于三配套商品房倒的页配套弟商业街，非转常注重底商来给小区所带允来的影响，重合理设定出林入口，合理眯组织交通路圾线，保证在有商铺热闹的猎基础上，使呀住户的安全奉和私密空间讨不受侵扰。长以及通过对庆小区配套设搜施的整合来泥最大限度地蛙满足住户的复需求，体现浅小区的品味遣。应该说小烦区商业的意纤义在今天已恨不仅仅在于励为小区居民屿提供便利的喉生活设施，锹小区商业的登繁荣将对于映提高整个小锡区的价值具洞有不可估量唇的重要性。长三、百功能分区讨及缘建设标准岂（一）剖本项目拟并划分为横三海个区域，如朴图：潘家泓港筛捏拔潘家泓港百熙路北百熙路北中CD中CD沃状勤窗猾补碑尿庄浮鸦抛鸽刺住宅岂小区南南金亭路金亭路拴结合规划用阀地所处的整缩体环境，注寻重项目在百堵熙路与金亭绵路上的空间胀形象。融商街总平面怎布局采用的神是沿百熙路补设置街面店害铺，协调规衡划内街，在露条状基地内爪侧设置店面扇商铺。在不结同的商铺建遇筑单体的穿重插引导中，逼将游客导入淋内街，增加罗商业面，拓摇宽景观面。金根据这一脉布局，沿街魂将整个地块银划分为三个事大区冻：遍南辜区位于用地胳最南端，也忍是商业街的也入口区，为占一栋三层的洁商业空间，油面街而立，疗前置迎嘉广披场，涛气势非凡，趴为本地块地显标式主建筑埋；聚直中昆区位于中部壁，由五栋二蹄至三层的商眯业空间和商港业步行街组惯成，结合室缘外庭院环境罢设计，营造鞭良好的环境倚氛围罩；掠北搞区位于用地珠最北端，坏整个抢项目的收头阅部分闯，待建筑为一栋妹四层的商业臣综合楼，闷拥有独立的丹沿河广场撕，棒营造出建筑挣错落有致的残优雅临水氛酸围。鼠（二）建设案标准狗采取比较现戚代典雅的设以计风格，既盘与周边小区古保持一定的抹对比变化，唇又能协调统仆一。建筑造印型既有很强纷的传统风格习，又有一定镜的现代感，污通过对细部疼的雕琢，揉肿和现代建筑轰视觉理念，贯外墙通过玻货璃与实墙的怪材质对比，涛冷色与暖色欧的色调对比秀，阳台的内丙墙面与阳台初栏板的凹凸兄对比，不仅察形成了光与咐影的和谐韵颤律，同时也评造就了外立种面明快、雅侮致的气氛。碗既符合项目叮定位与业主胸的要求，又悄能与商业气足氛相融合。偏使之形成了盘稳重大气、底错落有致、蚊收放自如的清富有韵律空武间环境。潜设计突出的胶整体形象，础建筑之间和鱼谐一致，建搜筑与环境相徐互呼应、融肆为一体。整扭个立面处理到体现了理性著，营造了彰丈显文化品位结的建筑风格月和空间设计涂。概根据商业的例需要和南方更环境的特点呢，设计了外睛廊，一方面仍解决了交通炎、遮雨、遮针阳的问题，郊同时也使得兴立面虚灵，登使建筑在一穴种大气稳重括中又不失其叉浪漫、委婉蓬的一面。立侧面处理和整沟个环境虚实丰结合，增强汤了整体的空白间艺术性。摆四、蚊项目的研究菜分析仰（一）项目嚼开发渔的有利条件侍泻1、寄2002智年，商业用奥房在楼市的乐销售中高奏牢凯歌傅，这并不是崭一种偶然的熊现象，而是抚随着上海商例业的再度繁愧荣，将积蓄培多年的商铺贯需求得于释氏放的结果。过伴随着南汇促区祝桥老镇厉的规划改造耐和小区的成偶片开发，商脆业用房将迎级来更加生机骆勃勃的明天厨！毕2、祝桥新此镇紧临浦东纱国际机场，触机场周边的育人流规模效喊应、未来迪川斯尼项目的量客源联动效戚应、201皇0年的世博哑会商机以及暑众多缤彩纷智呈的园区主膨题活动，必码然会为商业溜人气聚集、荣消费层次提娇升，提供基光础保证。悔其次，咽祝桥新镇作选为临空经济派区的重要节退点地区，已箩经成为连接释世界的门户境，在发展国群际化的商贸充、旅游、展膏示、休闲，战促进中外文抛化交流融合滔，面临前所锣未有的战略材机遇桶，其发展状迫况如何将为突提升整个南烦汇的区域能范级，为促进拜南汇作为走冻向世界和让塔世界了解南抢汇创造条件竹。则3、服务于齿浦东国际机饱场二期扩建步配套商品房少的配套商业隶用房，圣在商业氛围煎及人气上具肺有得天独厚杨的优势。糊千汇苑一村渔、千汇苑二讨村、千汇苑左三村、千汇针苑四村、千尚汇苑五村的畏居民及祝桥付老镇的住乎户守、空港工业道园区等都喷是岛本商业区掀的主要客源圆，在项目认咬定前已做了膀充分的调研数和统计，摔无疑会引来蔽大量的投资忠商，所以转项目建成后牲销售是绝对币没有问题的其。瞧（二）丛商业用房麦的酒市场特征及笋市场展望蝶1均、消费性需狗求活跃，投删资性需求寻君求释放。尘武消费性需求劳活跃主要是雷因为：此（末1移）榆、政府施行厕积极财政政短策，增加有该效供给和有可效需求；僵(昆2俘)送、随着经济俊形势好转，献市场上商机供无限，尤其局是节假日和治休息时间延柏长带来了更潮多的商业机蛮会；殿(捧3新)面、全市重点峰商业街区环泪境改造带来克的社会效益对。投资性需盆求方面，如悠果说八十年肢代居民的收剩入水平还处回于同一层面跟上，时至今最日，这种差讽距已明显拉朵大了。一部蜘分处于高端卸阶层的消费颤者已具备足毁够的资金用浑于投资，再走加上近两年旅国民经济的蝇好转，居民宋收入不断增贩加，部分居革民手中也有胆了可供利用朝的闲钱，如也何使这部分总闲钱保值、扬增值，变为所长期、稳定液的收入来源歉，居民的投私资意识可谓舅与日俱增。厦是炒股票、渣买债券、投赌资邮市还是努其它？股市铁的长期低迷庆，银行利率露的一再下调屈，邮市的不牌景气使投资碌者在几条路纷都越走越窄置的情况下，电转向了商铺参投资。肃2梅、商业业态帮多种多样。谜巨所谓商业业纲态是指商业舰企业以经营侦重点的不同遮而采取的经御营形态和组输织形式。超狡市、仓储式巨商场、连锁五店、队专卖店、廉脑价折扣店等派商业业态均惭是近几年才柱飞速发展起掠来的。粪3悼、体验商业剪时代即将来刊临。重4进、未来县3-5谦年，虏祝桥新镇纽商业用房供森应将大增。鸣在大规模城垮市新区的开姓发建设中，贿营建购物中化心可以说是富形成一种生袄产力，可以剖快速有效地辩带动该地区区发展成居住皮、办公、购现物、休闲、涂娱乐功能齐桌全的成熟地午区恢。与五峰、财务评估突1、投资估出算侍2研、项目总收顾入：壤酸24328蛇×骡9000廉元＝景21895梳万元愤遍3剂、预计收益移：壤总收入－总坡支出＝弦21895妥－棍18553阔＝完3342富万元惧六疾、项目的结枝论和建议驶1、探公司本着为范动迁农民数办浙实事，促进谦南汇区经济判发展的宗旨军，力争以适捎当的造价、纤优良的品质烧、微薄的利覆润完成祝桥突镇配套商品若房样配套商业用福房胁的建设。萌2、拐上海市南汇蔬区祝桥镇配喝套商品房基膏地是经上海钢市房屋土地省资源管理局疏审批认定的些配套商品房过建设项目基生地，它的建基成将进一步姓推动南汇祝晴桥地区的动越迁工作，改具善动适居民炼居住条件和事居住环境，食为广大动迁掏居民提供了蜡一个具有时非代特征的新国型住宅小区亭。誓而与之配套肌的商业用房跪作为高档物性业，是城市闯经济水平的粱显示窗和助驻推器，其发肉展水平成为芹衡量地区经帮济水平和景岁气程度的重韵要标准。商同时配套商旗业用房的建傻成将完善祝庆桥新镇的服挤务功能，即贺完善涛了然小区配套，狮服务小区居得民竖，使之成为乌现代化的新扇型城镇，使范祝桥中心镇赔这个距离世娇界最近的城当镇充满无限优魅力，成为咏中国国际大窜都市上海抄“探两港竟”循枢纽的一颗袜灿烂的东方榨明珠。炊故服务于祝土桥镇配套商瞎品房配套商紧业用房B地波块商业的建满设是非常必强要的。出3、公司作否为南汇区胁配套商品房嫩祝桥板地块陡配套商业用阿房末的建设单位恢，公司希望千政府相关部国门考虑朽到采配套商品房沾工程的特点祝，在相关配剥套和财政上绪给予支持和饿扶植的政策迟，以进一步临提高警配套商业鹅品位，降低灵建设成本。名努力把该项别目建设成具帆有南汇特色溜的，深受欢考迎的，高品鞭