时尚CBD项目商业配套概念定位思考前期策划

谨呈：祥泰置业祥泰广场商业配套概念定位思考2012.10.06南城，因祥泰广场辉煌CompanyLogo第一页，共四十九页。CompanyLogo第二页，共四十九页。南中心区域作为省市机关等核心政务配套，聚集了星级酒店、多元化文娱、高端办公进驻，项目定位起点高；英雄山路汇聚大量高端人群，区域业已成熟，大量中高端办公、住宅楼盘涌现，高起点商务办公集群+商业中心+高端住宅汇集，南中心区域必将成为济南南部的城市中心。因此商业定位必须要有高标准、高起点、具有前瞻性，能满足东部未来十年的商业发展，采取“商业项目与办公公寓通盘考虑，服务办公公寓，提升项目价值”的原则进行定位及后期操作。项目的定位支撑来源于市场研究、产品深化及商家调研，市场研究为项目定位提供准确的市场依据；产品深化能够保证产品定位最优化呈现；商家调研为项目定位提供成功的保障，同时商家调研可有效保障项目建筑与各类商业业态的有效匹配。规划思路CompanyLogo第三页，共四十九页。重点解决项目商业配套两大核心问题商家和消费者需要祥泰广场怎么“做”？——打造商业配套吸引力！商家为什么“来”？——建立商业部分价值点！CompanyLogo第四页，共四十九页。我们是怎样的一个项目？高度——超高层写字楼，英雄山路新地标

166米城市新坐标，祥泰广场引领南CBD演绎城市未来

南中心价值高地将创领城市未来势，开启济南商务新时代CompanyLogo第五页，共四十九页。覆盖度——直指南城央区我们不只是一个项目，我们正在进行一个CBD区域的开发我们是怎样的一个项目？南中心价值高地将创领城市未来势，开启济南商务新时代作为一个具有前瞻性规划、创新性产品的地标级城市综合体，强力拉动了南中心的崛起，南部CBD也随之磅礴而出，改变了济南的商务格局我们是怎样的一个项目？覆盖度——直指南城央区我们是怎样的一个项目？覆盖度——直指南城央区我们是怎样的一个项目？覆盖度——直指南城央区我们是怎样的一个项目？覆盖度——直指南城央区CompanyLogo第六页，共四十九页。产品丰富度——写字楼公寓商业总有一个适合您我们是怎样的一个项目？南中心最具吸引力的CBD产品包含5A级写字楼、LOFT公寓、酒店式公寓及商业街，极大丰富了客户的选择度，提升了项目整体吸引力CompanyLogo第七页，共四十九页。项目本质

——附带休闲购物、餐饮、娱乐功能于一体的时尚CBD项目核心优势区位优势规模优势具有一定的商务办公的集聚效应交通优势交通便利、公交发达市场优势区域商务楼群供应量小，各类配套差处于城市繁华主干道、富人区我们需要怎样的商业配套？市场定位——寻找项目优势我们需要怎样的商业配套？市场定位——寻找项目优势我们需要怎样的商业配套？市场定位——寻找项目优势我们需要怎样的商业配套？市场定位——寻找项目优势我们需要怎样的商业配套？市场定位——寻找项目优势我们需要怎样的商业配套？市场定位——寻找项目优势我们需要怎样的商业配套？CompanyLogo第八页，共四十九页。在城市的分布不均匀，南部分布少缺乏影响力，整体形象不高商业配套及其缺乏济南CBD发展整体处于较低水平，商业配套普遍较差我们拥有怎样的机会？济南目前商业体量盲目扩张，消费力支撑不够单体建筑设计平庸，规划无特色各建筑体联动性不强，步行动线过长商务区特点普遍问题CompanyLogo第九页，共四十九页。济南CBD标杆，高端商务集群我们拥有怎样的机会？我们理应超越自己，打造经典

商务区的发展与城市规划导向密切相关；成熟商务区，城市土地价值高点商务人群是城市高端消费者的主要来源，支付能力强、消费需求大所带来的直接效应便是繁华度和城市功能的增强。CompanyLogo第十页，共四十九页。通过商业配套提升项目整体形象服务项目商务办公群体成就济南城市名片对内互补、对外辐射，一个新中心、城上城！市场定位——寻找商业服务对象我们需要怎样的商业配套？我们需要怎样的商业配套？市场定位——寻找商业服务对象我们需要怎样的商业配套？市场定位——寻找商业服务对象我们需要怎样的商业配套？我们需要怎样的商业配套？我们需要怎样的商业配套？我们需要怎样的商业配套？市场定位——寻找商业服务对象我们需要怎样的商业配套？CompanyLogo第十一页，共四十九页。由于区域特殊的办公特性：政府机关、企事业单位宿舍、云集，项目办公人群众多，白领阶层及周边高端居民成为区域内最核心的消费群体。次核心消费群体：老城区居民核心消费群体：办公、机关企事业单位、周边高端居民区域消费结构分析CompanyLogo第十二页，共四十九页。定位考量因素之办公人群消费习惯汇集商务型、休闲型、特色型餐饮、休闲、娱乐的业态占比的扩大消费是生活方式研究的重要部分，商务人群作为一个特殊的社会群体，其消费的行为、特点和方式，将左右和引领整个社会青年的趋向。我们初步总结了白领阶层消费趋势，来看对项目定位的启示。基本生活消费向营养型、质量型方向发展工作压力大，生活需减压休闲及娱乐消费呈现多样人际交往消费成本昂贵外出就餐次数大幅增加CompanyLogo第十三页，共四十九页。商业定位目标主题商业商务型消费特点地块客观条件不可复制的消费群体

本商业将使本项目成为南中心新的商业名片集餐饮、娱乐、生活配套于一体的休闲餐饮中心周边市场环境大量市场机会点CompanyLogo第十四页，共四十九页。定位思路美食广场休闲餐饮时尚生活冷饮水吧生活配套特色餐饮生活超市健身娱乐洋快餐中高端中式餐饮CompanyLogo第十五页，共四十九页。产品定位：时尚生活新天地市场商业充足但业态存在空白消费者中存在此种未满足需求本案产品适合提供该商业业态整体定位CompanyLogo第十六页，共四十九页。2号楼分层业态示意8000平商业裙楼一层为餐饮、零售、商务服务、银行二层大型餐饮或零售（一带二）三层美体、健身四五层KTV/影院业态定位CompanyLogo第十七页，共四十九页。项目亮点建议之大型零售旗舰店CompanyLogo第十八页，共四十九页。项目亮点建议之中式餐饮旗舰店为了增加本项目餐饮广场的吸引力，俏江南、净雅、巴山夜雨等高端餐饮旗舰店联动，合为一体，形成以高端餐饮等为主力店的美食娱乐广场。以吸引中高端商务人群的消费。CompanyLogo第十九页，共四十九页。项目亮点建议之中式餐饮旗舰店中式餐饮旗舰店CompanyLogo第二十页，共四十九页。项目亮点建议之休闲餐饮区由于周边缺少休闲餐饮，引入具有特色的休闲餐饮，例如星巴克、一茶一坐、麦当劳等可以吸引周边的商务群体消费，并能拉动本项目晚上的消费。CompanyLogo第二十一页，共四十九页。休闲餐饮CompanyLogo第二十二页，共四十九页。项目亮点建议之休闲娱乐区娱乐可以丰富项目的业态组合，吸引人气，并大大增加消费者在醒目内的逗留时间。项目中通过设置多样化的休闲娱乐设施，包括健身、KTV、美容美体等，营造五光十色的体验式休闲娱乐空间。休闲娱乐区建议设置在项目中动线交通的节点区域，以达到人流的会聚和动线衔接作用。CompanyLogo第二十三页，共四十九页。主题会所CompanyLogo第二十四页，共四十九页。我们的工作流程CompanyLogo第二十五页，共四十九页。一站式服务流程成功运营主力店预招商商业定位商家访谈市场研判开业策划全面招商营销推广通过主力店招商，提升项目价值CompanyLogo第二十六页，共四十九页。建筑建议---商业建筑适应商家需求餐饮类业态由于有特设的建筑要求，要满足排油烟、排污、煤气接入、大容量电力供应等特殊要求，因此在规划设计之前要充分考虑餐饮类业态的分布。具体品牌需求，根据商家情况确定。商业建筑配套，是项目后期运营成功的重要因素。我们的工作将把商家需求与建筑进行无缝对接。CompanyLogo第二十七页，共四十九页。立足济南、面向全国、主力店先行，激活整体商业，提升项目价值招商总策略

招商建议CompanyLogo第二十八页，共四十九页。策略一：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；策略二：核心主力店招商布局原则。

核心主力店的招商对整个商业项目的运营成败，辅助和配套店的引进都有重大的影响。策略三：特殊商户招商优惠原则。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量、品牌效应的经营商家，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围、聚集人气。招商策略招商策略是实现商场赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。CompanyLogo第二十九页，共四十九页。把“经营为先”的原则作为运作的核心经营效益是商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。关注“主力店”和“品牌店”效应的策略对于大商业，“主力店”和“品牌店”效应明显。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”。知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，能对市场形成号召力，增强商户信心具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，决不会草率地发生撤场行为，加快社区商业的招商进程。控制招商节奏招商分为四个部分：主力店、次主力店、独立精品店和特色店。一般来说，商业区的招商应从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-主力店-品牌专卖店-小型商家”这样一个顺序来进行。用核心主力店来带动次主力店和中小商家。核心主力店对商业的成败起着决定性作用，它决定了商业的品牌形象。对于本案来说，主力店的招商成为整个商业成败的关键。招商策略CompanyLogo第三十页，共四十九页。1、根据商业物业目标商家的特征，确定招商方向。2、大量搜集商家信息，主动联系。3、综合分析各种信息，制定相应的招商策略及实施方案。招商调查开业准备1、广告宣传造势活动。2、树立商业物业形象、提高商业物业知名度。内部认租1、采用定向招商的方式，主动联系目标商家。2、确定主力商家、各经营主题的重点商家。3、对一般商家进行商家登记。公开招商1、全面招商。2、引入重点商家、吸引一般商家。招商计划4个步骤CompanyLogo第三十一页，共四十九页。项目周边目前商业概状CompanyLogo第三十二页，共四十九页。项目半径3公里内居民小区与单位宿舍50多个，常住人口20多万CompanyLogo第三十三页，共四十九页。祥泰广场北面，距离300米CompanyLogo第三十四页，共四十九页。祥泰广场北面，距离500米CompanyLogo第三十五页，共四十九页。祥泰广场北面，距离400米CompanyLogo第三十六页，共四十九页。祥泰广场北面，距离260米CompanyLogo第三十七页，共四十九页。祥泰广场东面，距离50米CompanyLogo第三十八页，共四十九页。祥泰广场南面，距离30米CompanyLogo第三十九页，共四十九页。祥泰广场南面，距离300米CompanyLogo第四十页，共四十九页。祥泰广场南面有2个幸福时光KTV，距离260米内CompanyLogo第四十一页，共四十九页。祥泰广场南面，距离360米CompanyLogo第四十二页，共四十九页。祥泰广场南面，距离360米CompanyLogo第四十三页，共四十九页。祥泰广场北面，距离130米CompanyLogo第四十四页，共四十九页。祥泰广场南面，距离200米CompanyLogo第四十五页，共四十九页。祥泰广场南面，距离460米CompanyLogo第四十六页，共四十九页。祥泰广场南面，山东新华书店集团公司大厦距离500米CompanyLogo第四十七页，共四十九页。这只是开始．．．．．．

Thanks!2012.10.

CompanyLogo第四十八页，共四十九页。内容