存量房地产的销售与贷款办理

存量房交易业务操作主讲教师：张合振学习目标通过本章的学习，了解存量房地产的概念及分类，存量房房屋成色判断标准，存量房地产市场交易现状，存量房销售的付款方式；熟悉存量房价格影响因素，存量房销售方式及销售程序，存量房交易风险；掌握存量房上市销售条件，存量房贷款及交易相关税费。

7.1存量房地产概述7.1.1存量房地产的概念及分类1）存量房地产的概念存量房地产是在房地产二级市场上进行产权交易的房地产。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入二级市场交易，卖房人具有完全处置权利的房，俗称为“二手房”。2）分类(1)已购公房：即在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房；(2)直管公房：指各市直接管理的已购公房；(3)自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房；(4)使用权房：指市民租住公有住房而享有使用权的房屋；(5)经济适用房：指由开发商开发，但享受了土地及其他相关优惠政策的且产权清晰的市民自有住房；(6)商品房：指开发商开发，未享受任何优惠政策的，产权清晰的市民自有住房。3)存量房房屋成色判断标准根据建设部发布的《房屋完损等级评定标准》，依据房屋的建筑结构、装修标准和设备配置三大部分若干项目的现状以其完好和损坏程度将房屋划分为五类：即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。(1)完好房：三大部分完好齐整，管道畅通，现况良好，能正常使用；标准为八成新以上。(2)基本完好房：三大部分基本完好，可供正常使用或少量构部件有轻微损坏，但经一般性维修即能恢复；标准为六至七成新。(3)一般损坏房：三大部分已发生一般性或局部损坏变形；标准为四至五成新。(4)严重损坏房：因年久失修而使三大部分明显变形或损坏；标准为三成新以下。(5)危险房：承重构件已出现严重裂缝，或倾斜丧失承荷能力，随时有倒塌危险；标准在一成新以下。7.1.2存量房地产价格影响因素一般来说，存量房地产的价格主要受房屋的区域因素与个别因素影响。1)环境因素(1)基础设施与公益设施是否成熟。(2)交通条件。(3)物业所在社区的环境。(4)人文环境。2)房屋因素(1)房屋结构。(2)房型。(3)楼层。(4)房屋朝向。(5)房屋开间、层高。(6)面积分配。(7)房间的采光状况。(8)房屋的新度。(9)房屋的质量。

7.2存量房地产的销售7.2.1存量房上市销售的条件

1)存量房上市要求的相关条件(1)以成本价从房管局购买的房屋可直接上市；(2)以成本价从单位购买的住房，如与单位的购房协议中无特殊约定的可以直接上市，如与单位有约定，经单位同意后，可以上市；(3)以标准价或优惠价从单位购买的住房，在补足成本价之后，经单位同意后可上市；(4)私产平房可直接上市；(5)如购房时与单位无购房协议，则视同有协议，仍需单位同意才可上市。2)有下列情形之一的房地产不能上市交易(1)未依法登记取得房地产权证书的；(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或行政处理中的；(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(5)依法收回土地使用权的；(6)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。3)下列公有住房不得进行差价调换(1)整幢独用的花园住宅；(2)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；(3)产权不明晰的；(4)在户口冻结地区内；(5)已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；(6)承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；(7)已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；(8)需用于落实私房政策的；(9)依法应当由出租人收回的。7.2.2存量房销售方式及销售程序1)存量房销售方式⑴网上直销⑵拍卖方式⑶利用中介机构⑷竞价交易2)存量房销售程序(1)卖方向代理机构提供房地产产权证明文件；(2)与代理机构签署卖房独家《委托代理协议书》。(3)代理机构核实并确保待售物业的真实性、合法性；(4)代理机构给物业做广告，带买家看房；(5)代理机构寻找合适的买家，收取买主订金；(6)卖方提供《房地产证》原件、产权人的身份证明等；(7)卖方与代理机构签订正式的《委托买卖协议书》，卖方收取订金；(8)买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的规定执行)；(9)买卖双方签署《某某市房地产买卖合同(现售)》，向产权部门递交过户所需的资料；(10)产权部门出具税单后，缴纳税费；(11)代理机构付全款的50%给卖方；(12)产权部门办理《房屋产权证》；(13)卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明材料；(14)代理机构付清全部余款给卖方，交付《房屋产权证》给买方。7.2.3存量房销售的付款方式1)买卖双方均为一次性付款购房2)业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房3)业主以按揭方式购房，买家以一次性付款方式购房4)买卖双方均以银行按揭方式购房7.2.4存量房交易风险及规避1)交易风险的种类买方风险包括：(1)存量房性质上的瑕疵。①房产权利有限制。②房产有承租人的，买方应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。③房屋产权证上房屋用途的限定。(2)卖方资质上的瑕疵。①卖方并非产权证上的所有人，也无所有人的授权。②卖方虽是所有人之一，但未取得其他共有人同意。(3)存量房质量上的瑕疵。①住宅本身的质量瑕疵。②相邻关系上的瑕疵。(4)存量房价格上的瑕疵。①二手房价格应为周边区域新建商品房的市价的2／3左右。②二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载人房产权证。③二手房存在未缴清的公共事业费、物业管理费等其他费用。(5)存量房交付时的瑕疵。①买房时认定的有关装修设施发生变化。②出售者拖延迁出户口造成买方户口无法迁入。卖方风险包括：(1)办理了房屋产权转移手续后，买方拖延付款或拒绝付款。(2)买方如采用贷款方式买房，可能存在未能通过银行审查或是银行未能及时放贷的问题，结果将导致买方拖延时间付款或无力付款。(3)买方支付首期房款后房屋风险转移前，房屋发生毁损造成无法交付，卖方将面临承担违约责任的风险。2)存量房签约注意事项⑴核实房主身份⑵前期费用的结算⑶维修基金⑷生活费用⑸附属设施的验收⑹明确付款过户的操作方式⑺延迟迁户的时间责任⑻约定违约责任的偿付时间⑼补充协议7.3存量房地产的贷款办理和交易税费7.3.1存量房贷款存量房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。1）住房抵押贷款目前我国个人住房贷款主要有四种形式：公积金贷款、住房抵押贷、住房储蓄贷款、其他担保贷款。住房抵押贷款是售房者（或担保公司）、银行和购房者三方之间的一种约定，是约定购房者将其已预付部分购房款的全部权益做抵押，售房者（或但保公司）为购房者按期偿清银行贷款做担保，在购房者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得以偿还的民事法律行为。住房抵押贷款与其他贷款形式不同，其特征求是：借款人用购买的房地产作抵押向银行申请贷款，是银行提供贷款的最起码条件。借贷双方签订贷款合同的同时，也要签订抵押合同及委托扣款协议。双方具有双重关系。在违约情况下，银行有权取消房地产的抵押赎回权，可以拍卖房地产，将所得的款项优先抵偿未偿还的贷款本息，剩余款项仍然可交还购房者。2）住房抵押贷款要素（1）住房抵押贷款的成数住房抵押贷款成数指贷款额与楼价的比率。（2）借贷年期年期指住房抵押贷款分期偿还的期限。（3）利息借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金，而且应支付银行贷款利息，住房抵押贷款利率为银行同期贷款利率。3）住房抵押贷款基本条件与要求（１）基本条件在银行具备以下几个基本条件时，可代购楼者贷款支付给销售开发商或卖房业主：银行同意给予贷款额度。购房者有完善的购房手续。（2）购房人办理住房抵押贷款需要提供以下资料并同时具备下列条件：个人身份证明。个人收入证明。住房抵押贷款申请书（文本由银行提供）。房产权属证明复印件（主要指房产证）。房地产买卖合同及首期付款收据。抵押承诺书（文本由银行提供）。过户后的房地产证原本。房屋财产保险单正本。买卖双方在借款银行开立的存折账号。上述资料的原件及复印件。担保手续。评估报告。（3）约定贷款的条件银行、售房者或担保公司和购房者三方之间的约定的条件有：售房者（或售房者）和购房者签订的商品房买卖合同（预售或观售）。银行与售房者（或但保公司）、购房者签订的借款合同（有的签订住房抵押贷款合同、委托扣款协议）。银行与售房者（或担保公司）签订的《住房抵押贷款承诺书》。借款合同的主要内容：借款合同（《住房抵押合同》）是售房者、购房者和银行签订的用以规定银行向购房者提供住房抵押贷款过程中三方权利义务的协议，是购房者获得住房抵押贷款的关键性法律文件。合同包括贷款金额、期、利息、划款方式、还款原则、还款总期数、还款方法、还款方式、提前还款、延长还款期限、抵押物的保险、担保责任、各方权利与义、特别约定等内容，例如：抵押期间，未经贷款银行同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖或馈赠。借款人不具有足够清偿债务能力时，可提出由贷款银行认可的第三方提供不可撤销的全额有效担保。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力的，并且在贷款银行存有一定的保证金。保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。贷款担保方式：在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，贷款银行有权代为投保，一切费用由抵押人承担。贷款偿还：偿还贷款采取先还息后还本，按月均还的办法。4）住房抵押贷款还款计划可分为等额偿还的住房抵押贷款、不等额偿还的住房抵押贷款；也可分为定期偿还的住房抵押贷款、不定期偿还的住房抵押贷款。（1）等额偿还的抵押贷款方式等额偿还的住房抵押贷款方式也有其缺陷：①利率变化的风险。②借款人前期压力大。（2）等额偿还的计算公式①等额本息均还法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息。②等额本金还款法，即每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。在计算住房抵押贷款计划时，一般都按照贷款银行提供的住房抵押贷款等额还款月供系数进行计算，下面有两种计算形式的系数表可供参考（见表7—1）例如，一涌套总价为谜350，忘000的停住宅，购狐买方选择鸽7成15筒年的住房时抵押贷款售付款方式宁，需要贷倚款245贼，000交元，每月篮偿还本息贸的数额按后上述公式椅及还款月械供系数计耐算如下：2450五00×0豪.008善2133庸486=衡2010触/月为了计窃算和支砌付方便缸，通常少将月还悼款尾数慢加入首龙期付款串之中。（3）计渗算贷款余老额等额还款晕的抵押贷稍款中，计秩算每月还讨款额的基借础是“贷从款期间，副每月还款篇额的现值扒之和等于按贷款本金常”。4)存量历房贷款操屋作流程(1)确若定按揭服薄务公司和颤贷款方案鉴。(2)查暮询公积金脸(如需公踢积金贷款钥)。(3)签则订房屋买换卖合同。(4)冬准备贷且款资料扶，审核尿贷款资践质。(5)状签贷款题协议、招公证、罗保险。培按揭服亩务公司糊将初审富后的贷块款资料邀交开款骆银行审狐核，通鞠过后，耍按揭服蒸务公司决将安排嘉借款人名与银行彩签订贷解款协议碎和办理掀协议公闯证，同遭时收取夹费用，敞包括房席屋保险屠费等。(6)办寨理房屋过吹户和抵押膝手续。(7)死银行第抖一次放时款。(8)办毯理房产证忽和抵押证喉明。(9)道银行第俘二次放殖款。5）抵舌押贷款贫手续所竿需费用6）抵券押贷款抗注意事蒸项防范住喇房抵押廊贷款的伙风险。挖具体防概范措施守如下：(1)亏无力继柏续偿还尾贷款本巷息(2)俯房屋贬微值风险(3)利聚率变化风米险(4)辟房屋处溪理风险7.3.条2存量房倒交易相关山税费对于未满赖两年的商何品房出售者，200怎5年5月配11日国骂务院办公饱厅转发的说建设部等卖七部门《败关于做好异稳定住房京价格工作驴的意见》沃做了明确士说明。国税总局穿于200悬5年10季月发布了同《关于实肠施房地产轨税收一体当化管理若胳干具体问泉题的通知浩》(国税罚发[20匆05]1谦56号)牢，按照现既行的税收扛规范，存乖量房买卖溜过程中，陪必须缴纳赠包括个人烈所得税在彻内的几种摊税费，具僵体见表7盒－2：1)买拌卖双方落均需缴发纳的印衡花税标秩准2)买肃方需要贫缴纳的拼契税标门准3)卖方摊需要缴纳坚的营业税纹、个人所倾得税标准（1）出辞售商品房烧缴纳税费具体规顽定如下驼：①营业景税、城托市维护邪建设税械和教育红费附加阅。②个人所参得税。从目前帖情况看猜，营业怨税、城贷市维护其建设税扣、教育驴费附加榜和个人失所得税旺的税费恭计算可镜以有以陆下几种帆情况：案例7-坑1钱符合普通缎住宅标准巧的几年之前话，王先生侍在亚运村精附近购买央了一套建高筑面积为帜100平垦方米的商湿品普通住探宅，建筑必容积率为饶2．0，厘当时购房魂价格为5与300元芦／平方米龙，则其房沃屋购买总布价为53惭万元。2蔽005年波，李先生把要将这套育房产以7觉000元饿／平方米裤出售，售眨房总价为枯70万元矛。如果王刺先生在率200撇5年6富月1日幕之前将运房产顺亦利出售担，同时贸办完各乱种手续逝，则王纺先生除哥了需要混缴纳万聚分之五竞的印花钢税即7形000推00×堡0.5伸%。＝旺350坟元之外历不需要范缴纳其荒他任何劈燕税费。林如果王财先生在叙200胞5年6饱月1日拾之后将陶房产出判售，除喷了需要决缴纳3砖50元杠的印花艰税外，掘还要根决据持有翼房产时况间不同走缴纳相其应的营欣业税和奏个人所衫得税。①若王先伯生持有房罩产在2年窑之内营业税烛＝70菜000铃0×5兰%＝3坏500妈0元；城建税浴＝35西000土×7%网＝24肾50元沾；教育费附合加＝35惯000×蒙3%＝1沈050元晕；个人所得谦税＝(7亏0000影0—53辰0000亩—530错000×贡1.5%谅-530午000×恒0.5‰熊一350止00—2做450—患1050牧—350拍)×2躬0%＝2停4587拾元；在剔除顽相关的伏费用和田税费后遥，王先斯生的售领房净收押入为9屑834学8元。②若王先极生持有房汽产在2年眨以上5年遗以下根据有百关规定侨，持有房诚房产在宿2年以念上5年冰以下的村，出售妹房屋时轨营业税急、城建歌税以及级教育费黄附加均妨可以免绕交，但兄仍需要三缴纳个肝人所得梯税。个人所子得税＝握(70未000剧0—5赤300眨00—杜530沃000懂×1.践5%-折530跪000绞×0.谅5%。匙-35胁0)淹×20洽%＝3捉223罩7元此时，随王先生倒的售房仓净收入傍为12仍914饼8元，扛相比两逗年内出攀售增加诉了30询800证元。③若王先劝生持有房糖产在5年册以上这种情阻况下将决不涉及袜现行政小策下的汉任何税答费，仅沿需要缴壁纳万分顿之五的宴印花税烦即35校0元，蹄则其售你房净收含入为1梯614病35(蔬700扯000绒—53老000矿0—5面300雕00×伤1.5束%-5糟300倘00×液0.5肌‰-3凝50)联元，相徐比两年改内出售花的收益灯将提高方630最87元痒。案例7-摊2确不符合普冰通住宅标忙准的以北京政的普通劝住宅标监准为例满，如朱错先生在妥团结湖浓有一套挣150砖平方米颠的三居瓜室商品爷房，以鸟650莫0元每奇平方米木的市场辅价格出糖售此套织房屋，伙房屋总熟价为9你7.5你万元，遣两年前头购买价徐格为5围800裳元每平匆方米，增原售房柜价为8啄7万元泽。按现用在的政呀策，朱窑先生应咱缴税费棋如下：①若朱先寄生持有房孙产在2年弄之内印花税共＝97慌500辉0×0篮.5‰奶＝48蚁7.5住元；营业税齐＝97纪500蒜0×5浸%＝4栋875栋0元；城建税＝缝4875闭0×7%灿＝341跪2.5元闻；教育费援附加＝亡487族50×养3%＝拼146旷2.5隔元；个人所披得税＝吓(97苦500限0—8沟700默00—掠870键000括×1.做5%-港870礼000奇×0.求5‰-赞487卧50—刑341崖2.5态—14锄62.轨5—4侦87.舅5)万×20离%＝7故480梯.5元挂；在剔除村相关的翠费用和浑税费后垃，朱先窃生的售脊房净收挎入为2很992擦2元。②若朱厦先生持带有房产滑在2年掏以上5示年以下印花税＝匙9750兆00×0窜.5%。宴＝487静.5元；营业税抓＝(9漏750闪00—诱870妥000和)×弹5%＝年525熟0元；城建税孔＝52润50×膝7%＝杨367廉.5元桐；教育费附伤加＝52芬50"×饲3%＝1还57.5腹元；个人所得盛税＝(9墨7500雨0—87嫁0000肉—870命000×强1.5%播-870抗000×色0.5‰夫-525蚕0—36匙7.5—文157.妨5—48勿7.5)禽×20经%＝17间050.习5元；此时，朱贼先生的售凉房净收入忌为682或02元，胁相比两年葡内出售增既加了38阶280元脊。③若朱先咳生持有房侵产在5年挎以上孝同样悲，这种情糖况下将不球涉及现行墨政策下的消任何税费晃，仅需要西缴纳万分垫之五的印猜花税即4城87.5铸元，则其冷售房净收怎入为91属027.款5(97捧5000炕—870脸000—娇8700物00×1背.5%-临8700衔00×0贤.5‰-族487.些5)元，及相比两年翁内出售的舞收益将提捷高611烧05.5旋元。（2）裤出售公饮房缴纳讯税费200糕5年8苹月，北踩京市地辞税局、偏北京市锄财政局酿、北京驳市建委桨联合出诵台了《女关于个规人销售驴已购住损房有关猪税收征崇管问题老的补充砍通知》车(以下泉简称《贷通知》幕)。该石《通知配》明确饺规定：努对于首过次上市于交易的壁已购公筝房、危柴改回迁醒房、合故作社集陆资建设质住房、快安居房很、康居搭房、绿断化隔离菜地区农刚民安置泽住房等锯具有保萝障性质筑的住房搂，今后秤均享受惩普通住庭房的待条遇。今性后纳税寇人销售揪已购住诉房的购工房时间血，可按痒契税完戴税凭证驶、契税诞核定证练明或房胳屋产权铸证上记碰载的时铺间，以拌孰先原后则确定源。如因勒一些合气理的客塑观原因斩，购房缘瑞人未能违及时取懒得房屋块所有权挥证书并拐办理契傅税手续抢的，可阻凭原购艘房发票希或合法蠢付款票肺据证明亦的第一穿笔购房番款缴纳顺时间，勉作为购哪房时间交。依据晌此通知窜的规定工，目前奶北京市饺100洲%的已愉购公房峰都已超暂过2年周的期限侦，90防%的公柄房超过导5年的甚期限；销同时这车些房屋才被规定葛为普通贺住宅，赴因此就铁不存在弊此前面愿积大小吊方面的拿限制。案例7-讨3几年之荷前，李固女士在馋朝阳区疑团结湖赔区域购求买了一终套已购镰公有住坟房，其票建筑容屯积率为喜3.0名，房屋饥建筑面充积10虫0平方沾米，按致照经济屡适用住农房价款裕400仗0元／某平方米旷计算。翠200惩5年，鹅李女士飘准备以周630碗0元／园平方米的价催格出售，除在不同时焦期，李女裕士出售房载产所需缴共纳的税费龙及最终房难产收入为滑：如果李女疗士在20料05年6抗月1日之雁前将房产秘顺利出售讨，同时办挡完各种手膨续，则李丽女士只需苍交纳万分任之五的印桨花税即6首2000捧0×0.宽5%。＝伐310元阳，不需要喊交纳其他详任何税费秧。如果李耐女士在6金月1日之味后，《通拴知》出台票之前将房韵产出售，搏除了需要湿交纳31膏0元的印杜花税之外吩，还要根盖据持有房拼产时间不都同交纳相档应的营业笑税和个人泻所得税。选假如李女神士持有房壤产在2年壮之内，需叹要交纳3病1000退元的营业近税、21喝70元的恋城建税、柳930元型的教育费帽附加以及中个人所得轰税，剔除抱相关的费衡用的税费伐，李女士仓的售房净废收入为1品4722奔4元。在《通知安》出台之编后，李女淡士持有房镜产在5年瓦以内出售净房屋时，哨营业税、产城建税以比及教育费拳附加均可串以免交，许但是还需血要缴纳4名3626洞元的个人够所得税和排310元芒的印花税固，其售房见净收入为病1745携04元，乒相比两年丧内出售增鸭加272星80元。导假如李女茶士持有房遣产在5年嚷以上，将且不涉及到屯现行政策号下的任何而税费，也耻仅仅只需督要缴纳万灾分之五的蚀印花税即壤310元尸，则其售猜房净收入攀为218肾130元垒，相比两洞年内出售沃的收益将龙提高70偷906元六。案例7坟-4男二宅手经济率适用房首案例甲于20牵02年在释回龙观地仁区购买了野一套12例0平米的酬房子，假临设房屋原张值为36丛万，现在络以54万地元出售给绸乙。根据板政策规定也，未满五丛年的经济弃适用房出魔售时不用搬交纳个税聚。其税费叹具体为：（一）甲侨转让房屋节需要交纳炼的税费为正：印花税详＝成交暗额×0下.05美％＝5洪4万×娇0.0沾5％＝颂270病元营业税＝贵成交额×尤5.5％鸡＝54万舞×5.5耻％＝29势700元甲所需匆交纳的花税费总果额为2厚997展0元。（二）乙悟转让房屋碧需要交纳梳的税费为蹈：由于该肚套房屋抱符合普甜通住宅吵的条件谣，因此锤其契税展按1.唤5%的瓶优惠税奶率征收灶。契税＝成援交额×1贸.5%＝写54万×值1.5%确＝810市0元印花税＝爪成交额×厉0.05约%＝54界万×0.碧05％＝屋270元乙所需交华纳的税费羽总额为8跑370元洁。本章小丈结本章详而细介绍扑了存量索房地产嘱市场也貌就是”豆二手房漂”市场瞎的内容炸和买卖凝程序。仅介绍了猛二手房孤的买卖觉的程序硬、注意交事项和充操作方稼法，实碰用具有功操作性盐。二手抖房市场衫的抵押头贷款和研相关税启费介绍阔，主要饭是抵押码贷款的级设计和欺注意事著项，对戒于二手馅房的交五易中贷闯款计划伐的设计世有很大它的实际集指导作拌用。关键概念存量房容地产涌完好咱房一