年北京顺义区某高档住宅及商业地产项目产品建议

E区产品建议****2007年8月*

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*****前言

产品策划的背景

随着奥运的日益临近，顺义城区及奥运场馆周边的自然环境和市政设施日趋完善，作为“顺义第一盘”的****经过近两年的建设、发展，受到了市场的认可，特别是顺义本地购房者的广泛好评。作为****最后一个开发组团，如何在整体战略思想指导下完成项目品牌效益、经济效益和社会效益的最佳结合就成为产品策划的焦点。因此，本产品建议遵循以下原则进行：突破、创新土地利用价值最大规划设计理念适当超前****产品建议的重点内容

在一、二期持续热销和入住业主越来越多，生活氛围越来越浓郁的背景下，如何实现该地块土地价值最大化和人居品质全面提升两方面的完美结合是该组团规划设计的首要任务。因此，在深入研究区域房地产市场的基础上，根据总体的战略构思和****的开发理念，以产品设计差异化、规划设计理念适度超前为原则的E区产品建议围绕以下几个工作重心进行：区域房地产市场现状与发展趋势竞争项目产品特点及其优劣势对比分析本项目目标客群分析与E区产品市场定位E区产品构成与设计建议****本产品建议的主要依据顺义区“十一五”规划与发展远景区域房地产市场发展历史与现状业内可类比商品住宅项目开发经验区域竞争项目与****的对比分析未来市场需求与供应趋势分析****一、二期销售状况与客群研究E区地块周边环境及项目SWOT分析基于总体战略指导思想与未来市场预测的项目定位****为谁做？做什么？怎么做？本建议要回答的三大核心问题****目录

第一部分市场环境分析第二部分酒店可行性分析第三部分本项目目标客群分析第四部分本项目SWOT分析第五部分项目定位第六部分产品建议第七部分其他细节建议****第一部分市场环境区域市场概述竞争项目对比分析****一、区域市场概述１．普通住宅项目交易量扩大、价格继续上涨

2006年，本区商品房销售情况良好，在房价每㎡平均上涨近1900元的情况下，房屋销售面积仍增加284627㎡。空置面积比上年减少299946㎡，商品房空置面积从长期居高不下的情况下本年首次减少。从****及其主要竞争楼盘2007年上半年的销售情况来看，销售面积增加和均价迅速上涨的势头在2006年的基础上继续攀高。

E区将面临较好的市场机会，但同时可能会受到诸多不确定因素的影响，尤其是国家的宏观调控政策。

第一部分市场环境分析****一、区域市场概述2．产品线较长，需求活跃，类型多样化市场需求活跃，且呈现多样化的趋势。住宅市场的产品线较长，涵盖了各种产品类型，如花园洋房、联排别墅、独栋别墅等，以满足不同的客户需求。本区域花园洋房的套均面积以108—114㎡为主，总价在50—70万元/套；联排别墅的套均面积以240—260㎡为主，总价在160—260万元/套；而独栋别墅的套均面积以319—388㎡为主，总价在380—400万元/套。

产品形式更趋个性化和丰富性，E区必须着眼于“填补区域市场空白”，突破****现有产品类型较单一的弱势。第一部分市场环境分析****一、区域市场概述3．未来新项目将集中到城区和新城、牛栏山地区顺义房地产项目将从天竺和空港地区向西北部转移，城区范围内今后将主要以拆迁改造为主，新项目将集中到城区和新城、牛栏山地区。龙湖地产在顺义区委附近拿到一块拆迁改造用地，总建筑面积约60万平米。

未来两三年内，E区将成为减河沿岸品质最高的住区，投资升值空间巨大，在奥运前后将迎来最佳时机。第一部分市场环境分析****一、区域市场概述4．区域房地产市场最新动态与分析

富力在马坡的项目已经开工，主要为低密度住宅，预计今年8月开盘；天鸿在奥运水上公园附近也将启动一个度假酒店，具体资料信息暂缺；鲁能在顺义新城附近的地块总占地153.7万㎡，总建面139.8万㎡，产品形式较丰富，对E区的销售有一定影响；龙湖在潮白河畔的别墅项目占地31.6万㎡（样板间于8月11日开放），此外尚有1600亩土地正处于一级开发过程中。

以上几个项目均属于高档低密度住宅项目，虽与本项目不在同一产品竞争范畴，但仍需进一步关注其对区域房地产市场细分带来的影响。第一部分市场环境分析****一、区域市场概述区域市场总体评价产品形式日益丰富，涵盖了别墅、花园洋房、公寓、普通住宅等城区未来新项目主要集中于拆迁改造领域，08年新开工面积少区域内公寓项目比例小，在建和在售的仅东方太阳城三期公寓潮白河区域内的别墅项目增多，投资性较普通住宅更明显普通商品房市场需求稳步增长，均价继续走高，；小户型竞争相对激烈基于市场的基本思路丰富产品形式，在产品结构与功能方面有所突破和创新未来售价有保证，在一、期基础上全面升级换代增加公寓性质的普通住宅，改变供应量相对稀缺的局面推出少量顶级产品，瞄准普通住宅投资客群可以精装小户型入市。第一部分市场环境分析****二、竞争项目分析1.主要竞争项目万科四季花城三期裕龙花园三区2.次要竞争项目2U·香花畦馨港庄园东方太阳城

第一部分市场环境分析****万科四季花城占地面积约20万㎡，建筑面积约30万㎡。产品形式为多层板楼、小高层板楼和情景花园洋房建筑风格：北欧简约风格。主力：户型一、二期主力户型为95-100㎡的两居、118-130㎡的三居、150㎡的情景花园洋房四居，部分户型一层带花园或顶层带露台交房标准：为毛坯房。第一部分市场环境分析****分三期开发：一期完成开发总面积约8万㎡，主要建筑形式16栋4-11层板楼，目前已全部交房入住；主入口两侧为商业及办公用房，约1.8万㎡。二期占地面积约6万㎡，16栋板楼，产品构成与一期基本一致，主力户型已118—140㎡的三居为主，情景花园洋房仍为特色产品。主要户型为118-134㎡的三居，203-210㎡的复式四居，另有部分92㎡左右的两居和97㎡跃层两居。三期占地约6万㎡。第一部分市场环境分析****

三期项目预计于08年下半年入市，目前正在规划设计中，具体资料、信息不详。开发商实力、运作经验、品牌优势等方面对区域内客户有较强吸引力。从总体规划、开发理念来判断，三期将继续延续一、二期的基本思路，预计90㎡以下小户型将成主打产品。第一部分市场环境分析****小结：

外部环境较差：离首都机场太近，忙时每分钟起飞一架，东面是火车站，还有煤碳储存场，总体环境感觉较吵闹；周边配套较差，医院、学校基本匮乏，北侧二中将往西迁，铁路医院（现京顺医院）远不如顺义医院；在品牌效应拉动和专业化优势的推动下，该小区在建筑形态、园林规划、物业管理和产品包装等方面提升了住区档次，主要客群定位和实际购房客户为本区域及周边“三高”人群：收入高、品位高、要求高，城八区客源约占15%。

第一部分市场环境分析****裕龙花园三区

建筑面积约43万㎡，其中住宅地上面积约22万㎡，地下车库15万㎡。项目临近交通主干道和东大桥环岛，与已建成的裕龙花园一区、二区、四区、五区和六区相呼应。地块北部是大型公建用地，以酒店和办公为主；地块南部临道路为配套公建设施用地，建筑设施布置于人行主入口；西南侧配套建设12班幼儿园，附设停车场。在住宅用地中，由西至东按高度布置有住宅组团，分别是已建多层住宅，新建11层住宅、18层住宅和滨河的22层住宅。三区预计于今年10月开盘，户型以80-120㎡的两居室和三居室为主，一层赠送私家庭院、地下室。地下车库面积达15万㎡。

第一部分市场环境分析****小结：

地理位置较好，潮白河蓄水后极具竞争力；一层附有私家庭院和地下室；突破传统一楼底商的模式。北部规划有酒店，对****E区商业（酒店）形成直接竞争格局。因地段、环境相近，目标客群无明显差别，裕龙三区是本项目E区最直接、最主要的竞争对手。

第一部分市场环境分析****与主要竞争对手横向对比

1.与万科四季花城三期相比

优势

劣势1、社区规模1、品牌2、紧邻河流和森林公园2、专业化程度3、视野开阔3、物业管理4、温泉4、价格不占优势

S

W

O

T1、新老规划、老城改造1、坚持走低价策略2、奥运会将大大提高知名度2、崛起大盘，被研究3、有很大的品质提升空间3、后续卖点积蓄难度大

机会

威胁第一部分市场环境分析***就*2.与裕借龙花园三恐区相比优势劣势1、紧妙邻减河分公园司1扭、规模浮小2、社代区品质吴感更高珍2浊、价格旧较高3、温榆泉入户季3珍、体量除较小4、尚碌处于规饺划阶段瓦，灵活性回高，可说后发制季人S足WOT1、滨违河路建沙成公1、栋坚持走怒低价策筐略2、受碑到的关魔注度不断提高喝2、位逗置较差3、对生帝活品质需惊求提高顶3决、商业漫街和商凭业楼对把＊＊有广冲击机会威胁第一部殊分谢市场该环境分宿析***响*2.次动要竞争浮项目2U·香花畦2U·香花畦占垮地面积13.升80万㎡，建问筑面积16.8闸8万㎡，30栋楼，南沸北向，6－10层，一梯度两户，共107送0套。绿占化率35.吩00％，容度积率1.4镰60毛坯，车判位：1:1。总建筑引面积104姑50㎡的香花倍会馆，晃设有咖奋啡厅、凶健身娱瞒乐中心柱、中西研餐厅、艳鲜花礼怨品店、样便利店誓、儿童佳乐园、豪商务中抓心……规模大俯、功能宴全；会祝所前有秋欧洲小扒镇风格疏的风情胜街，香率花会馆奋包括一碑个配置腥豪华的30—蚀60㎡的酒店穴式公寓军，满足贪了具有馆超前思河想的中膜高收入赚白领阶乳层的需么求。第一部分攀市爆场环境分铲析****小结：项目周畜边环境鲜虽然略肥显荒凉层，生活齿气氛明兔显不够洲，但社芦区周边按3公里薪范围内妙有多个姨超市（彻华润超饭市、千苦禧超市塑、莱恩挂超市等趣），出值门就有研中国银韵行、工群商银行赶。客群送定位与旅万科相惭近，但慰主力客劣群为市恢区东部海、北部舌（朝阳即、亚运器村附近押）的有串车一族计，3先5—4汽0岁左鼻右的已眼婚家庭辅居多。鹊从客群馒区域定茫位方面似来看，弯香花畦殖对**闪**重说叠较少苹。由于阅销售已女接近尾文声，基捎本上可首以不考族虑其对呢＊＊E蒸区的竞流争压力晃。第一部分茫市碰场环境分滑析****馨港庄园地处朝阳蚀、空港新咐城、顺义躬、通州交箩汇处，依隐托顺义英尿各庄旧村林改造。小美区附近商弹业中心、虾医院、学蒸校及居住邻所需的配扁套设施日浩趋完善，株小区南边塌建有商业提市场一条亚街，基本案能满足小宗区日常所才需。地上腾车位，户蜜车比1:0.捕6。户型介做于40—阅200愉㎡之间，烈共30余种，零外飘窗扑设计，荣美式中亦空双玻茧璃，采固光较好勒，使用教功能感腊觉一般涨。馨港庄济园占地演面积约640亩，总旗建筑面圆积约54.拘8万㎡，鸟绿化率透接近40%。住宅全么部为六层难砖混结构右建筑。二扰区全部为蚕六层带电哄梯洋房，跨现房价格途：580届0元/㎡起，均躁价640未0元/㎡。第一部分染市址场环境分池析***输*小结：馨港庄邻园二期熟现房销栽售，库巨存较小永。但因团其客群究定位不繁高，对丑***敞*E区静并无直舅接影响净。第一部誉分院市场株环境分乘析****东方太阳每城东方太薪阳城社春区总规翼划建筑驳面积为80万平方桑米，其脑中配套谅公建近5万平方毫米，产纠品由独奴栋、联富体别墅国，中式渠四合院你以及四炎层电梯调公寓等令。项目共分煌三期开发阶进行，琴真湖湾为东肌方太阳城燥最后一期朵，在东方两太阳城整构体规划的夏北部，规孤划总用地敲面积为63.8万平方米忘，规划总拦建筑面积博约为42万平方米值。整个公寓刑区共118个楼座国，分为A、B两个区冲，包含94栋板式剖公寓和24栋点式公渗寓。独立蚕住宅区为C区，共125栋。每朋个楼座誓单体，捷首层住登户南侧识均附赠般庭院，俊并在主更卧室南士向设计绪有10多平方米违的阳光房势；而在二异层，附赠桶阳光房顶芒的露台；炮到了六层堪，北侧退爸出的露台丙则由六层挡住户独自猜拥有。在睁公寓区中丽间部位，A、B区分界处猾，设计有鸣一200徐0平方米左此右的公建划服务区。第一部北分督市场员环境分辛析***吊*户型结防构：4翅室2厅度2卫医建筑面室积：鲁183婚-19寇0㎡户型结慕构：2叮室2厅溉1卫词建筑面走积：唯113净-12防6㎡户型结构纸：一室两彼厅一卫谱建筑面积涝：70椒-80㎡户型结纤构：2歪室2厅些2卫稀建筑面设积：活100吗-12丈2㎡户型结粒构：2寻室2厅偶1卫基建筑面智积：荡89-祝107章㎡户型结构墙：3室2设厅2卫盈建筑面积值：14边3-16族7㎡三期公寓琴部分户型公寓均为糠6层，其寺中6层北推侧做相应酷退台处理窗，提供露认台；每单胆元均设电即梯，一梯散两户；板进式公寓户滴型包含一蓄居室、二宵居室和三因居室；点村式公寓均桑为四居室航。第一部酒分宫市场鸽环境分良析****小结房地产市谨场潜力较肚大，奥运省前后可能秆有轻微震乡丰荡；普通商品辫住宅销售己会持续旺熄盛，区域木市场向好庙因素较多锯；顺义城区悠未来同类隆项目可售冰面积较少装，同期（08年上半罚年（五校一）可侵售面积意约61万平米绪：龙轿湖：20万平米（局具体入市众时间不详卡）裕母龙：15万平米金汉饰：8万平米万科亦：8万平米其现他：10万平米中小户型说的竞争将洒加剧，特镜色和品质处是关键因鉴素。区域公范寓市场适供应量语小，潜谣力较大奥，顺义负城区暂湖无在售狮公寓。第一部牲分巨市场蜜环境分贤析***览*第二部妻分众酒店可傲行性分矛析第二部分绸酒店茎可行性分急析区域旅草游市场暂现状与樱发展特去点现有商经务、度绢假、会苗议酒店凭经营状旁况调查酒店投资背可行性分煮析论证***城*1.区悦域旅游劲市场现匠状与发疾展特点随着新摘城规划蝴和奥运榨举办，勇顺义的腥旅游事匆业将得餐到长足藏进步。题200腔6年接锈待游客泊182嫌.3万罩人次，食比上年悬上升3公.2%故，其中摘：接待海外国游肿客14喂万人次炮，比上怨年增长解1.8酸%，占需总接待注游客的获8.6缎%。全脂年旅游条收入7狂.2亿终元，比混上年增轮长10赤.6%号。第二部分额酒店蛛可行性分尊析***寻*在北京市杠酒店行业丸高速发展务的同时，狸顺义地区狭的酒店行全业正在以浙自己独有似的特色发芽展方式成痒长，由于附顺义良好伴的度假环侵境（生态来、休闲）继，以及独诱特的地理园位置（机译场、空港针物流基地红），良好轿的发展契示机（20短08年奥佳运），因束此在顺义袄目前商务袄氛围尚未宝营造起来耀的情况下各，度假、顷休闲、会刊议酒店，样成为顺义祥酒店主要掘的发展模喊式，以机抽场为依托螺的机场酒坏店也有一别定的市场竟份额，但肿是商务型缝酒店、经缎济型酒店傻这两类酒窜店，由于倾前面提到秩的商务环悄境的制约底而没有显孩示出值得乒期待的发将展势头。第二部基分虽酒店可匪行性分练析****顺义区贤早期建奔立酒店根项目面运积基本慢在1开500烟0㎡姑左右，返而新建醋或扩建消星级酒足店建筑冈面积均香在4洪000脆0㎡杠左右，尖且新建镰项目中旨主要为移四星级渔五星级性酒店。期因此，廉顺义区惩酒店业泉向规模夺化方向汇发展。天鸿地弯产在奥骄林匹克励水上公屋园附近鸭有酒店崖项目；裕龙花彩园三区幸北侧规岭划有酒邻店。第二部现分有酒店可叙行性分辛析****2.现有慈商务、度根假、会议膜酒店经营坦状况调查1）概述顺义区与头本项目相漂关的酒店抱、度假村旧共有12勺项，五星三级酒店仅缝金宝花园倍大酒店一间家，四星志级酒店仅患三家——砌北京国都调大饭店、经怡生园国锦际会议中干心、顺鑫判绿色度假邪村，金潮放玉玛国际董酒店尚号兔称五星，腿但并不具销备四星条店件。其余的鼻星级酒遣店有天罩驿宾馆乳、空港盲花园酒较店、物海价局培胜训中心违(东竹脏园宾馆聋)、国促都大饭颈店、天齿龙宾馆辅、顺义倾宾馆、跃春晖园煎温泉度吐假村等创。随着临野空经济纯圈的日冈渐成熟耳、首都片机场东锤扩和新呼国展的析启用、毫奥运举聪办和奥柱运后场羽馆利用召工程以幼及新城盘规划的猎落实，干四星级裁、五星博级酒店脂将承载籍旅游之凝外的更郑多功能学，如商种务、会闪议等。第二部分河酒店堡可行性分酬析***龙*2）酒店柱存量分析顺义宾保馆顺义宾顿馆占地疗50贩亩，歼现今已逢发展成迅为一个虹集住、况食、行候、娱、钞购为一奇体的国励际三星驴级旅游甲涉外饭日店。曾签多次接械待党和掏国家领岂导人，提是顺义犁重大活悲动和对廊外交往之的重要崇场所。布顺义小宾馆作陈为政府沫接待宾弓馆，拥贤有客房飘340亿间/套氧，规模震较大，绩而顺义辈宾馆目柏前经欲营状况喝良好，王但酒店去设施已短经相对钓落后和虾陈旧，贞在顺义石经济进绣一步发倒展的时膨机，顺染义宾馆滨有可能站在近期粉提出改脏造计划喉。第二部分赖酒店衔可行性分赠析****东方太阳仅城嘉宾国爱际酒店为美国绒Gues瓣tHo洪use仍Inte牛rnat购iona诉lHo鼻tel兄全球连锁岁酒店旗下慎酒店，察酒店拥有刘208示套豪华闹客房和酒脚店式公寓阅。5万亡平米的高木尚会所：取多媒体会州议室，多糖功能厅，语VIP晨宴会厅救。第二部分舒酒店贼可行性分膀析***德*金宝花园勇大酒店金宝花之园度假咸酒店地妥处顺义发新城，膛在中央棍度假区劳内居于隶核心位偷置，被锤顺义众倘多休闲坡胜地环钩抱，总花建筑面驼积4万脚平米，嘉依功能躬划分为怜1万多带平米会隶议中心浩、80搜00前平米餐芳饮部、特120多00平展米SP伙A休闲员综合体浅、16萌500很平米客宴房部，狠是集酒魄店、洗造浴、商慎务、餐屑饮、娱伏乐、度抬假于一遭体五星饭级度假编酒店。向根据葵雅阁酒骑店管理延集团对发金宝花氧园的考帽察，此冈酒店提华供的酒集店产品夫质量一岸般，并据在酒店粘硬件条简件及服昌务上存牺在诸多怠问题，何而由于盼金潮玉虾玛这一僚新五星循级酒店然的存在甜，目前律，金宝台花园酒千店的经蔬营已经秃出现亏执损，而俊20往08需年奥运罗会的举挤办，将隔会使其弓暂时走勇出目前娃的困境垫。第二部确分寄酒店可怪行性分腔析****北京国笛都大饭驳店北京国都躺酒店坐落灾于北京首驶都国际机板场，为商荣务度假村渣是饭店，染其具有商霞务豪华复叔式套房4俊08间，息会议室可衰容纳30洗0人。酒蚀店向入住紫客人免费秤提供机场蛮往返市区概的班车。壶国都大郑饭店由于富位于首都芹商务区，霞并且可以咬辐射空港红开发起及仍物流园，拢因此，国茶都大酒店技是典型的避商务型酒错店、或者浩叫机场酒肉店。第二部肤分饼酒店可税行性分孤析***栏*北京金潮而玉玛国际问酒店金潮玉玛炼国际酒店恨地处马坡懒，为群落爽式建筑，括共有20籍0套客房欺，其会议梁设施比较当完备，其蛋中的四季晨厅面积庞企大，可举佣办多功能杰会议、宴霞会。酒店巡寿由洛娃集套团投资建偿造，并由己天伦国际翼酒店管理探集团管理苹，即将成岛为为挂牌音五星酒店表。金潮总玉玛与金纳宝花园距球离较近，歪而定位均欺为度假会垦议型酒店半，而金潮到玉玛目前摔的装修标绑准及管理然水平在顺善义地区位斤居前列，黄因此是顺米义地区度蚊假会议酒说店的代表颜。第二部分须酒店伶可行性分鸭析****3.酒负店投资双可行性贵分析论金证产权式犁酒店综别合分析度假、会鼻议、商务启型酒店可串行性分析经济型膜酒店可丙行性分盯析第二部分匠酒店惹可行性分肚析***挡*产权式册酒店综坊合分析产权式惰酒店有谋旅游业露和房地春产业的施双重属燃性，从静开发商刚角度分茂析，必秃须沿着膊旅游产樱业和房劫地产业菌两条思你路运作息。产权舱式酒店丝式的客户赵包括三收类消费军群体，妹他们关摄注的利算益各不彩相同。不管是坏哪一类参客户，证酒店的狠可消费所性（包扇括可交边换性）紧、可投牺资性（挑升值能亿力）和厕投资的黎安全性穿指标是羽决定性纱的影响戒因素，提因此，摩追求短绑期利益增而忽视艰对消费阵者长期六回报的题开发商甚很难取僵得他们侄的信任将。第二部分万酒店交可行性分狗析****从以上急三类客匆户关注肌的利益陆看E区新产权式纤酒店的染可行性分时度智假公司柴：最关等注的是咐产权式循酒店可团供休闲度查假的利仆益点，侧重于势酒店消费检功能的体粱现；个人消衫费者：抹关注的恋重点在颜于前期邪投入的炸比重、烛投资升屡值的保择障、酒僚店经营太能力、依附加的女优惠和嘱功能、与居住返地区的扑风光差像异、可幸交换性等；机构投炮资者：站关注酒茄店的服鉴务和管汤理能力跟、财务干监控的齐透明度由、企业抓文化的群契合和事业务的惨需要等腿。横线字殖体所代泛表内容顽是本项屑目投资恳产权式种酒店的填绝对劣寄势：第二部钩分摔酒店可昌行性分点析****项目所处拜区域的旅幅游风景相症对匮乏，思且位于住描宅区内，颜仅外围东院部有河流竭、平原型仅人工森林紧，旅游吸荒力明显不吩足；周边休闲冻度假氛围音不够，设已施不足。第二部嗽分弊酒店可侮行性分狸析基本结键论：投资产权醉式酒店市仰场培育难室度大，关键在于芝缺乏产权悄式酒店所盘具备的必备条件，复基本不可天行。***揪*度假、叨会议型练酒店可拌行性分起析如果本项旬目酒店定计位于会议垃度假酒店稳，则需要邮看到，由执于顺义区食度假会议三酒店市场救竞争已经季比较激烈电，而顺义念现存度假璃、会议酒今店可以借鸭助奥运商撞机而在市协场（国际极及国内）朵上树立一些定知名度渣，使自身渗品牌的到犯一个阶段调性的提升盖。在这种鞭情况下，200浮9年，如蹄果本项殖目以度庙假会议突酒店进盐入市场妥，则会弄面临以添下问题变：区位/入市时涂机第二部分山酒店射可行性分树析***锐*区位：致命劣委势是位炭置问题是。顺义叶现存度壶假、会扬议酒店谜大多依霉托于高谦尔夫、什生态园爸等娱乐葵休闲设北施，而嫂本项目较距离这蛮些设施陡的距离余较远，滩比竞争洋对手存夏在致命兔的劣势狂。第二部分辨酒店批可行性分娇析***沾*入市时机厅：根据雅指典、悉南尼以及艇巴塞罗感那奥运昼会的经苍验，每路届奥运含会结束茅之后，怒奥运会馅举办地茄的经济氏就会经泳历一段跪时间的朵低迷，主而酒店讯行业作玻为经济荡的晴雨赞表可以篇敏感而您直观的阵反映出呆来，因浊此，2峰009葱年以度尤假酒店幸的形态舞进入市淋场不是港一个优让秀的时肆机。品牌效彻应：任徐何一个锡高星级脑酒店开辆业都需酬要一段肢时间的郑市场培粥育期，罢这一阶侍段酒店芹需要通辽过一系榜列的市嫩场运作草来拓展呆本店在极市场上车的知名灭度，对诊于本项蚂目来说膝，奥运行之后选村择在竞触争对手满利润及变知名度辨都得到暖极大提嚷高后进架入市场符，所能梨够产生昂的品牌变相应，粘将会十殃分有限津。第二部分握酒店包可行性分捎析***号*经济型摊酒店可辰行性论略证经济型酒圈店主要迎莲合中低端客的商务和因旅行客人煎，这就使铅得经济型呢酒店开店拳选择的区壮位的经济洲特征符合槐经济型酒榴店的发展回规律，目涉前中国经请济型酒店尽主要集中租在商务活堂动频繁的怀一线城市违及二线城秒市，三线轻城市的经荐济型酒店程发展还没银有达到一登个良好的赤时机，这挖和当地的颂经济发展瓜具有紧密溉联系。具体到蛛本项目振，目前华顺义地崇区尚且滥没有知敲名经济关型酒店拥品牌进读入，正动是因为铲顺义目依前的商类务特点笼尚不明鸽显，更老多体现照的是度灰假、休月闲元素卷。经胸济型酒欣店对于另酒店开痒店的位真置要求捆极高，草在目前盏这一阶吐段的状狭况下，讲本项目吐周边的熔自然环含境和旅逝游资源客暂时无更法支撑殖经济型捆酒店这环一酒店撕业态。基本结销论：不害可行第二部无分兵酒店可纯行性分光析****酒店投资敲综合论证甲初步结论松：缺乏足够两的市场支谈撑点和绝秃佳入市时岂机，不可美行：商务酒词店不可皮行；会议、石休闲酒锄店有一躬定机会在，但入其市时机扣和未来话竞争压速力巨大椒，导致兄投资风亭险大；经济型过酒店市愚场支撑蓝力非常术小，基原本不可慕行；产权式酒届店风险高疼，未来两调三年内无俗绝佳市场错机会。第二部嚷分踏酒店可虎行性分跪析****第三部分引目标僚客群分析客户来源年龄构成家庭结构经济实斑力教育背碌景需求描秒述第三部有分摩目标客猜群分析***喜*顺义本地舒客户占73%，北京棕市区客元户11%，其他郊岔区县客户3%，空港勤客户2%；顺义本骆地客户加为绝对究消费主投力，所弦占比例旷超过70%；北京市碧区客户凡比例超滤过10%；空港地巷区客户兽占3%~窝4%。E区客群竞定位：继绢续延续一卧、二期客山群区域分夏布特征，李新城、工贼业区、空雾港和市区跌年轻客群嗓的增长潜协力值得期丈待。第三部购分殃目标客集群分析***严*25-4退5岁的中青吊年客户居疼多，所占痰比例达68%，购房微者的年火龄结构轨趋于年斥轻化，公其中25-3巾5岁的购房受者所占比犯例为37%。年龄特征申将直接影横响其对住滤宅的户型仔选择、建炊筑风格、仪社区配套弊等的需求香情况。第三部分圣目标它客群分析****第三部听分得目标客妙群分析****刚结婚的带夫妻第一倦次置业约没占20%，一般暂玻无子女，摧经济能力秃一般，倾训向于两居非左右小户齐型置业行驰为以家惜庭为核疤心购买捧力：董购房行偏为主要即以家庭爽为单位午，三口丑之家占河据主导洞，比例杂为56%，二人庸世界所姐占的比起例为20%。第三部分标目标测客群分析***候*技术员工枕（白领阶腔层）占据圆的比例也划较高（2表6.61仇%），这圾部分客户泛主要分布授在顺义城录区及周边意的企业，偶他们的年夸龄普遍年丙轻，收入台相对稳定脊，但积蓄照较少，对幼价格（特查别是总价奥）比较敏桐感。E区产尚品可将族这部分蝴客户定奴位于主嫁力目标煎群。第三部板分鸡目标客依群分析***最*购房者旧中具有减大专和开本科学共历的人也群占7细9%；桂其次是恋具有高需中（含帜中专）组学历的啊人群，衔比例为酷17%资；购房者对仪社区带来批的文化气弊息、生活镰品质、周惊边配套都请将提出更扔高的要求碑，对住宅摧的需求特卧征为：a浅．个性化举追求；b遥．私密性融；c．身苍份属性追这求；d．兽自我价值添追求；e够．自尊性闷的体现第三部分魔目标耻客群分析****购房付卷款方式付款方式销售套数销售面积销售金额分期付款3413.111,584,776.00公积金按揭贷款4456.182,157,068.00公积金按揭国管819,078.2247,479,511.00公积金按揭市管48953,670.86273,296,064.00商业按揭贷款72580,887.22451,290,420.00一次性付款66681,501.32422,063,843.00合计1968226,006.911,197,871,682.00一次性南付款为拼666叉套，占弄总签约嫁套数1读968烂套的3傻3.8疑%，数匠据表明泥，**缘瑞**吸敢引了众息多具有标雄厚经听济基础希和支付党实力的绿客户。第三部分矮目标漆客群分析***填*置业次掀数首次置翅业的人晌数比例支也为4高8%，扰收入稳活定，有苹一定经绍济基础医，多为茫25-攻30岁恭左右的水单身年嫌轻人或聚已婚夫即妇。第三部香分时目标客侵群分析****购房预侍算36%的役来访客户鞠购房预算弓介于50勤万元和6积0万元之吴间；预算在脱80万旺元以上季的客户妥占18自%；这部分民客户的载经济实朱力自不址待言。第三部分瓶目标唇客群分析***屋*成交客悲户对＊状＊•＊＊的位晚置普遍认涌同。成交客瞎户对＊猾＊•＊＊的户凯型和温泉惨给予了较救高的评价席。成交客户舒对＊＊•＊＊的偷交通、屠价格、帖景观、庄地板采舅暖等方颈面也给匀予一定堪的肯定肾。成交客油户对开议发商实歼力、物晒业、升抖值潜力井等方面冈认同度屈较低，丝式有待提瘦高。第三部脊分度目标客城群分析****成交客群竟的住房需沾求特点总的来姿说，*弯***蔑成交客谁户的住吹房需求遣平均面宋积为1夸10㎡东，对总鸭房价的描需求从秋30万蠢到20茶0万不胀等，平慌均为6螺0万，塘希望购智买的户复型是2熊-3室六2厅2总卫的户业型，购瞎房的考浑虑因素唉以地理钢位置和窝交通为孟主，其耽次是价垮位和小捉区绿化蜂环境状晶况。年轻客殖群（2越5-3卷5岁）京更愿意皂购买小痒面积的窜住房，者平均面揪积为8帮8㎡，若60至梁80㎡颗左右是丙他们的搅首选，针总房价忆平均为沃40万枝，预期纤的户型员以传统呀的2室烧1厅1垦卫为主挺。居住俊舒适型钞和价位垂是最主滑要的两血个因素归。具体的购羞房偏好如估下：第三部分框目标蠢客群分析****楼型偏好御：最偏爱现板式多层轧，其次是个板式小高甚层；户型选择咏：意向客汤户愿意选糟择复式或梁跃层的比抽例较高。遥基本改善娇型客户对2室1厅的选沉择达62%。装修选择额：装修选至择以毛坯百房为主，颠选择大户拣型精装修存的人极少升，投资意谅向较强的检客户更愿画意选择精存装修小户伍型。成交客户挂需求小结第三部怖分购目标客标群分析****第四部分拔项目喂SWOT闭分析***珠*优势分析孤（S）自然生魂态景观廉：E区地处秤减河西咽岸，森提林公园规的吸引腥力极强铲；温泉入户仅：这是区潜域内其他震项目无可仅比拟的优位势；社区总店体规模皇大，E区为最后圣一个组团捕，配套完狠善，生活筒便利；一、二期宣开发、营汽销实践积日累了丰富误的经验，榴项目出具下品牌效应屑。可从住视区升级违入手，捕从开发锯理念、寒产品形月态、户番型组合绣、科技兴运用、锁时尚元毫素等方阶面强化珠、放大惰项目优勾势。第四部楼分仅项目S肾WOT三分析****劣势分计析（W砖）地块不规活则，亿都岛川两栋住铜宅楼的限名制导致综兴合利用难眠度大；西侧复兴泛村较陈旧矿，对社区帖有视觉干敬扰；南侧规新划有中辞山东路炉，为双怠向四车恋道，中栋间会有序隔离带引，未来且交通流室量较大纲，对社垒区生活饱有一定荐影响；以板楼和假公寓切入默市场，以财高档开放筛式会馆作仿为配套亮对点，提升雹项目品质序，为＊＊石集团自持榴资产升值墙打好基础鸭。第四部分岔项目展SWOT休分析****机会点税分析（真O）新城规送划：201钟0年，顺辨义新城佳人口将窄达60万；奥运举昨办：潮工白河治诸理、森绞林公园猾建设、迁机场东挑扩等等炕；顺义中高温档项目销致售情况总适体良好，念市场具有禾一定的承片受力，且州价格上涨浮具有一定越空间，为E区升级提夹供可能；综合素注质较高忘的公寓三社区空摊缺，为E区产品朝项公寓升级弟提供了市复场切入点胃。住房消筒费逐步寒理性，鞠人们对铲项目综自合品质嗓、自然惰环境、愈身份象扰征等方偷面有了专更高的荒要求，手对中高急档项目痕的需求墓倾向比敲较明显焦。第四部分叮项目纱SWOT同分析***弃*威胁点创分析（疤T）未来几年局，顺义房况地产的激拒烈格局将完加剧，万堡科四季花秆城三期品收牌能量、至物业管理垂具有绝对转优势，裕国龙三区对E区客户艰的分流爷影响不怕容忽视豆。本项目逮虽然是食顺义城六区的中导高端普鹿通商品蒸住宅，饮区域内碎其他高拦档别墅梨项目对危本项目违高端投晃资客户话会产生远一定阻灵击作用迷。市场将雅进一步较细分，愚尽可能躺精确的镜客群定激位和产万品定位元将有助馆于降低游风险和窝销售周柿期。第四部分诊项目罪SWOT爱分析****SWO捏T综合丙分析未来竞获争将主零要聚焦投于以下粗几个方屿面：中小户型醉：市场实备践证明，与60-1延40㎡左戴右的中小张户型在本火区域相对师畅销，7乐090政锋策也决定宴了未来竞览争将在中母小户型上警展开。园林景患观：对豆住区环垮境品质甩的追求价乞格陪：目前效，**纽奉**二计期价格峰与万科晶二期相符比并无积明显优哑势，E仇区的价猾格策略警尤为重缴要，建舱议同类辈型产品绳的均价职比万科矮低。第四部恒分终项目S片WOT材分析****第五部分即项目称定位市场定位客群定奇位产品定植位****一、市场半定位（区域意）生态时尚之终极扛版社区定位描表述：高扮品质生凶活区升兴级版环境资宇源是不干可复制收的，河郑流、森柿林、山异景、温裕泉是地绞块的最泽具优势任和一定榜独特性望资源，客也是本渗项目最肯大的卖骆点，所银以E区多必须将售生态环寄境资源源与现代甲时尚元标素充分蚕结合，野在一、已二期基畅础上全唤方位升耻级，以矩压倒可脂类比项涝目。第五部脊分杜项目定字位****二、客脉群定位主要目江标客群顺义城区性及周边工柿业区、空法港等地25-砌35岁左右坡、受教朋育程度曲较高、耀工作稳鸭定事业犹处于上催升期、搏有一定违经济基崭础、追谷求居住置品质的蔽年轻人酿；次要目房诚标客群周边工枪业区、弦大型企漂事业单能位的基陪层员工侨，35岁-45岁左右的板私营创业戒者；潜在目标厉客群看好新具城规划潮和奥运即水上场职馆赛后飞利用的尘市区普烧通工薪凤族，看出好顺义元旧城改带造和新馋城规划划的投资离客。第五部抛分谁项目定略位***旨*三、产必品定位“区域首妄席精装小宴户型+终极版静纯板式洞精装高躁尚住宅钳”为主食、商业童为辅。第五部分清项目必定位****第六部分架产品莲建议****一、总餐体规划E区地块概问述1．所属区债域临界四针周状况东临减河扩、减河桥睡与市政绿局化隔离带抄，南隔中肯山东路与B区相对龙，西为姑双兴东即区（复樱兴村）踪蝶，北侧静紧挨双励兴小学勉和顺义发八中。顺义八帖中教学震楼紧邻种地块北奏侧，规检划设计损时需充软分考虑私建筑限城高。地块周边生交通环境振：滨河路顾、中山东相路、光明巧北街、中教山北路，E区东侧药、南侧蕉均为主兼干道，践交通便膝利。3．地貌状供况空地，旅地势平锐坦，无余其中有偿亿都川应两栋住躲宅楼第六部分日产品缓建议***羽*总体规符划经济防技术指笼标

总规划指标一期二期三期用地面积（公顷）35.7414.0714.067.61建筑面积（万平方米）63.9423.7330.0810.13备注：以上总体规划、一期、二期的数据来源于”北京市规划委员会顺义分局的复函”，截止日期为2006年10月16日。第六部分惧产品耽建议***途*二、住宅诉规划基本刮思路住宅产品布规划方向铺一：“区域首汇席精装小视户型”（50—8夸0平米）住宅产沸品规划朱方向二拾：“终极版替纯板式精弦装高尚住蔽宅”（90—烂140平米）第六部作分垂产品建抢议***案*1.从块市场层鸟面上来狗看：目监前顺义搞在售和申在建的凶50—膀80平锄方米的公小户型绝是稀缺恋产品，嗓竞争压躲力相对温较小。2.从壁营销层衰面来看桐：无论洋从**黄**，立还是从丸万科四夸季花城场、裕龙宾等项目岔来看，蹈小户型扇的销售子都是一你枝独秀三，受到灰消费者宴的追捧描。3.从珠销售时冬间上来亿看：三弃期（E繁区）住男宅如果蜂200疏8年下蚁半年进恒行并销京售，恰悼好和B农区住宅考的销售族时间相近重合，酒而B区贵主力户熔型偏大贝，小户名型恰好径与B区讯大户型服形成良桐好的互摔补性，厉有利于吧销售。住宅产桑品规划三方向一恐：“区域呼首席精株装小户惩型”（伸50—我80平于米）第六部剃分球产品建手议****4.从消善费者层面钩来看，购峰房者的年脂龄结构趋辩于年轻化命，其中2蛛5-35题岁的购房女者所占比慕例为37削%，这部俊分消费者铜购房能力欲相对较弱返，主要集据中在中小确户型。5.从价乱格层面来秀看：无论覆从***浑*自身经缩慧验，还是抚从其他市黄区项目来侧看，中小服户型（特梁别是精装颂修）的价错格都普遍策高于其它锻产品类型挑，价格优档势非常明驾显。6.从政舰策层面来讨看：国家症金融机构洽正计划提屋升商品房挥按揭首付歼比例（提盆高到4成估，甚至更初高），这贫将对大户领型的销售崖影响可能伐较大，而扭推动小户厕型的销售栽。第六部极分育产品建健议***世*1.从结市场层厨面来看欲：90次—14语0平方绢米是目牺前顺义塌城区最碑热销的救户型，裕受到中夫老年实辈力型客副户的追断捧，是裳改善型偶客户的超首选户熔型，未拆来市场疤潜力依烫然巨大弓。2.从营溜销层面来煮看：南北橡通透的板雹式结构受汇到消费者悟的欢迎，栽这从**荷**，特洞别是万科及四季花城圈项目都以恐得出这一馆结论（万妹科四季花蒜城的板楼搬结构得到护消费者的泥认可，价坦格一路走营高，持续居热销）。住宅产品活规划方向束二：“终极版邻纯板式精夺装高尚住箱宅”（9愤0—14尺0平米）第六部鼠分如产品建违议****3.从跪产品类信型来看愧，90盼—14何0平方和米顺义法目前几惰个品质芽较高的掩项目（长如**庄**、办裕龙三紫区）都咬是以板基塔结合厉为主，医纯正的中板楼项项目仅有球万科四凶季花城标一家，责市场还掩较为紧葛缺，市涌场前景梅看好。4.从负***画*自身克来看：拨E区2待008彼年下半垒年开发缴，销售梦价格势据必升级仍，而面稻对的市踢场竞争绵也将加脆剧，E系区的产龙品必须锈在产品浑类型上挺、品质漏上、配遣套上也境随之升压级，才恋能保持膏自身的棵市场竞船争力。煮规划为颂纯板式化高尚住论宅是大敢势所趋希。第六部绣分星产品建绸议***耕*从北京成嫂熟小户型画开发经验暗来看，小跃户型不仅深可以做出躬精品，更貌可以在价盒格、营销起层面上做免出有竞争旁力的产品占。1.精装侨修：通过精的装修（捞装修成酬本控制弱在80携0—1揉000斩元/平涌方米）震来提升曾小户型床的市场弊竞争力醉，吸引疗年轻消辟费者的窜购房需而求，在遗价格上秩可以适管当提升生150岛0—2倒000帝元/平槐方米，菊是完全艰可行的拒，也是口具有市细场竞争续力的。如何做版“区域扬首席精怀装小户滔型”（纪50—通80平傅米）第六部分雕产品愈建议****2.产释品创新摘：为提高日小户型栽的市场较竞争力傲，提升墙小户型守的价格窜空间，栏可以在亲产品类街型、户笑型创新巡寿方面下调功夫，斜如设计欧为板楼蛾围合结简构（中是间天井协）、L便OFT桶结构、闲小跃层钻户型等纷，吸引景年轻消省费者的材眼球，肾并在顺猴义市场介作出独扮一无二辟的差异少化产品侨。第六部分慌产品剑建议***昌*3.新颖刺时尚产品肢：与A、B狼、C、D英等区域产包品做出差蔽异化，以乓简洁、时找尚、现代剧、具有金稼属质感的编产品外立失面，吸引准追求时尚便、现代的挎年轻消费秋者的喜好陵。第六部哈分管产品建哗议****4.细背节提升劳小户型罩品质：通过局柱部细节雪的设计钱来提升谈小户型棍的品质兆，增强榴小户型彩的市场警竞争力顷，如首歌层入口韵处可以周做挑空秤精装修页大堂；掠做隐藏氏式空调拜机位，引提升整天体外立古面质感依。第六部分鞭产品疫建议****1.推巧陈出新伐:在产品倚设计和舅品质上但下功夫待：在外悲立面（榴金属质边感）、认电梯（答名牌电贯梯）、雹绿化（拍大型组疫团绿化飘）等方顾面争取筑有所创统新和突膝破，超子越其他忆竞争对货手。2.在细薯节上做出伙新意：首层可以萄做挑空精握装修大堂么（虽然牺饼牲了首层报一些面积矮，但品质宏上了一个姓台阶）、火做隐藏式程空调机位殊，提升整摆体外立面糠质感；实棍行完全人煎车分流，超打造真正茄人文社区邀概念。如何做“鼓终极版纯敏板式精装册高尚住宅透”（90辉—140薄平米）第六部布分沙产品建患议***蓄*面积区间户型说明平均面积户数户数比面积小计面积比160-200四室两厅两卫跃层180101.49%180030.03%90-140三室两厅两卫

1308011.94%10400三室两厅一卫

100608.96%600050-90两室两厅一卫部分户型挑高

9026038.81%2340069.97%

两室一厅一卫跃层8020029.85%16000

一室一厅一卫

50608.96%3000合计

670100.00%60600100.00%户型配寸比建议（仅供炎参考）第六部分稼产品瓣建议***拐*三、公建捷配套基本量思路1.从地壮块来看：端E区总体趋占地面积狮较小，容饱积率较高姨，建设大蔬型商业配辱套来看，肆无法从规篮划上实现议。2.从经饭济角度来祸看：商业崭销售风险炊较大（无哈论是销售财，还是自状持都存在异这个问题金），而住揭宅市场相桶对风险较阔小，可以傍在最短的殖时间内回睡笼资金。3.从暮***笼*目前删的商业瓶建设来盾看：目惩前**筑**已席经规划化建设的楼商业配萌套设施齿面积已拖经相当帐可观（兄7万左厚右），私对于一芦个居住疲型社区输来说已工经足够表，如果很再开发塘大面积眉商业，脑势必造胀成后期菜销售阻棒力。4.三角钱地块鉴于尘其地形的伞特点，不何适合规划锯住宅及商纪业。第六部分旗产品狭建议****公建配套充建议1：卖场建议规桐划一个私集超市斥、百货累、娱乐加、餐饮奇为一体它的综合霉型卖场顺，同时衔可以作宫为对外汪经营的宗酒店型屡自持资失产。第六部分禽产品俊建议***碑*公建配栋套建议字2：会宅馆（三激角地块贝）建议规划杨为一个集宜商务、休泉闲、娱乐给、会议、冤客房为一雷体的综合光型配套会附馆，不仅叨可以满足幕＊＊集团狸及子公司慰的办公、傲会议等需坚求，同时培可以作为吨对外经营投的酒店型两自持资产杜。5.建筑呀规划：半幕围合造型贡（聚财）搂；5层带诊电梯；建犯筑面积6法000平予米左右；6.销抱售及经戚营建议已：建议蔽采用整作层销售它或者租恩赁的形氧式，由袄＊＊集柳团物业换公司统咐一经营讽。第六部分盲产品昏建议****（四）空识间布局与绞产品结构1．总体疯平面规划偶及其说明卖场会馆规划布局示意图第六部洗分蠢产品建烈议***烘*第七部分武其他校细节建议***碑*第七部分驰其然他细节建多议周边道舌路系统沿布局1.道路设置诸及其说明1）主要威出入口炒设置由于E区规模手较小，殖可将主雄入口设枯置在靠包近西南进靠中山夕东路一沫侧，西椒侧、北绵侧分别瓦设置一敬个次出家入口，炭这样可易减少造视路或绕溉行而带拿来的不逗便。****3）停跑车场布缸置地上、胸地下共商380温-40他0个停针车位：地上停车团场主要布因置于北侧伐、西侧围矩墙下，树打阵停车（悟栽种大树协，一树一软车）地下吼停车场位幼于公寓地昼下。第七部分肾其劝他细节建寨议***佳*绿化系麦统布局1.园林规划怀及说明1）绿化景催观系统分毯析E区亿都解川两栋6层小白楼批往东依次腥为公共绿证地、减河咱公园、减沃河及潮白残河森林公斜园，其余访三个方向胖缺乏自然净景观，因架此，如何葱规避亿都唉川小楼的早遮挡以打详通东侧景卡观视觉通寇道，如何阅将社区内喜的绿化景只观系统与济周边环境叠融合、升蔑华，形成铲既有东向滋景观通道薯又有内部但美景是E区产品设庄计的重要励因素。第七部分肃其做他细节建师议****2）主要活公共场所膝的园林设狂计建议以中央集借中式时尚走主题花园借和楼栋间单小型生态兰主题绿化稻、边角辅记助绿化小粘品营造多睛重园林景妹观。中央集韵中式时预尚主题蕉花园：蚊位于小任区中心喝部位，杏正对主岸出入口面，社区荒户外活滥动中心变，主要尿定位于便年轻人辽聚会的挤花园，市当然也病是老年牛人聚会道的地方钞，设计陡重点在扭于引导订社区文静化与现汽代时尚丸潮流的瘦交融。第七部撞分鉴其他霸细节建俩议****延续一、回二期园林裤特色，做荣出真正的饮德式园林简效果：采用简约去、现代的巴设计手法罗。中央开傅阔处设置蓬草坪，以谁简单的直环线条布置稼，成对角距线放置的低人行道将吴各住宅大科堂以最便健捷的线路幼连接起来森。庭园周虫边均以规厉划的行列狼式种植乔清木，人行泽道在树下在穿梭，将策人流引领找到树阵下荐，沿人行蜓道安装了丸地下灯，才晚间形成虚了光带的族效果。由广几何图形腹及线条组奖成的抽象迅派著作，令带给人们阅丰富的想殖象空间。第七部分铲其轿他细节建养议****小型生炭态主题日绿化和诊边角辅迅助绿化照小品：抛利用楼萄栋间、海地块边娱角地带把的绿化乌地带，摇营造无钩处不在帐的主题绸各异的敏生态、掀环保主勇题。主要要素透：小型花美草、绿化乔草坪、低班矮灌木丛制，水石结脉合。第七部分晌其姓他细节建旬议****公建与饲配套建夺议1.项目配套因功能配置张建议非经营挪性配套富公建配抬套建筑践面积共1500狸㎡，主要为桃便民服务洞设施用房西、物业管支理、治安盏管理用房蚕等；因地块限浪制、规划逮指标等的驴影响，