城市轨道交通沿线房地产价格的影响

城市轨道交通沿线房地产价格的影响因素分析小组成员：孙响响（11125162）陶利曼（11125163）王慧珍（11125164）赵晓娇（11120715）周荃（11120716）——以北京地铁13号线为例目录课题背景1数据分析2总结3CompanyLogo1课题背景研究意义改善周边物业的可达性

提高土地开发强度

提高了周边土地和房地产价值

历年研究成果Linneman(1980)研究发现，房价变化的15％-50％是由邻里因素引起的多伦多的研究表明，围绕城市轨道交通车站附近的房地产地租曲线的斜率变陡叶霞飞、蔡蔚发现邻近轨道交通地区房价增长速度远远超过远离轨道交通地区CompanyLogo2数据分析1234相关性分析方差分析影响因素数据来源对比分析CompanyLogo影响因素：区位因素环数城区dCBDdStation结构因素占地面积建筑面积楼盘类型装修程度绿化率2.1数据来源与影响因素数据来源：搜房网和搜狐焦点收集了新建商品住宅小区的开发建设资料共90条，最终采用房价样本数据59条。沿线3.6公里范围作为研究区域北京地铁13号线邻里因子学校医院CompanyLogo2.2相关性分析通过相关分析研究各个要素与房地产价格的相关关系，并对圈层变量进行控制，分析各圈层楼盘价格影响因素与楼盘价格的相关关系。CompanyLogo2.2相关性分析—区位因子（1）各环楼盘房价与区位因子的相关性相关系数区位因子距CBD距离距站点距离三环及三环以内-0.2405-0.0941三环至五环-0.0760-0.2436五环至六环及以外0.02620.3922CompanyLogo2.2相关性分析—区位因子（2）距城市商业中心（CBD）的距离：在市区范围内，越接近在繁华地段，房价就相对越高。越靠近郊区的房子，其房价与距CBD距离这个因素的相关性就越小，甚至会出现正相关关系，如：别墅类住宅。距地铁站点距离：

三环以内，城市发展较成熟，主要是经济因素的影响，交通便利，距站点距离对房价的影响很小在三环至五环地区，交通相对来说不便利，替代交通工具少，距站点距离这个因素就显得比较重要了五环以外地区，距离站点越远的房价相对越贵，我们分析有以下原因：建筑面积的影响：就本统计的数据来看，距离站点越远的楼盘建筑面积相对要大，五环以外，房价与建筑面积是正相关的绿化率的影响：就统计数据可以看到，五环外的楼盘绿化率相对较高，而居民选择居住在郊外的一部分原因是因为对健康绿色的自然环境的追求，而距离站点越近，会有噪音污染问题CompanyLogo2.2相关性分析—结构因子（1）各环楼盘房价与结构因子的相关性相关系数结构因子占地面积建筑面积装修程度绿化率三环及三环以内0.29990.54240.247890.0364三环至五环0.16640.19430.3685780.0987五环至六环及以外0.19310.14440.0651710.3731CompanyLogo2.2相关性分析—结构因子（2）占地面积：正相关，且三环以内占地面积与价格的相关性程度较高建筑面积：正相关，三环以内的相关系数为0.5424，属于显著相关，三环以外的相关性相对来说较小装修程度：正相关楼盘绿化率：正相关CompanyLogo2.2相关性分析—邻里因子（1）各环楼盘房价与邻子因子的相关性

相关系数邻里因子附近是否有学校附近是否有医院三环及三环以内--三环至五环0.1963-五环至六环及以外0.15340.1534注：三环及三环以内无法测算楼盘价格与邻里因子相关性的原因是所找楼盘样本附近均有学校和医院，即其样本值均为“1”CompanyLogo2.2相关性分析—邻里因子（2）附近是否有学校三环至五环与五环以外，价格与附近是否有学校的相关系数分别为0.1963和0.1534，呈正相关。在收集相关资料的时候，我们就发现学校是一个比较重要的因素，几乎每个房源附近都是有中小学校的，以保证买主的基本需求。而且还发现，在一些名牌大学附近的房源，房价会普遍偏高很多。附近是否有医院五环以外，价格与附近是否有医院的相关系数为0.1534，呈正相关。由于郊区医院分布不多，所以这个因子就显得比较重要。而在市中心或者靠近市中心的地区，由于医院密集，医院分布也比较均匀，所以每个房源附近都会有相应的医院。CompanyLogo2.2相关性分析—分城区研究（1）各城区楼盘价格与影响因素的相关系数相关系数东城区西城区海淀区朝阳区昌平区区位因子距CBD距离-0.6568-0.4497-0.16250.0178-0.1797距站点距离-0.4708-0.4237-0.1753-0.1520-0.4855结构因子占地面积0.1835-0.22320.48370.2729建筑面积0.64120.77340.06120.47890.5294装修程度-0.30380.37780.30780.2936绿化率-0.09349-0.0426-0.0726-0.1742-0.1014邻子因子附近是否有学校---0.0422-0.7703学校是否有医院-----0.7703CompanyLogo2.2相关性分析—分城区研究（2）区位因子距城市商业中心的距离除了朝阳区，其他区的房价与距CBD距离的相关系数都为负，即房价随距离CBD的距离呈负相关，即在这些区内，距离CBD越近，房价越高。朝阳区的相关系数r为0.0178，虽然为正相关，但相关性较低。这是由于朝阳区地处CBD繁华商圈，因此距离的远近对房价影响不大距地铁站点距离无论是靠近市中心的东城和西城区还是郊区的昌平区，房价与距离轨道交通的距离的相关性都是呈负相关，即随着距离站点距离的增加而下降。这表明，房价与轨道交通站点之间距离是又关联性的，与站点的距离越近，轨道交通对于房地产价格的作用越明显CompanyLogo2.2相关性分析—分城区研究（2）结构因子各区的房价都与各种结构因子呈正相关，特别是处于郊区的昌平区，绿化率的影响较其他各区要高。以上说明，房价的影响是多样性的，城市建设与轨道交通建设相配合才能最大程度地发挥轨道交通引导城市空间调整的作用．并且城市的不同地区必须采取不同的发展策略。邻里因子靠近市中心的城区，包括东城区、西城区、海淀区，楼盘与邻里因子关系不大。这是因为靠近市中心，学校、医院等配套设施较为齐全并且较为密集，因此楼盘与这些影响因素关系不大，而在其他区域，由于配套设施较少，因此设施水平对楼盘价格影响较大，与区位因子的影响相当。特别是处于郊区的昌平区，到学校和医院的方便程度，对楼盘价格有很大的影响。CompanyLogo2.3方差分析地铁站点对房价的影响分析商业中心（CBD）对房价的影响CompanyLogo2.3地铁站点对房价的影响—三环及其以内（1）三环及其以内方差分析结果

差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间564083748.35112816749.70.75780.59052.7109组内297744904820148872452.4总计354153279625在三环及其以内，P-value=0.5905>ɑ，故不拒绝原假设，说明距地铁站点的距离对楼盘的价格没有显著影响。CompanyLogo2.3地铁站点对房价的影响—三环及其以内（2）CompanyLogo2.3地铁站点对房价的影响—三环及其以内（3）结合各距离段的平均价格可以看出，在1.0km以内，价格的变化程度并不大，但其平均价格明显要比1.0km以外的高，而且在0.5~1.5km房价变动有明显的趋势：距离站点越近，房价越高。因此可以说明，在三环及其以内虽然整体来看地铁站点对房价没有显著性的影响，但是分段研究的话，在0~2.0km的距离范围内，距离站点的距离越近，房价就会越高。CompanyLogo2.3地铁站点对房价的影响—三环至五环（1）差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间927055555.651.85E+0819.516960.0170229.013455组内2850000039500000总计955555555.68三环至五环方差分析结果在三环到五环内，P-value=0.017022<ɑ，故拒绝原假设，距地铁站点的距离对楼盘的价格有显著影响。CompanyLogo2.3地铁站惊点对房掏价的影臣响—三环至五屠环（2）三环至崖五环各家距离段拿平均价但格Comp移any惧Logo2.3地铁站间点对房亿价的影绳响—三环至福五环（3）结合三到录五环的各肿距离段的裂平均价格诉，可以发挖现，从研宝究样本总转体来看，誉地铁站点壳对周边房谣价具有显彼著性的影废响，且这辨种影响在0~2裙.0k姥m的范围内节尤其显著阶。Com拾pan泥yL休ogo2.3地铁站点运对房价的很影响—五环至六象环五环至六悄环方差分睡析结果差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间4.17E+085833537501.9454950.1363852.772853组内7.71E+081842844491总计1.19E+0923在五环到挽六环内，P-v高alu框e=0款.13踪蝶638流5>ɑ，故不芳拒绝原蚕假设，苗距地铁杆站点的天距离对优楼盘的气价格没索有显著流影响。Com斗pan嫩yL淋ogo2.4商业中悠心对房右价的影室响—三环及妄其以内戏（1）三环及细其以内斯方差分周析结果差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间1.27E+095253297333.11.8188390.1695792.901295组内2.09E+0915139263228.8总计3.36E+0920在三环及残其以内，P-v锄alu近e=0游.16弄957盐9>ɑ，故不零拒绝原滚假设，绑说明距祝商业中黎心的距俯离对楼楚盘的平燥均价格秋没有显双著影响顶。Comp存any息Logo2.4商业中心那对房价的砍影响—三环及贴其以内埋（2）Comp惜any虏Logo2.4商业中心斯对房价的梨影响—三环及其察以内（3）结合三做环及其欣以内的捎各距离扇段平均风价格来少看，可以以看出脾在各距啄离段楼阅盘价格旗的随机滩性，这水说明在既三环及棍三环以键内，楼冻盘与CBD的距离并消不能成为睁影响楼盘家价格的一壮个因素。Com瓜pan缘瑞yL音ogo2.4商业中心沾对房价的询影响—三环至迟五环（1）三环至五着环方差分贪析结果差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间9.01E+0851.8E+089.8242420.0444829.013455组内55000000318333333总计9.56E+088在三环耗至五环壁，P-va相lue=长0.04垒4482臂<ɑ，故拒绝皇原假设，效说明距商士业中心的没距离对楼命盘的平均炼价格有显织著影响。Comp笑any意Logo2.4商业中心榜对房价的汗影响—三环至忌五环（2）Comp康any烟Logo2.4商业中心尺对房价的银影响—三环至盒五环（3）结合三环叼至五环各捷距离段的银楼盘平均撤价格可以倦看出，在赤个别距离侧段，距CBD的距离并辽不一定与宅楼盘价格蚊呈现负相陵关性，但弃是从样本氧总体上来膏看，距CBD的距离握对楼盘咏价格仍规有明显享的影响翠性。因此我们统认为在三响环至五环魔范围内，春距离CBD的远近仍芝然是影响蜘楼盘价格史的一个显站著性因素写。Comp量any染Logo2.4商业中焰心对房剖价的影爆响—五环至六捉环（1）五环至六摆环方差分辛析结果差异源SSdfMSFP-valueFcrit组间1.03E+085206506390.3426810.880232.772853组内1.08E+091860262022总计1.19E+0923可以看到卷，在五环暖至六环，P-v石alu训e=0堪.88菠032句>ɑ，故不忘拒绝原汪假设，室说明距劣地铁站恩点的距倚离对楼麦盘的平殃均价格他没有显姑著影响崇。Com预pan本yL惠ogo2.4商业中心竞对房价的懂影响—五环至屠六环（2）Comp冬any惊Logo2.4商业中叹心对房织价的影井响—五环至六极环（3）结合五逢至六环妨的各距渡离段的侵楼盘的猴平均价局格可以劣看出，具楼盘价纲格在与CBD距离的壁因素影甲响下表侦现出很最大的随董机性。因此我们陶可以认为坡，在五至肉六环范围凳内，楼盘扑与CBD的距离篮并不会溉影响房垒价。Comp怪any字Logo2.5方差分辰析—总结在三环箱及三环膨以内的转范围内锻，距离走地铁站尽点的距匆离（0~2.持0km范围内）谁影响了楼碧盘的价格厌；在三环到焰五环的范箩围内，距李离地铁站伍点的距离健（0~2.搭0km范围内）成和距离CBD的距离，杆均对房价赞产生显著抢性影响，上即这两者获都是影响虽楼盘价格弊的因素；在五环华到六环都的范围权内，这旱两者并稿不构成纯楼盘价徒格的影糊响因素否。Com股pan谁yL猎ogo2.4地铁开净通前后告沿线楼陪盘价格哗对比分伶析楼盘名称最近地铁站名开通前/元·m-2开通后/元·m-2上地佳园上地53005600当代城市花园上地49005100领秀硅谷西二旗58006100金榜园龙泽42004300北京人家龙泽30803280万润家园龙泽38503950新康园霍营288031002002年11月14日《北京青年厉报》报道：挺除个别巷项目外第，地铁13号线西却部区段获沿线房浊价在轻逃轨通车斑后平均啊涨幅为100～300元/m2Com曾pan换yL粗ogo2.4地铁开剑通前后倍沿线楼草盘价格魔对比分币析此外，2003年北京首躲佳房地产疾评估公司伸的《北京房地洋产市场分旨析报告》中指出收：从200鱼1年4季度到200似2年4季度，13号线开通习段沿线项箱目的价格皇均有较大缝程度的上嫌扬，平均犁涨幅近4%(即250元/m2左右)。200居3年4月22日北京日栽报报道，阵仅2003年一季度法城市铁路妙全线贯通,就使沿线帜商品房价港格每平方侨米平均上悉涨了200元左右。