城市经济城市规划和房地产市场

城市经济，城市规划

和房地产市场柏兰芝北京大学中国经济研究中心一、导论

I.金融业和房地产的关系—中国脉络II.认识不动产III.房地产市场概况不动产市场

不动产是一个市场博弈:--追求利益--游戏规则--参加者又不同角色和战略--即使为了获利，也要了解经济的外部性新规则促使参加者改变博弈计划变动的市场例：办公楼小型化--后工业社会--企业削减办公用房费用Kodak削减25-40%办公用房费用不动产不仅仅是一个博弈

政府干预增加投资--税收，补贴限制开发--分区规划参加者—包括政府的相互影响经济领域+非经济领域I.金融业和房地产的关系

----中国脉络（1）以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少房地产开发资金的四条主要来源:

自有资金，银行贷款，资本市场融资，销售回笼资金金融业和房地产的关系

----中国脉络（2）银行贷款一直是开发资金的主要来源。

在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法:

一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余行业占70％：

二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％。金融业和房地产的关系

----中国脉络（3）

信用关系

：

金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序:

房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。

房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。

相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。

信用中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：

在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。

核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状况普遍较低。

金融业和房地产的关系

----中国脉络（4）紧缩政策：2002年12月5日，中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展”的消息，开始对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查

银行界的反应：

惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。

光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对于像北京城建集团，住总集团、建工集团这样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会适当放宽一些政策去争取项目。中国工商银行：更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的项目。实行“低层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加强对客户的监控。

中国建设银行：实施“个贷品牌”手段，全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实力强，在市场上有口碑，信誉度好的品牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。服务，保证金的扣留额度，担保的时间上都动了不少脑筋。

金融业和房地产的关系

----中国脉络（5）与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火

个人住房贷款的不良贷款率不足0.4％，再加上它具有担保方式完备，风险小等众多优点，各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消费，使大量信贷资金转化为现实需求。

个人住房贷款截至今年10月底，中国工商银行的个人住房贷款余额由1997年末的62亿元增加到2418亿元，增长了38倍，预计到2005年末，中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到1596左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到12％以上。

金融业和房地产的关系

----中国脉络（6）我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少

商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。（如，办公物业的持有和管理）间接融资和直接融资国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准。去年我国房地产开发企业资金来源的统计显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％，在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。迫切需要扩大资本市场的融资渠道目前，我国2.5万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资

但，上市是答案吗？II.认识不动产

不动产的资产特点（1）

物理特征1）

不可移动性：各地市场是分散的地方市场/全国/国际2）

独特性（异质性）：商品差异大3）不灭性：土地作为有形资产和合法权益的载体不动产资产的特点（2）经济特征1）

稀缺性2）

经济寿命长3）

改造：影响不动产的价值4）

situs(位址)/location(位置/区位):不动产区位以及与周围环境的关系不动产市蛾场的特点榨：

完全巨竞争市场暴不可能存速在信息的步获取较置困难，尝成本较笔高，需伙要经纪查人和评碑估师等铸专业人许员让市哭场有效笛运转外部经济/基础设施故影响大E.g灵.污恢染，轨调道交通不动产贫的产品1)空间2)不动产坚资本市鞋场：70年代以傅来逐渐姿成熟（中国下的地产更基金？饭）产品特性--使用咬价值和交限换价值--“耐愿久消费品要”vs.“是权利友，不是商泳品”总之很趋贵,需要政脆府不同哨形式/程度的介茶入国际上晶，房价浮和居民软年收入纱之比一唐般在4叹到6倍扣，而我焦国许多辽地区已踏经超过罢了8倍借：北京功（11奸.0）插、云南增（10辽.6）谦、上海票（9.熊9）、首天津（象8.9涨）、海班南（8穴.9）绳、吉林鲜（8.矛1）、括黑龙江者（8.蝇1）、蛾广东（瓜8.0砍）、陕污西（8冶.7）瓦和宁夏绘（8.夸6）。不动产的峡供需需求1)为不动产唤既是消烧费品，千又是资别本品。2)吊有效需暖求供给1）时间:仅建筑期悼间造成屋的滞后如，奥运驻，sar档s2）地点：不弃可移动性3）转换孔：如，深误圳华强北，北京戚大山子市场中的惹个人和机蹈构参加者伟包括--使厨用者、际消费者顶，包括信所有者结和租户--提庄供者，吗建筑工热人、建弱筑师、预工程师失、测量容员、开朴发商、响投资者--中央遇和地方政杰府，各级鸣代理机构碑，法院--其笔他辅助灶使用者柔或提供脆者的相插关专业瓦人员，悬对市场折运作起士关键作躺用：如喉，中介挂、咨询削、物业殿管理细看投资墙者1）个人2）公司：帆CEO垫—财务均经理/各不动产组经理3）机构投资疤者（国内优/国外）--80炕年代后的直显著趋势--银真行、养筋老基金俱、人寿婚保险公晃司房地产变对经济狮的作用作为生转产要素偷：为经绑济和生叠产活动氧提供空穷间反过来说王，经济和问生产活动速的内容影决响需求的摔内容）作为公司闷财产：是脊公司资产婆负债平衡情表中重要纲的资产项部目，和公版司负债相肥对应作为投资劲工具：是暗个人投资湾者的主要警投资工具获，是金融邮机构，基陆金和保险宜金的主要军收入来源—当然，状每个国怀家/地区的种情况有螺别。房地产和柳经济房地产是脱世界各国余经济发展厦的重要组炎成部分，趋并分别在郑一些国家瓦的国民生绿产总值中榆占有3％橡至12％趁的不同比犁重。英、芹德、日、朋美等国家丙在经济起龄飞时期，特房地产投梯资占全国壁投资比例悬曾高达4捐0％以上浅。美国的首房地产同和经济美国G散DP每敌年6万迟亿美元尊以上。畜人均约黎2万4色千。总传体GD怪P中，店个人消兽费近2尼/3，检政府购胡买20间%多一逗点，私僵人投资砌大概1跃5-1劫6%。意每年国刮内私人寇投资一枕半左右腿投资于拾不动产喷，其中咳又有一衫半以上芝（即总督量的1稳/4）下投资于酒住宅。近几年绳，中国步的房地当产同样捞有了重留大的发以展，从协197级8年之消前的平聚均占国椒民生产功总值的粗0．5得％至1齿．5％章上升到腔199漫3年之悦后的平汇均超过摇7．5垃％的水彩平，高尊峰时接典近占固肌定资产货投资中咐的30吩％。近窃几年房勉地产销闭售额约垦占全社尺会消费赠品零售羽总额的类5％至里7％，迈房地产然同时在脑拉动其桶他消费刻上和生盆产上起取到极大常的作用乒。历年建筑姑业产值数朱据列表况(单位侮:万元贝)年份19951996199719981999建筑业占GDP比重（全国100，单位:%）6.56.76.56.76.6历年建筑业总产值(单位:万元)579374548282249791264777100619922111528640本课结关构1.城忽市和区沟域经济温如何影细响

房青地产市屠场发展月方向城市和区践域的兴衰产业和不炊动产需求2.公别共政策议和城市虫规划决洲定了房企地产市彼场的构弄架（教科书候的用途）III.森不动产市荐场概况—中美比番较为什么送要研究践美国和秤其他国誓际环境观中房地跨产的操俱作惯例竟？对中外踏不同惯双例的研御究是有薪启发性眨和有趣叼的为吸引国亿外投资，蚁有必要了樱解投资者钻的思维方蝇式一个了解辆其他市场楚如何操作贸的机会加入世界富贸易组织桂之后的中甜国市场将像日益向国池际市场靠示拢2006滩年,外旗国商业银行行将可以压进入中国溉市场简介影响美切国房地再产业发梁展

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住房部需求的影海响？中国家庭坝户规模缩仆小

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