某地产营销推广计划方案

营销推广策略思考第一页，共五十二页。任务核心；镇江万科红郡作为标杆产品，如何实现高溢价？第二页，共五十二页。万科红郡=镇江的豪宅!产品发现：第三页，共五十二页。万科红郡=怎样的豪宅?企划思考：第四页，共五十二页。PART1企划调性第五页，共五十二页。一、豪宅营销关键词：欲望Desire时尚Fashion稀缺Rare身份Status豪宅Luxurioushouse

消费本源=消费动机奢侈品Luxury追逐时尚潮流元素占有稀缺并炫耀顶级品牌、极品消费、顶级私人用品、私人服务、豪华旅游、奢侈、高贵、顶级、奢华、豪华、天价、精品、奢适、名牌、文化艺术、高端……彰显身份获得认同第六页，共五十二页。城市豪宅的购买亦受欲望所驱使。故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，豪宅的营销需要——豪宅成功营销动作：营造二、豪宅的营销动作第七页，共五十二页。红郡不仅移植了原汁原味的都铎式风格，更是对一种英国贵族生活方式(莎温文化)的传承。在英国如是，在上海如是，在镇江，现已来到你身旁。红郡——一件传承英伦高贵血统的奢侈品。概念第八页，共五十二页。调性见秀稿设计第九页，共五十二页。第十页，共五十二页。贵族的血统。这是一种内敛的高贵。第十一页，共五十二页。第十二页，共五十二页。PART2营销执行第十三页，共五十二页。推案策略第十四页，共五十二页。1---一期平面分析1.1一期四联排别墅

16套占总套数14%

1.2一期六联排别墅

96套占总套数86%1.3一期总计112套1236798101114163536373839404513

户型数据第十五页，共五十二页。2---

入户分析3.1一期南入户48套占总套数43%

3.2一期北入户64套占总套数57%1236798101114163536373839404513北向南花园户型占较高比例第十六页，共五十二页。3---朝向影响区域分析2.1一期受朝向严重影响为红色6栋(35、36、

37、38、39、40）

2.2一期朝向好为蓝色

14栋（1、2、3、45、6、7、8、9、1011、13、14、16）1236798101114163536373839404513南90°/14栋南偏西30°/6栋第十七页，共五十二页。4---地下室分析4.1北入户带下沉庭院单车位端头套

22套占总套数20%4.2北入户地下室带单车位中间42套，占总套数37%

4.3南入户带双车位端头18套中间30套占总套数43%

123679810111416353637383940451396平地下室带下沉庭院+单车位95平地下室+双车位第十八页，共五十二页。5---综合影响区域分析5.1受蛋山北路影响

24套

5.2受蛋山南路影响

18套注：黑色为套数26噪音影响噪音影响噪音影响次入口变电所66662224主入口第十九页，共五十二页。6--

景观分析次入口主入口集中绿化组团绿化集中绿化集中绿化集中绿化受到一期集中绿化、组团绿化辐射区域，视野开阔第二十页，共五十二页。总结红郡一期为纯联排别墅社区，户型全部带地下室，产品附加值比例高；2.北入户南花园下沉式庭院地下室设计，采光好，具有独栋别墅有天有地专属领地南入户北花园双车位地下室设计，地下室空间利用率大幅提升4.70%楼栋朝向较好，6栋朝向较差，较为突兀，价格影响较大一期建筑间形成南北组团花园围合布局，主、次入口小区中心绿化景观集中，这些景观受益的户型数量较多；6.鉴于本项目土地属性的特征，一期可售区域均好性强，价差不宜过大。第二十一页，共五十二页。7---综合分析结果1236798101114163536373839404513

区域为好

区域为次好

区域为中第二十二页，共五十二页。推案原则根据工程节点,以及客户积累量，分批分组团推案；每批好、次好、中产品组合推案，客户含盖面广，保证去化率；保留部分最佳位置最后推，以实现该区域价格提升。08年推案节奏：长蓄短爆，稳步加推客户积累开盘客户积累加推客户积累加推业绩冲刺（加推时间根据客户积累情况调整）第二十三页，共五十二页。第二批第一批：34套，中，次好与好三类产品均包含，以此作为价格测试。第二批：40套，中，次好与好三类产品均包含，在保证流量的基础上提升价格，稳步实现价值。第三批：38套，次好与好两类产品，通过位置较好区域来实现价格创高，为二标段整体提价树立价格支撑。

推盘方案一第一批第二批第三批方案一推盘优点：三次推案，优质产品比例逐步上升，价格提升支持力度大；推盘缺点：首批“中”类产品较多，影响开盘销售率；第二十四页，共五十二页。镇江万科红郡标一段：共计112套联排，总建面积约26880（不含地下室），按单套240平米计算。以9000元标杆均价进行客户测试，根据客户测试结果最终制定开盘价格；价格逐步提升，逐渐打破客户万元心理关口，为标二段打下价格基础。预计标一段回笼资金2.57亿，成交均价：9562元/平方米；第二十五页，共五十二页。第一批：36套，中，次好与好三类产品均包含，以此作为价格测试。第二批：50套，中，次好与好三类产品均包含，在保证流量的基础上提升价格，稳步实现价值。第三批：26套，次好与好两类产品，通过位置较好区域来实现价格创高，为二标段整体提价树立价格支撑。

推盘方案二第二批推盘优点：首批优质产品比例略高，易形成开盘热销；推盘缺点：第二批数量多，且次级产品比例多，影响第二批推盘价格提升幅度；第二十六页，共五十二页。预计标一段回笼资金2.56亿，成交均价：9513元/平方米；第二十七页，共五十二页。推广策略第二十八页，共五十二页。面活动策动新闻舆论在缺少现场实景的情况下，以“系列活动”的方式通过话题式、研究式、活动报道等形式的软性文章推介红郡。可形成“万科专栏形式”点企业推介/高档社区直投/高端客户短信（银行、4S店、移动）/南京房房展会或万科会活动打入高端圈层，引入客户奖励机制：提出“介绍型”客户奖励，成交客户登记的介绍人（介绍人必须在前期登记或购买过万科产品），可享受“参加奥运会”或其他方式的同等奖励。树立广泛影响力，直击高端圈层第二十九页，共五十二页。红郡2008年营销执行计划：第三十页，共五十二页。第一阶段执行手法2008/2--6第三十一页，共五十二页。第三十二页，共五十二页。第三十三页，共五十二页。第三十四页，共五十二页。第三十五页，共五十二页。第三十六页，共五十二页。第三十七页，共五十二页。第二阶段执行手法2008/7--8第三十八页，共五十二页。第三十九页，共五十二页。第四十页，共五十二页。敢为镇江红

----红郡示范区体验周突现：万科红，镇江红第四十一页，共五十二页。第三阶段执行手法2008/9--10第四十二页，共五十二页。第四十三页，共五十二页。第四十四页，共五十二页。名车名表名包名酒等赞助活动．入口处布置由红地毯铺就的星光大道，象征着走过的不平凡历程．名流会。奢华品牌与身价的对接第四十五页，共五十二页。第四阶段执行手法2008/11--12第四十六页，共五十二页。第四十七页，共五十二页。第四十八页，共五十二页。英式皇家马车游园活动第四十九页，共五十二页。2008年媒介计划总表第五十页，共五十二页。即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑容”。所谓企业管理就是解决一连串关系密切的问题，必须有系统地予以解决，否则将会造成损失。浪费时间。2023/5/82023/5/8盖茨运用的管理风格既不是美国的个人主义式，也不是日本的共识主义式，而是独树一帜的达尔文式企业成功经典名人名言2023/5/82023/5/82023/5/82023/5/8前方充满着未知，但我必须得走。无法评估，就无法管理。2023/5/82023/5/82023/5/82023/5/82023/5/82023/5/8授权就像放风筝，部属能力弱线就要收一收，部属能力强了就要放一放。军队无放任，学校无放任，此今日世界各共和国之道例。军队放任，则将不能以令，学校放任，则师不能以教；将不能令则军败，师不能教则学校败，其为国忠，莫此之尤。08-5月-2308-5月-23积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。不是没办法，而是没有用心想办法。用心想办法，一定有办法，迟早而已。2023/5/82023/5/82023/5/8用人不在于如何减少人的短处，而在于如何发挥人的长处。观察才行。你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物做人低三分，做事高三分。2023/5/82023/5/82023/5/82023/5/8决不能在没有选择的情况下，作出重大决策。经营企业，是许多环节的共同运作，差一个念头，就决定整个失败当你在事业上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念头时，你应该加以注意，这是最危险的时候!2023/5/82023/5/82023/5/82023/5/8世界上没有夕阳企业,只有落后和不思进取的企业。光靠价格便宜的产品能够长久地存活下来。没有组织就没有管理，而没有管理也就没有组织。管理部门是现代组织的特殊器官，正是依靠这种器官的活动，才有职能的执行和组织的生存。管理就是做好无数小的细节工作。08-5月-2308-5月-232023/5/8将良品率预定为85%，那么便表示容许15%的错误存在。顾客是重要的创新来源。人生的选择决定一切。成功的企业领导不仅是授权高手，更是控权的高手。卓有成效的管理者善于用人之长。2023年5月8日08五月2023做生意，要随着形势的变化而变化。做小生意，在于勤;做大生意，要看政治观局势。魔鬼存在于细节之中。五月232023/5/82023/5/8大多数的错误是企业在状况好的时候犯下的，而不是在经营不善的时候。没有什么比忙忙碌碌更容易，没有什么比事半功倍更困难。成功的方法千万条,多总结别人的失败,根据现实的路行走,不要太在意听取名人大家的创业格言。协调以及控制。2023/5/82023/5/82023/5/8企业做大后CEO说话要越来越细。小企业要有长远的打算大企业要有注意细节。2023/5/8企业的成功靠团队，而不是靠个人。只要不是相当重要的商品，不是稳健踏实地行商，迅速发展就等于迅速破产，只有使多种商品不间断地相继配合上市，才能使迅速发展的事业稳步前进。2023/5/82023/5/8正确的决策来自众人的智慧。周到的服务，那简直是难以想象的。2023/5/82023/5/8谢谢各位！第五十一页，共五十二页。内容总结营销推广策略思考。红郡——。受到一期集中绿化、组团绿化辐射区域，视野开阔。南入户北花园双车位地下室设计，地下