冒名处分不动产合同的效力分析

冒名处分不动产合同的效力分析

摘要：冒名处分不动产行为给社会造成了恶劣影响，学术界对于冒名处分不动产行为的讨论越来越激烈。对于冒名处分不动产合同的效力，我国《合同法》并没有做出明确规定。对于冒用他人名义处分他人不动产行为的法律适用问题、善意相对人权益的保障问题以及登记机关的法律责任，法律法规应当做出明确的规定，在市场交易中更好地规制冒名处分不动产行为，维护正当市场经济竞争秩序，促进社会主义市场经济健康有序发展。Key：冒名处分；变更登记；代理；抵押担保我国《物权法》第9至22条对不动产物权的变动做出了规定，其中，第9条第1款规定了不动产物权的变动模式：登记生效要件为原则，登记对抗要件和登记处分要件为例外。但是，《物权法》并没有规定行为人假冒不动产所有人名义进行不动产物权变动时该不动产物权变动的效力问题。第15条规定了不动产物权变动的区分原则，又叫物债二分原则，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条款规定，不动产物权的变动公示与否影响的是物权变动，并不影响合同的效力。那么，假冒他人名义处分不动产时，冒名人并不是真正的权利主体，此时他与第三人签订的合同是否有效呢，此合同是否能约束真正的不动产权利人？我国《合同法》第51条规定了无权处分合同的效力问题，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条对《合同法》第51条进行了解释，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”我国《合同法》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》仅对无权处分合同的效力做出了规定，并没有明确规定冒名处分不动产合同的效力问题，殊不知，冒名处分行为较无权处分行为更加复杂，在司法实践中冒名处分不动产合同的效力问题并不能直接适用法律关于无权处分合同的规定，最终使得冒名处分行为在司法实践中无法可依。一、冒名处分行为概述根据《民法》的自治原则，自然人可以自己实施民事法律行为，也可以委托他人以本人名义，实施民事法律行为。此时，民事主体身份与其行为是统一的。所谓冒名处分不动产行为，是指无处分权的自然人以假冒他人身份证、伪造签章等手段，骗取第三人的信赖以及骗过不动产登记部门的审查，擅自处理他人的不动产，并且在不动产登记机构进行了不动产变更登记。在这类行为中，冒名人冒用不动产所有权人的名义进行民事行为，既没有不动产所有权人的授权，也不是以自己的身份进行的民事行为，相反，冒名人通过伪造身份证、签章等方式假冒不动产所有权人的名义，使第三人误以为其就是不动产权利人，以此骗取第三人信赖签订不动产买卖合同，并在不动产登记部门进行不动产变更登记。在我国社会主义市场经济快速发展的今天，投机取巧、欺诈等不良行为屡见不鲜，也极易发生冒名处分他人不动产的行为，这种冒名处分行为不仅对法律规范体系形成严峻的挑战，而且严重恶化社会风气，威胁社会主义市场经济秩序，可以引发不正当竞争、损人利己等不良后果。冒名处分不动产行为引发的社会问题主要包括两个方面：一方面是对于人格权的侵犯，即侵犯被冒名人姓名权的法律问题。冒名处分他人不动产行为，事实上就是行为人使用他人的名字进行的违法活动，在这个过程中真正的姓名权人并没有参与到处分过程之中，但是其姓名权却受到了极大的侵害。我国《民法总则》明确规定，公民的姓名权不容侵犯，侵犯他人姓名权要承担法律责任。另一方面是对被冒名人财产权益的侵害，冒名处分不动产行为是在被冒名人毫不知情的情况下处分其财产，这与社会上的盗窃行为没有什么不同，都是在所有权人不知情的情况下对其财产的转移，并且该行为都是为了冒名人自己的利益考量。二、法律适用在社会主义市场经济迅速发展的今天，为维护正当的市场经济秩序，保护公民、法人和其他组织的合法权益，法律法规应当对冒名处分不动产行为的法律适用问题作出明确的规定，以立法的形式来规制冒名处分不动产行为。对于冒名处分不动产行为究竟该适用何种法律制度，学术界学者众说纷纭，比较有代表性的观点有以下几种：第一种观点是以王利明教授为代表的学者主张冒名处分不动产行为适用善意取得制度的规定，理由是《物权法》第106条在规定善意取得制度的同时并没有明确规定冒名处分不动产行为不属于善意取得制度前提条件之一的无权处分的范畴，也没有明确规定善意取得不动产的前提条件是不动产登记簿存在登记瑕疵，所以只要交易相对人善意且支付了合理的对价就应当适用善意取得制度的规定。第二种观点认为冒名处分不动产行为应当适用表见代理制度的规定，因为冒名处分不动产行为不属于无权处分行为，不动产登记簿存在登记错误的时候才可以适用善意取得制度的规定，所以冒名处分不动产行为不适用善意取得制度的规定，而应当理所当然的类推适用表见代理制度的规定。第三种观点认为冒名处分不动产行为既可以适用善意取得制度的规定，也可以适用表见代理制度的规定，司法实践中究竟如何适用取决于诉讼当事人的自主选择。第四种观点认为冒名处分不动产行为既不适用善意取得制度的规定，也不适用表见代理制度的规定，这是因为一方面冒名处分不动产行为与无权处分行为存在根本的区别，而且在登记簿存在记载错误的情形下才适用善意取得制度。在冒名处分行为中，不动产登记簿记载无误，只是因房屋所有权人的名义被不法分子冒用导致冒名处分其不动产的行为。另一方面冒名处分不动产行为的初衷是以欺詐、损人利己为手段来实现冒名行为人的不法利益，冒名行为人提供的是伪造的身份证件，而表见代理制度要求代理人提供的授权委托书、签章以及空白合同必须是真实有效的。因此，冒名处分不动产行为在无论何种情况下都不能形成表见代理制度信赖的权利外观。endprint三、法律规制关于冒名处分不动产行为，我国《合同法》并没有做出明确的规定。但是《合同法》规定了无权处分行为的法律后果，非所有权人处分他人的不动产，事后经所有权人追认或者非所有权人取得该不动产的所有权的，该不动产买卖合同是有效的，善意第三人取得该不动产的所有权。但在冒名处分不动产行为中，法律关系的相对人是被冒名人和善意第三人，而法律行为的真正实施者是冒名人，被冒名人是否应该承担合同中不利的法律后果、善意第三人的权益该如何保护，法律对此并没有做出明确的规定。（一）冒名处分不动产合同的效力认定冒名处分不动产合同，是指冒名人违背被冒名人的意愿与善意第三人签订的处分被冒名人不动产的债权合同。在冒名处分不动产合同中，冒名人并没有处分权，却凭借一系列伪造证明骗取第三人的信赖，处分他人的不动产，给他人造成了财产损失。那么这份合同在冒名行为人与善意第三人之间的效力如何，合同效力对被冒名人有什么影响，一直是学术界讨论不休的话题。根据我国《合同法》第51条的规定，对于冒名处分不动产合同的效力，学术界有三种不同的观点：其一是以梁慧星、崔建远教授为代表的“效力待定说”，主张冒名处分行为人欠缺处分权而处分他人的不动产，所以冒名人与交易相对人签订的不动产买卖合同属于效力待定的合同，如果此合同得到被冒名人的追认或者事后冒名行为人取得处分权的，那么该冒名处分不动产合同有效，否则无效。其二是以韩世远、温世扬等教授为代表的“合同有效说”。“合同有效说”认为冒名处分不动产合同的效力并非效力待定而应当是有效的，在冒名处分他人不动产的场合，效力待定的应当是冒名处分行为本身，即无权处分行为的效力待定，但是买卖合同仍然发生效力。如果此合同得到被冒名人的追认或者事后冒名行为人取得处分权的，则发生物权变动的法律效果。该说法认为，如果一概的认为买卖合同无效，就使得善意第三人在交易中丧失了寻求法律上救济的可能性。其三是王利明教授“有条件的有效说”。王利明教授认为对冒名处分不动产笼统的适用无权处分合同中的“有效说”“无效说”以及“效力待定说”都是不科学的。在被冒名人拒绝追认、冒名行为人事后也未取得处分权的情况下，为保护善意交易第三人的合法权益，维护交易安全，应当认定冒名处分不动产合同是有效的。对于冒名处分不动产合同的效力问题，应当在不同当事人之间适用不同的规定。在冒名行为人与善意交易相对人之间，冒名处分不动产合同应当是有效的。从冒名处分不动产行为的性质来分析，可以看出合同的效力并不要求冒名行为人必须拥有处分权。之所以认为冒名处分不动产合同有效，是因为在冒名处分这一过程中，冒名行为人是为自己利益而与第三人进行的交易，而在代理行为中，行为人是为了被代理人的利益而进行民事行为，这与冒名处分行为存在根本的区别。而且，合同的签订是冒名行为人与交易第三人真实意思表达一致的结果，所以在冒名行为人与交易第三人之间合同的效力是有效的。但是，根据债权的无因性，合同生效并不能与不动产所有权的转移划等号，不动产所有权的转移是合同中的负担义务是合同履行的结果，而不是合同的生效要件，只要当事人、标的以及意思表達符合法律规定（如果有特殊生效要件的限制，也要满足特殊生效要件的规定），就应当认定合同是有效的。在被冒名人与善意交易相对人之间，因为被冒名人对于此合同并不知情而欠缺真实意思表达这一要件，所以冒名处分不动产合同在被冒名人与善意交易相对人之间不发生效力。因冒名处分不动产合同而引发的不动产纠纷，相关当事人应当适用其他法律的有关规定进行解决。（二）救济方式1.对善意相对人权益的救济从前面的分析中我们可以看出，冒名处分不动产行为既不适用善意取得制度的规定，也不适用表见代理制度的规定，那么善意交易相对人的合法权益该如何保护？为维护社会主义市场经济的交易公平，根据有损失有救济的民法学原理，应当保护善意交易相对人的合法财产权益。在冒名处分不动产行为中，对于善意交易相对人合法权益的救济方式主要有两种：其一是在被冒名人无过错的情况下，由冒名行为人对善意交易第三人的损失承担损害赔偿责任。如果不动产登记机关存在过错，可由冒名人与不动产登记机关共同承担连带赔偿责任。其二是被冒名人存在过错的情况下，善意交易第三人既可以主张由被冒名人承担损害赔偿责任，也可以主张由冒名人承担损害赔偿责任，即冒名行为人与被冒名人承担连带赔偿责任。2.登记机关赔偿责任不动产登记簿作为物权变动的唯一权属证明，在冒名处分不动产行为发生时，不动产登记部门有责任进行周密的形式审查和实质审查，对不动产物权的变动承担严格的担保责任。所谓形式审查，是指不动产登记部门仅对冒名行为人提交的书面材料进行审查，如果冒名行为人提交的材料没有问题就理应按其内容进行登记。所谓实质审查，是指不动产登记部门不仅要对冒名行为人提交的材料进行形式审查，而且要保证所提供材料的真实性，关于伪造身份证行为，登记机关可仿照银行开户登记的做法，采取二代身份证鉴别器、二代身份证识别仪进行“人眼识别”验明当事人的身份是否真实，不久的将来还可以引入“身份证刷脸”的生物识别办法。对于冒名处分不动产行为，登记机关有义务进行实质审查以确保申请行为人所提交的材料的真实性，否则登记机关应当承担不作为的赔偿责任。Reference：[1]张骥.冒名处分不动产行为的法律分析[D].《华东