标杆房企公寓住宅项目定位与物业发展建议报告含案例

XX“XXX”项目

定位与物业发展建议2014年5月本项目在策划定位阶段工作分两部分，目前处于第一阶段：整体定位及物业发展建议

第一阶段(中期）项目整体定位与规划建议项目整体定位及物业发展建议市场调研与访谈2014/03为确保项目设计顺利进行，提供设计顾问工作规划跟进市场调研与访谈项目周边及重点商业在售住宅项目政府访谈专业人士访谈消费者访谈针对项目基本情况，界定核心问题，并提出项目的主要发展战略与定位，同时提出项目物业发展建议内容包括：项目本体分析区域宏观研究物业市场分析项目发展战略物业发展建议财务测算第一阶段第二阶段2014/05备注：应甲方要求，项目名称改为XXX，特此说明。3报告目录

PART2

核心问题界定

PART1

项目本体分析

PART4

市场分析

PART3

宏观区域研究

PART6

物业发展建议

PART5

项目定位

PART7

经济测算P1.项目本体分析通过对项目本体进行解读，总结出项目的优劣势2、优劣势分析1、项目基本情况3、项目属性【区域概况】XX地处广东省中西部，东部与珠三角接壤，距广州仅两小时车程XX城市区位XX市位于广东省中西部东连珠江三角洲，西靠广西东部，北临西江距广州140公里，距香港260公里XX市行政区划XX市辖XX区、新兴县、云安县、郁南县，代管罗定市5郁南县罗定市云安县XX区新兴县【项目区位】项目地块处在市区的老城区，距离市政府仅一公里距离，区位优势明显项目位于XX区的东南部距离市中心仅0.8公里，交通便利距离XX市政府仅1公里，位置极佳交通情况：区域交通主要有三茂铁路、324国道、广昆高速新世纪大道距离项目位置仅百米1公里城市核心区0.8公里XX市政府广昆高速三茂铁路324国道6【地块状况】总用地约为32亩，容积率初定为6.8，住宅只能做高层形式，地块内部现有大量待拆迁建筑，主要为住宅地块指标总规划用地：32亩（不包括沿河18米宽的道路）用地性质：商住容积率初定为6.8总建筑面积约145,000平方米拆迁指标总拆迁面积约为42,445平方米其中住宅面积约为39,733平方米，其余为商业和幼儿园7【项目优势1】地块周边800米范围内拥有三所医院，还有幼儿园小学，购物生活配套均较完善三所医院妇幼保健院红十字妇产医院XX皮肤病防治院教育配套市第二、第三小学华侨幼儿园购物生活等配套XX菜市场邮局、同福超市等同福超市皮肤病防治院华侨幼儿园市第二小学市第三小学妇幼保健院红十字妇产医院邮政马坪支局XX菜市场以地块为中心800米范围内配套分布8【项目优势2】地块西侧为XX河，约有1000米河岸可视景观带，私享250米的滨河景观休憩长廊项目可利用的景观资源项目紧临XX河，其中可视范围达1000米250米滨河休憩长廊1000米河岸可视景观带250米滨河休憩长廊9【项目劣势1】项目容积率约6.8，预期舒适度较低，建议在符合经济条件下，尽可能降低项目容积率XX项目总建筑面积为14.5万平方米，占地仅32亩，容积率预计高达6以上XX区在售楼盘除XX是单体楼容积率高以外，其它楼盘的容积率大部分在2.5左右，且均不超过4.0“住宅容积率在3.0以上算是相对较高的，容积率高达6的话物业排布将是挑战，楼间距和居住舒适度将是项目劣势”——地产专业人士，陈先生XX区在售主要楼盘容积率情况106.8【项目劣势2】中专桥狭窄，影响XX河两岸的居民通勤，同时影响项目商业氛围中专桥仅9米宽，作为XX河东岸的居民通往市区的重要桥梁之一，在上下班高峰期存在较为严重的拥堵现象，影响市民出行对河东岸的商业也有一定影响中专桥城市核心区中专桥窄，交通拥堵11【项目劣势3】受征询意见的业主，90%同意拆迁，但仍有20户暂未同意拆迁约20户业主因各种原因暂未同意拆迁，需要尽快解决，这是项目拆迁及前期操作的难点之一但考虑到政府是拆迁以后交付地块给发展商，拆迁问题不是项目的核心问题；地块暂未同意拆迁的业主分布图总户数共240户222户已征询意见202户同意20户不同意18户暂无法联系数据来源：XX旧城改造调查汇报稿12【属性界定】四线城市·老城区·河景资源中等规模·高容积率·旧改项目困难：高容积率如何进行物业排布，如何保证舒适度机会：项目综合素质好，位处老城区优质地段，具备河景资源13P2.核心问题界定理解目标，提炼核心问题1、项目目标3、核心问题2、目标理解【项目目标】1、获得较高的利润空间2、打造XX区中高端产品，树立“旧城改造标杆”，促使后续项目持续开发开发商目标世联解读开发商对本项目的期望是：打造区域中高端楼盘保证项目大于15％的行业利润率通过XX项目改造，打通河南东路与河南中路相连接，提升城市形象政府目标15【目标理解】初步测算后发现要实现经济目标需要容积率达到6.0以上目标收益率下容积率低值初算面积（平方米）容积率住宅（含公寓）商业其它车位合计6.01113221500014001000个127722（不含车位）成本（万元）土地补偿金拆迁补偿建安其它合计60005000324001060054000销售收益（万元）住宅（含公寓）商业车位合计42000113001280066000利润（万元）税前利润税后利润成本利润率11900890015%计算假设条件：售价：住宅6000元/平方米，公寓6400元/平方米，商业按出售一二层，价格15000元/平方米，车位按16万/个建安成本：住宅1800元/平方米，商业2300元/平方米1617开发商目标：打造区域中高端的楼盘,同时保证项目大于15％的行业基准利润率，促进后续项目持续开发政府目标：打通河东路，提升城市形象，并为后续三旧改造项目提供模式借鉴R2-客户目标：S-项目现状：C-矛盾：1、项目占地小，容积率高；目标要打造本地高端楼盘2、地块拆迁和回迁量大，意味着高成本；目标要实现15%以上利润率【目标理解】结合客户目标和项目现状，本项目存在两方面的矛盾容积率高：通过成本计算，容积率必须在6.0以上，容积率高，项目占地仅32亩，物业排布存在一定困难拆迁量大：XX地块内有大量的房屋要搬迁，拆迁量较大【核心问题提炼】如何实施高容积率方案，使项目利润最大化，成为项目的核心问题181、如何化解地块高容积率，进行合理物业排布？核心问题2、项目的溢价点在哪，通过哪些价值点和其他项目竞争？1、项目占地小，容积率高；目标要打造本地高端楼盘2、地块拆迁和回迁量大，意味着高成本；目标要实现15%以上利润率核心问题一：如何实施高容积率方案，化解高容积率的方法有哪些，项目适合哪些方式和策略？化解高容积率的方法有哪些？市场环境是否适合？项目设计条件是否可行？规划排布，合理布置各类型物业？核心问题二：项目的溢价点在哪，通过哪些价值点和其他项目竞争？项目有什么核心价值？针对其他项目如何竞争？项目实现高溢价的打造亮点在哪，怎样体现？项目的价值点？和其他项目的竞争策略？具体实施方案？【核心问题分解】19——高容积率案例分析扩大标准层面积？拔高楼宇高度？功能转换？围合排布？如何挖掘项目价值,解决竞争？P3.宏观区域研究从城市的角度挖掘项目的价值1、经济3、人口2、产业4、规划【发展概闯况】XX市厕经济发妥展起步充较晚，楼经济水呜平居全盾省下游XX发棕展起步束较晚，纵地级X鼓X市于1994年经国愿务院批国准设立蕉，是广惯东省成立时茫间最短诉最年轻的地级市201炭0年XX市野实现地区右生产总值400伤.97亿元，比散上年增长13.8亿%201坡0年XX市骂生产总值全省排行盆倒数第一，增长蔑速度与悦全省速苦度基本赢一致XX市与粒广东省GDP增速对照序号城市GDP（亿元）增长（%）1广州10748.2813.22深圳9581.5112.23佛山5651.5214.34东莞4246.4510.35中山1850.6513.96惠州1729.9518.0…20汕尾465.0818.121XX400.9713.8201封0年广东省妻各地生产名总值排行21【产业羡支撑】打造石厦材产业枕集群等五个百亿恒产业集群，以产严业发展翻带动城县市发展没和人口滚聚集XX市循环经济工业园XX市循环经济工业园XX市循环经济工业园罗定至阳春高速公路XX石材博览中心XX青洲水泥扩建工程XX新港扩建项目XX第车二产业纹以资源互整合为响着力点幕，着力帐打造石楼材产业地集群、雅水泥产扫业集群受、硫化扇工产业席集群、高不锈钢借制品产剩业集群征、电力怒产业集弓群等五个百惕亿产业集和群粤北地烟区“十塞二五”限规划重愧点项目副XX占19项，其中闲重点产业碧提升项目6个，总投晓资90亿元，新丽建、续建炉产业园项禁目4个，总阻投资86亿元产业发展尽和重点项扰目建设将有力糠带动城罚市发展缴与区域勿人口聚格集XX市部临分重点项房诚目示意图佛山（X决X）产业扯转移工业疲园石材产物业集群水泥产西业集群硫化工产屡业集群22【人口与边城市化】XX市兰整体常乳住人口职增长较唉为缓慢喜，但随罚着城市伪化进程劈燕推进，特城市人铸口增加同，XX朋区人口胳增长趋绘势明显XX市承常住人飞口增长狗较为缓购慢，2010年常住人晶口236隆.29万，较2005年增长2.3万XX市2010年城市化乱率为52％，按相评关预测，2020年城市化较率将达到65％，市域人浙口进一振步向中扛心城镇盾转移XX区植人口增擦长趋势捕明显，201另0年XX区纵总人口为30.2万人，临按XX碰总规预众测，2020年人口枕规模将动达70万201刑0年XX极区总人口30.絮2万202仪0年XX避区总人口70万23【发展方咽向】XX发绸展方向炼为“北拓、泳东进、西皮联”，未餐来将以“尾一江三组替图”结构桶拉开XX坡城市发展失新框架东进西江云安县北拓西联北拓：推岩进城市向担滨江延伸东进：经推动X恰X向东考承接珠允三角的锻辐射吸亦引，促居进区域批融合西联：泳加速X葬X、云兴安同城叹化发展西箭江都杨组飘团XX组偷团云安组团“一江原”：西衫江黄金国水道“三大组贺团”：X绢X组团、佛都杨组团瓣、云安组伴团XX组团临发展定位际：以居住、泄行政办假公、商钉业服务为主，改缎善城市居帖住环境，偷增强中心宪城区对周怪边地区人武口的吸引茶能力24【发展定府位】根据X端X“广过东大西扛关”的竖定位，惊以中心坡城区为退核心发债展第三参产业，草增强中撇心城区寨吸引力XX第赛三产业膊发展核惠心在中额心城区——重点发展躲现代服务订业、物流胆业、商贸葵展览业和稀旅游业，群实现“广递东大西关驰”的区域聚功能定位重要居住聚集区次要居住聚集区一般居住聚集区西关是繁咬华的商业与乔聚居区的同义词届，更是城市商业虎文化兼容松性格的代名词骡，以大西趟关定位X窗X，中心脆城区为核杀心发展第矿三产业，尤更能突显城市核济心区价展值XX广场石材博览中心体育公园实验学校综合大剧院会展中心市二中中等职业技术学校中学福利院人民医院小学综合商贸城25【区域催优势】一河两岸宅是城区重搏要景观轴针线，代言许未来XX堆的滨江生膛活，本项渔目在区域熄拥有稀缺虚河景资源26XX河扯生态廊烈道亲水景监观轴线——XX河：作为城浇市最重竖要的滨绳水景观缝带，通费过设计惠特色的挨桥梁景祸观和创苦造丰富锈的亲水捧空间，疮丰富其瞧自然景扑观和人腊文景观XX市景获观规划：阀城市景观衔以自然山求脉为背景柱，以江河巴、城市主鹿要道路为镜基本骨架形，以重点侨地段为节蝴点，展现堆和突出“最适宜于居住的滨笔江山水X祝X城市”的景观特梳色本案P4.市场分治析从市场角载度分析项茂目价值3、竞争分于析1、物业市玻场1、物业睬市场2、客户需吐求【政策颜趋势】XX商裙品住宅研以刚需廊为主，柳投资比趟例小，诸价格涨援幅处在全正常范于围内，阔未来两押年限购句的可能笨性小28珠海、中狐山两市为敲限购区域命中心城市母周边，外弯地人购房剂比例较高XX市房钉价涨幅虽集然呈现起耳伏，但是水整体与GDP增长保锣持协调XX房炸地产特仇点：房地产凉市场处膜在初期垄，绝大豪部分为趋自住客臂户，投玩资客户挠比例小市场供承求相对仁稳定受成本压上升和虏经济发震展影响欣，房价冒呈现水场涨船高现的态势201顶2年两会咳文件中帽指出“押严格执良行并逐耳步完善眼抑制投藏机、投国资性需坝求的政远策措施互，进一扔步巩固猫调控成蕉果，促盘进房价晃合理回棒归。”XX市GDP增幅与炉房价涨抵幅对比【政策趋使势】2012铲年全国房员产政策开垒始定向放暖松，市场引出现“小余阳春”，供未来以巩各固调控成闹果为主，贝出台更严崇厉新政可贵能性小201舟2年房地顽产政策似的总基慎调仍然拔进一步放调控，舌促进房珠价合理筛回归政策开始变有定向松书动，表现踢出来就是络各地针对列首套房贷钞款的利率旋开始放松广州市1月份开俱始成交与量开始仔回升，铃但是价针格表现翠平稳广州市201矛1年12月-201狸2年2月份商次品房销代售和价新格温家宝劈燕总理2012年3月5日在向胸十一届忌全国人府大五次忽会议作液政府工皂作报告枕时表示桶，要继衡续搞好枪房地产秋市场调乎控，严角格执行壤并逐步育完善抑世制投资锦、投机污性需求悬的政策抵措施，进一步孟巩固调命控成果厘，促进倡房价合友理回归房地产政答策总基调止：成都多叛家银行孟首套房科房贷利钞率回归壮基准沪9成银行劈燕首套房叮贷利率蛛回归基君准最表高9.5折优惠杭州多家难银行松绑命首套房贷南京首套割房贷“悄畏然”回归句基准利率……201复2年首套寺房贷利另率松动辆的城市29【供求】近年来仆XX全刃市和X缘瑞X区的咳商品房屡供应与撒成交平乱稳增长攻，需求机旺盛，鸟XX区毁成交量恼相对稳性定在2畏0-2富5万平膨方米/烧年XX市从2008溪-201咳1年的商品们房成交量爬和成交价诸整体呈现撞平稳上升截趋势XX区坏商品房问供求基贡本持平俯，成交伴量稳定肾在20-2脉5万平方批米/年一线城市稼的严控楼吼市，促使犹资金选择历性进入三傅四线城市为加快X叙X城市化域进程，X陪X市政府浓加大了房挎地产招商执的力度，害增加房地拼产市场供礼给，抑制馆房价过快捏增长单位：拆万平方夏米单位：略元/平方米XX市200篇8年-20雪11年成交雾面积和闻成交均熟价单位：万那平方米单位：元/平方米XX区2008年-201隐1年供应成膊交面积和用成交均价数据来蔑源：X馆X市住努建局30【XX区蛛住宅市场贿格局】XX区在妄售楼盘为姐九个，其太中核心区英六个，多狠为尾盘，搅外围区以劈燕外来品牌停楼盘为主恒大城均价：5,20否0元/平方米XX均价：5,9宗00元/平方米城市花六园均价：600贝0元/平方米XX均价：5,5恒00元/平方米蟠龙山挠水豪庭均价：5,80鸡0元/平方米沃斯国农际公寓均价：6,00愧0元/平方米XX公寓均价：9,00该0元/平方米注：早外忘围区祸核心刊区XX园均价：5,2款00元/平方米美好华庭均价：6,0俊00元/平方米31【市场沟主要楼稿盘基本饿信息】板块类型楼盘名建筑类型总建（万平方米）容积率主力产品均价（元/平方米）存量（万平方米）年销售量（万平方米/年）核心区

住宅

城市花园高层16.52.07120-140平米的三四房6,0001.33美好华庭小高层1.862.5110-140平米的三四房6,0000.061.14XX高层1.567.5145-165平米的四房5,5000.71蟠龙山水豪庭高层202.17130-160平米的三四房5,8001.582XX（三期）高层8.261.92（总）100-130平米的三房5,9000.534.5公寓XX公寓小高层4.55.8440-60平米的一二房9,0000.290.6外围区住宅XX园高层303.86100-150平米的三房5,2001.714.38恒大城高层262.282-132平米的二三房5,2004.295公寓沃斯国际公寓高层42.190-120平米二三房6,0003.85－32【市场存娃量和消化症情况】XX区楼风盘可售货躬量可达到密14.4估万平方米弄，市场存疑量较小，叔市场单盘闹消化速度牺为3～5糠万平方米杜/年左右33楼盘开盘时间推货量（万平方米）销售面积（万平方米）消化速度（万平方米/年）XX园2011年07月4.713.14.38蟠龙山水豪庭2011年10月2.5812城市花园2011年08月4.63.33.00XX2010年08月8.267.734.50美好华庭2011年03月1.21.141.14恒大城2011年09月6.82.515市场可售矛货量达到14.4万平方爱米（其锯中城市孤核心区浓为4.4万平方米累，外围区诵为10万平方片米），参考目侮前消化险速度，深约需要1年。部分主要颠在售楼盘饺单盘消化垂速度XX园（1.71万平方悉米）三河洲跪（0.5迫3万平方米艳）山水豪庭傍（1.5畏8万平方米距）城市花赛园（1.3万平方兵米）美好华庭电（0.0兵6万平方米荡）沃斯国逝际公寓柏（4万平方米剖）恒大城（4.2宽9万平方米恼）XX（0.2虾9万平方康米）城市核心丧区城市外围迁区备注：核穿心区楼盘痰体量较小粒，单盘年违消化量小XX（0.7万平方食米）【供应成纸交－户型康】市场畅慢销户型觉为三房当和四房灰，其中遵三房更方畅销，屑占整体筹比例5病0-6替0%主流户型最主要被的户型罚为三房咬，其次兔为四房户型供应套数占比一房773.4％二房25010.9％三房126855.3％四房58025.3％其它1205.2％XX区商机品房供应拍成交户型纺分布34【供应成庸交－面积施】市场畅销行面积段为撞120-瓶140平睛方米，其蕉次为80冈-100霸平方米主流面剧积段为120妖-16荐0平方米觉，尤其浊以120尤-14老0平方米餐最高80-专100平方米赚的主要毅为“X赌X”、苏“恒大踩城”、担“XX承园”分怀别占38％、42％、19％主流面积享段为120-禾140平方米38％42％19％80～100平方米的逢户型分布XX区商宰品房供应录成交面积渗段分布35【户型蜘与面积佩交叉分丢析】市场最畅恨销三房在公120-砍130平盯方米，最和畅销四房涉在140讽-160耻平方米三房主流心面积段为120炭-14把0平方米，减尤其以120-类130平方米最拾为畅销四房主流辟面积段为140-昨180平方米乳，尤其快以140-收160平方米最捎为畅销四房主鹊要面积斤段供应脆成交情拳况三房主薪要面积巨段供应旬成交情刷况主流面积慌段为140-缘瑞160平方米的换四房主流面苏积段为120-敲130平方米的三茅房36【供应仁成交－陷总价】市场最颂畅销总划价区间夺主要在佩50-狂90万炎元，总搅价超过龙90万次元销售巷速度放全缓楼盘名称总价（万元）户型销售率XX园30-45两房80％总价90万以上销伯售速度较衔慢主流总价葬为50-待90万元，尤败其是50-宝80万元销售舒情况较好低总价的登两房销售什情况较好XX区商幼品房成交例总价段分桶布37【供应隐成交－济单价】核心区在泊5800织-600怕0元/平螺方米之间良，外围区井在500翅0-52提00平方齐米之间，替城市核心务地段能溢琴价约80左0元/平均价受融到地段悄影响，榜地段处轮在市区亏核心区拐位的成包交均价众较高，找而外围及区的区看位不占据优势，诱成交均糠价较低核心区王均价整鸦体比外颜围区高500志-10虑00元/平方米整体上钓看配套滥较为完础善的产搁品均价籍较高区位楼盘名称均价（元/平方米）配套核心区城市花园6,000较好美好华庭6,000较好XX（三期）5,900较好蟠龙山水豪庭5,800一般XX5,500较好

外围区XX园（碧湖新城）5,200较差恒大城5,200较差XX区商刊品房成交袍单价情况38【产品资特点】桐户型：户型方正亦实用，得娘房率较高甚，仍有改曲进空间卧室小飘历窗设计，虽增加了赠送爹面积大阳台败设计入户花园呈设计“XX这叹里的户退型设计谎还是比走较方正骗，但是约有个问磁题就是权比较雷贸同，没转多大的简创新”——美好华庭所，销售人图员“我们散的户型拦还是比失较多的坏，方正社实用，平实用率撇都在80%以上”——XX园，掘销售人员双阳台设申计XXXX园户型方正疤，得房率干达84.抚6%户型方正39美好华庭城市花园三河洲三期【产品特深点】外立巷面：市场主流昆是现代的介风格，但婚品质感不昏强XX大桐多数楼吹盘存在犁外立面使风格不晌突出或歇缺乏搭上配等缺捕点：外立面色肉彩搭配混敬乱，影响形项目整体虚美感外立面风坦格不突出呆，没有突刑出主题外立面趋单调外立面总风格不厌突出，懒色彩沉救闷现代风格妈，品质感浪较差“XX外慨立面人家缩慧要控制成肺本的嘛，鸣很多看上貌去楼盘就裙不高档了务，小地方薯的人其实裤很想要点谣外国的风高情或者有战大城市感关觉的”。——客户访龄谈，潘迟先生40【产品特舍点】XX充：打造粗糙匙，缺乏细第节体现，乌水景绿植降等缺少维舒护，整体独档次感较桥低，部分偿楼盘毫无邀XX可言XX打造避初级缺乏精满细化处苍理扁平化严笋重，无层跌次错落美鞠感XX缺乏迅持续的维宴护，客户尖入住后满践意度下降单一水景逃，花草缺敢乏维护前为道路会，后为山坦体，毫无鄙XX可言XX层次感缺杯乏京都花园XXXX（三期）41【规划分捧析】楼盘多“抄点式”排攻布，以1怒梯4户为趟主，采用男围合排布微售价低2吹00元/病平方米左违右楼盘名称点式排布围合排布梯户比均价城市花园1梯46000XX1梯99000恒大城1梯45200美好华庭1梯46000蟠龙山水豪庭1梯45800XX园（碧湖新城）1梯45200XX1梯45900沃斯国际公寓1梯216000XX园（碧湖新城）城市花园恒大城蟠龙山水豪庭“XX这夺里的房冲子主要教还是一邀梯四的赔样子，砍像我们群这里占眨地小，货梯户比啊为一梯券六户，珠其实这哲里的客投户不是蛛很喜欢摩梯户比按高的房爪子，毕俭竟住起葱来没那端么舒服汽嘛。”——XX，销绒售人员【朝向分犬析】客户对各西向产姜品抗性授相对较汗大，与已其它产槽品相比蛇西向产腊品售价锐相对低性300妄～50披0元/走平方米D11栋产品主扛要为东西搂向，其中伯西向产品探均价为500性0元/平方米D9栋南产程品主要吩为南北卵向，均办价为5300元/平方米“客户肯定贱是不喜欢筛西向这谁垫都知道，慈但是客户惰觉得便宜厅个三五百忧一平米还斑是有人考鞭虑的”——潘龙山容水豪庭蔽，销售教人员蟠龙山水豪庭西东西向户吗型均价楼：500僻0元/平方米南向户型雁均价：550玻0元/平方米D11栋D9栋【车位分订析】大部分楼忧盘车位配管比在1:犬0.8~太1:1.勾0，车位苍的价格较霜高，约在炸15～2跑0万/个茄，销售状波况较好楼盘名称车位配比车位数(推出)面积（平方米）售价（万元）销售率城市花园1：1.1674015-2071%恒大城1：1.0未推出33未定未售美好华庭1：0.81083613-1740%蟠龙山水豪庭1：0.61394016.860%XX（三期）1：0.8未推出3620未售XX园（碧湖新城）1：0.93203313-1570%“我们三河贫洲三期的猾车位不到1：1，售价肾在20万元左右厕，租金在250元左右，呈XX的车编位还说卖覆的价格蛮屠高的”——XX，搏销售人多员半地下车库地下车库44【公寓价鸟格】城市核心伸区公寓销犬售较好，殿总价主力提区间在4型0~60耀万元，平牌层公寓能朱实现比住赌宅高约8唱00元部/平方米败的溢价楼盘名称开盘时间总套数成交套数成交均价（万元/平方米）总价（万元）销售率备注XX公寓2012年4月06日1661189,00040-6072％蓄客较多沃斯国际公寓2011年12月07日315506,00030-4516％“我们的酒牙店式公寓毒在XX是录首家，低恩总价促使砖很多有头渠有钱的客冒户青睐，边有好的投观资回报也画是我们项户目的卖点餐，很多产韵品我们还菊不想出手沈”“市场帐上的公多寓因为可商可际住两用忧的功能湿大大提泛升了其筑溢价能兵力”——XX公究寓，销兵售总监总供应约柜为480套，成交忌约168套，销售剧速度平均50套/月XX公寓（带装邪修），均价：9,00段0元/平方米屡；沃斯国蹄际公寓净（毛坯耐），均王价：6,0款00元/平方米度，比同窄为外围怪区域恒摘大城和卧XX园逆高800元/平方米45【公寓面桂积】市场主内流户型允为45组-70浸平方米割的一房寻单位沃斯国集际公寓捐为平层皆，客户骂可以根巩据自己的的需求蝴进行自脖由间隔XX公寓川采用“复察式”结构晴，层高4.5米，首层2.4米层高存，夹层2.1米层高颈（赠送根），但宣舒适度弊一般楼盘名称类型主流面积段（平方米）总套数户型XX公寓LOFT45-65166一至三房沃斯国际公寓平层60-75315一房XX带老装修示记意图XX三房户型图XX一唉房46【公寓需哲求估算】根据X椅X区从畜业人员轿规模、姑经济发慌展情况贼、所占狼市场份辜额等因逗素估算维，本项慨目公寓州需求约疮180怒～27弦0套数据来孤源：《20亩11年XX朽统计年殿鉴》47201斧0年XX终区约30万人单位从慨业人员约5万人其他人员叫约25万人按近年GDP增长高值15%计，共7500人按照近苦年GDP增长低馆值10%计，共2500攻0人总需求刃人数3250识0人每户家棵庭3人本项目惠供应市肤场占有坊份额约1/6公寓比亮例占项内目总套截数比约10～15%本项目吐公寓需拜求约180～270套本项目捐公寓需凝求规模棋按世联拐模型进轻行测算物：【住宅尾市场机捕会】48项目机会市场特点主力户贿型总价控制在90万元以下户型实用谦，得房率高主力户型孟多做三房四房适当多做扁车位，可做公遵寓要保证户雨型的舒适度车位好卖唉，公寓有溢丝式价三房四房最好卖总价有90万元的天们花板【商业蜂格局】商业整体抓发展阶段给较为初级抢，主要商皱业以临街羊商铺形式粱存在，已味运营大型油集中商业覆仅兴业广慢场一家XX区宰核心商体业主要衣以临街互商铺形水式出现洒，主要轧分布在吐兴云路查和城中报路一带大型集检中商业庭仅兴业尽广场一池家已经轰运营新开发想住宅楼桂盘大部醉分有底灯商，首纷层均价较在2万以上集中商丙业仅有赛XX广星场在售财，目前冲推出首兽层和二茅层少量锯商铺49XX（羡街铺）均价：1.5～2.5万元/平方米XX广汗场（在柜售集中然商业）首层均燥价：2.8万元/平方米二层均价钻：1.8万元/平方米XX（哪街铺）价格：未希定XX公寓富（街铺）首层均价茄：3万元/平方米XX园晌（街铺孙）首层均价葡：21,尽000元/平方米首二均价近：8,00估0元/平方米注：永临魔街商铺寸集中商业兴云西铁路兴云中路城中路星岩三亚路【临街鼠商铺】供应总量达仅为1万艘平方米，妻单位面积主微要集中厘在50删-10赞0平方液米，总印价分布型主要在豆150糖万元以泡上市场上主诞要楼盘供汽应的社区埋商铺总约哄为:10,0果00平方米底商的励商铺面疗积在50-1法00平方米为京主总价主耻要为150万元以王上单位：平蜡方米底商商铺艰面积分布底商商铺守总价分布单位：攀万元50【临街惜商铺】层数以一梢层为主，很不超过两税层，层高病约5米左拘右，二层板售价下降凭迅速楼盘名称层数层高（米）均价（万元/平方米）XX园首层6.52.1二层4.50.8XX一层4.52（预估）XX一层5.42.3（预估）XX公寓一层4.53.5XX一层4.53.8街铺特点层数一般忌不超过两铅层层高4.5~吩6.5米之间二层售价颂相对首层普下降迅速悉，仅为首估层价格的40%左右XX底商XX园底商51【临街商晕铺】市场上社区商卫铺推货时间闸较短，销害售速度约背为10套揪/月，但宋客户购买粪商铺意向匪较强烈楼盘名称预售时间推货量（平方米）商铺个数均价（万元/平方米）销售率备注XX园（碧湖新城）2012年3月27日583074210%推出时间短XX（三期）未推出//2（预估）/XX未推出//2.3（预估）/XX公寓2012年4月6日3800143.570%蓄客时间长XX2012年1月31日41963.80%推出时间短“商铺的追话，XX嘱这里的老披板还是蛮材感兴趣的拿，现在房吉子限购嘛软，大家都予炒商铺了增”——石材老板“XX这里培的商业算根是很一般誉的了，像等样的商业能都没有，赠有钱的都葱去肇庆或堡者广州买输东西，但禁是对于我腰们社区这社样的商铺品还是很受捏欢迎的，唇石材老板该买来投资势的很多啊棋，我们早怠期的商铺匠就剩几套搅了。”——三河洲销视售人员【临街商影铺】项目周保边社区碑街铺多支为一至势二层，亿主要业练态为生废活服务紧类零售姜和餐饮当休闲娱成乐类，侦租赁价元格偏低层数业态租赁价格（元/平方米/月）一层便利零散商店、面包、银行、通讯、药店、美发等40－50二层餐饮、超市、美容、休闲娱乐20－3053【集中位商业】遭兴业广剪场：位于城市芽核心区，驻规模较大筹，总体经到营状况较扎差，低楼其层出租率艳和客流量我相对高，负高楼层空贩置量大项目基本圣情况：位置：苹XX区肯兴云西聪路70号总层数礼：5层总面积：26,0肤00平方米单层面炼积：约4,30农0平方米项目商业尸业态：以超市、叫电器为主局要业态高楼层有槽电影电玩枝，但人流刚量较差餐饮有零妹散分布，勉但运营状能况一般楼层业态分布出租率5F电影、电玩50%4F瑜伽10%3F超市100%2F苏宁电器、餐饮80%1F服装饰品、餐饮70%楼层业伟态分布54【集中商街业】兴业参广场：项目分散偏出售导致饭经营不统薄一，短期萄内较难有围改变整体状仆况产生删原因分南析：XX商业接发展阶段稼决定分散出售份导致经营在业态难统趣一客户消费母习惯于临挂街商铺，钢还没有转揪变为到室膊内高楼层上消费没有实力殖强能持有症整体商业催的开发商借和运营商兴出现首层铺位荷空档“我们这跌里都是党散卖的竹铺位，剪管理麻浪烦，首华层的生父意也算弟是一般纤，转让郊的铺位搅蛮多的按，同福概和苏宁拼还是好踪蝶点了，唤其它做唇得很一建般”“楼层嫌高点话糊连电梯代都没开评，开了蛇也是浪圾费嘛”——兴业广欣场店主快餐店外立面55【XX广仅场1/4押】总规模剩较大，耽为XX吃少有的本大型商良业综合席体，但昂所处位索置非商龙业核心剖区，商降业氛围疗不浓项目基本练情况：位置：X夜X区牧羊疑路2号总建筑面剩积：12万平方线米层数：9层开盘时间可：2012年01月开业时间:2泉012年10月项目特征锁：项目处档城市中盲心北侧固，并非册传统的拳商业核队心区，校周边石吊材工厂心尚未全饭部搬迁庆，环境城较差，时商业氛社围不浓牧羊路边的石材加工厂XX广场兴云西路兴云中路城中路星岩三路XX广场【XX引广场2糊/4】业态丰掩富，综引合性强存，并有吴主力店挺喜伴超意市进驻楼层业态一层化妆品、鞋、黄金珠宝、百货、超市二层女装、男装、百货、美容美发、咖啡三层KTV、儿童乐园、童装、电玩四层电子数码、美食广场五层影院、书城、健身俱乐部、大型酒楼六层休闲会所、商务酒店七层至九层商务酒店57项目业砖态特征采：是XX咬出现的蒸少有的夜城市商业业综合灾体项目给，集多姜种商业阔功能与储一体具有商业凶综合体的低一站式特惰点，综合想性强，业奴态互补主力店喜缝伴XXXX成立于1932年，总捕部位于希荷兰，昂目前在盒全球35个国家经映营1.5万家超市峡，年营业跃额超过340亿美元段，是世倍界最大窑的自愿连巷锁组织和盖最大的潮食品分擦销企业目前喜雾伴超市界仅仅进菜入山西峰部分县乘市、东邀莞等地短，处在牵起步阶扁段，影境响力相黎对有限【XX藏广场3么/4】首二层膀以分隔律划铺并城带返租细的形式秘出售部脾分商铺暑，首层理销售速久度较快法，二层耕速度较谜慢一二层面惊积分布情辅况首层总面姨积为580避0平方米二层总面垂积为470留0平方米销售情况一层均盟价约为2.8万元/平方米，销售率洗约为45%二层均价塞约为1.8万元/平方米，销售率约劝为30%一层商铺调面积分布二层商舰铺面积松分布“这里的调销售情况秆还是可以江的，一层鹅沿街的最而佳位置商格铺是要进态行拍卖的矩，销售率零大概在四绢层多了”“二层铺位者选择多点反，销售情乳况差点”——XX广场，粱销售人思员主流面甘积段为20-份40平方米主流总价词段为50-都120万元15-4锁0平方米雁各面积音段分布均衡主流总价速段：30-茧70万元58【XX广唤场4/4较】商铺采饲用散卖呼的形式犁保证了素开发商俘的资金唯快速回哄笼，但乱统一经吉营受到见影响，急未来经垒营能否拴成功风规险较大“商场蛾会按照8%的年收背益返租构，期限设在10～12年，由商樱场统一经镰营，以后路可自行经斑营”——XX广场，某销售人养员分散出共售，带送来业权津不统一婚，虽然10年内有返支租的收益婆保障，但者对大的品纪牌商家来付讲仍是不魄愿意接受裕小业主的拾租赁59散卖消费实力123在消费家者消费膛习惯还停没有完茶全从街哥铺向集驼中商业欣转移的桶情况下悼，客流吓尚需大迟量的宣炊传和推宅广吸引发展商散看售说明资繁金存在压摸力，如果胁不能持续劝进行整体绩推广和宣云传，将使芝项目面临薪较大经营肚风险【片区商怖业未来】本项目周然边以居住制功能为主怨，南侧是叉酒吧街、拒西侧是商班业街铺项目地处呜XX老区舒、XX河敌畔，1公里范围饼内覆盖市步中心和市单政府，区锈位优势明油显按《XX市旅中心城够区近期臭建设规滩划》，本案属重点改居善地区，且周边骂用地以居歇住用地为爸主，适宜齿发展住宅XX区快商业以累沿街商哨业为主寇，城南迅路、浩滥林路、端兴云路尝、XX索河两岸政等为市她区商业笼集中区礼域，结惊合项目晴具体情药况，适剑宜发展谊临街商阴业本项目蔽周边以咱居住功齿能为主60酒吧街戴，可以贫设置部声分休闲苦娱乐业筐态临街旺铺蠢，有机会派分流部分能客户【商业仙市场机惠会】体量适据中的社叔区街铺亩有较大寨市场机跃会，适偿宜项目课打造社区街洞铺为项目发愉展方向市场集中洪商业运营筹较差，市夹场支撑不术足消费者倾狸向首层，脚高楼层商夺业价值降稿低集中商铺金散卖后统畜一运营困涌难，风险霜较大整体商柏业市场斗以街铺庸等形式辆最为旺叼盛街铺受键到客户佛青睐，以能实现痕较高的处单价集中商业社区街铺61P4.市场分析从市场肢角度分腾析项目缺价值3、竞争分井析1、物业余市场2、客户需液求【客户调闹查思路和畜方法】针对XX赠市区具有同较高消费痒能力的目文标置业人灭群，采用罩定性和定雪量的方法影，挖掘客腰户的需求镰点深度访叉谈面对面的材深度访谈柏约15组，主欺要包括椅地产专悔业人士吼（如三冰旧改造列办、规萝划编制持办、房誉地产协龄会负责乒人、政尚府相关坦人员等锻）重点隆客户群狼（如石网材老板贞、电厂严职工等崖）电话访谈约68组，主要雹以目标消撤费群为对萌象，有公勤务员、泛前公务员（残教师、医礼生）、电纱厂、个体际户等1、泛公务员（包括学校、医院等）2、公务员和垄断行业（电厂、电信、电力、银行）3、石材老板、石材中高层管理4、个体户、周边市民问卷设定人群（76份有效问卷）“我们剩XX这成里的主攻要产业袄就是石边材了，绩而且石喊材的企屡业是非桐常多的休，有钱哑的老板雷多啊，婚还有就运是那些僚搞些管倘理的中播高层都宾是蛮有惹钱的，职他们买身房的可姐能性大停，很多市都是好陈几套的值啦”“像X斜X这样司的小地凶方，公论务员、姜事业单研位、什坝么电厂境之类的敢都是收浊入和福币利较好抖的，另膏外现在堵XX这浇里环境羞改善了翠很多，枕周边的失县市的坊人也是疾渐渐过魔来想住护到城里平”——魏先生士，消费亏者访谈绕整理63【消费独者总体谁特点】客户来源鼓主要来自波于XX区拢，其次为刷XX所属仅周边县市83%的客户来败自XX区碎，其次是铃周边县市警的客户“我们盟就是从说云安过奔来这里伞做石材疤生意的勒，我爸终妈过来靠都有十怨几年了只，很多挑人当然世喜欢说挂在XX亡这边买宋房子，真毕竟这晒里是市巴区，做色生意还影有外出拖广州也急方便”——消费者访母谈，石材宗行业张老裹板“XX嚷这里的葱都是些泛做石材江的来买翠，我的激一个客允户就是额买了四距五套，伏哥哥、键姐姐、暮妹妹每占人一套系，他们访喜欢把幅房子买马在一起食，这样腔平时也组好聊天驾之类的围”——专业人士萝访谈，X包X销售客户来裕源地【购房目急的】购房需堆求以自搁住为主晒，其次罚为自住殃兼投资窄，单纯酒投资的墨主要还腐是公寓堆产品客户以自咳住为主，探占77%,其次为像投资兼卫自住公寓产品岩成为投资猫的客户首侄选“XX泻房地产尚发展是效起步较姜晚，04，05年以前都据是不成样皂的，市场合以刚性需承求为主，敢XX区求袖大于供，脆可以说基谊本还是自包住为主，顶有钱点的负就自住兼妨投资，投慌资的话主蜂要还是公权寓产品——XX房涛地产协塑会，程咸秘书长“XX千外来人坏口慢慢纪增多了谎，石材确行业很屠多外贸妙企业，补兼具投远资和自笨住的公吸寓产品油十分受卖那些外奇来客户路的喜欢字，总价或又不高迈。另外废这里很股多手头帜有点钱沉的也对柔公寓产顽品感兴台趣”——专业人无士访谈赔，李先耻生客户购蜜房目的【需求特堂征】户型伐面积：大部分去客户可蓄以接受寺80～咽140纽奉平方米盛以上的仁户型，捷小于8冻0平方葡米的户蔽型接受级程度低因，户型蜜选择主额要倾向宋于三、绪其次为给四房面积段葱需求特怒征80～100平方米的怀占15％，100～120平方米的房诚占29％需求浸最大，120～140平方米的尝占21％，低于80平方米的森需求主要闹为公寓客胞户和一些宰年轻刚需担客户户型需灰求主要漏为三房罗，其次隆为四房客户户型州需求客户面积该需求“我就住粪在你们X冲X那旁边衰的电厂小监区，那里者位置好啊晋，我想要腾大概100～120平方米的衫三房，我柔们这里同我事很多打林算买房子钱，你们做龟好了要通楚知一下”——电厂工作沃人员，王姐小姐66【需求特毁征】总价秃：客户对总玻价要求主毫要选择在户60～8碑0万元，虹50万元差以下主要改是公寓和岭首次置业凶客户客户对购匪房总价需启求以60-8兄0万元接始受度较归高选择公智寓的客碍户主要回还是关歉注低总筹价，首毫次购房古客户选市购婚房展主要是焦总价在50万元左右草的两房67“我前速几天看赤的那个哲盘，价篮格在600珍0左右吧绞，面积碎在120左右的话益，总价在80万咯，太资贵了也买者不起——客户访嘴谈，李竿先生“我刚在走电厂做了套没几年，汗我们刚出喷来的工资衬没多少的黎，结婚还正是要房子定的嘛，可舰以考虑两张房，这样触也可以负玩担得起，稳总价应该厉在50万吧”——电厂客户杀访谈，电眼厂叶先生客户可接坦受总价【需求特谊征】风格械：消费者眠偏好欧改式的建膊筑风格材，对X系X主要商偏好植吹被、有移层次感脱、水体蓄细节的温打造消费者销对于建夫筑风格狡和XX养风格敏卫感性相灰对较低静，没有牧相对明跳确的偏棍好建筑外立芳面以欧式替为偏好客户对X掀X风格不斩具有敏感术性，但是反对于树木耗、层次感斯、亲水等赞细节比较览关注“建筑乔外边看习上去好虏看就行苦，如果卖是要选榴择的话落就选欧色式的吧搅”“XX的殖话，还是球想有那种颜高低错落贝的感觉，择有水的那贿种看上去械会活一些注”——消费者访狮谈整理建筑外立饲面风格客都户偏好XX细节货客户偏好【需求齐特征】脚配套：消费者下要求有枯较齐全圾的配套核设施，作商业、奴运动、拳教育需溜求较大斯，商业淋配套则适主要要妄求超市呀和餐饮小区配套酸需求，消额费者普遍师需求较大蹲，其中商婆业、运动鹿、教育需镜求较大商业配套林中，消费藏者对于与联日常生活姐较为紧密爆的超市零懂售、餐饮膝需求较大小区配被套需求商业配套锁需求【需求特垂征】车位令：客户对室于车位弓的需求旅较为强司烈，绝颠大部分民客户需抓要一个烛车位需求一个禾车位的客裂户占绝大幸部分，客怖户主要是疫上班一族建，如公务督员、泛公纽奉务员两个以上为车位需求织的客户主节要还是个败体户和石妨材老板客户对停太车位需求灯个数“我自袋己家是3辆车，屋车多了型也是麻饮烦，车腹位要得垂多”——石材行瞒业，王犬老板“车位有粱一个就可情以了，没岩有也是预榜留一个的划嘛，有个涉车方便，划在XX养愈车成本不羞会太高很父多人还是筛有车的，腐小区车位盈配套一定栋要好，要跳有管理”——XX工门商局，毁柯先生70【需求曾特征】衫公寓：客户对面短积段偏好爱为40-易50平方统米，可接扇受价格比谨住宅贵4矮00元/瞒平方米，层不带装修面积段队偏好：40-恰50平方米味的户型由最为客英户认可公寓价格宇比住宅贵怨约400元是客忙户所接眯受的主净要范围大多数客病户接受毛剩坯交房，养不带装修公寓面积厅需求装修需叮求与住宅价压格可接受值情况单位：枪元单位：平阻方米“公寓的屠话面积在50平方米监会比较翼合适，迈价格肯棚定要比息住宅贵芽的啦，院贵个400汪-50月0元/平方米相都是很拾正常的宅，装修锅的话还谣是可以菊自己搞内定”——网络公串司，庞绕老板71【需求小宪结】改善型旱客户将骄成为本帆项目的椒主力客逢户72改善型岩比例高周边客堤户购买背意向强屯烈公务员、冤泛公务员稿比例高123周边客户由对项目认浩知度高，炎意愿强烈从数量票上看，积公务员悼和泛公攀务员比涝例较高P4.市场分桂析从市场角峡度分析项让目价值3、竞争凉分析1、物业市榆场2、客户壮需求【未来土地供凤应】XX区葱未来土姻地供应劲以旧改运为主，州旧城改悼造地块脾主要有丙十块地块开发商占地面积（亩）容积率1十栋楼片区及大塱深商投（香港）32.532高峰村委高八村莲花小区改造明达实业43.74.13XX街道办城西村委区屋大围村改造睿灏投资28.84.14翠石路原东方饮料厂改造项目新云房地产公司10.44.55高峰东方村委旧村庄改造项目星耀投资141.34.26原钢铁厂改造项目安美达地产16047市发改局及物资大院改造项目不详12.66.38高峰水浸塘原恒昌陶瓷厂改造市恒利房地产1202.89区府大院改造项目市盛世置业406.3210罗斗岗村改造项目富地房地产32.44.1合计621.774【未来竞宾争】旧城改建造地块元有六块惕已完成竟拆迁，铅即将投虑入市场XX街道驶办城西村蚊委区屋大虑围村改造XX改造呈项目区府大耕院改造养项目XX星倍岩社区丝式罗斗岗舅村改造概项目高峰东方比村委旧村破庄改造项迅目高峰村坏委高八俩村莲花型小区改跪造高峰水浸减塘原恒昌导陶瓷厂改昏造原钢铁厂拐改造项目翠石路原赔东方饮料谁厂改造项码目市发改议局及物刑资大院奥改造项弟目十幢楼鞭片区及食大塱地何块已完成拆袖迁项目计划拆句迁项目XX市“掘三旧”改掩造重点项鸡目示意图752012201320142015201620172018及以后土地蟠龙山水豪庭恒晖苑恒大城XX园大围村旧改土地估算未售7.8万平方米，预计可销售2.5年核心区外围区翠石村旧改估算未售3.1万平方米，预计可销售1.5年罗斗岗旧改估算未售8.8万平方米，预计可销售2.9年原钢铁厂旧改估算未售42.6万平方米，预计可销售9年莲花小区旧改估算未售11.9万平方米，预计可销售3.5年水浸塘旧改估算未售22.4万平方米，预计可销售5年三块未拆迁旧改估算体量61万平方米，预计可销售4年大塱旧改体量约6.5万方，预计销售2年未售3.5万平方米，预计可销售1.5年未售8.2万平方米，预计可销售2年XX（洋房）未售15万平方米，预计可销售3年未售25万平方米，预计可销售5年未售11.76万平方米，预计可销售2.5年【未来竞法争】项目入名市期城脑市核心香区供应纠约在1主5万平冒方米，剪以旧城治改造为里主，外鼻围区以犹在售大溪型楼盘咽持续供酸应为主项目入市逗期本项目陶入市期泡核心区绞供应量阳约为15万平方米，年均7.5万平方米，以三旧添改造项目朴为主，外耽围区为44万平方米跨，年均22万平方米区域2013年2014年2015年总计（万平方米）核心区13.111.23.828.1外围区21.42716.664.8项目入市唱的2014年市场供呢应较大，核心区为11.麦2万平方骑米，外景围区27万平方米76外围大姥盘和核蜓心区旧缘瑞改大中叫型盘有说可能是密竞争对比手【未来竞长争】项目暂无孔直接竞争豪对手，预高计面临X均X小高层击和XX园摆高层为主休的分流竞柄争筛选条件桶：大中型焰地块/品牌开娇发商/同期供娘应量大/产品品咏质较好未来分饥流竞争悔项目：XX：闸小高层XX园：皇高层两个主窝要竞争昂项目为悔知名品狮牌开发赢商，区胸域与本吩项目不励同，只询是产品首品质上霉有竞争绸性，产极品分流窑竞争为皆主；核婆心区两离旧改项啊目可能搬存在供错应性竞敌争竞争项目挡地块：罗斗岗村权改造项目区屋大订围村改谋造筛选条危件：已经拆迁泼地块城市核心荒区占地面积夜大于20亩【XX葡园】概械况：XX园为湿低密度大革盘，规划轨拥有齐全钩的教育配谎套和商业投配套78项目位拜置：XX区帖金山大详道168号项目规渡模：占地面积886亩，总建弹筑面积120万平方米狂，碧湖新矿城组团总缠建面30万平方米容积率盘：3.86（一期）总户数猪：1812户（一青期）资源条隔件：无交通条爆件：临近金山醉大道，进斧入性好物业类型嫌：高层和别耽墅配套：小学、执幼儿园昨、商业弦街、酒胃店、娱绘乐场“碧湖鱼新城”集社区楼娃房项目舌一期容堤积率为3.86，建筑飘密度为22.7隙5%，XXX梨X园有着1:1车位的超沟大型地下箭停车场，波实现真正怀的人车分挪流；物业辣管理具有伟国家一级跑资质，采严用封闭式置管理，每掏幢楼设IC卡安全霞门系统岗，800平方米怨大型游耍泳池。79【XX园】规划配圆套：规划排布你不尽合理灵，部分户节型通风受姓到影响，脆存在一定竿的压抑感是，配套尚视不成熟有门待提升碧湖新城末组团效果父图碧湖新花城周边虏环境80【XX园】户型设别计：户型及面醒积覆盖面仿广，满足铸不同层次扛的客户需讽求，但在巧户型舒适哗度和赠送劈燕面积上仍狡具有改善险空间户型覆赖盖面较拐广，从80平方米的崖两房到220平方米漫以上的澡四房户奔型，首个次和多宵次置业遗的客户昌均得到环照顾户型设计怪特点：1、大阳台含设计2、书房歉可变空造间3、小飘窗扯设计三房变四房小双阳台设计公共空间较小XX园（碧湖新城）户型面积供应套数套数配比销售套数销售率一房

二房79-11710729%7772.0%三房97-15619754%14674.1%四房170257%1560.0%其它168-2263710%1027.0%合计36617146.7%81【XX园】营销展示会：通过营心销、大顽堂、大随型沙盘版展示，逐形成气珠派的氛帝围，对撞客户具禾有一定四的冲击第力营销洽谈缝区营销展示超外围叠水豪气的营逆销中心大型沙纹盘展示锅区82项目优势项目劣势竞争策略郊区大盘，产品线丰富

自身配套丰富

户型覆盖面广，户型具有一定创新营销展示较为气派属于城市郊区，成熟度不足

缺乏城市感，自身配套尚不完善无景观资源

城市核心地段，城市意向强

充分利用河景资源，打造滨河生活休憩走廊产品户型进行适度创新营销展示不落后【PKXX园孝竞争策拴略】【XX】最概况：为国内知债名品牌开膛发商，项抬目为中等侄规模近郊喉低密度楼劈燕盘83项目位置者：XX区路环市中捆路侧总建筑面缸积：11.佣76万平方型米容积率：1.5层数：11层总户数：辈约880户资源条腹件：小山体交通条件潜：位于环葬市中路阁，便利歉性相对亭较差，考有噪声宝影响物业类型竞：小高层配套：五星级络标准酒裕店，有先网球场皮、美容锦等各种尿休闲、弄娱乐设举施XXXX屑将西班牙芽风情与建揭筑完美结踏合，为X驰X人打造指出尊贵异朵国风情生绕活。首期井