促使资产价格不断攀升的若干因素

促使资产价格不断攀升的若干因素第1页/共17页短期因素·通货膨胀·土地供应·住房信贷·货币供应量·不动产增值税、交易税·政府土地储备制度第2页/共17页显而易见的长期因素·人口、人口密度、人口增长·可利用土地资源状况·资本价格（利率）·不动产税·中国的状况（与日本、印度的比较）·美国与日本的比较第3页/共17页若干专业分析城市规模对城市不动产价格的影响在一个均质的区域中，只考虑城市规模对不动产价格的影响。那么亨德森（Henderson,J.V.）所证明[1]的两个公式,对城市规模影响不动产价格机制有着极为简明的表述：Wj/W1=（Nj/N1）1/Ψ；Pj/P1=（Nj/N1）1/Ψ（其中W、N分别是工资水平和人口规模，P是住宅价格水平，1/Ψ＞0），两个公式表明城市规模上升时，城市住宅价格水平和工资水平都要上升。内陆省域单元内不同规模城市之间不动产价格差异情况大致反映了上述关系式，即房地产价格水平随着城市规模扩大而攀升。

[1]Mills,D.E.编，郝寿义等译.区域经济学手册第二卷191页[M].经济科学出版社,2003年第4页/共17页首位城市的影响

在省域内城市规模顺序中最大的城市被称为首位城市，按照克里斯泰勒（WalterChristallor）的中心地理论：首位城市就是省域内的中心市场，中心市场能够培育出更多的商品品种、对支持经营规模更有帮助、对其周边城市也更具支配力，这一点使得首位城市的不动产价格进一步攀升。从而内陆二线城市主要包括具有首位排序和较大规模的城市。第5页/共17页规模收益推动了不动产价格的攀升

城市规模增加使企业获取规模收益，并出现行业内的集聚经济和产业间的集聚经济。大卫·李嘉图(DavidRicardo)认为地租总是使土地租借者，使用土地的经济利润为零，即规模收益将转化为地租，使城市土地价格随着城市规模的扩张而攀升。土地要素价格的攀升一方面增加了房产中地产成本的份额，另一方面，为了降低房产中地产成本的份额，往往是增加建筑容积率，如增加楼层、开发地下等，这显然会增加建筑的工程造价，从而城市规模扩张直接地增加了地产价格，间接地推动了建筑的工程造价。第6页/共17页

通过基础设施传递，规模的影响随着城市规模的扩张，其基础设施成本将出现递增情况，比如北京兴建了一百多个互通式立交桥，仍然经常出现交通堵塞。如果把北京的人口分成一百多个小城市，每个城市的交通都会很顺畅，每个小城市都不需要立交桥。这一情况使维克雷（Vickery,W.S.）提出的拥挤成本模型得到了验证。该模型的表述比较简单：经过点u的交通成本随交通需求与运输能力之比的上升而递增：dT/du=a0+a1[Dt（u）/St(G(u))]a2其中T是交通成本、Dt是u点上的运输需求、St是u点上的运输供给、G(u)是u点上供运输使用的土地量,a0、a1、a2是参数，其中a2＞１。这一表述从交通问题侧面描述了随着城市规模扩张交通成本将要递增。第7页/共17页省会推动了不动产价格的攀升

我国首都北京、四个直辖市以及近三十个省会城市，都是资源集中较为显著的城市。资源集中包括若干形式：首先是机构的集中，即党政军机关的集中；行业管理机关的集中，如省建设银行、省电业局等等；高等院校的集中；企业总部的集中等等，机构的集中促使不动产需求的增加、尤其是属性效用（就是享乐模型中的Ui）较高的不动产需求增加。其次、副省级城市中的绝大部分是省会城市，增加了这些城市的资源支配能力。再次、公共基础设施的集中会直接增强城市的属性效用，构成推动不动产价格攀升的因素。第四、为城市增加了大量高收入人口和预算较为宽松的单位。资源的集中扩大了城市的规模、提高了城市的人均收入、增加了城市土地的需求，这些因素当然也就推动了不动产价格的攀升，上述城市基本上属于一线、二线城市之列。第8页/共17页过度炒房将推动不动产价格的攀升

森（Hiroshi,Mori,1998）发现，在土地资源较为匮乏的区域中人们往往对不动产价格有特别高的预期，不愿意出售或长期出租其土地，而宁愿让土地空闲、或把土地用作停车场、牧场等等，这些情况都会使城市的竞租曲线成锯齿形，即不动产市场中存在着囤积取奇预期，在我国房价与租金比高得异常就是这个问题。不动产市场中的投机行为减少了市场上的供给，往往会推动市场价格的攀升。我国经济处于高度成长阶段，市场环境似乎对炒房较为有利。首先、不动产的供给要受到投资能力的制约、还要受到土地资源匮乏的制约；其次、不动产的需求则随着收入水平的提高而递增，从长期角度看不动产需求又趋向于刚性；再次、我国较低的利率水平降低了不动产保有的机会成本，以及较高的基尼系数所表现出的财富相对集中。高需求、供给约束以及炒房成本低等因素都为炒房创造了条件。开发商批到土地迟迟不加以开发；竣工的住宅加以捂盘；东南沿海富裕地区炒房团的频繁活动等都是对不动产加以炒作。第9页/共17页城市内部影响不动产价格的若干因素

竞租曲线是这样一条曲线，迪卡尔坐标的横轴表示距离城市中心（都心）的距离u，纵轴表示不动产的租金r（u）水平，则竞租曲线的切线斜率dr/du恒为负，即越是远离都心不动产所能获取的租金就越低,北京市就是一个规范的例子。第10页/共17页享乐模型在享乐（Ui/Uy=Pi）模型中当住宅某一属性的边际效用提高时，购房者对该住宅愿意付出更高的价格，如果某一区域临近商业中心、位于风景优美的地段、交通便利以及公共设施较为完善的城区等因素都能提升该地段的房地产价格。某些属性效用较高的地段，区位资源有限形成垄断竞争市场结构，此时该地段的房地产价格将被提升，商业用房地产往往对地段更加敏感。第11页/共17页以收入为媒介城市规模对不动产价格的影响

随着城市规模的扩张，城市可提供的商品更丰富，城市的属性效用将被提升。与此同时亨德森（Henderson,J.V.）认为城市规模扩张伴随着城市工资水平的上升，这一点使得使用收入的边际收益递减。把这两点放到享乐模型（Ui/Uy=Pi）中加以观察，就可以得出消费者愿意为大城市的住宅付出更高的价格。第12页/共17页以基础设施为媒介收入的影响

萨缪尔森（Samuelson,P.A.）认为一组公共品的消费者愿意为公共品付出的价格之和大于该公共品的社会边际成本时，公共品才容易得进入该区域。从而城市人均收入水平的提高能够增加基础设施的普及程度，公共基础设施的普及又能够增加区域的属性效用，这不仅影响到房地产的间接成本，而且购房者也愿意接受该区域房地产的溢价。这一点说明富裕区域因为基础设施容易得到普及而进一步推动了区域不动产价格。第13页/共17页资本价格过低提升了房地产价格

不动产价格与其租金成正比、与利率水平成反比，利率水平较低的区域，容易推动不动产价格的攀升。我国居民历来有勤俭持家的传统，在人均收入水平较低的发展阶段时就有较高的储蓄水平，目前我国的边际储蓄倾向不仅高于发展中国家，而且高于较富裕的国家，因此我国资金相对充裕、利率较低。第14页/共17页发展阶段的影响

按西蒙•库兹涅兹（SimonKuznets）“倒U

假说”，当人均收入水平较低时，基尼系数较低，随着收入增长基尼系数增加，当收入达到一定水平后，基尼系数又开始下降。我国正处在基尼系数较高的发展阶段，此时会抬高储蓄水平，增加流动性资本的份额。此外我国入关后贸易顺差一直保持较高水平，通过结汇制度，贸易顺差转化为基础货币投放，再经过货币乘数的放大，“流动性过剩”曾一度成为经济生活中的重要问题。第15页/共17页经济增长的影响

经济增长本身就会增加不动产的需求，推动不动产价格的攀升，这是不动产价格攀升的普遍成因。不动产是优良品，随着居民收入水平的提高，不动产的需求弹性将增加，即不动产占消费支出的份额将会提高。另一方面罗伊恒等式(Roy'sidentity，Ur/Uy=-q）表明随着收入水