年度汇缴培训资料之三房地产企业所得税处理

房地产企业所得税处理

主讲人：潘斌单位：江苏省高邮市地税局

2009年度企业所得税汇算清缴培训材料之三5/7/20231前言1.课件以企业所得税为主线，对房地产开发企业所涉及的土地增值税、营业税、城镇土地使用税、房产税等相关税收规定，进行了归纳与对比分析。2.企业所得税规定以国税发【2009】31号为主，对于房地产开发企业所涉及的其他所得税规定，请见09年度企业所得税汇缴培训资料之一企业所得税应纳税所得额解析。3.对于国税发【2009】31号的解读，汲取了张伟老师的诸多观点；课件还取材于在视野论坛下载的诸多老师的资料，房地产业务探讨版张春版主对课件的修改，提出了许多宝贵的意见，在此一并表示深深感谢！4.由于本人水平有限，对于课件中存在不足和错误之处，请多加批评指正！并请与本人及时联系，以便自己能及时纠正错误和对课件进行进一步完善。5/7/20232讲解提纲一、出台背景及相关文件二、概述三、计算公式四、收入的税务处理五、成本、费用扣除的税务处理六、特定事项的税务处理5/7/20233出台背景及相关文件一、出台背景由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。而我国先后出台的企业所得税管理办法，都是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。加上企业所得税法的出台，因此，有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办法。5/7/20234出台背景及相关文件二、相关文件1.《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发【2001】142号）

2.《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发【2003】83号）3.《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号）4.《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号、苏地税发【2009】53号）

5/7/20235概述一、适用企业：中国境内从事房地产开发经营业务的企业。二、适用范围：

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。（办法第3条）三、适用时间：自2008年1月1日起执行。四、关于核定征收企业出现《税收征管法》第35条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,5/7/20236概述并逐步规范,同时按《税收征管法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。（办法第4条）国税发【2008】30号文件规定：严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。

5/7/20237计算公式企业所得税：应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额（条例第76条）应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－弥补以前年度亏损（税法第5条）应纳税所得额＝利润总额＋纳税调整增加额－纳税调整减少额＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损（国税发【2008】101号、国税函【2008】1081号）应纳税所得额=利润总额+（期末预收账款-期初预收账款）×计税毛利率+其他纳税调整＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损土地增值税：5/7/20238计算公式应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额关于土地增值税税率和速算扣除系数增值额与扣除项目金额税率速算扣除系数≤50%30％0＞50%,≤100%40%5%＞100%,≤200%50%15%＞200%60%35%5/7/20239收入的税务处理一、收入的范围二、收入条件的确认三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法1.关于完工产品的确认2.关于完工产品和未完工产品应纳税所得额的计算3.关于预缴申报表和年度纳税申报表的填报4.关于定金和订金的税收处理5.土地增值税相关规定四、不同销售方式销售额及销售时间的确认五、特殊销售方式收入的确认六、其他收入5/7/202310收入的税务处理一、收入的范围：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。（办法第5条）主要包括普通标准住宅、普通住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、固定资产出售、价外收入等。关于代收费：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等：凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；5/7/202311收入的税务处理未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（办法第5条）所得税基本规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。（税法第6条）税法的收入总额是基于资产负债观的收入总额。收入或所得是一定纳税期间经济利益的流入，即净资产的增加。因此，无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内，其实5/7/202312收入的税务处理都不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。营业税相关规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。（营业税条例第5条）价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的5/7/202313收入的税务处理行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。（营业税细则第13条）注：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。（国税发【2004】69号）土地增值税相关规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。（土地增值税条例第5条）

5/7/202314收入的税务处理对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（财税【1995】48号）二、收入条件的确认：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售5/7/202315收入的税务处理合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现（办法第6条）1.与所得税基本规定的差异：（国税函【2008】875号）除企业所得税法及实施条例另有规定外，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。并同时满足以下4个条件，确认收入实现：（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。5/7/202316收入的税务处理2.与会计核算的差异：新会计准则规定，销售商品收入的确认与计量除包括以上4个条件外，还包括相关的经济利益很可能流入企业。对于采取预售方式，按照合同规定预收购房单位或个人的购房定金，会计上一般通过预收账款科目进行核算。

3.收入条件确认的原因：房地产开发具有项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度；往往采取预售方式，由此形成商品房交付与收款存在较大时间差异；产品成本计量相对滞后等特征。使大量的销售收入悬在预售收入中，得不到调整。使预售收入和销售收入成为可选择的税收处理。因此，从税收角度有必要针对房地产经营特点，对收入的5/7/202317收入的税务处理确认作出明确规定。从企业所得税的角度，不存在预收帐款的概念（新文件摒弃了原来的预售收入的概念），只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，应全部确认为收入(与会计上的收入存在区别)。但，这样会造成“会计未确认收益，而企业需缴纳所得税；或会计已确认收益，但企业无需缴纳所得税”的时间性差异现象。三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法：由于未完工成品的成本无法准确计量，不能确认实际利润因此需按规定的计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。5/7/202318收入的税务处理（一）关于完工产品的确认：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始投入使用；3.开发产品已取得了初始产权证明。（办法第3条）关于开发产品竣工证明材料：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业需提出竣工验收申请，并经有关部门验收合格。竣工证明材料通常是指取得竣工验收报告，向房管部门报送竣工验收备案表。实际工作中，由于房地产开发企业未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在5/7/202319收入的税务处理完工年度未取得发票，无法扣除的问题。关于开发产品开始投入使用：开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。（国税函【2009】342号）按正常操作程序应是首先拿大证，其次是投入使用，最后分割拿小证。但由于部分开发商往往违规操作（不通过验收合格或办理备案手续等），因此投入使用时视为已完工。关于初始产权证明：5/7/202320收入的税版务处理通常是轧指取得允大产权花证。所党谓大产戏权证，锐即新建粉商品房头房地产盛权证。惨是指房筐地产开侮发企业臣在新建转商品房把竣工验曲收后，孩交付给框买受人同之前，西持有关顺文件和互商品房改屋建设朽项目批序准文件川办理新齿建商品患房初始什登记后细，取得青的新建见商品房闯房地产塔权证。垫这是买忆受人办隙理小产底权证的夜前提。需要注化意的是饶：1.成本未对象的完择工标准,好而非整个蛾项目的完汤工标准，外也就是说妇只要项目精中的某个棉成本对象他符合完工片标准，该维成本对象共就应该视饭作完工产熄品。例如晋：某栋楼夸的其中一爱栋房子已附经开始投裁入使用,荐就应该将斜整栋楼视寺作完工产榆品。2.完搂工产品贼的三个马标准，侵只要满稀足条件棉之一，佩就要确说认完工周,不需丹要全部灿得到确概认。4/28递/202凝321收入的税稻务处理3.完工枝条件的确孕认是采用竣柱工、使宽用、产维权孰早旁的原则晃。注：房地产开材发企业销肿售未完工狸开发产品催取得的收世入，可以江作为计提跨业务招待持费、广告书费和业务凭宣传费的遭基数，但开发脆产品完惕工会计辽核算转市销售收槽入时，已作为练计提基扯数的未沾完工开抗发产品励的销售医收入不液得重复缩慧计提业部务招待范费、广粥告费和萍业务宣饼传费。（苏地舌税发【型200越9】5恐3号）关于土地右开发完工育条件的确出认：以出让方概式取得土行地使用权船的，转让雅房地产时弄，应当符艳合下列条肠件：（1）按恼照出让合锣同约定已霸经支付全蚕部土地使饲用权出让壤金，并取所得土地使盲用权证书验；（2）按征照出让合外同约定进悦行投资开清发，属于弊房屋建设4/28拌/202加322收入的税扭务处理工程的，另应完成开锈发投资总照额的25寄%以上；爆属于成片金开发土地谢的，依照李规划对土订地进行开麦发建设，曾完成供排畅水、供电服、供热、划道路交通租、通信等袋市政基础碰设施、公嗓用设施的宪建设，达死到场地平存整，形成娱工业用地纵或者其他阅建设用地委条件。垒（城市房地昂产转让管愤理规定）土地转裙让包括敲生地和桶熟地的着转让。生地是指完成抚土地征用确，未经开尝发、不可嫂直接作为径建筑用地垃的农用地鸦或荒地等仿土地。熟地是指经过纪土地开发钟，具备基痰本建设条密件的土地近。注：土地使蛮用者转县让、抵夜押或置稍换土地严，无论其观是否取逗得了该芒土地的呢使用权乱属证书粥，无论其汉在转让寻、抵押苗或置换赞土地过族程中是否与闭对方当辩事人办庸理了土营地使用鹅权属证壁书变更臂登记手衡续，只要土坝地使用遮者享有锤占有、浆使用、驱收益或奋处分4/28瓜/202悔323收入的屑税务处狗理该土地的冷权利，且壳有合同等是证据表明杠其实质转咸让、抵押锦或置换了纱土地并取船得了相应印的经济利恳益，土地所使用者及修其对方当窜事人应当炉依照税法记规定缴纳赌营业税、值土地增值朋税和契税竟等相关税秆收。（国税封函【2碰007搁】64君5号服）关于城镇扯土地使用性税的规定尾：城镇土骆地使用曲税以纳沟税人实蜻际占用爆的土地哑面积为胁计税依揭据，依芬照规定佩税额计晕算征收疯。由于艘房地产熄开发企幅业的商谅品房占恢地是随豆着销售材而逐渐季减少的壤，因此敢，房地侵产开发驳企业对洁商品销盟售期间运，应按税建筑面浴积区分压已售部盼分和未扰售部分朱，应由市房地产冈开发企腐业和购夸买者分奔别按出拥售与未前出售房央产的建驳筑面积位比例分弊摊计算系缴纳土缺地使用脏税。（按月计域算）计算公慕式：4/2往8/2讽02324收入的税捐务处理应纳城些镇土地弃使用税糠＝开发练初期应期税土地意总面积肤×城镇伯土地使柔用税单包位税额接标准×方（1－饺累计售泳出房屋遇建筑面歪积/房闭屋建筑盟总面积扒）÷缴跳纳期限免税规定核：（1）裙市政街典道、广畏场、绿变化地带标等公共抹用地，孕免征土先地使用宝税。（城镇土地盛使用税暂篇行条例第脉6条）注：对于小区内的公用道滋路及绿罩化用地应按规究定缴纳城镇土地肥使用税。此（各省规畅定不一）（2）开徐发商在经道济适用住酱房、商品何住房项目滴中配套建煎造廉租住美房，在商品厌住房项目恋中配套建渣造经济适用净住房，如能捉提供政撑府部门禽出具的生相关材表料，可草按廉租漂住房、壤经济适该用住房亦建筑面欺积占总建始筑面积乳的比例饰免征开发商症应缴纳怪的4/2竖8/2芝02325收入的税盼务处理城镇土地往使用税。（财税【档2008宫】24号涂）缴纳期限称：自200榴7年1月仗1日起，游以出让或冠转让方式暗有偿取得霉土地使用渗权的，应远由受让方早从合同约猾定交付停土地时感间的次拉月起缴纳城母镇土地渣使用税茅；合同独未约定酷交付土霸地时间多的，由系受让方从合同怨签订的缎次月起训缴纳城镇土地挣使用税。（财税择【20层06】岁186泳号）自20邪09年急1月1樱日起，大纳税人仅因房产移、土地厅的实物允或权利徒状态发套生变化约而依法座终止房严产税、忆城镇土讨地使用却税纳税加义务的深，其应朴纳税款豆的计算进应截止州到房产、土民地的实物籍或权利状亩态发生变亦化的当月俘末。（财源税【20欲08】1滔52号）例1：某房地加产开发错企业2牌008篇年12以月份通皇过出让照方式取虎得4/28而/202柄326收入的岭税务处趋理土地1墓000撑0平方谢米，2耳009矿年2月燃份取得护土地使瞧用证，经200庙9年度太共建造关12幢馋商品房仍，建筑汤面积共瞒150化00平坛方米，其200绕9年1些2月份袖，销售孤900愉0平方况米，试绝问该企川业20闪09年培度应缴亿纳城镇刷土地使余用税多俘少元（壶该地区毯城镇土活地使用萄税单位秤税额为庆4元/献平方米泛）分析：2009筐年1-1相1月份应僚纳税=1临0000菠×4×1尊1/12垮=366脸66.6馋7元2009鞠年12月户份应纳税见额=10焦000×北4×（1线－900插0/15怪000）值/12=院1333血.33元200迎9年度弱应纳税黑额=3过666廊6.6敢7+1详333记.33饲=38佛000以元关于地下赏建筑用地下的城镇土罩地使用税况问题对在城雨镇土地霉使用税闻征税范具围内单独建婆造的地下建暗筑用4/2吹8/2贞02327收入的让税务处章理地，按规溜定征收城辆镇土地使浑用税。其庆中，已取得地歌下土地使裁用权证的，按土内地使用装权证确匙认的土门地面积司计算应剂征税款役；未取得地厌下土地使驳用权证或地下土婶地使用权袄证上未标明慌土地面毒积的，按地下建浴筑垂直祖投影面警积计算应征导税款。对上述阳地下建砌筑用地院暂按应毕征税款愁的50姿%征收洁城镇土登地使用遇税。（财税筛【20时09】慈128节号）（二）关蚂于完工产袋品和未完厨工产品应饥纳税所得妻额的计算夺：只要符合哪产品完工语的三个条搁件之一，列不论会计上是昌否符合收彼入实现条汁件，是否计算厦出实际利播润，计算鞋所得税时叨就应该按采照实际利露润计算应档纳税所得诞额。未完工产棕品按计税毛利释率缴纳，完工产品按实际毛利街率缴纳。开船发产品完弄工后，要愤将其实际总毛利额与紫其对应的障预计4/28葛/202看328收入的正税务处伸理毛利额之见间的差额休，计入当渣年应纳税珍所得额。关于计闹税毛利内率：企业销售惯未完工开获发产品的丧计税毛利栋率由各省眨、自治、线直辖市国蛛家税务局患、地方税辟务局按下滋列规定进帆行确定：1.开发烛项目位于苹省、自治液区、直辖包市和计划厅单列市人裙民政府所桶在地城市雪城区和郊岩区的，不小得低于1份5％。2.开群发项目尸位于地亏及地级趁市城区链及郊区师的，不掉得低于雪10%掀。3.开醉发项目骡位于其栽他地区业的，不诸得低于肢5％。（我市堆为8%鉴）4.属于菊经济适用蜻房、限价稿房和危改拼房的，不得低娃于3%预。关于经隆济适用掌房、限耀价房和悦危改房慕：（1）经济适用砍房是指政府灵提供政策慎优惠，限浮定套型面匙积和销售遣价格，按爆照合理标梳准建设，佛面向城市从低收入住疾房4/2厚8/2易02329收入的烦税务处铃理困难家庭汪供应，具茄有保障性否质的政策款性住房。房地产丛开发企僚业开发芽的经济适移用房、按规定普的计税毛裹利率申报引纳税时，较需向主管载地税机关搏报送以下斗资料：A.立甘项批准考机关对站经济适步用房立泰项的批赶准文件税；B.土地宪管理部门划拨土地的批准吊文件；C.物冈价部门妇核定的青有关经里济适用鸡房销售药价格的本批件；D.住蛮房保障杏主管部指门为低纸收入住置房困难照家庭出曲具的购崭房资格伙证明；E.列渐明该项洽目的政寨府经济滥适用房违建设投闲资计划牌；F.经济忽适用房销绣售清册（帜包括购房浑人姓名和该身份证号剂码、准购论面积、合葬同号、订能立合同日圣期、楼栋育号、实际盲购买面积鬼、单价、证销售金额宏）；4/28狡/202软330收入的税嘱务处理G.主管届地税机关舅要求提供锡的其他资稍料。（2）疼房地产剖开发企损业开发云的限价房缩慧和危改松房按规定费的预计阳毛利率浇申报纳转税，需眨符合政最府有关遥部门的惰规定和锻要求。房地产开畏发企业在这企业所得稿税纳税申钢报时，需向主严管地税副机关报中送以下睡资料：A.《国难有建设用残地使用权疯出让合同锋》和政府奋主管部门熄出具的其龟他能证明豆限价房和反危改房的吉证明文件膨；B.限价致房和危改光房销售清倾册（包括闯购房人姓弟名和身份开证号码、距准购面积掏、合同号俊、订立合颜同日期、忙楼栋号、间实际购买刊面积、单争价、销售扩金额）；C.主蕉管地税无机关要泽求提供灾的其他挤资料。（3）对浸商品住房狐小区配套份建设经济预适用房、厨限价房和4/2普8/2渣02331收入的税捐务处理危改房吐的，应分别款核算销彻售收入，并按忍照对应算的计税矿毛利率黎计算预佳计利润保；不能分别图核算的，诵一律从高适用计致税毛利亚率。注：对经济适兔用房、限悬价房和危宰改房项目剩中配套建余设的商木铺、车瞒库、车戚位等未渔完工产渣品取得鞠的收入，不得按混照经济适用捕房、限价伞房和危改吧房的计税趟毛利率执恭行。（苏地税嘉发【2筐009幅】53山号）相关营很业税政匠策衔接北：对政府或遗经批准烫的房地产开费发企业销泡售经济适霜用住房暂荐免征收营妻业税。（苏地税锋函【20妹08】3施80号）经济适洗用住房株是指同时符恨合以下条件翼的具有保杠障性质的粘政策性住晨房：4/2迟8/2怜02332收入的税限务处理1.纳入权全省经济汗适用住房杀建设投资蹦计划；2.土地采取划拨公的方式供焦应；注：对于20棋03年1册0月1日敲至200巾8年5月停1日之间眉取得土地坚使用权的召经济适用腐住房项目危，若土地除供应方式晨不符合行奇政划拨的都条件，可杏在满足其陪他免税条似件的基础贼上，提供叉与国土部劳门在此期吐间签订的轰土地使用雕权出让协受议和国有差土地使用些权证办理追免税手续展。（苏地误税函【兰200过9】1喜37号牺）3.销售豪价格经价躺格主管部三门按相关浅规定确定叫；4.向符逢合市、县互人民政府恶认定标准效的城市低治收入住房链困难家庭盛供应；对未能同时贞符合上述柱条件，被冠颜以经济返适用住载房名称采的其他摘性质住摸房，不呈得享受世该项政鼓策。4/28损/202村333收入的爬税务处芬理关于计泥税毛利垂率变化其的实质斜：国税发【及2006趁】31号文件用“疫计税毛利朵率”的提爱法，而国税函复【20释08】立299仰号文件又草改为“剃利润率亚”，新番文件再恐次改回裙计税毛俩利率。实际上咱到底用烦利润率亿还是计想税毛利新率，其关键点在哭于期间费重用及营秤业税金肌及附加纺是否可进以在预叔售收入对中扣减循。应纳税禁所得额蓝的计算弃方法：企业销缴售未完纸工开发构产品取喝得的收蚀入,应敬先按预计计杰税毛利释率分季(或舱月)计算兰出预计毛增利额，计惹入当期应朵纳税所得正额。开发由产品完工狸后，企业谁应及时结屠算其计税骆成本并计齿算此前销蚂售收入的魔实际毛利吧额，同时瞎将其实际束毛利额与昌其对应的闷预计毛利副额之间的差额，计尿入当年度斧企业本项逗目与其4/2壁8/2叹02334收入的子税务处亿理他项目朴合并计威算的应肃纳税所锹得额。笛（办法蚁第9条弦）例2：我市某房蛾地产公司胳2008厌年度开发城A项目，蚕预售房款示7800季万元，当说年开发产抗品未完工匆。当年缴蹲纳营业税岗金及附加甜432.死9万元，仙期间费用宏150万撒元。20普09年度尼A项目全啊部完工，时实现收入违1200蛾0万元，样开发成本肝6000黎万元，该困项目20睬09年度趋缴纳营业妇税金及附劫加233听.1万元普。200系9年度捡又开发弦了B项鸟目，截晌止到年荒底项目切也完工永，共实错现收入族450叨0万元站，开发取成本2秃700童万元，疲缴纳营份业税金法及附加遭249肾.75眉万元。缝该企业挤200旅9年度槐期间费淘用共发格生89弄0万元勇。试计算世该企业漫200元8、2夕009雨两年应奔缴纳企穿业所得嘉税（假杠设不需钳进行其蹲他纳税锦调整）分析：4/28截/202朽335收入的炼税务处临理200似8年：企业的利循润总额＝长0―15话0万元＝祥-150绘万元应纳税所话得额＝7霸800×但8%―4都32.9广―150弊＝41.钢1万元应纳税冶额=4辽1.1少×25惹%=1摊0.2权75万菌元2009无年：利润总额蒜=（12洪000+介4500招）-（6嚷000+垒2700妇）-（4蜡32.9嘱+233功.1+2忧49.7鸡5）-8辨90＝5蛙994.鞭25元应纳税所营得额＝5您994.捐25＋4犯32.9休―624驼＝580接3.15捕万元需要注桶意的是鬼：本期扣除钢的前期营秧业税金及伸附加43苍2.9万酱元需作纳烘税调增，姥上期按预节计毛利率谱计算的预搁计毛利6旗24万元君（78撑00×8环%）应予循以调减。应纳税额事＝580柄3.15六×25%阳＝145渴0.78粘75万元4/2码8/2仿02336收入的坟税务处沈理注：A项目间实际毛辰利额＝笼780伏0×6吊000禁/12最000帐＝36绣00万坡元；实隔际毛利桨额与预胞计毛利睛额的差抄额＝3险600拘―62届4＝2州976蠢万元特别提士醒：在年度纳更税申报怀时，企业陪须出具叫对该项崖开发产器品实际慰毛利额扎与预计匀毛利额洪之间差异调与整情况酿的报告以及税旺务机关磨需要的泻其他相耻关资料不。（办法排第9条谎）差异调整扔报告应包管括以下内塑容：1.开发企分业基本席情况，包括胆企业资鄙质等级歇、资质稻有效期线、从业喜人数、墨法人代陪表、出找资方、鹿关联方赶有关情炊况等；2.开发项破目基本读情况，包括开缴发项目名窝称、地理榜位置及概拢况、占地笛面积、容颜积率、绿周化率、开兴发用途、生初始开发慕时间、完肚工时间、扇销售情况补、销售方棍式、销售环费用（含妖佣金或手租续费，尤太其是委托鸣境外机构我销售费用宇结算情况摘）、4/2俩8/2膛02337收入的税勿务处理配套设施机的归属及撤核算、停泄车场所的菜核算、企教业的融资塔情况利息释核算和支顾付情况等幻玉；3.《房地雨产开发项剑目完工对节象会计成滋本、计税宋成本调整辛计算明细叹表》；4.非货币滋性交易光、关联奔方交易低、其他宿涉及纳逮税调整揪的事项齿，纳税麻调整金纤额。（苏地税发段【200拾9】53谱号）（三）关谢于预缴申溪报表和年旗度纳税申酒报表的填袭报：1.如果冻《预售合辟同》的收裂入未达到饲完工标准扒：（1）秒预缴申孔报表：按规定状的计税向毛利率迷计算出泼的预计泉毛利额守，季度贝预缴申慎报时填胞报在《木企业所丽得税月殊（季）彻度预缴抚纳税申秒报表》砍（A类茄）第4摆行“利养润总额广”。4/2内8/2历02338收入的税替务处理（2）牵年度申谦报表：附表三盒的第5绕2行“房地产叶企业预斜售收入真计算的伸预计利砍润”的第3搁列“调增山金额”填写按规脊定计算出剃的预计计域税毛利额烂，而附表挖一的收入管、附表二晋的成本、误主表第三杏行的税金扛及附加，看是不会有蔽数据的。荒当年的税妙金及附加翼由于未计迷入“营业咱税金及附横加”科目合，应在附摊表三第40行自“其他”第4列茎“调减掌金额”表中填列征。2.如载果该《异预售合偶同》达袍到完工萝标准：（1）预淡缴申报表杏：季度预缴弹申报时在蛛《企业所接得税月（奥季）度预誉缴纳税申散报表》（枝A类）第顾4行“利栋润总额”戴将按规定鱼计算出的禾预计毛利优额减除。4/2程8/2店02339收入的税领务处理（2）年馅度申报表肉：附表三第演52行将娃以前年度四确认的预循售收入转扯回，填报第4栽列“调减盲金额”。而主表第炮三行的税雅金及附加含不能重复迅扣除，应挑该在附表岛三第40地行“其遵他”进愉行纳税4/2选8/2些02340收入的慨税务处践理（四）怨定金和耗订金税凶收的处智理：所谓定金，是指合仙同当事人羞为了确保战合同的履附行，依据睁法律规定索或者当事利人双方的栗约定，由量当事人一称方在合同订厕立时或者欲订立后履行前，馋按照合同统标的额的秤一定比例有（不超过怨20％）歼，预先给闪付对方当衫事人的金新钱或其替漫代物。定金属砖于一种梨法律上锁的担保获方式，糠主要是鞠为了担幻玉保主合障同的成旧立和生抢效，根旦据《担丙保法》个规定，可给付定伞金的一海方不履凯行债务槽的，无陕而订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。4/28幻玉/202哪341收入的般税务处笛理所得税垫规定：企业通过因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售（预售）合同后才予以纳税。营业税规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。（营业税条例第12条）取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款4/28脆/202逆342收入的伍税务处弃理日期的，为应税惧行为完梁成的当写天。（纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税细则第25条）预收款，包括预收定金。预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（国税函【1995】156号）因此，对于收取的定金应缴纳营业税。关于订金：新会计准则规定，预收账款科目是指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。而订金、诚意金等均不属于建立在购房合同上的预收款4/28崖/202砌343收入的税昌务处理性质，灯因此，不应作衔为预收种账款征慢收销售并不动产蛋营业税万。关于退堵款的处兰理纳税人的洲营业额计脱算缴纳营粗业税后因炊发生退款追减除营业羡额的，应低当退还已变缴纳营业竞税税款或迷者从纳税委人以后的假应缴纳营告业税税额棒中减除。（营业讲税细则仗第14槽条）注：房地产湾公司收霉取的定姐金违约巧金。房盟地产公它司虽然跑收取但朱没有发琴生销售健不动产贿行为，锅因此这岸部分定还金是不染需要营阵业税（没有提供选应税劳务），如果彻已经征收心营业税，员可以在当捡期冲减销自售房屋的洒营业额或妄退税处理草。（五）土漂地增值税摸相关规定行：1.关于呼土地增值蒜税的预征顾：除普通标作准住宅不实行预论征外，对幼其他各类悔商品房，竞均应4/2块8/2拥02344收入的金税务处性理按规定实详行预征。（苏地邀税发【刚200阅4】5恩8号）纳税人建摆造普通标准抵住宅出售，宗增值额宪未超过膀扣除项肝目金额锡20%周的，将免征土泥地增值吨税。（土地比增值税堆条例第杂8条）关于普婶通标准本住宅：普通标嘉准住宅秩是指由政府指定纸的房地产开埋发公司开慕发、按照伶当地政府“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据国办发【2005】26号制定的“普通住房标准”的4/2欣8/2支02345收入的税头务处理范围内从构严掌握。（财税【谢2006兄】141售号）关于普通乱住宅的认木定：条例第8软条中“普通标准笔住宅”和财税【1爽999】哀210号中“普通住少宅”的认许定，一兽律按男“中小套型半、中低价反位普通住毯房”的标却准执行档。（财税桥【20箭06】晒21号栋）关于“雄中小套均型、中译低价位起普通住树房”的泥标准享受优惠迁政策的住诸房原则上絮应同时满呀足以下条促件：住宅小区即建筑容积箩率在１.么0以上、器单套建筑竿面积在1替20平方趟米以下、警实际成交澡价格低于赴同级别土装地上住房耳平均交易右价格1.牺2倍以下糠。各省、菊自治区、那直辖市要蜂根据实际致情况，制嫌定本地区矮享受优惠碧政策普通垦住房的具若体标准。注允许单套建躲筑面积亩和价格蹲标准适当浮动植，但向上纺浮动的比圈例4/28转/202幻玉346收入的税邪务处理不得超惠过上述鼠标准的刘20％缝。（国办发格【200饱5】26我号）注：纳税人既忠建造普通败住宅，又言建造其他夏商品房的肃，应分别面核算土地递增值额。不分别贯核算增值额垫或不能准确勇核算增值额的意，其建造盖的普通标欧准住宅不故能适用条资例第8条闪第1项的哀免税规定寇。（财税份【20仁06】射21号漫）开发项目糖中同时包衣含普通住票宅和非普扭通住宅的筹，应分别撞计算增值抢额。（国税发继【200割6】18踢7号）土地增值埋税预征的稳计税依据呜：土地增值炮税预征的塌计税依据回为纳税人漫转让房地址产取得的装收入。采用预收絮价款方式马转让房地午产的，以羞收到的预特收价款作踏为土地增绣值税预征穗的计税依凡据。（应和营业早税申报计布税依据一端致）4/2裤8/2含02347收入的税倍务处理土地增值缠税的预征存率：（1）稼普通住狠宅，按词1%的装预征率辞实行预日征；（2）径营业房纲、写字却楼、高笋级公寓永、度假忠村、别您墅等，止按2%依预征率矿实行预狭征；（3）对脊房地产开宫发企业既绒建造普通添住宅，又刮开发其他夫类型商品注房，其销仆售收入未耳分别核算溜的，按2拨%预征率鼻实行预征灰。（扬地税发磨【200捞4】96跌号）2.关除于土地敬增值税短清算：土地增值乌税清算，是指纳税肯人在符合佛土地增值辜税清算条开件后，依嫂照税收法午律、法规歼及土地增君值税有关芦政策规定添，计算房懒地产开发郑项目应缴曲纳的土地柏增值税税泄额，并填月写《土地随增值税清赛算申报表义》，向主士管税务机泳关提供有前关资料，4/28紧/202爬348收入的即税务处当理办理土地咽增值税清吩算手续，多结清该房筋地产项目故应缴纳土轿地增值税回税款的行输为。（国税捏发【2迅009喝】91圾号）土地增捏值税清兰算的条祖件：应进行史土地增磁值税清挖算的条闪件（符武合之一容）：（1）允房地产馋开发项衔目全部借竣工、及完成销侦售的；（2）整番体转让未架竣工决算办房地产开救发项目的枣；（3）直犬接转让土队地使用权箭的。注：纳税人眯应当在兆满足条物件之日幼起90感日内到富主管税摧务机关善办理清述算手续笑。税务机关望可要求纳疾税人进行区土地增值通税清算的循情形：（1）已号竣工验收竖的房地产易开发项目腔，已转让赢的房地产梢建4/2志8/2丘02349收入的税味务处理筑面积叙占整个个项目可吨售建筑闭面积的比例在8迁5%以上，或该岸比例虽灰未超过握85%因，但剩余的堵可售建筑开面积已经芬出租或自暗用的；即，（已转肌让可售妥建筑面捎积+出插租或自构用可售舒建筑面晕积）÷泡总可售孔建筑面水积≥8换5%。（2）取吨得销售（轮预售）许目可证满三租年仍未销合售完毕的愉；（3）心纳税人业申请注去销税务沙登记但坊未办理暂土地增么值税清乒算手续井的；（塘应在办链理注销铜登记前业进行土斤地增值此税清算启）（4）疤省（自仗治区、披直辖市壳、计划铺单列市标）税务绳机关规始定的其冶他情况鞠。注：纳税人缝符合以差上条件乌之一的摩，由主蜘管税务淋机关确膛定是否械进行清戒算；对产于确定挂需要进恶行清算膊的项目板，由主峡管税务4/2玻8/2糕02350收入的税谱务处理机关下达姓清算通知鸟，纳税人割应当在收阿到清算通聪知之日起询90日内虫办理清算增手续。相关法渔律责任竿：应进行院土地增院值税清唯算的纳静税人或壳经主管秩税务机亡关确定岔需要进闻行清算半的纳税酷人，在象规定的渔期限内律拒不清暴算或不以提供清浅算资料屠的，主受管税务欣机关可雹依据《杨中华人串民共和挠国税收峡征收管忆理法》灭有关规瓦定处理殊。四、不同芒销售方式沟销售额及乐销售时间菊的确认（脾办法第6茎条）：4/2击8/2姐02351销售方式具体情形收入额的确定销售确认时间采取一次性全额收款方式合同（协议）约定的价款实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日采取分期收款方式付款方按期付款合同（协议）约定的价款付款日付款方提前付款在实际付款日确认采取银行按揭方式销售合同（协议）约定的价款首付款于实际收到日确认，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认采取委托方式销售支付手续费方式合同（协议）约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认视同买断方式企业与购买方签订合同；企业、受托方、购买方三方共同签订合同合同价高于基价，按合同价；合同价低于基价，按基价合同价低于买断价；受托方与购买方签订合同按买断价基价(保底价)并实行超基价双方分成方式企业与购买方签订合同；企业、受托方、购买方三方共同签订合同合同价高于基价，按合同价（支付的分成额不得减除）；合同价低于基价，按基价受托方与购买方签订合同基价＋分成额包销方式包销期内完成销售的按上述1-3项的规定确认收入的实现包销期内尚未出售的按合同（协议）约定的价款和付款方式确认收入4/28解/202述352收入的税壁务处理几点说愧明：1.关蓄于分期水付款：需按合迟同约定单的价款词和付款耐日确认潮收入，后即企业意无论是属否实际独收到价纸款，都侦要按照狸合同约您定条款肆纳税。代对于付侮款方提窜前付款息的，企旦业要在稳实际付不款日确志认收入跨。2.关于晒银行按揭扮销售：银行按揭断销售方式告实际是相薄当于有担魄保的分期药收款方式特，首付款选和银行按竟揭分期相厘当于分期厌。其收入伞的实现实幅际是参照谷了分期付卡款的原则盒。3.关于株委托销售淘：（1）哗“收支卖两条线有的原则谈”，企摩业不能脊在收取荡的价款兼中坐扣漠将来支挪付给受益托方得跌价款。4/2翁8/2青02353收入的里税务处稿理（2）企电业即使没维有收到价袖款，也要羞按照委托亿协议确认邪收入的实巨现。（3）枣对于视面同买断即方式收亩入的确哭认，按穷合同协紧议价与罢实际收煤到价款柏采取孰度高原则聋计税。（4）境“超纹基价分尺成方式嘱”同鉴“视同疯买断方责式”的确原则相向同，只双是“超淘基价分孩成方式俯”的买茂断价格杯是基价丑加分成既而已。（5）吗已销开舌发产品株清单应逼载明售耻出开发然产品的虽名称、苏地理位凝置、编地号、数垂量、单环价、金烟额、手讲续费等谢项内容默，应以胃月或季遗为结算娘期，定痰期进行偏结算。相关营溜业税政钞策衔接龄：关于包销惩商：在合同期捐内房产企吨业将房产脖交给包销崇商承销，疮包销商是4/28竞/202绩354收入的税培务处理代理房产珠开发企业闪进行销售淡，所取得畏的手续费日收入或者蜂价差应按“服务业控—代理业英”征收营业印税；在合遇同期满后提，房屋未绕售出，由往包销商进异行收购，亏其实质是庭房产开发信企业将房铸屋销售给婚包销商，婚对房产开孕发企业应我按“销售居不动产”匠征收营业圾税；包销商将泄房产再次茫销售，对愿包销商也甘应按“销潜售不动产转”征收营崭业税。（院国税函【远1996守】684斜号）五、特殊尘销售方式证收入的确恒认（一）售拼后回购：是指企业邀在销售资臂产的同时勇又以合同蚀的形式约爷定日后按逃一定价格偶重新购回郊该资产。销售的商万品按售价香确认收入刑，回购的轮商品作为傻购进商品闷处理。有证据表意明不符合豆销售收入缩慧确认条件团的，如以销胡售商品笋方式进划行融资希，收到脆的款项兰应确认岛为负债伯，回购梅价格4/28哭/202彩355收入的龄税务处孝理大于原售似价的，差刺额应在回糕购期间确树认为利息请费用。（国税函【20抛08】蚕875销号）与会计处聚理的差异端：对于售后赢回购，会拳计一般不肾作为销售赴处理；如诵果有证据随表明不符乡丰合销售收绍入确认条死件的，企粪业所得税堵与会计准打则处理一歉致。例3：某房地汪产企业肃于20爷09年瓶１月份复将一幢波已开发享完成的漆房产销耗售给乙施企业，晴售价为路900丛万元。栗合同规愚定，２爱年后Ａ遣企业将轿这幢房旨产重新乏购回，勺回购价拘为10道00万蚀元。试竟析会计桌处理与搬税收的镜差异。分析：由于回购环价已在合莲同中订明懒，表明商缓品价格变香动产生的4/2幸8/2腔02356收入的击税务处阻理风险和咐报酬均鼓归卖方励所有，趴与买方螺无关，谢且卖方夸仍对售垄出的商鲜品实施并控制。论因此这勾种销售亭回购本倦质上不惰是一种驼销售，而是一项怠融资协议店，整个交倾易不确认院收入。这种交灯易实际然上是房炊地产企宋业将房填产作抵耀押，向翁乙企业充借款9横00万攀元，借戒款期为孕２年，床应支付宴利息（拣100腿0－9歪00＝100踢万元）两。税务处理储：1.年践度汇算廊清缴时纲，所得钉税不需要调增应摔纳税所查得额5项0万元，但如果财丛务费用超访过同期银微行利率要科调增。2.2阻009年绒度1月份辈和回购年吴度201欢1年1月昏份必须缴逝纳营业税列。缴两次隶税。（二）磁售后回假租：4/28君/202淡357收入的税升务处理虽然税收叫没有明确剂规定售后哭回租的处先理，但是麦如果售后奇回租形成视融资租赁悲的情形，皮认为企业央对已售出祸的商品保飞留了通常架与所有权那相联系的泰继续管理柴权，并实赵施了有效外控制。因此不扒符合所择得税收洒入确认澡条件，剪可以按郑照会计景准则进慢行税务巡寿处理，级不确认港收入。相关营业夸税政策衔巾接：房地产开慕发公司采傅用“购房狮回租”等槽形式，进欺行促销经游营活动（裕即与购房饱者签订“隔商品房买区卖合同书扯”，将商舱品房卖给偏购房者；梁同时，根旬据合同约沾定的期限姑，在一定祸时期后，计又将该商奖品房购回卖），对房地产开莫发公司和承购房者均应按捕“销售晓不动产敞”税目娱征收营截业税。增（国税函谣【19接99】宁144梅号）（三）减还本销怎售4/28拳/202芝358收入的税扮务处理以还本方语式销售建耳筑物，是椒指商品房怜经营者在遮销售建筑冲物时许诺风若干年后覆可将房屋煌价款归还理购房者，它这是经营蚕者为了加缎快资金周益转而采取歌的一种促吗销手段。示由于税法笛规定，企坦业以货币网形式和非无货币形式域从各种来藏源取得的趴收入，为愉收入总额焦。因此，他在确认收艇入额时，泻不得扣除民还本支出崖。相关营业孟税政策衔堡接：对以还本退方式销售翁建筑物的琴行为，应或按向购买屠者收取的税全部价款丽和价外费深用征收营库业税，不帐得减除所路谓还本支释出。（国税函倒【19击95】加156纤号）（四）择商业折陕扣：企业为促扎进商品销煌售而在商屡品价格上依给予的价迅格扣除。商品销售炉涉及商业勺折扣的，域应当按照伪扣除商业乘折扣后的4/2够8/2衣02359收入的税拾务处理金额确扁定销售乞商品收差入金额距。营业税草规定：纳税人横发生应蚀税行为驶，如果将价款与桨折扣额在惠同一张发爆票上注明零的，以湖折扣后伶的价款翁为营业公额；如陕果将折经扣额另轿开发票愁的，不包论其在东财务上文如何处坦理，均勉不得从貌营业额隐中扣除白。（营业税实遣施细则第亭15条）注：尽管企业株所得税不旗再强调将厘折扣额开颤在同一发男票上，但凶是，收入泻与折扣必安须在同一调张发票注该明，不然嫌计算营业挤税时不予罪扣除。（五）现改金折扣现金折扣杂是指债权井人为鼓励斩债务人在扮规定的期泼限内付款国而向债务跌人提供的宗债务扣除闻。4/2改8/2违02360收入的税侵务处理实际工作区中涉及的悟折扣的处码理，主要间是现金折跌扣。商业购折扣因为慕是售前行买为，一般鸡可以直接直按折扣后抓的金额签巨订合同，悦开具发票律。关于扣地除凭据蔽的问题萄：现金折给扣是没菠有专用蛙发票的倾，并且拦也不能辟开出收桥据（因负为没有盟收到钱币），所标以只能者根据当投时签署赠的合同党、具体泽收款的忧时间、猎以及企天业内部榜自制的戒审批单张据作为杰依据了拍。（真实性演原则）（六）买易一赠一企业以探买一赠讽一等方禾式组合煤销售本秀企业商露品，不属于氧捐赠，应将总的多销售金额丽按各项商锅品的公允价赏值的比狂例来分者摊确认各项的佩销售收甩入。（国税函【急2008瞎】875冷号）与会计画处理的彩差异：对于将外撤购的商品肿用于赠送逐，会计按翅购入成本目作为销售兆费4/2蛇8/2脾02361收入的税捏务处理用或成本当处理，不闲作收入。斗税收按公时允价值比沾例分摊确晚认销售收锁入。关于销售悦房屋赠送宏家电等货酿物流转税脾的处理：此项业务失中，因为偿并不涉及钳营业税应继税劳务，赞因此不能瞎按混合销闯售处理（一项销鞋售行为紧如果既概涉及应税劳务又涉及货事物，为混克合销售行迷为），而荒应该将肺有偿转戏让无形宰资产或艳不动产滩所有权勺与赠送森实物作真为两项丝式单独的驰业务，按兼营处工理：纳税人兼编营应税行伪为和货物露或者非应艇税劳务的区，应当分杠别核算应烂税行为的银营业额和族货物或者参非应税劳异务的销售叼额，其应乒税行为营孤业额缴纳磨营业税，烦货物或者告非应税劳细务销售额状不缴纳营沟业税；未字分别核算丛的，由主票管税务机孩关核定其家应税行为判营业额。（营业具税细则来第8条与）4/28助/202澡362收入的税向务处理相关个人症所得税政统策衔接：个人因磁参加企服业的有奖销晒售活动而取得灯的赠品极所得，殖应按“偶然所得”项目计讲征个人厘所得税役。赠品瞒所得为拴实物的爬，应以腥实施条桃例规定咳的方法座确定应枣纳税所火得额，冒计算缴载纳个人莫所得税炎。（国税函【栏2002块】629吊号）六、其愁他收入（一）租终金收入：是指企虏业提供民固定资畅产、包兵装物或讽者其他拳有形资侍产的使枯用权取伤得的收冻入。企业新建丑的开发产歼品在尚未心完工或办走理房地产胀初始登记民、取得产蓬权证前，姻与承租人替签订租赁格预约协议温的，自开着发产品交付承租珠人使用之窄日起，出租方取甲得的预租短价款按租金4/28吐/202言363收入的伯税务处铃理确认收猴入的实奇现。（办法第汉10条）所得税基自本规定：租金收入挣，按照合艘同约定的留承租人应浩付租金的亡日期确认冤收入的实鞭现。（条例碧第19尸条）关于提降前支付梢租金的遥处理：根据《实瓣施条例》穿第19条读的规定，别企业提供扰固定资产唱、包装物醉或者其他音有形资产烦的使用权厦取得的租产金收入，拉应按交易游合同或协山议规定的未承租人应血付租金的于日期确认股收入的实羊现。其中企，如果交易脑合同或协领议中规定吹租赁期限哑跨年度，且租金提前短一次性支旦付的，根据《实糠施条例》引第9条规音定的收入众与费用配矿比原则，侧出租人可对上述已确喜认的收入恐，在租赁燃期内，分俗期均匀计圣入相关年他度收入。（国税函棵【201疏0】79狡号）4/2科8/2刷02364收入的翁税务处津理注：原先按冤照税法糟规定，苹即使企轨业提前畏收到租嘉金收入环的，只字要合同卸或协议上规定的乡丰应付租骗金日期疲未到，董也不确般认收到灶当期的湿收入。颜而根据妥上述规笼定，提董前一次欲性收到独租赁期舅跨年度孕的租金界收入，怖既可以导以按照卖合同或秀协议规棵定的应沿付租金原日期确满认收入府，也可降以在租极赁期内谋，分期检均匀计潮入相关破年度收铃入。相关营荣业税政穷策衔接热：纳税人提冈供建筑业生或者租赁炸业劳务，激采取预收指款方式的澡，其纳税研义务发生齐时间为收到存预收款善的当天。（营业税细口则第25淡条）关于所得秀税和营业呢税规定的等差异：所得税改催为权责发除生制，而荒营业税改宾为了收付牙实现制。4/28但/202捉365收入的税插务处理（1）勾营业税蹄：20常09年而要确认柏收入，历企业所姻得税：姻虽然开茎具了发逝票，仍蹲然不需勤要确认佩全部收乏入。（2）对妻于承租方腿，虽然第炸一年取得乖了全额发上票，但是病不能一次激性扣除费累用，而是崭按照《实拣施条例》挠第49条列的规定，橡分期摊销沙。（3）若如果是口第三年化收取租究金，虽唇然第一怠年没有日收到发合票仍然搅可以税谁前扣除投。这也词是权责瓜发生制崖的体现涨。与会计梢处理的绞差异：会计上恩，出租厅人一般罢采用直暖线法将获收到的尊租金在谋租赁期蛮内确认卡为收益谱。房产税相论关规定：鉴于房地颈产开发企堵业开发的浴商品房在拦出售前，矩对房地产4/28骨/202捞366收入的榜税务处鸟理开发企破业而言寺是一种格产品，欣因此，反对房地肉产开发福企业建薄造的商愧品房，枯在售出跨前，不侄征收房偿产税；锻但对售寺出前房涌地产开走发企业炕已使用鹿或出租孩、出借象的商品言房应按吉规定征耍收房产姨税。计税依手据：房产税依秒照房产原磁值一次减厅除10％胀至30％嫩后的余值螺计算缴纳躁。具体减洁除幅度，信由省、自垒治区、直访辖市人民戏政府规定房产出租骑的，以房萄产租金收册入为房产医税的计税脂依据。（房产忠税暂行过条例第泄3条）关于房丹产原值读的确定寺：对依照房特产原值计炼税的房产趟，不论是帝否记载在主会计账簿钉固定资产血科目中，灰均应按照房屋原价计算缴纳禾房产税。4/2泼8/2钻02367收入的税股务处理房屋原奔价应根峰据国家搬有关会瘦计制度培规定进贼行核算其。对纳播税人未驰按国家脆会计制认度规定南核算并悟记载的掠，应按未规定予杀以调整红或重新伪评估。（财税猴【20承08】凭152岭号）关于房主屋附属院设备和喘配套设蛾施：凡以房屋渴为载体，删不可随意传移动的附普属设备和予配套设施构，如给排邻水、采暖兰、消防、遮中央空调朗、电气及驾智能化楼狼宇设备等蚕，无论在喝会计核算少中是否单哗独记账与品核算，都代应计入房茶产原值，唯计征房产煎税。对于更换胀房屋附属糊设备和配拦套设施的醒，在将其铁价值计入桥房产原值贯时，可扣尤减原来相节应设备和席设施的价疑值；对附露属设备和另配套设施饰中易损坏涉、需要经统常更换的裕零配件，尽更新后不墙再计入房蚕产原值。（国税发旦【200床5】17撑3号）4/28叠/202卖368收入的税样务处理税率：房产税鹅的税率像，依照潮房产余士值计算狠缴纳的语，税率言为1蔬.2％收；依照再房产租搞金收入粘计算缴沙纳的，秧税率为亡12％关。