天启-XXXX年南京某地产仙林项目前期定位与营销

开创仙林新公寓时代—保利仙林湖项目前期定位与营销探讨南京开启2010/11/12核心思路提炼【壹、策略前思考】————两种使命、三大目标————轨交驱动、多中心外扩、大南京梦圆【贰、读城】【叁、品地】————成熟板块的陌生区域，三引擎启动【肆、谋略】————与城争客、冰河期的突围之战【伍、定位】————高形象、大展示、低门槛，总价引爆【陆、战役】————实现板块成长的第二次划时代1【壹、策略前思考】两种使命、三大目标两种使命：战略使命、战术使命战略使命确保深度调控下的快速回款战术使命完成板块公寓客源的结构换血国庆长假前夕，今年二次调控启动，限贷、加息、三套房停售，中高端住宅受影响最大。“２９日晚的楼市调控，在很多人看起来并没那么严厉，看似只是重申旧的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。”

南京楼市调控细则出台，暂时限购第三套房：为保障本市居民自住改善型和外地来宁工作者的购房，南京暂时限制购买第三套住房；信心打击限购冲击首次置业与首改型需求，释放刺激二次调控前楼市短暂回暖。三套房限购短期内对中高端住宅冲击巨大，保利南京两项目属冲击之列深度调控格局基本确定，“刚需”成避风港【结论一】保利南京三大项目战略使命分工保利香槟国际保利紫晶山保利仙林湖快速回款是项目首要目标，第一确保量的成功，其次是价的成功。客源群大多有二次以上置业经验，受“限购令”影响最大，短期内简单降价不能有效解决问题。不如将其树为保利在南京的形象标杆与仙林板块的价格标杆，掩护仙林湖项目顺利入市。量的成功利润深度南京市场中高端价格之列，受调控及“限购令”影响较大，主力户型偏大属首改产品，诉求二次购房人群，不做大幅降价，以品牌与品质保证稳定去化。量价双赢战术使命：实现客源结构换血，锁定刚需，有效导入中心区自住客源。第二阶段城区中高端外溢客别墅首住客舒适型改善客中高端价值投资者产品类型：别墅、洋房代表项目：尚东区第一阶段大学城老师自住客（需求置业、非首置）城区低价外溢首置客全市低总价投资客产品类型：公寓代表项目：亚东城2005-2007年2008年至今2011年以后第三阶段首置客、首改客（轨道外溢型置业）少量舒适型改善客少量低总价价值投资者产品类型：高层、洋房代表项目：本案案例：新城尚东区——开板块大规模区域外导客先河。主城人口导入首次成为客户构成主力。板块客源首次实现结构换血地缘性与投资为主的公寓客源以自住为主的主城客源中高端规划定位市场稀缺产品类型平价引爆市场板块成长第一次划时代三大目标：求量、回款、单价区域引领首要目标量的成功2011年实现总建面80%左右去化年度销售量：13万方重要目标合理单价以高性价比产品实现区域价格引领入市单价目标：超1.2万/平冲刺单价目标：超1.3万/平高签约率签约率98%以上，确保稳定回款年度销售额：15-16亿市场定价法：本案保守入市价格为12000元/平

区域环境交通便利生活便利社区规划园林景观房型设计小区配套品牌价值物业管理楼盘市场形象综合评分权重16%6%10%7%7%13%5%19%5%12%100%诚品城6.966.856.856.546.737.246.327.587.017.326.94鸿雁名居6.756.736.766.436.317.546.316.987.247.126.82仙龙湾7.057.957.837.077.287.656.877.367.557.617.42亚东城7.288.068.156.976.857.147.117.397.547.597.41本项目7.317.747.587.297.567.386.887.967.988.057.57注：上述数据均为根据潜在客户调研打分及专家打分综合统计得出可比项目月均成交套数销售率销售价格调整系数比准价格权重本案均价诚品城1433%110000.951045035%2986鸿雁名居1059%125001.051312520%2625仙龙湾5895%150000.981470025%3675亚东城59100%132000.941240820%2481

117672011年实现总建面80%的销售目标全年保守均价13000元/平全年冲刺均价14000元/平淡市下。项目没有绝对资源超越板块其它项目情况下安全第一、创新第二确保绝对成功、而非风险成功【结论二】2【贰、读城】轨交驱动、多中心外扩、大南京梦圆大南京基本梦圆：长江为轴、主城为核，多中心、开敞式都市空间发展模式。一主城三副城八新城未来南京将打造一主城三副城八新城的格局。根据规划，南京主城的南部边界将调整到秦淮新河，面积扩大到278平方千米，将南站地区纳入主城范围。主城将分五个片区分类引导，其中老城区，也就是明城墙以内的部分，将实行人口和建设强度的双控策略。河西地区则在加速中部区域提升的同时，加快推进南部地区开发。南部地区则以火车南站建设为机遇，提升其综合服务功能。北部区域指主城内京沪铁路以北部分，将结合下关车站变迁和纬一路以北的功能调整，提升下关—幕燕滨江城市形象。东部是指主城内明城墙以东、京沪铁路以南的部分，以钟山风景区为主体，建成以文教、高品质住宅区和风景名胜区协调发展的社区。轨道交通成为南京城市外扩的主要手段，轨交的陆续建成极大程度推进了新区的城市化进程。本案栖霞句容试点同城化句容和栖霞两地，表示要打破现有的行政地域和行政管辖界限，联合两地开展边界接壤地区的同城化研究和探索建立合作开发试点。两地加快公路交通设施的无缝化对接，两地共同争取轨道交通同城化建设，加快构筑和完善一体化的道路网络。经天路站仙林板块距主城有地缘优势，综合板块价值弱于河西、强于江宁、江北、城北，与宁南相似。123核心板块:典型项目均价4万元/平米左右，市场均价在2万元/平-3.5万元/平左右。泛核心板块:

典型项目均价2.6万元/平米左右，市场均价在1.4万元/平-2.2万元/平左右。基础板块:

典型项目均价15000元/平米左右，市场均价在7000元/平-13000元/平左右。泛核心板块核心板块城北仙林宁南河西基础板块江宁江北板块筑底价格（万元/平米）市场印象（万元/平米）价格较年初上涨销量较年初上涨城中2.03.575%567%城北1.01.550%175%宁南1.21.633%194%河西1.62.353%477%仙林1.5233%27.7%江宁0.81.271.4%149%江北75008500-15%174%南京地产市场由一个核心板块、四个泛核心板块及两个基础板块组成中心板块稳定，附属板块呈现聚核，量变与质变同时发生各板块标杆项目的拉动，使得板块价格迅速进入上升通道仙林板块自然资源优越，人文氛围浓郁，近年以低密度开发为主，人居价值优于其它板块。以老城为中心、辐射状规划经过10年发展已实现大城市融合轨道交通成型令南京人置业突破地域桎梏，拓展了置业半径突破板块局限，向全市要客源【结论】3【叁、品地】成熟板块的陌生区域，三引擎启动仙林板块守简阅：板负块即将进思入开发第谢二阶段大学城白象大学城片区白象片区[板块读成熟]丽城市滚效应即间将形成大学城还片区（搜即仙鹤助片区）钟日趋成悟熟，地质铁2号等线即将僚开通仙海林，城蒸市效应魄刺激板查块发展翅向纵深间（白象绪片区）衫推进。[政府挑推动]缸拍地尘筹款推配进新市右区建设结合白象供片区的发蛙展需要，企政府财政箱需求推进行新一轮的疲土地拍卖湖，07年参11月白找象片区四喘地块同时胖拍出。今纤年片区内抵又陆续有罚地块被排遵出。从人文鹿到生态景、从轨借交预期寨到轨交析开通，老仙林板大块迎来负开发新师热点。诚品城鸿雁名居高科荣帜域恒基玲象珑翠谷栖园保利紫蔽晶山仙龙湾栖霞仙然林湖地塞块本案高科荣境招商依捷云溪谷汇杰文庭朗诗钟巧山绿郡公寓诚品城鸿雁名居洋房仙龙湾保利紫晶山别墅栖园汇杰文庭依云溪谷保利紫晶山目前在脊售个案仙林板平块项目症现状：让在售个羊案以低差密度项珠目为主旷，白象退地区公疑寓产品揪将密集幕上市。蓝色部汉分为未骨开盘项腿目目前个案键基本沿老雨312国薯道、仙林田大道密集萍排列。地铁2书号线经怠天路站询将在2旦-3年虏内形成马热点板践块，影孤响全市询地产格杀局。仙龙湾东方天郡城品城三味栖园亚东城山水风华依云溪谷20042005200620072008200920102011赛世香樟园大众集合住宅市场低密度住宅和别墅产业/教育拉动配套住宅客户具象：泛公务员、私营业主客户来源：主城区，部分的农村客户进城客户需求：舒适两房、舒适三房、四房客户具象：资源驱动主动郊区化客户来源：主城区私营企业主，泛公务员客户需求：独栋、双拼、联排、叠加、洋房客户具象：就近改善置业，首次置业客户来源：软件园、大学城、液晶城客户需求：经济两房/三房，小户型独栋类别墅洋房多层小高层高层鸿雁名居东墅山庄新城尚东区康桥圣菲汇杰文庭紫晶城高科荣境仙林板检块衍变予过程：碑从单一耕驱动到误多点驱扒动，从等远郊“庆新城”加到融入说大城市已体系，恋二号线愧打通任律督二脉红。时间阶段市场引擎价格特征代表项目人群特征05-06年公寓复苏和重新放量阶段土地出让步伐和大学城中心区建设进程加快公寓：05年初400006年年底5000两年涨1000元/平米东方天郡亚东城地缘性客群为主大学城教师栖霞区附近改善人群06-07年公寓+住宅全面开发各项配套逐步完善公寓：07年年底8000（年涨3000元/平米）东方天郡亚东城新城尚东区汇杰文庭主城人口导入成为主流新街口以东改善型客群08年-09类别墅逐渐成为主力板块发展向外围扩散公寓：8000-9000别墅：高端化10000-18000栖园依云溪谷10年-洋房+别墅低密度住宅为主逐步往仙林湖发展洋房：15000元别墅：17000起仙龙湾保利紫晶山从“近窗城”到掠“进城跳”，板炕块公寓洗供应出蚕现两次盼“断档询”，低躁密度产躁品及时惕填补令吸板块客偷源类型稻升级，土白象板喘块集中雄放量迎母来板块滚公寓客好源结构叉换血契典机。公寓断随档公寓井喷公寓断活档、别控墅以类迁型换客碧源公寓再次士放量板块目前壁在售项目溜以低密度扒产品为主拼，公寓尤扫其是高层摩公寓产品下稀缺。项目名称上市时间占地面积（万㎡）容积率产品类型面积（㎡）价格（元/㎡）保利紫晶山2010.921.41.2洋房、联排洋房140-190140-376洋房16500仙龙湾2009.12161.2洋房、独栋90-280洋房1500017000（挑高）诚品城2009.1119.961.2多层90-100多层10000-11000特价9800鸿雁名居2010.410.771.6多层、小高层90-150小高层12500特价9400栖园2007.9150.7联排、叠加别墅叠加268联排17000-18000依云溪谷2007.1224.20.47独栋、双拼、联排、叠加独栋630双拼410独栋1900万双拼800-900万东墅山庄二期2010.680.65联排、叠加叠加150-170叠加18000-20000在售个央案户型草分析：聋小户型备稀缺，翠公寓户寄型属市局场主流到面积段捕。供应上测90平叠方米以映下两房严户型比咬例较少长，主要屿供应为替100犯-14姻0平方猴米三房谁两厅成交上宫以舒适劫住宅为伪主，紫威晶山带甜动整体年成交率档；以三盼房需求校较为明脉显项目一居两室两厅三室两厅四室两厅及以上大户型面积上市销售面积上市销售面积上市销售面积上市销售保利紫晶山133-28910294154-337126111仙龙湾35-78402489-931808490-144426292140-287172129诚品城90-102212111鸿雁名居90-911833695206294合计35-78402489-9336312090-289951512145-337326244去化率60%33%54%75%1月3月2月5月4月8月6月7月11月9月10月12月诚品城鸿雁名居保利紫晶山仙龙湾栖园依云溪谷东墅山庄汇杰文庭多层小高层洋房别墅在售个案勿推案分析要：201典1上半年裹在售公寓土项目基本抽售罄。公寓市歇场真空辟期板块内并公寓基灾本售罄价至白象尘片区公灰寓项目第未集中懂上市前踩是本案俊的黄金妥推案节姓点仙林板谷块在售情项目较唱少，主优要为低毒密度高层总价产意品明年上半隆年公寓基睛本售罄，岩市场出现炮产品空白项目尽票可能明视年上半布年快速性入市避开竞捎争同时抢填补区饮域市场锋空白【结论一尝】地块现杠状：观道山、面董水，据劫轨交1披.5公室里，临虑城市主院干道资源优越赛、通达性袜佳、配套创缺失。2号线经爆天路站本项目本项目西湖湿地食公园山山距经天路就站1.5魂公里，步扔行约15厚分钟项目地块羊位于白象泻片区核心族位置，两缠面环山、央一面临水轮，风水绝赶佳，高科践产业规划吐为板块发泪展提供持辞续动力。板块规篇划：空五间布局防结构体县现“产粗学研住葡一体化翻”以西湖公商园为核心共，坐拥“访南山”，球呈现出半含圆环状圈暮层式的开躲放格局，吴形成“一记核两层”坟式的布局贪结构。“一核夫”――欢由片区壶级公共啊设施和贝中心绿垫地组成歼的公共埋活动中布心。“两层”猴――以居恳住功能为扮主体的内陷部圈层和脏以产业功笼能为主体蜻的外部圈笔层。内部东圈层以居极住功能为尝主体，含涛有3个居谅住社区和内一个商务图别墅区。耻外部圈层盒以科技教箭育产业为妥主体，包在含4个高网新科技产扶业组团、利1个高新个科技研发茎中心和1愚个高等教刮育组团。人文生态隐化产业城锯市化201传1年，僵随着白墓象片区昆诸多项颂目上市敌造势，慈板块共烦振效应胁将令仙蜻林板块殖出现“密价值跳土跃期”公。大学城轨交产业生态成熟仙周林板块香启动第区二级，蔬本项目洁首当其咏冲从大学战城的单寨引擎驱闲动到白等象的三恰引擎驱宇动，板宾块将实嫩现迅速戒城市化地块：欣破局与伪立势立足板块朝价值，颠汤覆近郊印勿象回归城市粮属性、实挣现全城导艰客【结论二贯】4【肆、顽谋略】与城争眉客、冰伏河期的滴突围之劣战产品入市此必须保证糖绝对成功先求安全组、再要利研润淡市下客因户资源尤佛其显得珍昆贵先要份废额、再链要地位淡市下仙陌生板笔块营销历原则：中一入市慌必须确干立市场浸地位，止引爆板元块；不东战则已弹、一战烦必胜！量的成醋功客源的吼争夺第一阶雷段以高性价济比产品承似接城区外仿溢客第二阶段板块效应丹创造市场服热点大量爸导客生态、轨核交双引擎周、界定区没域低总价高拼性价比产棵品引爆市揉场快打快销感、跑量是常硬道理第三阶段以成熟辜区域配非套、重泉塑区域互价值阶段思路方法多盘集中散上市、板避块效应形骡成湿地公园盆落成、区挪域商业规桂划确定差异化产生品策略、隔混战中出质奇制胜区域配套谊落成营业惜、板块成翠熟恶战格徒局渐退鹿、大盘罚持续发联力跳脱地缘港定价，挑敢战仙林中待央板块价松格入市先将求安全晴和保量写、中长悦期求价闭格成长匀与利润役深度仙林湖区紫域不同阶田段发展的畜营销思路跃与方法仙林江宁河西城北区域外竞彼争：河西矛、江宁、碧城北与仙财林共同瓜为分主城客戚源蛋糕。城北：纯看低价导入仙林：季轨道、呆环境导克入江宁：朱轨道、异成熟板后块导入中心地课位、整懂体品质仁导入区域外竞惠争分析：辞河西板块劈燕——从改合善型向豪筝宅转型鸡/城市识大宅运动[05-这06年]十运会后抹引擎不足疮，宏观调众控，量价歪低迷，市标场在调整江中缓慢前铸行均价：厚550汇0-6肠500代表项笨目：中勉海塞纳铜丽舍[06尖-07石年]年上市豆量95膨万方，凡供不应京求，高价地甚层出不佳穷，催誉生高价生项目出世，丛价格走尸高均价：策90绸00-塔100乓00代表项目旱：融侨中雕央花园[08侵年-0两9]年上市习量将达女到11雨7万方供，高端阀大宅化胁倾向明燃显，全其装修/鼠大面积纹/高科膛技等成你为手段均价：仗130烫00-久150壮00代表项删目：万歉科金域勒缇香、宁朗诗国蜘际街区恭、金地撕名京【201蹦0年后】河西高牌端豪宅替增多，迎配套愈套益成熟列，倍受哄购房者馅关注均价：容170斯00-幼260多00代表项目糊：万达广荒场、仁恒疏G53、菠江湾城、拳金地名京从“城昼市新区折”跃升市为“主拍城核心涨区”，裤城市地条位提升垃带来整括体品质北升级区域外洒竞争分瞧析：江拼宁板块劫——配滥套完善布带来持隆续放量成交量约骂占城市1雕/3，随慎着配套完突善、轨交箩成熟，原他生客源与辉主城外溢盼客源推动轻板块持续惹放量[05-直06年]宏观调控槐，量价低旺迷，市场啦在调整中辣缓慢前行均价：4榴200代表项供目：左丽邻右里[06-挎07年]年上市量快290万侧方，供不胀应求，万展科拍地引担发价格高轮企和人为贼捂盘均价：5墙200代表项李目：东片渡国际桐城[08-宾09年]年上市渔量将达惕到33晋2万方拢，占市武场供给促1/3岸，板块发它展向腹拳地（九灭龙湖+收科学园训）延伸拦，产品品冤质有较觉大提升均价：叮650慎0代表项目蒜：万科金雕域蓝湾、拳新城尚郡【10年至毒今】下半年江蔬宁上市迎荒来上市高休峰，10化月将有万半套房源上缠市销售，亚竞争激烈均价：鸟900纲0-1壤300侄0代表项谎目：融世侨世家疯、21霞世纪国借际公寓掉、万裕外龙庭水统岸区域外法竞争策遵略：与维城争客液——与赴江宁、剥江北、剃城北争舌夺首置丑客源、标与河西乳争夺首纪改客源绿。城北江北本项目河西江宁居住品质断、总价导脆入客源板块品贫质导入旨客源板块品猫质、轨恩道导入赴客源板块品毙质、轨藏道导入担客源客源之辨探：项目缺眯少地缘性酬客户，城争中导入客材源将成为受项目核心悠客源核心客户层辅助客户层周边客户层第一圈层第三圈层第二圈层向北触及的客群，包括尧化门板块，新港开发区、栖霞摄山新城等；工作、居住在仙林区域中端首改型客户工作、居住在主城区域成长型白领阶层、价值投资者居住生活于白下、玄武、建邺区域主城范围，地铁交通带动，出行方便，对仙林板块规划发展了解，对项目性价比认同；标签：刚需为主、以项目未来看好，对项目品牌认同，对项目性价比认可，总价需求较为明显；这部分客户看重本项目区域与主城更方便的交通，更优质的区域环境，未来更为明显的区域成熟度；标签：看重项目未来价值提升；活动半径3公里，工作和生活较为方便，对于仙林区域了解度高，认同未来仙林湖板块发展，对品牌追捧。标签：看重项目品牌力，认可项目未来升值潜力；区域内竞烤争格局：祖项目众多鞋、类型丰蚂富、蓄势呼待发主要竞品一主要竞品二项目名称土地编号占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率成交日期成本价格（元/㎡）预计上市时间预计产品类型高科荣域NO.2010G0612.4221.121.72010.3.2054922011年多层、小高层高科荣境NO.2007G8134.61A1：4.58A2：64.86A1：0.8A2：1.82007.12.6499811年别墅、11层小高层栖霞仙林湖NO.2007G8410.4718.841.82007.12.65891待定小高层朗诗钟山绿郡NO.2010G139.7411.691.22010.5.76032待定类别墅、多层恒基玲珑翠谷NO.2008G1414.6915.431.052008.6.10388910年底11年初多层同类产品屿直接抗衡大盘效应蔑全面挤压上市策牢略：区承域内个过案密集沫上市前鹊率先突侍围市场1月3月2月5月4月8月6月7月11月9月10月12月恒基玲珑翠谷高科荣域栖霞仙林湖高科荣境朗诗钟山绿郡多层小高层别墅11月12月201楚0年201回1年高层公寓荐真空期仙林板旋块20洒11年挣市场供浴应量约顷为13称5万方饲，主要沫为高层智公寓，拥低密度脸产品稳息定供应术去化，弄201迎2上半胆年将迎啦来高层率公寓供锣应高潮六。仙林第情一批公脏寓客源版投资、隐刚需各闷半，非简首置客负户占7恐0%以坝上本案带动许板块实现苹客源结构任换血、实哀现项目首披置客户为存主的战术居目标立足核倾心客源育、板块藏上市高仆潮前实患现“大各”突围【结论】5【伍、定抖位】高形象滥、大展娱示、低敌门槛，耻总价引早爆产品策略苹：MIN侧ICo筋oper壁策略亲–花小稼钱买名牌小车里签的巨人小宅里欺的贵族仙林湖棕项目关于规回划2.2晓的容积王率、限偿高60邪米，2卧2%的弹建筑密命度留给规仍划“出坝花样”踢的余地鉴不大排不满盗，损失性容积率洋房量少丈，起杠杆氏作用景观佳、害确保产品钩品质规划的可荣能性探讨ûüü我们试着壤拆一些高昨价值产品忽（别墅、绩多层洋房押），发现答难度较大判，体量极狗小且对公姐寓景观空奏间的挤压液很大。我们必须讲明白，公蛇寓是项目翠的绝对主焦力产品与其勉勇强拆别冬墅，不绣如把公浴寓做好方案一：葡纯高层（暑18层）铺方案内部景观垫最大化、个户户均享艰极佳园景艰视野与外部自资源充愚分呼应狠、观山咽、观水连最佳效店果商业面蛮积压缩朽、尽可网能令社送区纯粹估化，提吊升整体膛品质方向A：载强调建筑泛组团排布剖、形式感右强、极致骆园景会所、芳集中商往业方向B：愤用三分之适一的土地责造一座公汁园——强昨调大集中页景观的整疑体营造-习极致观景建筑集中骂南向排布饺，对景观既资源充分祝占有——体非湖景房料即园景房方案二：馆少量电梯踪蝶洋房（9议+1层）灾方案增加杠谣杆产品扎（标杆京产品）良，便于护市场回榨暖时价嫩格抬升屿的合理乞过渡增加集中掩商业体（促小型商业效广场），饮满足社区页需求同时雪辐射区域经营轴线惭、建筑沿故景观主轴窗排布，9环+1电梯捐洋房成为盟杠杆与价拿值产品9+1煤电梯洋顽房楼王（腾标杆产珍品）商业广场江与商业街同（辐射区望域）第二院筹落层次姿——产半私皮密院落第三院研落层次每——姐私密敞院落第一院笔落层次边——啊共享值院落开进合组团景观露台、庭身院入户花园洋房产咱品核心踏：通过筝三重“界院落”铁体系诠仔释产品兴的私属办性和高恳附加值头。中央景惰观轴示纲意

住宅户型面积单元面积层数单元量地上面积合计方案一(A)A70-1003401824146880164220167220A65-9034017317340商业/3000//30003000

住宅单元面积层数单元量地上面积合计方案一（B）A70-1003401827165240165240167240商业/2000//2000200055005500//5500/商业11600410290140-144C73440121834065-100B16614016064075600121835070-100A方案二合计地上面积单元量层数单元面积住宅

【经济怠技术指竿标】项目计算面积单位成本成本合计单位售价售价合计(平方米)(元／平方米)(万元）（元／平方米）（万元）方案一（A）

不完全盈利176691高层1642200.15246331.2197064商业30000.082401.54500合计

24873

201564方案一（B）

不完全盈利176342高层1652400.15247861.2198288商业20000.081601.53000合计

24946

201288方案二

不完全盈利171698高层1490400.15223561.15171396小高层116000.1213921.416240商业55000.084401.58250合计

24188

195886静态利裳润比对赚：同样告开发周氏期内，职纯高层猫方案略介优。综合比对偿，建议纯枪高层方案[经济测教算说明]本次测算塘仅为静态氧利润比对悲，探讨方范案优劣，勿不具备实侧际意义。关于户步型：完抹善保利蛇在南京鼠的产品禽类型，茄补充产结品线中拾低端产毒品空白州，结构性规想避市场风摄险仙林湖项译目紫晶山香槟国珠际大户型中大户型建议：肠中小户痛型主力户型岸：紧凑型巷公寓——爆控制总价堆前提下满耍足功能，裕以高“质森”低“价乒”（总价典）全城争虏客。2房市场主流3房本案建议2房1卫85-90m²2+1房1卫90-110m²3房1卫90-120m²3+1房2卫130-143m²3房2卫110-130m²（南北通）2房1卫75m²左右2+1房1卫85m²左右3房2卫90-100m²3+1房2卫110-115m²总价分踪蝶析：仙堂林板块矮在售个育案低于对百万产讲品稀缺菜，建议返本案入满市主力药总价控到制在百劣万以内皇。案名主力总价项目名称100万以下101-150151-200201-250251-300301-350351万以上保利紫晶山仙龙湾诚品城鸿雁名居栖园依云溪谷

东墅山庄仙林板块风在售个案置总价供应秋段分划较煮为明显，壶100-锯150万辅及350川万以上价运格段产品拿较多；1妖00万价扭格段目前巩基本空白粪；并且信100万息总价以上五住宅由于币政策影响渴，一套房逝首付要到乔30万，局二套房首坊付要达到颠50万以严上，目前瞒随着单价叼的提升，颗已明显拉巧高了购房驳门槛。案例借跌鉴：保顷利叶上刊海（2统009情上海销绪售冠军剑项目）弱市中以竿自身高品弓质结合周酷边环境（还顾村公园川）树立项亭目高形象煮，以低总赤价产品引创爆市场。A1A2环境切入大形象展据示主动城市扛化全方位导深客低总价引帮爆环境切披入：依岸托顾村龙公园，掀主诉求店第四代僚公园住誓宅大形象展乐示：入口睬的仪式树委阵、班车贪穿行公园样板区巷实景环境切入保利夜上猛海顾村公园保利仙兵林湖项再目仙林湖湿俱地公园大形象展示仪式入幸口、样锅板段看房班车陵从公园中辩穿行样板段主动城市化轨道7号线地铁二号旁线全方位导客5路看房员班车全天嚷候导客徐庄软件胡园、尧化坦门、大学匙城看房班亮车导入低总价引爆2房72恋平、2+蒸1房85腾平小户型同样在淡桐市下的成编功，保利贝叶上海对雹本案的有辜较高参考睛意义单价比江筛宁高、若纠能将总价汇控制在相惯似区间主要居榆住功能绵不变，申必然大马大分流缝主城溢谅向江宁冶客源控制总价之是差异化塔竞争策略蜻的关键【结论辈】景观借捡鉴：景吹观轴线古的经营绿城玉崇兰花园扯系列、丢九龙仓女玺园皇家园株林意向阶、庄严附、大气呆、具仪尝式感绿城玉兰坏花园九龙仓玺泄园绿城西兆溪诚园大连北京贷公园景观建议士：组团景尺观避免大促而不当丛、强调看参与性角、可达砌性以及列与建筑迈的融合迈。立面建聪议：0默8、0闯9年“洁满城尽慕是AR缝TDE稳CO”暑，潮起喂潮落，循流行易砖改，唯睁经典是糊永恒。天正滨江新古典ARTD据ECO现代风莫格西班牙风瞎格金地自堂在城万科金您域蓝湾新加坡垫简约欧式古典碧瑶花抹园仁恒G快53金地自在醉城立面建议律：市场差再异化、高攀附加值与秩功能性结掠合绿城诚拥园系列：改良新祖古典主义车：保持质抵感外观同非时强调功降能性与观蜡景面。古典法式句立面：雍容华火贵、市场冒未有，纯锁正法式风畜格，易树兴市场标杆续，高附加什值立面风导格。会所：销强调功幼能性，梳解决前翁期配套眠不足问姑题；招庆商前置赞，与商隙业结合宪，可对辜外经营鹿。健身、旬餐饮、赛休闲、纲便利店芦、棋牌寨室、图照书馆产品建县议概述规划户型景观立面会所纯高层尊、大景威观紧凑户型钻、主力总疯价100脖万内强调轴景考观的对称贤与仪式感强调景怖观的参芽与性与肚功能性改良新誉古典、拜法式白功能性何会所6【陆、哪战役】实现仙林辟板块成长著的第二次划壁时代推售策赢略–川价值驴梳理子-以顶方案一笋为模板主流产掏品标杆产复品价值产品主流产品脂-首兄置为主、般首改为辅找-以甘跑量为目煌的、引爆组市场第一波推推售资源嫁接灶：小园景置业类型蔽：首置为株主+宁少量首改户型组合舰：紧凑2茶房为主呀+少量恢紧凑3房第二波推柳售资源嫁晃接：小决园景、胡大园景改、山景置业类型插：首置为轨主+仔少量首改户型组合猎：紧凑2甘房为主气+少量航紧凑3房2梯4户妙，2房1包卫2梯4户暗，2房1别卫2梯3户器，2房1查卫、3房华1卫、3票房2卫2梯4户担，2房1骆卫2梯3构户，2邀房1卫解、3房判1卫户型借鹊鉴：南舞京市场妥紧凑户熟型多为撕边缘产胳品，将估其作为裳主流产偏品仅有茎盈嘉地涨产。70平雁2房70平2渗+1房83.4饱平米2+披1房72.2闭平米2房84.载9平米倾2+1手房74.摇9平米顶2房55.3健平米1房保利叶上瘦海户型借痕鉴户型借稠鉴：市恼场上的丝式成熟的洋紧凑户上型-做2梯稼4户万科金桨色系列键——7薯6平2稍房、7驱9平2刘+1房暗，11况8平3村+1房疯2卫户型借识鉴：市告场上的粱成熟的包紧凑户闯型-揭2梯叹3户常州某项仗目——8蒜2平中间好户型全正殿朝南、9饥5平南北扑通3房2今卫2房2厅躁1卫酬建面8明2.94嚼M2穗全正朝南3房2厅状2卫抽建面祸95.6史6M2户型借鉴浪：结构性竹增值–贫奇偶层遗-2极梯3户合肥某私项目—坊—10宝0平米械两房变罢四房空中庭租院奇偶兴层示意乘：开发傅商封好欠交付，渐面积全汽送价值产品原–改瞧善为主、渡首置为辅玻-湖景洒资源、价巾格杠杆2梯3灰户，2强房1卫丢、3房兼1卫2梯3