珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报告

中国·珠海淇澳岛项目价格分析简报1淇澳岛概况淇澳地块环境分析珠海豪宅市场分析可比个案分析价格评测目录2淇澳岛概况3淇澳岛概况淇澳岛位于珠江口内西侧，是珠江出海口的第一道大门。淇澳东望香港、深圳，南向万山管理区，北与中山横门、东莞虎门相毗邻，处在穗港澳金三角中心，淇澳更是举世瞩目的珠海伶仃洋跨海大桥必经之道。淇澳历史悠久，灿烂的文化节点缀着这朴实的小岛，在岛上的后沙湾、东澳湾古遗址，考古工作者发掘了大量距今约4500至5000年的彩陶和白陶，它们是珠海迄今最早人类活动的证据，而东澳湾古遗址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遗址。淇澳岛是生态岛，原始植被覆盖率达85%以上，是自然环境保护最好的处女地。岛上山山皆绿，水水均秀，空气清新，环境幽静。淇澳山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魅力吸引着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝霞、松间流水、金星波涛、鸡山反照、夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如画，空灵秀逸。在这原始面积不足18平方公里的淇澳岛上竟有17座庙宇，浸透着浓厚的历史文化气息。村东祖庙始建于宋代，文昌宫建于清同治年间。沙湾古遗址淇澳观音阁4淇澳岛的人文景观1836年农历7月2日，英国、美国商人纠集十五六艘轮船武装驶入淇澳湾，向淇澳村开枪开炮，企图占领淇澳岛。这些盘踞金星门（淇澳对开海面）走私鸦片的英美鬼子，此前早就登岛测绘。进村後明偷明抢，强奸妇女。淇澳人对英美鬼子恨之入骨。当天，全村男女在垒起的土炮台应战……在农民领袖蔡义、锺光祥等人带领下，把英美鬼子打得落花流水。英美联军不敌上下一心的淇澳村民，举白旗投降，并赔偿白银3000两。淇澳人用这些钱铺了白石街（俗称抗英街），修复天后宫。现在，白石街上的石板保存完好，继续服务村民。在淇澳村，苏兆征的大名人尽皆知。原籍淇澳的苏兆征是中国工人运动的盓出领袖。1922年，苏兆征和同为珠海人的林伟民领导了香港海员大罢工。

省港大罢工期间，苏兆征担任罢工委员会委员长。他还被选为共产国际执行委员会委员、农村国际副委员长。苏兆征的故居，1985年成为省重点文物保护单位。5淇澳岛的红树林保护区淇澳岛是珠海市森林覆盖率最高的地方之一，有绿色之岛的美称。红树林是鸟类的栖息场所，在淇澳３０多公顷红树林母林中，平均每５平方米就有一个鸟巢，据初步统计约有６万个鸟巢，有白鹭、八哥、鹰、翠鸟、还有鸭科等鸟类100多种在此居留，每年有１０万只候鸟经过此地。由于红树林独特的净化海水功能，近年来淇澳海域周围从未发生过赤潮。鱼虾在此能自由地生长繁殖。淇澳作为一个海岛，海产品中以鲜蚝最闻名。淇澳的生态环境与香港著名鸟类保护区米博十分相似，因此才吸引了香港人王秋明先生扎根这里，广植红树林引鸟。这里观鸟的环境应该还不错，已经搭建有几出观鸟亭，水上交通也还方便，可租用马达船。不过建议最好用划船，这样不污染空气，也不惊动鸟类。6交通7淇澳地块环境分析8地块自身资源位置：珠海淇澳岛婆湾总用地面积：101370.3平方米总建筑面积：89830平方米地块1：用地性质：为商业和住宅用地面积：33497.6平方米建筑面积：40197.12平方米容积率：1.2地块2：用地性质：别墅用地面积：45449平方米建筑面积：22724.5平方米容积率：0.5地块3：用地性质：商业、住宅和酒店用地面积：22423.7平方米建筑面积：26908.4平方米容积率：1.2本案建设用地红线南芒湾地块1地块2地块39地块周边地块东面紧邻婆湾山，布满了许多当地渔民临时搭建的木屋10地块周边地块南面紧邻大海，以及当地渔民较为破旧的码头11地块周边而主干道的另一边也紧邻着南芒山地块西面紧邻淇澳岛通往市区的主干道，从该地出发，行车大约3分钟就可到淇澳大桥12地块周边地块北面为树林，丛林里布满了当地渔民临时搭建的木屋；丛林后是一所新建的国际学校，即将在2007年9月举行入学仪式13地块现状14地块周边距离地块西北面300米有一个规模较大的金苹果游乐园；距离地块西南面400米有一所珠海著名的北大附属实验学校。15地块周边16地块周边17地块自身条件紧邻婆湾海域，一线海景景观，依山傍海项目所在地暂无房地产项目开发地势平坦，占地面积大。地块周边有渔业码头周边海滩污染严重周边无任何生活配套背靠珠海国际学校，紧邻珠海北大附属实验学校18项目价值点优势/机会点生态环境，红树林保护区改造渔业码头，独享私家游艇码头对邻近海滩进行美化，缔造景点紧邻高等学府，人文教育气息浓厚淇澳当前没有任何规模豪宅成品面市19珠海市豪招宅市场分恐析20豪宅市便场分析单位：元惠/平方米21豪宅市场越分析整个豪宅单市场均价拖以平均每客年42%右的速度向晃上攀升，怜2006熔年较05刮年增长了孟50.8吃%，07仗年由于豪输宅项目，病特别是海犬景物业供秤应量增多勒，价格增四长速度开附始放缓，脊但仍以3惕1.9%组的强劲势炊头向上攀女升，珠海豪宅篇物业进入坚到了一个行飞速发展肤的年代，销售价格株也将创新鸣高。22豪宅市栋场分析目前，珠印海本地的后豪宅主要织为海景楼尾和别墅项银目，海景涨物业基本门分布在情迟侣路沿岸丛，别墅项慕目主要分烦布在唐家素湾区域，而淇澳岛研也属于唐音家湾区域帝。情侣路稀沿岸的毕海景物户业从早辩期的用跌景观因骆素取胜窝，到现聪在的用荷户型设馋计、精掀装修和局园林丰宾富产品颜，增加努产品的桐内在附芳加值，语再通过医高品质烈的物业页管理服直务来提榜升整个仰项目的田档次形录象。唐家湾区蝇域内集合逼了珠海最保为高档的泄别墅，但从产叨品设计、银景观园林平，还是物膨业管理的仅水平同北胁京、上海吹、广州、址深圳等一燥线城市的泰别墅开发的水平来比食较的话，还有一定冤的差距。23客户群分济析外省客艰户与港馒澳客户煎是珠海胖豪宅项完目的主煤力购买境群体8%10%23%24%35%广东省珠海市外省外省常驻港澳台及外商职业构成犁——豪宅饶楼盘置业锈者处于：什金字塔尖安“级社会饶阶层付款方式把：一次性氏付款的置丽业者构成焦比重较大24小结不管是情例侣路的海叼景物业还的是唐家湾激的高档别梢墅，由于鸡受地块周严边自然环访境、人文忧环境、地隐块本身（赌大小、形佳状、地质私等）的不衣同因素的乓限制，所爸以目前珠海本列地的豪宅喊产品还培有很大的改券善空间，这对于淇澳地块的项目支产品进行差魔异化定传位是一鞋个机会嘴。而且从部珠海豪到宅市场康的消费淹群体来放看的话继，深港菌澳、外候地的高触端客户弃都具有泉很强大货的消费转能力，只要能打敞造出符合惨他们置业金习惯和需砌求的产品续，将会吸脂引这些高泼端客户。25可比个案音分析26本案和黄淇继澳项目株(待建预)远大美诱域高尔夫山毙庄海怡湾畔旭日湾龙腾湾凤凰山叠壹号中化每一旋间27远大美叠域位置萄：珠海唐家林湾唐淇路灾1288句号发展商疮：珠海远大戒置业有限米公司占地面积渐：230色000㎡（共疾3期）建筑面积狮：350点000㎡（共鹿3期）产品类型貌：小高层京洋房、多工层退台洋土房、联排文别墅总套数荣：2胆300套（共难3期）开盘时间话：预计2章007年份10月开盘均价矛：预计12捞000元左（带45嫌00元/的㎡装修标此准）远大美茎域二期孔（第二办次推售扛）28远大美殿域优势小区规模殿大，园林神景观佳国内知果名开发畅商三梯一户霉的产品稀孝缺性，突段显身份的凳象征劣势靠近化慰工企业最裕华聚贯酯厂大户型键多层住奔宅，总谦价偏高散，对销愿售有影戚响29海怡湾畔位朋置：珠海唐请家湾金鸟唐路3辱33号发展商候：和记黄松埔地产号（珠海暑）有限祖公司总占地面漫积：4500贯00㎡四期占地洲面积：225魂00㎡四期建筑谱面积：100趁000困㎡产品类型攀：4栋32辨层高层总套数构：559套开盘时间查：预计07砌年11月塑左右海怡湾畔乖四期（怡没峯）30海怡湾畔优势小区占地技规模大，项营造大社缠区氛围。分园林景观岁佳。国际知拳名开发伐商一线海景慎景观除小区会商所外，第情四期更独移享尊贵会彼所劣势靠近化束工企业准裕华聚庄酯厂装修品民质较差容积率无偏高31和黄淇角澳岛项晒目位于歪珠尿海淇晚澳匙东线栗路邀东侧道、马月山景西南席面颤。整故个项叠目昂占地竹约寺二十避万软平方站米叶，总捎面积冻约令二十吐四采万平态方联米，踏将发蹄展跟成大惭型篮低密暖度呈高级津海枣景住辰宅捧项目丘，包叙括御别墅茧、花轿园跳洋房侧及栽商业把配遗套。32龙腾湾山乖庄位役置：珠海唐遣家湾唐熟淇路1漠号发展商思：珠海市撒华策集捏团有限捷公司占地面炸积：15万㎡建筑面积好：4.9万尽㎡产品类确型：独立别墅只、Tow芝nHou介se和中呼、高层豪金宅总套数：653套开盘均翼价：1200切0元主力价纷格：138幸00元士/㎡鞭330婚-60熊0㎡最新均鼻价：2000失0元/玩㎡33龙腾湾英山庄优势每套独舰栋别墅假的占地申面积大伐，在7常00㎡残左右，融能为业讨主打造佳自身的龄个性住谎宅提供屈了平台两面环山寇，一面环纸海，景观奶视觉佳。紧邻大型败高尚社区糟——旭日齐湾花园，爱这种区位逝有效展现劈燕了该项目甚的高品质蛙，高档次赖的特性项目别寻墅楼体塌的设计葡较为多荣样化，答别墅的局排布也您较为合佩理，给介客户提页供了多语样性的池选择。连排别叹墅中，等采取了司赠送地搞下室的鞠优惠措故施，使指客户购娇买三层样可享受厅四层的钳使用功及能。劣势项目由烂惭尾楼改造彼，对在本碧地客户建芒立良好的劫项目形象穷有一定影丸响项目大著门入口督有一个猾周边居坚民的生痕活排污哪渠，如姜何改善慕这个不搅雅的景境观成为历一大问逮题项目位椒于唐家病湾镇和批香洲区娃的中间抱地段，夫离生活呼配套距鸦离较远34凤凰山讯壹号位置剃：香洲湾港舍湾大道西岂侧发展商代：珠海绿榆景房地技产开发舍有限公币司占地面积娘：583莫42蕉㎡建筑面积缎：425邻96裂㎡产品类型懂：独栋/弄联排别谁墅总套数规：87套开盘时间激：预计2洁007割年12器月底开盘均零价：预计30遥000元凤凰山链壹号项目周撕边环境35凤凰山锣壹号劣势周边生活荐配套低紧邻城猪市交通甚干道，扣噪音污爬染严重项目价求格较高胡，对销学售有影稿响优势面向大海飞，背面环妈山，景观膀视觉佳紧挨原生邻态绿地，番空气质量题高36价格评糊测37价格评测躬依据对于豪宅拆项目来说阿，其价格取决钟于本身的蛋价值和市侨场态势，而其价证值的实现辜又需要依牢托以下几宅个硬性因尚素：项目的周之边环境因仪素、项目讯的产品因薯素、项目亡的物业管谢理水平、零项目的交肯通便捷度絮、以及项拌目开发商岸的品牌实露力因素。豪宅项瞒目作为不状动产项目吐，其地域之的市场态春势也是评蜓测其价格假的重要因堪素，主要海包括：项菌目所处地雹域的市场情况肾、产品供蚊需情况等，当誓然，作贯为时刻洁变化的妄市场态桌势，这应个因素握只能作阿为项目眯价格的绿软性因挑素38以下是价佣格决定因嘱素的具体嘱分析：项目的她周边环低境因素奸：主要剩包含了棚：其一介，项目周僵围的自版然景观，例如山楼、河、湖浇、海、景奋的视觉分债布状况；洒其二，项目周围婚的人文建因筑景观；其三，项目所斑处位置君的空气猾质量、研水体、重噪音、历视觉污究染状况。项目的锯产品因爪素：高符端的客舒户向来征具有高霉品位、变高质量票的享受编，打造救令这类友消费群爹体心动乱的产品室，具体绣包含了山：其一，登项目的无小区建掀筑规划谁、道路季规划、裳景观规拿划等；沉其二，稻产品各针部分功遥能设计节的合理宪性、科说学性、需创新性威；39项目的其物业管伍理水平山：高端有客户的咸高要求铜、高身旋份要求底有一个符合他觉们质量厘的物业灶管理服毛务，包含稠了项目但所聘请围的物业管理宽公司的品信牌实力、轰物业管理贯的服务项书目以及物幻玉业管理的滨服务质量雀以及物业暂管理内容脖的创新性徒。项目的交摆通便捷度歌：作为高撇端的豪宅恢项目，入畜住业主不穷仅需要有赠优美的生援活环境和竭优质的物匙业管理服尾务，交通耍的便捷度薪也是这些技高端客户妄所考虑的脂因素，因抢为这部分会客户通弟常都是风时间安迈排紧凑总、业务缴比较繁死忙，所以壤，项目恼离城市缎主干道完的距离洁，离机够场、码策头的距希离也会剥是他们索考虑的艇因素。项目开击发商的愈品牌实璃力因素所：开发商辫品牌知页名度高屡、实力声强大，从一谢定角度赞上来说巷不仅提升了忙项目本盐身的形词象，而且对神于产品的品质和寒附加值筒有所保侵障。40本项目样的定价稻权重体魔系本次评测幕仅局限于叠不存在产轧品形态，胸故只能根倦据地块因朴素进行评需测。所得行的评测结栋果只在当劳前可比实谅例在项目宗所在地的态价格表现负，所得评酱测结果只纵做为市场曾参考依据捎。41本项目的柔定价权重向体系别墅产品艳评测42本项目逆的定价分权重体离系（小）良高层洋双房产品蛾评测43通过硬味性因素潮评测可赛得出本欲项目的以均价：（小）恢高层洋减房约1叠200免0元/帖㎡别墅约3住0000铁元/㎡价格评测卸结论44分析总结淇澳地兵块拥有砌优良的丈自然和公人文环所境，以倘及该类愁地块属哗珠海豪贵宅市场轧的稀缺资源；随着珠胖海经济旅和社会便的发展迁，以及得天独戚厚的环境蜡优势，木本