房地产建安企业涉税相关法律解析

房地产、建安业涉税相关法律

引言

众所周知，房地产、建安业的税务处理是十分复杂的业务。房地产、建安业开发产品周期长，涉及资金额大，业务运作复杂，相应的会计、税务处理也因此错综复杂，而涉及的相关法律也繁多。但其业务基本是法律框架内运作的，因此，对房地产、建安业开相关法律制度的学习，将有助于对该行业税务业务的理解、把握和研判。2023/4/29教学目标

通过对房地产、建安业开相关法律制度的分析、研讨与交流

，能够了解该行业的业务流程，从相关法律的角度进一步理解、把握和研判该行业税收政策及其会计处理方法，为该行业的税务处理工作提供法律背景和支撑。2023/4/29土地使用权的会计处理企业会计准则——无形资产：第三条无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。主要教学内容房地产、建安业基本工作流程土地法律制度城市规划法律制度建筑业法律制度房产交易法律制度合同法律制度2023/4/29一、房地产、建安业基本工作流程

买地施工准备建筑施工产品销售售后服务

2023/4/29二、土地法律制度

1.我国土地所有制：社会主义公有制全民所有制土地（国有土地）房地产开发劳动群众集体所有制土地征收房地产开发2023/4/29二、土地法律制度

2.

土地登记制度：国家依法实行土地登记发证制度。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。

2023/4/29二、土地法律制度

3.土地查询制度：县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责土地登记资料的公开查询工作。具体见《土地登记资料公开查询办法

》

4.土地用途管制

与土地利用规划制度2023/4/29二、土地法律制度

5.

国有土地使用权有偿出让制度国家依法实行国有土地有偿使用制度（划拨除外）。土地使用权出让年限限制制度。出让方式：招标拍卖挂牌、协议。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。6.土地闲置处置制度

2023/4/29二、土地法律制度

7.

拆迁补偿、安置制度拆迁补偿协议的内容：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调，也可以二者组合。注意的问题

2023/4/29注意的问题1.实行房屋产权调换的，可能被拆迁人要付给房产公司差价。2.拆迁费用包括：被拆迁的房屋补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、停业、停产损失，拆迁管理费、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金等。2023/4/29三、城市规划法律制度1.

施工前，开发企业需要办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。2.规划的具体内容：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求

。（具体见《城市规划编制办法》）3.注意查询《建筑物分户实测成果表》。2023/4/29四、建筑业法律制度1.建筑工程依法实行招标发包制度。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。2.建筑工程竣工验收和竣工验收备案管理制度，尤其注意技术档案和施工管理资料和按合同约定支付工程款的情况。

2023/4/29四、建筑业法律制度3.建筑工程依法实行质量保证金制度（5%）。4.建设工程价款结算制度

合同条款中对涉及工程价款结算约定事项。工程进度款结算与支付的规定，包括工程进度款结算方式、工程量计算、工程进度款支付、工程竣工结算等内容。

2023/4/29五、房产交易法律制度1.房产交易实行基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期确定与公布制度。2.国家房地产权属登记制度，但对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。注意初始登记的内容：房屋已竣工的证明与房屋测绘报告。而且建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。

3.房地产转让的方式

：买卖、赠与、以房地产作价入股、提供土地使用权合作、合资、收购、兼并或合并、以房地产抵债等形式。2023/4/29五、房产交易法律制度4.房地产转让合同的主要内容5.国家实行房地产成交价格申报制度。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。（《城市房地产转让管理规定》T14）6.城市地下空间开发利用管理规定。本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（《城市地下空间开发利用管理规定》T25、

《物权法》T74）

2023/4/29五、房产交易法律制度7.禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。（《商品房销售管理办法》T42

）8.房产交易实行商品房预售许可制度。申请预售许可，还应提供商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（《城市商品房预售管理办法》T6、T7

）2023/4/29五、房产交易法律制度9.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（《物业管理条例》T42）10.建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

2023/4/29六、合同法律制度1.合同成立的要件双方当事人经过协商，就合同内容意思表示一致，合同就成立。具体要件为：（1）有两个以上的相互独立的订约当事人。（2）订约各方意思一致。2023/4/292.合同成水立的时柱间（1）书面合太同，以最疤后签字或可者盖章的叫时间为合鸽同成立时泻间。（2）当事人扎要求在合月同成立之距前签订确氏认书的，息签订确认单书的时间笼为合同成杜立时间。202乖3/4候/233.合同成立误的地点（1）承诺生葵效的地点矩为合同成供立的地点厦。（2）当事人赚采用合同述书形式订催立合同的济，双方当姨事人签字似或者盖章折的地点为斑合同成立掠的地点。扑双方当事蛙人签字或班者盖章的食地点不为陶同一地的愿，以最后斯签字或者贩盖章的时饶间为合同赴成立时间碍。（3）采用数容据电文形尺式订立合朴同的，最当事人有员约定合同戴成立地点酱的，以其臂约定；没挥有约定的即，收件人磨的主营业狼地为合同仔成立的地凡点；没有旁主营业地河的，其经涝常居住地头为合同成湿立的地点犯。2023闹/4/2广34.合同的文条款（1）当事人的名称或院者姓名和唇住所；（2）标的；（3）数量柜；（4）质量目；（5）价款或筑者报酬；（6）履行主期限、栏地点和测方式；（7）违约责泛任；（8）解决疮争议的赤方法。202凳3/4崖/235.审查合兵同注意定事项当事人许、标的版、报酬段为合同辈的必须荷条款，屠否则合县同不成屈立；其醒他条款杀为一般激条款，霸没有约逃定或者浓约定不鞠明的，脱可以由和当事人念协商补半充。协乘商不成洁的，按伶照合同括有关条误款或者甚交易习沸惯确定页；仍不株能确定蹈的，按瓜照《合同法》6尚2条处理船。202侧3/4希/236.违约金比例的规牧定7.违约金撕与定金咳的偿付2023饿/4/2痒32009年8月15日，某市早地税稽查竿局对新华里房地产公脉司200恋8年度涉顷税情况悦进行检悉查。发棍现该公维司在2008年所得负税账务寻处理时悔，有一村笔扣除钱为：定罗金支出20万元，违荡约金支出20万元。稽刻查人员查丢到相关合于同，原来科该公司与齐张某于2008年6月签订了塘一份商品屑房销售合招同，合同秒约定：合督同金额为100万元，张链某支付了烘定金2