泛华商业广场b座建设项目投资可行性计划书

辽宁晟恒房屋开发有限公司御龙建设项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\z第一章总论 51.1项目名称 51.2建设单位概况 51.3项目编制依据 61.4研究工作的范围 71.5项目建设规模及内容 71.6投资估算及资金筹措 71.7研究结论 81.8主要技术指标 8第二章项目提出背景及建设必要性 102.1项目提出背景 10第三章市场分析与预测 133.1市场现状分析 133.2项目市场分析 153.3市场预测 16第四章项目建设条件 194.1地理位置 194.2气象条件 194.3自然地理状况 194.4基础设施情况 20第五章工程技术方案 225.1总平面布置 225.2建筑、结构 235.3给排水设计 265.4空调通风防排烟设计 275.5供电设计 29第六章环境保护、卫生防疫及节能 366.1环境保护 366.2卫生防疫 386.3节能措施 39第七章消防 457.1建筑消防 457.2暖通、给排水防火设计 467.3电气防火设计 47第八章项目组织及实施进度计划 518.1项目组织与管理 518.2项目实施进度计划 54第九章投资估算与资金筹措 569.1投资估算编制依据及方法 569.2投资估算 569.2资金筹措 57第十章财务数据估算 5810.1.计算期估算 5810.2.销售（经营）收入估算 5810.3.总成本费用估算 5810.4、项目财务评价 58第十一章社会影响分析 6011.1社会影响效果分析 6011.2社会适应性分析 6111.3社会效益分析 6111.4社会风险分析 62第十二章结论与建议 6312.1结论 6312.2.建议 63附件：1、宗地图2、土地证3、挂牌交易成交确认书4、建筑扩初设计审定通知单5、建设工程规划许可证6、企业法人营业执照7、开发资质总论1.1项目名称1.1.1项目名称泛华商业广场（B座）1.1.2项目建设单位泛华房地产开发（沈阳）有限公司法定代表人：李笑玉公司地址：沈阳市浑南新区三义街10号1.1.3项目联系人及电话联系人：李宏杰电话：138981198961.1.4项目建设性质新建1.2建设单位概况泛华房地产开发（沈阳）有限公司是一家与港澳台商合资经营企业。成立于2006年6月15日，公司总注册资金为柒仟玖佰捌拾玖万美元，主营房产开发、销售、自有房产租赁。公司拥有一批素质高，专业强的房地产专业人才，现有在职人员共有45人，其中拥有职称的专业人员共有11人，其中具有高级职称人员1人，具有中级职称人员5人，具有初级职称人员5人。具体专业为建筑专业6人，财务专业2人，经济专业2人，统计专业1人。公司由开发部、工程部、技术部、销售部、财务部等部门组成。泛华房地产开发（沈阳）有限公司结合市场优势与融资优势，为成功完成浑南开发区内标志性项目-沈阳泛华广场项目，吸收，融合了中外企业文化中对项目进展有利的精髓。泛华始终以“为客户创造价值”为核心经营理念，站在城市建设产业角度，从城市资源优化，城市基础设施及房地产的投资，建设，运营等业务。实践并完善“融投资带建设，源头战略”等经营战略，将城市建设发展商与城市领域系统服务商相互融合，按照建设项目全寿命理论，以金融创新为利器，提供从策划，咨询，规划，设计，招标代理，勘察，施工，采购，监理，装修，代建服务，建成运营等全过程或阶段性服务。这样的创立及实践的战略构想，使泛华房地产开发（沈阳）有限公司站在发展的高端，里程碑式地完善了产业价值链的有效整合。泛华房地产开发（沈阳）有限公司经历多年的发展和积累，创建了城市发展和建设领域独树一帜的泛华品牌，在城市发展经营理念，运营模式创新和建设领域系统整合等都具有相当规模和比较优势，成为不断提升，持续发展的大型投资建设集团，推动了城市的科学发展，获得政府的高度赞扬。公司将通过整合资源、制定长期战略规划、输出科学管理文化，用标准和服务为客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，以成具有影响力的企业集团。1.3项目编制依据（1）国家有关部委及沈阳市的相关法规和规范（2）《辽宁省消耗量定额参考价目表》(2004年)（3）《辽宁省建设工程费用参考标准》(2006年)（4）泛华商业广场建设项目规划设计方案（5）投资单位提供的基础资料（6）《沈阳城市总体规划（2005-2020）》；（7）《沈阳市"十一五"发展规划》；（8）二00二年出版《投资项目可行性研究指南》（9）国家计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南版）》的通知，计办投资[2002]15号。（10）国家发展改革委、建设部印发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版（发改投资[2006年]1325号）。1.4研究工作的范围（1）项目建设必要性（2）市场分析（3）项目市场定位分析（4）项目建设条件（5）工程技术方案（6）环境评价及节能（7）投资估算及资金筹措1.5项目建设规模及内容泛华房地产开发（沈阳）有限公司开发的“泛华商业广场（B座）”项目位于沈阳市浑南新区C10-2号地块，规划用地面积为12403.2平方米，总建筑面积53594.4平方米（地上建筑面积39193.6平方米；地下建筑面积14400.8平方米）。“泛华商业广场（B座）”项目共有1栋楼。B座为地下2层地上6层的商业广场一栋。地下2层为停车场，建筑面积为7235.6平方米（其中人防建筑面积为4200平方米）；地下1层至地上6层为综合购物中心，购物中心建筑面积为46358.8平方米。1.6投资估算及资金筹措本项目总投资约为23360万元人民币，主要用于土地征购、基础设施建设和建筑安装工程、装修、技术服务费、设备费等费用，资金筹措方式为自筹。1.7研究结论从建设地点、功能、标准以及市场的发展需求等状况纵观全局，本项目建设是必要的。本项目符合人们追求绿色环保、生态自然、舒适温馨、健康科学的消费理念，同时对于洪区经济的健康积极发展可起到一定的促进作用，项目经济效益和社会效益均是显著的。建议项目立项后，应抓紧落实资金，办理项目相关手续，做好项目设计工作，使项目尽快实施。1.8主要技术指标主要技术指标见下表：主要技术指标表序号指标单位用地面积建筑面积1规划建设用地面积平方米12403.22总建筑面积平方米53594.43地上建筑面积平方米39193.64地下建筑面积平方米14400.8其中公用设备建筑面积平方米440.1人防建筑面积平方米42005容积率5.48（总体）6建筑密度%50.5（总体）7绿化率%35（总体）8建设总投资万元23360Zty.北京中天元工程设计有限责任公司辽宁咨询分公司公司地址：沈阳市铁西区建设东路57号爱都国际B座1109邮箱：bjzty@18电话：024-2565033313840366328传真：024－85615171项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景浑南新区位于沈阳城区南部，规划面积120.6平方公里。新区与母城隔河相依，环抱母城南部，与母城交映生辉。本着“线形城市的带状组团结构，公交主导的出行方式，可持续发展的生态系统”的规划理念，由北京，上海，台湾，美国，日本，澳大利亚，加拿大等国内外等著名规划设计单位竞标产生的规划设计方案，其主要功能单元为“三区一城一带”。即高新技术产业区，高档次中央商务区，高品质居住区，大学城，浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其他用地10%。新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥，西至长大铁路的浑河与南三环之间的区域，东西长约21公里，南北宽3-5公里，呈带状隔浑河与母城相望，规划面积90平方公里，常住人口20多万人。浑南新区区位条件优越。向南，距离沈阳空港-桃仙机场仅7公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥，长青桥，富民桥，浑河桥，胜利桥与母城相连；沈营，沈丹，沈抚高速公路及机场路，沈祝路，沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。浑南新区空间上是在金廊，银带骨架基础上的一轴两带格局。一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业和沿三环的高新技术产业带。浑南新区现代服务业在高新技术产业带动下迅速崛起，它在发展传统服务业的基础上，着重发展信息服务业，会展服务业，旅游服务业，物流服务也，构建现代服务体系，体现商务办公，文化娱乐，生态旅游特色，致力于打造高品位的商务休闲环境。为进一步落实《沈阳市中心城区总体规划1996-2010》，加快沈阳市浑南新区城市建设进程，改善生态环境和人民居住条件，泛华房地产开发（沈阳）有限公司决定开发建设“泛华商业广场（B座）”项目住宅项目工程。“泛华商业广场（B座）”是公司新开发建设的新项目，位于沈阳市浑南新区C10号地块，总投资额23360万元，项目将于二O一五年十二月全部竣工,项目建成后将以集居住为主、商网、办公、休闲于一体的多功能小区。项目区域道路顺畅，交通便捷，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。随着国家制定十二五规划即将到来，沈阳城市新一轮规划在两年前就已经启动了，新规划跟现行规划比起来，首先就是城市定位明显提高。上一期规划确定沈阳城市定位是“辽宁省省会、东北地区中心城市、全国重要的工业基地”，而新的规划对沈阳城市定位的表述是“辽宁省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城”。从“东北地区中心城市”到“国家中心城市”，进一步提升了沈阳城市的地位，从“全国重要的工业基地”到“国家先进制造业基地”，强调的是沈阳制造业产业发展的方向和目标。预计年内能完成国家产业结构的调整，必将给我国经济带来又一次大的发展，基本建设必又进入一个蓬勃向上的时期，内需需求扩大，也为房地产行业带来新的机遇。2.2项目建设的必要性《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。“泛华商业广场（B座）”项目的建设符合国家及沈阳市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。本项目所处经济发展带，功能定位为：以居住为主、商业为辅的现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设的重要发展地区。项目的建设将有利于加快浑南新区的建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进一步增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实沈阳市总体规划的目标要求。根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位和作用，考虑到沈阳总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的、可行的。市场分析与预测通过对沈阳市该地区房地产市场情况的调查、整理、汇集，根据沈阳市浑南新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进行本项目的市场分析和市场预测。3.1市场现状分析在沈阳房地产市场中，浑南板块已经并将继续占据重要的地位。“南依北拓”，“南北金廊，东西银带”等战略的效应开始在浑南新区显现。除便捷的交通意外，水系，绿地，文化，教育，科技以及巨大的发展空间，已经并将继续造就出浑南新区“得天独厚”的环境优势。随着万科，金地，沿海，首创等诸多国内知名的开发企业纷纷入驻浑南，经过几年时间的发展，浑南出现了一大批在产品，服务，环境等多方面表现优异，贴近老百姓生活的优质中高端项目。其开发的产品主要有普通住宅，情景洋房和别墅等，另外浑南有着宝贵的滨水土地资源，部分项目滨水而建依托良好的自然环境结合项目的自身属性来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。沈阳广大购房者的消费观念已经由过去的“买面积”，转变为现在的“买环境”，并正在步入“买文化”阶段。浑南新区在保持，扩大固有的空气，绿地等优势的同时，依靠科学的规划，高效的运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通的可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求，提升了区域的品位与价值。浑南新区作为奥运会分赛场的所在地，区域板块拥有得天独厚的展示，发展机遇。作为“前奥运效应”，浑南新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升整个区域和诸多项目的美誉度；作为“后奥运效应”，浑南新区应当能够继续整合资源，重组人们的消费心理，发掘其对房地产的巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展的原动力。“绿色浑南，水岸新城”，浑南新区位于未来城市的“新都心”，是几年乃至十年后，整个城市的最核心区域。这就决定了浑南新区房地产市场必然是母城的“升级版”，是沈城居民二次置业，改善居住条件的理想选择。而且，浑南新区作为科技新城，经过多年的发展，已基本形成了以高新技术产业和现代化服务业为支撑的产业发展格局。以电子信息和先进制造为主导的高新技术产业已形成特色；沈阳建筑大学，沈阳理工大学，沈阳音乐学院等高等院校的进驻，凝聚了人气，提升了品位。未来浑南将以其科技，文化和人居环境变化，与房地产市场的发展相得益彰，和谐共生。随着奥运会，全运会陆续召开，浑南的房价也从3000元/平方米以上飙升到万元，就目前而言，均价6000元/平方米的楼盘已经占据大部分市场，随着全运会的召开，浑南的房价将会有更大的增值潜力。沈阳的城市纵轴是以青年大街为代表的城市金廊，而沈阳城市的横轴，完全可以由浑河来承担，不得不说浑河在沈阳南部的发展进程中扮演了急先锋的角色，浑河成为了沈阳市新的城市中轴线。2010年2月28日，“东陵区，浑南新区，航高基地合署办公”，建设“大浑南”的序幕正式拉开。这是一次最具全局性的战略的调整，将东陵区，浑南新区，航高基地合署办公，形成建设大浑南的新格局。沈阳给大浑南做出了打造“和谐浑南，绿色浑南，创新浑南”的发展定位，在这样的定位中，浑河的生态作用再次凸现出来。2013年第十二届全运会花落辽宁，沈阳作为主会场，有了一次全新的机遇。浑南近几年每年的住宅供应面积在100万-150万平方米左右，而空置率基本为零。从市场的角度，不管在沈阳其他几个区域或是在全国其他省级城市，这样表现优秀的市场环境恐怕极为少见。根据统计的数据看，2009年，浑南地区的平均房价4800元/平方米，其中最高楼盘均价为6700元/平方米，而目前，浑南地区的商品房均价已经超过了6000元/平方米，其中亲水楼盘的销售价格已经超过万元，有一次攀升至历史最高点。到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游较底的水平。这也就另一角度证明，沈阳商品住宅市场的需求是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。3.2项目市场分析沈阳市浑南新区地势平坦，区位优越，这里具备投资发展的最佳区位优势。浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，地形平缓，地势东高西低，平均海拔低于50米。浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候，四季分明。交通条件便利，位于沈阳市城南部，东至16米规划路东边线，南至80米规划路中心线，西至30米规划路中心线，北至用地界线。浑南新区功能完善，政策优越，这里具备投资发展的最佳环境优势。区政府不断完善城市载体功能，大力优化城乡发展条件，提升区域形象，浑南新区日益成为“投资置业的热土”。浑南新区将以崭新的面貌，绿洲式的环境，为经济开发区的城市建设奠定坚实的基础。浑南新区建筑市场的地域优势、完善的配套设施等方面都具有绝对的优势，适宜进行“泛华商业广场（B座）”项目开发。3.3市场预测由于全球经济复苏道路漫长，全球住房市场复杂度进一步上升；中国经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化，通过膨胀压力会越来越大，国际经济失衡及各国应对措施的不协调带来的不确定性也会增加；城市化的规模结构都将进行深度调整；土地供求总量和结构矛盾将有所缓解，特别是保障性住房用地比重将明显提高。总体预测为：2011年房地产价格稳中有降或是稳中略降。主要理由为：一是中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；二是中央在住房调控问题上态度坚决，意志坚定，对房价采取了露头就打，见高就打的策略；三是预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；四是住房投机已经收到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化；五十紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力增大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。2011年第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下乡而上升；第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格相对平稳，销售面积上升；第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。住房市场面临的严峻挑战是：宏观投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀，压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益积累；住房企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增；商品房供给扩张困难，需求不断积累；中低档住房用地供应不足，土地融资助涨地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场监管效率尚需提高，责任有待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。2011年商品住宅市场发展的主要影响因素包括（1）积极稳健，审慎灵活的宏观经济政策取向2011年，宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。在货币政策方面，要求把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济。（2）积极稳妥推进城镇化2010年，经济工作会议提出，“要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施一体化、网络化发展的城镇化新格局”。城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加。（3）经济增速将有所放缓2011年，全球经济仍处于缓慢复苏过程中。多数权威机构预测，2011年我国经济增长在9%左右，低于2010年水平。经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能，但同时，经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。（4）房地产调控政策仍将从紧2010年11月30日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。2010年12月26日，温家宝总理在参与《重返灾区-综合上述影响因素，预计2011年商品住宅市场的发展趋势如下：住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身的供求状况来看，2010年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加2011年住宅市场的供给，也为市场需求者提供了较多的选择，有助于住宅成交量的增加。同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此，预计2011年住宅开发投资仍将表现为同比增加。住宅价格保持基本平稳。2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性，住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善，在从紧的房地产调控政策下，预计2011年住宅价格将保持基本平稳。项目建设条件4.1地理位置该项目位于沈阳市浑南新区C10-2号地块，沈阳市城南，东至16米规划路东边线，南至80米规划路中心线，西至30米规划路中心线，北至用地界线。场地地势平坦，周边道路宽敞通畅，交通便利，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。步行路和车行道宽度均能满足消防车通行及扑救的要求。4.2气象条件沈阳地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，冬夏季较长，春秋季节较短。雨季集中在七～八月份。主要气象条件：年平均气温7.7℃极端最高气温38.3℃极端最低气温-30.6℃日最大温差18℃年平均降水量755.4mm日最大降水量118.9mm最大积雪深度200mm平均风速3.7m/s最大风速29.7m/s平均相对湿度65%4.3自然地理状况浑南新区位于浑河水系冲击而成的浑河平原上。新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米。浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9℃左右，历史最高气温38.3℃，发生在7月份；最低气温为-30.6℃，发生在一月份。年平均降水量为732.4毫米，7-8月降水量占50%左右。年平均日照时数为2554小时，最多在5月，266小时/月，最少在12月，156小时/月。浑南新区大气环境优于国家二级环境质量标准，地下水水质达到国家三级标准。现今区内浑河，白塔堡河水污染得到有效的控制。环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上，规划目标，绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。4.4基础设施情况4.4.1给水、排水1、供水本项目用水由沈阳市浑南新区供水管网统一供给，其水质、水量均能满足要求。本项目主要用水为日常用水和绿化用水。初步计算日用水量为324.51t/d。用水管道室外可考虑采用PE管或球墨铸铁管，室内采用PPR管。2、排水排水采取雨水、污水分流方式进行排放。生活污水经管网汇集到化粪池后排入市政管道，最终排入污水处理厂。雨水经雨水排放管网收集后可用于绿地浇灌、道路冲洗。提倡中水再利用，以节约用水。排水量按生活用水量90%计算，日最高排水量为292.06t/d。4.4.2供电本项目供电由沈阳市浑南新区农电局供电线路为电源，提供两路独立10KV电源，供电为三类负荷，供电电压380V/220V，三相，50Hz。建议在建筑物边缘设置箱式变压器，即可满足项目运营期用电需求。本项目内弱电设计可根据使用数量及需要在项目内设置电话系统、有线电视系统、宽带系统，信号引自市网。4.4.3供热本项目冬季供暖由沈阳市热网直接供暖，不另设锅炉房，为居民提供优越的无污染的居住环境。4.4.4煤气煤气供应通过沈阳市煤气公司煤气管网直接接入网点,网点每单元设引入管；每户设煤气表，采用外入户方式。4.4.5电讯根据浑南新区总体规划，综合考虑电讯设施的敷设。通讯工程综合考虑主干电缆路由的走向，应尽量和配电电缆走向一致，互相衔接，应在密度大的地区通过，以使引上和分线供线。在多局制的电缆网络设计时，用户主干电缆应与局间中继电缆的路由一并考虑，使线路网有机地结合，做到技术、经济合理。重要主干电缆和中继电缆，宜采用迂回路由，构成环形网络，以保证通信，环形网络的构成，可以采取不同的线路路由，或同一路由采用不同建筑方式的电缆。工程技术方案5.1总平面布置5.1.1建筑设计基本思想（1）尊重环境，文脉相承，精心组织建筑形体使其和谐地融入到城市环境中去。（2）本着以人为本原则，在满足各项功能基本需要的同时，最大限度地改善市场条件。提供一个舒适、温馨、优美的居住环境。5.1.2总体布局“泛华商业广场（B座）”项目位于沈阳市南部的浑南开发区，本项目根据其独特的地理位置，沿沈营路，开发区主干道浑南大道，河神庙街及青年大街，规划道路，整个项目由公建区和居住区两大部分组成，居住区位于用地的西北角，公建区位于整个项目用地的东部及南部，本项目即为该公建区内的商业中心及商业楼。以人的需求为主出发点，倡导都市住宅新形象，营造景观优雅，文化浓郁的良好人居环境，打造优越的生活品质，满足居民的生理和精神需求，满足中高端客户的职业主流需求。空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理需求，视觉环境符合人的心理需求，在规划设计中体现了现代都市的时尚感，体现生态优先原则，注重对生态环境系统的建设，对自然环境完善改造的基础上，加大绿化面积，力图创造舒适，节能，环保的环境。园区内布置新颖，错落有致，楼体与周围环境，设施等有机结合，已达到符合城市整体规划的要求。5.1.3交通组织根据内部交通联系及消防通道的要求，对周边道路进行合理规划。（1）机动车道沿建筑周边布置，正面主入口和沿街商业街主要为人行，以树木、花坛、地面铺装、雕塑及供人休息的设施共同构成休息、娱乐、散步的步行场所，只在消防扑救时作为消防环道的一部分使用。（2）出入口、停车场（库）在满足停车需求的同时，应尽可能减少基地车辆出入口的数量，合理组织停车方式和路径，减少停车场库对基地人行空间的干扰；通过建筑处理手法和绿化屏障的应用，在车辆出入口形成视觉屏障，尽量地下停车，减小地面停车，以增大绿化面积，丰富区域景观。5.2建筑、结构5.2.1建筑设计“泛华商业广场（B座）”项目共有1栋楼，B座为地下2层地上6层的商业广场一栋。地下2层至6层与E座相连，地下2层为停车场，建筑面积为7235.6平方米（其中人防建筑面积为4200平方米）；地下1层至地上6层为综合购物中心，购物中心建筑面积为46358.8平方米。“泛华商业广场（B座）”地下总面积为14400.8平方米，其中人防建筑面积为4200平方米，公用设备建筑面积为440.1平方米。（1）、平面设计B座商业广场与E座是相连的，为综合购物广场。集餐饮，娱乐，购物于一体，设计考究，功能多元化，为小区及周边提供了完善的服务，满足人们不同的生活需求。（2）、立面设计本工程立面设计为现代风格住宅设计，明快的色彩，精巧的细部，凸凹的光影变化，高低起伏的变化，使整个小区充满活力，艺术氛围浓厚。5.2.2造型设计建筑造型充分体现自身的性格特征，各个建筑的风格融为一体，体现出经典的自身特征。通过细部处理和现代材料的运用形成富有时代气息的风格，立面造型和材料的运用还充分考虑了与城市环境相协调，不仅表现出建筑自身个性，同时还将成为城市空间序列中精彩协调的一部分。5.2.3建筑构造（1）墙体：墙体材料为钢筋砼墙，加气砼砌块墙，轻钢龙骨纤维水泥加压板墙。①本工程的部分内墙及地下室全部外墙为钢筋砼墙。②地下及地上部分所有框架间填充轻质内隔墙均为加气砼砌块墙，除特别注明外，厚度均为200。③地上部分外墙由两部分组成：室内采用轻钢龙骨纤维水泥加压板体系，室外侧采用外保温石材复合装饰板干挂体系。（2）地面：网点及住宅除卫生间、厨房地面外均为水泥砂浆地面。卫生间、厨房为磁砖地面。（3）楼面：同地面面层。（4）屋面：屋面为上人.不上人屋面，保温用100厚苯板，防水采用SBS卷材防火。（5）门窗：网点门窗均为铝合金门窗。住宅部分外门为对讲门，户门为三防门，内门由用户自理，窗为节能塑钢窗。（6）顶棚及内墙面：均为刮大白，刷内墙涂料。（7）墙面：涂料及面砖饰面。5.2.4结构设计自然条件a）基本风压0.55KN/㎡b）基本雪压0.5KN/㎡c）土壤冻结深度1.20md）建筑物抗震设防烈度7度e）设计基本地震加速度值0.10g，第一组f）结构安全等级二级g）建筑场地类别II类h）设计使用年限50年I)设防类别：本工程按丙类抗震设防类别的建筑设计。（2）设计荷载起居室、卧室及楼梯为2.0kN/m2；卫生间、厨房为2.0kN/m2；阳台为2.5kN/m2；上人屋面为2.0kN/m2；不上人屋面为0.5kN/m2；其余未注明荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）中的相应值取用。（3）变形缝地下室顶板按嵌固进行结构计算，该层不设置变形缝。地下室高层住宅与商场之间设置抗震缝，形成不同的结构单元。地下室以上商场部分按规范设置变形缝或后浇带。地下室的设计应满足《超长地下室混凝土结构防裂技术规定》（SYJG2007-1）的要求。5.3给排水设计5.3.1给水设计本工程设有生活给水系统、中水系统、生活排水系统、雨水排水系统、消火栓系统、湿式自动喷水灭火系统。（1）水源本工程供水水源为城市自来水，目前为一路DN100水源，要求从用地两侧各引入一路DN200的给水管，经总水表后接入用地红线，在红线以内以DN200的管道构成环状供水管网，水压0.18-0.2MPa。（2）给水方式购物中心用水采用一套变频恒压供水装置，供水压力为0.3MPa，其余用水由市政给水管道直接供水。（3）用水量估算正常用水量：最高日用水量324.51m3/d消防用水：室外消防用水量30l/s，火灾延续时间3h室内消防用水量40l/s，火灾延续时间3h自动喷水用水量40l/s，火灾延续时间2h5.3.2排水设计1、生活排水：最高日生活排水量为324.51t/d，采用污、废合流排水。含油污水管，热水排水管，普通排水管分开设置，排水立管的设置尽可能不影响购物广场内部的平面布置，当污水不能自流排入市政管网时，设置封闭的污水提升泵房用污水泵提升。2、雨水排水：屋面雨水设计重现期为5年，公寓部分屋面雨水采用传统内排水系统，经室内雨水管排至室外雨水管道；裙房部分屋面雨水采用虹吸式排水系统，经室内雨水管排至室外雨水管道；地下车库出口处设雨水沟，将截流的雨水排至室外雨水管道；地下消防电梯集积水坑、排水井、潜水泵提升后排至室外雨水管道。5.4空调通风防排烟设计5.4.1空调、采暖设计（1）室外设计参数：冬季采暖室外计算温度-19℃冬季通风室外计算温度-12℃冬季空调室外计算温度-22℃冬季空调室外相对湿度64%夏季通风室外计算温度28℃夏季空调室外计算温度31.4℃夏季空调室外计算湿球温度25.4℃夏季通风室外平均相对湿度64%室内设计参数：夏季空调室内干球温度27℃夏季空调室内相对湿度58%冬季空调室内干球温度18℃冬季空调室内相对湿度45%空调系统：本项目中商业，购物中心分设集中空调系统，冷源均由电制冷水机组提供7/12℃冷水供本楼空调夏季使用，冷冻机房均设在地下二层；热源均由城市热力提供110/70℃一次热水至本楼换热站交换成60/50℃二次热水供本楼冬季空调用。商业及购物中心均采用全空气系统，水平布置，送回风方式为散流器上送，百页风口止回。采暖系统：本项目地下二层车库、库房、中水处理站、水泵房、公共厨房、靠外墙的卫生间和空调机房、膨胀水箱间、消防水箱间部分设计集中采暖。其中地下二层车库，库房，中水处理站，水泵房设热风采暖。七层以下靠外墙的卫生间和空调机房设风机盘管采暖，采暖热水为冬季空调用热水60/50℃。5.4.2通风及防排烟设计（1）通风系统①地下停车库，设备用房（冷冻机房，换热站，水泵房，中水处理站，变配电室，柴油发电机房）及库房均设机械送排风系统。其中地下停车库，水泵房，中水处理站，变配电室送风系统为热风系统。②卫生间均设排风系统。③综合购物中心排风均经油烟净化机组处理后排至室外。④电梯机房设排风系统同时设置分体空调系统降温。（2）排烟系统①地下二层停车库排烟系统与平时排风系统兼用。②地下一层排烟系统与平时空调回风系统兼用。③地上六层及夹层部分设置独立的排烟系统。5.5供电设计5.5.1供、配电设计（1）负荷等级一级负荷：消防系统（含消防中心报警及控制设备，消防泵，消防电梯，排烟风机，加压送风机）、安全防范系统电源，应急照明及疏散指示照明电源、电话机房电源、变频调速恒压供水泵、污水泵电源等为一级负荷。二级负荷：有屋顶水箱的生活泵，客梯电力，空调设备，厨房部分动力等。三级负荷：以上一、二级负荷以外的其他用电负荷为三级负荷。（2）供电方案根据《高层民用建筑设计防火规范》，最高用电负荷等级为一级。供电方案为由市网引入二路10KV电源，另设自备柴油发电机组。在园区地下车库内二个自维变电所，其中一个为商业自维变电所，另一个为园区自维变电所，用做园区公共电源。在园区地上设四处局维10KV箱式变电站，用于住宅及网点供电。备用电源及应急电源：设自备柴油发电电源为备用电源，火灾应急照明另设蓄电池应急电源。电能计量及供电负荷标准：集中商业、园区公共用电在自维变电所内集中计量；住宅及网点在低压用户端计量（采用住宅集中表箱及三相动力计量箱）。供电负荷标准：住宅6~8KW/户；网点60~100W/平方米。功率因数补偿：在变电所低压集中补偿，补偿后功率因数不低于0.9。工程供电：（高、低压进出线路的型号及敷设方式）高压进线采用YJV22-8.7/10KV型电缆，埋地敷设；各建筑低压进线采用YJV22-0.6/1KV型电缆，埋地敷设。（3）电力系统①低压电力配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷如冷冻机，水泵房，或重要负荷如消防中心，电话机房，电梯机房等均采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。冷冻机及普通商业用电采用插接母线供电。②消防负荷及重要负荷如消火栓泵，喷洒泵，排烟风机，加压风机，消防电梯，消防中心，电话机房，事故照明箱等均采用双电源供电末端互投。③本工程容量小于30KW采用直接启动方式，在30KW及以上的电动机采用降压启动方式。④污水泵采用液位传感器就地控制，水位过高报警及泵故障有BA系统完成。⑤冷冻机，冷冻泵，冷却泵，冷却塔，生活泵，空调机，新风机，排风机，送风机等采用DDC控制，就地设手动控制。⑥消防专用设备：如消火栓泵，喷淋泵，消防稳压泵，排烟风机，加压送风机等控制不进入DDC系统，消防专用设备的热保护只报警，不跳闸。⑦排风兼排烟风机，进风剪补风机平时由DDC控制，火灾时由消防控制室控制且消防优先。低压配电系统：建筑内电力工作电压为380V，照明使用220V，引自箱式变电站。消防设备采用双回路供电，在最末一级配电箱进行双电源自动切换。电缆及导线选型：至消防负荷的电缆选用NH-YJV型；至消防负荷的导线选用ZR-BV型；至非消防负荷的电缆选用YJV型；至非消防负荷的导线选用BV型。（4）照明系统照明种类及照度标准按GB50034-2004《建筑照明设计标准》的照度标准及照明节能要求进行照明设计。光源的选择：①有装修要求的场所由甲方确定，但照度值应该符合相关要求。②一般办公，会议室，车库等场所选用荧光灯或其他节能型光源。③楼梯间，前室，走廊等场所除要求自熄式灯控外其余均选用节能灯。④冷冻机房，消防水泵房等大型机房采用金属卤化物灯，一般空调机房等采用荧光灯。⑤大堂灯光采用智能控制系统。⑥所有光源的功率因数均要求不小于0.9。线路选择及敷设方式：至消防应急照明和消防疏散指示标志的导线选用NH-BV型，穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm；在明敷时外涂防火涂料。至非消防负荷的导线选用BV型，穿阻燃塑料管暗敷设。5.5.2火灾自动报警系统（1）根据GB50116-98《火灾自动报警系统设计规范》有关要求，设火灾自动报警及消防联动控制系统。18层楼及地下建筑按一级保护对象要求设置，其余楼按二级保护对象要求设置。园区内设消防控制中心，设智能化消防综合控制柜，控制柜的电源由设在消防控制室的双电源自动切换箱供给。（2）消防电话系统：电梯前室内设消防电话插孔，电梯机房及涉及消防系统的设备用房内设消防电话分机。地下车库及公建地上层走廊及各层主要出入点设消防电话插孔、有人值班的设备用房设消防电话分机，消防电话主机设于消防中心，系统为总线编码方式，采用与消防报警及联动设备配套产品。（3）线路选择及敷设方式：本设计火灾自动报警系统采用四总线制。报警总线采用ZR-RVS型导线，联动总线采用ZR-RV型导线，穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm，在明敷时外涂防火涂料。（4）应急照明：火灾应急照明在由双电源自动切换供电外，另设蓄电池应急电源，应急时间不少于0.5小时。疏散照明选用瞬时点亮光源，疏散标志灯采用场致发光光源。疏散用火灾应急照明可在发生火灾时由消防控制中心强制自动点亮。（5）建筑每层主要楼梯口明显部位设识别着火灾层的声光报警器。（6）发生火灾时，由探测器，水流指示器，手动报警器通过总线向消防控制室报警，经消防人员确认后发出指令，切除相关电源、启动喷洒泵、消防泵、消防风机并迫降电梯。消火栓按钮可直接启动消火栓泵，压力开关可直接启动喷洒泵，并同时通过总线向消防控制中心报警。（7）火灾应急广播：设火灾应急广播备用扩音机，容量不小于火灾应急广播同时广播扬声器最大容量总和的1.5倍。（8）住宅设300mA防火灾漏电保护断路器。5.5.3建筑物防雷根据GB50057-94《建筑物防雷设计规范》（2000年版）有关要求，建筑按三类防雷设计防雷设施。采用综合接地系统，接地电阻不大于1欧姆。高层建筑物内的各种竖向管道每三层与圈梁的钢筋连接一次，同时与所有防雷装置专设引下线连接，并在底部与防雷接地装置连接。建筑物内钢构架和钢筋混凝土内钢筋相互连接。30米及以上部分外墙上的栏杆，金属门窗等较大金属物直接或通过金属门窗埋铁与防雷装置相连。电讯进线箱、电源进线箱及引出屋面电力线路设防雷电浪涌保护。5.5.4接地及安全建筑低压配电系统接地型式采用TN-S（TN-C-S）系统，正常情况下不带电金属外壳及金属构件均与保护接地线联接，插座回路均设30mA漏电保护断路器。建筑物设总等电位联结。住宅卫生间设局部等电位联结。5.5.5电讯各系统方案概述（1）设电话网，住宅每户卧室、客厅共配置二点，每户进一对外线，商业网点每户每层一线一点，集中商业在各层电讯间设电话设备机箱。（2）设宽带网，商业网点每户每层一线一点，集中商业在各层电讯间设网络设备机箱。（3）设有线电视模拟系统分配网，商业网点每户每层一线一点，集中商业在各层电讯间设有线电视设备机箱。5.5.6人防本工程地下车库为二类地下车库，战时局部为人防物资库。地下建筑面积约14400.8平方米，其中战时人防物资库约4200平方米。（1）电源本建筑为二类地下车库，供电负荷等级确定为一级，人防内设本人防工程专用配电室。人防按一级负荷供电设计，人防战时电源引自区域电源。本工程平时工作电源引自园区自维10KV变电站，备用电源引自园区自备柴油发电机组（均设在本地下车库内）；战时备用电源引自人防区域电源，供本工程战时应急照明、通讯、报警设备等使用。（2）动力及照明配电系统本工程人防共一个防护单元。设动力、照明双电源切换箱，负责相应的设备及照明用电，电源均由配电室放射式配出，动力及照明供电回路均各自独立。（3）线路及敷设本工程内部线路均为铜芯电缆及导线，穿镀锌钢管或桥架敷设，穿人防隔墙的管线均作防护密闭处理。（4）设备安装及照明防护单元的电气设备均设置在清洁区内，照明部分除正常照明外，另设应急照明，应照明除双急电源供电外，另设蓄电池作备用电源，自供电时间不小于30分钟（战时不少于3小时）。（5）接地本工程采用TN-S接地保护系统，接地采用综合接地系统，利用建筑基础钢筋网做接地体，要求接地电阻不大于1欧姆。环境保护、卫生防疫及节能6.1环境保护6.1.1建设地点环境现状本项目场址无断裂通过，用地处于安全区域。周围无产生有毒、有害物质和噪声源的工矿企业，环境优良，适合本项目的建设。在建设和使用中要注意环保，避免对周边环境产生不良的影响。6.1.2编制依据《中华人民共和国环境影响评价法》《辽宁省建设项目环境保护条例》《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）《建设项目环境保护管理条例》《公共场所卫生管理条列》《辽宁省爱国卫生管理条例》6.1.3施工期对环境影响及治理措施本项目在施工期内，应妥善处理工程建设对周边环境及秩序的影响。并且进行评价，找出重大环境因素，制定或修订环境管理方案，进行实施，检查和改进。1、大气污染工程项目应尽量避免采用在施工过程中会产生有毒，有害气体的建筑材料，特殊需要时，必须设有符合规定的装置，否则不得在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡，油漆以及其他会产生有毒，有害粉尘和恶臭气体的物质。对于柴油打桩击锤采取防护措施，控制所喷出油渍的影响范围。建筑材料引起的空气污染也是环境保护的内容之一。2、水污染施工地的生活污水、施工中开挖的土方和堆放的建筑材料被雨水冲刷而形成的污水，会对附近的水体造成一定污染。施工地生活污水经化粪池预处理后，排入市政排污管网。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料采取围护和遮盖等措施防止流失，应有专人负责管理，并定期清运。对建筑施工中产生的泥浆应采用泥浆处理技术，减少泥浆的数量。妥善处理泥浆和生产污水，水泵排水抽出的水也要经过沉淀。洗车区应设沉淀池，在与下水接通，是让下水应经排油池处理可排除，未经处理的含油，泥的污水不得直接排出城市排水设施和河流。3、土壤污染建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采取措施：将运输车辆车厢密闭，定期清扫施工场地及运输路面上散落的土、石方，定期洒水，使TSP浓度低于GB16297—1996《大气污染物综合排放标准》颗粒物无组织排放监控浓度限值1.0mg/m3。在城市施工时如有泥土场地易污染现场外道路时可设立冲水区，用冲水及冲洗轮胎，防止污染。4、噪声污染噪声是施工现场与周围居民最容易产生争执的问题。我国已制定对于城市建筑施工场地适用的国家标准《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）和《建筑施工场界噪声测量方法》（GB12524-90）具体规定了测量的方法。项目在施工期内，应妥善处理工程建设对周边环境及秩序的影响。6.1.4运营期对环境影响及治理措施（1）污染源本项目产生的废水主要为商户、居民产生的日常生活污水，日常废水，固体废弃物主要为居民产生的生活垃圾，废气主要为厨房排放的油烟，主要噪声源为交通噪声。（2）治理措施废水按照雨污分流原则进行排放，粪便污水经化粪池处理后可达标排放。生活垃圾及市场产生的垃圾堆放在专用垃圾堆点，定期清运至城市垃圾站。对厨房所排放的油烟的治理，可通过扩大市场周围绿化面积，改善空气状况。噪声可采取增加与噪音源的距离，设绿化带、围墙，密闭门窗等措施，达到降噪的目的。6.1.5绿化本项目采用点、线、面相结合的方法，设计绿化带，栽花种草。并根据实际情况合理设置雕塑、环境小品，提供休闲活动空间，通过绿化、美化措施，将该本项目建成一个高品位居住场所。6.1.6环境评价本项目环境空间设计合理，其建设不会造成城市环境的质量恶化和对周围自然环境的污染和破坏。在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均能满足要求。6.2卫生防疫6.2.1平面布局本工程按照规范要求进行合理布局、科学规划，以满足多功能、复合化的社会需求。6.2.2给水系统项目用水从沈阳市浑南新区供水管网引入给水管网，满足生活饮用水标准，同时也满足居民的日常用水标准。生活水箱采用电子消毒设备，防止二次污染。6.2.3劳动保护各机房的设备安装、检修要满足劳保要求。建筑物防雷接地按规范设置，具体参见“防雷及接地设计”条款。6.3节能措施6.3.1必要性能源和水资源是社会生产发展的基础。节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。业内人士指出，建筑节能标准作为建筑节能的技术依据和准则，是实现建筑节能的技术基础和全面推行建筑节能的有效途径。建设部先后发布了《民用建筑节能管理规定》、《实施工程建设强制性标准监督规定》、《公共建筑节能设计标准》等部门规章，印发了《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》等文件。《公共建筑节能设计标准》的发布实施，标志着我国建筑节能工作在民用建筑领域全面铺开，是建筑行业大力发展节能省地型住宅和公共建筑，制定并强制推行更加严格的节能节材节水标准的一项重大举措，对缓解我国能源短缺与社会经济发展的矛盾必将发挥重要作用。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源消耗。6.3.2用能标准和节能规范1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20052、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-953、《建筑照明设计标准》GB50034-20044、《民用建筑热工设计规范》GB50176-9相关法律、法规、政策等1、《中华人民共和国节约能源法》（1998）2、《能源节约与资源综合利用“十一五”规划》3、《中国节能技术政策大纲》(1996)4、《民用建筑节能管理规定》中华人民共和国建设部部长令第76号5、《节能中长期专项规划》（2004）6、《中华人民共和国可再生能源法》（2006）7、《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发[2005]22号）8、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）9、《中国能源技术政策大纲》（2006）10、《关于加强固定资产投资项目节能项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资（2006）2787号）11、《节能减排综合性工作方案》（2007）12、《关于进一步加强审批工作中国定资产投资项目节能评估和审查的通知》（沈发改发[2009]142号）6.3.3能耗状况和能耗指标分析能耗状况根据本项目的特点，工程能耗主要为耗电、燃气及采暖用煤的耗用。项目具体能耗指标如表3-1所示：表3-1项目能耗计算表序号名称单位耗量折标准煤系数折标准煤（t/a）1耗电万kWh/a149.581.229183.842采暖耗煤t1162.970.7143830.713年用水量万立方米11.850.85710.36小计1024.916.3.从表3-1可以看出，该项目全年能耗折标煤为1024.916.3.4节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目必须从设计施工至营运管理的各个环节，贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。（1）建筑节能根据《居住建筑节能设计标准》（DB2101J01-2006），《公共建筑节能设计标准实施细则》（DB2101J02-2006），居住建筑节能65%，公共建筑节能50%，在外墙、屋顶、窗等围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强窗户气密性，以利达到节能指标要求。a）在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适性和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，外墙采用内夹保温板提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。b）采用合理的建筑体形及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构。围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》和现行建筑行业标准有关的规定。c）采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。d）给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。e）建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术、新工艺和新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。f）在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节所耗用的能量。楼房屋面设隔热层，其围护结构也考虑保温要求。g）建筑设计中尽可能利用可持续发展能源，如室外路灯等尽可能采用太阳能，雨水应回收利用等。（2）给排水节能1、选用节水型卫生洁具及配件。2、公共卫生间采用感应式水龙头和感应式小便器冲洗阀。3、用水单位分别计量收费。4、绿化用水采用喷灌方式浇洒。5、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，长时间溢流排水。6、给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。（3）暖通节能用水设备均合理选用国家有关部门推荐使用的节能产品。鼓励和提倡在新建建筑和既有建筑节能改造中采用太阳能、地热能等可再生能源。在具备太阳能利用条件的地区，应当采取有效措施，鼓励安装使用太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等太阳能利用系统。(1).加强外围护结构的保温。(2).选择高效节能散热设备。(3).在用户的每个房间均设置了散热器温控阀,用户可根据个人的生活习惯进行节能调节。(4).电气节能变压器及配电系统节能1）．本工程设计中选用干式节能变压器，变电所设置靠近负荷中心，尽量减少变压级数，缩短供电半径，按经济电流密度合理选择导线截面，减少线路损耗。2）．末端配电单相负荷尽量均匀地分布在三相网络上，降低三相电压不平衡度。3）．在提高自然功率因数基础上，低压侧设置电容器组自动无功功率补偿柜。补偿后功率因数达到0.9以上。4）．生活泵房机组及水泵采用微机变频控制，合理控制水泵流量，节约电能。照明系统节能1）.设计遵循《建筑照明设计标准》要求，对不同环境下灯具、电光源选用，照度、照明功率密度等值进行对照、设计。2).本工程大空间照明采用三基色荧光灯，配置节能型电感镇流器或者电子式镇流器，显色指数Ra>80,色温为4000K，满足规范要求。走廊及小场所照明选用节能型电光源。住宅走廊及楼梯间采用节能自熄开关。3).照明系统控制结合规范要求，按不同空间及使用功能需要，分别采用集中控制、集中-分散控制方式。6.3.5能源管理严格执行《中华人民共和国节约能源法》规定，加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，从能源生产到消费的各个环节，降低消耗、减少损失和污染物排放、制止浪费，有效、合理地利用能源。杜绝浪费，尽可能使用节能产品、设备，提高能源利用效率。建立单位能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。消防7.1建筑消防始终贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的面积、层数和使用要求，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范要求。泛华商业广场（B座）工程共有1栋楼，执行《建筑设计防火规范》，36层楼为一类高层商业楼，执行《高层民用建筑设计防火规范》，地下人防汽车库执行《汽车库设计防火规范》，耐火等级为一级。7.1.1总平面布局总平面设计均满足规范要求，园区内设环形道路，道路宽度.楼与楼之间均满足消防间距要求。7.1.2防火分区1）地下车库划分两个防火分区，每个防火分区面积不超过2500㎡。2）一-六层商业部分每层分一个防火分区，每个防火分区面积不超过300㎡。7.1.3安全疏散1）裙房部分每个防火分区设两部封闭楼梯间，商业部分的疏散宽度满足《建筑设计防火规范》的规定。2）地下车库每个防火分区设有至少两部封闭楼梯直通室外。7.1.4消防设施及措施1）住宅户门均为乙级防火门，楼梯间门均为乙级防火门，管道井检修门均为丙级防火门。2）防火墙设置均满足要求。7.2暖通、给排水防火设计7.2.1防排烟设计（1）地上商业部分有外窗但进深为超过30m的区域且开窗面积不小于该区域面积的2%。（2）地上有外窗且开窗面积不小于该区域面积的2%的底商用房。地下二层停车库排烟系统与平时排风系统兼用；地下一层排烟系统与平时空调回风系统兼用；地上六层及夹层部分设置独立的排烟系统。7.2.2给排水设计1、消火栓灭火系统:室外消火栓系统用水量贮存于消防水池内，设室外消火栓加压泵供水。园区设室外消火栓采用地下式，消火栓距路边不大于2米，距建筑物外墙不小于5米，相互之间距离不大于120米。2、用水量按一次火灾考虑，本次设计的建筑当中一次消防用水量最大的为6层的购物广场。室外消防用水量30l/s，火灾延续时间3h室内消防用水量40l/s，火灾延续时间3h自动喷水用水量40l/s，火灾延续时间2h3、自动喷水灭火系统：①设置范围：除变配电，小于5平方米卫生间，中水处理站，消防生活水泵房，楼梯间外，均设自动喷水洒头保护。自动喷洒系统为湿式。②危险等级：地下车库，购物广场为中危险Ⅱ级，其他部位均为中危险Ⅰ级。③自动喷水灭火系统分区：地下二层至六层为低区自动喷水灭火系统地下二层消防生活水泵房内设两台低区喷淋传输水泵供水至低区喷淋管网。低区喷淋系统稳压由七层72立方米中间传输水箱和屋顶一套自喷系统增压稳压设备经减压阀减压后稳压。低区自动喷水灭火系统设26组湿式报警阀分设在主管井内，每个报警阀控制的喷头数不超过800个。4、灭火器材：各建筑按《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)的要求配置灭火器。地下车库内不能用自动喷水灭火系统的电气设备用房，采用气溶胶气体灭火系统。5、管材：（1）消火栓给水系统采用焊接钢管，焊接。（2）自动喷水灭火系统采用热镀锌钢管，丝扣或沟槽连接。（3）压力排水管道采用焊接钢管。7.3电气防火设计7.3.1变配电系统1、负荷等级一级负荷：消防系统（含消防中心报警及控制设备，消防泵，消防电梯，排烟风机，加压送风机）、安全防范系统电源，应急照明及疏散指示照明电源、电话机房电源、变频调速恒压供水泵、污水泵电源等为一级负荷。二级负荷：有屋顶水箱的生活泵，客梯电力，空调设备，厨房部分动力等。三级负荷：以上一、二级负荷以外的其他用电负荷为三级负荷。2、供电方案消防工作电源引自园区自维10KV变电站，消防备用电源引自园区自备柴油发电机组，火灾应急照明另设蓄电池应急电源。3、低压配电系统建筑内电力工作电压为380V，照明使用220V，消防设备采用双回路供电，在最末一级配电箱进行双电源自动切换。4、线路选择及敷设方式至消防负荷的电缆选用NH-YJV型；至消防负荷的导线选用NH-BV型；至消防负荷的导线穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm，在明敷时外涂防火涂料。7.3.2火灾自动报警系统1、根据GB50116-98《火灾自动报警系统设计规范》有关要求，设火灾自动报警及消防联动控制系统。地下车库按一级保护对象要求设置，其余按二级保护对象要求设置。园区内设消防控制中心，设智能化消防综合控制柜，控制柜的电源由设在消防控制室的双电源自动切换箱供给。2、消防电话系统：高层住宅各层电梯前室内设消防电话插孔，电梯机房及涉及消防系统的设备用房内设消防电话分机。地下车库及公建地上层走廊及各层主要出入点设消防电话插孔、有人值班的设备用房设消防电话分机，消防电话主机设于消防中心，系统为总线编码方式，采用与消防报警及联动设备配套产品。3、线路选择及敷设方式：本设计火灾自动报警系统采用四总线制。报警总线采用ZR-RVS型导线，联动总线采用ZR-RV型导线，穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm，在明敷时外涂防火涂料。4、应急照明：火灾应急照明在由双电源自动切换供电外，另设蓄电池应急电源，应急时间不少于0.5小时。疏散照明选用瞬时点亮光源，疏散标志灯采用场致发光光源。消防应急照明和消防疏散指示标志的导线选用NH-BV型，穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于30mm，在明敷时外涂防火涂料。疏散用火灾应急照明可在发生火灾时由消防控制中心强制自动点亮。5、建筑每层主要楼梯口明显部位设识别着火灾层的声光报警器。6、发生火灾时，由探测器，水流指示器，手动报警器通过总线向消防控制室报警，经消防人员确认后发出指令，切除相关电源、启动喷洒泵、消防泵、消防风机并迫降电梯。消火栓按钮可直接启动消火栓泵，压力开关可直接启动喷洒泵，并同时通过总线向消防控制中心报警。7、火灾应急广播：设火灾应急广播备用扩音机，容量不小于火灾应急广播同时广播扬声器最大容量总和的1.5倍。7.3.3建筑物防雷根据GB50057-94《建筑物防雷设计规范》（2000年版）有关要求，建筑按三类防雷设计防雷设施。采用综合接地系统，接地电阻不大于1欧姆。建筑物内钢构架和钢筋混凝土内钢筋相互连接。30米及以上部分外墙上的栏杆，金属门窗等较大金属物直接或通过金属门窗埋铁与防雷装置相连。电讯进线箱、电源进线箱及引出屋面电力线路设防雷电浪涌保护。7.3.4接地及安全建筑低压配电系统接地型式采用TN-S（TN-C-S）系统，正常情况下不带电金属外壳及金属构件均与保护接地线联接，插座回路均设30mA漏电保护断路器。建筑物设总等电位联结。住宅卫生间设局部等电位联结。在消防控制中心设专用接地板,支线为BV-1X4-S20。项目组织及实施进度计划8.1项目组织与管理8.1.1项目组织为了保证项目的建设达到国家、省、市的质量要求，本项目实行项目专人负责制，由泛华房地产开发（沈阳）有限公司法定代表人亲自出任挂帅，组成项目管理机构负责项目的具体运作，保证项目的顺利实施。8.1.2项目招投标根据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，对项目进行招标投标。本项目的招标范