【失败案例】昌盛集团案例分析

昌盛集团——与高盛合作的房地产企业一、昌盛集团简介二、创始人介绍三、创业历程四、商业模式五、产品与客户六、失败原因分析七、风险防范八、教训与警示九、案例思考题目录1公司简介昌盛集团有限公司于1992年7月在香港注册成立，是综合型房地产企业。开发项目涵盖大型购物中心、甲级写字楼、高级住宅社区、国际品牌星级酒店等。同时也是集地产开发、金融投资、商业物业运营为一体的多元化集团公司。

广州——中华广场北京——海晟名苑梅州——豪生国际大酒店太原——昌盛·双喜城2创始人介绍邹锡昌，香港昌盛集团有限公司董事局主席，1964年出生于梅州，毕业于中山大学哲学系本科。广东省政协委员、广东省青年联合会常委、香港嘉应商会永远荣誉会长、广州市及梅州市荣誉市民、广东省“见义勇为”基金会副会长、广州市公安干警基金会副会长。3创业历程BDAC上世纪八十年代初从特区倒卖贸易获得第一桶金。1987年，邹锡昌人合股经营纸箱印刷业务，迅速完成资本的原始积累。1990年进入广州开发房地产。1991年开发天秀项目。1993年，天秀花园对外销售，4天售出4亿多元港币，均价达1.3万元/平方米，很长一段时间内保持了广州住宅售价的最高纪录。1989年的时候，邹锡昌首次踏足房地产，第一次做的是工业厂房。意识到商业地产未来的发展前景，放下了纸箱业务。

1993年后昌盛的发展进入了快车道，先后开发了中华广场（1994）、海晟名苑（2001）、昌盛·双喜城、豪生国际大酒店四大品牌项目。成为集地产开发、金融投资、商业物业运营为一体的多元化集团公司。中华广场---昌盛的崛起1994年，昌盛集团在广州中山三路烈士陵园对面拿到另一块地，5年后，这块地上矗立起了一个名为“中华广场”的大厦，每日客流量20万人左右，高峰期每日更达60万人。中华广场奠定了邹锡昌在商业地产中的地位，投资12亿元的中华广场市值已超过30亿元，每年还有上亿元的租金收入。1997年，“中华广场”施工进入关键时刻，却遇上东南亚金融风暴，香港融资计划告吹，资金链断裂。将位于香港皇后大道以2.3亿元买入的两层写字楼以1.8亿元卖出；同时也将自己在半山的一幢价值4000多万元的住宅以3000多万元卖出，集中2亿多资金投入工程。把梅州水电站和一些项目卖掉，集中资金保证“中华广场”的施工。崛起的阵痛4商业模式商业模式筹资、融资，购地开发商业地产，获得销售和出租收益。商业地产开发，提供高水准的住宅、商业地产。在国际规模最大的投行高盛的帮助下重组、包装、推动上市。香港资本市场的投资者。伙伴网络价值提供盈利模式营销战略目标市场高盛、香港苏格兰皇家银行5产品与客户产品商业地产的品牌、已开发的优质商业地产资产、未来开发商业地产的预期收益。客户香港资本市场上的各类投资者，主要是散户。6失败原因过度依赖、信任拥有较好品牌的跨国企业的高盛。失去了自己的步伐和判断能力。A未注重对合作协议的审查和签订审慎，对国际资本市场缺乏清醒的认知与高盛签订了“对赌协议”。B盲目谋求上市，并未认真思考企业发展的需要。只是人云亦云，缺乏上市对企业自身发展的意义与急迫度的思考与分析。C昌盛的上市四部曲为了面子上市签约高盛疯狂的圈地上市之殇为了面子上市

2006年昌盛的业务不断发展壮大，同时于昌盛同次起步的房地产企业多数已经上市。许多人询问邹锡昌为什么还不上市。

对面企业内部一半支持一半的意见，邹锡昌拍板选择准备上市。签约高盛

听闻昌盛有意引入战略投资者，高盛、美林、摩根士丹利、德意志和雷曼兄弟等五大投行纷纷表示了合作意向。

昌盛出于名声和以往光辉的业绩考虑，选择了当时出价并非最为优惠的高盛。2006年12月18日,昌盛集团与高盛旗下创投基金GSSIA签订了协议,向后者发行2500万美元可赎回可转换债券,利率约为7%,约占当时已发行股本的12%左右。疯狂的圈地高盛进来之后,指导邹锡吕进行土地储备,说一般房地产企业上市需要300万平方米的上地储备才`有胜算当时昌盛集团只有80万平方米。

在高盛的借款承诺下昌盛花费8.34亿元买下了中山市中山广场一块地。最终高盛未履约，昌盛花费2个月时间向香港苏格兰皇家银行贷款6.48港元。错失上市良机。上市之殇随着国家政策的调整（宏观调控不放松，银行资金不断收紧），房地产企业出现“大萧条”，在此前提下大多数投资者都不看好房地产企业、最终因为投资者认购不足，2008年11月12日昌盛上市失败。为此邹锡昌以6.4亿元的价格出售了投入超过10亿元的“中山地王”项目向高盛和银行偿还债款。7创业风险二、警惕伙伴的信誉我们所称赞的往往是别人故意给我们看的。我们需要学会细致的挑选和调查我们的合作伙伴，一个大而化之的形象是远远不够的。品牌02一、市场的不确定性静者恒动，看似平稳的市场下暗流激荡。我们需要学会以预见、动态的眼光看待市场，预防政策、决策等导致的风险。市场018教训与警示独立思考，走自己的路。别人的成功是别人的，每一个企业都是独特的个体，成功没有万能公式。二、资本市场中每一个企