养老地产解析

养老地产解析提纲1、背景2、养老地产概念及分类3、国外案例4、国内案例5、经营模式6、宁波养老地产市场情况7、养老地产项目设计要求“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1．78亿增加到2．21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13．3％增加到16％，平均每年递增0.54个百分点。背景人口老龄化最为严重的区域，包括渤海湾和长江三角洲，据统计，老龄化水平超过全国平均值的有上海（19.6%）、江苏（13.75%）、浙江（13.28%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、重庆（12.84%）等省市。第六次人口普查显示，我国是老年人口最多的国家，60岁及以上人口已超1.7亿，占总人口的13.26%。据预测，2030年每3到4个人当中，就会有一个是老年人。背景背景在国家调控和经济形势的影响下，房地产企业遇到了前所未有的发展难题，地产开发商们不得不开始寻找新的突破口：转型、细分市场、走专业路线。中国人口老龄化问题日益凸显，再加上退休年龄延迟所引发的激烈社会争议，催生了公众对养老问题的关注和担忧。接踵而来的医疗、保险等后续问题，使建立以社区为中心的老年服务体系的任务也越来越受到关注。在“银发产业”大蛋糕的诱惑下，新的地产形式———养老地产成为了房地产企业市场转型和细化的一个新选择。目前，由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善，关于养老地产的概念尚不统一。这里以目标客户或目标市场作为定义的标准，即养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发。

根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。养老地产概念1、养老院2、老年公寓按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按老年住宅设计，并配套相关护理服务。3、养老社区以老年人为主的的住宅小区，通过医疗、看护等配套，为老年人提供从健康阶段到护理阶段全过程的养老服务。以美国CCRC社区为模板，CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为持续性照顾退休社区。专门的养老院或护养院，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。大部分经营模式为公办民营，采取出租或会员制形式。分析：按照国内“居家养老”为主的需要，根据区域老年人口，规划养老院或护理中心，设置在社区或作为新出让用地配套，可能会成为未来公办民营型社会福利设施主要方式。养老地产分类养老地产社会福利设施用地住宅用地“养老”地产项目：前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主题销售住宅产品综合型地产项目：通过医院／养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发政府划拨或作为商品住宅用地配套代建按用地性质划分：随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符合条件的老年人。养老地产分类建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发西方发达国家老年住宅研究背景国外案例西方发达国家老年住宅研究背景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者国外案例国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外案例国外养老地产——德国“照料护理式住宅”不来梅老年住宅护理理念环境理念建筑理念国外案例国外养老地产——美国60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）美国老年住房五种模式

国外案例国外养老地产——美国老年人的“梦之城”独立式公寓各种配套设施完备功能完善的医疗设施美国太阳城

国外案例国外养老地产——日本截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老机构养老“两代居”国外案例国外养老地产——日本日本老年住房“两代居”模式国外案例国外养老地产——日本同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房“两代居”模式国外案例国外养老地产——日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。国外案例结论把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。国外案例第一类单体的养老机构概念：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源国内案例汇晨老纤年公寓混案例介叛绍1、项目概句况项目是北防京市属公厅办民营综减合性养老详服务机构预，位于昌此平区北七刻家镇八仙烛庄。规划谊用地54并.21公锯顷，总建捡筑面积约探50万平闯方米，共怪规划为2绞期。一期庙工程14庆7亩，设觉计床位7旬12张，怜于200识7年10晶月31日饰投入使用凶。二期工肢程计划于温2011箱年下半年唐动工，床肯位超过一轮万张。2、项目配多套设施•综合服怜务中心：挪为老人提宪供日常休侧闲的场馆左，包括台培球厅、舞各蹈厅、健此身房、卡顷拉OK厅鼻、书画劲室、阅摧览室、舰网络教巾室、多垦功能厅惜、餐厅航、医务坐部、超践市•温泉断会馆、循游泳馆国内案例3、经营姓模式项目由较北京市冷民政局迈投资兴表建，由铃汇晨进违行运营罚管理。泛汇晨是驰专业的怪养老机贞构运营公司。4、养老服劫务内容（1）基远本服务：渐房屋整理也和日常房喇间整理、挨定期换洗诵床上用品挽和窗帘。（2）营脂养餐服务装：根据老洁人身体状子况和偏好还进行配餐宝和送餐服动务。另外拐，健康讲神堂特聘营告养专家东现场讲欺座和交慎流，向题老人和耽家属提英供健康傲饮食建就议。（3）健在康管理服劝务：由专怒业医护人邀员为老人源提供健康肯管理服务疮。（4）文坊化生活服岁务：包括逮文化娱乐丸活动、休渡闲健身活厘动、DI咐Y体验种徐植和认养筝。（5）披特殊服评务：应垫老人之愿需，提淹供理财坊、陪护于、陪游律、保健肆按摩等删服务。国内案莲例国内案雀例上海亲势和源案克例介绍1、项目棒概况2、项目距配套设穗施健康会所老年护臂理院公共服务航大楼养生餐厅医院/隶药房颐养院毕。国内案胞例亲和源坐垮落上海浦怖东康桥小佛镇，一期血工程占地眉8.33钞公顷，1垮0万平方么米建筑。小亲和源老叨年公寓有航12幢多思层电梯住债宅楼组成原，楼与楼呼之间有连彩廊相接。击老年公寓阴设838掀套居室，正可供16锅00位左将右的老人觉享受其中蚕。居室建骗筑面积约类五十八到冻一百一十块九平方米堪不等，室骨内橱柜床依椅、家用凭电器一应虎俱全，有垫线电视、福宽带网络孕、电话全盐部开通，侨冷暖水二狱十四小时粥供应。3、经营模企式会员制逼，分A抄/B/把C三种沉会员卡宅。A卡永久使用雾权。可指俯定符合条件老人入渴住入会时一连次性支付蓬入会费根据选择乏的房型大宏小每年支付不同年和份可继承、筝可转让B卡终身使用局权。未住秘满15芽年，按年微限退还住满益15疑年后，罪只需继讨续缴纳居年费根据选择沸的房型大敞小付不同遭入会费入会时练一次性共支付入钢会费不可继承迅，不可转孕让C卡50年产罪权根据选勤择的房挡型大小付不同入偿会费入会时邪一次性炕支付入会费不可继凑承，不励可转让房型豪华房（浊月/间各）包房（榨月/间推）三人房（火月/人降）四人房罗（月吼/人）床位费4500350爸0130晕0120巨0护理服务驾费5000450忍018001500合计950蒙08000310颤0270吗0餐费自订纤；入住颐中养院收医浅疗保证金投100碍00元述，出院退粉还。收费标雾准：国内案例4、养老奇服务内仿容•提供的生活管暮家、健挑康管家崖和快乐典管家三企大板块冬服务。•养生蝴餐厅、降健康会状所分别梅由专业钳的索迪府斯和美矩格菲两徐个专业笼运营机辰构进行填运营。•颐养句院提供钱：基本服匆务：生活碎照料服务影、医疗康祖复服务、你康乐服务特色敲服务：削提供养坛老介护境服务贴心阻服务：乳陪同就挂医就要蜡、老人溉贵重物田品及钱众财的保塞管的服泛务、代想买代办蚊服务国内案妇例国内案牲例房间实景国内案例第二类搜养老卸服务嵌冲入式的引住宅小绸区概念：属于房地艰产开发项世目，无专贼业养老运驰营机构提酿供服务。叹项目中养轮老服务主要闪是为老年规人提供一唉个活动的壤场所，从古精神层面萌关怀老年旦人。项目热中设置的老太年人活动传场所一般皂规模不大冶。经营模式望：养老部分炉不以盈利瓦为目的，树通过住宅明销售来平柄衡养老服袖务支出案例：北京怡海粗花园国内案例北京怡泡海花园沙案例介凡绍1、项目宴概况怡海花园呈是一个大色型住宅小列区项目，黑位于西南换四环路的腐交接处。各小区占地迷733亩台分六期建龙设，总建筑面揭积110痒万平方米间，规划住款户800叔0户，规赵划人口3继0000虏人。2、项目照配套设巷施•教育：粗北京第二汉实验小学政怡海分校雾、北京市收第八中学续怡海分校理、500温0平方米笋幼儿园、奶现代化教卸学楼、形体挨馆、天文猾馆、水生红物馆、蝴准蝶馆、计缺算机中心•商业金糠融：华润驻超市、餐胃馆、娱乐杏休闲、老谨年活动中糖心、金融勤服务•运动惩：国际愈标准游盏泳馆、么室内篮偏球馆、凯人工草寸坪运动茄场、网兰球场、构足球场国内案乘例3、经营昼模式项目由北氧京怡海房姜地产开发凉有限公司奥进行开发妙并销售，番由北京达托丰物业管务理有限公司提供殊物业服务拴。4、言养老服惯务内容本项目招是居家段养老，毒主要通茄过建设即老年大使学为小涨区内居誉住的老树人提供出休闲娱浇乐的场所及组鲜织社区低内老人捧参加丰住富多彩毯的活动舍，对老君人年进同行心理慰上的养谊老服务旋。国内案毯例国内案百例第三类拥综合尼型的养禽老社区概念：属于房地个产开发项昂目，项目忍中的养老叔地产由开壳发商自行急运营或由山专业的运营亭机构负责懒运营。经营模式怪：养老地彩产部分仔持有、狡部分销奴售案例：北京太阳淡城国内案例北京太阳棵城案例介园绍1、项目些概况北京太阳荐城占地总雾面积42赠万平方米于。建筑面舱积30万哑平方米，任其中：住财宅式公寓桨和租住式古、安养式银膨龄公寓瓜共23忽万平方脸米，商苍业配套任设施7永万平方陵米。北槽京太阳载城集医素疗救护纹、生活衬照料、方精神赡养三授大功能畏于一身孤，为老佩年人制睁定了全盟程化的母养老服灰务模式截。不仅闷接养身鼻体健康伯的老人片，还接养生活半克自理、无万自理能力诊和需要临性终关怀的固老人，涵般盖了老年遭人必经的摄四个阶段彩。2、项目配胡套设施•购物浑中心、陡太阳城倾医院、隶文化宫贵、国医让堂、幼尼儿园•奥林匹亩斯俱乐部话：温泉会潜馆、假日改酒店国内案例3、经营斑模式由北京太掀阳城集团融投资兴建珠并自行运紧营管理。讲项目采取屋住宅公寓揪及别墅出粘售，养老公寓（腰银龄公寓泳）出租两疗者相结合宪的经营模剥式。4、养老旦服务内流容•住宅榨公寓及宝别墅：匆为购买置了住所孤的老人友提供医枕疗、购岭物、送贿餐、家拆政等上电门服务娇。•银龄公市寓A栋、帝识阳公寓愤：是安抱养护理摘公寓，斜主要针系对生活旨半自理闻和不能忘自理的谜老人采用医护利人员24赤小时巡诊续制度和护培理人员2镰4小时特弟别看护制比度。而需盯要临终关叠怀的老人是由般北京太子阳城医枪院负责块接收，沫老人临疏终时，薯将有医州生和护天理人员赖全程陪稻护。•银龄公纵寓B栋灰：租住式拔老年公寓促，主要接低养身体健舞康的老人泛。公寓对晨居住在这歪里的老人实行束特色服丝式务：一天是在生屑活照料摩上制定叹了一整诞套服务之流程，成每日为窝老人清彻扫房间钟、由值班蜻医生对好老人进隙行巡诊扭及服务约员叫早需等。二厌是餐饮什服务由兄营养师纤提供营贯养配餐避；为身体不诊适老人送拍餐到房间点等。三是飘组织老人馆开展丰富灰多彩的文哪化活动。国内案键例国内案例国内案宴例东方太纪阳城案扮例介绍1、项目咐概况以“开颈退休社非区之先缘瑞河，立滔晚年幸没福之标哄准”为矩目标的品东方太刻阳城，筐坐落于煎有东方剖莱茵河续之美誉印的顺义旋潮白河进畔，7链000瓣亩浩瀚毅林木自恨成天然的绿色屏著风，占讽地23绿4万平圆米，建旨筑面积而为80质万平米杀，配套临公建5抚万平方吩米。七个风障格各异冶的小区扮，约16万平希方米人工资湖和75卖万平方米怀的景观绿饿地。全社灯区无障碍蒜设计，红哨外无线安岛防、水源厅/地源热虑泵等高科武技智能产滩品应用于矩社区各项掌安全保障越与服务设乞施。2、项目配北套设施•高尔夫瞎球场•俱乐腰部•商业百街国内案例3、经营柴模式借鉴国您外老年际住宅的尺先进经积验提出文“第三触养老模司式”，马即家庭芝养老与恰社会养卵老相结买合，其鞭运作思皂路：老零年家庭哈买房的疫方式按粱揭或付捏清房款康，一经讲交付即洗可入住毫；开发覆商从次掘年起，赖逐年向竭业主回答购部分莫产权，倍以解决舟老年家给庭的养毫老金、待医疗保识健费。硬如果业狭主较早驾过世，很而开发瓜商还没睛完全回北购产权叹，子女撤可继承驶住宅的鹊部分产衰权；如服果业主锅身体健稼康长寿匀，而开拌发商已唱经全部抵购回了略产权，恋开发商旺承诺无航限期免宿费居住衬下去。3、养老瞒服务内剩容丰富社区灿生活，东轰方太阳城乳乒乓球俱胸乐部、太房诚极拳俱乐区部、棋牌柔俱乐部、究钓鱼俱乐蜜部已于2役003年啦7月份正眯式成立，量今后还将撒根据广大嗽业主的不娃同需求和魄兴趣爱好粥，成立各帝种各样的燃俱乐部，逗为业主们钥创造相互邪交流的平抓台，使整反个社区沐骄浴在和谐相欢愉的氛价围中。用“我迹运动，锻我健康些”的快器乐感染底居所中讯的每个犹人；先摩进完善唤的医疗强服务机守构和“晶持续性吊照顾计砍划”，窄为每位列业主建伪立的健奥康跟踪辣档案和沈科学的矩照护体怠系。位沉于中心业会所内勉的老年没大学，拣环境优锻美，教夫学设施胆先进，哭旨在丰刚富老年帅人的精冷神、文铲化生活清，为老芳人开辟迹一个学周习、交埋流和增挠长知识胶的场所浊。课程维设置形挠式多样批且不拘牙一格，锦含盖陶落艺、绘惊画、摄蜓影、雕担刻、京兆剧、酒特类品鉴淋、文学霜、地理伙学等课璃程，让骑每个有钓兴趣和芽特长的牲业主都坝可以参喝加进来炸教学相王长，营池造了一炊种积极虾向上的俗生活氛芽围和健郑康愉悦药的生活累态度。国内案真例商业街高尔夫谈球场俱乐部国内案例欧式风项格，塑席造田园邻式社区毁。国内案顾例总结：（1）嫂、从国穗内养老捎地产发屡展的现汤状来看准，北京樱和上海菊是养老跪地产项片目较为缸集中的巾城市，青与依据惩市场规膨模指标版和支付劳能力指拜标进行列的判断锤较为一予致，另壮外，与餐其城市削人口的类素质和息消费观妹念也有山较大的嚼关系。（2）判、有着运独特自鸭然资源项条件的忙城市如液三亚，浆亦是养梯老地产塞项目主樱要选址队区域，落由于气饼候原因腥，海南绿是异地雹养老模生式中候玻鸟式度理假养老版的主要迟区域。（3）害、养老梅地产的抗外延扩沾大，多如为复合踏型产品袄，养老赶与养生饭的结合博，养老冷与度假辨的结合鄙，扩大生产品覆漂盖的客贵户群体促，增加寇产品服闪务的宽两度和深熊度。（4）、词项目选址体对自然资庙源条件如浇温泉、水缺系（海洋欧、江、湖森等）、森抱林、山体训等要求较良高。（5）养、国内赵的养老撞地产尚堤处于养睬老地产港的初级浸阶段，璃产品模广式处于积试水阶惑段，消草费心理扭抗性较偷大。（6）、艘产品金融悲化，与银壁行、保险廉产品的结棵合，如倒惹按揭。国内案例美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所课示，美过国太阳胡城中心扒的收益主要勾来源于一趁次性销售颜收益以及洪长期性收填益包括公干寓出租收抢益及配套踢设施的使振用收益。值得指随出的是弄，太阳城中某心的长期堤性收益是团太阳城中酷心的重要穿组成部分，仅以每押年配套设棕施的收益扑为例：会所费摧用：1600赴0人×通140区美元/极人=2蹲24万察美元高尔夫球型会费（按1/3幅居民入会槐计）：6000柳人×乒1500翻美元/陶人=90弯0万美裳元合计：224计+90享0=1添124炎万美颤元。即每年警这两项码配套设挡施的收惜入就达平100粘0多酒万美元纸，相当株于卖掉排50勉多套别德墅（按腾均价1眯7.5摩万美交元计）蕉，并且竿这两种符设施是很对社会捷公开经仙营，这曾部分收性入还未暗计入，塔因此这种长期猜性收益是屈太阳城中尿心的重要饲收益来源反。经营模导式目前国内洋开发商在袋老年住宅荐的开发上悉在收益模浩式方面有三种形式堵：“出售璃”、“出疾租”和“哭出售与出疑租相结合寄”；对于刺大型综赞合性老讽年住宅危社区则泥存在住宅建杯设与经专营管理境相结合的经营模版式以及住宅建设郑与经营管森理相分离的经营傲模式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离经营模类式老年住宅含销售的定昼价策略除产品草本身外句、细致入捎微的物为业管理假与服务才是老年镇住宅项目最大的卖申点，产品非的价格定攀位，应该哈高于同地拾段同类型辜的普通公婆寓产品。物业服姿务赢利准策略物业服务推费由于老雀年社区古的种种讲服务形播式有别毕于其它柱普通社究区，因恼此，老霸年社区背的物业邻服务费瓦的收取撒标准可固采取相对高价俊位的形式平。各种单项耳的服务费包括日常蝇的定菜送宪菜服务、端厨师服务盏、清洁卫论生服务、绩病人看护茎服务、家疏庭保姆服乳务、收费毕钓鱼服务冷、收费娱顶乐服务、稍收费健身夫服务、收筋费社区活续动服务等贸等。物业服务牛中的租赁赴服务这种产锁品的居驰民平均钟居住年旋限较短岂，后期逃房产继根承者存加在过户尿或者再糊次租赁肥的问题舟。经营模式国内目前姻对于老年拳住宅的物觉业管理还当停留在养申老院、敬搭老院的管屯理模式上昂，对于市场猪化的管理愤老年住宅幸的模式，挪还处在起尝步探索阶俱段。老年住宅涌物业管理异的收入结途构、盈利功预测收入结址构常规物业管理服务收入老年住宅物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000×30%×100030万元老年住宅会所收入1000×80%×100080万元注：以居住人口为1000人的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000元/人·年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。盈利预测由于老确年人的先生理及嫂心理特失征，他胁们对配烤套设施计的使用罩率将大怠大高于顽普通住首宅。如鹊果经营廊得当，慢其盈利教能力将胃高于普鸣通住宅田（如下薪例）。经营模式老年住凑宅社区探服务的财供应及岂收费方鹊式社区服附务内容参照国内犁外现有老饱年住宅的路社区服务像内容，针抗对老年人越生、心理枕特征的老册年住宅服葛务应包括剩下列内容妇：医疗护理秋方面——医绸院、诊斯所、社衣区护理寒中心体育活动参方面——适合殊老年人的悬各类运动描如门球、疮保龄球、牛高尔夫等前；休闲活动君方面——如棋店牌、书画财、钓鱼等教育配套眼方面——老年墓大学、图颂书馆中介资饰源提供——家政网服务中心傻、旅游服万务公司、遥房屋中介坟、婚介所辅等社区活母动的组灵织——如贫各类表厕演活动校、交友乏活动、喝聚会等诱。收费方糠式费用收取密应包含以蛋下方面：日常物砍业管理顿费用，赵按物业优建筑面踏积收取伤；专业物业阿服务内容结，专项收巴取；配套设鲜施使用鄙费，按芳会员制搞收费或吐使用次如数收取证。经营模牵式收益模船式：产品出欢售与出价租相结伯合的经屠营模式陪，保证折部分投雨资的迅右速回收藏，又可奔取得长期稳定蹦收益。经营管理愁：可以聘请傲专业的老品年公寓经惹营公司负宁责经营管愿理，或则芽跟专业公杨司联营，宏以实现长远绘的经营收烘益。后期管理矮：由于老年升产品使用挎周期相对禁较短，后软期空置产从品的处理洁上也要考军虑，可以台采用回购孕产权或旋使用权畅，再进画行统一界销售或终出租，兰使其良交性发展僵。配套设施型：资源共享兼，向整个祖项目的住挤户开放，巾获取经营羊收入。在沾充分满足降住户的前才提下，可彩以考虑烂向周边哗楼盘或垮社会开企放。老年公网寓是住筝宅与服策务型商译业的复瓶合地产穷，除产丽品的销盗售（租翁赁）外司，其配斥套设施旅、服务子等等是访都是收暖益的重镇要来源叫。因此吵，更要惧从长远泼的眼光锋经营老傲年公寓数。经营模漠式宁波市抢场情况截至2做012鬼年末，取我市6跑0周岁阀及以上刑户籍老碎年人口扣112袋.4万竭人，较蚀上年增掀加51控845版人，增佣幅4.叶84%勺，老年踏人占户绣籍人口鼓总数的填19.贵42%忙，较上于年增加趣0.8志1%，壶老龄化份速度保摆持持续径快速发怀展态势斗，已逼粱近国际造上认可贷的20腾%中度度老龄化环临界点津。据预测夏，未来妥几年我乡丰市老龄雀化形势晃将更加财严峻。湾到20端15年棚，老年捆人口将现达到1率28万哈人，约煤占户籍哄总人口垃的22臭%；8亿0岁以殃上高龄闪老人将重接近2么0万人原。据预沿测，2叠020扯年、2泼025驳年全市带80周酿岁及以鬼上户籍派老年人韵口将分配别接近鄙30万魄、40盯万。宁波市话人口老姑龄化迅崖速，未皂来市场级需求较悬大！宁波市场吹情况随着国务伙院首提发膊展“以房垒养老”试盈点。宁波筑是也积极兼跟进，在拼《关于深狱化完善社肯会养老服肝务体系建薄设的意见宋》中已经域概念性地滥提出加强押对“候鸟乳式异地养笨老”、“永以房养老窝”、“土卧地养老”守等方式的梅研究。同时，扭近期宁谜波市提变出《宁犁波养老耗服务设含施规划休201诵5-2隔020源》。到婚201称5年，弦宁波市沈区将设殊养老机暗构94每家，每彩百名老怕人拥有淋养老床揭位数4染张以上答。到2叔020严年，宁蔑波市区源老年人兰口近7市0万，擦养老机悠构设1妙13家饱，每百伟名老人网拥有养厨老床位艺数5张转以上。按照《昌规划》请，到2胖015孕年底，证宁波将异形成9逗0%的挽老年人兰通过社肿会化服工务实行似家庭自朝助养老余，5%蜓的老年值人通过贩政府购劲买服务摔等实行着社区帮接扶养老蒸，5%粪的老年味人入住阶养老机睁构实行舟照护养搭老的格应局。面对人口事老龄化迅萍速，宁波贞市政府开住始逐步研疲究养老问卡题并提出脖一系列规直划宁波市群场情况在市场需旱求和政府局政策规划但方面似乎蚕都具备了呈宁波养老刷地产良好匀发展的条液件，但是盒宁波市场扣上养老地泻产一直发勿展缓慢，暂暂时没有容一个真正割意义上投馒入使用的胆养老地产爪项目。宁波养趟老地产集发展进悟程：200已4年2迫月，雅圾戈尔老隶年乐园竞开建201课1年9盯月，绿阴城皇冠逝花园颐盐乐园学衣院开学2012烛年12月议，乐成-游慈溪恭和饱苑项目在盯界牌区块敢奠基开工201达3年1购1月，装宁波江况北慈孝暴乐园正都式开工宁波市场牢情况雅戈尔老间年乐园建鉴筑面积7荒3113材平方米，剂拥有老年劫托老公寓胸17幢6绘02套，羊托老中心勺拥有20屠0间45委3张床位段，能满足汪2000散名老年人浪托老服务峰需求，并壤设有医疗弓呼叫、C芝ED信息杜显示、一雷卡通、楼狠宇可视对限讲、闭路钻监控、电创子巡更等乎智能化信狗息系统。雅戈尔葵老年乐酿园可以何算得上栗宁波“峡养老地呆产”的翅雏形。渴由于该岭项目比剩一般的厉商业住钱宅增加亲了公益欧性质，纸因此，造在拿地颗时获得寨了政府败的政策荷支持，体该项目区也始终号停留在股“公益恋养老”晓的代建腾养老院汪的福利喇项目层音面。宁波市场奇情况绿城皇松冠花园怕推出的董颐乐学姓院项目秃，就在讯普通楼斤盘的基梢础上，离增加一土些针对要老人的根服务项领目和措雾施，比涉如开办妄一些老膝年讲座挨、加一川些适宜卷老人的朴体育和知文娱活喘动，甚你至是为轰老年业眠主提供耗高品质巡寿的教育应产品老摘年大学犁程，从敬而提高唤并改善厚老人的是生活品赚质，丰河富老人抄的精神携生活。宁波市鼓场情况项目名称乐成慈溪恭和苑项目地址慈溪项目规模占地26600平方米，建筑面积29000平方米，提供239套居住单元、426个床位项目概况成熟的养老服务规范体系，通过与当地龙头医疗机构和餐饮企业的合作，为入住老人提供集居住、照护、餐饮、医疗和活动于一体的高品质个性化服务，为未来高端养老提供示范样本。项目名称江北慈孝乐园项目地址洪塘街道荪湖村项目规模总用地面积约127亩，总建筑面积约114249平方米，建设标准设床位2500个以上，整个项目总投资为5亿元。项目概况江北慈孝乐园将采用综合性、多元化养老模式，中心分为三大块：公寓养老区、托老养老区、医养结合区，分别满足刚退休身体健康老人、生活需要一定料理老人、高龄患病老人养老需要。从60岁到100岁，各个层次老人的养老需要，都可以满足。慈溪恭白和苑和袭江北慈持孝乐园毛是目前框宁波市砌场上以攀养老为宣主题的朱地产项旁目，两闸者都是程专业的侵养老服择务企业曾，都在劲多地有爆成功的顶项目开院发经验蔬，但在汉宁波市五场上是皮否依然喝有成效而需看后穴市市场诉情况。宁波市场败情况总结：1、宏惊观市场相背景良费好：在深人口迅并速老龄悠化和政奸府相关彩政策和黎规划的历研究和亩出台，瓶对当地苦养老地秆产有一覆定的推婶动。2、新盏兴市场变不稳定饺：市场微情况相扇对不清征晰，没尾有真正办投入使糟用的项嚼目，难讽以判断聋市场真匪实情况办；同时眉加上传括统观念哈上的影渴响，需侦要一定乓的过渡怎时期。3、投庭资额高毕：养老茶地产不冶同于一买般的房危地产项仇目，投通资金额倚整体较苏高，尤害其是后奏期配套刚方面的墓投入。4、后期希管理难度树大：由于乔住入人群乌的特殊性圣，要求其短后期要完哗善各种服愤务，包括朋金融、医法疗等方面章的投入。1）老特年住宅割应当配垂备的基森础设施跨明细表规划要姜求2）住宅连选址与场产地设计选择环境姻质量良好稠、交通便吗捷的场地银，作为规晒划的先决形条件。靠近基女本的社磁区公共鱼设施，激同时远枯离喧闹建的文娱衡场所。场地内外的合理给规划与皆设计尽可能豪在楼内麻外为老抛年人提派供各种怒邻里交羡流、人膨际交流歉的公共掠交往空药间和环配境。场地应有闸足够面积落，以满足恨开展户外心活动的要扑求。居住区内晚路网设置腰合理，人屯车分流，科来自主干谈道的噪音钓少；处理好稠合设或耐邻设的便其他设坑施与住失宅之间慢的关系贴，既提嫂供公共扇交往空仓间，利吊于老人义开展体暗育活动虾，又方按便生活汽。规划要求容积率巡寿在1.蛙0～0械.1之殖间均可温进行老等年住宅男开发；合适容来积率的冬用地可孟做“两酬代居”债模式还的老年诵住宅开景发；低容积渡率的用社地适合绝低密度溉的老年帖综合社内区的开果发。入住对骂象的多群样性建筑形水式的多雪样性老年公秤用建筑倒等设施服务医约疗人员握的配备3）容谋积率规划要魔求健康老年邪人日常活劲动半径的申设置为4壮50米，秋以此设置托服务设施嫌。小区内玩专为老耀年服务葬的公用费建筑的锈设置。夺例如以涌下：护理室焰：护理积与日常戴监护活评动基地娃。机能回洁复训练送室。医务室：始包含日常省健康管理瞎、咨询、熟诊察、配飘药的设施塌。4）配套闯设施规划要留求空间布匹局体现腐老年人袖自立性槽、健康坛性、安隶全性。设备与设侨施按老年破人的人体绑尺度和心牲理、生理旋特点进行混设计。体现适用驼性，兼顾舞老人与照涂顾者的使岸用要求，阿空间具可擦改造性。建设设计2.1壁住宅励公共空芬间的设承计要点2.1铅.1住顶宅的坡佛道无障青碍设计幼要点在有台阶途的地方应刑设置坡度锋平缓的台鸣阶和斜面掉，标准见优下表。在坡道的似起点及终挥点，应留耗有深度不当小于1.扶50m的摇轮椅缓冲剂地带。坡道侧面挂凌空时，桌在栏杆下棍端宜设高教度不小于撒50mm澡的安全档零台。规划要求设置斜坡引道有份台阶时尼应设置完斜坡，古斜坡的估宽度应厅为轮椅极可通行搅的宽度椅，斜面夸坡度应胀平缓。设置扶手楼梯和斜晚坡应设置捏连续式扶觉手，扶手岩应安装牢启固，同时隆还应注意外扶手的手配感和耐久汤性。坡度平冒缓的台由阶踏步踢面幅高不宜大抛于120黑mm，踏乖面宽不应绪小于38晌0mm。设置房檐出入口及匀斜坡上方觉宜设置房替檐。铺设防滑略地面材料地面铺桂设应平占坦，不娃应出现叉积水现求象，使寺用浸水琴也防滑踢的地面合材料。独设置排仆水沟时胀，应配养水沟盖印，水沟喉盖不应吹妨碍轮如椅乘坐盐人的通员行。规划要战求2.1笛.2敌楼厅和谊电梯的魔设计要风点留足轮尽椅可转炒身的空键间地面铺众设防滑役材料地面铺固设浸水扰后也防归滑的材默料，地脸砖之间雁的缝隙雄不应过蚁宽。方便的出燃入口宽度要产确保轮溜椅可以屯通过，还门宽大隆于等于执800绝mm，薄出入口挑不设置皮台阶，灵宜选用询推拉门盗、自动宰门。设置信箱陷和留言板设置位居置不应拦妨碍通救行，使况用高度宿要方便绒所有用潮户。设置电梯超过3层决要配备电凉梯。电梯尺舞寸要适爪应担架膛的长度博。电梯与楼布面无高差膨。电梯最小栏尺度14渴00mm始(w)X母1350嫁mm(D虑)设置休展息椅可设置椅钢子，方便享等候电梯轨时，可以随坐下休息切或放置行岛李。电梯内碎部设置轿厢壁上篇离地0.翻9m和0浙.75m冰处有扶手近设置；正疼对电梯轿狭厢门的壁持上悬挂倾皮斜的镜面坊。电梯按钮舟操作盘设坑在适合乘服轮椅者使梅用的高度井，且两侧踩都可进行绍操作。电梯开坏门时间提较长，常且门口老装有光镜电管装该置，防服止夹伤仁。规划要求2.1.酱3公用油走廊设计秩要点设置连续奔扶手在0.9神m和0.蹈75m高津处宜设圆某杆横向扶奖手，扶手段离墙面4松0～50环mm。防滑地共面使用浸水目后也能防塔滑的地面拔材料。窗门不诉应妨碍避通行门、窗的窄开启扇不偿应妨碍走导廊的通行咱。无突出伐的墙壁灭火器亏、留言才板等应族设置在惨不妨碍得走廊通弄行的位帜置上。无台阶地猜面取消电主梯到电客梯厅的彻出入口郊以及门俱厅部分啄的台阶射，地面资存在高巾差的时坊候，应泡设置斜端坡。走廊宽度抛设置考虑轮椅妈和行人并险行通过，志因此宽度察不应小于穿1.2m奔。规划要求2.1.艇4公用攀楼梯设计躲要点易识别爆的台阶尾面为避免台赠阶面产生甜阴影，应禾考虑采光逼与照明的例情况，改煮变台阶的归颜色和材礼质，可便捐于识别。设置扶洗手楼梯的角扶手应欺安装牢队固。采扇用近似好圆形的跳扶手，倒沿楼梯症两侧连研续安装届。端部贿向下方狸或墙壁猴弯曲。皆如果有果可能最荒好与走茂廊连接包在一起哭。坡度平侄缓的楼栏梯为尽可化能缩短晒万一跌什落下来幸的距离炕，可采晓用带平捧台的折搜跑楼梯蹦。踏面劲高度不鞠应大于上150控mm，珠踏面宽瓦度不应棕小于3尘00m横m。楼梯的认宽度充状足考虑楼梳梯可并搞行通过虾使用拐根杖的老继人和搀绿扶人，结宽度约南120喜0mm佩。踏步的防雅滑措施台阶面使藏用防滑材牙料，台阶痕面边沿设弄置防滑条脊，要和台皮阶面保持院在同一平费面。规划要兽求2.1.壳5院落欲设计要点防滑地忧面材料捞的铺设引道和锯台阶斜烧面的地选面铺设泛应平坦循，不应射产生积介水情况炎。注意铺骂地材料羞选用浸奥水后仍隙防滑的际材料。路中央港设置井侦盖时，屈不应突纹出地面尚，注意钟井盖不妄要突出脂。设置车库车库应设锡计在户门肆附近，从摘车棚到大萝门处不被万雨淋到。房檐的猫设置在户门处窄可设置宽浪大的房檐翻。充足的街照明门廊要这保持充苦足的照筝明，为了防触止楼梯奏上产生李浓重的巴阴影，打注意照齐明的位六置和角欧度，可邪设置低坚位灯。设置对繁讲话筒设置扶烛手台阶边应申设置连续劫式扶手。坡度平缓刑的台阶存在地面轿高差时，获应在台阶茎附近设置爬斜坡。规划要求2.1.动6细部添空间设计腿要点1）墙尤壁墙壁转铸角部分云作圆角滩处理除扶手爆外，墙普壁上无弓凸出物拜。消火萌栓埋入窄墙里。扶手连续漆性处理，扇距地高7啊00～8醋00mm龄,采用手架感好的材谈料如木材叶，截面直割径40m园m，转角莫也要作圆爆角处理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地砖面选用吸音应浸水后也榜防滑的材袜料；耐磨损日。规划要求2.2罚住宅室内施空间的设拾计要点2.2笑.1门贺窗的设恭计要点门的宽度助满足轮椅迁进出，不撞设门槛，谨外门净宽饮不得小于悼1.1m渠，内门通饶行宽度不光得小于0待.8mm盈；门轻易厦于开启脉，宜用肿推拉门拌代替平港开门，绝不许使敌用玻璃胶门；门的把手厉应选用旋湿臂较长的或拉柄，拉笛柄高度在熟0.9m共～1m之带间；居室窗台甲的高度在符750～芽800m鹅m左右；窗台的篇宽度要蚊适当增绝加，一副般不少器于25市0～3夫00m嘉m；矮窗台里既侧应当设川置高0.沟9～1m涝的安全栏仇杆规划要求易开闭的邀户门当平开门健时，应考役虑调节自舟动关闭装幸置，拉柄欢易于老年铁人的操作搜，避免采妻用圆形拉姨柄。适当照明梦和易操作浅的开关考虑换鞋哀和上下台康阶，门厅拒具有足够咱的亮度，趁不应产生佛浓重的阴床影部分。采用醒目温的开关。扶手的设申置为了方便僚换鞋和上违下台时，脂应设置扶壮手。扶手的断搭面采用易阵抓握的半巡寿圆形。台阶的采处理台阶上下阴采用不同清的材质和些颜色，以沾便识别。防滑地面采用浸水老后仍防滑摊的地面材冷料。地砖接缝芹不要太宽日。户门门则槛高度念处理户门门槛淹高度应控钻制在2c秆m左右。2.2津.2门理厅的设枕计要点规划要求2.2忘.3酒室内走栏廊的设秀计要点连续扶手使用近圆刊形的扶手赏。扶手端部燃向下方或瓦墙壁方向代弯曲。光线充绣足的照双明设计不应和其膀他房间产腥生亮度差统。洗手间莫入口和并有台阶肯的地方牵应设置秧位置低仙的壁灯础。使用方便四的开光装杯置应设置罩带指示敞功能的简大面板吓开关。走廊长移的房间锤，应在晚多处设棕置控制妄开关。便于使趴用的扶耗手高度判和材料设置扶盛手高度呈约70菊0～8屿00m从m，注意材竹料的手凑感和耐婆久性。防滑地症面地面使用危防滑材料掀。考虑跌似到的可绞能性，勤避免采萌用坚硬辽的材料召。宽敞的走膏廊方便老席年人依径靠拐杖撑或与搀杠扶人共拖同通过饮，宽度策不应小沾于1m这。进房间的瓦入口的宽昨度不得小长于800惹mm。无阶差甲地面地面应无增阶差，各且房间地面珍的高差应江控制在3呼mm以内放。规划要求2.2.总4楼梯请的设计要誉点楼梯的宽舒度不应小因于120须0mm，鹅满足两人匠搀扶通过卖；平台净宽召不应小于弓楼梯净宽册，踏步沿堆口不应突蛮出，作成鸽圆角，楼性梯带有5犯00～6撕00mm兄的暗示区夕；扶手半径建以30～诸40mm驼为宜，扶解手与墙之堤间应有4贩0～50虚mm的空糊隙；扶手可设匙置为双重愤高度（9铁00和7不50mm笔两种）规划要求宽敞楼梯楼梯可并医行通过使液用拐杖的持老人与搀登扶人。扶手的设洗置安装牢睁固，近毛圆形的纪扶手沿描楼梯两漠侧安装下。扶手端狱部向下绞或墙壁日弯曲。台阶面和别台阶高度台阶面谨使用防院滑材料叛。设置防滑椅条时和台笋阶在一个爱平面上。台阶垂直阿部分应设采置挡板，台台阶边沿肥不应突出成。方便的开庙关除感应灯零外，安装抹带暗示功扛能的大面娘板开关，肝使用上下政楼两侧都痕可操作的喂双路开关肝。充足照预明为了不勒产生浓团重的阴珠影，可级设置多旺个照明意灯具。楼梯形状楼梯坡步度平缓惩，宜带聋休息平秩台。避免上爽层楼梯俗缩进走元廊或下化层楼梯技露出走岔廊的情衬况。规划要求2.2.逆5浴室设钻计要点开关方浩便且安讽全的门最好采狼用拉门痛或折叠洽门。门上应延安装安跌全玻璃功等不易剥破碎的卸玻璃。看护用空碧间浴室应京保证看罪护时必效要的空汽间。防滑地伸面材料应选用防乓水防滑地要面铺设材宿料。设置扶载手浴室出入扒口附近、征浴缸边以谁及水龙头姜一侧的墙僵壁上应设沈置水平和售垂直扶手咸。操作性好阶