商业地产社区商业定位与招商

社区商业定位与招商万商俱乐部杨泽轩2023/5/71说在前面的话

目的导向顾客思维：投资商、开发商、投资者、经营者、消费者、政府案例借鉴他山之石感悟应用2023/5/72目录第一部分定义与特征分析第二部分定位与业态规划第三部分招商与销售管理第四部分营销与运营管理第五部分案例分享2023/5/73社区商业定义与特征分析社区商业的定义社区商业的特征社区商业的角色社区商业的问题2023/5/74社区商业的定义何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。

社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，

社区商业是什么？不是什么？业态?定义突出的是什么？商圈？

同类对应的是城市商业中心\区域商业中心2023/5/75辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。

中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型--按照商住比指标分类2023/5/76

上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.0—2.5㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－1㎡之间。面积不是判断辐射\中间\内向型的唯一标准.（来自外部资料）社区商业类型--人均商业面积比指标2023/5/77社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。社区商业类型--按照交通时间分类2023/5/78便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。社区商业类型--按照服务的规模分类2023/5/79底商型商业裙房型商业独立型商业社区商业类型--按照载体建筑形式分类2023/5/710散点式商业商业街型商业购物中心型商业社区商业类型--按照布局分类2023/5/711内部型商业外部型商业兼有型商业社区商业类型--按照位置分类2023/5/712社区商业类型--按照社区规模分类小型社区：人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；人均商业面积：0.6平米/人以下；可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。2023/5/713中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。社区商业类型--按照社区规模分类2023/5/714大型社区：人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；人均商业面积：平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；

社区商业类型--按照社区规模分类2023/5/715社区商业的特征顾客属地性业种配套性日常便利性服务亲和性赢利稳定性需求依赖性商圈扩展性社区商业的特性决定了它的角色2023/5/716社区商业的角色忽悠买房者？服务业主者？品牌支撑者？利润获取者？敷衍指标者？自我作品者？其它……社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？2023/5/717社区商业的角色局部服从整体优先原则利益最大化的辅助原则顾客需求导向产品原则忠告：玩社区商业的不要让社区商业把你玩了！2023/5/718社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细节也是体现事物本质的重要组成部分。社区商业与整体住宅区关系2023/5/719社区商业与整体住宅区关系2023/5/720万科四季震花城桃源居波托菲垫诺社区商屯业与整愧体住宅归区关系2023膏/4/2蹄821从整个社挨区的综合惠价值提升队的角度来易看，商业疼服从于社新区，这一走点，反映爽在商业特恳色的营造班上，体现狡为商业的腊文化、主维题、特色寸应该与住拥宅保持高阵度统一；在建筑外乓观及线条咬上，除了避与住宅风竟格相统一沉，还应该揪注意强调雕自身色彩僚及线条的燥强化运用晃，因为商熄业与住宅无是不同区济间的两种济物业，商哈业在外观紫的处理上养更强调视桌觉的冲击蒙力；景观小充品、植值物及地昏方代表肯性建筑织对于整严个社区拆商业的既特色营乎造及商盒业氛围赔提升也堵有着重锯要作用肥，具体寇可依据渡自身特些点进行后相应的柳布置。翅如万科洒四季花移城特色泥主题是乳欧洲小汗镇风情李，其在省假日大精道商业斩街的整碎体景观捧营造，古包括常钢绿乔木百、休闲齐座椅等恐均给人矮很强烈盘的欧洲亏小镇风剑情感受句。唯有私做到大得到建筑有外墙，校小到一健草一木派，均浑帖然一体妄，各具婚特点而喜又围绕诊同一主挤题，整紫个社区客商业才播能够给因人很鲜荡明的特工点，形艳成项目诵自身的帐差异化双优势；除了以上粒几点，定权期或不定垄期地举办谈一些与主晃题相关的尺活动也很丛有帮助，躺目前来说巡寿，较少有男社区商业撑采取这样龙的形式，掉原因是处侦于刚起步走阶段，运张作模式尚浆不成熟。坏这种较为不灵活的方谈式不但可初巩固社区未商业特色郑，使之在匀业主/消费者莫心中留越下深刻掉印象，腊而且也袋是与业随主/消费者拉牵近距离，声可以从一冬个侧面体畏现社区商筑业的贴心封服务，营次造活泼、冲亲切的商碎业氛围。社区商敞业与整哀体住宅殿区关系2023醋/4/2呀822社区商铅业的问池题鸡先还是繁蛋先便民与扰贸民出租与出伞售一铺养三每代与三代椒养一铺放水养锋鱼还是绵杀鸡取批卵物业：喜管理还旷是经营步行街还斗是不行街2023矮/4/2何823小结搞清楚社肠区商业是鸟什么？搞清楚你特要什么？2023温/4/2守824目化录第一部分炉定义歉与特征分忆析第二部积分粱定位与咏业态规衡划第三部吊分袭招商与应销售管束理第四部茄分件营销与尾运营管虹理第五部分矩案例源分享2023死/4/2担825社区商业彼定位与业葬态规划社区商业车市场分析社区商业浙定位策划社区商业焰业态组合社区商应业规划化布局202惊3/4执/2826社区商煎业市场惭分析—主要窝要素周边人调口统计周边消备费群特倚征分析竞争对手弃分析（现含有及潜在叹的竞争对丙手）周边人车砖流量统计俩分析周边商雁业业态辆的统计脚分析周边市政唐规划分析商业物四业条件药分析202伪3/4秘/2827社区商业榴市场分析---傍调研模愉板1.项性目周边标环境调床研分析1)项目疤1.5公烧里半径周拴边商家/裹机构分布2)项商目周边壶未来2舒000蚊0平米侮以上商蹄业规划贺/在建饥项目3)项巾目商圈疯调查与然分析:分别0逢.5/通1/1般.5公闪里半径魄居民人脱口数、三人口结残构、家意庭收入殊水平,流动人口具调研分析体（数量、桂构成、职通业、年龄偷、收入水背平、消费订特点等）项目周专边交通奶设施图青示及主揪要客流选对象及污走向（告普通路蜜、快速难路、轨桃道交通悄、公交疗枢纽与视线路）项目客半流监测生:平时背\周末壳,（7翼：00饥—22现：00群）不同白方向客双流量及守其交通座工具；2.小型蹲租户分类则入户深访摆（租户类违型、面积罗、营业额被、经营状交况、项目半规划概念死测试等）3.消费鸟者街头拦喜访调查（誉个人基本耀信息、消位费习惯与校特征、项缠目绘画概躁念测试问撤题等）4.特别为调研项目恋：典型或考可参考个栗案深度研郊究、特殊纱消费群体匀调研分析5.项寇目概念书测试（搁设计项础目定位回与初步捐规划，兴对消费伪者、小层型商家办和相关胡人士进添行测试毕）2023滩/4/2吐828社区商贩业的定茂位策划市场定习位顾客定位规模定个位主题定奔位2023晃/4/2本829社区商世业市场熔定位市场定位舍是前期定孝位策划的初最重要定抓位之一，塌主要包括损：功能定束位：按鲁商业辐漆射程度尘分为辐繁射型社堆区商业段、中间盼型社区剩商业、嫩内部型酸社区商械业；业态类型神：日常生堂活消费、慢社区配套讲、餐饮、纠休闲、娱挺乐、专业膨市场等，你但社区商某业中定位捕为专业市饭场的商业佩较少；形象定位扛：低档、挡中低档、辩中档、中姻高档、高弃中档、高械档；名称建榆议（通糠常是综弊合项目晕所处区舱域、项欠目自身鬼特点、船开发商桑名称等舌来确定烈）。202村3/4嘉/2830顾客是谁顾客规模顾客特征遍：肖像描骄绘社区商庆业顾客条定位202带3/4刻/2831商业规模剩是确定社丛区商业类勾型的基本川要素之一云，特别是岸对于未确夜定商业面软积的项目连来说，规完模的定位绘更是重中牵之重，适齐中的商业垄规模才能罪有利于项厚目的整体纹发展。商杆业规模的费大小在一仓定程度上鹅决定着社屠区商业的伏性质，一禁般情况下内，社区商贱业的规模乓越大，人雁均商业面番积越高，沸其商业的拨对外经营到性质越强劝，呈现出赵正相关的佩关系。规需模定位中衡主要考虑框的因素有宁：区域的商鹿业市场容牧量市场整体初租售状况鸡对项目规隙模的影响项目的商虏业属性（屑辐射型、唉中间型或呼内向型）主力店皱的带动钩效应（室一般主朱力店与惊其辐射怒区域面局积比为膏1：1岔.5）竞争性余项目对关项目规引模的影璃响市政规划乱对项目片拉区商业规旱模的影响项目自疫身条件曾对规模摘的影响有等。社区商业每规模定位2023点/4/2剥832商业主卡题形象相定位主颈要考虑乓的因素被：住宅楼盘真的整体风片格项目片主区的整愈体氛围主题营纺造的可下实现性胖等社区商记业主题据定位202维3/4踪蝶/2833社区商愈业业态款组合百货、贺超市、劣餐饮、寻服务配夕套、美宏容、服骗饰精品系、生活服家居和妥休闲八域大类业苹态构成湾了社区汽商业的合基础业礼态。业态组豆合规划敏原则：社区商不业基本束特性：霉超市、驻餐饮和兼服务配赠套是社架区商业赚三大基乒本业态迷；租金收床益的最般大化，乡丰位置较去好的铺息位优先险考虑承抽租能力桂较高的睬业态；是否具有围招商的可撤执行性，恋符合项目哗实际情况喇；能否在间项目目砌前条件疑下开业宗经营，臭培育商组业氛围乡丰；符合商铺扭建筑设计饭技术指标滨。202乡丰3/4岔/2834社区商倾业业态前组合—租户惧角色定钳位2023皆/4/2聋835社区商业业业态袋组合-深圳2旅3个社区来自外部冶资料2023自/4/2福836每个社或区都有泉自身的冶具体情星况，因叶此在配熊套商业源的业态精组合上摩也会有或鲜明的灯个性，23个案例也俘不例外，尼如某些社脉区超市业跨态占了较著大部分的强经营面积风，象旭飞她花园（69.钞3%）、港质湾丽都报（67.忠3%）、蔚蓝千海岸（52.聚6%）等；俭某些社牵区则餐泳饮业态寻经营规委模较大戏，如波金托菲诺晓（50.5保%）、东傍海坊（70.歼1%），而们一些商启业规模饼较小的泄社区一今般以服映务配套长类业态产为主，射以满足茄居民的似日常购跟物及生顾活便利促基本需丙求为目握的，如凭招商海时月花园饰（24.7纷%）、星海统名城（20.6亿%），因罪服务配工套类商隆家单体袖经营面吉积较小勺，经营妨面积占驼比达到15％以上可关以说是该宾社区商业惊的主力业汁态，发挥决着主体作皆用。社区商业征业态组合-深圳2屑3个社区来自外部册资料202腰3/4榴/2837社区商业烦业态组合-深圳2好3个社区来自外咳部资料202我3/4井/2838社区商业愤业态组合-深圳若23个臣社区来自外部铸资料2023锋/4/2渗839社区商业摔业态组合-深圳2虽3个社区来自外泡部资料2023武/4/2恭840社区商业蓄三种类型重的业态组信合各有特才点，区别号主要体现背在社区商吓业基础业优态上。社区商豆业业态晓组合-深圳乱23个丢社区来自外部等资料2023避/4/2愁841社区商业乎业态组合-深圳午23个别社区来自外阔部资料202掩3/4馋/2842社区商业勒业态组合-星河莲湾示例202辽3/4俭/2843社区商业俯规划布局社区商羽业布局倡类型各业态布报局特点人流动线没的规划社区商铺幅铺位面积芳配比社区商铺阴铺位开间剥/进深比凤例来自外部稿资料202攻3/4撞/2844商业的布炒局形式是耐前期规划丸重点问题提之一。整现体的布局期与商业的铅规模、性蚂质有直接瓜关系，而胞现实案例猪中不同业富态商家的倡布局则体镇现了商家奸对于位置漆的偏好及唐商业整体植规划的合经理程度。延根据对深屯圳社区商址业的研究蚕，发现各尘社区商业锯的布局主挣要有四种见类型：社区商业掘布局类型2023苍/4/2愁845底商满布型示例：锦绣江南入口商街型示例：万科四季花城入口集中型示例：星河湾散点列顺布型示凳例：海滨广维场社区商左业布局界类型—各类型鼓示例来自外部绵资料202寨3/4弊/2846根据各贿业态的瓦经营特摇点，对遭于位置锯的要求婚也不尽座一致。出从方便诞居民生侵活及合拒理分配毫资源的干角度出死发，应吃该要注想意的基陪本原则恨有以下的几点：在商业布示局时，可药优先考虑维体现居民披生活便利捧的业态，棒如超市、锯服务配套咱类和便利酸店等业态呼的位置，匠既方便社召区及周边圆居民的消刑费，又兼有顾龙头商意家对其它采小商家的抹带动作用粉；餐饮等龄业态有秃噪音、芒卫生等浮问题，植在规划要业态时殃应避免刚影响到旨社区居掉民的正叠常生活怖；对位置思要求不搅高的业背态可规肚划于相锐对较偏苦的位置全，如装垄饰公司项、美容构一般是肤以二楼杆为主要溪承租面惰积，但填必须预击留良好学的展示买面。各业态布踏局特点202异3/4辅/2847综合社区娇商业主要迈业态的布揪点，则主戴要有以下链基本要求萍：各业态佣布局特悠点主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标2023煤/4/2回848一层二层商业分布俱形式为环甲绕街铺型施，展示面悟较宽。临纹莲花路展稳示效果最取好，也是瓣大型品牌路主力商家罪分布最密型集的区域昏，如麦当兼劳、肯德睬基、民润恐、小六汤时包等。各业态布彩局特点—万科金阵色家园来自外谷部资料2023植/4/2妇849东海坊是彼位于深圳葛福田区的号大型高尚序住宅社区匀。商业面排积约7,00休0多㎡。商翅业属性为沫中间型，喝布局形式薪为入口商矛街型，与踩高尚社区街的住宅定膛位相呼应柱，商业整议体形象较绵好。餐饮纯是其配套验商业最突戏出的特色某，占总经樱营面积的辞比重大，胁并且经营宗种类较齐势全，其分燃布也相对载较合理，善主要位于坡端口位置怕，符合餐惜饮经营特骆点要求，彻主力商家以卡碧桃展饭示面临香两轩路，代蹄表了整体赞商业的形司象。服务配顶套类业踏态如药躬店、冲腰印店、赛饼屋等桃均位于映社区出堆入口附跌近，方帽便居民唤日常消咐费。各业态布僵局特点—东海坊来自外部咬资料2023艰/4/2垫850波托菲捆诺是深评圳华侨容城片区有的高尚泰住宅社茶区。与袋东海坊找相似，仪餐饮也椒是其经瘦营的一森大特色肌。主力抬店百佳走超市临觉展示效啄果较好播的香山慕街，7-1截1便利店作位置与青其隔汉饭阳馆相题邻，但绢较靠近猎出入口水。主力餐饮枣商家如丹贷桂轩、舞坡鹤等位于航相对深入才位置，因券为有可依虚托的湖水除资源，并较且可解决款停车问题涛，展示面桂则通过于翠香山街加胆设导视牌迟解决。服革务配套类师业态位于衰以香山街狐分界的两注边社区的按中间位置嚼，兼顾了输整体便利涌性。各业态剩布局特歇点—波托五菲诺来自外部女资料202疤3/4拉/2851在社区商喝业的人流染动线中，销一般存在佛人流的集隔散中心，钟目前主要快表现为两升种形式：人流焦留点和人流端点。人流焦点一般位于匆社区主出丛入口或商损业的主力豆店，是人允流的集散导地，具有头唯一性，探一般情况熊下，人流杏焦点人流上较密集，拘具有凝集僻人流的作阿用。人流端点一般位币于社区喇出入口帐和商业渣的主力霜店，是良拉动人该流的关封键，可消以并存马多个，班有效地证提升人惊流流动闸频率。在深圳瓦典型社甲区商业目中，人豪流动线比规划较岸具有代筋表性的揭是：西柿海湾花夜园、万悄科四季驱花城、救万科金膀色花园拥、港湾绳丽都、脊东海坊丝式和波托葬菲诺。人流动线削规划202欲3/4暴/2852人流动虫线规划来自外部谊资料2023锐/4/2湖853人流动拆线规划来自外部累资料202旦3/4胃/2854人流动线喉规划来自外我部资料2023惠/4/2榜855以上6个社区中英：西海湾花坡园和万科带四季花城爹主力店与滔社区主出击入口相距寄较近，两抹者形成一沙个整体，吉作为人流巾焦点；万科金色哈家园和港叫湾丽都的歇主力店与远社区主出矩入口虽然雨相距较远销，但由于穿商业分布衰较长，两闯者都能吸赴引人流经斥过大部分们商业，仍即是以主力串店作为人达流焦点。东海坊清商业在峡临香轩脾路和农逐轩路处澡规划品造牌餐饮首主力店业，以此均拉动整史个商业温的人流站，是商栏业的人删流端点授。波托菲诺莲以超市主渡力店、临绳天鹅湖的轮品牌餐饮锦店和社区杀出入口为推人流端点毛，三个端剩点拉动人横流经过社轰区的大部而分商业。人流动线吹规划2023药/4/2圈856从以上6个社区厦看，焦蒸点型人宪流动线奶和端点挥型人流当动线的某主要特矮性是：人流动线盛规划202融3/4间/2857综合两凡种类型扮人流动祥线分析驼，社区趁商业人钟流动线蒜规划应尽主要注墙意以下校几点：1、规划增人流动去线应简核单易达恨，增强弯商业的构便利性纪；2、人流尾焦点或智人流端斤点尽量脑临主要饲道路设别置，对恒外展示裂面良好铃，利于使导入外可部人冷流；3、人流同焦点应身设置于跌商业的怪中心位脚置，均希匀的拉暂动人流棉；人流包端点的辨设置应需考虑能魂否引导住人流经问过尽可腥能多的蛮商业；4、人流动勺线设计以广直线为主傲，在人流静视野范围确内的商铺素，具有较倍高租金价绝值，同时依适当勾勒磨弧线，体占现层次感朝及节奏，妥增加人流斥动线的变严化；5、人流动拆线规划中擦，可结合胀具体情况存设置具有恭衔接过渡旦的中庭等台设施，一匹方面使人者流动线较塌灵活，同裕时也起到坏很好的凝缺聚人气作拍用，提升坡部分商铺数商业价值欣。人流动线伐规划202闪3/4舟/2858硬件规划笋设计如不柜合理，会吩导致合适扣的业态无被法进驻，窗因此，硬极件规划是漫社区商业虾能否良好镰经营的重己要环节。每种业垮态对于粉硬件技湿术指标津的要求谎都不一卖致，对燃于铺位侮面积的弟需求也老各不相格同，结皂合社区焰商业各苍业态面悦积需求隐，将铺宾位按面称积区间源分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五脂种面积区百间。铺位面积2023亩/4/2齐859铺位面积来自外部惩资料2023生/4/2结860从以上特会点看，面票积区间较廊大的铺位拾在面积比距例上占有线较大的比火例，符合营辐射型社石区商业的破特点：辐升射面较广垃的业态——如餐饮、骗美容等的予比例相对联其他面积鼻区间的社阵区商业较罪高，而这铜些业态的砍经营面积疲都较大，券因此，面纺积区间较技大的铺位奶比例相对等应的较高贡。但是，肌在个数比秀例上，“30㎡以下”和撤“31㎡－80㎡”两种面糖积区间绪的铺位钩还是占讨有较大碰的比例切，虽然坦其所占筹面积比献例较低歌，但由挺于单体另面积偏平小，在于个数上湖有着较芬大的优畜势。铺位面积来自外后部资料202贴3/4抬/2861中间型社泽区商业的肺辐射力相岛对于辐射苏型社区商屠业较弱，咽经营面积鼻较大的主明力店在规贴模上会相嘉对的减少派，因而该厅面积区间遮中“501蹲㎡以上”的饿面积相对痛应的降低胆，但个数垫比例却有加所上升，追主要由于馋在缺少经廉营面积较材大的主力瓣店，为保底持商业的航辐射面，机相应增加如次主力店逗的数量，眯形成规模滔效应。铺位面积来自外部残资料202寒3/4洪/2862内向型社洋区商业中气面积区间朗较大的铺宿位面积比着例下降较眉多，主要裤由于内向石型社区商猾业的对外废辐射力较植弱，一些筒辐射面广暮且经营面扒积较大的电业态比例侄会相应的剪较少。铺位面芝积来自外腐部资料202嗓3/4谊/2863三种类型么商业的铺刷位个数比爽：三种类砌型商业斜的铺位愤面积比征：铺位面积怪比来自外脖部资料2023慕/4/2药864经统计付，23个典型凯社区商柜业各面训积区间企商铺的拜各业态资比例如消下表所辰示：铺位面积绞比—与业凝态之间尚关系来自外偷部资料202利3/4怨/2865社区商业进的开间/进深主片要在以页下几个锻区间：铺位开间/进深比202看3/4威/2866底商设计膨要点客流量质与面积旅大小正牵相关客流量低独，价值低傲，内街铺肥尽量不要面宽进迈深〈1芦：3面宽一般辛4-9米策，进深8坝-15米洋（餐饮尽逮可能大于哑12米）仁，总面积唐控制在1桨00平以功下；餐饮一其般不能睬做，如筛果做，奴需要在输平面预禾留共用面排烟道华（结合已塔楼高撇空排放午）预留上下么水,DN疗40/1潮00室内外高倒差〈10伟0-30梢0毫米电量至梁少10荣0W/请平米广告位预夺留空调机位妥考虑，顶运或立面（汉〉2.2套米)层高根据知各地看,奸尽可能4盆.5以上使,2层可想低点,管拾道穿梁问膀题剪力墙风优化问窑题,可嫩考虑部塑分转换板(如转写换层出屠现,则招与设备厉层合用靠),从牲经济性尖考虑,稍不提倡社除核心研筒落地毛外其它萝剪力墙原全部转向换的做土法,除化非商铺郑价值足岁够消火栓旁安装完拒成,但絮要暗装202洗3/4漆/2867北京某项软目商业整滩体规划来自外决部资料2023岁/4/2蹦868目录第一部分屑定义虚与特征分纳析第二部络分扎定位与隶业态规躁划第三部下分误招商与梦销售管希理第四部玩分鬼营销与剥运营管拳理第五部较分记案例分缩慧享2023碑/4/2览869社区商业烦招商与销图售管理社区商裕业租售逮定位社区商业脖租售比例社区商蹈业租赁掩管理社区商业额销售管理2023培/4/2浪870社区商堂业租售鄙定位租售定位鸡原则：市场租售观态势对项欠目的影响己（租售市储场压力的盟大小）；发展商的警意图：若希望短越期回笼资领金，则建政议尽可能辟的销售；若有条涨件长期苏经营并绑希望作出为自有化的品牌捷来打造干，则建箱议以租衰为主；若希望历短期回太笼资金假，同时馆兼顾品于牌的打百造，则吓通常建派议只售呢价值较袖高的街烧铺，而玻主力店纹及内铺盐只租。项目的修租售前柔景预判膨。202谱3/4隶/2871社区商恨业租售伪定位来自外体部资料2023称/4/2睁872租金定位拢：通常是塑运用市场灯比较法进碍行定价，向通过项目象周边主要卵项目（相母近或相类丈似的商业傍项目）的概市场调研旷，进行综哨合比较，判主要比较微的要素有蕉：a、整体疲区位b、商业氛宽围c、人流特量d、主力店e、交通蝴条件f、发展荷商实力g、规模主拐题h、升值前蒸景社区商递业租售络定位—租价定章位202体3/4侍/2873主要有两笛种方法对报售价进行衡定位，即前市场比较行法和收益馅还原法。岂市场比较冤法同租金姓定位类似职，综合比痛较上述几且种因素进商行分析，床如中海坂棒田项目（牛参考项目绘综合系数牵评估表）煌：社区商业究租售定位—售价定位来自外担部资料202复3/4届/2874根据可售比项目还销售价慎格，通坟过市场延比较法榴，得出却项目市某场参考悠价格，零如下表僵：根据市连场比较喘法推导壮出本项骑目的销售均价，约：1380挖0元/㎡。社区商业老租售定位—售价定佩位来自外地部资料202结3/4师/2875售价定位军的另一方哑法为收益子还原法，烦即通过租贵金的调研衫来推算售弓价。还以那中海坂田陆项目为例遍：主要选取庭区位相同灯或类似参洞考性强的追项目：雅幅园路、四鲜季花城、偷万科城、撇惠鑫公寓碧、四季春朗城等，进基行横向比丽较。根据目前浸市场租金剧水平判断怀，由于本哪项目商业吊处于成长弱期，平均钞租金约50—6颗0元/㎡。社区商曲业租售狸定位—售价定认位来自外部槐资料202庭3/4狭/2876收益还赠原法根业据商业海租金与蚂投资回耗报率来占确定售驼价，按阔照目前该深圳市暗场租金大与价格培比的参机考标准遍，商业陶前期实呈际租金砖回报率剪一般为6％：均价＝渔租金/投资回报库率；由于项目挺周边商业马尚处于市际场培养期揉，租金价澡位较低，绑投资回报类率相应较释低,均价：60元/㎡÷辣6%×赚12月=120虑00元/㎡50元/㎡÷软6%×牺12月=100葡00元/㎡根据收莲益还原识法，项已目售价燃在100冷00—武150蛙00元/㎡之间。即通过怎市场比茶较法与岗收益还皆原法得键出项目亲的均价萄为：1200吸0元/㎡左右。社区商业萍租售定位—售价定咸位来自外部桶资料2023划/4/2解877无固定比俘例开发商战去略是根本外依据底商一般醉是销售大中商业牺（100搭0平米）侍原则上先景租后售）内部商铺浇原则不售社区商业小租售比例202丑3/4犯/2878总体思难路：以品牌商袭家或大商拣家增强巩铜固小商家酒及投资者吴信心。主力店及婚次主力店果的主要代尽表：生活超市中西连沫锁快餐中餐特色烦酒楼美容SPA、休闲宰足浴品扒牌商家品牌24小时便英利店等社区商三业租赁扭管理—租赁策睬略2023膜/4/2在879社区商木业租赁谋管理—常用招宜商优惠书形式2023报/4/2初880社区商愤业租金物模式纯租金保底+身扣点租妹金“保底+趟扣率租金惧”两者取说高纯扣率租弄金2023叔/4/2游881社区商灵业租金污模式2023覆/4/2首882租金收取背模式及计摔算依据影响租户舒应负多少番租金因素波：经营的番商品业胁种店铺面积加大小店的面宽店的位置承租户册在整体跨策略重盼点角色市场可笋参考类坡比租金202缩慧3/4殊/2883租金收柔取模式搂及计算爸依据新开业正常期成熟期……台湾：部南分新开购吧物中心为肢减少租户惰进驻疑虑鱼，有的采旷取前三年芹租金逐步袖回归正常象租金策略母或租金与裙抽成合并砍运用方式浆。202甲3/4服/2884社区购物姜中心费用乘收取类型管理费床（空调遣费有的波含在内逐）；宣传推广筋费（推广镜基金，若值包含于管吼理费中，舞则此项费骆用不收取烦）；收银系统猜使用费（摄用于社区厚或邻里购其物中心,集有提成形扇式时）履约保证右金；租金押金嫩；水费、电舒费、燃气揪费、通讯蓬费的接驳早费及押金过；施工管符理费；保险金；刷卡手庙续费(心用于社桑区或邻勿里购物糠中心,秀有提成撞形式时喂）；合同相关叛律师费、哄税费；店铺海耍报制作生费(用荒于社区新或邻里把购物中围心,有坛提成形设式时）完；设备使组用费（并大型机趣电设备观等）。202塞3/4顺/2885某项目租纷金预测来自外部赏资料202霸3/4啦/2886某项目前掀五年运营挽收入及费库用预期不包含前骂期投入费烈用1,9末12万元来自外部怀资料202栽3/4搂/2887生活百货盖类超市类餐饮类便利店岭类服务配套辜及服饰精峡品类美容美亲发类生活家居描类休闲娱乐牧类社区商业需租赁管理—各类型予商家物业封条件2023肯/4/2软888各类型钓商家列虫表示意来自外提部资料2023遭/4/2杨889生活百货迈物业条件来自外部主资料202舟3/4捡/2890大型综跪合超市李物业条黑件来自外粮部资料202驰3/4婆/2891标准超卧市物业圆条件来自外部技资料2023失/4/2蜻892便利超肢市物业哨条件来自外损部资料202赔3/4塌/2893大型中绩式正餐毁物业条笛件来自外部党资料2023罗/4/2师894中式快食餐物业对条件来自外那部资料2023悬/4/2乞895西式快颤餐物业铸条件来自外速部资料2023巧/4/2缩慧896西餐咖惩啡物业齿条件来自外部励资料202怖3/4死/2897便利店绝物业条氧件来自外卸部资料202抵3/4驴/2898服务配套松物业条件来自外部捎资料2023袜/4/2祝899美容SPA和美发两聪者对经营抖场所的技稳术指标要浓求不尽相我同，同时蝇，美容业飘态对外服孤务性质较舟强，对展瓣示性要求真较高，其胖经营的特雕点也决定微其对供给羡水、排污画等技术指舞标有着较及细致的要暑求。一般演情况下，吉美容SPA的经营楼接层多在二裁层，而美挡发大部分晕则在一层犯。美容SPA类商家物抵业条件要炸求：美容美发窃物业条件来自外部荷资料202里3/4拾/28100美发类商源家物业条冒件要求：美容美发乔物业条件来自外部乔资料2023询/4/2缎8101生活家居呢业态由于短其所销售炊的部分产其品体积较逗大，对于枣经营面积亚的要求相将对较大。可以看出右，生活家日居对于经叛营场所的饶硬件技术续要求符合陵自身经营搜的需要，蜓和其他业们态相比，你其对大面围积商铺的渐需求可通菊过打通两疯间或多间重小铺来达婆到，这样闹在规划设出计商业建牵筑时可有校较大的灵锡活性。生活家喘居类物享业条件来自外部询资料2023饭/4/2春8102休闲类度业态辐畅射面较叫广，服观务性质名较强，一般在廊二、三窜楼，对鼓给排水狗、供配滩电、排害污、停苏车场车风位等要嚷求较高，同时爸，面积辰的需求兴也相对帅较大。生活娱累乐类物净业条件来自外部学资料202爆3/4搭/28103商铺交围房条件商铺编羞号：1-1-预1建筑面积惰：305摄m2套内面积仰：189惑m2一、.附商铺户垃内标准肌（安装治部分）1.电力翁配设：40KW软,80沿A/3P2.给慎水管径宿：DN403.燃犯气：考室虑4.排渡水管径胞：DN1005.排污萍管径：D互N1006.空调朱电力配设代：未单独牧设置配7.广告桃牌电力配本设：未单羽独设置配8.厨榜房：有9.排烟器道内径：轻1000施*850帜mm10.厨首房楼板外楚加荷载：喷400K通g/m211.商恭铺层高（公风口以下猛）：50倡00mm12.茂电话：吼五类双丸绞线一抽根到位13.有签线电视：挺一个点14宽带眨网络：一络个点15.祖消防系请统配设乌:消火盼栓等系院统16.兔门窗标障准材质砖:铝合舞金17.新梯风口配设唤:18.商消防排趋烟配设我:无二、商铺沈交房标准稀（建筑部衰分标准）１．墙增体:空徐心砖２．地疤面：砼葬结构面３．墙陕面:水赏泥砂浆怨抹灰４．天棚删：砼结构痰面三、商铺躲交房标准艇（公共部楚分标准）1.公尚共通道梦的天花票、地面辩、墙面搭的装修劫材质：院轻钢龙钉骨石膏堪板吊顶低；玻化具砖墙地顾面；火打烧黑珍杜珠梯踏路步。2.电梯公内饰及载枣重量：观光梯内夕饰：发纹挑不锈钢＋缓透明玻璃授，载重1煎000K菜g。货梯内饰肆：发纹不恶锈钢，载于重100犯0Kg。3.公共男部分消防拔系统配设游：设置消勒火栓系统4.公共顶部分照明孩配设及供纺水：设置刃到位5.公共搏卫生间内个饰：轻钢篮龙骨石膏课板吊顶；挣玻化砖墙般地面。来自外伯部资料2023油/4/2议8104销售什么腿？基础工遭作投资者仰储备宣传造势租售策猾略社区商上业销售摔管理2023铸/4/2您8105目前商业粪市场有四拔种操作策结略，根据殃不同的操喇作策略，垫所引进的合业态及长擦期经营效哀果也各不巨相同。纯销另售带租约销旗售短期返租庄销售长期返刺租销售一般为饿一到三扣年返租一般为八月到十年返庄租社区商莫业销售女管理—销售膨策略202抄3/4娃/28106优势：发展商躬可在短会期内回僻笼资金策，降低返项目整莫体资金京压力，炒无需承烦担返租补贴与斗相关税费双；将商业虚经营压矛力转移虚向中小假业主，延由其分圣担经营奶压力。劣势：产权分散亭，主力店厅或品牌店谦难以进驻码；无法规划柱经营业态蔑及规范整烧体形象；对于商圆业做旺坦主要靠触市场自鄙身调整刚，所需妥时间较肿长；若经营不碗好，对于缓项目整体顿形象有一加定影响。适用：商业销售把竞争不激四烈导致市牢场成熟度吊低，投资漠客户缺乏袭了解；纯街铺销压售；商业体避量极少耗或零星忽商业物坦业。销售策略—纯销售假模式2023肌/4/2模8107优势：通过招雹商保证柳前期商肥业定位稀与形象料；能快速忧回收资句金，无丛需承担赶返租补况贴与相窑关税费身；短期内亡使业主棵获得稳借定收益拔。劣势：铺位差异父性影响销铁售难度的备程度比较停明显；未出租沟的商铺笨销售难桂度较大遗，特别个是大铺茅；销售难兵度较大觉，售价渴与租金催之间产虾生的收轰益回报死低难以烈达到投炭资者期替望；中、长期夫收益难以岗稳定；后期经营侦管理难度欲较大，严雹重损坏商柳业形象与喉公司长期蕉发展；各类手续征复杂，易姓产生纠纷省，影响公化司品牌。适用：商业氛殃围已形肺成且正姥经营红光火，无触需担心骗后续收绘益；可销售物碑业有大型高主力店进戒驻且长期摇经营保证荐，获取长猛期稳定收垒益回报；纯街铺或华少量商业感物业。销售策次略—带租约页销售模式202矮3/4惊/28108优势：前期由吓发展商拔统一控罩制招商暴和经营毛，能确贯保既定陵的商业违定位与曾规划，若可以有帽效保证请整体商疼业形象趣。帮业主坚鲁守前几年分守业期，覆既能坚定林投资者信军心，又能同在返租后们卸下返租猛包袱；3年返租璃期较适骗中，3年后商萄业有可雨能旺。劣势：承担前锻几年的剖返租补灰贴；返租结济束后的呜统一经养营管理仆要求较挠高；因返租而背产生相应哨的返租法筋律风险。销售策蓄略—短期月返租(专1-3棋年)202杂3/4多/28109优势：前期由发荐展商控制棉招商，能卖确保既定滥的商业定字位；给投资辆者坚定财信心。返租销炸售，并携适当降绪低投资虎门槛，奋可以扩歉大客户央层面，恼有利于念加快项孝目销售格速度。如果项目倦经营管理衰非常成功品，远期物距业租金收殊益将有可云能出承诺燥回报。劣势：承担十年成的返租补程贴；如后期经劳营管理没矩有达到预弯期目标，京则承受返宴租年限越茎长，压力饼越大。因返租杯而产生悼相应的广返租法短律风险暂。销售策估略—短期响返租(滋8-1及0年)202茂3/4赚/28110从销售到角度看上，短期侍返租与坚长期返妈租都会脚使得销盾售速度尽加快，姨两者不到会对销皂售成果美产生非封常大的宴区别。从风险仙角度看船，短期雪返租相瓣对于长油期返租占，后期喜返租压眼力小，棍后期风见险非常师小；同阴时也更烛能趋向未政府相块关政策旗，避免寸政策风请险。销售策际略—长期与脚短期返租眼比较202茅3/4铲/28111销售策略手案例—销售密商铺200哑1年1爱2月，斯XX商简铺面向喘业主和奔社会进辩行销售酒和招商印，一时径间，响备应者众叛多，其觉中，恰速好有几脂位员工必亲属（寨而且也连是业主份）非常忽踊跃参摔与购买挠和开办勉各种经株营业态神，状况爱大致是换：A的毅妹妹买婚了商铺阶开美容递院，B动的夫人况和C的冤丈夫要艰买商铺沾开酒吧下，D的肺丈夫要若开超市蒙，E爱港人的哥男哥要开窑早点铺禁……。场当时，考我没有愚深想，兵因为大鹅家都是蒸按公司姜规定买壮的、办笔的、无悉所谓亲踢疏。且属超市、勾美容、锈酒吧、亚早点铺罢等业态萍正是公蓄司极力凭想招进限来的。蕉但是，藏我突然音之间产迁生了一何种警觉越：“①迎现在是营不赚钱罚的买卖即，大家余不会来敞争，但素是，赚帐钱了呢裁？甚至掀你没有半赚什么闹钱，但虏社会上日的人觉盯得这是赔个赚钱功买卖，览而只是突主观上腊认为你铲们只是劣先满足及公司内滩部亲戚墙，尤其隔是高级悉职员、晒老职员唉的亲戚昂，这种屡风言风产语，对搜公司形狠象是伤毙害；对猛商誉、缺公信力岭就是损橡失；②角公司越清来越大涝，新职栋员越来斥越多，败当新员催工看了赏这种情塞况，他键容易主共观臆断角为“公爬司职员早亲戚都味在利用摇职务之妹便在周潜边开店愁”。听械了个别嫁人议论趟，肯定肿会意冷咽心灰，你对公司丘的文化侍持怀疑雄态度。繁这种怀号疑的态遵度，就劝是对公宗司员工广士气的巷伤害。咸”脾第二软天，我讨就找负乡丰责招商棍的B、换F谈及顷此事。枯B、F吩二人觉皇得我太该小心了扰，他们签招商费傲了大量控工夫。椅像D的块爱人，锦对超市萌非常有关心得，例非他无蓬法办好战；E的凡哥哥开庙早点铺馋，也是往小区翘腾首以盼绍的。G扇听了也挪在旁边车说“无毛此必要枝”。但丙我提了编几个问倦题：①练这种风垫传是否泊极有可逆能形成争的？记殊得有一指天在食券堂吃饭根，我去盏得晚，它张老师忽给汤盆椒里加了职一点汤姻，就有扁物管公垮司的员击工说：嚼“老板额的汤盆址里肉要根多一些寺。”其机实，我拢对这事衬没有注蔽意，因艰为我在捕减肥。翅②新员柄工和外例界在不冷知真相私时是否氏会贬低怀公司？足③这种棋虽然无棉中生有良的东西罗，对我倡们是否乘会产生邪伤害。释④若有转伤害，蹲我们能晃不在乎带吗？⑤办关键是腊，我们淡能向每槽一个员得工，向附社会各亡界人士烂去解释膨吗？F蝴听了，桃默然。夹中午，右召开公老司部门茂经理会疮议，除筋了讨论吓别的事士，也专粱门将这你件事提问了出来焦，非常故令人感鹊动的是吊，他们酬没有一套个人是疮站在自绢家私利兵的角度套来看待合此事，虾大家都屡开诚布弟公将这括件事可窝能会产改生后果君逐一分砍析，制则定了三名条原则宵。原则标一：购搅买则机神会均等畏。即如缺果是销束售，员骆工家属后可以购色买，与因对外销础售的条誓件一样蝴。原则迁二：招驼租时同介等条件公外部优建先。即帖如果是俘招租，奶同等条尿件下外梦部人员苏优先，奥员工家切属其次订。读原则三慰：家属事只能参某与有竞钟争业态席项目的奔招租。裤即员工徒家属不桥得参与盛独自一衫家的经侍营业态四项目的奔招租，恋必须有广两家或父两家以蜓上才能否参与。其实，各我们都固明白这框样的结蓬果，将驴许多有观经营能矩力，有们热情的掩家属挡刷在了门堡外，就六象我们脆公司的漏回避制高度使我笛们失去侦了亲戚暴中的优搬秀人才售。但也聋增加了什透明度你，减少米了“瓜业田纳履反、李下杰正冠”确带来的建麻烦。掘作为一筝个小公脱司，这覆些矛盾都和后果半不会明替显和突嫁出，但凡随着时眼间的推宗移，公徐司人员雷的增多志、沟通耕环节增示多、发锯生误解影、冲突扮的可能项性也增劲大。有早了后果连我们才掏来亡羊傅补牢修杨改制度臣，这会井有较大辉阻力，挠这是很徒不合算肺的。绪在冬政策的必制定上拖，一定六要有足吓够的预倚见性和豆前瞻性坑。举例他说明：律我们曾减经制定灾过对员烫工购房答的优惠央制度，反而且改混过许多博次，其源目的就冬是堵员汇工炒房哭的漏洞药，因为控公司的啄房价向防来低开而高走，思加上员所工个人吊享受的摧优惠，虑是一笔乐不小的捏数字，斜但若公唉司不加其管束，遍势必让辈员工增茫加投机炭心理，同与公司烧的文化择相悖;乔其次是凉大家都厉争先恐砍后去炒劳房，会裳影响公勒司形象溉（别的爷公司的副小猫腻为我们不漠是知道嘴得较清寒楚，而屑且很反籍感吗？眯）.脊所以，场加强自姿我约束敬，未必权是坏事躺。2023铅/4/2爽8112目录第一部分旺定义选与特征分简析第二部脂分虚定位与荣业态规田划第三部分音招商程与销售管井理第四部没分条营销与脾运营管昂理第五部分故案例毕分享2023订/4/2蛋81131.着重强此调项目佛的重要蛇卖点；2.媒体策板略:媒体策脂略是招摸商工作停中重要鼓的环节妥，也是邪推广策剩略的核晓心部分局，应该滤结合项混目的整娱体招商才进度、挨重大事猛件的时何间节点兄加以推兰广。3.媒体组油合：造势：从项目救外包装用开始，屋招商处紧包装配猾合，加腊大户外商广告投血放，如偶路旗、誉路牌、浩楼体包通装等，辉报纸、贼电台、贤电视均沟配合到纤位，公复交车体撞、公交鸟站牌全趋面启动喇。引爆：即公开招虽商及后一士至二周，梨全面媒体守铺开，网喇站、增加逆各酒店及今高档场所谅信息传递存；DM直邮单填页、短偏信、户堡外展点欺设立、旺报纸、窝电台、绒电视均淹配合到斗位，公烤交车体杀、公交享站牌全拒面启动孩。社区商催业销售促推广策唱略202喜3/4斤/28114由于社两区商业俭在我国昏刚处于欺起步阶泄段，运感作模式焦还不成支熟，概添括来讲韵，目前军社区商渐业的物中业主要独表现以简下几种相：无任何物都业管理，渠任其自生退自灭；社区商证业部分升与住宅令部分共邻享同一览物业管卧理；若大型的犹外向型社炎区商业，要则会成立替专门的物杰业管理公堤司，以确宇保日后的货长期经营却。社区商最业运营驶管理202著3/4泉/28115一般来讲猴，社区商都业的物业池管理相比电于城市型堤购物中心分的管理，具其区别主亲要体现在掏硬件设施船的配备和咐运营要求茶两方面。A、硬件猛设施方惕面，社稳区商业将配置水某平较低奋，包含施较多独静立铺位，冷经气、电盯梯等相日应设施贱配置数脚量较少真。B、社区炉商业强僵调“街论坊生意阔”，多饲为长期必经营，环内容相蜻对较少牙，百货类即（即广昂义上的陈服饰精石品大类解）商户拆数量少踢，统一离收银的情况极民少，独立节经营的意备识较强。浮但是搞风开险的能力桶也较强，其攀运营中壤的企划姑推广多惨针对周姿边区域横的“街好坊”消倚费群。社区商业悬运营管理2023泼/4/2栏8116运营管理过案例—消防报苗建一、消朗防报建1、根据蠢消防法规即要求，对毛于新建、颜改建、扩努建、建筑浇内部装修乘和用途变政更的建筑紫工程项目街，在施工丸前应将消劳防设计图府纸及有关披资料报送龟公安消防彼机构，申绞请建筑工笛程消防设腥计审核。2、报择建消防变图纸除膊有特别护注明外慈全套正愧式蓝图虾，并按版统一规挣格装订蛋成册，辜装入城准乡建设趁档案馆命统一的输标准图姥盒内送蚕审。（啊馆址：奇，电奴话：参）3、报送锹消防图纸堡须备两套惰图纸和材犹料(一般馆店铺须Ａ武３蓝图２幼份，餐饮痒商铺须Ａ辆２蓝图２资份）4、蓝图抽盖章：4．1封害面及各页盛图纸盖设油计单位设堡计资质专轨用章、设秋计（装修捎）单位行视政公章。4．2零封面盖过租赁方斩单位行倍政公章目（以公框司名义盈签约）怕或个人胁租赁方睁签名及好手印（档以个人雷名义签困约）。4．3封汁面加盖物获业公司行刑政公章5、报建但所须图纸5．1糕封面5．2煌目录5．3翁装修设熟计总说抚明：在这说个明中表数述设计葡依据、脉选择的尊装修材泥料类型摩、数量碰、电线付穿管情门况等，算以及对潜消防设逃施如喷砍淋、烟请感等的怀考虑。5．4绵原始结蝴构平面中图：签定合策同时所石领取的献原始结薄构图。5．5娃店铺平匠面布置丧图：在该图中雹标出地台疏、货柜、汽隔断、家懂具等的标车高及大小霸尺寸；餐饮哪商家标越明隔油波池、油突烟净化趋装置位站置、漏知气报警蔑装置。创面积较枝大的商立铺设置变消火栓斥。5．6丙店铺吊驴顶布置摸图：注明吊宪顶标高简及使用粱的材质直。5．7笼店铺地览面铺装巨图：采用地毯疑铺设的须弓提供消防才检验报告较及形式许源可证。5．8缴照明灯斤具布置竹图：用竿图例表副述所用便的灯具搂。5.者9插座布重置图：5．10膛电气系统哑图：注明开限关容量斧，线径捧及各回津路负荷骆及总负专荷。5．1炸1店铺却内的消帅防喷淋句布置图洲：标明异管径、资喷淋间拔距。（须注压明喷淋而管径。嫩如果喷产淋系统镰改变管浪径要标奴明原管往径大小苗和改动粮后的大月