武汉中南路商业项目营销思路2

武汉中南路商业项目·营销思路2005-11.2武汉中南路商业项目提报第一部分、城市概况——经济实力及社会消费[生产总值]自1999年以来，生产总值连续6年实现两位数增长，增幅都高于全国平均水平。2004年完成GDP1,956亿元，增幅达14.5%。[产业结构]呈现“三二一”型，第三产业相对发达。比全省平均水平高12%。蒙[固定资产化投资]抬200民4年固定资剧产投资达8担22.2亿雪元，同比增肿长27.5膊%厨，为例年最志高。绪[社会消费艇]薪2005互年初国家公商布允，六国内城市社朋会消费品零环售额排名，诱武汉以96档0亿元位居报第5,仅次必于沪、京、没穗、津。武才汉城市总人该口排第7吼。躺小结：糊经济快速增追长，社会消楚费力旺盛，中服务业相对炮发达，消费冻观念超前，就感性投资大删于理性投资植。诊第二部分、涨房地产政策两环境鹊——商宏观政策摔对地产的影亦响登●检7月至今房舒价曾经历两脆次下挫，但箩总体仍呈缓逮慢回升趋势垮，购房者正购逐渐走出观祝望。洋●猜宏观调控对旺住宅投资影农响明显，商领业地产投资爷猛增、港澳显台资本大举脖进入成为新草亮点。千{绒十一黄金周霜（10/1医~10/8喊），武汉市友共成交商品夸房2868桐套，平均每域天成交35晋8.5套，上价格、成交阅量均呈缓慢摇上升趋势，坝购房者有望套在明年走出侍观望心态。蚀数据显示，谜商业地产却猫异军突起，帅投资同比增著长218.强7%，港澳纸台资本更是鲜伺机进入，垃投资同比增贝长121.榨8%，成为周楼市两大亮彩点。（宏瑞安、和记勾黄埔、九龙间仓）盲}效第三部分、我商业市场旷——版商圈划分愤及商业物业顶的特征愉[整体市场丹]烦2004年绳中央提出土“念中部崛起，腹武汉先行阿”腥。怜武汉消费品淋零售额走势猎类别输2003年狠2004年璃2005年府社会消费品喘零售额（亿因）质851请960.9途1200街消费价格指胳数患102.3羞103.8拘104.2妙1平米以上皮卖场（个）哥20钳37爸50景目前向，艺经营面积受5000㎡沙以上的商业骨网点167舒个，100继00㎡以上阵37家；法边国事家乐福艘、美国的沃尔玛宫、凑德国麦德龙何、荷兰万客狮隆畅、旱日本罗森知、惰香港利联仓惯行缩等生外资励企业纷纷进催入，而武汉针本地尘最大商业集特团武商集团削经营商品品亩种密更捧多达20万急种，年销售骑接近100御亿元扰。逢有数据显示撑，今年1-贡7月全国商浩业地产投资槽974亿元喇，同比增长贷23.98阅%，湖北省握增长115印%，而武汉史增长达到2剖18%之多科。店[商圈分析自]越目前拖，武汉基本馒形成了8个岛大型商圈，伙分布中心城怖区内的江汉移、江岸、硚达口、武昌、投汉阳等区，禾8大商圈目醉前总营业面誉积接近15肿0万油。敬其中以内环幻线四大商圈摆为功能最全晕的核心商圈码武汉8大商瞒圈比较软目前匹，武汉的冲大型综合商银业中心俗，豪主要谊以湘隆时代管商业中心、易大连万达商壶业广场、武北汉销品茂为左代表，思而源王家墩中央且商务区、龙降王庙商业中蚀心、永清商耗务区、汉正全街、铜罗湾地广场纹等，则陕通过MAL混L的形式迅求速秘融入章商圈伶。大多都集乓中在汉口的鸽武广商圈。谊武昌徐东、循中南商圈内验基本没有大杀型综合商业朱中心，消费跌外流汉口。扬[商业物业吩特征]述物业形态特会征钟武汉目前主喊要的商业形霜态有：纯商依业店铺、街雀铺、底铺、燥社区商铺、侨休闲商业、虚专业市场等掘；均价在8廉000~1房2000左患右，租金6壤5~27没0元平米/炊月不等，整崖体供应在1星60万左右塌。两商圈物业特抬征握市中心商圈善，消费力集敢中菠——简汉口的汉正霸、武广商圈薯，商圈云集怨。休闲娱乐北集中，成为笨消费力最为丑集中的区域溪。枣写字楼扎堆忘，引发商圈识效应裂——精武昌的中南斧路写字楼扎差堆，是武汉料写字楼最为兰集中的地段壳，逐步显现痒出CBD经纹济魅力。届消费心理及益习惯颈休闲消费喷→毒中心商业圈馒；日常消费晶维→睬住宅配套、滑卖场；消费改心理牵→仰扎堆效应遥商业业态特恋征蓝传统百货商死场盈利率仅船为2%左右脾；连锁商业躁、专卖店迅规速崛起；私综合大型商玉业中心消费鼻旺盛。卵商家需求特思征唉休闲类、非拼品牌商家饰→穴沿街店面条（人流保证枕营业额）测有一定品牌锐的商家代参→侄选择内街期铺位舍中高挡、顶膨级品牌正矮→鹊商业氛围桥很好的地段饿（但不会选广江汉路、中卖山大道这样妹过于喧哗的社地段）演物业销售特击征霞假日销售成殿时尚咐→偶50余个哈商业项目，吐假日销售比捆重占70%膛以上纤扎堆效应明肢显乡→渣人气旺的炭地段，项目炊快速去化明烫显。（居住晒区、开发区段、中心地段太）钉第四部分、赖项目市场面来思考厚——胜项目市场蛛评估及分析排[本项目市鞋场初步评估辉]萌项目位于武腥昌中南区域跃商务中心，领中心商业区昨(中南路2盈~渣6号)，锐项目所在区踢域即有的商泪业格局和商砖业地位，已煎经奠定了本逝案区位的商泡业价值和潜灶在帖“盈稀缺祝”粱价值。具体猎的微观而言唯，本项目的腰地理位置、胶交通、周边屯商业都是相咽当成熟的，荣且是武昌区仁最为优越的效地段，为此拌，我们认为裹本项目的市凤场面没有任稿何问题。下如何通过营鞋销操作、产值品本身规划墨挖掘本、项众目的最大附印加值，是竭项目提升项缩目利润的一绢个关键问题揭。秋[对本项段目几个重要胁的关键问题喘]受1、项目的懂业态该如何侵定位？排差异化业态榴定位是否是圆项目的关键本点？亮2、赠价格定位是阅否要按照周保边市场的常惠规价格水平侧来考虑？粘3、项目的抵营销推广和谋实操执行力衡能给项目带哈来多大的附锄加价值？蝶[对几个关勾键问题的思寨考答案妇]触1、项目的般关键点不在悲业态的差异拦化定位上，讽而在威购物体验的秤塑造上！裳2、项目的纪价格不能从斤常规价格来绒考虑？要充樱分意识到绵“武稀缺要”刃的溢价及潜宵力！酒3、项目的寺营销概念和忧具体实操对挤最终腹提升本项目夜附加值意义忍重大！员[项薪目的SWO而T网分析]S-优势：S-优势：既有的一级商圈中心成熟商业和知名度商业活动配套一应俱全，未来的CBD中心极强的“眼球效应，地铁交汇，交通便利带来人流外来资本，投资操作理念有利营造“品牌效应”W-弱势：邻近的商业项目连接性不够。中南路商业功能不够完善，大量消费群体外移P-威胁：整体商业投资心理趣于成熟，更理性P-威胁：整体商业投资心理趣于成熟，更理性大量商业项目推出，商业投资压力大市场注重环境、产品、配套等综合因素的提升O-机会：商业用房抗跌性强，宏观调控带来机遇武汉市场同类产权式商铺在售个案少产品定位、概念推广是重要突破口小结：陈地段决定商兼业价值、如飞何在业态上院进行差异化初定位，并不烧是本案的关虾键旨如何提供一觉个良好的题卧材，进行市拆场运作，来狱体现项目的任“语稀缺价值解”储，通过项目幼来提升中南唯地区的整体视商业地位，洪树立类似于斤武广的地标欢商业，留住饼区域内的消途费需求愤，吸酱引情外础来消费旅，成为投资纲客投资的首坑要考虑。血第五部分、刮项目思考问——旁项目产品涂定位及业态涌定位渐[市场面思续考]哭目前武昌的议商业还不足甚以与汉口的圆商业进行对请抗，但如何铅将武昌的籍消费群截流益在武昌笼而不是去汉状口消费，这粮为本项目提释供了一个市我场面的思考陈点。堤中南商业大错楼、中商广澡场、世纪中夺商都为中商摊集团所有，川其经营模式炒类似，创新普不足，给本呼项目提供了恢较大的市场险竞争机会。瘦[地块素质省思考]政充分挖掘和非利用项目私“浮稀缺吩”用价值室应对宏观调护控的市场环傻境，从及时伙调整产品，芹增加投资者即的信心↓白在把武昌普康通消费群体悄的粱消费习惯和仰消费体验煤作为考量前庄提下恼核心聚焦于番开发商、投宁资人、经营主者的返利通斗路和各自的末投资回报删差异化消费杀体验、差异鼠化经营模式寄，差异化空绳间规划共[项目定位谱]除全新体验式棒消费购物娱锄乐中心利世界一流的沾全生活LI瞒VING渗MALL械将国际理念尼的休闲、影报视、购物、沈餐饮、娱乐成、文化、运递动完美融合周，一个0~侨99岁全体毯验式的生活山广场。怪A、奋从整体夜Virtu廊al-Ma印ll趣的经营观念腰来考量，购孔物：娱乐休泼闲：餐饮为基5：3：2速合理经营比做例计划，湖“吐以娱乐带动警零售，主要嗓诉求年青消泄费群体为主绢之休闲娱乐虫及购物体验拘。杏”讽B、站四大消费体洲验吹——掀虚实结合体胡验崇、服务交易球体验我、商品只终极体验思、影视文化吧体验增。恩虚实结合体绑验粱——闹电子结算、甚网络购物、晶电子优惠券鞋、真实店铺端链接网络睁服务交易促体验表——郊电子商务中担的面对面服祥务著，送货上门考等增值服务袖商品左终极体验灶——应运动品牌款体验、室内普极限运动、姥CEPA超币市吸影视文化萌体验弃——妇影视中心岂、文化沙龙殊、艺术之廊赛第六部分、扩产品定位孝——分关于分割乌的思考及业轻态建议料[关于分割帆的思考]稀原则：控制惑总价、便于香经营、快速茎销售。听面宽：携分割必须结臣合功能主题跟来进行递，摘餐饮、零售跳业晚等商业会梳要求有较宽站的门面惧，因此找进深与开间罗之比蒜不能替大于稀3骆：1蛮。怠道路论：充分考虑刘人流通路免、笋购物习惯、护购物心理和融走路习惯誓等问题，建冻议至少3米雀。鼓公摊狭：尽量少的查留用皆休息场所磨，严格控制板公摊比例，坟控制在35夜%~40%姨以下。妖楼层：地下创一层、一层奇、二层在保插证经营主题食的前提下，寨以控制总价甘为主，价值溉最大化和资良金回笼兼得阔。继香三、四、导五层丧“塌目的性消费漠特征勉”暂，分割小单只元，以敞开辈式为主；从马而提高对投刊资客的吸引哑。流[业态定位创建议]葱楼层辈面积态主题蔑业态规划桨招商建议焦-1F住6241㎡舰青年特区城绍CEPA超快市、特色时碰尚美食、街帆舞俱乐部、覆室内极限运应动首永和、KF争C、水果吧忠、室内攀岩宗1F铁3788㎡杠时尚休闲城劣专卖店（高孙挡）、化妆连品、手表、拌休闲餐饮、露中厅展示区血BOSS、芦CK等店中旱店、PIZ悲ZA、季诺殿2F击3738㎡之品牌主题城漫鞋殿、品牌盘服饰专卖（层中挡）、儿妖童专区恰鞋柜、LE苦E、ESP饭RIT、柴ITO养KIN搜3F外3909㎡剧多彩生活城系主题西式简炮餐、美容美维发中心、品胃牌专卖店样巴西烧烤、吸泰国菜、香弟港茶餐厅微4F凝3909㎡货养身运动城屿运动专区、陡健身中心、荡养身产品、采SPA会馆止Sport恐100、N裤IKE、百援草集、侄法国思妍丽栏美容中心箩5F夸4391㎡给欢乐文化城涛休闲咖啡吧详、文化之廊崭、多功能影臂视中心菊老树咖啡、况艺术走道油毕画、万裕影馒城踢营业时间：厅-1F、1饮F、2F（知10：0讽0~22：垫30）慈3F、4F和、5F（昨10：00呀~2：00导）进[面积划分感建议]苍楼层苍面积捞主题业态偶面积规划所经营格局低销售策略膝-1F凳6241㎡押CEPA超子市膀25.2平中米/个（4色.2*6）朋（产权式商肝铺）分割式榜商铺侨公开销售织特色时尚美腔食叙100.8寄平米/个盒敞开/半封纹闭混租售并行事街舞俱乐部妈200平米艳玻璃隔断/恰半封闭顺竞标拍卖/概商家引荐情室内极限运流动堆200-3辅00平米把玻璃隔断/舌半封闭参竞标拍卖/壁商家引荐狗1F获3788㎡敌专卖店惕92.4平为米/间（8挺.4*11仗）挠184.8布平米/间（脑8.4*1饥1）止店中店写竞标拍卖+饮品牌推荐叛手表、化妆跃品禽9平米（3待*3）12榴平米（3*江4）衔（产权式商交铺）敞开专欣柜闸公开销售且休闲餐饮茎184.8限平米/间（朗8.4*1疮1）吨店中店介竞标拍卖+绳品牌推荐炎2F撕3738㎡织鞋殿至12平米（魂3*4）谊（产权式商雷铺）敞开专宗柜蹲公开销售载品牌服饰专坚卖坊92.4平道米/间（8巩.4*11耐）片敞开专柜/垦半封闭色公开销售便儿童专区停12平米（否3*4）扰（产权式商乌铺）敞开专延柜勤公开销售技3F凡3909㎡昏主题西式简赚餐越500-8拘00平米念独立空间府公开销售+纹品牌推荐若美容美发中胸心搞300-5陪00平米念独立空间公公开销售+揪品牌推荐湿品牌专卖店每92.4平缺米/间（8死.4*11阔）冻店中店困公开销售诊4F圣3909㎡肢运动专区阁25.2平悼米/个（4休.2*6）势分割式商铺痰公开销售+里品牌推荐投健身中心膊300-5警00平米浅封闭会所这公开销售+骡品牌推荐剥养身产品脖46.2平朱米/间（4州.2*11显）妈敞开专柜腹公开销售盟SPA会馆雅300-5米00平米欲封闭会所鼠公开销售+安租售并行苹5F聚4391㎡恩休闲咖啡吧拿92.4平维米/间（8辣.4*11鸭）漆半封闭店中卵店桨公开销售+铅品牌推荐硬文化之廊故46.2平玻米/间（4肤.2*11左）想敞开专柜药公开销售汁多功能影视图中心伍2000平院米请半封闭屈竞标拍卖鄙第七部分、主项目营销龟——茧营销的总残体思路和应薄对策略达营销目标唉——洽8个月完成科90%销售袋量栽短期内达成点地标项目，神集聚人气。伞[营销总思唤路]替1、以渠“梳CEPA序”蓄、删“器一站式休闲评娱乐伯”渐或怕“袜主题体验式秘”柜来提升城市悄形象。股2、引用，管武汉成功商改圈特性，引锻发市民认同亚。宵3、确立鲜伤明的茫“链城市商业名狗片锹”傻地位。枕[营销策略站]乒1、公关活驰动芹”晴、如“刺造势活动萝”借，聚集人气阵。形成栗“跪扎堆、跟风姐”腊之势。亿2、经营商慨联动，会员雅卡同景时推荐（a玻、后期经营广、b、前期就销售优惠）识。凳3、确立痕“忘城市名片贡”站地位，立足会武汉，放眼倍异地投资俭4、会关注菜，社会舆论避制造。（屡a、LVI刚NGMA影LL、b、倒政府支持态只度c、CE帐PA概念d找、室内极限智运动）。颂5、地段价馅值最大化闭——聋地铁、商圈盆核心、消费欲中心、棕CBD龙中心芒……观6、根据项取目定位、产幅品定位、本输案以销售及罗招商一体化己推广，租售敞并举，品牌艳招商先行。更[目标客源伯构想]浊客源整体定深位键——蔽中小型投资版客尤成熟大投资激客：他们是吐专业投资者她，最为关注根的就是地块光的升值潜力室和长久的回霞报机会往中小投资者它：容易受大陡投资客和项止目销售情况谱的影响，因宽为手头资金粮有限，所以扭他们要考虑款更多的问题请，如商铺的君总价和回报混率。架投资经营者膛：他们需要率一个经营的财理想平台。招对于经营者呆的最终目的桃是要促成销拣售获取利润情，他们主要桥会考虑：区聪域消费能力航、商业位置傲、交通、优扯秀的硬件设愈施及经营管收理等几方面已。本地客户晃中下层：本努市内容群体讨、属性、本牛地范围、一寿般手中有部未分余钱，通肚过万元左右绿的初期投资真获得一份稳咬定的收入对烂其吸引力是顿极大的。诞中上层：一银般是本地企降事业单位或这中大型公司废的高层干部异，拥有充足哲的资金，对插于中型面积膀以上的商铺酒较感兴趣，雁追求较高的奖投资汇报率牧。（武昌区散的整体消费罗能力优越于或其他区县。穷）外地客户剖指全国范围疫或周边地区葡省市、专业山投资经营商猾铺的批发、管零售、集散岗的客户、交遇通条件、商射品信息、区井域位置、商挂品价格等具肢有一定优势械的商铺对于传该种客户群慰体很有吸引挂力。标主力设定客缴层诉求分析嘱主力设定客鸦群对产品的抖要求基本是雕：关激活投资潜沃力暴——鲁低总价商铺途、投资压力玩小、租售灵蔬活竟。辟激活本地消岁费夺——晒优良的可竞逼争的服务质齿量、商品信谢息、商品价咬格。装激活生活前献景身——盐良好的经营先管理、区域枣中心时尚点溜与休闲聚集障地。鞭[推案策略嗽]柜确立个案形巧象秩婶——所寿杏主力消化思橡——牲逼挥迫去化鲁怜——娃忆形象去化钞-1F、5禾F、部分1哄F股奉罪业3F退、4F业适乳次1F（街坟铺）、2F显由博余案积促销送（CEPA熊形象、LV粱INGM扛ALL概念湾）（蓬总价控制、庙拉动投资）悄（品揭牌带动、产麻品加强）滥（品湖牌优势、连晨动销售）沟[价格定位同]立价依据肾1、本区域董商业同类产科品市场价格蝴参照（参照焦在售项目价系格比较）幼鹏程国际、颈一品国际及白目前热销的疾湘隆时代，乘其均价基本季为8000饭-1000板0元/平米予，总体分析恳，此价格也税较为市场所虚接受。似2、以维护辜投资者的投计资价值空间酱为根本骂从租金和投办资回报反推贫：设，一单秩元15㎡，探租金回报为尼8%，12裤年回收投资哨。芦大连万达商丰业广场背街工面租金：5而000-6纲000元/雕月，推算本驾位置最低租复金：200啊0-250裂0元/月卷年租金收入眉2.4-垦3万贡以年回报8司%算，总价食为30-3仪7.5万，留折合单价为猴20000尖-2500区0元/平米阵。与鹏程国吵际背街部分五22000采元/平米在驻同一价格区剧间。寇3、以常规规房地产市场率住宅产品与仪商业产品之乳间价格区间圣作考证。婚即：按平均锋单价计算纯葵商业类型超窄出住宅产品劣100%或山120%，荷与商住楼比愚为1：1.棚4左右，在贸项目周围多宅为商住楼，杰其价格区间屯为5000兴-7500购元/平米左宾右，综合推脱算，项目定注价在100鲜00~11歉000元/颈平米元左右火。纵4、酿船市场参照秋在售项目价闲格比较头项目名称既项目区位凶距离本案泄经营定位旱销售价格妈武昌知一品国际扎中南商圈直2公里境多功能商业玻中心竞均价800颤0元/平米饱（最高价1借9000元凝-底层）拢鹏程国际口中南商圈毫毗邻赖商圈底商该邻街部分3故0000元傲/平米（背流街部分22贩000元/费平米）顶汉阳柜湘隆时代咐沌口开发区四－旬区域购物中茅心笼起价580贫0元/平米便（最高价8交000元/吩平米）坟汉口章汉正第一大切街呈汉正街特－药服装批发溉整个范围4相0000-盼50000衰元/平米惠E盘·树GO数码广览场孤友谊路电子神街跑－愚电子数码苏均价230新00元/平着米玩5、定价考疗量背景勉A、以商业烘项目市场预伐期的优劣楼长层与各层次妥的商业定位掏为实际考量店，作出相应孝的价格区间较。牛B、以保证暖本案开发商女的基础利润呢为前提，也图利于完成本火案的总价组坚合便于销售指。各[价格建议淡]魂根停据以上的考朴量以及市场版参照，对于参本案的出售浪均价建议定野为1060弟0元/㎡。配楼层汗转面榆积饶词单价绝碑雁总价页地下一层地赤6241扮㎡续插10500煎元选物65，53岭0，000雁一层演铁37攀38㎡押洋230删00元介野85，篮974，0扇00飞二层字脖37吊38㎡播棋120季00元兴误44，盈856，0开00吵三层找型39缩09㎡饺状850我0元冤勉33，姐226，0色00足四层粘雹39寻09㎡骑怀600艇0元由歇23，订454，0警00缩五层废世43肠91㎡凝育500略0元缩稀21，雨955，0蛛00染总销金额：亩27喝4，995兼，000元辛价格调整方啊式泛原则上本案玩的量体不算选大，因此如绞上所述搁，换本案在销中泉的实际反馈案作保留【一思至二层商铺币】。全同时价格相颂应上浮，以貌迫使客户为亩甲方创造更拐多的利润。洞但上浮幅度肺不宜超过1涌5％稻。栽[销售目标驳及资金回笼蒜]石预设销售期泊为2005氏年12月缘——光2006年舟