天启开启大连开新领域小户型公寓类产品市场报告

开新领域小户型公寓类产品市场报告2009年12月8日大连开启房地产投资咨询有限公司第一页，共三十八页。小户型研究思路多大的户型算小户型？小户型都分布在哪里？消化情况如何？小户型都有哪几种？特点是什么？什么人买小户型？他们关注什么？购买偏好是什么？不同区域热销小户型的特点是什么？

我们应该建什么样的小户型？如何定位？小户型的定义小户型应该在哪里建设小户型的种类有多少小户客户来源及购买关注什么样的小户型好卖市场重点参考项目的特征如何？市场表现如何？扬长避短第二页，共三十八页。小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特点优质劣质户型解读重点参考个案分析第三页，共三十八页。什么是小户型？对于小户型一直没有一个清晰的定义，一般来说一居室销售面积在55平方米以下、二居室销售面积在80平方米以下、三居室销售面积在100平方米以下的户型都叫小户型。居住性小户型按照上述定义的小户型，80-100平方米的三房户型我们称之为居住性小户型，其主要承载的是居住功能，此类户型换手率相对其他小户型产品相对较低，多数用于较为长期的居住。过渡性小户型55-80平方米二房户型我们称之为过渡性小户型，此类户型居住功能比较完整，多数是被用作过渡性居所，一旦经济情况改善，居住者遍会升级居住条件。投资性小户型55平方米以下一般情况下有一房、一房一厅、二房一卫三种形式，此类产品多数被用来做长短期投资性产品，一小部分被用作临时性居所。我们称之为投资性小户型。根据其使用情况大连普遍意义上的小户型，我们的重点研究对象第四页，共三十八页。小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特点优质劣质户型解读重点参考个案分析第五页，共三十八页。居住性小户型——现状大连小三房产品其消化情况在项目中名列前茅，产品也是各有特点，目前多数集中在大连西部。项目名称位置总建筑面积开盘时间小三房房型及面积装修标准小三房比例去化速度当前平均售价万科·魅力之城大连西部前革40万2009.3.2886与90平方米三房二厅一期清水；二期精装一期11%二期108套左右一期100%二期未售一期6500二期9000美树日记大连西部机场20万2009.7.489、92平方米三房二厅清水6.55%95%10000水映西山大连西部西山6.6万2008.5.1689与92平方米三房一厅清水11%100%7800大众·开世嘉年大连西部旅顺12万2007.9.1697平方米三房一厅清水4%100%7000第六页，共三十八页。居住性小户型——户型万科·魅力之城该项目小三室户型设计相对先进，空间最为合理，全明、干湿分区，但90平方米户型电视背景墙连续性被破坏第七页，共三十八页。居住性小户型——户型美树日记该项目小三房户型做到了全明，但人流动线设计不甚合理，入户门对厕所门。第八页，共三十八页。居住性小户型小三房户型各个使用空间功能完整，但局促，在中低档项目中分布最广，主要是为了满足家庭人口多，资金有限的中等家庭，家庭生命周期处在老少三代。高收入家庭对此种户型并不感冒，由于目前市场上类似户型供应较少，同时众多中低收入群体需求庞大，因此目前此类产品价格增长速度较快。小三房产品多数是补充性产品，少见以此产品为主力项目。第九页，共三十八页。小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特点优质劣质户型解读重点参考个案分析第十页，共三十八页。小户型项目分布泛华领城港湾一号嘉和花样年华怡景华园宏霖大厦喜临门大厦万达华府二期远洋左右开新领域杰特城市公元美加华公寓沿海国际中心市政府及体育场周边金融商业核心星海及西安路商务商业中心华南商圈马兰广场商圈动力院景公寓水映西山凯悦公寓新希望家园凯旋国际开发区行政商业中心产业区金州行政商业中心青年汇环宇品格东城天下东林世家高新、知识产业区谷歌里芝麻街中海华庭软景E居康派康桥小镇产业区金融1街旅顺开发区中更·香海小镇美林西岸第十一页，共三十八页。分布特征总结大连绝大多数小户型产品分布于商业商务或行政金融区，一小部分分布于产业区。区域发展越快，成熟度越高的区域小户型产品越多。小户型地域分布上，中山区、西岗区、沙河口区以及高新技术园区数量最多，是小户型产品的重点分布区域。接下来我们将对小户型项目重点分布区域同时也是润德项目所在区域做详细分析。第十二页，共三十八页。小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特征优质劣质户型解读重点参考个案分析第十三页，共三十八页。项目特征行政区项目名称位置销售状态总建筑面积开盘时间小户房型及面积装修标准小户型去化率当前平均售价备注中山泛华领城金融商业核心在售360002009.8.3131-49㎡一房；73㎡二房150010013000改造港湾壹号金融商业核心尾盘823152009.10.1647-54㎡一房；61-89㎡一房一厅250010016000改造嘉和·花样年华三期金融商业核心在售500002008.6.1924-49㎡一房；loft250095平16000loft19500平层去化快鸿霖大厦金融商业核心售罄684002006.8.1239/62㎡一房1000100——改造喜临门大厦金融商业核心售罄395512006.7.1845/62㎡一房1000100——改造怡景华园金融商业核心售罄996672006.3.22————100——改造西岗万达华府二期市政府及体育场周边售罄1260002005.4.2340㎡左右一房无100——远洋左右市政府及体育场周边尾盘130002009.10.2435-47㎡一新领域市政府及体育场周边——————————————改造沙河口杰特星海湾新兴金融商务区在售300002009.9.550㎡一房；78㎡二房20008515000沿海国际中心一期星海湾新兴金融商务区在售91179.72008.9.2743-85㎡一房3500低于5015600商住城市公元西安路商业区售罄48009.872009.140-45㎡一房；55/65㎡一房一厅；75㎡二房150010013000美加华公寓西安路商业区售罄218352008.12.3040-50㎡一房；70㎡一房100010012000改造第十四页，共三十八页。项目特征行政区项目名称位置销售状态总建筑面积开盘时间小户房型及面积装修标准小户型去化率当前平均售价备注高新园区谷歌里高新、知识产业区售罄1144922009.7.556/65㎡一房一厅8001007000改造芝麻街高新、知识产业区在售950002009.8.1551㎡一房；64㎡一房一海华庭二期高新、知识产业区在售909902008.11.3050㎡一房一厅；63㎡一房二厅；78/80㎡二房二厅部分精装110010010000软景E居高新、知识产业区在售1285872009.12.643㎡一房一厅、70㎡二房一派高新、知识产业区售罄550002005.8.2136-57㎡一房1000100——康桥小镇高新、知识产业区在售582602009.1178㎡二房一厅、二房二厅无已推去化887800；一层顶层10500第十五页，共三十八页。项目特征目前区域内共有含小户型项目19个，其中纯小户型项目8个小户型项目中，8个项目为改造类项目（不含开新领域），但其消化情况未受影响，凭借较高的性价比，去化速度与新建项目差别不大。目前市场小户型产品存量有限，软景e居未推套型为未来主要供应，市场面临较大缺口。当前小户型项目消化速度均较快，3个月内去化均可达到80%以上，大户型去化速度较慢，尤其改造项目大户型属滞销产品中山、西岗、沙河口核心成熟地段价格较高，集中在1.4、1.5万/㎡，高新产业区价格多数不超过1万/㎡，仅数码广场软景E居项目达到1.35万/㎡。户型以一房、一房一厅为主，主力面积在24-60㎡，60-80㎡一房一厅、二房一厅为辅，少量60㎡左右一房二厅、80平方米左右二房二厅及loft房型。各类户型中，40-60㎡一房一厅或二厅户型销售最好，其次为40平方米左右一房小户与70㎡左右紧凑二房，小于30平方米或总价偏高产品去化较慢，另外奇特（拐角）户型较难被接受。大多数项目采用精装修设计，装修标准1500-2500元/㎡较为集中。第十六页，共三十八页。小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特征优质劣质户型解读重点参考个案分析第十七页，共三十八页。畅销户型50-60㎡宽敞实用的一房一厅40㎡左右宽敞一房65-80㎡紧凑二房在控制总价同时保证了一定的空间舒适度最大的空间利用率相对较好的采光条件比较完整的居住功能第十八页，共三十八页。滞销户型总价过高空间利用率低不规则户型面积过小，动线不畅功能确实暗卧暗厅生活空间布局不合理暗卧一房一厅不规则房型小于30㎡一房大面积一房第十九页，共三十八页。小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特征优质劣质户型解读重点参考个案分析第二十页，共三十八页。项目名称嘉和花样年华3期地理位置中山区三八广场销售特点维景酒店返租形式，现已暂停收租；装修状况精装2500元/㎡（含电器）/普装1500元/㎡占地/建筑面积（万㎡）0.55/5产品类型高层总户数700套面积段35-70㎡全成品铂金酒店式公寓；24-35㎡精装修酒店服务公寓；60-300㎡LOFT开盘时间2008年6月19日销售情况95%，剩余少量30㎡户型产品销售价格(元/平方米)16000（含精装、普装）loft19500客户情况两侧大面积以自主为主，其余30-40平米以投资性客群居多点评：通过带租约的销售形式促进了投资型的销售份量；嘉和花样年华3期第二十一页，共三十八页。户型尽管项目外墙也有起伏变化，但各户型均保证了方正，除了采光因素外，户型方面没有明显劣势户型，有较强的均好性。第二十二页，共三十八页。项目特征客户中投资与临时居住占主要部分，投资占到70%。各种房型销售过程中，平层销售优于LOFT，40-60平方米户型销售优于30平方米以下房型，小面积房型优于大面积房型销售，采光面销售优于背光面销售。各房型均十分方正，布局紧凑，相对合理。其一、二期的稳定回报率为三期积累了良好的口碑。商业先行家乐福、国美、金领第一健身、百安居、特力屋、东来顺、屈臣氏

第二十三页，共三十八页。ABC项目名称港湾壹号地理位置中山区兴和街27号销售特点11月C栋推出售后返利计划降低首付门槛占地/建筑面积（万㎡）0.53/8.23产品类型高层（30F）总户数/小户型数量1062/390（推出B）面积段47-89㎡开盘时间2009年5月销售情况剩余六套顶层产品，15000-17000元/㎡之间销售价格（均）13500元/㎡装修标准2000元/㎡客户情况大连市白领自住、投资客、外籍。港湾壹号点评：通过售后返利降低首付门槛形式促进了劣势位置房型销售；第二十四页，共三十八页。户型所有户型保证了格局方正，但由于是改造项目受到既定条件的限制，部分房型出现暗卧，卫生间设在窗户附近第二十五页，共三十八页。项目特征客户中投资与临时居住占主要部分，投资占到80%。均价相对较低，性价比高。各种房型销售过程中，小面积房型优于大面积房型销售，其中户型设计与采光是影响销售进度的主要因素。各房型均十分方正，布局紧凑，但由于改造限制出现部分较差房型。其11月推出的（针对C座）购买后直接返还3年投资收益，冲抵首付，3年使用权归开发商，降低了首付门槛，在不损失利润基础上，促进了问题房源的销售（C座遮光）。商业C座产权式酒店，1-4层是公建，目前以2元/㎡·天出租，正酝酿出售。第二十六页，共三十八页。项目名称美加华公寓地理位置沙河口区黄河路、万岁街交汇处项目特点旧楼改造项目（博爱大厦）紧临西安路商圈及奥林匹克广场装修状况装修1000元/㎡占地/建筑面积（万㎡）0.3/3.5产品类型1幢30F高层总户数363套面积段40-50㎡-291套70㎡-72套开盘时间08年12月30日销售情况售罄销售价格12000元/㎡（含装修）客户情况周边、首次置业客群点评：项目整体包装欠缺力度，且在内部装修上鲜有亮点，销售价格难以实现突破。美加华公寓第二十七页，共三十八页。户型所有户型保证了格局方正，绝大部分户型为大进深短开间的条行户型。第二十八页，共三十八页。项目特征由于其销售价格相对较低因此自住比例较高占到50%以上。项目装修标准较低，装修吸引力不大，价格是销售主要促进因素采用价格跟随策略，以低于旁边城市公元的价格，截留其客源，行成对比优势1-5层公建低价出售1.5万元/㎡第二十九页，共三十八页。主要参考竞品总结客户构成：以投资性购房为主，过渡居所为辅，少量自住客户销售促进：金融、商务办公集中区项目投资客比例最大，销售促进手段以针对投资客为主，主要手段类似售后反租与投资收益一次性返还；商业、居住集中区自住客户比例较大，价格为主要吸引手段。销售影响：采光与户型结构为普遍影响因素，投资性购房中，80平方米以下房型总价影响不明显，自住及过渡居所总价为决定性因素。房型结构：小户型公寓产品对户型挑剔度不高，卧室采光是基本要求，房型结构应尽量方正，奇异户型接受度普遍较低；第三十页，共三十八页。小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特征优质劣质户型解读重点参考个案分析第三十一页，共三十八页。开新领域光线遮挡交通便利位于市政府后身新开路商务区视线遮挡本案第三十二页，共三十八页。外部条件开新领域位于新开路商务办公区，位于珠江路与新开路交汇处，交通便利，通过多路公交车。项目位于珠江国际与金广大厦之间，并且距离太近，对光线与视线有严重遮挡。家乐福即将进入北京公园，并且珠江路沿线遍布大量商业网点，购物相对方便。生活、医疗、教育配套相对完整。内部条件本身为改造项目，户型设计存在先天限制条件，必须按照原建设格局有条件改造。政策条件2009年12月7日结束的中央经济会议，确定继续执行宽松货币及经济政策，支持自住及改善类需求，控制投资投机。2009年12月8日大连住房政策商品房换手年限回到5年，开征个人所得税。第三十三页，共三十八页。项目建议结合之前对小户型产品及主要参考竞品的研究成果，建议：项目位于成熟区域商务核心，拥有稳定长期租赁客源，可以满足投资性购买需求，同时距离主要商业区有一定距离，较为安静，因此建议将投资性客源作为项目主力