《商业地产市场攻略》

带着那份激情与回忆踏上了项目的创作之路······整理课件中信·阳光澳园街铺项目06年市场攻略整理课件城市进化论

有一个风行全国名叫《帝国》的游戏告诉我们：当一个部落的文明进化到一定程度的时候，城市就要诞生了。前言整理课件现代街区的使命:街区是城市基因，主导城市变化，沿基因的脉络，可以触摸到城市发展的印纹。每一个街区都是一个复合的功能区，具备可以满足人们日常生活基本需要的各种功能配套。街道不再只是单纯的交通脉络，而是充满了人情味的交流空间，消解了城市与人、人与人、人与自然之间的冷漠。整理课件第一部分：产品分析第二部分：区域市场分析第三部分：城市功能与配套升级第四部分：商业地产走势第五部分：项目定位与业态组合第六部分：项目定位支撑点纲要提示整理课件第七部分：我是谁？第八部分：整合营销攻略第九部分：营销组合第十部分：广告创作(暂略)第十一部分：费用预算(暂略)整理课件第一部分：产品分析1、产品简析2、绿化广场简析整理课件产品数据(链接)整理课件1、产品简析产品元素现状常规随想改造空间铺位数量46间社区商业铺位总面积约8356.00㎡-------------项目区位新源路与四环路交汇处商业边缘地带项目形状整个项目呈“L”状单面铺，影响商业价值中信品牌东莞知名品牌企业东莞品牌地产商消费群体小区居民小区居民，小范围住户市场关注度夹生项目难卖，因素太多经济价值售价11000元/㎡商业价值不高社会价值暂无社区服务项目未来定义走势设想整理课件产品随想总述：中信澳园商铺总面积为：8356.00㎡，铺位数量为46间。项目地位商业地产边缘地带，且项目为单面铺，对商业地产而言，难以集中人气；项目已面世些许时日，市场对项目的关注度持观望及疑惑心态。发展商关注问题：在现有的产品条件下，速度、快速回笼项目资金，做到短平快，且需取得一定的经济与社会经济。策划层面关注问题：如果在现有条件情况下，按常规项目定位出牌，项目前途将过于渺茫；当然，自然消化的可能性还是存在。如何在上述产品固定因素情况下，创造出更多的经济与社会价值，考量项目目前重点问题，区位与案量的份额给予我们太多的尴尬。围绕项目重点存在问题，以及发展商对项目寄予的期望与要求，我们得出：

项目未来定义走势设想整理课件

项目未来定义走势设想前提：保证项目短、平、快销售，并取得一定的经济与社会价值。走势设想：具有主题性、特色性经营业态规划及广阔的消费

市场空间及经营空间，将是提升项目经济与社会价值最快的捷径，同时也是项目品牌锐变的机会点。整理课件2、绿化广场简析□B段商铺前行广场面积约：2万多平米；□前行广场隶属政府行政绿化用地；□目前广场性质与规划在一定程度限制了项目升值空间······如何将广场变成项目附加值将是项目下一步公关重要课题。如能为我所用，广场改造方向建议整理课件1、绿化广场是澳园街铺项目最大的亮点之一，具有非常大的改造发挥空间，可顺应政府规划建设成为该区域最具特色的行政文化绿色广场项目专属空间。2、广场的改造建设将结合项目定位的经营需要，注入创意、个性、休闲、娱乐、舒适等主题特性，作为街区业态经营的衍生范畴及生活空间。3、将项目铺前通道及停车位外移，规划设置于广场迎四环路于新源路交叉路口外围圈，以密集的停车群和绿树将广场与喧嚣的城市主干道相隔离，同时形成对民工群体的人造隔离带。4、广场白天作为居民自由休闲的市政广场，晚上通过上述第三点形成的停车场隔离带，内化为项目经营的内部广场。如能为我所用，广场改造方向建议图示如下整理课件图示如下整理课件广场雕塑主题之外的景观设计示意图示如下整理课件第二部分：区域市场分析一、城市发展机遇二、区域人口结构分析三、区域商业业态分析四、经济与消费水平分析五、区域消费力度分析六、休闲消费趋势分析整理课件一、城市发展机遇中国东莞，岭南文明的重要发源地、中国近代史的开篇地、改革开放的先行地，一座充满魅力的现代新城。东莞商贾云集，经济发达。20多年来，东莞国民经济以年均20%以上的速度持续增长，增幅连续多年居全省第一位，综合经济实力居全国大中城市前12强行列，是名副其实的“制造业名城”。而随着“退二进三”与“商贸东莞”战略的实施，城市中产阶层及白领群体的扩大，以及商业环境与氛围的不断成熟，东莞地区逐渐形成了讲求时尚与品味的消费力量和巨大的市场潜在空间。整理课件第一国际国际会展澳园东城南片区公共服务中心景湖春晓格林小城东峻豪苑整理课件1、片区功能配套规划，成就无限商业前景根据东城区南片区的商业服务设施规划，该区域将以步行街为主线，进一步完善购物环境品质，将居住区内较大的商业活动汇集，以规模效应和全面服务提高公共设施的吸引力，拉动地区商业整体发展。各社区组团设置供区域内部使用、体量较小的文化娱乐设施，同时结合各级绿地设置露天剧场、雕塑广场。

整理课件整理课件2、公共服务中心，突现区域商业价值在怡丰路商业街延长线至立新小区处规划设置大型中央广场，并结合周边商业、文化、体育场地等公共设施和园林绿地景观，形成该片区公共服务中心，塑造片区空间形象。该公共服务中心由软、硬两个功能聚集而成：由公共设施及广场、文化活动中心等组成的硬核，以及由防护绿地形成集中的、大片生态园林绿化景观作为软核。用地规模约22.5公顷。整理课件3、五大居住组团，形成核心消费商圈围绕公共服务中心设置五大居住组团，并对其临近公共服务中心地段相对提高建筑开发强度，增加土地效益。（1）新世纪居住组团：（2）火炼树居住组团（3）东泰—中信居住组团（4）景湖花园居住组团（5）立新小区居住组团整理课件会所经营类中信旗下的四大楼盘均有自己独立的会所多经营一些运动类的范畴，经营状况较好整理课件小结：从城市发展机遇及区域整体情况来看，城市的发展一定程度影响着商业地产及城市人的生活形态。当城市在发生巨变时，新型的事物即将诞生！整理课件二、区域人口结构分析1、东莞地区现有人口近千万，却缺乏中产阶级生存的土壤。贫富悬殊问题越来越突出，而贫与富的中间过渡阶层流失也非常严重。有很多白领人士和中产阶级在东莞生活过一段时间，都可能选择离开。究其原因，无非是东莞尚未形成适合中产及白领群体生活、学习、消费、休闲的商业和生活环境，没有出现能够对该群体产生较强吸引力的休闲生活形态。2、项目所在的东南城胶合带是东莞居住人口最密集的区域，方圆1公里半径内有中信、景湖、金地、世纪城、第一国际等近20个大型花园住宅小区，居住人口超过10万人。此区域皆为中高档小区，居住人口相对收入较高，年龄以中青年为主，消费能力强、消费频次较高。整理课件当城市人口结构与消费观念在发生巨变时，新型的事物即将诞生！小结：东莞的快速发展，得益于社会各界人士的共同努力；东莞在城市化建设过程中，人口结构也有发生良性的变化，如何吸引这部分具备一定质素中生活于东莞，对东莞城市而言，是一个长期的必修课程。整理课件商业网点有怡丰都市广场、怡丰美食街、泰合路、光大路、金树路、金锡路、红棉路及东泰花园底商。片区商业分析三、区域商业业态分析整理课件怡丰路业态组成

怡丰路以食街闻名，但食街以湘菜居多，且以低中档为主。主要是因为怡丰都市广场附近的楼盘以小户型为主，面对的是较低的打工阶层。片区商业分析整理课件泰和路业态组合泰和路是名副其实的建材一条街，主要是面对片区不断开发入伙的楼盘。片区商业分析整理课件光大路业态组合制衣\服装占据了35.8%,说明街区的购物功能较强.片区商业分析整理课件金树路业态组合服装占据了32.35%,餐饮占为20.59%.片区商业分析整理课件红棉路业态组合建材占据了街区业态的46.67%,说明街区建材类的社区配套一条街.片区商业分析整理课件金锡路业态组合餐饮比例为30.91%,美容美发比例为27.27%,说明街区以餐饮、休闲功能为主。片区商业分析整理课件片区租金状况因片区是以社区配套型业态为主，所以整体租金相对较低；而从租金峰值又反应出餐饮业是片区承租能力最强的业态。片区商业分析整理课件小结：1、片区商业以街铺为主，只有一个集中式商业。2、片区业态以社区配套为主，满足片区民生需求。3、片区自发形成怡丰路美食街和以建材为主的泰合商业街；但档次、规模较低，几乎无餐饮知名品牌。4、片区缺乏休闲娱乐场所、缺乏有一定档次品味的餐饮。5、片区商业的档次性与周边小区的居住人群不相称。6、片区商业孕育着升级换代的机会。片区商业分析当城市商业业态走势一体化、当城市商业业态与城市人消费趋势相悖时，新型的事物即将诞生！整理课件四、经济与消费水平分析1、从经济总量上看，2005年东莞全市生产总值突破2000亿大关，达2182.44亿元，并再次入选“中国综合实力百强城市”第12位，比上年实际增加376.42亿元。其中第三产业增加值927.20亿元，同比增长17.8％。2、在总量扩大的同时，经济运行质量也同步提高。从财政总收入占GDP比重来看，2005年财政总收入占生产总值的比重为15.2％，比去年提高1.3个百分点，是10年来最高的。3、2005年末全市本外币存款余额突破3000亿大关，达3036.77亿元。2005年全市的工业总产值突破4000亿元，达4422.17亿元，比上年增长22.4％。4、05年全市进出口总额达743.72亿美元，同比增长15.3％，实现贸易顺差74.87亿美元。其中出口总额突破5000亿元，达409.29亿美元，同比增长16.3％。小结：当城市经济与消费水平不相适合时，新型的事物即将诞生！整理课件五、区域消费力度分析1、2005年全市消费品市场积极活跃，全年社会消费品零售总额达500.01亿元，同比增长17.2％，全市每百户城市居民家庭家用汽车拥有量为42辆，比上年增加10辆。2、按东莞市1000万总人口计算，人均GDP=2182.44÷1000=21824元人民币/人·年。以8的汇率折合美元为2728美元/人·年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长期的中期阶段，从这一点推断，整体上东莞市人均消费能力极高且处于快速发展阶段，为休闲消费产业的快速发展提供了非常巨大的经济基础。3、项目所在南城与东城胶合区域，高度聚集的消费群能提供持续的、强大的购买力，产生量多面广的消费需求从而推动消费文化的发展进程。小结：当区域消费力度达到一定指数，必然会带动新型的事物诞生！整理课件大排档——夜总会——卡拉OK酒吧——时尚休闲街六、休闲消费趋势分析作为一个移民城市，东莞市区开始逐渐聚集了大批都市白领。他们年轻、充满朝气、热血沸腾。由于身处他乡远离父母，情感的需求、生存的压力等，使得他们需要一个释放的空间，需要一个“谋杀”寂寞的场所，一个众人寂寞时的临时“收容所”，一个享受情调休闲的地方。但是，在东莞除了一个吵杂的东城酒吧街，以及纷繁复杂的逐渐为中产阶级乃至顶端消费群体所厌倦的夜总会之外，缺失一个如上海新天地般的休闲圣地。纵论：借鉴上海、北京、深圳休闲业态发展轨迹，可以预测特色时尚休闲区域将成为东莞未来几年核心发展趋向。小结：当消费市场不能适合消费群体时，必然会促使新型的事物诞生！整理课件第三部分城市功能与配套升级1、东莞制造业名城（消费意识形态）用个人描述与总结性言语概论2、东莞创造名城3、魅力东莞魅力何在？4、文化（商业/产业文化）所承担的城市使命结合上海、深圳说明）整理课件整理课件整理课件丹麦未来学家沃尔·伦森：人类在经历狩猎社会、农业社会、工业社会和信息社会之后，将进入一个以关注梦想、历险、精神及情感生活为特征的梦幻社会，在商品世界中，不仅娱乐业，而且日用品行业也在产品中加入想象、故事和情感。在未来，人们从商品购买中的主要是故事、传奇、情感及生活方式。整理课件第四部分：商业地产走势1、商业街历史回顾（结合历史说明问题）2、创意（商业）地产出现3、业态变化趋势与消费力结合必要性（创意）商业地产形态生活质素直接表现···整理课件整理课件一、商业街历史回顾1、商业步行街的发展历程商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。

从全球来看商业街发展大体分为七个阶段：第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期使六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shopping

mall

购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。整理课件2、商业步行街对城市发展的影响与作用(1)商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。(2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展(3)塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的中心。(4)步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。(5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局(6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。整理课件二、创意（商业）地产出现本世纪初起，中国地产开始出现了一种新地产形态，这种正在发育和发展中的新地产形态就是风靡全球的创意地产。建筑作为城市名片，能提升一座城市品位，一条蕴含创意文化的特色街区，提升一座城市的生活格调。

作为创意地产之创意休闲街应该具有深厚的底蕴，兼具商业活力和消费魅力。在创意商业地产概念中,它象征激情和创意、浪漫和优雅，既是商业的，又是艺术的。整理课件中国创意地产寻踪：中国创意地产的奠基作——上海新天地从上海创意产业发源地到首批18家“创意产业集聚区”从北京峻峰华亭“创意人基地”到第三极文化主题商场创意地产的涵义：核心是一种新型的商业地产运作使有限的建筑空间成为无限的创意场所注重文化建设，注重时尚消费经营整理课件整理课件三、业态变化趋势与消费力结合必然性（创意）商业地产形态生活质素直接表现······在供应量集中、调整组合加快的市场背景下，如何选择适合自己的产业依托，从而在激烈的市场竞争中突围而出，已经成为东莞众多大型商业地产项目共同的难题。而在国外流行多年同时也在北京、上海等地逐步兴起的创意产业，可能成为东莞商业地产未来几年新的突破口。中信商铺可通过新建筑文化形态的创新，塑造创意地产的灵魂，规划打造成为“东莞一站式创意休闲主题商街”，结合特色主题广场、创意休闲酒吧和创意时尚精品店设计街区业态，注重时尚消费文化经营，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。整理课件小结：在城市发展、产业、行业带动的影响力等诸多因素的影响力下，城市的消费形态自然而然萌发新的消费形态。在这个大背景里，会给人们“故事、传奇、情感和生活方式。”创意整理课件创意地产的概念可以定义为：泛地产＋创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作。它基于人的生活方式精神性需求日益增长，引领时尚消费经营。中国创意地产基于人的生活方式精神性需求日益增长，通过具有创意性的餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营，具有广阔的发展前景。整理课件第五部分：项目定位与业态组合1、项目定位的可塑性2、项目业态组合的合理性整理课件一、项目定位的可塑性中信商铺（创意休闲街）的定位愿景是：

中西休闲时尚风潮的交流纽带，创意休闲生活形态的倡导者，流行元素解构与拼贴的平台，时尚人群交流与互动的场所。项目的推出，将不仅仅引起该区域商业上的格局变化，对于理念上也有新的创举。一个有价值的商业项目，不仅仅要带来一定的经济利益，也就是今后未来的营业额，还要有一定的社会利益，因为它将经济利益和社会利益相结合，所以它不仅仅是一个商业街，它将成为东莞中央城区一个地标性的、有象征性意义的场所。吸引人气的也将不仅仅是消费，它还可能成为旅游休闲的好去处，甚至对丰富东莞文化都有一定的价值。整理课件二、项目业态组合的合理性遵循前卫、创意的是总体精神，整体来说酒吧的设计充满了现代感，金属的线条，玻璃、酷灰的材料，轻灵检阅。在线条流畅的建筑中，可以感觉到宽窄随意。连续不断的音乐在这样的空间里扩张起来，好像龙卷风那样膨胀。根据前述各部分分析，结合项目的产品特性及区域市场环境，项目作为东莞首条创意休闲街业态应该合理组合为：特色西餐酒廊、时尚精品商区，即要打造属于东莞人的特色休闲圣地。东莞创意休闲街――“这里将是一条以艺术、以创意为主导的商业街，而不同于那种物质至上，缺乏文化底蕴的商业形态。”整理课件业态分布示图四环路新源路主出入口次出入口广场休闲街区步行街泛社区配套休闲休闲街区阳光假日整理课件B区商铺定位：该区域是整个创意休闲街区项目的主体核心，占尽2万多平方米特色音乐广场的优势，同时可以通过铺前交通线路的调整改造，扩大实际经营区的范围。创意休闲街招商的定位:创意西餐酒廊+创意业态组合，结合上海新天地、珠海新湾西餐酒吧街等著名休闲吧区的特色，带动整条商业街的人气。目标客户就是“东莞中心核心商务区、中央核心居住区”，乃至整个东莞城区中越来越多的时尚人士。整理课件街区两侧十字路口标牌雕塑景观设计示意整理课件休闲酒吧业态经营效果整理课件休闲酒吧业态经营效果整理课件整理课件A区商铺定位：计划将该区域除社区入口弧形铺位，及已售并作为干洗店的一家商铺之外的其它17个商铺，定位为时尚精品店商区，营造创意、艺术、情趣、个性化环境于一体的经营平台，经营酒吧业态延伸业态+精品店组合。如：名酒名烟店、音乐乐器店及小型培训班、咖啡店、婚纱、美容、个性护理、原创商品、外贸精品、特色家品、艺术作品，打造完善时尚基地。（或者整体招商为天河城的欧莱斯名牌折扣店、屈臣氏个性护理产品销售店）目标客户群体定位于追逐时尚流行的年轻人、周边社区的外籍人士以及个性张扬一族，这些人的共同特征是都有着极佳的品位和消费能力，他们同时也是创意休闲酒吧街的主要客源，与酒吧街形成互动，可以使销售收入良性增长。整理课件整理课件整理课件整理课件整理课件整理课件整理课件第六部分：项目定位支撑点

1、业态组合的鲜明性2、广场改造3、景观改造4、交通体系改造5、售楼处改造整理课件1、业态组合的鲜明性中信澳园商铺：东莞首条创意休闲街业业态组合：休闲酒吧、特色西餐酒廊、时尚精品商区。合理性：各组团之间相互联结，相互带动，力求强化品牌吸引，形成良性循环，并使各区块的功能激发至最大化，展示商业链强势组合的魅力，创造出良好的经济价值与社会价值。整理课件整理课件2、广场改造描述：广场主题：音乐广场----艺术创艺生活。元素组合：以音乐为主旋律,配合艺术雕塑、绿荫、残桥、流溪、花团锦簇；深秋夜晚，静坐小桥石雕，倾听来自远处情人的歌声。整理课件我们可以想象，在东莞气象万千的城市生活中，以纪实的方式，与国内著名的雕塑家群体合作，创作与现实东莞人相关的世象百态之群体雕塑，将引来源源不断的观光休闲客流，休闲广场的人文景观特色自然凸显出来。此景将成为东莞旅游、观光的全新亮点，成为项目商铺人气聚集的财富磁场，先旺人气，再旺财气！营造出良好的集客力，成为东莞最具文化纪念意义的商业街区(block)整理课件改造前的绿化广场现状整理课件改造前的绿化广场现状整理课件音乐广场改造设计参考示意整理课件广场雕塑主题之外的景观设计示意整理课件广场音乐主题雕塑景观设计示意整理课件整理课件广场夜间灯光景观设计示意整理课件3、景观改造描述：景观主题：创艺人生元素组合：石板、雕塑、彩绘、酒桶、灯柱等。整理课件绿化隔离走廊参考效果整理课件绿化隔离带参考效果整理课件广场雕塑设计意向参考效果整理课件广场雕塑设计意向参考效果整理课件广场雕塑设计意向参考效果整理课件整理课件整理课件整理课件整理课件4、交通体系改造描述：交通主题：生活在静处组合元素：树、木排等。整理课件铺前通道外移后，此处将以等高地面向外延伸15～20米，并在音乐广场衍生出次经营区整理课件改造前的绿化带整理课件改造后的铺前区域经营效果整理课件5、售楼处改造描述：售楼处主题：体验娱乐式创艺生活馆元素组合：吧台、鼓椅、桶椅、t台、酒瓶、乐器等。整理课件改造前的售楼处整理课件改造前的售楼处外围绿化效果整理课件售楼处改造设计示意整理课件第七部分：我是谁？1、案名建议2、重点举荐案名3、案名的多重分解4、举荐广告语及释意整理课件一、案名建议(综合性案名)中信·慧坊卡门/馆/街区(CARMAN)旺角卡门COCOPLAZA九度空间时尚馆/时尚·COSMO印象湾整理课件案名建议(生活品味性案名)尚(上)品现代生活集蓝调生活港诺曼地欧玛丽廊豪馆午夜阳光那时花开整理课件案名建议(原味性案名)八厘米蔚蓝TOP98一米九八纯色98八点党色调馆西洋汇整理课件案名建议(个性案名)东城外·四环蝴蝶谷科兹莫音乐街区整理课件2、重点举荐案名中信慧坊Citicideaclub

整理课件案名简述：直语中信品牌，能快速提升项目美誉度······慧，智慧，寓意一群有智慧之人······中信慧，谐间中信会，有利于中信会影响提升······慧坊，思想、智慧汇集的地方······同时也延伸出中信品牌之号召力与高尚性；中信·慧坊，一个具有品味与格调的时尚之地，是为城市精英人士精神打造的精神与休闲空间，具有非常广阔的包容空间，可以提供您生活中的情感与物质需求······中信·慧坊Citic·ideaclub

整理课件3、举荐广告语及释意定位语：中央创意生活街区简述：中央区，可以快速确定项目优良的区域位置······中央区，城市核心地理位置，是城市商业与形象的代言词······创意，独创新意、新异，与众不同；同时寓意项目未来独创性的经营服务、生活、业态、概念设计等层面的创意组合······生活，一个提供一群具有一定品味与高尚人士集合的地方，具有非常广阔的包容空间，可以提供您生活中的情感与物质需求······中信·慧坊整理课件形容广告语：一切皆可能·COMEON······简述：二十一世纪，是梦想的时代，有梦想一切皆有可能；但是城市人现在生活的空间，缺乏梦想；而中信·慧坊提供梦想，为梦想提供土壤······整理课件挑逗性广告语：OHYEAHCOMEON简述：挑逗性广告，最具打动人心；东莞有文化,但是没有空间;东莞有生活,但是没有创意；东莞地产广告在追求图文美化的时候，缺乏一种创意与冲动。一起皆可能COMEON······整理课件生活，从这里开始！刻意享受生活！品味生活的丰满！艺术回归生活!中央区没生活魅力东莞，创艺生活。品味生活－生活的品味城市新空气新人类新生活用主动·爱·生活其他主题广告语整理课件广告文案片断：来中信·慧坊，创造故事，或者回想往事。有一天，在这座缺少归属感的城市里，一群真诚的年轻人相识了，他们彼此讲述着的经历和体会———想把浮躁的日子沉淀。于是就有了一段故事，故事的主角也许正是曾经、现在或将来生活在这座城市里的每一个人。到中央生活区，“聚乐”去有这样一个地方，是城市中央生活区的大众“聚”乐部。我们渴望忙里偷闲得心有个名正言顺的去处。我们生来孤单，但拒绝孤独，所以常常来到生活馆。其实，是什么目的并不重要，“聚”在一起“乐”才是根本。整理课件广告文案片断：是朋友，就来中信·慧坊听着经典的Thebeatles，Theeagles,甚至GunsN'Rose在夕阳暮色或者星光满天里，想些什么或者什么都不想抬头，不经意间，一个本已不再渴想的浪漫邂逅正走近身边……创意逼人的午后主题吧五光十色的CRAZYNIGHTPARTY。一杯酒、一把木吉他、一帮老朋友、一个小地方；七十年代的单纯，八十年代的觉悟，九十年代的叛逆，二千年的尘落我们这一代的文化活化石与精神记事本，休闲创意酒吧街来的，都是朋友······有没有试过，刻意，享受生活？用一秒钟欣赏一只鸟，是发现；

用一分钟欣赏一片花，是陶醉；

用一小时欣赏一朵云，是冥想；

用一天欣赏一棵树，是守候；

用一年欣赏四季，是留连；

用一生欣赏一个人，是疼爱。

在城市的潮起潮落中，忘记时间，刻意享受生活。整理课件4、案名的多重分解中信·慧坊中信·慧坊印象中信·慧坊故事中信·慧坊文化中信·慧坊音乐整理课件中信·慧坊中信·慧坊印象中信·慧坊故事中信·慧坊文化中信·慧坊音乐中信慧坊印象□中西休闲时尚风潮的交流纽带，时尚人群交流与互动的场所·····□音乐、雕塑是这里的生命，交流是这里自行的风潮······□个性与创意的优质空间，是实现自我、解放自我的心灵空间······□雅、趣、情、色创意生活组合的原始地······□名流、名车盛行地······整理课件整理课件整理课件中信·慧坊中信·慧坊印象中信·慧坊故事中信·慧坊文化中信·慧坊音乐一种追求生活品质的态度，一个渲泄情感放飞心情的心灵驿站。万般诱惑的灵魂游戈于时尚的色彩之中放飞心情，嗅到了诱惑的气息，感受心灵触动的脉膊，与自然融为一体，流光溢彩，跳跃炫目……在柔软的雕刻时光里含蓄静坐，想象着丝竹宫韵，黃芽明前……落雀的玻璃窗下，一缕斜阳打湿嘴唇，一曲老歌浸进了手中淡淡的红茶……整理课件整理课件整理课件□翻起一页卷轴的书面，记录男人与女人的故事······□一位形似贝聿铭的人斜坐于一角，看着恰如其分的建筑形态，深思着；后来，越来越多这种人来到这里，感受人与建筑环境互为眷恋的情怀······□听说，买中信慧坊的客户在两个月时间狂赚了1000多万，原来，那个客户将签约地点移到中信慧坊；经营商家只用3个月就收回成本，回报率实在是高······中信·慧坊中信·慧坊印象中信·慧坊故事中信·慧坊文化中信·慧坊音乐整理课件整理课件一个半旧的手挽皮箱，一丝远方归来的疲倦，一阵暖风轻轻地吹皱闲散的青丝。在午后的斜阳下，一个即将发生或已经发生的故事……中信·慧坊中信·慧坊印象中信·慧坊故事中信·慧坊文化中信·慧坊音乐整理课件整理课件□创意文化，创意一种潜在的流行趋势，同时也是一种新新文化的启蒙；□广场雕塑文化，雕塑是城市文化的一部分，记录着人类文明兴衰；□旅游文化，当创意成为一种时尚时，旅游文化也就顺其自然产生了；□音乐文化，音乐人类进步中的财富，这里，主张音乐的世空化；□酒吧文化，酒吧文化是城市文化最新异的载体，这里记录着城市人形态与文化······□城市文化，体现城市文化、解构城市文化的平台······中信·慧坊中信·慧坊印象中信·慧坊故事中信·慧坊文化中信·慧坊音乐整理课件整理课件在这样忙碌的城市里，在这样寂寞的午夜中，独自静静地聆听爵士音乐，品尝STARBUCKS，任由思绪飘远，想象未来生活的样子，也是一种幸福，因为想象往往比现实更美丽。或一起畅谈萨特或海德格尔、欣赏小规模的地下电影，充分享受心灵撞击所带来的乐趣静谧或热闹，粗犷或细腻，杂乱或雅致，只要你喜欢，一切皆有可能中信·慧坊中信·慧坊印象中信·慧坊故事中信·慧坊文化中信·慧坊音乐整理课件整理课件□音乐是有生命的，我们是有心的。有心聆听音乐······□音乐广场将音乐与环境、人深层次包围，从内在开始······将环境改选成有生命的、灵性的活体······□街头音乐，街头秀，定期不定期展现城市新生代新面貌······□东莞有世界级玉兰大剧院，东莞有中信慧坊音乐胜地，卡门来了、贝多芬来了、猫王来了、奥路菲来了、刘德华来了······中信·慧坊中信·慧坊印象中信·慧坊故事中信·慧坊文化中信·慧坊音乐整理课件整理课件

低沉而轻柔的萨克斯风，灵跃跳动的小提琴，LAURA的低呤，HIPHOP的狂野，音乐是激情的释放，是情感,是故事。无论快乐的,悲伤的,都是人生的真实写照。中信·慧坊中信·慧坊印象中信·慧坊故事中信·慧坊文化中信·慧坊音乐整理课件中信·慧坊生活情景描述：□中信·慧坊的新生活观:将创意音乐进行到底，让生活充满激情~□生活中的活力就掩藏在那些平淡琐碎的生活细节当中，从物质到情感，从有形到无形；在中信·慧坊门，你可以放开一切，尽数享受生活。

整理课件中信·慧坊生活情景描述：□中信·慧坊的酒吧格调颇为时髦，装饰独特，不尚奢华，陈设简单，木台、高脚圆凳或高脚靠背椅，粗造而坚实；酒柜上陈放着各种啤酒和其它酒类及酒杯，没有多少饰物。许多酒吧都在临街设档，有的干脆就把木啤酒桶置于店门前，看似装饰，亦为餐桌。酒吧的灯色较暗，多数的规模都很小，只有几十个坐位；但却招牌高张，而且几乎全部是中英文招牌。当中亦夹有几家日式餐厅，甚至还有法国化妆品店、雪茄店、瘦身店。整理课件中信·慧坊生活情景描述：□起风的街头，一个女人，穿戴着阿玛尼套衫、菲拉格慕墨镜，提着LV鲜紫色女式休闲包静坐于酒吧的一角，莫非2046女主角就是她，那是怎样的一种深沉的气韵；一股淡淡幽香挟裹着传来的西洋音乐，时装、饰品、香水、皮具，让人怎能不沉醉其中。整理课件第八部分：整合营销攻略建立

1、战略指导意思与思想2、项目整合营销攻击线建立整理课件一、战略指导思想

内外兼修立竿见影内：加强项目的资源整合，让卡门精彩“活”起来！后续经营方向将是项目于销售与招商之中重要码法，因此，将经营特色有机融合项目整合营销之中，将起到事半功倍之效。外：外部形象展示是最直接的表现方式，街道规划整改、广场整改、交通体系整改、广告主题形象鲜明、高端品味卡门意识形态场景的描述等等都将是项目取胜之关键。在内外两个部分兼修的情况之下，结合项目创意特色与消费群体（投资商、经营商）零接触，项目于市场成功度将指日可待。整理课件注重攻击节奏、阶段性策略不断给市场持续、新鲜的刺激建立营销攻击线2、项目整合营销攻击线建立整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系创意地产05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产创意模式(社区式、主题式、广场式、泛会所）四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图整理课件中国创意地产发展前景，借助打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业集群。同时是基于人的生活方式精神性需求日益增长，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系创意地产05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产创意模式(社区式、主题式、广场式、泛会所）四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系创意地产05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产创意模式(社区式、主题式、广场式、泛会所）营销攻击线示图启动点：通过区域板块为话题，吸引市场关注。透出市场说明问题，延伸出东东莞创意地产之缺乏，顺势推出创意地产概念。引发市场对创意地产概念之讨论。05-18整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系创意地产05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图顺势点：联合媒体单位，组织策划东莞创意地产论坛。利用中信、慧谷双重品牌推出创意地产之全新概念，以及东莞对创意地产之需求与创意地产之于东莞之必然性。掀起东莞创意地产浪潮。05-20整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图强推势点：在创意地产概念于市场势炒时，中信、慧谷双品牌合作仪式启动；并正式启动中信慧坊，借势推动中信为东莞创意地产第一人。创意地产05-21整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系创意地产05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产创意模式(社区式、主题式、广场式、泛会所）营销攻击线示图强推助点：此期间大量关于创意地产新闻报道相继面世。并结合中信与慧谷合作，共同打造东莞第一创意地产品牌。（媒介推荐：中信会特刊）在新闻报道对卡门----中信慧坊之社区式、主题式、广场式、泛会所创意模式做逐步分解。05-22-31释意整理课件泛会所中信慧坊中央创意生活街区社区式主题式广场式社区式创意商业模式：传统社区式商业指的是，满足社区居民日常性生活需求；在中信慧坊，将社区式商业创意地定义，泛社区概念。其一、中信集团下属项目统称一个大社区；其二、泛社区不单纯针对项目社区，我们将周边20多社区，统称为卡门社区。在中信慧坊，您所感受的是具有城市文化、品味、格调、高雅的一种生活方式及生活态度。整理课件泛会所社区式主题式广场式中信慧坊。主题式创意街区组合：休闲创意生态街区、休闲时尚精品街区、休闲高尚酒吧、音乐式艺术空间等。在中信慧坊，我们主张，将创意主题最大化，生活化。力求主题变化为适合时尚人群情需求的艺术空间。中信慧坊,首条主题式创意生态街区，按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为休闲酒吧、特色西餐酒廊、时尚精品商区……这里的时尚精品店紧追国际流行时尚，多种时尚商业业态，或休闲、或原创、或体验，是城市精英族尽情畅想的地方。从容，是以更近的距离把握城市的繁华，以更充裕的时间，品味生活的丰满。中信慧坊中央创意生活街区整理课件泛会所社区式主题式广场式中信慧坊----广场式创意商业，打破了传统商业广场杂乱脏的市场局面；在中信慧坊通过对前行广场艺术加工，不但可以阻隔来自捷运的噪声，而且将成为泛社区人群公益性的文化休闲式娱乐场所。在中信慧坊，广场是生活、艺术、雕塑、音乐的结合体；月色朦胧，灯火澜珊。喧嚣了一天的城市渐渐被寂寞包围了。此时，坐于广场一角的石阶上，躁动的心已归于平静，情景酒吧店门前温暖的灯光和来自地下的音乐，深深的吸引了我。中信慧坊中央创意生活街区整理课件泛会所社区式主题式广场式中信慧坊----泛会所创意商业组合：其一、中信品牌旗下项目会所提供地；其二、大中信圈内泛会所概念；其三、东城、南城片区高尚社区会所提供地。在中信慧坊，会所不单纯提供于服务；在卡门会所，激情、创意、浪漫、优雅、商业、艺术、时尚、孤独、忧郁、快乐……只要你能想到的与生活有关的形容词，这里统统接纳！中信慧坊中央创意生活街区整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图新鲜点：中信慧坊，体验服务式（DIY）售楼中心正式对外公布开放，暨中信慧坊销售登记进行时。形式创意:直升机空中看东莞或专车看东南城片区发展。创意地产05-21整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图新鲜点：中信慧坊，海选创意卡门之星全城启动。可与网络、电台、娱乐电台、平面媒体、政府文化部门进行紧密合作，进行大东莞创意。报名时间：06-10-13；报名地点：售楼处利用网络资源进行操作，时间可持续1-2个月。创意地产06-08整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图成果点：中信慧坊正式开盘暨卡门舞剧正式上演。形式创意（1）体验娱乐式售楼处面世、卡门音乐、文化、酒吧、舞剧现场激情表演。（2）凡当天认购客户可获赠卡门观赏票券，另，中信会钻石会员可于当天在现场进行票券抽票；（3）在魅力东莞、创艺生活/将创意进行到底杂志发行。联合中信品牌资源进行整合宣传。创意地产06-10整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图成果点：中信慧坊,体验、娱乐式销售（夜间销售）利用中信慧坊，足球酒吧概念形成，借助与酒吧商家合作，将售楼处创意为酒吧，客户可以在体验未来酒吧生活，同时，借助娱乐式表演，融合项目销售及经营推广。创意地产06-10~07-10整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系创意地产05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产创意模式(社区式、主题式、广场式、泛会所）营销攻击线示图新闻事件点：结合中信慧坊开盘事件，做大篇幅报道；对卡门舞剧东莞热演事件进行文化面渲染报道。06-12-18整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图成果点：中信慧坊与东莞电台FM107.5MHZ交通音乐频道合作签约仪式。娱乐媒体进驻中信会·生活馆，提高项目娱乐性。创意地产06-17整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图成果点：中信慧坊“东莞酒吧文化”倡导者以东莞酒吧文化为题，联合深圳、上海、香港酒吧行业进行峰会，为东莞酒吧文化献计献策。创意地产06-18整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图成果点：中信慧坊卡门雕塑落户东莞卡门。创意地产07-15~08-31整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15四大商业地产营销体系(品牌、服务、文化、休闲）营销攻击线示图成果点：中信慧坊获媒体评为东莞创意文化地、旅游景点区大奖。创意地产07-15~08-31整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15营销攻击线示图成果点：《体验经济》约瑟夫·派恩詹姆斯体验就是企业以服务为舞台，以商品为道具，以消费者为中心，创造能够使消费者参与值得消费者回忆的活动。其中商品是有形的，服务是无形的，而创造出的体验是令人难忘的。创意地产整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15营销攻击线示图成果点：中信慧坊10-01正式综合试业。中信慧坊，创意音乐之夜激情上演。10-01~10-03创意地产10-01整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15营销攻击线示图成果点：娱乐经济：并不单指娱乐休闲业本身所创造的效益及相关产业，而是指各行各业的娱乐化形式和趋势，包括广告娱乐形式、营销传播娱乐形式、产品本身娱乐互动形式等等。以娱乐带动文化，以文化带动消费。创意地产10-01始整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15营销攻击线示图成果点：中信慧坊，东莞电台FM107.5MHZ交通音乐频道正式运营。创意地产10-01始整理课件营销攻略营销创意主题体系广告创意策划体系05-1806-1007-1508-31体验经济销售策略娱乐经济招商策略10-01始10-01始05-18~07-15营销攻击线示图成果点：音乐广场----音乐之夜“XX与您相会！中信慧坊在莞外国人新春会定期不定期组织此类大型活动，活跃市民生活，与此同时，吸引市场对项目的关注度。（此类活动最好与政府文化部门进行合作。）创意地产后续拟定整理课件第九部分：营销组合１、经营予项目意义及措施２、销售部分３、招商部分整理课件1、经营于项目意义及措施经营于项目成功至关重要，因此，在销售及招商过程之中，签约的法律文书中，可加入年