世联大连正达学府园项目整体定位与物业发展建议M

正达学府园项目整体定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。第一部分项目定位与整体战略2项目概况与项目界定开发目标解析与开发背景研究项目核心问题与发展战略项目定位Part.4Part.3Part.2Part.13旅顺口区甘井子区中山区沙河口区西岗区城市中心区项目地块隶属城市边缘甘井子区，属于大连城市西向尽端地项目地理位置项目地块位于大连市区西南部，行政区划隶属于甘井子区。甘井子区是大连发展相对缓慢的近郊区。由于受西部山地影响，城市建成区发展至本地块即截止，使本项目成为城市西向尽端地。4项目周边高校、产业聚集，大区域城市面貌较好，人文氛围浓厚居住区高校区软件园区地块所属片区为大连高新产业园区和高校聚集地，大区域城市面貌较好，人文氛围浓厚高校：大连理工大学大连海事大学大连轻工学校东北财经大学大连水产学院产业园区：大连软件园海外学子创业园5项目基地四至北侧：正在建设的老年公寓南侧：原有小区百合山庄东南侧：原有居民楼东侧：正在建设的壹品漫谷西侧为山地6壹品漫谷和老年公寓是基地周边两个在建项目壹品漫谷项目概况占地15万㎡，总建面约16万㎡；建筑形式:叠拼、情景洋房、小高层；目标客户：高校教师和产业人口预计销售价格：5500-6000元/㎡开发商：大连友谊合昇房地产开发有限公司营销主题：优雅阶层慢生活老年公寓由百合山庄开发商大连峰凌实业公司进行开发。项目用地性质为地方产权，产权年限50年。由于其特殊的产权性质，项目销售不能进行银行贷款，需一次付款。项目定位为老年公寓，面向大连养老客户。目前建筑已封顶，但项目尚未进入销售期。壹品漫谷效果图7基地现状与技术经济指标内部少量待迁民房经济技术指标：占地面积：25万㎡容积率：1.2建筑面积：30万㎡最大坡度45度无明确限高要求部分地块海拔高度超过100m注：大连市规定，海拔超过100m的土地不允许施工建设，85-100m的土地具体规定尚不明确。基地内部地形复杂，坡度较大，最大坡度可达45度；目前基地表面覆盖大面积低矮植被，尚有少量（约20户）民房待迁。8项目本体资源与影响条件评价本项目总建面30万㎡，属大规模房地产开发项目。山地地形为特色产品的打造提供了条件。拥有郊野良好的自然环境。区域内高校和产业聚集，为项目提供了大量可能的客户资源。地块交通条件较差，短期内无法解决。周边环境杂乱，住区形象不高，城乡结合部认知。规模因素项目资源限制条件9项目界定城市西部尽端

高教产业园区

具备特殊山地地貌的

大规模住宅项目开发10项目概况与项目界定开发目标解析与开发背景研究项目核心问题与发展战略项目定位Part.4Part.3Part.2Part.111房地产市场扫描区域背景分析开发目标解析ABC12项目开发目标价格：销售价格看齐壹品漫谷，可能价格5000-6000元/㎡。速度：开发周期3.5-4年，共分三期开发，平均年消化速度8-10万㎡。品牌：公司目前处于品牌建设期，需要项目能够获得良好的市场认知和口碑，树立其品牌。项目开发目标价格：5000-6000元/㎡的单价属大连市场中端价格，区域市场平台价格。速度：大连单价5000-6000元/㎡的楼盘年均消化速度约为8万㎡，8-10万㎡/年基本属于市场正常水平。市场现状在项目成功基础之上，实现利润，树立品牌13房地产市场扫描区域背景分析开发目标解析ABC14“大大连”城市总体规划中明确了西南地区的产业功能和居住组团功能，未来发展前景良好居住组团南路软件产业发展带住区规划规划中大连主城区（包括旅顺口区）共有15个居住组团，本项目所在区域属“西部居住组团”。产业规划到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”，与旅顺北路“现代产业发展带”共同构成大连的产业支撑；本项目所在区域为“绿色硅谷”的起点，位于已发展成熟的软件园一期和正在开发的软件园二期之间，直接享受规划带来的利好。北路现代产业发展带15西拓北进使西南地区成为城市重要发展方向，大量建设资金投入，产业兴起大连城市规划——西拓北进到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”目前软件园二期已投入资金十多亿，区域未来发展前景看好产业规划——建设绿色硅谷老市中心北进西拓产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，西南方向在产业和环境方面都优于北边16项目周边资源丰富，发展潜力大项目周边聚集着大量产业园、高校，产业人文氛围浓厚森林公园、水库环绕地块周边，环境、生态资源丰富高科园软件园森林公园水文文文文文文文文文海17项目背倚大黑山，是西南科教区域的边缘，意味着项目只能面向东部区域市场。项目所在位置位于西南科教园区尽头，城市物理边缘，对外部只能形成单向辐射18区域先期缺乏城市规划，目前周边环境混杂，缺乏明确认知项目所在片区由于缺乏政府明确规划，开发建设混乱。没有明确的生活区、配套区之分，车站、农贸市场、居住小区混杂，环境杂乱。近几年开发项目对区域原住民（农民）多采取回迁政策，故目前片区内居住人口构成为区域原住民、高校教师、产业人口，人口匀质度低。杂乱的环境和复杂的人口构成使片区形成了较为混杂的形象。19项目距各高教园区近，便于车行到达，但地块本身昭示性进入性不佳进入地块的道路进入壹品漫谷的道路计划建设与壹品漫谷相连的道路项目被各科教园区包围，距各个高校聚居区和软件园、高科园很近地块通过凌水路与各大科教园区连通，车行距离不到20分钟；项目所处区域公共交通不便406和10路是项目周边唯一的公共交通，且距公交站约15分钟步行距离；地块道路条件较差，昭示性和进入性不佳凌水路是目前进入项目基地的唯一道路；自百合山庄道路分叉处开始道路坡度大，昭示性不佳，且冬季雨雪天气车行存在安全隐患；对目前道路交通政府没有明确规划。为改善基地交通条件，开发商计划建设道路连接壹品漫谷规划路，增加车行进入性。百合山庄道路分叉处20区域背景牧分析结论区域背景冷要素城市发匠展的大灭方向—炼—西拓棉北进产业聚集喊，城市发杰展动力源大学聚集慎，得天独腹厚的教育甚资源和人眨文环境现有居住巩氛围，未律来居住组侨团定位—绳—居住性城市边柳缘区，之一定的均自然景趋观资源诸（山区荣、森林错公园）滞后的规墙划，带来通无序、混港杂的发展未被定义拾的城市边挡缘区21房地产欢市场扫盛描区域背瞒景分析开发目症标解析ABC22房地产昌进入高担速发展沫期，市葵场需求陈旺盛近5年来慌，大连市松GDP保臣持快速增艘长，按照己GDP增除长与房地锄产发展的移一般关系道，大连市迷的房地产还正处于高速发窄展阶段；固定资梢产投资唐增长率贴高于G跟DP增冠长率，胡固定资吩产投资笑活跃；房地产开微发投资从心2003负年后开始爆发性增带长；大连市人沙均GDP问已经超过且4000熊美元，房絮地产市场纹的需求表肢现为数量与质拆量并重发展的誓阶段；人民收喜入稳步翼增长，烂生活水兆平逐渐纲提高；23销售面戴积稳步鲁上升，竭土地紧敢缩导致找供不应沾求，价逼格上涨住宅销阵售量稳悔步小幅造上升，磁受04派年土地澡紧缩的木影响近挠两年供化应量下截降；市场表现猾为明显的供不应求各，单价上羽涨。03年土宝地集中放喂量，04年土站地供应紧谱缩，05坛年有所坑回升；24中心区竹“地荒援”和房适价持续丙攀升形扔成市场榜高卖压绕，消费政者心理鄙底线被潮迫“水淹涨船高就”大连拥知有丰富检的山海丙资源，筐特殊的薯地形条些件使城跑市的可例发展方光向受到际限制，孟可开发粱用地有碰限；随着城哭市中心待区可开灭发用地庆日渐减慈少，房鲜价持续搞上涨，每消费者堵不得不退接受现音行市场漏价格。中山区漆和西岗短区土地女存量不夸到10爽%，城磁市中心痛区可开黄发用地秘少；近年来仰，随着首单价的蓝上升，藏商品房氏套均面拜积持续勇下降，表明在疯购买能瞒力未有诉显著增渣强的情钟况下，蛋消费者幕被迫通怜过适当梦压缩购叔买面积映来承受拳高单价聚。25大连房浆地产市赏场板块进化格局订已逐渐才形成，裤各板块套依托不块同的资片源形成民其核心首竞争力华南泉争水板块：位于甘井辫子区北部浆，凭借较汉低的房价负（均价4础000）垃和开发区吹产业人口级支撑起房债地产市场罗，是大连妻低价房主落要供应区躬域。机场新绸区板块：甘井子区截西北部，深低价（均吩价400器0）也是运本区域的蹲最大特色齐，未来的踏西部机场风建设将会穴使区域地舞产发展更母加成熟。城市核心板块东部南部风景板块西南科教板块泛星海板块西山板块西安路板块机场新区板块华南泉水板块西山板块：马栏—溉—西山滩水库沿谈线，近鞋两年新止发区。吉良好的煤自然环饿境是吸奔引居住受着的首物要因素相，未来愿品牌开兼发商万糖科的进我入有望比使区域悲平台价能格提升缎至50酷00-字550物0。西安路省板块：与市中焰心合适抢的距离宾和商业顽中心的嘴影响力拜支撑了锄其中高叹端价格朵（平台凉价70返00）惨。西南科周教板块：城市西攀南角，榨高校、索产业聚烧集所带飘来的居盯住人口医支撑起洁房价的泉不断攀况升，随陪着产业况的发展蒜，未来命区域升书值潜力务不可低嫂估。目另前区域培均价5钥500诉。泛星海炸板块：依托星海风广场和海爹景资源该菠区域吸引直了大连高薄端客户和植外地置业跌者，区域宾平台价格在已达80顶00，部凑分楼盘已温突破万元罢大关。城市核心乡丰板块：大连老城绘区，政府喷所在地，丝式日益稀缺陆的土地资后源使其房场价稳中有郊升，大连炸本土高端记人士钟爱宣地，均价暂8000工。东部南孕部风景论板块：大连海乖景豪宅议分布地央之一，聚有限的凤土地开次发量使种其后续须供应乏绪力，均邀价85某00。高价板块挣〉700类0中价板跪块5000柏-700论0低价板轮块〉>共500究026高端项目券凭借优势宰资源和高烧品质产品催立足市场渔，低端以达价格取胜局，但中端外产品核心粉竞争力不预明显，产趁品力不足帝柏湾城市核言心地段幻玉或海景匀高端产票品产品否素质较神好，有滩高档住散宅品相务，设备奏设施均纤为高级膛产品，塞有一定芽产品或愿技术创衡新。城市北部奸泉水、机蒙场新区大政量低端产妥品不足4携000元岩/㎡的价格吸希引了大量脉承受力有拘限的客户词。大连市场编中端项目轿普遍产品帜素质不高潜，竞争力纹不足，较奴高的板块懂价值是其增价格的主歌要支撑。规划大慰气，恢歼宏。高饶层板楼朝，户户宇通透。易设备设惜施均为洪高档品任牌：高舅级节能怖断桥铝帜合金，日中空玻颈璃，干古挂式花鱼岗岩石墓材等。柏林水郡小高层和延多层产品匀，兵营式句规划排布挎，社区无鸭情趣空间纳。涂料外摩立面，无移质感。建副筑单体及急户型设计加五创新点异。27城市核心板块东部南部风景板块西南科教板块泛星海板块西山板块西安路板块机场新区板块华南泉水板块板块格姓局的形消成使大霞连客户吸按承受秘能力和倡居住偏驾好重新诞分布，遮客户与姻板块对投位现象蹦显著，古城市中绑产集中柔流向西开南科教芽板块由于承驳受能力怎和居住侍偏好的缴不同，足大连城乱市客户疼在各个勺板块重赔新分布城市东部导和南部地纯区是高档缩慧住宅集中废地，承受遗力有限的破中端和低笼端客户流备向为：东→西，东→北。全市范任围内的距高收入兄人群向勒东部、授南部高垦端住宅墓地区聚绑集。西南科教毛板块产业像和高校自铜身带来了烛城市大量国中产阶级易，而其形跟成的人文仁居住氛围肾也吸引了捏市域范围窝内的中产丝式在此置业但，“中产驶板块”特局征逐渐显设现。中产低端高端高端28各板块清供应不螺均衡，玻呈现“感两头大蒜中间小胞的”格赚局，中变等价位予（50汁00-封700嫁0）产替品板块增供应量湖较少区域档次均价存量（万平米）潜在供给（万平米）供给量合计（万平米）泛星海区域高端80009.32169.78285.2城市核心区域高端800025.926.8东部南部风景区高端85008.445西安路区域中端70007.25114.29西南科教区域中端55003.942西山区域中端45003.8152.38机场新区区域低端400054.1346.22666.19华南泉水区域低端420044.54221.33200眠6.0诊2月数你据200葬6年2焦月的数独据调查蛋显示：牺高端产饥品潜在外供应量票285甩.2万杯㎡，中忠端产品爷潜在供叫应量1数14.位29万意㎡，低丘端产品彩潜在供敲应量6慌66.卸19万角㎡。大连2颂006酷上半年舟整体市夹场平稳捕发展，罢各价位参楼盘消冶化速度静正常，蛾考虑到蓬从2月卷至今5潮个月的厘市场正誉常消化戴量，各钳档次楼堵盘潜在巩供应量拼仍不会期有较大虹改变。财富阶层准财富阶层上层中产中产/白领普通工薪大连的人首口结构呈惜金字塔形仗，本地准歌财富阶层沫、中产和障白领是城渐市的中坚线力量，购睁房需求较幅大，但从行目前数据鸦来看，符狭合他们需瞎求的中端陶产品供应衣量不足。存量14.9吩1万㎡潜在供应99.3丽8万㎡29中端市升场板块粘潜在供蒜应量不钱足，其梨中西南渡科教区霜域可见炎供应有客限区域档次均价存量（万平米）潜在供给（万平米）供给量合计（万平米）泛星海区域高端80009.32169.78285.2城市核心区域高端800025.926.8东部南部风景区高端85008.445西安路区域中端70007.25114.29西南科教区域中端55003.942西山区域中端45003.8152.38机场新区区域低端400054.1346.22666.19华南泉水区域低端420044.54221.33西安路宪区域由夫于发展残成熟，前其土地速供量量同有限，纺未来可沃间供应引量较少膊，对市嘴场影响竿不大。在品牌影开发商蒙万科假崭日风景炼项目的防带领下湾，西山师区域未兴来约有串50万愉㎡价格他500每0-6壁000悟的项目若入市，统区域价枕值将被眠重新定归义。西南科物教区潜户在供应抹中有软眨件园四假期18佛万㎡8杏000梁以上和苹五期6孝.6万拦㎡70宫00以拼上的产槽品供应滋，故实可际中端哪产品潜肤在供应云量较小本。目前捡已确定圣06年称供应项稳目有仅惑有壹品挎漫谷1矮6万㎡余和山海介一家二掩期6万煮㎡。30城市房笼地产市绣场扫描仍结论板块格局盒的形成使肌大连客户拦按承受能末力和居住委偏好重新塑分布，客故户与板块牙对位现象际显著，城市中东产集中生流向西瞧南科教嘴板块，择项目可语能面临勾板块内疗部竞争；中端产品削核心竞争弱力不明显饱，产品力诵不足，且中端产雕品（500础0-70锡00）板晕块供应量戏较少，其钻中西南科教悦板块可见猫供应有限珍，是本项闲目的开发贯机会；31西南科教接板块已成到为大连教基育科技基径地，文化迟氛围浓厚深，人口匀洗质度高，崇居住功能牛逐渐被认抽可西南地区严作为大连广的教育科佛技基地已留深入人心繁。高校教伟职工、留学生，游产业园冈区白领平、高级晓主管是献区域内熟主流人朴口，人萌口匀质子度高。他们多喝有较高干的文化昼背景，祥区域文塞化氛围帅浓厚。随着区域摄内房地产栏项目的开举发和居住慰人口的增发多，居住垂氛围逐渐可形成。东北财经大学大连海事大学大连高新咸技术园区棉总占地3漆5.6k柔㎡，由七仍贤岭产业偷化基地、逝双D港、涨海外学子贪创业园、帝软件园、躲黄河路科炒技城等发静展区域组闷成。海外学子创业园西南科教板块32大量中槽产在西绘南科教牌板块工钞作，且骄随着产劣业的持帜续发展膊，中产教阶层人恋士将源酬源不断句进入板泽块西南科股教板块裤软件产遥业蓬勃格发展，叼给板块康带来了年大量高椒知高收夫入的人呢口1998擦年，大连认软件及信郑息服务业匙收入2亿萌元，从业璃人员数千退人；20矮05年，邮大连软件天及信息服驰务业收入猴超过10户0亿元，维从业人员唱增加至4撒万人。过邀去7年，碌年平均增键长超过5忙0%。软件产抗业从业怠人员多番为大学葱本科以口上学历带，年平土均收入卵属大连窑最高水势平。未来板摄块的发酬展前景心看好，钳未来产旁业人口尿将超过粉30万软件园相二期于票200扔4年规芝划完成谁，20拦05年忍正式动块工，目越前已投笨入十多普亿建设讽资金。过二期完络全建成箩后，从此事软件变生产的夜人数将胸超过1药0万人预，连带润家属与忍配套产始业的从罩业人数夫将超过糕20万盟人，约尺需要5被到10躁年的时城间。按照政羽府的产谱业规划宴，大连用软件三抚期建设颗完成后液，大连编软件及更信息产肯业覆盖蜜的面积丈将由现宽在的数浸平方公举里拓展畜至13规3平方意公里，近从业人建数超3栏0万。33西南科驻教板块径是中产仍阶级居垄住主要华选择方他向，大嘱量中产森人士在剥此置业由康派A钩C东成交矿客户统计橡分析可知妨大量园区饭外的中产县人士选择吩在西南科望教区安家技置业。他们35原-40岁申，医生、塑教师、律辛师等职业污背景，本梳科以上教券育程度，致多为二次书改善居住鞋型置业，腰被板块匀袭质的人口变素质和浓携厚的人文傅氛围所吸笼引。34二次置业粗的中产阶舅级对居住亚品质有突紧出要求，拣期望匀质唯化的生活题氛围关键词册：知产鞋结合、帝追求品挥质、匀禽质化区悄域、人燃文氛围家庭描述产：30-写40岁适左右，苍三/四花口之家缠，部分敏三代同植堂置业目景的：二次或多美次置业，蛙家庭责任锡感强烈，龙希望通过计置业提升垂家人居住默品质。给自己哈：清静佛、自然傻的生活句环境，脚同类人密群共同盒居住的建匀质化娘氛围；给孩子腥：高品脉质的学担校，浓值厚的人州文氛围镇，一个疲良好的坊学习和蹦成长环淘境；知识背迅景：高学历背匆景，本科具以上学历性格特征焦：沉稳理王性、见演多识广职业类喊型：高校和万科研院贸所知识断与产业创结合的勉教研人傅员企业的摆中层经悔理人员医生、霜律师等经济状况而：家庭年亮收入在飘15万灰元以上置业关注腰：产品品质螺、区域环阁境、车行阔交通、密责度、生活刃配套承受总尖价：70-想120钓万35处于中产贼阶级低层察的小白领岸和年轻教陕师刚性购宜房需求强冈烈，且多嗓未被满足哄，是板块情房价快速虾上涨的直旁接动力软件园内企业工作人员收入状况分析级别职位比例数量收入高层总裁、总经理2％7030—400万300左右20—100万中高层总监3％600左右20—50万中层员工项目经理、部门经理15％3000—45007—10万普通员工普通员工80％90005—6万80003—4万理工大学东北财大海事大学东软信息学院大连水产学院大连医科大学大连化学物理研究所副教授以下级别16481652352352903415270人数比例53%42%34%69％56%81%33%收入状况3-5万3-5万3-5万3-7万3-4万4-7万3-5万200奖42006均价不攻足40誉00均价超过长6000涨幅高达下2000大量住房蔑刚性需求讨强烈的人烂群支撑板厉块房价快皆速增长。西南科教燥板块内小挥白领约有妹1.7万宣，周边高聋校年轻教唤师约有6仇000多亏人，他们烛购房需求坡强烈，支猪撑了板块来房地产价从格快速上隐涨。36小白领和红周边高校卖年轻教师严购房需求贱强烈通过访属谈IB减M、H长P等公上司普通杰职员和度东财、蜜理工年蚂轻教师剂，总结架出他们经的购房芽关键需里求如下慢：此类人杀群多为古25-葛35岁袄，多数效为本科净毕业，学历较野高。处于婚干龄或已芹婚，年矛收入3滔-6万巴，目前多租住房仰屋，家妥庭月租肉房费用侮约为1晋000症-13当00元冤。他们购房需求贯强烈，希望早税日购房僻以节省倒租房费场用。板块内目怎前没有合修适他们计科划购置的端房屋作为勒长期居住营的第一居奥所，而板铅块外的房恭屋不是太生远就是总享价过高，目前处于性观望状态。希望房屋扫能够满足柿基本的居蓬住功能，悉所以倾向购丢买普通认大小两伞居室7竹0-1宿00㎡。这类家屡庭目前咸收入不演是很高夫，处于赔事业的身起点和英奋斗期父，一般机还在做照基层工光作。对冰房屋的巷购买抱星一种务拖实的态仅度，从驱自己现值有的经倦济能力饼，未来极事业的屯发展及送对未来塑生活的静设想出弓发买房服，多数辫能承受丙的总价上纠限为4毅0-5叼0万。这类人经群工作舰时间较吩长，多找需要加顷班。在劫总价可辽以承受裤的范围路内，需要房屋宁离工作地咸点足够近。部分斯人群没柴有购买爸山海一会家等学书府区楼誓盘的原飘因是认与为距离扩较远。对产品品投质有较高姿要求，认为宾学府片跌区楼盘校产品品羞质一般朝。37西南科教质板块中各蒸亚板块依征托核心竞运争力形成甩不同片区井特征软件园亚蹦板块凭借甩自身产业蹦发展所带玩来的人口赚、配套、兄崭新的城陷市面貌和丑亿达的品证牌效应逐势渐发展成腥为大连中踩高端住宅茶片区。依托周边蛇高校人文膊氛围和教闻职工购房麻客户，学相府亚板块呆房地产市想场虽起步灾较晚，但忙发展迅速拖。未来片蔽区大规模插项目的开过发将进一哲步提升片饰区居住价贵值。产业是推旅顺南蓄路的主因要资源慕。虽然毙距城市史中心较艰远，但斧旅顺南覆路便利扎的交通浅和较低惯的价格恭吸引产奸业和高明校人口炕在此置辰业。软治件园二业期未来慢的发展权前景使玻亚板块萍价格上割涨迅速示。台山亚燥板块是王城市西兄拓的第正一站，登是进入升软件园重的交通报要道，禽是连接辞软件园猪和城市靠的枢纽记。独特详的地理螺位置和伞浓厚的搅居住氛漏围，使猴其吸引翠了软件隐园和市冠区两个掉方向的子客户。38台山亚唉板块：通成熟居勾住区，枪连接城优市和产悦业区的悉枢纽亚板块价值成熟住区——纯居住区域，发展较为成熟，区域居住氛围浓厚。配套齐备——周边商业、医疗、教育等配套设施齐备。随着中心区土地供应量的大幅减少，离中心区合适的距离使其房价上涨迅速。客户沙河口中产阶层和软件园产业人口为主部分原台山区域住房升级客户市域范围中产阶层客户关注与城市的距离和完善的生活配套价格2005年在售项目均价5000元/㎡，目前供应产品均价7000元/㎡。供应目前供应幸福e家四期——计划06年4月开始内部认购，总建面15.6万㎡，户型面积90-170㎡，预计单价超过7000元/㎡。未来主要供应：大华台山项目——计划06年入市，总建面15.1万㎡，主流面积119-137㎡和67-116㎡，单价可能达到6500元/㎡甚至更高。台山区域土地存量大，未来一到两年内将集中放量，预计单价超过7000元/㎡产品05年产品以普通多层和小高层为主，目前供应产品品质有所提升，出现大堂、观景电梯等产品创新。核心竞慨争力：盖成熟住望区+与缝城市和左产业合沙适的距润离主流客户订：沙河口柄中产+软宝件园客户39浓厚的人堵文氛围，案崭新的城走市面貌，浩较高的产捷品素质使突软件园突稼破亚板块皮限制吸引往城市中产亚板块价值浓厚的人文氛围崭新的城市面貌距软件园最近的距离适宜居住的自然环境客户软件园企业中高收入人群，周边高校教师为主市域范围中产客户，外省市在连安家客户客户看重了区域浓厚的人文氛围，匀质化的社区和较高的产品素质。客户收入水平较高，属中产阶级较高层。价格05年均价5000元/㎡左右。目前均价已达7000元/㎡。价格明显高于旅顺南路和学府亚板块，与台山价格相近。供应目前：康派CITYONE尾盘康派：AC栋130-160㎡大户型为主，B栋35-60㎡小户型；CITYONE：46㎡的一居室是主流供应；目前均已剩尾盘供应，预计9月前清盘。产品多层、小高层，产品素质好于周边亚板块，但无明显突破。核心竞奥争力：淋浓厚的猎人文氛贩围+较蜜高的产印品素质主流客户陡：软件园浊中高收入切者+城市参中产阶级40旅顺南路涉凭借便捷浙的城市交舍通吸引了庆需每日通沸勤的交通饶敏感型中浅产客户亚板块价值旅顺南路城市轨道交通和公交系统位于高新园区内，软件园附近软件园二期在建，升值潜力大部分位置可以观海客户亚板块内高校教师和高新园区产业人口为主。少量软件园产业人口。客户多为需每日通勤的公司白领，看重区域交通系统带来的通勤便利。且06年之前亚板块房价较低，也是白领在此置业的重要因素。价格05年均价4000元/㎡左右。06年入市项目5500元/㎡起价，目前均价超过6000元/㎡，价格上涨迅速。供应目前：在售典型项目为山海一家2期，5500元/㎡起价，均价超过6000元/㎡，以70-110的居住型两居和三居为主，共6万㎡建筑面积。未来总体供应量较少，小平岛项目后续将有大量供应。产品去年在售项目产品以普通多层为主，品质一般。目前供应多层、小高层产品，产品品质有所提高，但无较大突破。核心竞邀争力：闸便捷的翁城市交吊通+低巨价主流客罩户：企酒业小白岗领，需鱼每日通询勤41学府片区近较低的价拳格和距离权高校、产少业较近的劣距离使周闪边高校教床师在此置殖业亚板块价值位于高新园区与软件园的腹地，周边高校环绕低于周边亚板块的价格客户周边高校教师和产业人口为主。部分片区原住民价格04年均价3000元/㎡左右。06年入市项目5000元/㎡起价，目前均价超过5300元/㎡，价格上涨迅速，但目前是板块中最低价。供应目前供应：在售项目为柏林水郡，均价5300元/㎡，户型面积100㎡以上，共6万㎡建筑面积。未来供应：壹品漫谷，总建面16万㎡，小高层、多层、叠拼，原规划户型面积较大，目前根据新政调整中。预计售价5500元/㎡，下半年入市。老年公寓，位于本项目地块北侧，已建筑封顶，尚未对外正式发售。土地所有权为地方政府，故项目无产权证。大有恬园二期,地块位于大有恬园一期西侧，尚未进行招拍挂手续，和政府商谈中，规模未知。华兴山庄二期，地块位于壹品漫谷东侧，占地约5万㎡。未来一两年可能入市项目量较大，有亿达30万平米,大有项目二期25万平米,鑫园项目80万平米,但具体入市时间、产品、客户等定位尚未确定。产品产品形式多样，普通多层、小高层为主，部分低密度类别墅产品。产品档次混杂，品质一般。随着价格的攀升，品质逐步提高。核心竞撞争力：淋低价+锯距产业驾和高校讲较近的伞距离主流客趋户：周分边高校喝教师+全当地原羞住民42亚板块蜜房地产村市场扫拌描结论西南科更教板块宇已形成乔中产板蜡块认知嫌，城市中鸦产在此澡大量聚辱集。且随牲着产业沫的发展纵和板块偏认知的徐成熟，未来中产辉聚集趋势灯将更加显裳著；西南科渴教板块流和市域房诚范围的略中产阶脏级按区域成羡熟度和区恐域价值在样四个亚板勇块内明显样分流，本络项目所在熊亚板块在经目前的客要户分流竞积争中不具马优势；项目所扎在学府乌亚板块敢土地存削量较大闹，但开什发前景膏尚不明等朗，项目需要械考虑应对悟未来可能变竞争的能辅力；43西南科者教板块校已形成柳“中产浊板块”此认知，爷吸引了俯市域范制围内的涌中产人订士，且德随着产六业的不偷断发展惭和板块输的逐渐北成熟，申中产人丹群将源贡源不断偷流向板蜜块。通过城市辟和区域房拘地产市场轮的分析，院我们发现庄：中产客户饥在四个亚弯板块形成哲了明显的球分流现象支，我们所霜在学府亚云板块区域威价值和成避熟度在竞魄争中不具类优势，作镰为一个大泳盘开发，切可能面临注客户量不俩足的情况摊。且亚板泼块土地存卷量较大，絮未来竞争行趋势不明恒朗。44项目概况颜与项目界效定开发目标秘解析与开梳发背景研缎究项目核心适问题与发影展战略项目定土位Part宗.4Par碑t.3Part摆.2Part绩.145项目核心舰问题的提柔出基于目标厉+市场的央分析，我们发篇现项目乌所面临耀的核心怖问题是砖：区域价沫值和成买熟度在欠竞争中水不具优观势的情破况下，次如何面某对其他明亚板块架对客户性的分流稍和未来这不明竞认争，增种强我们心捕捉客举户的能糠力？目标—械—大盘挠开发，露需要捕递捉更多辞中产客蕉户市场——杏板块客户悄量足够，稼但客户在远四个亚板任块分流；本项目竞所在亚朽板块区旺域价值登和成熟贸度在竞胞争中不乞具优势扁；亚板块内量土地存量味较大，未游来竞争趋倘势不明朗岁；46针对核禁心问题胸的解决蝴方案核心问宋题解决痕方案：ACTION1重新定义区域价值ACTION2面对亚板块内外的竞争策略ACTION3保证项目持续竞争力47区域资彻源条件贵：人文资镰源和生态资肢源兼备地块所与属片区生态资源交丰富，包括多辰项环境景洁观条件：背倚1岩760张公顷西释郊森林繁公园面南有良斗好的视野群可以观海高科园软件园森林公园水地块所属薄片区为大婶连高新产溉业园区和茅高校聚集榴地，大区桂域城市面决貌较好，人文氛围父浓厚高校：大连理助工大学大连海庆事大学大连轻工谅学校东北财壶经大学大连水圣产学院产业园梯区：大连软例件园海外学子准创业园文文文文文文文文文海ACT后ION均148周边三墓个区域侮分别依绘靠人文愉、城市鸟高效率拥、轻轨伪资源树龄立了独特的区侮域定位软件园区嗽域价值关疮键词：产业、人泻文、事业典型项目士：国际新城湿、学知园佳、弘基书侧香园软件园抗区域价饱值人文、事薪业台山区域码价值：区域门户吸、城市效尿率旅顺南路卵区域价值敲：捷运交通台山区零域价值关斩键词：西拓第一柏站、交通链咽喉典型项目卧：幸福一号家、大欲华台山旅顺南疾路区域价值关键朵词：轻轨、渠创业园典型项目尤：硅谷假信日、山东海一家ACTI恒ON蹦149本项目挨区域价嫌值确定师策略区域价惯值确定鹿原则：自身资源尼条件和周边行区域的殃关系人文生态环境、景观城市高效率捷运交通软件园+高教园区域台山区域旅顺南路区域本项目区域价值确保定策略故：本项目社vs软赖件园高六教园区匀域：利用已形鼓成的高价悬值人文资圣源（借力傲）；在此晚基础上寻牢找属性差迹异，建立牲细致比较耕优势；本项目v择s台山区需域：在市域范嘱围，本项竞目被台山深区域截流柴；在西南柄区域范围具，存在价酱值方向上耳的差异，框不存在直泄接竞争；本项目寻vs旅趁顺南路事区域：强调环境厦价值，实鼠现差异化吹竞争。ACTI幻玉ON镜150案例借政鉴后花园籍：华阳耳区域资源条件雅：田园风忽光价格水杂平：3肢000好-40丽00元读/平米中关村+庸高校区百望山区怠域万柳区勿域前广场鸦：万柳划区域资源条竟件：离仓园区最称近的接皮近的城陈市住宅秧区域价格水平炒：200子00-2将5000持元/平米后花园：斩百望山区塑域资源条件挠：百望山价格水平朵：800粪0-10那000万蛋/平米案例一：北京：己中关村重产业+粮高校园狡区案例二：成都：利高新区但+高校笋园区前广场：做衣冠庙区帖域资源条印件：离世园区最花近的接烈近的城泡市住宅杯区域价格水平仁：500定0-60课00元/阁平米高新区+窝高校区衣冠庙进区域华阳区捆域ACTI增ON扮151案例借鉴剥点高科产引业园和兰高校园灭区通常仅被政府绘规划在祸同一区放域；园区内部垮借助其高复知背景和巴匀质的居服住环境形告成人文环闪境优越的郊城市人文折高端住宅谎区；园区周边烫通常会形副成两类房哈地产板块谢：“前广来场”和“导后花园”剩：城市中画产客户浊被科教突园区匀哈质的人羞文环境鹿所吸引窗，并根贫据各自偏的需求济在周边翻各个房山地产区珠域进行把选择置游业；位置价值价格规律“前广场”园区与城市中心接近的区域联系园区和城市的交通要道，区域发展门户遵循城市中心房地产价格规律“后花园”园区与城市中心背离的区域休憩、宜居价值在园区价值的基础上，遵循景观物业的价值规律ACT屑ION色152本区域漆价值定位：览知富“队源”区芒后花园软件园+件高教园区后花园前广场软件园宝和高科叉园长期完、大投梨入建立唤起来的人文环熟境自身丰富判的景观和伞生态资注源闲适、轻纺松、舒展仓、私有性羞强、宜居极的知富“大源”区后花园打造ACT吨ION狼153面对亚浴板块内故外的竞厉争策略本项目勾为大盘狱开发，抄辐射力善较强，挑目标客嗓户范围里较广，禽将面临亚板块阶内和亚板块外的双重竞蔑争。亚板块岸内：目前竭在售和做已确定衰入市项肺目不多粥，柏林稼水郡和桶壹品漫恋谷将是检主要竞味争对手向。亚板块匪外：由于定白位目标稍客户群筹与本项匀目的重栽叠，台如山、旅心顺南路坑和西山器是本项员目面临唇的亚板森块外主暑要竞争彻，软件会园由于就供应紧臣缺，且皆步入城同市一线拒高端区便域，与尚本项目油不存在圈直接竞仅争。ACTI堆ON鸟254一品漫陷谷产品形式泡：包括小浴高层、T钱H和叠拼菠别墅主流先产品，规编划与设计企无明显特精色优势：品鞠牌影响力奴，产品品如质营销主题跪：中产的外慢生活价格：业开盘价垒未定预绳计50肢00~降600旺0元/组平米目前与捆亚板块吨内房地矮产项目距竞争关订系柏林水挡郡设施和配饭套共享产品明显击差异化竞和先发中高言端项目先发中光端项目超越竞争关系共同提喝升亚板堆块价值产品形式慕：多层板狠楼，规划肠与设计无个特色，品扬质一般优势：市宁场空当期衡、水库资闻源营销主仓题：价格：目霉前520撇0元/平福米，主力沉总价50掠万、30乓万策略产品品质搂明显提升形成明真确反差针对不同鸦客群，产话品和单价街应拉开档柏次周边项目概况性质目前一品稻漫谷正针俊对新政调蜜整产品与贸开发策略鼠，应保持歪关注ACT江ION叶255面对亚板成块外竞争检的策略ACT悼ION笔2对于台山集项目：做疫足产品舒枝适度，保嘱持单价价大差对于旅南贺项目：依压靠优质产喊品和环境档资源丰富贝度对抗其辰便捷交通胃和海景资释源，价格猫相当，实暗力“较量僚”对于西线山项目刘：利用碌区域价角值和不芹输的产森品力，膜发挥大暮盘产品焦线和规侵模优势股，价格教比拼56西山区虫域竞争施项目概慕况ACTI容ON获2西山项目占地面积（万㎡）建面（万㎡）建筑形式户型面积及配比售价开发进度万科假日风景13.515.3多层为主小高层为辅85㎡和125㎡两种户型面积为主5500起价样板间已出，预计年底开盘长鹭晶品缘林3.74.9联排别墅（5栋）、花园洋房（3栋4层高）、多层住宅（6栋5层高）、小高层（1栋11层高）、高层（2栋18层高）50㎡的一居到240㎡联排均有未知尚未开盘西山阳光水岸15.019.0多层为主部分小高层90-160㎡未知尚未开盘售楼处样板间庭偷院最新沙短盘三个项阻目共约光40万㎡建面均呈由万科进轨行整体规触划，但后淡续开发自愚主进行。仗开发商希座望通过这俗种合作方弓式可以提扔升西山区童域价值，绳带动楼盘陕销售。57与万科肢假日风尸景的竞牌争策略ACT副ION究2万科假日风景本案区域价值自然环境优越，靠山面水人文氛围特殊山地地貌，毗邻森林公园隶属西南中产板块范畴产品价值万科强大的产品研发能力不可复制的特色山地住宅主流客户讲求居住情调的社会新锐总价区间45-70万有一定财富积累的中产阶层总价区间50-100万本区域甜作为“糟软件园若区后花些园”云，在自化然资源深差异化燥的同时非，相比妇西山板私块具有构成熟度碰高以及忽直接承济接中产绕板块的车距离优迈势，“近水楼候台”。特色山居让VS佛万科出品万科产品毯以细节打授造见长，柜本项目以鉴独一无二款的特色山榴地住宅取松胜，产品罪力应重点习投入，以估不同的发运力方向保嗓持水平与碎万科大致血相当。大盘产含品线插VS薄单一产矮品假日风景械项目规模凯有限，产悟品、户型描相对单一杜，本项目百产品线丰原富，契合甚多种客户孟需求。万科项猫目目标兼客户为疯城市新邀锐和部武分养老驶人士，冒他们看脸重居住新自然环袋境，总俊价支付者力有限脸。本项艰目主流沉客户为经城市中径产阶层祸，总价么承受力劳较高。唤两个项湖目主力梯户型面停积存在颤明显差何异，两个项美目切分袋城市中狱产人群摸的不同验层面。对区域中颗产截流优静势产品价值桨差异化客户细分穗差异化58与西山区灰域另两个盆楼盘的竞否争策略长鹭晶品严缘林价值关键张词：自然环彩境，万秘科整体毙规划项目特向点：小体量，速产品形式神丰富目前户型五调整中，园项目尚未聋开盘。西山阳光茂水岸价值关框键词：自然环境逃，万科整杜体规划项目特意点：规模较形大（1泄9万㎡嗓建面）原规划熄户型面盖积多为挨90㎡编以上，倦目前户题型调整快中，项勇目尚未拘开盘。ACT辽ION膊2西山阳光叹水岸和长秆鹭晶品缘端林均期望群依托西山才自然资源饭并欲借力秧万科品牌碑使项目价县值有所提刺升。从目喷前项目规塑划来看，摔在产品形忽式、户型柱和总价上胸可能会与辣本项目形线成部分重拆叠，但开绪发实力有哨限。竞争策略盼：突出本农项目大盘尸整体开发鬼的优势，辩在产品力划上实现超厅越59与西山秘区域的陪竞争策先略ACT祥ION毯2单一开死发VS率联合开刺发，发妖挥开发赖组织力销优势本项目放30万由㎡建面灰进行统趟一规划扔，整体输推进，世有节奏雕有目标究的进行铺分期开扰发，有宫助于整体形秀象统一和资源的统亡一配置。西山项糟目总规句模约4慈0万㎡奏，但由底三个不册同的利女益主体津进行自乱主开发得，很难萌步调一针致进行吗总体开爷发策略贸安排。产品力水映平瞄准万率科，高品屯质+特色且取得主动针对中产残客户特质锋，产品品葛质是竞争哭力基础依据山护地地貌唱和创新某设计保唉证产品膜不可复著制充分强壶化区位熔优势，贵优先截眯流客户通过对目尼标客户价铸值取向的加准确把握律，充分利飞用人文资毅源浓厚和贝隶属中产饰板块的区纠位优势，余借助大盘亏产品线对贺目标客户享实现优先篮筛选与截友流。60保证项酸目持续纸竞争力ACTI卷ON筹3未来一旋两年亚克板块内糕可能入亮市项目解量较大机，有亿估达30椅万平米免,大馅有项目符二期2短5万平少米,羊鑫园项服目80村万平米扶,但具尾体入市折时间、探产品、各客户等搁定位尚蛮未确定承。目前属爷于政策既调整期碧，整个黑市场发犯展形势遭不明朗字，未来吸中端市口场实际溉供应量兼如何暂驼无法得喉出定论辟。面对将来过不确定市贩场竞争，蹦保证项目肠持续竞争极力，以我信为主，监滋控对手，中灵活应对叶是根本解知决之道。为此，我鹅们研究了终大盘成功集保证持续扰竞争力的呆策略。61旅游和市捏政项目建相设商品住宅的兴辩起著名旅想游城形象的建喷立优越的景邀观人文居告住环境的系形成整体规划律方案旅游地叠产发展模累式：以主题选公园发筑展旅游电；以旅游带倾动地产；开发公航司制开来发；华侨城南值临深圳湾臭，用地面失积约45聋0公顷，详规划目标税成为环境碰优美的集庙旅游、展刚览、娱乐古、居住、雨先进工业浩为一体的信大型综合揉片区。ACTI溜ON绍3华侨城62占地面秃积：8而0万平纤米蒙总建杀筑面积滋：10葛8万平疼米娇总规栽划户数惧：45扒00户崭左右邻居仗民总数本：15趴000虹人建筑类型尝：别墅TOW堪NHO抚USE多层和债高层等灿多种类地型做法燕栖湖天鹅湖欢乐谷天鹅堡2期2区天鹅堡2期1区纯水岸TOHO纯水岸多层天鹅堡1期1华侨城ACTI躺ON臣363波托菲诺池销售进程抚图价格时间2001大.11200锡2.12002获.72004侧.6200讨3.1港22004维.10850盾0880要0930警098003000利0高层高层T.H.多层高层别墅160舞00高层脉冲式的悄新产品推丑出和价格考体系的丰班富不断刺虏激购买ACTI棋ON场364成功之道那解析利用旅停游开发症完成区拿域新定储义销售节狸奏的控馆制生动的物弱业展示和桂体验决胜蕉终端波托非叹诺的快今速销售宜来自：华侨城顾模式的修特殊性扣：政府资月源主持巨大的资务金投入漫长的撒建设期高起点区顾域整合动态推棕进ACT率ION挪3658.844.25分期规邀模物业类顿型时间轴1999凑年2000开初200掩0-1穴0200裳1-1凑0第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.1主6200属2-52002街-92001距-57.6轮49.138.3疼95.5语8多层普脚通住宅颂、低层乒花园洋浮房、联求排别墅首期开发欺规模较大咏，前期一向年推一期臣，后期一捞年推两期知，分期开畅发的规模势和节奏以肚市场可以粱接受的容重量和房地扔产开发的帝一般规律腿进行开发优，有效保段证项目的烂可持续发喇展。万M2万科四关季花城价格走痰势410苗0480仔0380滩03950390乏0330阔0360苗0首期配乞置：交裤通、商鼻业花城消街，提谅供日常独服务可借鉴因游素：商业街与尊住宅区有垮机融合连续性ACTI柴ON脖366提气入地场：快速提升废知名度，烟广聚人气本体条岸件的准弟备，形必成亮相闹震撼感循序渐进任：核心价爬值点的虾不断丰旦富演绎脉冲式者的推进猪，热潮柔不间断施工进度尤、配套设唯施密切配臣合应对变友化：产品线的绿动态调整形象推广艘的动态调小整开好头连续性适应性大盘保蜓证持续淹竞争力客的三大窑要素ACT极ION育367本项目嫩整体发景展战略定义区域麻价值，提朝升产品品淋质发挥大犁盘优势赛，保证龄项目持灯续竞争瞧力把握市戚场契机程，占位艳“中产艺板块”摘制高点68项目概彼况与项骑目界定开发目标衣解析与开办发背景研斩究项目核心瓣问题与发择展战略项目定世位Par窝t.4Par遵t.3Par死t.2Par漆t.169对于区域孝：知富源注区后花主园的正钻名之作对于城市淘：标定品袋质时代运的示范涂之作对于正达伤：树立开发池品牌的里狮程之作我们的晌愿景70知富源灵区后花沙园项目整旗体定位大连品饰质中产档的—删—绝版人文科山居71知富亦·源令区·御后花园区域价慌值——知富——文化和财富的双重富集源区——不仅是聚集地，也是产生源和动力源后花园——与城市保持适宜的距离——生态、景观资源蕴含的价值72大连·有品质·烦中产目标客速户——大连——立足区域，辐射城市品质——对于提升生活品质，拥有资本、渴望和鉴赏力中产——财富的创造者、财富的拥有者，但不是财富的炫耀者73绝版布·人文相·山午居产品竞争楼力——绝版——独一无二的、无可复制的、值得收藏的人文——匀质化的人群特征与浓郁的文化氛围山居——安居于山，地块x产品=独特而惬意的空间体验与生活情境74目标客超户圈层闭——城棚市品质油中产IIIIIIIV万科城花匀的目标圈犁层：情调中产溪——“卡键布奇诺”怒中产我们的目浇标圈层：品质中产炒——“咖陶啡馆”中勉产III城市中间高端客顷户IV城市购侍房客户万科的浮客户策掠略:聚佣焦准确惊，打击叨有力利用成熟芳经验和品成牌能力，骑极致营造筑小资情调道浓郁的社售区氛围，禾市场耳目锣一新，即沙使锁定较尼小客户圈兔层，也因尖为迎合精暂准、手段愚到位以及付市场稀缺喷而获得成枕功。提供产置品：品煮质提升闸+岂社区氛岩围我们的客渔户策略:湿大圈锁定沫，以质取凶胜满足更广微层面中产课阶层提升携居住品质厦的需求。遇他们对生作活品质极美为关注和阳渴望，对竭新事物敏扰感而有热荐情，有鉴浊赏力也有咐理性。将产品力盘作为核心骡竞争力，纷产品不贴掘标签、是辞品味、质形感突出的价，是美的祸；而不是弹个性强烈津、小众取修向的。提供产品耗：品质提钟升+姜特色突出75非成熟区哄域成功大师盘客户群重规律最容易决获得的进“第一部圈层客陶户”—杠—项叠目所在贝片区客谷户群被随后趁吸引的贝“第二洋圈层客本户”—鄙—项川目周边趁片区客被户群由于项仍目整体蹄成功造柄就的“来第三圈缺层客户沟”——点整个杠城市客闷户群76客户定廊位核心客户重要客户边缘客户核心客觉户：科教园区态“三缘”利（居住缘脆、工作缘数、关系缘做）中产置业目的岸：改善居赤住重要客户加：沙河口、零西岗中高论端客户置业目轧的：改墨善居住边缘客户拆１：市域高端罪客户（项奖目中部分捷高端产品见）置业目的箩：好产品颠占有边缘客画户２：地缘性中慕等收入白鉴领（项目饲中低端产炊品）置业目脸的：解滔决居住77本项目可拔能吸引的孔目标客户娘的分析城市财富庆阶层区域三遭缘中产占有资坡源和收棉藏好产宣品地域小白包领大盘投弹资客区域内梦驻军购房目雅的支付能力蜓和意愿产品需求支付能处力很强对产品要唉求很高，档尺度夸张诵，且需要获创新的设耍计亮点看好大盘脉的升值保洁值能力被区域教漂育资源所总吸引，为携子女就学充选择便利拦居所支付能力乞较强，跟言随性强，然购买意愿贤取决于项悬目市场表窄现无特殊件要求，铅通常选文择面积铅偏小的选产品教