8月万XX成都项目营销策略及度执行方案

万XX成都工程营销策略及2021年度执行方案2021年8月MarketingBlueprint营销策略-提纲【第一局部】认清目标【第二局部】分析研判【第三局部】策略制定【第四局部】执行方案一、认清目标♣一、认清目标〔一〕，财务目标1亿签约额卖产品：2021年12月开盘到年底，半个月实现1亿签约额，时间紧、任务重。红墙巷约306套住宅、450套公寓，势必完成住宅销售60套和公寓销售100套，方能完成目标。♣

一、认清目标〔二〕，产品价值最大化既要卖的快，需要在短时间内实现1亿签约目标又要卖的好，产品单价尽量的高♣

一、认清目标〔三〕，品牌快速落地，营销工作有声有色卖公司：品牌导入，确立万X一线开发商地位红墙巷工程是万X在成都市场的开篇之作。其营销工作不仅肩负着现实的财务目标，而且承担着成都组团公司获取各方资源，赢得市场口碑，为后续工程蓄势铺垫的重担：即品牌落地。

如何启、转、承、合，面对当下的市场，对于我们的团队这是个挑战二、分析研判二、分析研判分析研判1、市场走势2、城中市场3、竞争态势4、工程解读5、客户研究二、分析研判1、市场走势111111Documentnumber〔一〕政策走势:政府降低房价的决心坚决，7月房价首次下降房地产政策的调控，一般跟经济的走势呈反向关系，里面的逻辑大致是，经济不好时，房地产扶持成为复苏经济的重要杠杆，当经济向好时，房地产成为经济趋热、社会维稳的绊脚石，政府有点纠结。自4月15日起的本轮针对商品住宅的房产调控，政府调低房价的决心坚决，预计何时“统计显示〞的房价环比下降持续几个月，何时政策调控才会逐步取消。7月全国房价环比首次下降，接下来3-6个月非常关键。

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二、分析研判1：市场走势〔二〕主城区住宅新房量价走势♣

二、分析研判1：市场走势2021年6月主城区住宅均价到达历史最高点，7月份首次下跌；成交量自4月起，一直呈现下跌趋势，7月成交量约32万平米，已是07年以来的历史最低点，历史最高点是210万平米。数据来源：CRIC♣

二、分析研判1：市场走势〔三〕新政后主城区住宅新开盘工程2021年4月15日-8月15日，主城区住宅共约38个工程新开盘，2021年同期开盘数量约32个新政之后新开盘工程的销售率大都在50%以下，但品牌开发商、优势地段、优惠幅度较大的工程开盘热销，如果保利中心、华润二十四城等工程；优势地段、性价比较高、优惠力度较大的工程开盘销售也比较理想，如红星国际、大王钰城数据来源：CRIC

2009.4.15-8.15主城区新开盘项目2010.4.15-8.15主城区新开盘项目城北77城东99城南77城西77城中22总计3232新政后主城区住宅新开盘工程项目名称开盘时间或推案时间区域推出套数（套）签约认购套数（套）面积区间（㎡）销售报价（元/㎡）优惠情况花满庭4.17城北三环内8号楼300余套7076-875800-7000一次性付款优惠1%，开盘优惠5000-10000元/套华宇·蓉国府4.17城南一环内2号楼186套12085-1141.2-1.5万牌号缴纳诚意金5万，优惠5000元/套龙湖北城天街4.29城北三环内4号楼240套23073-1097500-8500开盘当日的优惠为开盘当天认购优惠1%，一次性付款客户在此基础上再优惠1%保利中心6.20城南二环内2、3号楼620套约400套约72.5㎡，5.6米层高的LOFT商务公寓均价约14000前期排号金卡客户可享受优先选房优惠，另有5000元房款优惠。当天其他优惠为：一次性付款优惠3%，按揭优惠1%。金域国际7.18城中446套50套30－90，公寓9000-1000住宅11000-12000（精装）一次性付款优惠4%，按揭优惠3%大王钰城7.18城中3、4号楼300余套150套60-1208000-10000一次性付款优惠5%，按揭优惠3%万科·金润华府7.17城东三环内200余套100余套65－90均价10000（精装）一次性付款优惠3%，按揭优惠2%（可公积金贷款）保利中心7.24城南二环内北楼130套约100套90-13013000-14800金卡客户优惠2万，银卡客户优惠5000元，一次性付款优惠3%，分期付款优惠2%，按揭优惠1%，按时签约再优惠0.5%华润·二十四城7.24城东二环边17号楼700余套100余套65-7711000（精装）

红星国际8.8城中4、6号楼640套49639-8310900-13458房交会入会优惠，持会员卡优惠1%；购房优权书，凭优权书优惠1%-2%；开盘首周优惠，8.8-8.15优惠2%；按时签约并付款优惠，8.8-8.15优惠1%；一次性付款优惠2%，按揭优惠1%。优惠采用折上折方式计算。♣二、分析研判1：市场走势〔四〕新政后主城区公寓新房量价走势2021年1月至7月，成都市主城区40年产权公寓当前在售的工程共约20个，月均成交面积约2.2万平米，约420套，均价一般是周边住宅均价的80-90%。值得注意的是：新政后，公寓供给增量大幅下降，成交量却有较大增幅。数据来源：CRIC♣二、分析研判1：市场走势〔五〕主城区二手房量价走势数据来源：CRIC从2021年2月1日至8月15日的7个半月，主城区二手房月均成交套数为2978，新政之后，二手房的成交量有所萎缩，月均在2500套左右中介公司客户来访量走低，局部二手房门店停业。♣二、分析研判1：市场走势〔六〕市场走势小结调控政策，已显现出较明显的作用，成交量萎缩，市场预期发生改变，但全国房价水平尚未实质性下降，市场呈胶着状态；目前，政策还没有放松的趋势。新政后，成都主城区住宅成交量一路走低，到7月份已达2007年以来的最低点，且7月成交均价首次出现下降。目前几乎所有开发商被迫加大优惠力度以应对当前市场局面，预计后期价格会继续下调，成交量估计会在目前的低位徘徊。新政后，新开盘工程的销售率大都在50%以下，但个性鲜明、优势地段、综合性价比较高、适宜投资、优惠力度较大的工程开盘仍旧热销公寓市场不瘟不火，受新政影响相对较小，月均成交约420套，地段好、投资价值较高的公寓仍旧受到市场追捧。启示：市场观望气氛依然浓厚，竞争很剧烈，投资需求仍然活泼；本工程营销需全方面努力提升竞争力，并重视投资型需求。二、分析研判2、城中市场♣二、分析研判2：城中市场〔一〕城中住宅市场供求走势城中商品住宅的供求量较少，目前在售的工程10个，未销售工程约42021年1-7月，月均成交1.45万平米，是2021年同期的约35%2021年5月之前，成交均价一直呈现上涨趋势，5月份之后均价连续小幅下跌，在11000元/平米左右数据来源：CRIC，5-7月，房管局的供给数据缺失♣二、分析研判2：城中市场〔一〕城中住宅市场供求走势2021年1-7月，城中商品住宅共计成交1262套，月均成交180套50-70平米均价在9000-10000元/平米；70-90平米均价在12000元/平米以上的房源成交量较大，其原因在于新政前，局部高端、优质工程成交拉动所致。50-70平米总价在40-60万元、70-90平米总价在800-120万元的房源成交量较大，反响出城中40-60万总价的产品，最受市场青睐。数据来源：CRIC

7000元/M²以下7000-80008000-90009000-1000010000-1100011000-1200012000以上50M²以下

1383212750-70M²6217415539304170-90M²6492963282419990-110M²9851837654110M²以上311133421054总计1714613430283101425

40万以下40万-60万60万-80万80万-100万100万-120万120万以上50M²以下412452

50-70M²22381179

70-90M²

64651048010390-110M²

22890476110M²以上

113185总计6428262214158194城中住宅成交情况〔套数〕2021年1-7月♣二、分析研判2：城中市场〔二〕城中住宅供给情况数据来源：CRIC及市调城中目前在售的楼盘共10个，2021年之前开盘的有3个，销售率在70%以上；2021年开盘的有7个〔红星国际、大王钰城、正黄金域国际、府河公馆、正大正府、富力华庭、朗御〕，其中精装交房的工程4个，分别是红星国际、正黄金域国际、富力华庭和朗御；目前未开盘的工程有四个，包括荷里活、华置都汇华庭、港鹏国际大厦、华置广场。已开盘销售的工程，住宅局部的未来总供给面积约41.5万平米，按照2021年1-7约的月均销售1.45万平米计算，预计需要29个月才能销售完。未开盘的工程，住宅局部未来总供给面积至少有20万平米。城中住宅的主力户型是50-70平米的套一，其次是90-110平米的套二，值得一提的是：城中居住型需求为主的工程，均采取套一变套二，套二变套三的可变空间设计，以提高性价比。城中工程销售均价集中在11000-13000元/平米，公寓的均价集中在8500-10000元/平米。♣二、分析研判2：城中市场〔二〕城中住宅供给情况数据来源：CRIC及市调项目名称项目地址开发商开盘时间总建筑面积(㎡)容积率规划户数(户)装修标准(元/㎡)已推房源户型销售概况红星国际成都红星路二段159号成都宜合2010-8-8135,0725.891,800250040-50平米套一，约占80%；少量70-80平米套二8.8日开盘热销，销售率超过50%，均价在11000-14000元/平米大王钰城成都市东较场街89号深圳市大王2010-7-1863,0004594毛坯60-80平米可变套一约60%，80-110平米可变套二7.18开盘热销，销售率超过50%，均价在8000-10000元/平米正黄金域国际西月城街与同仁路交汇处正黄置业2010-7-1832,1307.764721000（公寓）2,000（住宅）50-60平米的可变套一约占80%，80-110平米的可变套二7.18开盘仅销售50套左右，公寓9000-1000；住宅11000-13000府河公馆成都市西马道街40号四川安源2010-7-1010,000278毛坯110-150平米套三约占70%，其余由少量套二和套四7.10开盘销售约30套，均价在8500-10000元/平米朗御锦江区大慈寺3号成都市新嘉美2010-3-2772,9977.264683,80078-89平米套一和81-92平米套二各约占42%，其余为大面积的套三、套四3月开盘至7月30日，共约销售191套，月均25套，均价在12000-15000元/平米西府少城青羊区小南街109号成都同心置业2009-6-20113,0314.7903毛坯尾盘，仅剩下不到5%的房源，目前售价在11000-12000元/平米双城青羊区西大街与金仙桥路交汇处成都市筑成2009-6-2053,0004.8554毛坯销售率约80%，剩余少量60平米左右的套一、75平米左右的套二的房源，目前售价在9000-11000元/平米正大正府骡马市人民中路与正府街交汇处正大2008-11-837,91612389毛坯58-78平米的套一约占65%，78-93平米的套二约占35%销售率约73%，销售均价在9000-11000元/平米泰丰御园成都市花牌坊街王家巷四川泰丰2008-10-2563,6785546毛坯90平米的二房约占70%，110-140平米套三约30%销售率约70%，销售均价在8500-9500元/平米富力华庭成都市顺城大街289号成都富力20010-6300000

9.377322,00096-170平米的套二、套三为主力户型，部分170-270平米大户型——♣二、分析研判2：城中市场〔二〕城中住宅供给情况数据来源：CRIC、搜房网项目名称项目地址开发商总建筑面积(㎡)预计开盘时间容积率规划户数(户)楼盘动态荷里活成都市内环西花牌坊街南熏巷23号中铁38,8142010-8-221.9608预计2010年8月底9月初开盘，全部为50平米的4.9米挑高的LOFT产品，预计售价在13000-15000元/平米华置都汇华庭义学巷爱美高190，000

2010年底至2011年年初8.5572项目占地27亩，总建筑面积约19万㎡，由3栋塔楼组成。从60-250平米可满足不同高端人士需要港鹏国际大厦成都市青羊区顺城大街316号成都港鹏75,688—

12.11—

该项目为烂尾楼，总建筑面积为75688．23平方米，该大厦由Ａ、Ｂ、Ｃ三座群楼组成，Ａ、Ｂ座为7至29层，建筑面积43454．9平方米；Ｃ座为7至15层，建筑面积为4664．95平方米；另有裙楼6层（含地下3层）建筑面积2756．4平方米。华置广场青羊区大墙东街以南爱美高430,000

2010年底至2011年年初7.991,132项目的裙楼1~5层及B1层为7万平方米购物中心，三栋塔楼分别为4.2万平方米超五星酒店、6万平方米甲级写字楼和14.4万平方米高级公寓，甲级写字楼、高级公寓建筑高度分别达185米和195米。♣二、分析研判2：城中市场〔三〕城中公寓市场供求情况数据来源：CRIC，市调城中目前在售工程仅有西府少城、正黄金域国际，总供给套数不到300套，均价在9000元/平米左右，客户根本上是投资客户未来预计有公寓供给量比较大，预计至少20万平米，工程包括红星国际、华置都汇华庭、华置广场、港鹏国际大厦。项目名称项目地址开发商开盘时间总建筑面积(㎡)销售概况正黄金域国际西月城街与同仁路交汇处正黄置业2010-7-1832,13050平米左右的公寓，约230套，自2010年7月18日至今销售约30套，均价在9000元/平米（精装1000元/平米）西府少城青羊区小南街109号成都同心2009-6-20113,031尾盘，仅剩不到50套公寓，面积在40-50平米售价约10000元/平米（含精装）红星国际成都红星路二段159号成都宜合2010-8-8135,07240年产权公寓部分尚未推出，预计面积不到2万平米，据市调，2011年年初推出华置都汇华庭义学巷爱美高2010年底至2011年年初190000预计公寓面积约6-8万平米港鹏国际大厦成都市青羊区顺城大街316号成都港鹏—

75,688——华置广场青羊区大墙东街以南爱美高2010年底至2011年年初430,000预计公寓面积约10万平米左右♣二、分析研判2：城中市场〔四〕城中市场小结城中，2021年1-7月住宅需求量大幅萎缩，未来供给量较大，消化周期较长城中目前在售的住宅工程10个，未销售工程4个，这些工程未来住宅供给量粗略估计约60万平米，按照2021年1-7约的月均销售1.45万平米计算预计需要41个月才能消化完。城中住宅，50-70平米的中小户型需求量相对较大，超过100万的房源受房贷影响需求量少。城中低总价的小户型住宅特别受投资市场的追捧，而70平米左右可变空间设计的套一变套二户型，尤其受到居住型需求的青睐。典型代表：红星国际作，45平米左右套一住宅的热销，表现出投资需求强劲，投资客户占到总成交的80%以上，而80平米套二因总价较高市场抗性较大；大王珏城开盘成交以居住需求为主，70平米左右套一变套二的可变空间设计，性价比优势明显，成就热销。城中公寓当期供给不到300套，月均成交不到20套，均价在9000元/平米左右；未来1-2年供给量较大，预计至少20万平米。值得注意的是：城中公寓的低成交量，主要由低供给量所导致，从主城区公寓的销售情况看，地段好、投资价值较高的公寓仍旧受到市场追捧。启示：本工程90平米套二总价超过100万市场抗性较大二、分析研判3、竞争态势♣二、分析研判3：竞争态势〔一〕竞争楼盘界定界定标准：地段属性接近单价接近户型面积接近房源存量较大按照以上原那么，界定以下楼盘为竞争对手：金域国际、荷里活、红星国际、大王珏城、蓉国府及保利中心♣二、分析研判3：竞争态势〔二〕竞争楼盘横向比照项目金域国际荷里活红星国际大王珏城保利中心蓉国府差异优势主力户型50-60平米可变套二4.9米层高，47平米复式户型城中心超大中庭，45平米70年产权中心宜居地段，紧凑、舒适可变户型富人区黄金地段、较大规模综合体黄金地段、较大规模综合体均价住宅：12000公寓：9500（精装）预计13500（清水）12000（精装）9500（清水）14000（清水）13500营销阶段8月开盘8月24日开盘8月8日开盘7月18日开盘7月25日推出90平米套二8月15日推出88平米跃层套二销售情况开盘销售50余套，以公寓为主，后续成交、来访很低客户储备情况较好至今已售500余套，其中300余套为团购；一次性付款比例很大销售300余套以紧凑套二为主首次购房的比例很大新推90平米套二200余套，迄今销售100余套，全款占50%以上新推280套88平米套二，成交约120套，全款比较达30%以上促销优惠开盘特别优惠全款96折按揭98折待定多重优惠，按时间期限进行优惠全款95折按揭97折金银卡会员优惠，付款方式优惠，按时签约再优惠老带新优惠、付款方式优惠、开盘优惠客户构成本地及省内二级城市投资客户、周边地缘性客户为主本地年轻人、投资客户、周边单位员工及居民省内投资客占比很大，周边居民为居住需求。项目周边地缘性客户占大很大比例，自住为主客户来源广，周边占三成以上，投资为主，自住为辅60%省内二级城市投资客，其余为大成都范围内，项目周边很少推广诉求地段、户型投资价值繁华地段，邻近公园，复式户型春熙旁，投资价值、超大中庭中心水岸地段可变户型繁华地段地段城市资源推广力度小较小一般较小大大♣二、分析研判3：竞争态势〔三〕竞争态势分析总结：竞争升级，推行全面营销体系的竞争品牌力：品牌开发商工程规模大，综合价值容易被认知；推广力度大，客源范围更广，更容易被高端客户关注和认同，同时非常重视产品竞争力。而非品牌开发商，工程小，客源范围有限，以价格优势和产品性价比作为营销利器。产品力：规模较大的工程，以黄金地段、城市综合体提升整体价值，力图以产品的复合性、差异性、舒适性征服高端居住需求和投资需求；规模较小的工程那么依托于地段、城市资源优势，强调户型设计带来的性价比优势，而并非整体价值优势。传播力：对于市中心工程，无论工程大小、是否为品牌开发商，都无一例外地将地段价值作为主力诉求〔但大工程并不直接诉求投资价值〕；且表现方式相似；传播力的竞争，根本成了营销预算的竞争。在这个竞争环境中，让创意充分发挥威力的空间很大。渠道力：就本工程竞品来看，没有楼盘深入开展渠道营销，只有局部楼盘将渠道信息渗透作为传播手段之一。工程旁边的直接竞争对手，也没有对周边渠道资源进行挖掘；因此，营销渠道的竞争环境较为宽松。促销力：面对当前市场气氛，几乎所有竞争楼盘都在蓄客到开盘过程中推出了多重优惠措施，以提高低单比例，防止客户流失，但总的优惠幅度并不大。都非常重视现场推销水平，现场销售能力、效劳能力成为提升整体营销竞争力的重要因素。♣二、分析研判3：竞争态势〔三〕竞争态势分析从竞争工程实际市场表现来看，竞争效力符合以下原那么：品牌力>产品力>传播力>销售力>渠道力启示：1、本工程营销，应尽可能通过公司品牌落地，借势公司品牌力量；同时从市场的角度，去挖掘独特的工程品牌定位，塑造工程品牌形象和内涵。2、本工程产品力优势不明显，应通过品牌定位进行梳理和完善，形成一套独特的价值链，并实现工程整体价值认知的引导。3、在品牌和产品优势并不明显的情况下，我们应将传播力作为重要的发力点，以精准策略和凶猛创意发挥传播力优势。4、渠道力量被竞争对手所忽略，我们应充分利用工程周边渠道资源，精准营销，做足渠道营销的文章。5、打造一只高标准的销售团队，努力提升现场推销、效劳的竞争力。促销作为蓄客、促进下单的辅助策略，而不作为主要竞争手段。二、分析研判4、工程解读♣二、分析研判4：工程解读〔一〕区位价值工程位于骡马市商圈，距离天府广场、春熙路非常近，周边交通、生活和商业配套非常完善，具备如下优势：1、交通——交通非常便捷，尤其是地铁一号离本工程约800米，将于2021年10月通车2、教育——中小学教育配套非常完善，其中树德中学和泡桐树小学是省级重点学校3、医疗——医疗配套完善，其中成都市三医院、妇幼保健医院是三级甲等医院4、商业金融——商业金融配套完善，大型娱乐、购物中心有新城市广场、金色夏威夷、家乐福、铂金广场等，有喜来登五星级酒店和成都体育中心。5、行政、文化——周边聚集着四川省委、四川省文化厅、省纪律检查委员会等众多行政机构，同时有省歌舞剧院等文化生活场所。♣二、分析研判4：工程解读〔一〕区位价值启示：1、骡马市商圈功能复合，但个性不鲜明；近年来逐渐落寞，群众对此区位的价值，认知缺乏够清晰，需要适当引导。2、具备多方面配套优势，能同时满足小孩、青年女性、事业男人等，不同的工作、生活、教育等需要和偏好。区位标签——老城根全能区♣二、分析研判4：工程解读〔二〕产品价值1、建筑特色：挺拔立面——现代简约建筑风格，质感明显，120米构筑区域地标。绿色建筑——外墙外保温体系、同层排水、隔音节能材料、雨水回收系统等2、户型特色：住宅——90㎡舒适型二房，70㎡奢华一方，局部户型赠送大面积入户花园。公寓——42-46㎡的一房，局部5.2米层高loft产品。精装——三大原那么：时尚、实用、适用，三大系统：环保、节能、新风。3、园林景观城市核心稀缺的中庭景观系统——内外有别、公私相宜垂直绿化系统——绿色环保，视觉冲击私享空中园林——拥抱自然，空中氧吧4、物业配套3层商业裙楼，进一步满足业主生活需要。5、物管效劳引进高端物业管理公司，提供尊贵效劳。♣二、分析研判4：工程解读〔二〕产品价值差异优势：1、绿色建筑2、部分户型赠送入户花园3、立体绿化4、精装：环保、节能、新风系统比较优势：1、地标建筑2、城市核心中庭景观3、高端物业管理服务关键词：绿色地产、高标准♣二、分析研判4：工程解读〔三〕品牌价值品牌内涵：1、万X历史2、万X作品3、万X文化4、绿色战略5、立体城市成都爆发点：1、立体城市2、绿色地产3、冯仑思想启示：品牌落地与工程营销，同步进行、相互支撑，完全可行；整合传播策略可以解决“不能眼见为实〞的问题。♣二、分析研判4：工程解读〔四〕投资价值地段增值：1、骡马市新规划，打造成都曼哈顿，势必提升物业资产价值。2、市中心物业稳健的增值能力。产品增值：1、随着万X品牌落地成都，势必提升旗下项目价值。2、绿色地产、高标准配置、立体绿化及高端服务等构建项目差异化价值，产品口碑及个性，必将提升增值水平。3、项目公寓户型属于市中心主流的全流通投资产品。启示：强调本工程公寓产品的主流投资产品属性；强调住宅产品的舒适性居住价值和特别居住利益，以表达其增值价值。♣二、分析研判4：工程解读〔五〕SWOT分析Strengths1、位于城市核心地带，骡马市新规划及区位配套优势，对投资和居住都有较大吸引力。

2、绿色建筑、城市核心稀缺中庭景观、立体绿化及高端服务等差异化优势，使整体价值容易被认同。策略：将优势集中形成区隔竞争对手的差异化整体价值，制定项目有利的品牌定位，并与公司品牌互动Weakness1、周边环境嘈杂2、市中心90平米套二总价偏高，客户面较窄，市场有抗性。3、缺少可变空间，户型性价比不高4、项目规模不大，城市综合体的形象缺乏支撑，又不具备居住或办公的纯粹性。对策：强化项目优势及整体价值；通过传播进行需求引导，制定有力的现场推销抗性说辞。Opportunities1、市中心、复合型片区功能，能满足一家三口的共同需要。2、市场热衷于市中心物业的投资，尤其是小户型投资，公寓投资产品，有金融信贷支撑。3、周边直接竞争对手，品质不高，影响力不高，尚未展开周边渠道资源的挖掘。4、周边白领上班族较多，老城根居民对项目区位有依恋情结。策略：以区位属性为基础，引导需求，开展渠道营销，挖掘地缘客户。Threats1、竞争楼盘中，品牌开发商项目地段更好、规模更大，品牌影响更大；而非品牌开发商，户型设计性价比更高、或更紧凑，或者地段也更有鲜明特色。2、今后几个月内环以内将有大量公产品面市，而当前写字楼推售项目很多，而本项目公寓、写字楼都不具备产品竞争力。3、目前市场观望氛围浓厚对策：为地段贴一个标签，根据户型特征、购房偏好，寻找市场空白点，锁定更精确的目标市场。二、分析研判5、客户研究住宅产品产品特点购买动机主力客户次要客户保利中心繁华地段90平米套二50%投资，50%居住一次性付款约占80%周边居民占30%大成都范围内客户省内二级城市客户省外及港澳客户蓉国府繁华地段88㎡二房跃层，60%投资,40%居住一次性付款约占30%60%左右为省内二级城市客户大成都范围内客户项目周边客户很少西府少城89平米套二为主80%以上居住项目周边客户大成都范围内红星国际少量70-80平米套二80%以上居住项目周边客户郊县客户大王珏城60-70可变套二90%以上居住项目周边客户大成都范围内本项目繁华地段90平米套二60%以上居住项目周边客户大成都范围内客户省内二级城市客户省外客户客户是谁40♣二、分析研判5：客户研究〔一〕目标客户确定参考可类比楼盘客户构成情况依据工程地段属性、户型面积、价格水平等综合因素进行推导、预判客户来源类比、推导：写字楼公寓产品特点购买动机主力客户次要客户保利中心70平米LOFT80%以上投资大成都范围内客户省内二级城市客户省外及港澳客户金域国际40㎡左右精装公寓80%以上投资30%为省内二级城市客户大成都范围内客户项目周边客户很少西府少城43-47平米精装公寓80%以上投资大成都范围内大成都范围内红星国际40-50平米住宅套一80%以上投资除团购客户外，省内二级城市客户占60%以上大成都范围内本项目42-46平米公寓80%以上投资省内二级城市客户大成都范围内客户省外客户客户是谁♣二、分析研判5：客户研究〔一〕目标客户确定客户来源类比、推导：物业分类客户分类年龄（岁）职业生活理念家庭住宅注重家庭的成长之家30－40市中心商圈的中小私营企业主、银行电信等垄断企业的中高层事业家庭并重，市中心生活情结较高家庭有小孩（未上高中）注重自我享受的社会新锐25－30公司中级白领，政府、银行等垄断性企业一般员工拥有自己的房子，注重如何享受生活，市中心生活情结较高家庭富裕，父母给首付川内二级城市客户35-45私营企业主、公务员、垄断企事业单位高层彰显身份，事业心强，注重子女教育（子女上学或商务外来）写字楼公寓投资客户、SOHO自用30-45私营企业主为主，部分企事业单位高层自由职业人事业心强，理财理念强家庭年收入20万元以上♣二、分析研判5：客户研究〔二〕人口特征住宅主力目标客户是生活、工作于骡马市周边客户及大成都范围内的自住客户，年龄在30-40岁，私营企业主、企事业单位中高层公寓目标客户是省内二级城市及大成都范围内投资客户，年龄30-45岁，私营企业主、企业中高管理层为主及公务员♣二、分析研判5：客户研究〔三〕心理及行为特征自住客户：1、迷恋市中心5分钟生活圈，偏好时尚、繁华、便利的都市生活。2、事业处于稳步上升阶段，事业家庭并重，特别注重子女的教育成长。3、周边居民对片区居住有依恋情节，离不开亲人、朋友的生活圈子，也离不开已经熟悉、习惯的便利生活场所。4、购房行为理性、成熟，源于对事业开展、家庭生活和子女教育的兼顾，同时会从投资理财的角度理性对待。投资客户：1、省内二级城市更关注成都市中心传统商圈的繁华属性。2、成都居民关注地段特征、公司品牌、物业特征、租售前景及片区开展潜力、政府规划等综合因素，投资行为更为理性。SOHO自用：1、要求办公和居住功能的统一，对便利性要求非常高。2、追求物业品味和舒适性。♣二、分析研判5：客户研究〔三〕心理及行为特征启示：1、地缘情节再认识：对老城根居住的依恋情节，源于对生活圈子和生活场所的依恋所产生的现实生活需要和情感需要，而并非对过去成长岁月或传统居住、生活方式的回味和向往，也不是老社区精神文化取向。本工程目标客户群特征决定了，其购房行为比较理性。2、老城根全能区的区位特征，能迎合各类目标客户的需求。三、策略制定三、策略制定策略制定1、营销定位2、传播策略3、渠道策略4、价格策略5、销售策略三、策略制定1、营销定位♣三、策略制定1：营销定位〔一〕怎样看待营销定位1、营销定位，是所有营销活动的总纲和主线，统领并指导各项营销策略的制定。2、营销定位，是整合营销的中心，实现整合营销的统一性和完整性。3、各项营销活动的实施，都是在支撑、印证营销定位。♣三、策略制定1：营销定位〔二〕核心问题1、关键难点是什么？市中心90平米套二，总价高，不属于主流居住产品或投资产品，客户面较窄，市场抗性大。公寓局部产品定位不清晰，即达不到写字楼的产品要求，又破坏了精装公寓具备的纯粹性和舒适性；而假设将公寓包装成SOHO产品，营销难度仍然较大；一方面产品力仍然缺少支撑；另一方面SOHO在成都市场的认知度本来就比较薄弱，本工程公寓作SOHO，有被市场认为就是商住混合楼的风险。♣三、策略制定1：营销定位〔二〕核心问题2、关键时机是什么？住宅目标客户——事业家庭并重，注重子女教育的初教家庭，其一家三口共同的居住愿望和居住需求，被市场无视，是空白点。本工程区位的复合型功能属性，能满足SOHO族和白领上班族，追求便利和时尚的需求；同时区域内，唯有本工程可以代言品质和时尚圈层，能迎合他们“要面子〞的心理需求。在目前市场气氛下，市场依然表现出对市中心物业的投资热情；在住宅信贷政策限制的情况下，主城区范围内40产权公寓或写字楼反而更受市场青睐。♣三、策略制定1：营销定位〔二〕核心问题3、关键的独特价值是什么？区位功能的复合型，能同时满足初教家庭每个成员分别不同的居住要求；能满足SOHO族的便利、时尚的地段需要。工程的整体价值，能满足年轻三口之家、SOHO族、白领上班族共同的双取向〔事业家庭并重或生活工作并重〕置业需求。满足特定人群双取向需求的市场价值，将有力地提升投资价值。♣三、策略制定1：营销定位〔三〕定位设置需求特征：同时满足一家三口共同的居住愿望；soho族对事业、生活的双取向；白领对工作、生活、爱情的复合需求，独特市场价值的投资需求。竞争时机：能满足初教家庭一家三口共同需求的市场被无视，soho的双取向属性、稀缺性以及信贷政策对商业产权的投资需求支撑产品特征：市中心高端物业，复合型功能片区；90平米套二，43平米公寓。定位三角筑守事业和家庭的中心华宅♣三、策略制定1：营销定位〔三〕定位设置说明：1、依据本工程产品属性，理应以高端住宅形象面向市场。2、SOHO公寓的双取向属性与事业家庭并重的属性密切关联，可以通过传播手段的处理使营销主题达成统一，并明确其独特的使用价值，对于SOHO公寓，根本目的在于向投资者间接诉求其投资价值。♣三、策略制定1：营销定位〔四〕整合营销策略的展开筑守事业和家庭的中心华宅广告：一家三口的满足感；忽略家庭的痛苦渠道：周边单位小区、学校、商场目标客户：初教家庭自由职业者、投资客公关：绿色公益家庭亲情、文化教育媒体关系价格：较高产品特色：满足一家三口的城市配套。三口之家90平米套二Soho双取向变换空间工程形象：老城根、新华府一线品牌开发商作品事件：招聘广告主角征集儿童房装修创意♣三、策略制定1：营销定位〔五〕对产品价值链的要求1、对配套商业的要求：针对目标客户群及其家庭成员的需要，设置相应商业业种，如：早教学校、休闲生活馆等。2、对个性化效劳的要求：提供酒店式效劳，配置思科智能化效劳系统，提供社区无线网络等。3、将工程设置的“绿色生活空间〞，打造成业主休闲消费和绿色生活展示的多用场所。三、策略制定2、传播策略♣三、策略制定4：传播策略〔一〕四大传播问题及解决方法1、万X品牌落地与工程品牌互为支撑的策略问题。解决方法：以立体城市为由头，提高媒体对公司绿色战略及绿色地产的宣传力度，并将绿色地产的意义与本工程卖点相关联。工程营销过程中借助万X绿色公益和万X文化的力量开展相关公关活动；同时促进万X品牌落地。♣三、策略制定4：传播策略〔一〕四大传播问题及解决方法2、本工程独特价值聚焦的策略问题。解决方法：诉求每个家庭成员的居住利益，表现地段价值带给一家三口分别不同的居住利益和满足感，标榜事业家庭并重的生活取向、理性购房行为。诉求SOHO产品的工作、生活双取向使用价值；表现事业爱情并重，为成家立业打下根底的心理倾向。将独特购置利益价值聚焦在“筑守事业和家庭〞，隔山打牛，间接诉求工程投资价值。♣三、策略制定4：传播策略〔一〕四大传播问题及解决方法3、为工程区位贴一个标签，明确区位独特价值的创意问题。解决方法：通过媒体软文解读片区复合型功能属性及片区新规划。区位标签：老城根全能区炒作主题：房子、妻子、孩子、票子，如何兼得骡马市与春熙路的12种区别孩子就该长在老城根地产大鳄争战骡马市骡马市：成都10万白领的消费地带♣三、策略制定4：传播策略〔一〕四大传播问题及解决方法4、提炼独特销售主张〔USP〕，引导产品需求的创意问题。解决方法：住宅USP：一家三口，每个人都有自己的舞台或房子、妻子、孩子、票子，兼得！公寓概念：SOHO创意工房公寓USP:两个人的共同需要♣三、策略制定4：传播策略〔二〕广告策略1、广告创意表现策略：“老城根·新华府〞作为slogan是对产品的全面、巧妙的概括，但不能作为传播定位；所以广告表现不以此为中心。将“筑守事业和家庭〞作为以购置利益为基点的传播定位，追求杰出的利益承诺或采取威胁式的反向诉求方式。兼顾理性和感性两种诉求方式，将工程卖点和居住利益、情感利益紧密结合。软文广告以解读区位独特价值属性，和SOHO创意工房产品价值为主；以解读三口之家居住需求及购房行为特点为辅。根据本工程客户构成的多重性，针对不同诉求对象、不同媒介，对应采取不同的表现策略。♣三、策略制定4：传播策略〔二〕广告策略2、媒介组合:类别名称两网搜房网——精确针对客户大成网——面向公众两牌大牌广告——截留客户公交站牌——吸引客户两报成都商报——树立高度、中心城区全面覆盖华西都市——周边二线城市覆盖三刊成都楼市、成都买房、居周刊其他电视、广播、公司及项目网站等♣三、策略制定4：传播策略〔三〕公关策略1、媒体开盘前结合现场论坛举行媒体新年答谢酒会，并邀请?风马牛?铁杆会员参加；为开盘信息释放和开盘热销炒作做好铺垫。借力房交会，与业内专业期刊合作，全面解读万X绿色地产、引导三口之家置业需求和购房行为。创造性开展有新闻价值的营销事件，用好媒体扩音器。♣三、策略制定4：传播策略〔三〕公关策略2、公关主题——绿色公益媒体解读绿色地产与田园城市的不谋而合，以及万X绿色战略生态社区方案，为老社区带来新动力，宣传绿色环保意识，发起绿色环保行动，以影响工程周边社区及单位成立“绿色生活家〞圈子，提倡绿色生活，绿色行动，绿色人生♣三、策略制定4：传播策略〔三〕公关策略3、公关主题——家庭亲情针对小学生及家长，有奖征集?桔祥三宝?成都版歌词，并举行现场演唱、颁奖和互动，到达情感营销的目的。邀请原创歌手布仁巴雅尔一家到现场演唱，并交流对家庭亲情感悟和艺术创作。♣三、策略制定4：传播策略〔三〕公关策略4、公关主题——教育文化携手幼儿园及早教班幼儿家长，开展绿色健康生活讲座和家庭教育专家讲座。成立“风马牛集中营——成都分营〞引起成都年轻的意见领袖关注。举办“风马牛话剧节〞♣三、策略制定4：传播策略〔四〕企业事件1、针对周边社区及幼儿园、小学，寻找最有默契小家庭，拍摄本工程广告片；以此吸引目标客户参与，并传播工程理念。2、全城有奖征集儿童房装修创意，征集对象为：小学生、初教家庭；以表达本工程重视每个家庭成员的居住偏好的理念及本工程精装品质。♣三、策略制定4：传播策略〔五〕营销阶段及推广节奏预热期持续升温期开盘热销期剩余消化期时间轴推广强度只针对第一批次房源♣三、策略制定4：传播策略〔六〕费用预算类别费用计划备注销售中心建造及装饰300万含设备等广告费用报广费用200万商报（含软文）+华西杂志广告75万成都买房、成都楼市、居周刊候车厅广告100万从6月开始起付网络广告50万依据搜房合同大牌广告100万户外大牌广告月费8万*7=56万从6月开始支付阵地包装20万围挡、道旗活动费用60万多个活动物料及销售道具30万模型制作50万宣传片及效果图20万其他费用总计：990万三、策略制定3、渠道策略♣三、策略制定3：渠道策略〔一〕渠道营销原那么1、挖掘与本工程客群最匹配的客户资源渠道，实现精准营销。2、并非简单的上门推销或信息传播，而是本着整合营销的原那么，针对特定渠道、特定人群开展符合他们精神需求和价值取向的营销活动。3、以公关活动为拳头，搭建与渠道客户交流对话的平台，于无形之中传递工程价值信息后，再进行销售跟踪；摒弃直接、生硬的上门推销。♣三、策略制定3：渠道策略〔二〕渠道选择及行销手段1、周边老社区居民：

以绿色公益、家庭亲情为由头，开展公关活动。2、早教学校、幼儿园、小学：

以教育、家庭亲情为主题，开展公关活动和事件营销，实现与家长沟通互动3、周边各类商家：

共享客户资源，实现联合推广、联合促销。4、银行、4S店、电信运营商高端客户：

以广告信息渗透为主三、策略制定4、价格策略♣三、策略制定4：价格策略〔一〕定价原那么1、本工程与区域内竞争工程从总价上拉开价格差距，主要以总价信号反响出本工程在区域内的领导地位，单价方面保持在中偏高的水平，使工程到达合理利润水平。2、在原那么1的前提下，保证工程销售去化速度到达今年的销售目标。♣三、策略制定4：价格策略〔二〕定价依据1、竞争楼盘类比量化法2、工程蓄客情况3、市场走势说明：本次定价，仅依据可比楼盘量化法的原那么，进行均价的初步确定；待工程开盘前，根据蓄客情况及其他影响因素，进行动态调整。♣三、策略制定4：价格策略〔三〕可比楼盘量化法——住宅推导住宅产品价值环境价值（40％）开发价值（40％）品牌价值（20％）合计因素分项价值板块价值人文环境交通环境自然环境总体规划产品户型小区配套周边配套开发商品牌物管品牌

比例40%10%20%30%30%30%20%20%70%30%综合16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%XXXX分值100100100100100100100100100100

权重分值16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%100%红星国际分值11010010011090120100907070

权重分值17.6%4%8%13.2%10.08%14.4%8%7.2%9.8%4.2%98.48%华宇荣国府分值1201101101101001001209010090

权重分值19.2%4.4%8.8%13.2%12%12%9.6%7.2%14%5.40%105.8%金域国际分值1001001001006090901006060

权重分值16%4%8%12%7.2%10.8%7.20%8%8.4%3.6%91%保利中心分值12011011011012010011090120100

权重分值19.2%4.4%8.8%13.2%14.4%12%8.8%8.00%16.80%6%111.6%97.8%4.20%11.2%8.00%8%18%8.4%12.00%8%4%16%权重分值

7080907015070100100100100分值荷里活90.4%3.6%8.4%6.4%6.4%15.6%9.6%15.6%6.4%4%14.4%权重分值

60608080130801308010090分值大王珏城♣三、策略制定4：价格策略〔三〕可比楼盘量化法——住宅推导

综上，XXXX住宅清水房，均价约为10500元/平米。红星国际蓉国府金域国际保利中心荷里活大王珏城表单均价10000（清水）13500（清水）10500（清水）14000（清水）13500（清水）9500（清水）类比权重98.48%105.8%91%111.6%97.8%90.4%楼盘权重修正值20%10%30%10%10%20%本项目住宅类比价格

10851（清水）♣三、策略制定4：价格策略〔三〕公寓价格由于当前市场与本工程公寓客直接类比的工程仅有金域国际，故，暂不做价格推导。三、策略制定5、销售策略♣三、策略制定5：销售策略〔一〕整体策略整合形象入市，住宅、公寓同步推售，相互借力整合形象入市，高端住宅借势SOHO公寓、高端商业对工作和生活的便利程度的提升，以“筑守事业和家庭的中心华宅〞来表现整体价值。考虑市场对市中心物业的投资热情，本工程高端住宅形象和市场时机，以及本年度销售目标和市场热销气氛的形成；这几方面因素综合决定了，应将住宅和公寓同步推售。住宅的高端形象及价格，将对SOHO公寓的性价比起到正面的影响作用，从而表现出SOHO公寓更大的投资价值。住宅产品和SOHO公寓所针对的目标客户群，有较大的差异，不存在工程自身产品内部竞争的问题。商业收官，考虑到商业对住宅和公寓呈现的依赖，最后推出商业，并实现利润最大化。♣三、策略制定5：销售策略〔二〕具体推售策略理由如下：1、将住宅房源分批次推出，有利于制造市场紧俏和热销，也有有利于价格策略的运用。东楼户型更加纯粹、均好性明显，更针对目标客户，有利于提高转化率，实现开盘热销。2、LOFT产品产品力更具优势、更稀缺，对公SOHO寓来形成严重的内部竞争；而当前市场时机是，市中心SOHO公寓产品供给很小，竞争环境相对宽松，而后期的竞争压力很大；所以应该使SOHO产品尽快销售，将LOFT作为后期面对竞争的筹码。首批次先推两梯四户北楼的136套住宅和400套平层公寓♣三、策略制定5：销售策略〔三〕促销策略根据客户储藏和提高成交转化率的需要，在蓄水期间陆续推出优惠及优惠升级政策，开盘期间推出特别优；制定多重优惠，但控制优惠总额。依据本工程营销定位及目标客户的真实需求，可以针对性推出特别优惠，将SOHO公寓与住宅进行捆绑销售。♣三、策略制定5：销售策略〔四〕本年度销售目标分解9月10日，开始接受咨询，储藏客户。9月30日，销售团队进驻售楼部，并完成培训。10月10日，开始办理入会，推出优惠措施11月20日，实现入会客户达200组以上，并推出优惠升级政策12月10日，实现入会客户将近300组，办理优惠升级的客户达150组以上12月15日，开盘实现转化率50%以上，签约金额1亿以上。四、执行方案三、策略制定策略制定1、8月方案2、9月方案3、10月方案4、11月方案5、12月方案四、执行方案1、8月方案♣四、执行方案1：8月方案〔一〕8月营销目标继续开展公司品牌落地，现场包装、物资筹备1、立体城市展完美谢幕，与网络媒体合作，开设网络立体城市展2、与行业专刊合作，以立体城市为切入点，引出绿色地产，解读万X绿色战略。3、利用工地现场围墙和看板，释放公司形象广告。4、设计、筹备营销道具，完成成都公司网站建设。5、确定售楼部外围包装方案♣四、执行方案1：8月方案〔二〕执行方案时间事项执行人督导人备注8月23~31日媒体解读绿色地产及万X绿色战略鲜菲菲万海居周刊、成都楼市、成都买房8月24日确定效果图、三维动画广告片、市内精装展示制作的合同内容。胡洋黄好万海内容表现方式及制作数量8月25日签定模型公司合同胡洋黄好万海沙盘及户型单体模型8月25日明确广告创意方向胡洋万海依据营销报告8月25日调试公司网站胡洋万海本月内上线8月26日围墙广告安装发布胡洋万海确定制作公司8月26日明确售楼部外围包装方案胡洋万海提前办理城管审批手续四、执行方案2、9月方案♣四、执行方案2：9月方案〔一〕营销目标工程营销正式启动：1、工程推广正式启动，核心概念出击，树立工程形象，引起市场关注。2、同步启动，渠道营销，以公共关系策略为铺垫，搭建与目标客户互动的平台。3、确定销售，开始接受咨询。4、完成售楼部外围包装5、组建销售团队，完成培训。6、销售道具制作完成7、售楼部正式开放♣四、执行方案2：9月方案〔二〕广告执行：表现策略：明确工程产品属性，释放核心概念。广告语：老城根·新华府筑守事业和家庭的中心华宅媒介组合：现场围墙及看板、骡马市户外看板、公交站台、网络、短信及12580报发布周期：9月10日~10月10日

♣四、执行方案2：9月方案〔二〕广告执行骡马市可选户外看板

罗曼大酒店顺城街与西玉龙街交汇处♣四、执行方案2：9月方案〔三〕事件营销目的：与目标客户区建立互动的平台、传播工程价值理念，为渠道营销做好铺垫。主题：乐满中秋，绿满我家事件：寻找绿色蜡笔小新目标对象：三口之家内容：编制蜡笔小新关于中秋吃“绿色〞月饼的笑话格式，邀请一家三口到网页上进行填空完成。将笑话创意及自家“蜡笔小新〞的照片上传，在网络上进行投票。评选出优质笑话及绿色蜡笔小新，进行奖励寻找绿色小卫士，寻找绿色蜡笔小新邀请渠道：小学、幼儿园、早教学校、街道办事处、八宝街家乐福、网络及群发短信。合作媒体：大成网、搜房网、焦点网等时间：9月5日~9月20

♣四、执行方案2：9月方案〔四〕渠道营销渠道选择：东城根小学、泡桐树小学、西马棚幼儿园、羊市街六一幼儿园、成都第五幼儿园、街道办事处、家乐福超市及周边各单位宿舍。切入点：寻找绿色小卫士，寻找绿色蜡笔小新行销方式：针对各项渠道说明活动绿色公益及乐趣，发放活动邀请函行销跟踪：短信、回访，告知工程营销信息

♣四、执行方案2：9月方案〔五〕售楼部外围包装包装事项：入口门框及招牌、入口台阶、外墙、导视牌、精神堡垒设计方案：由装修设计公司、广告公司、市场部人员分别提供，择优筛选。制作安装：根据制作水平、城管手续审批能力及报价，筛选制作公司。执行部门：市场一部完成时间：9月20日前

♣四、执行方案2：9月方案〔六〕销售道具制作完成时间：9月20日前销售物料：1、售楼书2、折页3、海报4、户型手册5、销售人员工作牌6、价格单页7、付款方式清单8、认购书9、置业方案表10、手提袋11、档案袋12、纸杯13、礼品〔笔记薄、雨伞等〕14、精装交房手册

效果图三维动画精装展示

完成时间：

9月25日前沙盘模型

完成时间：

9月30日前15、名片16、纸17、公文纸18、便笺19、信笺20、专用信封21、工作证22、胸卡23、标牌24、徽章25、文件袋26、公文夹27、手提袋28、会所贵宾卡29、销售中心室内功能牌30、台面标牌♣四、执行方案2：9月方案〔七〕销售培训

培训事项产品知识万X品牌项目营销策略销售团队业务培训营销理念时间9月13日至15日9月16日9月17日9月21日至30日9月23日主讲部门设计部市场一部市场一部销售部博思堂四、执行方案3、10月方案♣四、执行方案3：10月方案〔一〕目标储藏意向客户达200组，办理入会100组，搜集积累渠道潜在客户200组以上。整合传播提升市场关注度和兴趣，增加来电、来访以公共关系为拳头，开展渠道营销，储藏潜在客户资料，并进行工程价值信息渗透推出入会优惠，甄别客户意向程度

♣四、执行方案3：10月方案〔二〕广告执行：表现策略：强化核心概念，释放产品卖点，直接与目标客户打招呼广告语：

老城根全能区一家三口，每个人都有自己的舞台Soho创意工房

两个人的共同需要

软文主题：

房子、妻子、孩子、票子，如何兼得老城根与春熙路的12种不同

♣四、执行方案3：10月方案〔二〕广告执行：媒介组合：户外媒介：现场围墙及看板、骡马市户外看板、公交站台发布周期：10月11日~11月10日报纸：成都商报杂志：成都楼市、居周刊网络：腾讯大成网、搜房网、焦点网等短信：12580及短信群发

媒体广告投放方案：序号投放时间媒体名称版面尺寸备注110月上旬成都楼市连版房交会专题210月11日居周刊封面整版核心概念、核心利益310月21日成都商报一类整版核心概念、核心利益410月3日短信目标客户筛选覆盖告知售楼部开放♣四、执行方案3：10月方案〔三〕房交会立体城市展：

目的：提升公司品牌知名度，进一步建立公司形象高度。主题：立体城市，未来中国万X，与蓉相融目标对象：房交会购房者内容：房交会现场布展现场绿色公益互动媒体专题报道媒体支持：成都商报、华西都市报、成都晚报、成都楼市、成都买房、居周刊、成都电视台、大成网、搜房网、焦点网等时间：10月2日~10月6♣四、执行方案3：10月方案〔四〕媒体公关：

目的：促进品牌落地，并提升工程知名度和形象高度。主题：立体城市、绿色地产内容：借房交会立体城市展，提升品牌知名度及形象高度借房交会，与成都楼市合作，专题报道万X绿色地产及XXXX绿色建筑技术、立体绿化及工程独特居住价值。与搜房、焦点、大成网合作，在网上房交会开设绿色地产专栏，并展示XXXX工程信息。合作媒体：居周刊、成都买房、成都楼市、成都房产报道、大成网、搜房网、焦点网时间：10月3日~10月10♣四、执行方案3：10月方案〔五〕公关活动：

目的：与周边社区居民建立互动的平台、促进品牌落地并提升工程形象高度。主题：老社区，新动力——社区生态方案目标对象：周边居民内容：与街道办联手，共建绿色环保社区文化。为小区发放绿色健康生活小报，赠送环保垃圾桶八宝街办广场，请自愿者做绿色公益宣传，发放绿色健康生活小报，并展出绿色环保作品。媒体报道合作媒体：成都商报、大成网、搜房网、焦点网时间：10月11日~10月30♣四、执行方案3：10月方案〔六〕销售执行：

通过绿色公益活动，做相关调查，并搜集潜在客户资料。推出入会优惠政策：交诚意金2万元，参加“绿色生活家〞，享1万元购房优惠，诚意金可抵扣购房款；注销会员，退回诚意金。定期向会员赠送?生活家?及相关绿色产品或资料。四、执行方案4、11月方案♣四、执行方案4：11月方案〔一〕目标

储藏意向客户累计达300组以上，其中办理入累计会达200组；积累渠道潜在客户300组以上。整合传播提升市场关注度和兴趣，增加来电、来访以公共关系为拳头，开展渠道营销，储藏潜在客户资料，并进行工程价值信息渗透推出优惠升级，锁定意向客户♣四、执行方案4：11月方案〔二〕广告执行：表现策略：继续强化核心概念，承诺核心利益全面释放卖点，将产品与概念对接，实现广告说服提升工程价值认知度。全面解读SOHO公