高新区大源商务商业核心区E6地块项目可行性研究报告

高新区大源商务商业核心区 地块项目第一章项目基本情况1.项1目概况1.1项.目1名称高新区大源商务商业核心区地块项目1.1项.目2建设地点项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区，基地呈矩形，基地面积约31.4亩0。7具8体四至范围是：南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路。图：天府新城项目分布图（图中红色色块位置即高新区大源商务商业核心区地块项目地块）

天府新蹶项目分布图注：■•学修或•♦・天府新蹶项目分布图注：■•学修或•♦・■Icx««««)««.smKMU0j)«Ra«•*».'RaBilUXfmiXMtlR项.目3建设内容高新区大源商务商业核心区地块项目将集合写字楼物业、酒店物业、公寓物业及临街商铺等多种商业业态，是一个开发体量约为15万平米的中型复合型商业项目。项.目4组织运营过程）1第）1第479号2）。项.目5融资高新区大源商务商业核心区 地块项目全部投资由四川川商置业有限公司自筹解决。1.1项.目6建设周期高新区大源商务商业核心区地块项目工程建设周期为个月，从年6月开始至201年66月。其中，20年124月至201年412月为基础施工期，20年1月至201年57月为结构施工期，201年58月至201年66月为装修和室外工程施工期。1.项2目建设单位简介1.2建.设1单位情况四川川商置业有限公司具体承担高新区大源商务商业核心区地块项目的开发建设工作。单位名称：四川川商置业有限公司注册地址：成都市高新区府城大道西段39号97栋2单元11层110号3注册资金：13645万.元23成立日期：201年31月8日1.2公.司2股东基本情况四川川商置业有限公司是四川川商投资控股有限公司名下全资控股的有限公司，而四川川商投资控股有限公司是一家由四川省省委统战部、四川省工商联（商会）牵头组织，川内20家大型民营企业共同出资设立的专业投资公司。公司注册于成都市高新区工商行政管理局，注册资本13.亿3元1人民币，经营范围为投资及资产管理，主要以全资、控股、参股等方式投资金融业、房地产开发、政府基础设施建设、开发区建设、私募股权、基金管理等领域项目。四川川商投资控股有限公司股东包括四川宏达（集团）有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、成都金骊实业（集团）有限公司、四川海特实业有限公司、四川首座投资集团有限公司、四川长城电信集团有限公司、四川西金资产管理有限公司、四川省川威集团有限公司、四川剑南春（集团）有限责任公司、四川濠吉食品（集团）有限责任公司、四川蓝剑投资管理有限公司、四川金广实业（集团）股份有限公司、成都华川进出口集团有限公司、四川明星电缆股份有限公司、成都市穗丰汽车用品有限公司、南方希望实业有限公司（原名称为四川南方希望实业有限公司）、四川科伦实业集团有限公司、四川谦成科技企业有限公司、成都金阳实业集团有限公司、四川省华昌房地产开发有限公司、四川瑞和丰投资管理有限公司、四川省圣泽建设集团有限公司、远成物流股份有限公司（原名称为上海远成实业有限公司）二十多家省内知名民营企业。各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为四川川商投资控股有限公司的发展奠定了坚实的基础。川商投资公司的成立标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善，未来几年里公司计划发展成为西部最大的民营投资产业基金。川商投资公司的成立也是四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步，也是关键性的一步，它标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善。1.2公.司3核心业务根据四川川商置业有限公司的整体发展规划，未来几年里公司将以打造川商金融地产为目标，建立起涵盖基金管理、置业开发、经济区投资等产业于一体的川商金融地产链，探索融合民营资本、金融资本及产业开发的金融地产试验田。目前川商置业的主要业务为成都市高新区大源商务商业核心区 地块项目的投资开发。第二章项目建设的背景情况2.项1目建设的企业背景四川川商置业有限公司是由四川川商投资控股有限公司独资设立，其成立时四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步。而高新区大源商务商业核心区地块项目的开发建设，则标志着这一步的实际来临，同时也是川商系公司打造精品，树立“川商品牌”形象的坚实一步。2.项2目建设的宏观背景2.2成.都1市宏观经济形势介绍201年2，成都市实现地区生产总值813亿8元.，9比上年增长13.，0增%速低于201年1，但仍保持较高水平增长。其中：第一产业实现增加值348亿.元1，增长3.；8第%二产业实现增加值3790亿.元6，增长15.；6第%三产业实现增加值4000亿.元3，增长11.。5按%常住人口计算人均生产总值576元2，4增长12.。5一、二、三产业比例关系为4.3:46。.6:49.1201年2度，成都市全年固定资产投资完成5890亿.元1，比上年增长17.。民间投资完成3624亿.元1，增长15.。0全%年新增固定资产3591亿.元9。全年房地产投资完成1890亿.元0，比去年增长18.。5含%预售在内的商品房销售面积2845万.平2方米，增长4.，9其%中住宅销售面积2427万.平7方米，增长4.；6实%现商品房销售额2069亿.元9，增长14.，3其%中住宅销售额1618亿元，增长1年2国家对于楼市调控基本并未发生太大的变化，虽然地方不时有一些小政策出台，但市场复苏迹象仍较为明显，整体上房地产市场在度过一段较为艰难的发展阶段后，已处于一个较为稳定且良好的水平上。在进入201年3度后，国家虽推出新的《国五条》调控楼市，但各地对于新政响应程度不一，出台的各类细则也不相同，从而导致各地新政效果出现一定的差异化。而就整体而言，此次新政出台，虽然使得商品住宅市场的从去年开始的较好发展出现了一定的波动，但对纯商业型住宅却有一定利好作用。此外，随着近期金融市场调整的逐渐明朗化，各大型开发企业对于楼房市市场纷纷看好，拿地积极性明显好转，这都充分说明对市场未来发展均持有较乐观看法。除开各项政策带来的影响，成都市近年也已投资大量资金进行城市基础设施的建设，在经过这一轮大规模的基础设施建设，成都的城市面貌将发生翻天覆地的变化，使得成都将变得更都市化、更国际化、更为宜居。随着成都知名度和吸引力进一步的提升，势必也将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往投资发展，直接拉动地区经济发展。总体上看，成都经济产业结构正向多元化、高级化发展，居民财富也将随之大幅增加。市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长、开放型、知识经济的方向发展，作为地区支柱产业的房地产行业也有更好的发展支撑基础。2.2高.新2区经济发展介绍成都高新技术产业开发区现有规划面积13平0方公里，由南部园区和西部园区组成。南部园区规划面积87平方公里，按照“现代商务中心、高端产业新城”的成都中央商务区的定位，重点发展金融、商务、会展、研发、软件及服务外包等高端服务业，建设宜业宜居的国际化现代新城。目前，在南部园区的中和片区，正在与新加坡合作，启动建设新川创新科技园，打造创新持续、智慧增长、开放人文的科技新城，将该片区建成产城一体样板区和创新发展示范区。201年2，成都高新区完成产业增加值878亿.元9，增长23.；2规%模以上工业增加值520亿.元2，增长32.；1实%现工业总产值223亿0元，成为全省第一个过200亿0元的工业园区；固定资产投资568亿.元5，增长16.；1财%政总收入251亿元，增长15.；9地%方公共财政预算收入84.亿7元1，增长38；%到位外资16.亿美元，增长34.；8区%内重新认定的高新技术企业达到51家5，占成都市的52；聚集世界50强0企业及国际知名企业12余0家。2.3成都市高新区背景介绍根据近年来成都市发展的空间布局来看，成都市的重点发展方向是向南和向东，高新区天府新城城南片区、锦江区攀成钢片区无疑是现今成都最好的投资区域。“天府新城”200年8初由成都市规划委员会正式命名，位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里。规划总建筑面积600万0平方米，就业人口60万人，总居住人口达20万0人。天府新城高新片区不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。大源组团是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区（）D是指外环路（绕城高速）以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成，面积12.平2方公里。大源组团交通便捷，组团以北距现有城市中心区约10公里，通过天府大道、站华路、元华路等城市干线道路加以便捷联系。地铁1号线从市中心沿天府大道、穿越大源地区后继续向南延伸至华阳，大源与市中心之间的乘车时间只需约20分钟。另外，通过地区北侧的环城高速公路，可与成都市主要的6条城际高速公路和7个卫星城直接相连。距双流机场约12公里，通过环城高速公路只需10多分钟即可抵达。距成昆铁路白家车站约3公里，该站将成为今后成都南部地区的货运枢纽车站和物流中心。第三章项目建设的场地情况3.高1新区大源商务商业核心区介绍高新区大源商务商业核心区（以下简称“核心区”），区域北面是规划的湿地公园，西侧是城南中心居住区，东侧是新会展领衔的会展区，南侧是高新区后台金融服务区。核心区区域总建筑面积约41万0平方米，住宅建筑面积约10万0平方米，25左%右。城市空间形态为“聚宝盆”，四周高，中间低。区内，中心广场是330米高地标建筑，地下是我国中西部最大的地下空间以及中西部第一条城市地下环形车道。该地下空间由地下车道连通区域各个地块项目而组成，形成车位300个0。0该地下空间共计2层，第一层地下环形车道全长2.公8里，与区域内各个项目地下一层相连；第二层7公里的综合管廊将电力、电信、供水管道聚集一起。地下空间的建设，使区域实现了真正意义上的人车分流的立体城市交通：行人和出租车、公交车走地面，社会车辆走地下。同时为了提高区域的宜居性，除了分布集中规划的宜居区域外，还在建筑群落间打造了一个“以水而兴”的2.万3平方米的人工湖泊。目前，高新区大源商务商业核心区区内地块已完成相关的土地出让，已开工在建项目有17个，建筑面积约26万0平方米，包括了富润、海联、东方希望、泰然、金控、华西、茂源、重投、蜀都、先锋、华亨等金融、科技、商务等产业集群项目，拟建项目5个，包括保利国际文化中心、王府井、川商投资项目、集美、高

投等项目，建筑面积约14万0平方米。图：大源区项目情况重投九华安好神航｛，神

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希望注：图中红色字体为已投入使用物业，绿色为在建物业，蓝色为待建物业高2新区大源商务商业核心区周边区域介绍图：周边区域介绍(30/IM)新会展区中央居住区大源商业商务核心区大源商务区北区■金融后台服务区：主要以建行、农行、工行、招行、邮政(30/IM)新会展区中央居住区大源商业商务核心区大源商务区北区■金融后台服务区：主要以建行、农行、工行、招行、邮政储蓄等大型银行为主的金融后台服务区，工该片区已有少数项目启动■规划的中央居住区：该片区目前尚未成熟，已有部分物业被开发，但入住率较低。熟、除会展城外，洲际、假日酒店、世纪风景、成达佳园等均已入住■大源商务区北区：片区处于集中建设期，已有多个项目亮相■软件园片区：区内已较为成熟，目前入驻有微软、IBM等厂商，形成超过100万平方米的建成区6,项目所在大源商业商务核心区：片区土地出让已进入尾声，区内除南侧及西北侧外，大部分项目尚未正式进入开发期新会展片区：区域较为成项3目地块介绍3.3项.目1地块简介项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区内，基地呈矩形，基地面积约31.4亩0；7具8体四至范围是：南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路；用地性质为商业金融业用地。3.3地.块2规划建设经济指标TOC\o"1-5"\h\z净用地面积： m2容积率：4.8计入容积率总建筑面积： m0绿地率：15%建筑密度：不高于 ，其中 不大于，不大于建筑限高：不高于 ，其中 ： ， :图：地块规划图x，，5Y7877002M四川先锋经经四珞Y-18835.0224一 77aM274"Y=18755.1529Y=18909.5?62X»77122269>X»7655.2628/Y=i8917.57KX=765454757Ji南35.6046E6•等亘x，，5Y7877002M四川先锋经经四珞Y-18835.0224一 77aM274"Y=18755.1529Y=18909.5?62X»77122269>X»7655.2628/Y=i8917.57KX=765454757Ji南35.6046E6•等亘X*76018170丫=189255278-、保利国际广场.地3块周边道路：地块北侧：纬五路为双向四车道城市道路，其道路截面宽25米，道路类型为：

建筑退界的自行车道公交车道 公交车道 向行车道地块东侧：经三路北路，为双向6车道城市道路，其路面截面宽52米，道路类型为：自行车道自行车道地块西侧：经四路为双向两车道城市道路，其路面截面宽16米，道路类型为：地块南侧：纬四路为双向四车道城市道路，其路面截面宽21米，道路类型为：机动车道自行车道人行道2M机动车道自行车道人行道2M2.5MI自行车道人行道2M25M///地.块4现状图由于前期区域内地下综合官网施工， 地块之上有大量覆土，截至 年月日施工方并未处理，目测6地块表面覆土超过3日施工方并未处理，目测6地块表面覆土超过3万方。地.块5所属区域地下路网大源核心区地下是我国中西部最大的地下空间以及中西部第一条城市地下环形车道。该地下空间共计2层，第一层车道全长2.公8里，与区域内各个项目地下一层相连；第二层7公里的综合管廊将电力、电信、供水管道聚集一起。地下空间的建设，使区域实现了真正意义上的人车分流的立体城市交通：行人和出租车、公交车走地面，社会车辆走地下。3.3地.块6区域内其他项目信息按照政府规划，大源商务商业核心区总建筑开发面积约41万0平方米，其中约10万0平方米住宅，占比约25，%片区内未来有较多的人口集聚。同时，核心区内项目大多采用定向挂牌的方式出让，整体楼面地价偏低，而 地块在并未兼容住宅的情况下，楼面地价在区内偏高，同时 地块也是区内唯一没有兼容住宅的项目。表：高新区大源商务商业核心区项目信息

编号成交年份买家土地位置地块面积（亩）用地性质楼面地价元m2富润高新区大源商务商业核心商业金融用地兼区内 地块容W 住宅四川友利投资高新区大源商务商业核心商业金融业用地区内地块兼容W 住宅成都瑞泰华高新区大源商务商业核心商业金融用地可区内 地块兼容W 住宅保利高新区大源组团内，瞻远西商业金融用地三街以南，荣华南路以西，拓新西三街以北，西以栏杆堰西侧规划米道路为界格尔木藏格钾高新区大源商务商业核心商业金融用地兼肥成都兴铂仕区内、2 、地块容W 住宅建设成都神州航天高新区大源商务商业核心商业金融用地可区内，规划 - -、兼容W 住宅- 地块成都金控高新区大源商务商业核心商业金融用地可区内地块兼容W 住宅四川泰然高新区大源商务商业核心商业金融用地可区内地块兼容W 住宅上海加冷松芝南部新区大源组团，规划商业金融业用地

米道路以西、剑南大道以东、盛锦二街以南、盛安街以北兼容W 的住宅重庆国际信托高新区大源商务商业核心区内1地块商业金融业用地可兼容W住宅四川星慧酒店管理集团高新区大源商务商业核心区内地块商业金融业用地可兼容W住宅成都茂源投资高新区大源商务商业核心区内1地块商业金融业用地可兼容W住宅成都海联实业高新区大源商业核心区内地块商业金融用地可兼容W 住宅成都银河湾高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧二类住宅用地兼容 商业四川川商投资控股有限公司高新区大源商务商业核心区地块商业金融业用地四川省集美实业有限公司高新区大源商务商业核心区地块商业金融业用地兼容W 住宅成都市润莱置业有限公司高新区大源商务商业核心区地块商业金融业用地兼容W的住宅目.前7核心区内的供地已经完成，且大部分已进入实际运作阶段。大源区部分项目方案情况：

地块分析.3.优5势.：1项目位于大源商务商业核心区内，该区域是高新区政府重点打造的纯商业示范区域，其配套基础设施完善，定位起点高；地块紧邻城南第一高楼——保利城南广场，拥有较好的识别性；项目地块工整，有利于各业态布局；项目周边交通便利，可到达性高。.3.劣5势.：2地块未临主干道、且限高条件严苛，展示性和可塑性较差；项目体量较小，市场影响力和展示性受限。机5会.：

作为天府新城的核心区，组团的发展可以预期；核心区整体设计、统一配套的基础设施，将大大提升区内项目的商业价值。.3.挑5战.：4项目总体量有限，且为纯商业项目，复合业态打造难度较大；地下交通路网对项目的展示存在一定的影响。第四章物业市场投资环境分析4.1土地市场分析年土2地0市1场3综述成都市在近两年采取了一系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。进入201年3，成都土地市场延续了201年2年度的高热态势，高单价、高溢价层出不穷。受“新国五条“影响，上半年土地供应有所减少，201年31月，仅1686亩.土8地入市，同比下降34。%接下来的三个月里，成都土地供应持续走低，其中四月份仅563亩.土9地入市，是上半年供应的最低值。这之后，土地市场逐渐恢复，直到六月份土地供应达到了最高值1813亩.。6尽管土地供应有所恢复，但对于开发商日渐高涨的购地热情来说，供应量依旧难以满足市场需求。根据数据统计显示，201年31-月6，成都地区共出让13宗8地块，合计总面积约538公.顷9（折合约8082亩.），6同比去年上半年上涨13.；4成%交量方面，上半年共成交土地12宗3，成交面积493.万2方9，同比略有上涨；成交金额方面，1年1年3上半年成都经营性用地土地出让金共计.亿3元7，同比上涨25；%前个月主城区平均楼面地价为411元0/平米，同比上涨年成2都0市1主3城区土地供应情况（截至7月15日）截至统计时间，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地32宗（未包含已发布摘牌挂公告但未正式举行招拍挂交易的项目），总出让面积1745，.成6交31713亩.，3合3计30宗，平均楼面地价550元/平米，总成交金额约152.亿6元7；未成交面积32.亩3，0合计2宗。台湾远雄建设事业股份有限公司以楼面地价 元itf,溢价约购得成都市武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块，成为成都最高土地单价地王。在四川蓝光和骏实业股份有限公司以总价 亿元购得武侯区半边街村地块，成为上半年成都最高土地总价地王，之后不到一个月内，由郑州致方置业有限公司以13.亿4购2得成都市青羊区万家湾村4、5组（北地块），中铁房地产集团四川有限公司以21.亿4购6得成华区北湖7号地块，先后两度刷今年总价地王纪录。表： 成都主城区土地市场总价 （截止统计时间 ）地块名出让面积（亩）成交总价万元拿地企业排名成都市成华区北湖号地块中铁成都市青羊区万家湾村、组（北地块）郑州致方武侯区半边街、白佛村地块蓝光（中鸿）成华区青龙街道新山社区地块蓝光金牛区凤凰大道以北地块台湾乡林集团成华区崔家店路号地块四川蜀鑫青羊区清波村地块蓝光

青羊区清波村、组地块蓝光青羊区苏坡街道培风社区、组成都荣盛青羊区文家街道办事处马厂村、组佳兆业表： 成都主城区土地市场单价 （截止统计时间 ）地块名出让面积（亩）成交单价元平拿地企业排名武侯区红牌楼街道办事处太平村、、、组台湾远雄建设武侯区红牌楼北街号地块四川信诚武侯区簇桥街道高碑村地块四川鑫怡置业青羊区大庆路号地块成都朗诗置业武侯区半边街、白佛村地块蓝光（中鸿）武侯区半边街、白佛村地块蓝光（中鸿）成华区青龙街道地块蓝光青羊区清波村地块蓝光武侯区机投街办地块青海省夏都酒店青羊区苏坡街道培风社区、组成都荣盛表： 成都主城区土地市场溢价 （截止统计时间 ）地块名出让面积（亩）溢价率拿地企业排名武侯区半边街、白佛村地块蓝光武侯区半边街村，白佛村地块蓝光成都市成华区北湖号地块中铁成都市金牛区土桥、组郑州致方武侯区机投街办万寿村四组、机投村四组青海省夏都酒店成都市武侯区红牌楼北街号四川信诚武侯区红牌楼街道办事处太平村、、、组台湾远雄建设成都市青羊区万家湾村、组（北地块）郑州致方成华区青龙街道新山社区、组蓝光成都市成华区长春四组地块成都交大工程上半2年0土1地3供应特点据统计，在主城区已成交的32幅土地宗，有21幅地块出现了不同程度溢价，其中15幅地块溢价超过了50。%另外，有着土地市场“奇葩”之称的50亩以下“边角余料”地块在上半年同样风光无限，半年单价地王台湾远雄建设事业股份有限公司以楼面地价元m2,溢价约，购得成都市武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块30亩地块；另外四川信诚楼面价830元0/平摘得“回锅肉”红牌楼北街2号9亩地块。随着财富全球论坛在成都如期举行，这一盛会在加速了成都的国际步伐的同时也吸引了国内外众多发展商前来成都掘金。来自台湾的乡林集团终于落子成都，将位于金牛区凤凰山片区约287亩.土4地收之麾下、郑州致方联手重庆东原13.亿刷新蓝光上半年地方纪录。根据成都市政府公布《批转市国土局关于成都市中心城区年国有建设用地供应计划的通知》显示， 年成都市中心区城区全年计划总供地 公顷。其中，住宅用地公顷（约）,商业用地公顷（约）％在已完成的交易中，成都主城区（含高新区）仅有三宗纯商业用地，合计11亩5，其他混合用地，含商业均不超过20。%最后，高新区今年上半年仅有航空港区域2宗地入市，供应不多，也可以理解为，高新区这一轮土地供应的放缓，意味着区域进入了集中开发的新阶段。4.2商业地产市场分析成都市及人均国内生产总值和社会消费品零售额的增长速度、现状水平,均说明成都市商业地产市场即将进入快速发展的阶段。对于商业地产投资来讲，意味着市场进一步扩大。自201年0仁恒置地广场、来福士广场、华润万象城等一批优秀的商业项目陆续开张，成都也吸引着越来越多的国际知名商业品牌进入。另外，近年国家对房地产市场的调控，集中在住宅领域，这直接刺激了商业地产市场的爆发式增长。未来，商业地产市场发展不可避免地面临高度竞争，汰弱留强。4.2写.1字楼市场分析4.2.写1字.1楼市场综述伴随着经济的高速发展，成都商业地产发展同样突飞猛进。根据统计，20年成都甲级写字楼存量大约是57万平方米，到201年2飙升至近24万4平方米。未来成都写字楼供应量依然非常庞大，据可侦测数据显示，2013~年2间0，1甲6级和乙级写字总楼供应超过70万0平方米，其中甲级约30万0平方米；从区域上来看，天府新城区域是未来主要的供应区，但区域内甲级物业占比低。在同类写字楼物业中，位于市区核心商圈的优质写字楼物业以其产品的稀缺性在市场竞争中的资产表现更具优势；大量散售项目密集的天府新城区域预计将面临更为激烈的市场竞争，新入市项目去化压力将不断增加，其租赁和销售压力将面临更大挑战。另外，随着大量外资开发企业的带动，新建写字楼物业项目的硬件水平已经达到了很高的水平。1写.字2楼市场供应情况过去的201年2，成都甲级写字楼新增供应创历史新高，总存量增至129.万平方米；全年共计8个甲级写字楼项目建成入市，新增供应达62.万9平方米。由于大批甲级项目建成入市，全市甲级写字楼的平均空置率已由201年1底的18.上涨到42.。2内%资企业需求推动201全2年甲级写字楼净吸纳面积同比增长28.，创历史新高；金融服务、专业服务、房地产建筑等行业是成都甲级写字楼租赁需求的主要来源。随着部分租户的租约到期，可以预计企业扩租、搬迁以及升级的需求将不断增加。表：201年2度成都市全市及天府新城区域写字楼市场基础数据成都市天府新城租金租金环比新增供应（平米）空置率空置率环比租金租金环比新增供应（平米）空置率空置率环比114.4-4%62900042.2%26.6%857%32800048.2/表：成都可甄别甲级写字楼项目名称位置竣工时间建筑面积写字楼面积开发商业权情况川信大厦天府广场川信单一业权中环广场盐市口爪哇控股单一业权香格里拉东大街嘉里集团单一业权平安财富中心人民南路平安保险单一业权国航世纪中心人民南路中国航空集团大宗销售锦江国际人民南路川投单一业权仁恒置地广场人民南路仁恒置地单一业权四川投资大厦天府新城川投单一业权

航天科技大厦人民南路航天科技大厦公司大宗销售茂业中心天府新城茂业集团、成商集团散售百扬大厦盐市口成都百扬实业单一业权来福士广场人民南路凯德置地单一业权大陆国际人民南路大陆房地产散售明宇金融广场东大街明宇环球置业散售华润大厦万年场华润单一业权富力天汇中心天府广场富力地产散售时代号东大街九龙仓散售晶科号天府新城九龙仓散售国际金融中心东大街九龙仓单一业权保利中心人民南路保利散售华润东湖写字楼东二环华润散售希顿国际天府新城乔治希顿散售时代一号东大街九龙仓散售华置广场太升路华人置地散售东大街明宇环球置业散售棕榈泉国际中心天府新城成都棕榈泉联英置业大宗销售铁狮门中心东大街美国铁狮门单一业权睿东中心东大街太古、远洋单一业权银泰中心天府新城银泰置地城市之心三期天府广场成都汉景实业中天盈誉峰期天府新城中天盈成都大魔方天府新城中冶文投通过数据显示，未来供应的优质写字楼物业，大多数仍处于市中心、东大街及人民南路沿线等传统核心商圈内，这些物业大多由外来资本投资开发，其物业品质较之市区其他区域更高。其中有很大一部分物业为单一业权只租不售或采取大宗交易的销售定位，从市场需求角度来说，单一业权甲级写字楼和分散业权甲级写字楼租金差异在不断加大。虽然成都写字楼供应量巨大，但是统一业权只租不售的甲级写字楼租金很坚挺，而销售型分散业权甲级写字楼租金则应供应增多呈现出明显的下滑趋势。天1府.新3区供应情况截止201年2底，成都市写字楼存量已超过20万0平方米，其中天府新城区域超过40万平方米。201年3起成都写字楼市场将迎来新一轮放量高峰，未来几年内，成都市全市将新增约70万0平方米写字楼，其中天府新城新增供应在30万0平方米以上。随着物业供应量的不断增加，市内核心商务区与南部新区的物业品质差异也将进一步加大。受此影响，写字楼的资产表现差异在不同区域间以及不同项目间将会更加明显。表：201年3-20年1写6字楼新增供应城市城市总新增供应（平方米）区域天府新城新增供应（平方米）供应占比成都天府新城在天府新城区域内，含写字楼物业的项目众多，但从可判断的项目中，仅有棕榈泉国际中心、 中天盈项目、成都大魔方、希顿国际广场、四川投资大厦、中航国际广场、银泰中心等少数项目为甲级写字楼物业，甲级办公楼供应量在区域

内占比低，仅约为11.，6其%余全部为准甲级或乙级办公楼，多以散售为主。表：天府新城区域部分项目列表编号项目名称竣工时间编号项目名称竣工时间高新国际广场三峡大厦特拉克斯国际广场茂业中心拉德方斯大厦德商国际川投大厦恒泽动力曙光国际威尔斯洲际广场大鼎世纪广场首座写字楼天府中心奥克斯财富广场康普雷斯鸿昌嘉泰金融中心中航国际广场中航国际广场中海国际中心布鲁明顿广场东方希望中心创新时代广场天合凯旋广场希顿国际广场国际科技节能大厦世豪广场东方天祥项目复城国际香年广场原中信广场蜀都中心期金融城双子塔无国界金控广场海洋中心华侨凤凰办公楼棕榈泉国际中心两江国际

大源国际中心银泰中心新世纪环球中心保利国际广场晶科号中天盈誉峰期4.2.写1字.楼4市场需求情况近年来除了供应庞大外，成都写字楼市场需求也同样旺盛，据统计201年0成都甲级写字楼净吸纳量是10万平方米，至201年2则达到了31万平方米，201上3半年也有超过11万平方米的净吸纳面积。但对于巨大的供应量来说，物业吸纳量还是有所不及，从长期来看，成都写字楼物业还将经历一段空置率高企的阶段。虽然短期内成都写字楼市场供大于求，但对于需求大宗交易优质写字楼来说正是脱颖而出的好时机。成都近年来银行、证券、信托、能源化工类企业得以迅速发展，企业自身资金实力不断增强，加之国内投资渠道较窄，受相对较高的商业不动产投资回报率吸引，部分有实力的国有大中型企业常选择大宗购买商业物业作为长期资产投资。表：部分大宗销售情况购买方购买面积所属行业购买项目深圳某私募基金金融服务业睿东中心哈尔滨银行金融服务业棕榈泉招商银行金融服务业中汇广场一期西藏同信证券金融服务业喜年广场衡平信托金融服务业国航世纪中心华夏银行金融服务业国航世纪中心上海银行金融服务业国航世纪中心国家开发银行金融服务业汇日央扩国家开发银行金融服务业恒泽动力攀枝花煤矿公司能源化工汇日央扩汇日电力集团能源化工汇日央扩中信国家进出口银行金融服务业拉德芳斯安邦保险金融服务业金融城一期民生银行金融服务业金融城一期太平人寿金融服务业金融城一期进入201年3，写字楼物业大宗交易需求依旧热烈：铁狮门晶融汇一期甲级写字楼物业整体出售给中国平安，晶融汇也成为平安保险在成都持有的第二个商业地产物业，第一个是为位于人民南路的平安财富中心。进入8月份，远洋地产和太古地产联手打造的睿东中心，以约21亿元的价格整体出售给深圳某私募基金；棕榈泉国际中心仅半月变卖出3个整层写字楼，最高单价每平米超过2万元。大宗交易需求的旺盛，也说明了真正的高端物业拥有更好的抗风险能力和定价权能力，这些都能最大限度保护投资者的投资资产从而达到升值的目的，因而这类物业也赢得了更多高端客户的青睐。天.府新5城区域写字楼需求情况对于天府新城区域，随着以新世纪环球中心为代表的散售型乙级写字楼项目在南部新区集中入市，区域内写字楼的租赁及销售进度受到了极大挑战。近年，天府新城区域写字楼空置率居高不下，始终在40以%上水平，受未来3年即将到来的大量新增供应的影响，可以预计区内物业空置率还有大幅增加的可能；与空置率走高的同时，租金水平及物业销售的价格却将继续下探。可以预计未来对价格成本最为敏感的中小企业及个人投资者将更有可能成为天府新区内物业的潜在购买者。对于天府新城区域的项目来说，自200年6以来，物业租金一直呈现增长的态势，租金的年增长率也高于全市平均水平，随着区域内高品质物业增多以及商业氛围地不断完善成熟，区内物业租金有很大上涨的空间。但需要认识到的是，由于同类物业近几年放量增多，使得区域物业空置率不断上升，导致售价及租金上涨有所放缓。随着未来几年大量物业上市，区域物业售价和租金有很大下探可能。大源区项目售价均价：项目名称所属区域销售均价（元平米）业态新世纪环球中心高新区散售蜀都中心大源核心区散售星宸国际大源核心区散售两江国际大源核心区散售复城国际大源散售希顿国际大源散售棕榈泉国际大源大宗销售福年广场大源散售香年广场大源散售美年广场大源散售东方希望天翔大源核心区散售就物业出售价格来看，毫无疑问的棕榈泉国际无论从品牌上还是物业品质上都成为了天府新城区域内的标杆物业，160至02060元0的0销售均价也已经拉大了与同区域其他项目的差距。区内另一个高端项目希顿国际广场，同棕榈泉一样走高端路线，其180元0/0平米的销售价格也是对其品质的肯定。另外，棕榈泉国际同希顿国际两个项目能拉开同区域其他项目的距离，除了其硬件品质高外，还在于其项目内均包含有星级酒店配套，在服务软配套上更可以得到保证，这也是很多客户比较看重的地方。除此之外，大源核心区内的项目，目前在售的项目均价基本在125元0/0平米至1350元0/平0米水平范围内，高于除上述2个项目外大源区其他区域大多数项目的平均价格。这也正好说明了核心区整体设计、统一配套的基础设施，确实能够提升了区内项目的商业价值和市场竞争力。4.2.租1金.需6求：就写字楼物业租金表现来看，市中心及东大街片区的物业已经与其他区域拉开一定的距离，造成这种距离的主要原因除了该区域的项目在地段上拥有绝对优势外，其物业硬件水平、物业管理服务水平以及政府的政策的支持都是支撑起其良好发展的关键。同时也可以看出，单一业权的物业，其租金表现也更为出色。区域市中心及东大街人民南路天府新城租金元月平方米元月平方米元月平方米物业管理费元月平方米元月平方米元月平方米表：市区各区域代表项目租金项目名称所属区域销售均价（元平米月）业权百扬大厦天府广场单一业权航天科技大厦天府广场单一业权明宇金融广场东大街单一业权时代号东大街散售保利中心人民南路散售新世纪环球中心高新区散售晶科号高新区散售蜀都中心大源核心区散售东方希望天祥大源核心区散售香年广场大源散售高新区天府新城区域内的物业，根据其地段及物业品质的不同，其租金水平大概在45-之6间0。新世界环球中心的售价和租金据在区域中处于偏低水平，这主要是因为其单体开发量太大，潜在租户选择面也更大。4.2.市1场.研7究结果天府新城区域内物业的租金、售价相较市区物业项目来说要低一些，原因有三：1.区域商业气氛也有不足；2区.域物业的租售价格受市场供应的影响更大，物业的大量集中供应，导致市场存量进一步加大，去化周期加长；3虽.然棕榈泉、希顿国际广场等物业在高端市场表现不错，但区域内更多项目是以散售、物业水平也多是准甲级或乙级写字楼，物业品质较之其他区域并无优势；4.区内物业大多数将目标客群锁定在个人及中小企业上，定位规划设计上同质化严重，同类物业间竞争异常惨烈，这也进一步削弱了区内项目业主方的议价能力。天府新城大源片区目前整体处于一个快速成长的阶段，区域商业气氛不足，整体成熟度还有待提高，因而其售价同租金等来看，同市内其他区域比较仍处于低位。但从整体来看，整体区域内部各板块功能规划定位合理，功能配套齐全，基础建设已近完成，同时区域内已有大量项目进入实际开发阶段，区域未来发展前景任可以期待。而对于大源核心区内的项目来说，大源核心区在功能定位上是城南的新天府广场，是成都市多核发展的中心之一，同时也是高新区重点发展、统一设计配套的核心区域；随着区域项目的不断呈现，基础配套设施不断完善，区域内项目较之其他区域项目势必受到更多商户的青睐，内部项目物业投资潜力也更大。酒.店2市场分析酒店产品类型不能满足多样性需求，成都酒店市场仍有潜力。随着成都旅游市场的强劲发展，大量国际品牌酒店抢滩成都，未来竞争加剧。成都入境旅游强劲发展，高端酒店业绩稳步上涨。自200年8以来，成都入境旅游持续上涨，并在201年1达到121万.人6次，比201年0增长51.，6大%大超过了200年8地震前水平。截至201年211月，入境旅游人次达到151.万6人4次，比201年1同期增长28.，9再%创新高。强劲的旅游发展，为成都市酒店业带来了更多机会，就五星级酒店表现来看，无论是入住率还是平均房价都保持上涨的态势，截至201年211月底日平均房价比上年同期增长了8.1，%虽然入住率略有0.9的%下降，但由于房价的上涨，每间可出租客房收益仍然有6.7的%上涨。201年2，伴随着市场信心的增加，国际品牌酒店加快了进入成都的步伐。同年在成都主要国际品牌酒店全年新增2,3间2客0房，未来五年内已知进入成都市场的国际品牌酒店超过40家。到201年7成都市主要国际品牌酒店房间数将接近1.5万6间，且多分布在市中心传统商圈以及高新南区天府新城区域等高端写字楼集中区域。大量新增的供给将对成都市场带来不小冲击，市场需要一段时间消化。另外，大量国际高端品牌酒店的进入对成都现有的酒店，特别是国内品牌酒店无论是市场占有率还是人力资源等方面都将可能有较大影响，成都市酒店格局或面临重新洗牌。表：目前可甄别的五星级酒店项目星级标准酒店品牌所属项目国际酒店品牌希尔顿酒店集团顶级六星级华尔道夫银泰中心

顶级六星级康拉德西部国际金融中心五星级希尔顿成都世茂猛追湾五星级希尔顿希顿国际广场五星级逸林成都天鹅湖喜达屋酒店集团顶级六星级圣瑞吉华置广场超五星级皇家艾美成都信远太阳公元超五星级威斯汀来福士广场超五星级酒店中天盈誉峰期五星级喜来登天府丽都喜来登五星级喜来登协信中心准五星级福朋美年广场万豪酒店集团顶级六星级丽思卡尔顿富力天汇广场超五星级万豪茂业天地五星万丽蓝光都江堰五星万豪行政首座洲际酒店集团超五星级洲际酒店成都世纪城超五星级洲际酒店新世纪环球中心五星级皇冠假日总府路皇冠假日酒店五星级皇冠假日保利

五星级皇冠假日新世纪环球中心五星级皇冠假日成都盛大国际广场五星级假日成都世纪城五星级假日成都世纪城东楼五星级假日成都东方广场四星级智选成都鼓楼世家费尔蒙莱佛士顶级六星级费尔蒙成都棕榈泉国际五星级瑞士酒店南湖项目凯越酒店集团顶级六星级柏悦成都超五星级君悦群光广场雅高酒店集团超五星级索菲特万达五星级铂尔曼紫檀五星级美居总府路紫薇大厦四星级宜必思永丰路、科华路四季酒店集团顶级六星级四季汇日国际广场悦榕庄集团顶级六星级悦榕庄成都北湖熊猫小镇超五星级悦椿庄成都世纪城

朱美拉顶级六星级朱美拉成都环球汇文华东方集团顶级六星级文华东方成都东方荟马可孛罗酒店集团顶级六星级马可孛罗太古酒店集团超五星级精品酒店博舍太古大慈寺温德姆酒店集团五星级温德姆成都天之府豪庭五星级温德姆广场准五星级华美达金府路准五星级华美达浣花御境准五星级戴斯大鼎世纪广场准五星级戴斯浣花御境钓鱼台米高梅集团超五星级精品酒店钓鱼台宽窄巷子雅思阁集团超五星级酒店式服务公寓雅思阁天府国际金融中心五星级酒店服务公寓盛捷中汇广场辉盛阁超五星级酒店式服务公寓辉盛阁仁恒置地广场

奥克伍德准五星级奥克伍德丰德国际千禧国敦酒店集团五星级千禧成都新东方卡尔森酒店集团五星级丽笙成都准五星级丽亭成都置信丽亭丽晶酒店超五星级丽晶成都龙之梦中心富豪集团五星级富豪首座富豪凯宾斯基酒店集团五星级凯宾斯基人民南路凯宾斯基酒店朗挺酒店集团五星级朗豪非遗公园项目本土酒店品牌明宇酒店集团五星级豪雅明宇金融广场五星级尚雅锦江国际五星级丽雅仁和春天四星级宇豪罗曼大酒店锦江宾馆酒店

超五星级锦江宾馆贵宾楼锦江宾馆五星级锦江宾馆锦江宾馆川投国际网球中心五星级川投国际酒店城市名人酒店集团五星级城市名人酒店五星级名人花水湾温泉酒店其他本土品牌酒店五星级成都海悦酒店五星级成都明悦大酒店五星级岷山饭店五星级加州花园酒店五星级望江宾馆五星级西藏饭店五星级家园国际酒店成都未来几年酒店供给的特点可以归纳为以下几点：1供.应量大，超过50座星级酒店,超过上万间的客房，仅天府新区就有超过30座以上五星级星级酒店；2上.市时间集中在未来3-年5内，短期内同类物业竞争势必激烈；3品.牌覆盖广，几乎涵盖全部国际一流酒店品牌，考虑到各酒店品牌公司的扩展速度，可以供新物业业主选择的酒店品牌已经很少；4产.品差异化程度不够，已知的酒店项目中，绝大多数为传统型商务酒店，而鱼台项目），在市场充分发展及细分下，如精品酒店、主题酒店等仍有一定的市场空间。整个成都已知仅有3整个成都已知仅有3座星级精品酒店（誉峰,太古博舍，以及宽窄巷子钓4.2商.业3市场分析4.2.3整.体1特征销售市场方面，201年2成都市主城区商铺新增供应154.万0平2方米，同比增加63.4，9成%交68.万0平2方米，同比下降10.4。8受%住宅限购政策影响，住宅投资需求抑制，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，新增商铺供应大幅上升。但与此同时，由于近年实体经济下滑，投资信心不足，加上商铺投资门槛上升，在供应大幅放量的同时，成交量不升反降，市场供过于求情形较为突出。租赁市场方面，整体发展较为平稳，租金随着商铺价格持续走高而稳步上涨，上涨幅度5%-不10等%。201年2开始多个综合体项目中的购物中心相继开业，受轨道交通的带动，地铁上盖商业物业市场表现较好。市场以核心商圈为主，多个次级商圈共同发展的格局加速形成。成都商业地产开发量大，未来供应仍保持在较高水平，当中不乏大型商业广场项目出现。在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产依旧是主要的投资渠道，商铺销售市场将出现一定回升。4.2.3商.铺2销售市场供应情况201年3上半年成都市主城区商铺新增约60完平米，同比增幅超过70，%存量面积超过31万0平米。上半年商铺销售趋于平稳，高新区依旧为主城区商铺存量及供应量最高的城区，存量面积超过10万0方，新增供应超过20万方；预计201年下半年成都市主城区将共新增83.万4方3。4.2.3商.铺销3售市场需求情况过去一年多时间内，商铺市场出现明显降温，较多项目成交乏力，整体去化缓

慢。尽管销售状况不佳，但商铺价格保持了持续上扬的态势，商铺成交价格为251元/平方米。从区域来看，新增商铺向外环发展趋势加剧，中心城区商铺市场占比逐渐减少，而三环外尤其是城南为商铺供应最为集中的区域，但市场成交项目主要集中在三环内，三环外项目则出现一定滞销。1年3上半年商铺销售备案前十序号项目名称区域备案套数备案均价（元M银石广场市中心雄飞中心市中心中海城南官邸天府新城大鼎世纪广场天府新城新熙门市中心壹品天成武侯外双楠奥克斯广场天府新城斯嘉丽广场青羊区金牛万达广场金牛区保利茉莉公馆青羊区商3铺.租4赁市场成都良好的地理位置及市场辐射面、升级且日趋多元化的消费需求令各类品牌在蓉扩张意愿强烈，全年零售物业租赁市场表现活跃。奢侈品牌、快时尚品牌、咖啡连锁品牌等均进驻成都。此外，快时尚品牌均加快在新兴商圈的拓点，并积极促成其姊妹品牌在蓉开店。受强劲租赁需求推动，五个新开业项目均录得较低空置率，全市零售物业空置率继续下降至7.7。2%01年2第四季度末全市优质物业首层平均净租金同比上涨3.至1%36元5/平米/月。其中，核心商圈平均租金达66元9/

平米/月。1年平米/月。1年2新增供应创历史新高。1年2，成都共有包括万象城等在内的五个项目落成开业，总体量达约84万平方米，创历史新高。新增物业均位于二环路商业带及南部新区两个新兴商圈，均为成都带来诸多全新品牌。除进一步填补区域商业配套空白、促进区域商业氛围显著提升外，部分项目独特的景观设计亦为顾客提供全新的一站式购物体验。伴随零售商业供应高峰将促使市场进一步细分，差异化竞争及专业经验或将成制胜关键。201年3成都零售物业市场也将迎来供应高峰。随着成都基础建设升级及“北改”等规划进程加快，新兴商圈将有望迎来更多物业落成开业，而优质物业将集中入驻核心商圈。品牌零售商预计将保持积极的扩张态势，并继续加强在新兴商圈拓点。此外，成都良好的市场辐射面及居民升级且日趋多元化的消费需求将促进更多全新品牌来蓉拓展市场。商3铺.市5场总结随着大量优质零售物业的入市将促进整体市场氛围进一步成熟，但物业间的激烈竞争将可能导致业主议价能力有所下降、全市租金增幅有所减缓。物业市场或将进一步细分，位置较好、定位更明确、招商运营方面更富专业经验的零售物业将有望赢得更好的市场表现。、公寓市场分析目前，不仅可以作为年轻一族追求个性居住的载体，更多作为写字楼物业的填充型产品。在成都市经济快速发展的大环境下，除了世界50，0国有大型企业，实力民营企业纷纷进驻成都外，更多与之配套的上下游中小企业以及新的成长型企业对于办公类物业有了更大的需求，同时随着成都市创意产业、动漫产业、软件服务产业等发展，这些都是产品的目标市场。序号项目层高面积区间（）实得均价产权年限特点（元）中德英伦联邦苹果高层*变变保利星座变独立双入户就市场供给来看，目前市面上最主要有.米两种产品，4.2.整4体.特1征产品主要集中在成都市主城区范围内，整体去化情况欠佳。 年主城区新增供应约14.万4平7米，销售10.万8平6米，存量达46.万2平9米。预计下半年将新增13.万9平1米。第五章项目定位建议5.项1目定位综述5.1大.源1区市场分析：通过上述市场分析可知，无论是写字楼物业，或是酒店物业，成都市场未来数年内都将迎来一个爆发式增长的过场，存量消化需时。同时对于地块项目所在的大源区来说，目前仍处于建设期，区域整体实景还需要一段时间，区域内一、两年难以形成聚集效应，对于人群和人气的聚集来说会有一定的制约。但就整体来说，正是因为大源核心区本身就是高新区政府出资、整体规划，整体建设、重点打造的核心商务区，其存在的意义就是天府新城的门户作用，市场影响巨大。而核心区内的项目，几乎均有品牌开发商投资开发，项目整体品质较高，使得整个区域的价值有很好的保证。同时，地铁一号、天府大道、益州大道等纵横交通网，也给区域提供了很好的交通设施配套，区内项目可达性良好。正因为此，区域内的项目，无论从保值性，或物业的增值潜力都会较之其他区域的项目更高。5.1.项2目业态组合根据市场分析，本项目将建成以写字楼、精品酒店为主、商业街铺为辅的精品商业综合体。其各部门比例为：地上部分：座：超甲级写字楼 米、层、建筑面积 平米；座：精品酒店超甲级写字楼 米，其中酒店客房约套，共11层，建筑面积约22066平.米2；4写字楼面积约174平0米0，共12层；商业街铺2451平8米.，2共4层。注：项目实际开发建筑方案、外立面形态、业态分配数据、车位数量等技术信息及经济指标，均以规划局正式批准的方案为准。定2位分析：.写2字.楼1部分客户群分析就目前成都市写字楼市场来看，虽然这几年供应量巨大，市场存量去化周期较长，但考虑到近年整体去化率也较为稳定，同时，高新区目前仅有少量项目可做大宗销售（整栋或整层购买），因此市场依旧留有空间。同时，本项目开发业主，本身是由省工商联牵头川内多家知名民营企业合资设立，其社会、民营资源广阔，也为项目提供了足够的潜在客源。.2写.字2楼客户定位基于项目自身的产品定位，同时结合市场需求同业主的背景资源，本项目写字楼物业目标客群是大型金融机构、实力民营企业。他们对于项目有整体收购的实力，或有抱团发展的需求。5.1.酒2店.部3分客户群分析（1）主要以居住和商务为目的高级商务人士在租用或投资酒店时，他们的直接目的在于可长期居住，又可获得生活和工作上的方便，其商务要求较高。（2）需要高档、方便的居住商务环境以及细致入微的专业服务酒店的租用者一般都具有三高、二多、一化特征，即学历高、素质高、地位高，事务多、需求多，国际化。他们对居住文化、办公或商业环境有着独特的理解与需求，对反映酒店档次的装修装饰、外部环境、配套设施、管理服务水平等要求也较高。（3）以外籍人士较长时期的租用为主酒店定位高，收费高，服务层次高，消费该类物业需要较强的经济实力，这就决定了酒店的租用者以外籍人士为主。5.1.2商.铺4客群分析通过市场分析，南区商铺的购买者，主要为个人，其可接受单价在4至5万元每平米，其购买的目的，也多为保值。第六章项目选址及建设条件分析项目用地范围及自然状况项.目1地理位置项目用地位于高新区大源商务商业核心区 地块，距地铁一号线世纪城站约米0。6.1项.目2用地范围项目地块位于高新区大源商务商业核心区腹地，基地成规则矩形，基地面积约31.4亩0。7具8体四至范围是：南侧为纬四路、北侧为纬五路、东侧为经三北路、西侧为经四路。6.1项.目3自然状况项目东侧有规划绿化用地，且项目自身绿化率不低于15，%此外，项目西南侧为保利国际广场的绿化广场，西北侧可见核心区打造的月牙湖。6.1项.目4周边环境1）位于大源商务商业核心区腹地，南面毗邻城南第一高楼保利国际广场。2）核心区内，已知有王府井、伊势丹等大型百货进驻。3）核心区东临新会展中心，北侧为200亩0市政公园，南侧为大源核心区金融后台区、西侧为大源中央居住区，商业中心价值卓越。6．2市政配套条件6.2道.路1交通条件1）项目地块北核心区内环线纬五路，西侧为经四路，东侧为核心区52米宽的主干道经三北路，南侧为纬四路；2）距双流际机场约15分钟车程；3）地铁1号线与区域地块地下环线无缝连接。6.2市.政2基础设施情况地块所处区域为城南城市中心商业区腹地，区域基础设施规划完善，建设地块红线外达到“七通”，地块内场地平整。第七章项目建设方案7．1项目总体规划本案所涉及大源区地块项目，是由国际甲级写字楼、精品酒店、商业街配套共同构成成熟的现代化综合体，为入驻企业提供完善的商务服务。7.1核.心2区内所有项目的地下空间均与区域的地下综合环网连接，使得整个核心区构成总建筑面积达数十万平方米的地下城。并独创“综合管廊、地下空间开发、地下环形车道”三位一体的地下综合构筑物模式。地下一层建有西南首次采用的贯通所有建筑的交通环廊以及上万平米商业配套。整个核心区共有200多00个停车位，为泊车者解除了找车位的烦恼。7.1.核3心采用了世界先进的集中供冷技术。其独特的大型外融冰方式蓄冰供冷技术，夜间发电特点，具有保护区内环境、节约能源等优点。这里将成为具有世界先进水平、西南第一的大型集中供冷系统，从根本改变了空调供冷的传统方式。7.1.核4心区设置集中水处理站。各建筑物废水，经过处理变成中水，再对区域的园林、绿化进行灌溉。这种中水处理方法有效而合理地利用资源。较之各建筑物分设中水系统具有节能、环保的优点。7.1.核5心区内设立统一信息平台，位于综合环廊地下二层的综合管网为区域内项目的管线布置，提供了统一的设计和陪同，大大方便了区域项目的管线连接升级。管线包括语音通信网、数据交换网、有线电视网。满足区内对通讯、信息处理、广播电视等方面的需求。提供多家电信运营商服务，为区域内的开发商以及业主提供全方位的服务。6项目南面正对城南第一高楼，32米0设计高度的保利塔，城市景观得天独厚。7．2建设规模及概况工程总建筑面积约 。其中地2建筑面积 3地下建筑面积5地下三层，地上二十四层。地下功能为地下商业街、物业配套用房、停车库及机电设备用房，共设有约90个5机动车停车位；自行车停车位130个0；地上部分由写字楼、精品酒店及商业街裙楼2栋塔楼建筑组成，精品酒店11层+甲级写字楼24层，高100.；0写0字下楼23层，高10；0商下业4层，高25。下注：项目实际开发建筑方案、外立面形态、业态分配数据、车位数量等技术信息及经济指标，均以规划局正式批准的方案为准。7．3项目建设风格7.3.建1筑结构本工程由三部分组成：办公楼、精品酒店、裙楼商业街。主楼与群房间采用抗震裂缝分开。办公楼、精品酒店采用框架——剪力墙结构（级）。酒店裙房由于酒店大堂及大小宴会厅大空间的影响，特别是大宴会厅上部游泳池对整体结构的影响，采用钢筋混凝土框架结构很不经济，所以欲采用钢框架结构。大宴会厅（义）顶板采用单向工字形钢梁支撑。 商业部分采用钢框架结构。地下部分当上部结构为钢框架时（酒店裙房和商业），钢框架柱延伸至地下一层。具体指标如下：结构设计使用年限： 10年0。建筑结构安全等级：一级。建筑抗震等级：除地下二~四层框架剪力墙抗震等级为三级，其余均为一级。外2观风格拟建建筑物为精品酒店、甲级写字楼及商业街。为达到建筑气派、现代、尊贵的视觉感观，建筑在立面设计上强调水平线条，以显示建筑物舒展的形体。立面主要墙面选用透明玻璃结合石材扣板的幕墙结构，大气庄总，玻璃采用节能型双层绝缘玻璃。从建筑外观的肌理中可以找出立面的韵律，形成自己的特色。其中酒店与写字楼立面统一，整体感强，商业街保持自己的特色。整个建筑群给人以稳重、舒展、大方的感觉。7.3装.修3风格精品酒店精装修，写字楼公共区域精装修，商业街铺清水。7.3配.套4设备电气系统：设有高、低压配电系统、动力配电系统、一般照明、应急照明及疏散照明配电系统、电气安全、防雷接电系统。集中供冷系统：独特的大型水冷技术，夜间发电特点，具有保护区内环境、节约能源等优点。安全防范系统：进出口、电梯、公共走廊及停车场均设置闭路电视监视系统；通讯系统：预留电话线路，预留电话接口，预留宽带网接口；消防系统：室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统，除此之外，在消火栓箱下配置若干手提式磷酸铵盐干粉灭火器、在地下停车库加配推车式轻水泡沫灭火器。地下车库管理系统7．4项目外部配套建设方案管1线建设内容•上水：由市政自来水管网供给。项目管线从用地北侧地下公用支管廊内市政生活给水管引一路给水管；•中水：建筑物卫生器具冲洗、道路广场浇洒及绿化用水由大源核心区中水管网供给。雨水：建筑红线内的雨水分三个出口有组织排入周边市政雨水排水管网。写字楼雨水采用 管道用地北侧市政雨水排水管网。酒店区域雨水采用0 管道排入用地北侧西段市政雨水排水管网。商业楼区域雨水采用一 管道排入用地南侧西段市政雨水排水管网。污水：分两个出口排入用地北侧市政污水排水管网。餐饮、娱乐等非卫生间排水不进入化粪池。酒店污水采用 0 管道排入用地北侧市政污水排水管网。写字楼污水采用 一 管道排入用地北侧市政污水排水管网。商业楼污水采用 一 管道排入用地北侧市政污水排水管网。燃气：工程天然气入口计量间有1处。由市政天然气中压管道从综合官网引出，经设置在室外的调压箱减压后，按压力分4路进入室内计量间。进入酒店计量间的是二路，其中一路为锅炉用，另一路为餐饮用，其它2路为餐饮灶具用。供电：项目由附近 变电站供两路 电源至本建筑变电所高压柜上端头。两路电源同时工作，设联络开关，互为备用，每路电源能承担全部负荷。系统的接地型式为小电阻接地系统。7.4.交2通组织情况交通组织交通组织的原则是使各种物流和人流的路线最短、交叉最少且尽量避免迂回。根据用地规划，在用地区域由东向西设有一个步行通道，作为主人流的出入口，贯穿整个项目；在正北侧设一个出人口，作为进出写字楼的人流出入口；在北侧偏西位置，设一出入口，作为酒店主人流出人口；在项目西南侧及南偏东设2个次出人口，作为商业人流动线出人口。区域内除连接地下环网的2个地下汽车库出入口外，在项目西侧地面设一地下车库出入口，供酒店车辆出入。交通布置在酒店北侧布置有地面落客区，道路宽度为，路边转弯半径最小为。项目中步行通道宽为16米。第八章项目节能、节水、环保、消防节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，建筑节能是节能工作的一个重要领域，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到成都市节能型建筑的指标。8．1节能贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》和《成都市建筑节能管理规定》，充分有效的利用能源，提高能源利用率。根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。8.1编.制1依据1）《中华人民共和国节约能源法》2）《成都市建筑节能管理规定》8.1节.能2措施8.1.建2筑.节1能措施建筑节能设计将贯彻执行《公共建筑节能设计标准》（ 8、成都市地方《四川省民用建筑节能管理办法》、《成都市建筑节能管理规定》的要求，建筑物外墙顶棚、楼地面以及其他围护结构采用新型保温隔热材料。建筑设计中注重节能设计。通过对建筑物围护结构包括外墙、屋面等进行合理设计和优化，提高其隔热保温水平；建筑外围门窗注意运用热性能好的构造材料与节点，节省能耗。外窗拟采用保温、隔音、隔热效果好的多层玻璃或中空玻璃窗、低反射率玻璃窗或填充气体等方法，使整窗的传热系数降低至 （n/-）以下；在围护结构保温隔热良好的情况下，室内用各种重质材料建成厚重结构，以利于蓄存室内热能，调节室温。建筑设计中注意利用自然通风技术，在春秋季节，尽量依靠自然通风来维持室内舒适的条件。建筑外形尽量方整，减少外墙表面。尽量利用太阳能热水器设备提供热水系统。普2通.机2电设备节能措施供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。本项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。8.1.2空.调3节能冷水组通过自控系统保证冷冻水的供水温度和流量，并根据负荷变化自动调节冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵和冷却塔的运行参数。空调机组回水管上均设动态平衡阀。在稳定流量和压力的同时，通过空调回风温度自动调节冷热水水量达到节能的目的。新风机组系统回管上均设流量平衡阀和直线型电动二通阀。在稳定流量和压力的同时，通过送风和新风温度自动调节冷热水水量达到节能的目的。8.1.动2.力4节能选择优质锅炉，热效率大于等于90；%采用变频循环水泵；优化控制；闭式系统，配备真空脱气器，水中气体极少，热效率提高。设备、管路寿命提高。8.1.照2明.系5统节能措施根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高亮度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。项目建设主要采用以下几项节能措施：8.1.电2气.节6能配变电所尽量设置负荷中心，采用节能变压器，并设置集中低压电容器补偿柜，补偿后功率因数不小于0.；9采2用高效节能光源及灯具并加装电子镇流器，并对公共照明、室外照明等进行集中控制。对于靠外窗的灯具单独设立回路控制，以达到白天节能的目的。2节水节.水1措施采用符合国家节能标准的高效低能耗供排水设备；供水系统分类别设多极计量；采用一次冲洗水量小于等于的节水型坐便器，小便器采用感应式自闭式冲洗阀，各种用水水龙头均采用陶瓷密封芯片节水型龙头；酒店及公寓、写字楼、商业楼均使用市政中水、供卫生间便器冲洗和绿化浇灌使用，绿化采用微喷节水灌溉；空调循环冷却水系统采用的冷却塔为北京市环保节水部门推荐使用的超低噪声节水型产品，冷却水循环利用率98.；5%酒店及公寓游泳池循环水处理系统，水循环利用率97.。5%供水系统采用合理的工艺流程，推荐使用充气水嘴、真空排水系统等先进的节水技术。推荐安装6升水便器配套系统，并使用两档式便器水箱及配件。卫生器具管件等采用节水型设备。卫生器具最低配水点处的静压力不超过 5在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。全部生活废水及部分污水经中水系统处理后回用来冲厕、洗车、浇灌和道路喷洒等；选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。雨.水2资源化园区内绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。8．3环保分析生.活1污水餐饮污水经两级隔油设备除油处理达标后排放；便器冲洗污水经钢筋混凝土化粪池处理后排入市政污水排水管网；除潜水排污泵外，其余水泵均采取积极隔振措施。8.3噪.声2通风空调系统选用高效、低噪型设备，并设减振装置。各机房均设置隔声门、窗，并作吸音处理。空调机组的送、回风管上均设消声器，风机（排烟机除外）进、出风口设消声器，设备与风管连接处均用不燃的软接头连接；空调机组、冷水机组及水泵供、回水管均设隔振喉，以消除机械震动噪声。除仅供排风用风管外，其他风管均采用不燃材料保温和隔热。8.3天.然3气蒸汽锅炉房的水泵均选用进口或国产屏蔽泵，加上隔震、消声措施完全能满足北京市的环保要求。锅炉优质，符合环保要求。锅炉烟囱通过管井，伸出最高建筑物m8.消4防安全建筑物属于一类建筑，耐火等级为一级。防火卷帘采用以背火面温升作耐火极限判定条件，且耐火极限不低于 的特级防火卷帘。项目的消防系统主要包括室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统，除此之外，在消火栓箱下配置若干手提式磷酸铵盐干粉灭火器、在地下停车库加配推车式轻水泡沫灭火器。给.排1水根据业主及其物业管理公司的要求，酒店、写字楼、商业区域分别设置完全独立的消防给水系统。建筑物室内消防用水由市政选自来水管网供给。酒店从用地北侧地下4＃公用支管廊内市政生活给水管上引一路 给水管至地下四层储水池；写字楼、商业楼从给5水0用地北侧地下给5水08.4暖.通2工程按一类高层民用建筑进行防火和防排烟，防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室均分别设置机械加压送风系统。8.4弱.电3本工程为一级保护对象，采用控制中心火灾自动报警系统，在酒店、办公及商业部分分别设置各自的消防控制室，管理本区域的火灾报警及消防控制系统。设计选用开放型、寻址式的总线型自动报警的消防控制系统，除面积小于5平方米的厕所、卫生间外，全部设置火灾探测器。另外，还根据场所不同安装可燃气体探测器、感温控测器、感烟探测器等。8.4.动4力、天然气天然气计量间、锅炉间有良好的自然通风，同时设有事故机械排风装置。计量间、锅炉间有可燃气体检测报警装置及防爆灯具，在建筑结构上设有防爆泄压措施。第九章项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及广大小业主的安全和健康。9．1编织依据国务院令第25号3文《建设项目环境保护条例》（199年811月29日）《中华人民共和国环境保护法》（198年912月26日）《中华人民共和国水污染防治法》（199年65月）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（199年64月）《城市污水处理工程项目建设标准》（建设部、国家发展计划委员会200年14月16日发布，200年16月1日起施行）《成都市环境噪声管理暂行办法》《建筑给水排水设计规范》（ ， 年版）《建筑物防雷设施规范》（ ， 年版）《建筑设计防火规范》 版《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》《建筑灭火器配置设计规范》《消防安全标志标准》9．2安全与劳动保护建筑安全本项目按抗震8度设防，工程的重点部位，按有关设计规范进行验算，限制其地震位移。公共卫生间采取防滑措施。防火本项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。电气安全本工程采用接地系统，全楼采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。对餐厅、厨房等比较潮湿的地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。防雷设施按建筑物防雷设计规范（ 5规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被浸入的措施，以及防侧击的保护措施。9．3卫生防护本项目设有公共厕所等，设计时应要符合防疫要求。生活给水对生活用水加装紫外线消毒设施。排水盥洗污水、粪便污水等污水及雨水采用分流系统。通风卫生间、盥洗间、库房等场所均设机械通风系统。9．4安全保卫及消防设施安全保卫本项目作为人员密集型场所，应高度重视自身的安全保卫工作。•安全保卫设施安全保卫设施主要是在本项目施工期及投入使用后安全，如突发事件、提供安全服务设施。通过有线、无线等通讯手段对整个区域的火灾情况进行指挥，同时设专线与上级指挥部保持联系。•安全保卫的技术保障配备通讯保障系统，以支持和保障无线通讯网络的正常运转。消防本项目设计贯彻“预防为主，消防结合”的原则。本项目按建筑设计防火规范的要求，合理地确定建筑的位置；在主体建筑物的前面有满足消防车通行的消防车道，车道宽度大于4米，满足防火规范关于消防车道的要求。同时设计有消防给水系统，确保消防用水量。9．5项目建设对环境的影响及处理本项目建设对环境的主要影响是：污水、噪音、废气、扬尘和废弃物，分别进行处理。污水本项目雨水、废水和污水分开，执行《四川省水污染物排放标准》。北区雨水排入市政雨水管道，废水收集后处理成中水回用，污水经室外化粪池排入市政污水管道。噪音本项目所用设备（风机、水泵等）采