复地北京湾流汇地产项目价格策略报告

湾流汇二期价格策略报告谨呈：北京复地房地产开发有限公司5/7/2023二期销售目标2二期整盘及07年度销售目标07年9月下旬开盘，二期155套预计销售周期12~14个月，月均销售速度约12套/月。二期整体地上建面均价16000元/平米。07年全年实现销售额4.5~5亿元。3三一期销售结果回顾本部分结论更加明确我们的价格目标，客户怎么看？找李琳要WORD什么样的条件下实现的？是不是价格速度都不错？4一期销售目标实现情况小结2006年12月23日开始接受认购2007年3月17日开始正式签约2007年6月4日累计签约50%~73套2007年7月30日累计签约70%~104套截至2007年8月26日

合计签约+认购量134套一期总体147套实现90%销售签约+认购额4亿1255万地上建面均价13218元/平米一期剩余货值5690万预期一期实现总体销售额4亿6945万地上均价13569元/平米实现超额收益1968万5120001250013000135001400014500121131229112996131191336813636140051404714374146661%6%1%2%2%3%0.3%2%2%上半年累计涨幅：28%12.2204.1205.1007.30时间01.0401.1802.0204.0505.0206.0415454150005%08.15一期价格走势分析6亚北区域07年上半年各项目价格实现指标分析月均涨幅%普罗旺斯麦卡伦地瓦尔登湖壹千栋湾流汇纳帕溪谷保利垄上长河玉墅444218298712494477538299334500411543210-1-2月均销售速度亚北片区1~7月各项目均价走势图成交套均面积本项目月均涨幅高于片区平均水平0.9个百分点本项目与壹千栋、保利垄上、长河玉墅同属亚北区域第二价格梯队。入市阶段同档产品单价水平与保利垄上基本持平，高于长河玉墅约1000元。7一期产品去化特征分析通过内部价格销控，各条产品线基本实现均衡销售。8月份D户型部分保留房号放出，存量高于平均水平。户型系列具体户型全面积地上面积总套数已签约认购套数未售套数A户型A1305.33236.01154613023A2302.27235.47181521A3306.32236.01131210B户型B1299.80239.40163115102B2312.79239.97151212C户型C1264.89205.79185216112C2267.97204.50201811C3288.16213.62141310D户型D1396.63301.7111185066D2385.19316.837610合计44713345981471259138宏观政策分析92003年——国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性卖压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期。2004年——在4号令、71号令等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段。2006年——5月17日，国务院要求切实调整住房供应结构。5月29日九部委新政：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。5月31日，国土资源部在全国范围内叫停别墅用地的供应。7月，90/70政策出台，国家严格控制住房类型。12月，别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目被列入《禁制用地项目目录》。2007年——3月16日，物权法公布，自2007年10月1日起施行。物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。……调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房。”5月，国土资源部从31日起停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。6月，国土资源部强调要提高土地利用效率。“禁墅令”效果显现

“物权法”推波助澜自2003年，一系列“禁墅令”陆续发布，别墅类土地储备经过4年的消化，存量消化进入尾声。别墅产品开始进入持续稀缺阶段。物权法的刺激对别墅客户的成交起到促进作用。10近期可能出台的政策及其影响政策内容：贷款首付比例提高至40%，对于未放贷客户银行将要求补足首付款。颁布时间：近期，具体时间不详可能造成的影响：政策出台后，可能出现购买未封顶产品的客户短期内无法补交首付款导致退房的情况，引起不必要的纠纷。对二期定价的启示：在推售策略的安排上促进已封顶或先封顶产品先销售。11别墅市场的政策面对二期定价的启示大势看好，持续稀缺。金融政策的影响需在推售层面加以考虑，以规避风险。12京北三大别墅区市场形势分析TIPS：产品类型界定（以地上面积计）200~300平米：小独栋300~400平米：舒适独栋400平米以上：大独栋13中央别墅区07年的中央别墅区起步早、依托高端人群、最为成熟的别墅片区。建立了较高的价格平台与市场认知度。独栋22000元/平米双拼17000元/平米联排15000元/平米产品线开始两极分化。形成以优山美地A区、丽宫为代表的大独栋项目和阿凯笛亚庄园、龙湖滟澜山为代表的类别墅项目两大阵营。龙湖滟澜山——通过强大的产品力和现场的完美展示。借助小独栋与舒适独栋产品的稀缺，吸引了中央别墅区的小独栋与舒适独栋实力水平客户。实现了联排产品的价格突破。阿凯笛亚庄园——较优的地段优势，拥有大面积的湖景资源以及奢华的会所展示，价格相对处于片区平台价格之下。主要面向向往中央别墅区的、实力相对较弱的联排产品客户。1407年的京昌别墅区以第二居所类型独栋产品和部分联排项目的存量产品为主。存量项目：北京湾、观山悦、碧水A区、园墅京昌别墅区观山悦——位于八达岭高速13B出口，第二居所位置。具有很强自然景观优势的居山别墅。1507年的亚北别墅区亚北别墅区近年发展最快的别墅片区之一。07年以来及下半年的供应为已面市项目的持续后期放量。无预期新项目出现。不同项目基于不同的项目定位，依托优异的自然资源、交通区位或强大产品力开始不断价格摸高。市场形成两大梯队。以东方普罗旺斯、麦卡伦地、中海瓦尔登湖、纳帕溪谷为代表的第一梯队，地上均价平台19000元/平米。以湾流汇、保利垄上、长河玉墅为代表的第二梯队目前实现的地上均价平台14000元/平米。第一梯队项目背景资料：东方普罗旺斯：机场北线的打通该项目与中央别墅区之间的联系，其目标客户已由亚北片区转变为来自中央别墅区的客户。同时，依托温榆河、老河湾以及内部水系等极优的自然景观条件与拉斐特城堡等宏大配套实现地上建面30000元/平米的单价，使其成为亚北别墅区第一梯队之首。麦卡伦地：该项目拥有有口皆碑的产品品质，整个产品精工细作，无论建材设备还是其特有的建筑风格，都支撑该项目成为亚北区域第一梯队的代表，价格仅次于东方普罗旺斯，07年以来销售态势持续上升。中海瓦尔登湖：依托做工精良的产品、0.2的罕见低容积率以及其景观资源成为第一梯队的代表项目之一，实现了相对较高的价格。16对照2006，07年北部三大别墅片区的变化北京北部主流别墅片区整体供应结构调整，以小独栋为主流供应的市场形势开始出现逆转。市场存量与未来规划存量开始以地上面积300平米以上、总价500万以上的舒适独栋与大独栋及联排等类别墅产品为主力。小独栋阶段放量，进入持续稀缺状态。17整体市场情况对二期定价的启示市场供应结构的调整为项目二期价格追求的提供了一定的总价提升空间。可充分利用项目的定位优势争取溢价。18亚北片区与竞品市场分析19亚北片区07年上半年速度、价格平台走势分析小独栋产品为亚北区域热点产品。随纳帕溪谷、温哥华森林、保利垄上、长河玉墅一期等项目进入尾盘阶段，呈稀缺态势，且后续供应少。该产品线凭借其总价优势开始成为各项目争取单价溢价的工具之一。舒适独栋价格平台14000~16000元/地上建筑平米。消化速度平稳，项目月均消化速度约7套。为保利垄上、长河玉墅等项目后续存量的主力产品。供应较为充足。部分产品供应来自麦卡伦地与东方普罗旺斯之中的小户型产品，价位较高地上单价约18000~20000元以上。保利垄上、长河玉墅等项目中的大独栋产品消化速度平稳，项目月均速度约3套，价格多位于17000元/地上建筑平米。麦卡伦地、东方普罗旺斯等高端项目凭借其品质、资源的强大优势实现更多溢价不断拉升区域价格平台，形成亚北片区的第一价格梯队。小独栋绝对热销，价格稳步爬升，客户存在一定总价上限|价格平台13500~15000元/平米，片区销售速度约35套/月舒适型独栋供应充足，价格速度稳中有升|价格平台15000~17000元/平米，片区销售速度约20套/月高档独栋价格持续上涨，市场容量扩大，速度较为稳定|单价分列1.6~1.7万与2万元左右两个梯队，片区销售速度8套/月20亚北在站售项目储存量与巧竞争项搏目潜在叠供应的秘细化分析析潜在供沾应分析搁（潜在找供应的疲价格区告间判断灰以目前笛实现价谨格为基陪础加月冠均3%稿的价格闻涨幅计闹算）长河玉铲墅——朽二期原黑定规划争135有套。地外上面积勤区间2窃60~故380纯平米。畏预计0肚7年底似入市，肯总价预碎计38词0~7壮50万托。保利垄上课——西侧阻地块将推燥出92套受小户型，毫地上面积班230~丑270平娘米的产品择。预计0助8年初入距市，总价举预计36诞0-45毒0万。另样外，南侧喷地块规划身套数为1卷35套（架推算数据治），规划城及位置等映情况暂无岩消息。项目名称剩余套数建筑面积区间地上面积区间总价区间东方普罗旺斯14套570-921372-5601000万以上麦卡伦地85套440-570280-380640-880万中海瓦尔登湖35套415-787307-616500-1000万纳帕溪谷东区52套325-660325-660500-1500万西区5套240-280240-280400-500万保利垄上1套535.66约360550万以上长河玉墅12套363-503260-382370-650万壹千栋无地下4套335-367——400万左右1套653450600万左右竞品项目迹在售存量俘表格（数夕据来源b殊jfdc宁.com嚷，时间2阶007/颤08/2瞧8）小结：小独栋让产品片典区内部社本年内恐无激烈班竞争。08年初申片区内部表竞争较为由激烈。舒鸭适独栋产翠品供应较瞎为充足。对二期催产品定育价的启烈示：为避免陷黄入明年片尸区内的激浸烈竞争，棉小户型产会品应充分固利用片区京内小独栋衫产品供应拐的空档期饶冲击销售坏速度，同告时争取溢僻价。舒适独欺栋产品虑利用资织源优势莫合理定线价，降宰低销售仍难度。21其他竞品载项目在售舞存量分析小结：总价区最间与本聚项目存侮在局部光重合。存量不构形成大面积恳竞争。项目名称剩余套数建筑面积区间地上面积区间总价区间阿凯笛亚庄园双拼1套约530——约670万联排80套302-436——270-485万龙湖滟澜山一期约100余套310-440220-300400-800万观山悦25套363-482304-367360万起北京湾41套290-500200-380350-600万竞品项社目在售死存量表喝格（数凯据来源读bjf育dc.科com喜，时间妖200兄7/0挣8/2栽8）22二期定服位与产指品竞争臂力分析23产品形态户型配比详细户型供应量

（套）详细比例

（%）地上建面

（平方米）地下建面

（平方米）总建面

（平方米）总地上（平方米）总建面（平方米）小独栋A-64套

41%A11811.61%236.0169.32305.334248.1815097.085495.9419529.96A2149.03%235.4766.80302.273296.584231.78A33220.65%236.0170.31306.327552.329802.24B-38套

25%B1159.68%239.4060.40299.803591.009210.384497.0011495.15B221.29%239.9772.82312.79479.94625.58B3106.45%246.1957.62303.812461.903034.30B4106.45%244.2658.86303.122442.603031.20B4'10.65%238.7468.33307.07238.74307.07C-22套

14%C1127.74%205.7959.10264.892469.484514.483178.685858.38C2106.45%204.5063.47267.972045.002679.70舒适独栋D-31套

20%D1117.10%301.7194.92396.633318.819710.744362.9312201.26D295.81%316.8368.36385.192851.473466.71D3117.10%321.8675.56397.423540.464371.62合计155100.00%————38532.6849084.75二期产品洪定位的优陡劣势分析优势：市场稀缺比的小独栋香产品，具染备一定的撇总价优势裕。劣势：面向首次阅别墅置业佛者的过渡辅型产品。狭目标客群委价格承受虎力较低，吧属价格敏哀感型客户狱，具有总搁价上限。24项目名称湾流汇长河玉墅保利垄上纳帕溪谷北京湾观山悦天恒别墅山阿凯笛亚庄园所属片区亚北京昌怀柔中央别墅区片区价格平台

（元/地上平米）中小独栋：14000中小独栋：13000独栋：8000

双拼：6000

联排：5500独栋：20000

双拼：15000

联排：13000物业形态独栋独栋独栋独栋独栋独栋独栋、双拼双拼、联排位置交通北六环与立汤路交口东北角立汤路与温榆河交口西南侧/六环内北六环61出口西北侧/六环外大柳树环岛东800m/六环外八达岭高速13C出口/六环以外八达岭高速13B出口/六环外怀柔区红螺湖南岸/六环内后沙峪片区罗马环岛以北1000米外部自然环境葫芦河温榆河北临葫芦河沙沟河、葫芦河环绕，西邻4000亩苗圃

十三陵水库南畔，背靠凤山红螺山，红螺湖温榆河罗马湖畔社区规划景观亮点叶脉水系/湾浦公园内部峡地景观与水系人造坡地与网状水系约8000平米人工湖八万平米社区主题公园山居别墅50公顷红螺湖纯山地高尔夫球场园区内大面积湖景

豪华会所建筑风格现代现代北美北美原乡风格中式现代西班牙西班牙、意大利、法式风格庭院（平方米）100~500平米南向完整庭院350~600平米南向完整庭院与产品全面积基本相等

360~600450~2100

50~60户型设计利用率高，全南向布局小户型空间细碎，不够实用传统欧美户型传统欧美户型阳光房南采阳光，北观山景大开间短进深传统联排设计面积区间（平方米）地上200-330建面360-500

地上260-380地上面积230-270剩余产品：350-370，无地下室建面280-500

地上202-390建面360-480

地上300-370独栋350-390

双拼285-300双拼473&558

联排302-436总价区间（万元）300万起预计370-650万总价预计320-400万670-750万左右405~800万360万起独栋260-400万

双拼约210万双拼约670万

联排270-485地上单价区间

（元/平方米）预计07年9月入市13000-19500预计08年年初推出13500-17000预计07年年底推出14000-18000剩余产品毛坯单价16000-20000约13500均价约12000-13500独栋7500-10000元/平米

双拼7000元/平米左右12000元/平米起项目销售阶段一期剩余样板间，二期尚未推出一期剩余12套三期基本售罄，四期暂无开盘信息。可售存量约3套。四期剩余26套，组院别墅剩余5套以内一期销售中西区77栋在售中，目前还剩27套二期在售一期在售竞品项演目竞争疤力对照25项目竞争端力对比分依析小结与漂对二期定魂价的启示小结：在竞争相坡关项目中陷，本项目追定位优势朗明显。产品力分预析比较中泻，项目之翠间各具优脖势。与片区田外部项解目相比拥本项目描在区位淹与物业火形态方源面具备简综合优留势。与片区内叨后续存在阁竞争的两阴个项目相早比——保利垄沿上：成隔熟度及倍社区感种优于本爬项目。纷且坡地拣的规划执设计颇斯受好评戴。但后司续产品纸所处区连位存在乒明显劣肌势。长河玉淡墅：在走项目交日通位置记与庭院洒面积两保方面优瓣于本项奇目。相比以上溜两个项目轮中的竞争霸产品，本丹项目产品堡享有更优旺的资源、佩位置，且骆户型设计蕉舒适度高于。对二期产允品定价的乡丰启示：针对京州昌片区身与怀柔止片区竞苦争项目殖，本项枪目具有企明显的控第一居辱所区位筐优势。训因此，禽在单价隔方面可号实现一甚定的突匹破。针对具芦备区位捞优势的皇阿凯笛碌亚庄园纤项目，喊本项目悉在物业颠形态上叼具备明哀显优势诵。在控崇制总价闻的基础符上让客滨户在区普位与物侧业形态放间做出签选择。针对区域妖内竞争项钓目，项目陈间各具优橡势。入市娇价格控制苗于客户反唤馈的总价以敏感点，箭在争取溢疮价的同时框保证速度音。上面一张印表格的结遮论要更清暂楚一点竞品的速补度是怎么蜓样的？26湾流汇价二期总差体价格轿策略的库导出目前总价郊的客户反穷应，为什痒么现在只复能151轮00？27价格策骗略的形含成过程宏观政吩策北部整体扁市场亚北片区录与竞品市劝场产品定位脾与产品力蓄分析销售目方标&S.W.扰O.T.二期整贿体价格策略28湾流汇二企期产品价碍格策略刑的SWO翁T分析SWOT优势-----Strength劣势-----Weak主力产品定位属于市场稀缺的小独栋产品与区域外竞品项目相比，具备综合比较优势舒适独栋产品具备资源优势小独栋产品所面对的客群属价格敏感型，存在价格上限与区域内项目相比，项目成熟度较低，展示系统有所欠缺机会-----OpportunitySO战略WO战略政策利好，别墅持续稀缺至07年底，北部市场小独栋产品存量少，且无补充供应区域内项目间各具优势抓住政策利好与下半年的空档期争取溢价的同时奠定二期热销态势充分利用小独栋产品的总价优势争取溢价试探客户总价敏感点，实现溢价的同时保证速度威胁-----ThreatenST战略WT战略金融政策的不确定因素给销售带来一定风险08年初，保利垄上、长河玉墅将有较大放量舒适独栋与大独栋存量及未来供应竞争激烈阿凯笛亚与观山悦的竞争发挥与区域外项目的比较优势合理争取溢价舒适独栋产品利用资源优势合理定价，降低销售难度针对金融政策，在推售安排上加以倾斜为避免陷入明年片区内的激烈竞争，充分利用片区内供应空档期冲击销售速度二期价资格策略谋的梳理总体策斥略：抓住政柔策利好始与下半歼年的空漠档期，街适当“洋预支”去涨幅。窃奠定开辨盘热销抹态势的飘基础上稳，小幅植快跑，狼不断拉霜升价格配水平把握客户恒总价敏感丙点，实现摊溢价的同圾时保证速葡度，避免崇陷入明年握片区内的楚激烈竞争与区域芽外项目轨的比较洗中，保傻证价格眼与价值化的综合葛优势，锡合理争世取溢价针对金融译政策，在赵推售安排酒上加以倾致斜不同类型阴产品的策龟略：充分利用怕小独栋产赛品的总价终优势争取和溢价舒适独栋宝产品利用静资源优势锡合理定价巩，降低销蜂售难度产品价宽值分类饥模型—嫂—波士窝顿模型府的说明综合对市牛场供应、欺项目自身厌产品差异锋化及目标蜡客户需求协的分析，偶本项目的海产品细分盏可借用波播士顿矩阵市表现。明星产品具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。现金牛产品成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。婴儿产品需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。瘦狗产品产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。波士顿矩阵市场增长率高明星婴儿现金牛瘦狗高相对市场份额31内部各产剖品线定价正策略内部各谦产品线坊功能定殖位及定篮价策略现金牛厕产品。晚二期主映力，实导现溢价步与速度赚目标的锣关键。话需利用兽其定位遮、资源垃优势合佣理溢价彻，保证腾稳健销楚售。婴儿产心品。二和期主力腊供应系醉列之一上，支撑顷速度目拣标的关炮键产品冈。由于而自身资统源条件凉与展示蔑条件限凭制，需肯严格控齿制与对桃手之间艘的总价门关系，碧取得总惭价优势向。现金牛姐产品。勾剩余供份应较少改，为项蔽目中与去市场中轨的稀缺护产品。忙二期争啄取高溢蔑价的工艇具之一愿。紧盯脑客户心成理价格泪上限，天追求高折价。明星产品，项目楼泼王。树川立价格顽标杆的吗工具。平由于客拖户可选适范围大判，需合斑理控制喂价格，候实现平终稳的速碧度。ABCD各个产肺品定义厌为明星警、婴儿匀、现金沫牛是为洞什么？在竞争相涝关项目中摆和区域中姐，我们到陵底在什么趁样的竞争酒地位？为什么的个别项送目能卖相到2万亚，我们吧在1万太多？我们是烈不是把及握住了死市场空银间？一期销售歉结果的结跟论是啥？32开盘阶段虎的细化价预格策略入市价格疫制定两原串则保证利润蛾最大化：宜把握市场乒空缺及大乔势利好，胁“预支”问2个月涨扭幅。在推别导均价的倚基础上提帖前涨价6琴%促成开亲盘目标瞎的实现静：针对勿销售目赚标设定键优惠房充号，通动过优惠尘引导，休把控销根售态势二期入绣市均价嗽的推导34核心均价位推导方法淘：通过“二妄级市场比监较法”综带合比准，喉推导出项焦目的核心详均价。“二级市律场比较法标”推导比讨准均价核心均价申推导方法策略调整二期入歇市均价桃￥35总价、弯面积区亿间重合客户比选宜项目客户群类毛似竞品楼安盘选取俱原则核心竞争饺项目：长鲁河玉墅、仪保利垄上竞争相关刑项目：纳烘帕溪谷、螺阿凯笛亚睁庄园、观交山悦36市场打分页因素：根韵据市场比拦较法，将决项目的打昏分因素分驶为若干项盏，在不考盗虑市场时鸡间因素、辞户型配比悬情况下进允行打分打分指标权重（%）片区价值10片区地位5升值前景5地块价值20环境与自然景观12交通便利性8本体价值45物业形态10容积率3内部景观8户型设计5会所3庭院6建材与设备设施3立面造型2社区氛围营造5项目附加值25开发商品牌5项目市场形象5现场包装与展示5工程进度形象5物业品牌与费用3设计方品牌2比准均迎价推售作的指标象体系37打分指标权重（%）长河玉墅保利垄上纳帕溪谷阿凯笛亚观山悦打分权重得分打分权重得分打分权重得分打分权重得分打分权重得分片区价值10片区地位500000031.5-3-1.5升值前景5000000-1-0.5-3-1.5地块价值20环境与自然景观1200-3-3.6-1-交通便利性821.610.8-1-0.843.2-4-3.2本体价值45物业形态10000000-5-500容积率330.910.310.3-3-0.920.6内部景观8-1-0.80021.610.8-1-0.8户型设计5-3-1.5-4-2-4-2-5-2.5-1-0.5会所30030.920.630.900庭院621.200-1-0.6-5-331.8建材与设备设施30020.630.9-1-0.300立面造型2-2-0.420.440.8-2-0.400社区氛围营造5-4-22142-1-0.531.5项目附加值25开发商品牌5-1-0.510.5-1-0.5-2-1-3-1.5项目市场形象5-2-1002100-3-1.5现场包装与展示5-2-110.531.510.521工程进度形象5214252.50000物业品牌与费用3-2-0.6-1-0.3-1-0.310.3-3-0.9设计方品牌2-2-0.4-2-0.4-1-0.2-1-0.2-1-0.2合计100——-3.5——0.7——5.6——-5.9——-1.9对比得分——0.9651.0071.0560.9410.981比准均价品推导打分犯表格38项目名称实收均价对比得分折算价格权重权重均价长河玉墅136440.96514138.86010.354949保利垄上151001.00714995.034760.253749纳帕溪谷150641.05614265.151520.22853阿凯笛亚130000.94113815.090330.11382观山悦128000.98113047.91030.11305比准均价14237湾流汇愁二期产拦品入市比准均价渣1423瘦7元/平同方米二期产品弄入市均价惩推导39整盘均价蔬水平的策短略调整在比准熟均价的讲基础上俩上浮6耕%地上建尤面均价厕142彼37元唯/平米怀*1.缴06=枪150尤91元闷/平米二期入氧市整盘偷均价可卷控制于1510落0元/平菠米左右40内部价盛格体系饲说明41静态价格席体系产品权重A肤主景观B节促点景观C庭析院D开宝阔度E钞户型F外续界影响（得社区内位基置）G谜特殊调锅差（针岛对以上哈某项指为标用于罪放大价播差的权女重分配剑，面向慈具特殊阅优势的岭户型或凝区域）动态价格渗体系客观因素1、时聚间系数蛾(代表棋工程进别度及交望楼入住圆时间对牙产品价爬格的影驴响系数沸)2、特陵殊位置有/资源李调差(摊针对特包殊位置掘、资源票进行价另格手动农调差)3、展示挖状况调差筐(针对现晋场成熟度始进行价格沾手动调差霞)4、一影期销售总情况与择市场供企应调差备注：钳在静态种价格体接系中，陶实收均壮价为重归要指标万因素，达本价表从体系中展以市场析比准得慎出的实螺收均价木为价格沟制定依井据。推售因素推货批竭次系数庆(用以论控制产窄品线推招售状况穷的价格有系数)整体价乏格体系脆说明42影响因素权重分差说明主景观35%向南面对主水系10分，向北面对主水系9分；湾普公园8分；叶脉景观2~4分；无大景观0分。节点景观10%主景观内10分；大节点园林5~8分；小节点园林2~4分；无节点景观0分。庭院18%打分考虑因素：

1.朝向（占3分）：南向、东南向3分，西南向2.5分，东北向、北向1分，西北向0.5分，分散0分；

2.庭院面积（占7分）：0.5分（100~130平米），1分（130~170平米），1.5分（170~210平米），2分（210~250平米），3.5分（250~300平米），5分（300~360平米），7分（360以上）；

个别庭院面积超常户型单独加分。开阔度12%一侧开阔增加1~3分，三面均开阔的产品得分7~10分。户型10%户型打分原则：

1、赠送面积：

l露台：面积小于10平米不加分，10-20平米加0.5分，20平米以上加1分；

l地下室：70平米以下不加分，70-80平米加0.5分，80平米以上加1分；

l车库：赠送车库加1分，不赠送车库不加分；

2、南向卧室个数：除主卧室外增加一个南向卧室加1分；

3、户型整体舒适度：根据实际空间的舒适度适当增加1-2分；

4、挑空：门厅挑空不加分，餐厅挑空加0.5分，起居室挑空加1分。外界影响5%临近西侧围墙得0分，临近南侧围墙得1分，临近北侧围墙得2分，临近东侧围墙得10分；南、西、北三个方向，第二排产品开始环行路之外的部分在原得分基础上加2分；环行路以内部分得6分。特殊调差10%在以上各项指标中某系列或局部区域有特殊优势的产品，通过此部分的权重分配，拉大本部分优势所形成的价差。静态打分凡体系说明43重要特聪殊调差前中客观他调差调女整内容第的说明A系列产狮品为本项始目的主力茫产品，一阻期客户认音可度较高热，且具备敏较为完善汗的展示条通件。因此漠在静态打六分的基础苏上地上均赛价上调1倘200元伯/平米。猾其中A3赵户型占二覆期总体A征系列的5宅0%（3原2套）。弓但其展示壶条件和客级户认可度藏存在一定奋障碍，为船保证其安辈全销售上毫调幅度相腿对降低，倚地上均价珠上调70冬0元/平亿米。C系列为琴本项目与挖区域内的时稀缺产品寒。争取高情价。比准朋地上均价附上调15叹00~1垄600元己/平米。D3户墓型考虑溉未来湾或浦公园全展示可皇形成的勉价值提孤升，在赴打分均怨价的基轿础上地截上均价罗上调1耻000贵元/平瞒米。其余产暖品根据唱内部价各格策略壁进行小型幅调整停。另，根漠据后续补推售策舱略的制燃定，对忧销控区粒域还将坊进行额超外价格乎调整。44