建业商业地产发展模式及初步规划思路

纲要一二三四五国内商业地产发展状况

建业商业地产发展模式建业商业地产初步规划思路操作原则优劣势分析建业商业地产发展模式及初步规划根据国家统计局的统计结果，随着中国GDP的持续增长和人民生活水平的提升，95年到05年的10年间零售业平均发展速度为18%。商业地产作为一种融合地产业与商业特色的地产形式，已在中国掀起了新一轮的投资热潮，据商务部《全国商业地产运行报告》中统计，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8％,其中河南增长90%。一、国内商业地产发展状况

机遇与风险并存由于融资及开发难度、风险较大，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例不到1%。目前在国内市场上做商业地产比较成功的企业是大连万达和凯德置地，可以给我们提供一些借鉴。机遇风险商业地产“大鳄”大连万达商业国内商业地产的先行者和较成功者，是目前国内最大的商业地产机构。榜样商业地产新加坡凯德置地凯德商用产业是亚洲最大的商场所有者和管理者之一。大连万达商业地产榜样商业地产万达2001年进军商业地产，经过六年痛苦的开发实践才摸索出一些经验。截止2006年底，万达集团持有的租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米。2006年，万达集团开发面积超过400万平方米，成为中国开发规模最大的房地产企业之一。万达集团在全国首创了“订单地产”和城市综合体的全新商业模式。万达商业地产大体有以下四个核心竞争力：万达商业四大核心竞争力一、订单地产：与30多家世界500强和国内行业前三名的知名商家订立战略合作联盟，按照对方的需求进行规划，实行招商在前开发在后的订单式开发模式。二、城市综合体开发：在商业的核心地段，整片开发，包括写字楼、公寓、酒店、住宅为一体的综合城区。三、招商与运营管理聚集了一批商业人才：住宅开发与商业地产开发的人数从6：4计划转变为4：6,具有较强的招商能力和商业运营管理能力。四、完整的不动产产业链：建立一个基金，年入资金30－40亿，融资的多样化打通了金融通道。榜样商业地产万达商业之星榜样商业地产万达城市综合体新加坡嘉德置地亚洲最大的上市地产公司新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，一直致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。嘉德商用产业有限公司是亚洲最大的商场所有者和管理者之一，已拥有30年商业地产及招商运营经验，集聚了一大批品牌资源和人力资源，在新加坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有和管理着50多家商场，总净可租面积约230万平方米。其在华公司为凯德置地。榜样商业地产凯德置地

自1994年进入中国以来，凯德置地已在上海、北京、广州、杭州、成都、宁波、重庆等30多个城市开展业务。现在国内总开发业绩290个亿，在五年内可能要达到600个亿。其下属的凯德住宅房产和凯德商用是两个上市公司，由于性质不同，拥有各自的开发班底，按照地块的开发性质确定由谁来主导开发。凯德商用采取良好的物业管理形式来确保物业能够升值，在国内的商业投资租金回报率平均为8%，收益为租金水平的70%左右。凯德与北京华联合作两种方式，如果租金回报较高，凯德将使用原管理团队，否则就委派自己的管理团队接管商业运营，以确保收益。榜样商业地产榜样商业地产凯德商业之星商业商业地产地产商业地产商业地产的灵魂是商业纲要一二三四五国内商业地产发展状况

建业商业地产发展模式建业商业地产初步规划思路

操作原则优劣势分析建业商业地产发展模式及初步规划二、建业商业地产发展模式-----思路决定出路我们的思路产品开发模式产品变现模式产品盈利模式省内三级地市（其它地市及县级市）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）省内一级地市（郑州、洛阳）1、产品开发模式重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体重点开发：整体商业升级及布局改造（1）省内一级地市（郑州、洛阳）重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体

采取商业、酒店式公寓、写字楼、住宅相结合的模式，根据当地市场的需求和未来潜在发展的需求去做，要有可信度非常高的市场调研数据支持。商业部分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店可规划为购物中心（百货、超市、家电、建材家居、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），通过住宅和一部分临街门面房、产权商铺的销售回笼资金，把酒店和较适中的商业物业持有进行租赁经营。（2）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体采取商业、酒店式公寓、SOHO、住宅相结合的模式，通过市场调研，找准项目所在区域商业环境的市场空缺，有针对性地进行开发；商业部分规划为主力店加产权商铺的形式，主力店可规划为小型购物中心（百货、超市、家电、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），打造多业态小型综合体，增强商业氛围。

一、二级城市开发合作伙伴的选择在一、二级城市开发合作伙伴选择上，我们可以允许瑞寰资本管理有限公司参股，以降低投资风险。我们也可以与凯德置地合作，帮助我们做好项目分析、规划、测算、开发、运营，降低项目操作风险；可充分利用他们在国内70多个商业地产项目建立起来的品牌资源库，提高招商的成功率；同时，通过与凯德置地的合作，也可以使我们的商业公司学习、借鉴一些先进的操作经验，提高我们自己的商业地产开发水平。（3）省内三级地市（其它地市及县级市）开发重点：整体商业升级及布局改造目前各级城市都在加强提升城市形象，进行城市改造，一级城市的城中村改造项目开发的如火如荼，开发成本在逐年加大，竞争愈演愈烈。三级城市的改造也随风跟上，尽管目前三级城市的开发商仅限于一些小型开发商进行局部小地块开发，但都取得了很好的业绩，这充分说明了三级城市的商机还有很多，我们可以进驻一些经济较发达的三级城市进行旧城改造。所谓的旧城改造，就是把市中心临街破旧的物业及闲置广场和用地或传统的农贸市场拆掉重建，重新规划整体商业布局，进行整体商业升级。由于这种开发模式可以极大地提升城市形象，增加城市服务功能，促进本地消费，满足市民物质生活需要，增加税收，所以这种模式较易获得当地政府支持，便于拿地或降低开发成本。这也是当地开发商望尘莫及的。（3）省内攀三级地裙市（其喇它地市醉及县级难市）开发业态采取商业环、酒店式怜公寓与住套宅相结合象，商业部伍分规划为殿主力店加疲独立产权门商铺的形展式，主力第店以家庭声百货店为律主，其涵撤盖业态为倡农贸市场荷改超市及悦符合当地摆消费水平渴的百货店励，该业态握比较贴近粮老百姓的济日常生活鞋需求，在沾各级城市振都有较强勒的市场生构命力。（3）省内三够级地市（尾其它地市经及县级市责）投资思软路以改造韵旧城区吴为吸引洽点，实滋现商业请用地和迷住宅用烛地的低舞成本买枝入，以骄住宅、团酒店式虽公寓和死临街门般面房的币部分销石售利润席实现商蕉业主力色店的持悬有，以毒成熟的存商业人尊气和商镜业运做膜促使持闯有物业吓的繁荣犹并确保赵收益。背由于三乐级地市驳开发水铃平普遍纸不高，颤所以这头个市场估机会最岸多，应绣作为建拥业商业冰地产的困重点发昌展区域削。在具强体操作侨上，可初以从一夸个与当纤地政府租合作良埋好的城葱市开始尘试点，耀逐步扩啊大到县桥级市。（3）省内三酸级地市（直其它地市驶及县级市退）开发规模唉：三级地戴市商业傍开发总云量一般3-4万平米轧，以1.5侧-2万平米作汗为持有物恭业，持有抢物业租赁庆中,主力店荒和次主解力店占诵比不超输过50%，餐饮占耳比15-周18%，其余丘部分为帽专业店车，确保暴租金回紧报的最节大化。分也可引庆入大型勾超市加搂家电模溉式或小腐型百货鲁加超市良模式，砍其余面萄积设计强为主力朗店周边俱的一带污二商铺降，经营窗餐饮、师休闲娱兼乐等业槐态。如原一个地删区能成蓄功开发3-5家，则覆可迅速底复制此默模式，百做到规换模化发望展。在物业奏变现方艇面，酒竞店式公左寓、写课字楼可律部分卖亚掉，住徒宅可全务部卖掉嫌获取利剃润，同到时可通偷过规划女设计一急定比例巡寿的可出京售商业刊物业来键回收资厚金。项踪蝶目根据分位置、唱业态组册合可以俯出售40-5峰0%的商业面洒积。根据艰商圈位置宋的不同情滋况，可出举售商业物纠业的价格笛一般为项恼目成本的2-3倍，商圈忧越好，这酿个倍数越征高。以处从于一级核贤心商圈的读郑州大上响海城一期湾为例，20亩地，孙容积率4.5，600塑00平方米风商业体莲量，每折平方米医约400应0元成本嚼，按05年10月负一烘层售价120算00元计算，筝仅负一层100疤00平方米商糊业内街销蹈售就回收肌近一半成匙本。其实怜际销售部败分为负一舰层、一层晋、二层，影其中负一责层和二层晌售价120灿00元，已基顿本清盘，井几乎收回本全部成本荒。一层售欢价240搁00元，已售备过半，此回三层相加恋回收近1.5倍投资觉成本。微由此可直见，从裕销售层悦面来讲事，大上窃海城利悟润可观释。2、产品变六现模式2、产品星变现模属式建业三门骡峡项目临掉街一带二梢的商业售温价120并00元左右，禽也卖出了3倍的投资倘成本。如称果当时提仇高容积率鸦，增加一临栋酒店式腿公寓，商光业设计为茎三层大底爬商，临街予一带二全舰卖掉，成梢本可以收细回且有一昌定利润，复关键是通腾过租赁获调得一个可业以带来长额期现金流牢的持有物尊业，而且地具有升值侄空间。在实际开净发时，例判如三级地巨市商业开渗发总量3万平米淋，以1.5万平米懒作为主吉力店，刚出售50%的商业面蒙积即1.5万平米，粱按售价可隆达成本2倍计算，觉即可回收拴全部商业雪物业投资象成本。该模式开往发由于出怒售的面积轻大，可以捉在建设期离内回笼资朝金，持有园物业体量给较小，占尽有资金量良少，完全鬼符合建业归的投资条钓件，规避则投资风险灰。2、产品变眨现模式通过租赁选收取租金才：持有物乓业在住宅稀和商业房相的销售回逼款中已消挎化了大部沙分成本，魂运作得当畅时持有物膏业甚至是累整体开发叠利润的一女部分，我段们就可以付心安理得衔地做房东茅。那么在粗一、二级恩城市中就选完全可以英向大连万畜达那样与生几十家知笋名商家或仁厂家建立累长期的战身略合作关贞系，他们剂只要有区侧域化、连促锁化的需地求，我们冠就可以成条为他们的境首选伙伴自，共同去记开发市场仗、占领市箩场。以三唇门峡湖滨嗽广场商业啄项目为例羽，整体招均租的租金旅水平是0.9原1元／平竞方米·日，年为332慰.15元/平方米。烂若按每平抗方米正常旗开发成本4000元计算做，年租浙金回报晓率约为防开发成恩本的8.3野%。如果帐遇到风坡险较小贷的物业肚，我们拥自己进谊行品牌读组合实卵施散租亚，其投鼓资开发秃回报率臂要远高凳于8.3屿%。3、产品赢创利模式通过专业叛的招商运倡营管理，傲确保持有蛮物业升值短。3、产品湾赢利模构式纲要一二三四五国内商孝业地产貌发展状纳况建业商业址地产发展彼模式建业商业没地产初步孕规划思路操作原则优劣势分慰析建业商牵业地产年发展模购式及初丢步规划三、建业商业地产初步规划思路1、现有地产项目工作思路2、新商业项目发展规划总体工砌作思路1、已开业湿项目工作替思路2、在招均商项目暴工作思污路3、在建项事目工作思久路1、现有地祸产项目发笔展思路2、建立虾完善的拴多业态涂品牌商芬家资源失库，为滑项目招食商打好治基础。TextTex防t1、建立完枣善的组织帖架构，成馅立调研部荐、规划部进、招商部滚、企划部择、运营部幸、管理部已。3、做好酒已开业亲项目招隐商及运殿营管理旬工作，租提升出净租率及蔽租金收鞭入水平狼，降低欲集团商香业项目苍返租及外运营贴通补负担可。4、在建皂及新开每发项目供的商业伪市调、允规划及志前期招膊商工作满。5、配合各协项目公司渠做好商业变销售推广坚工作。6、安排用商业公盈司人员挥内部培云训和考补察学习积，提高翅专业化纵水平，配拓展思恢路。7、建立筹健全内陵部管理赴制度，船实行人迅员项目迁负责制许，并推忆行绩效课考核和伯效益挂唤钩制度行。商业地菊产总体樱工作思父路已开业项僻目工作思向路（1）三门峡督建业新天适地步行街该项目气已开业斤近一年须，通过坏一年来透的运营虹管理工六作，商污户经营桐已相对酿稳定，俩品牌更艰新率约10%。通过铅前一阶刷段我们威所做的换大量基辆础工作版，目前跪与商户阵的沟通大情况较黎好。步芬行街现涝存主要莲问题是腐商户普兵遍销售移业绩不选佳，经炭营压力篮较大，荣这种状揭况会给荐今后的贯租金收号取工作惭带来很升大不利斯影响，捧所以今纱后的工股作重点蔽就是围济绕提升欢商户销陡售业绩询来展开确。首先邀，要加斯大促销搞、宣传冈投入，筐通过接化连不断形的促销门活动、呀街内外坛广场活销动来提坡升人气患并一次织作为品减牌机构桂调整的道依据和馒资本，朋以形成引人气提寸升与品恳牌结构党调整的舞良性循将环；其窝次，做乳好会员篇招募、宿管理工扯作，培河养固定和消费群朽；通过膀团购方丈式扩大办步行街惧销售业享绩；最俯后，加愤强与商幻玉户沟通迫，通过归培训、且辅导等挠方式，登提高商向户自营殃能力，下使商户橡顺利度葵过养店赢期。已开业薄项目工耳作思路（2）湖滨阀广场目前大淘张和华究润经营困状况良云好，收枕租较有悦保证。于若大张失和华润抚出现交蒙租不及嗽时的问允题，则磁可收回羡部分面垒积自己却招租，殊提升我路方租金堵收入水叼平。已开业正项目工唇作思路（3）桂园桂园项目问返租在200府8年8月份结偷束，今央后的工疤作，一族是继续闻协助业梢主做好烧后续招晓商工作途，二是提通过该箱项目总匆结商业泥地产的君返租销糟售与后移期的招窃商运营拉管理的三经验，焰为今后昌类似业听态项目那的招商翁管理提饼供借鉴。在招商窗项目工傻作思路（1）建业劳帕拉帝万奥首先要协司助、扶持飞已招商户免推进商家略装修及开寻业工作，职并做好后鸡期经营管参理的服务煮工作，并盒根据已开怨业商家的跨经营状况诊调整该项讨目商业定畅位和工作蜡思路。其另次要制订只切实可行窝的招商政畅策，吸引瘦商户尽早绳入驻，以捷缩短商铺角空置期和之降低商铺菊的空置率颗。同时要舌有分阶段晋招商的准睁备，成熟衔业态不可辉能一步招恨商到位，赛可以逐步思调整。在招商项西目工作思挡路（2）联盟新及城U尚88应继续默以成熟亚餐饮、傅休闲娱蕉乐行业恼招商为忌主，保求证进驻站商户高恶成活率皇，增强饲观望商业户的信疾心，并佳随着社遮区人口蛮入住率卫的提高亩，增加谢社区商踩业相关卖业态及睡业种，役以经营伴良好的熟商业业芦态（如惜餐饮）投为龙头存带动其南它商业秋业态的昏招商，甘继续扩遮大目标概商户拜价访，积艰累商户加资源，好与目标嗓商户保慌持经常础沟通。在建项目柳工作思路（1）济源建秃业新天地蜂步行街济源步行膀街今后的路重点工作粱，一是要餐做好可行支性较强的淘前期规划酱，以市场冰为导向，声通过大量匪商户市调诉工作来进优行业态规纯划与布局排。由于本梅项目体量烈较大、铺演位较多，兽位置也不阶在商圈核危心，所以敏应考虑部铅分商铺优池先整体出滥租，引入淡次主力店烂。二是配砖合项目部筛做好销售袜服务的销冶售支撑点补和提供商僻铺销售的宗卖点，同广时要针对兆优质商户扮制订单独拍的招商优闲惠政策，奥吸引优秀盗品牌大量瓦入驻，提邮高商户整敌体经营能段力和抗风推险能力，那有利于顺胞利度过养非店期。三课是要做好佳后期运营筛管理的准帝备工作，遍加大促销木、宣传力即度，提高榨商户成活累率。在建项目午工作思路（2）森林茎半岛左批岸风情伤街一是要斧做好大伪量的目宇标商户示积累工圣作，了里解商户绒的真实前合作意鸦向、租友金承受状力及物笋业租赁肝软硬件团要求，牙为制订含招商政从策做好掏基础准满备工作崇。二是择要结合耻该区域大周边商怨业发展任趋势和得社区住熊宅入驻敞率的变认化，补洒充适合畜消费需副求的商毙业业态呼。附：《集团各挂项目商翻业物业亏三年租隐金收入精初步预右测总表》现商业物很业各项目题三年租金译收入初步塘预测总表捞：项目返租总面积三年返租总金额/元可预见租赁面积㎡三年合计租赁面积可预见三年租金收益（元）见备注税金三年合计/元三年租金净收益总额（元）费用三年合计/元盈亏总额（元）08年09年10年08年09年10年三门峡新天地步行街8497.6299596908018.348182.348811.425012㎡51215925685811700000861221.610646181303.1万-2344508三门峡湖滨广场0025053.6㎡25053.6㎡25053.6㎡75160.8㎡8192288元8192288元8192288元417806720398797020398797济源新天14088㎡15849㎡42264㎡080875209038460299704714128933147.5万12653933洛阳项目2716.396㎡380512851225954595417030㎡1500000226000024000001774200438580033.1万249672许昌项目8951.21㎡54789852704.934046.075264.7712015.77㎡313515.9679413944437.601937366.510.4万-3645418.5联盟新城U尚8812980㎡4290000元1500㎡3500㎡4000㎡9000㎡07800003600006270010773000-3212700桂园16088.73㎡40051525229.77005229.77108万000108万0-2925152合计66266.95㎡2754万6万6.08万6.5万18.57万1620.74万2568.5万2163.5万987.32万5365.44万494.1万2117.46万备注商业项目三年盈利总额2117.46万本表由建业商业管理公司提供2、新商业万项目发展输规划开发规刊划投资回竟报新商业矩项目发脚展规划以三级市姓场开发为踪蝶主，试点耍成功后，相采用重点熄地区规模少开发，尽灭快复制。在三级市闯场三年计房诚划开发10个项目，传按每个项控目3-4万平方孟米的规桶模计算适，开发壤总体规武模30-4首0万平方米记；按照商像业门面房匙平均销售绸价格800厚0元，销售50%面积计算臂（没有把许开发的住料宅计算在杯内），可匆回笼资金12-1泽6亿元；搁开发成偷本如果仿在每平搅方米4000元，持烧有商业郑物业的困体量将好达到15-2扇0万平方米剖，通过销刮售50%的商业狸物业确械保持有盼物业的泰成本回列收，以鞋减轻集激团的资筹金压力切。（1）开发棒规划（2）投资回辜报三年后酷，这些桑项目由刚于都处庆于商业防成熟区章域，通港过散招典租赁经妥营或整岔体招租笑经营，懒该物业热的商业鸭价值将采得到极趁大提升管，可与善现有的说自持物拌业一起内捆绑上雀市或引稀入国外舞基金变剪现，体少现商业顶地产开晃发价值挣的最大傻化。附：建业旨开发投资瓣回报初步伯预估简表月（按纯商必业部分计赵算）开发项目时间（年）200820092010201120122013开发项目数（个）235开发项目面积（万平方米）6915开发投入资金（亿元）1.63.25.22项目销售回款（亿元）2.43.66项目销售利润（亿元）0000自持物业租金（亿元）0.1440.36720.74560.7828持有物业运营成本（亿元）0.0500.12850.26100.2740项目投资收益（亿元）0.0940.23870.48460.5088开发投峡资回报原初步预琴估简表壤（按纯站商业部尘分计算龄）开发投阻资回报滨初步预执估简表脖说明开发成本牲按4000元／平方拘米估算，氏销售价格卧按800楚0元／平浇方米估止算，销兼售面积绘按开发宽商业面跳积的50%估算，协自持物接业租金扣收入按膜开发成浅本12%估算，眠每个项乳目两年絮后可产痕生出租激收益，值租金递柳增率为5%／年；满估算值宝为税前乐数据，多未含住蝇宅等开她发利润例；项目僵投资总叮额为12亿元，娃每个项拖目按第拔一年投怨入三分牲之二，允第二年剩投入三千分之一道计算，煮开发期迹为一年梁半，销畜售期为规半年。诵若滚动披开发节乌奏较快叠，累计粘投资可滨控制在10亿以内吼；预估坦第四年满底回收楼完所有扔项目投貌资款项干并可将险资金全蹄部返还锹集团；势项目投喷资的结搅果是获聪得了15万平方鹿米的自碑持物业座，成本飘价6亿元，项万目投资收食益按持有俊物业租金爽收入的65%计算。指若能于骨第六年请末在预走估投资房诚收益的贷基础上柜打包上注市，按纲发达国犁家成熟枝市场15倍房地唉产市盈事率计算周，出让贼一半股北权可回涨收资金关约7.63亿元，丑建业还夹可拥有15万平方跟米商业既物业50%的股权，尚每年租金线收益仍有0.2蔬5亿元。纲要一二三四五国内商业荐地产发展努状况建业商育业地产裂发展模址式建业商够业地产裤初步规畅划思路操作原则优劣势聪分析建业商业键地产发展伤模式及初阀步规划我们的优势我们的劣势四、优劣势分析我们的妨优势集团的脏省域化笼战略在感省内各患城市人显民心中纤的地位肤及我们宪目前的也融资能纹力。商业定位痰能力：我胃们的团队馅在商业设损计定位上栋积累了较阀为丰富的魔经验，对毛于规划布棋局、业态衰分布、品删牌组合较智为熟练热。招商能叮力：我殊们积累滤了百货粮、食品偏、餐饮唯、娱乐陪、家电刑、通讯稻、休闲限、建材厌等品牌赠资源。整合外力僵的能力：犁集团公司鸟与凯德公辰司的合作苗关系；我缝们与美国GLC公司以胳及台湾汗专家建喇立的合罚作关系径。运营管爽理能力脖：万达捞、凯德奋拥有自祖己的招焰商、企股划、物藏业运营锈管理团棋队，以美上经验咳表明，子通过自宗主品牌桨组合及匹运营管拔理，能竟获得更拖高的回摆报。我们的桐劣势缺乏订经单式商续业的品酷牌商家恨资源，饶还需要棋有个积剃累的过湾程。商业至少易有三年的录养店期，讯我们能否修耐得住养他店期的寂课寞，在很葬大程度上掩关系到商砖业地产的夕生命力。更重要的赶是融资能浪力，融资蔽渠道多样烧化的目标勉能否实现循仍是个变明数。纲要一二三四五国内商什业地产或发展状也况建业商业鸦地产发展首模式建业商业撞地产初步萝规划思路操作原变则优劣势圣分析建业商予业地产携发展模艳式及初抱步规划商业地产柜公司应建茫立较完备梦的开发班酱子，按照膜项目的地友块性质确腥定开发主绿导地位，折从拿地前伙的市调开便始介入，乒前期的市叙调和订单讲式摸底很沫重要，无朋论以谁开够发为主，甜凡涉及商载业项目必饭须由商业旋地产公司任来调查、惹分析，来苹做可行性副调研报告拦，规避盲子目拿地、梯盲目开发央的风险。盒资金投入百从前期买樱地时就分爷帐核算，预但项目要疾整体算帐灾。要先用仁住宅与临史街商铺、葡酒店式公跨寓的利润秩来弥补持好有物业的抵成本，给梅我们的三棕年养店期镰减轻压力钩。以住宅凭为主导的铸涉及商业斤项目的所皆有运作我胆们全程参肯与，开发笔依然由项烘目公司按悟照我们的等规划和要炒求进行，塌我们要对强工程质量吹进行严格弓把控。五、操作野原则2007年11月ThankYou!9、静夜裙四无邻撤，荒居液旧业贫桨。。4月-烘234月-筝23Frid丛ay,具Apri烧l28足,20鹊2310、雨中果黄叶树慌，灯下框白头人阔。。11:2导2:0111:轮22:遣0111:那224/28灯/202飘311砖:22:梅01A腰M11、以我独骑沈久，愧刮君相见频晕。。4月-2拿311:垒22:规0111:旷22Apr-铺2328-A酿pr-2沾312、故人江颤海别，几狭度隔山川惨。。11:强22:狡0111:2璃2:0111:2涛2Fri就day脉,A滋pri傲l2乌8,坛202翅313、乍见翻催疑梦，相鸽悲各问年脉。。4月-2繁34月-昼2311:撕22:增0111:征22:墙01Apr到il兰28,浸20酿2314、他乡庙生白发签，旧国杆见青山熊。。28添四月炼202兆311:吸22:摩01芹上午11:誓22:狗014月-与2315、比不了哨得就不比找，得不到刃的就不要爪。。。四月2信311:2怜2上午4月-2辣311:悉22Apr乖il扮28,蜜20葵2316、行动冲出成果堵，工作陪出财富鹊。。2023叫/4/2桃811怠:22:添0111:逮22:恒0128摊Apr阳il勾202鼠317、做前，筝能够环视宾四周；做蔑时，你只糕能或者最巡寿好沿着以木脚为起点叠的射线向醉前。。11:颤22:唤01樱上午11:2祸2上午11:2职2:014月-微239、没有亚失败，诉只有暂盟时停止摆成功！哈。4月-容234月-械23Frid打ay,海Apri晃l28型,20烈2310、很多事蛋情努力了棋未必有结洗果，但是蛛不努力却厦什么改变洲也没有。粉。11:兽22:句0211:2液2:0211:2史24/28途/202漠311雀:22:眉02A骆M11、成功就勾是日复一净日那一点撞点小小努论力的积累网。。4月-2绣311:2赏2:0211:2喷2Apr此-2328-叼Apr动-2312、世间成松事，不求猎其绝对圆千满，留一跌份不足，点可得无限逝完美。。11:惠22:午0211:2跟2:0211:能22Fri应day裂,A政pri肿l2巷8,搬