中原地产深圳新洲地块设计方案建议书

『新洲地块』设计方案建议书设计方案建议书的价值何在？了解客户真实、变化的产品需求用市场和客户的角度谈设计的专业问题而非用建筑专业本身熟知写字楼核心产品技术要点物业发展建议整體框架第一卷：市场分析及前期回顾2007新政分析第二卷：产品打造建议优化产品结构建议项目形象提升建议项目硬件配套建议定位写字楼市场分析项目前期定位回顾产品

2007年宏观政策法规政策方向法律政策名称目的影响时效性影响时效说明货币政策六次加息吸纳存款，控制资金流向资本投资市场；短期加息并未有影响五次提高准备金率调控政策15%政策性住房比例商品房中建设经济适用房，解决中低收入者居住问题长期政策性调控每个项目中经济适用房比例，在未来两年对市场的影响才会显现，提供经济房给中低收入者，在保证大多数中低收入者有房住的情况下，限制价格哄抬上涨限外令限制规范外商直接投资长期产业投资指导目录，对产业经济发展起指导作用，短期内不会对房地产市场产生影响深圳市闲置土地处置工作方案加快已批用地尽早开发长期促使闲置土地加快开发，避免拖延开工时间，开发商集中在未来某个时间集中放量提高第二套住房贷款首付针对个人住房贷款，打击房地产投机行为长期对于市场上的以投资客为主的小户型项目极为不利，对于一人购买多套单位的情况能起到抑制作用征收城镇土地使用税

个人投资商铺、写字楼等商业用房必须交纳土地使用税

短期收费标准虽然较之前的土地使用费有较大的增加，但纳税人实际承担的费用仍较少A2007新政一览第一卷：市场分析及前期定位回顾A2007新政分析第一卷：市场分析及前期定位回顾房地产新政策主要加强对房地产市场的打击力度，特别是规范住宅市场，限制住宅市场开发，增加投资住宅市场的困难，从而避免价格上涨。政策法规对市场的影响时效性是长短之分，时效较短的政策会在一段时间后被市场规避，而长期政策则会在未来一两年甚至更长时间显现出影响。*房地产新政分析*A2007新政分析第一卷：市场分析及前期定位回顾国土局规范外资购房政策释疑境外个人想要购买商业或办公或者境外机构想要购买住宅，应该符合的条件：

境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》，营业执照中要有房地产投资的营业范围。限制境外个人购买商业用房由于成立外商投资房地产企业流程复杂，并且受到的限制颇多，故境外个人包括港澳台、华侨购买商业用房壁垒很高，因而这条政策对境外人士购买商业用房起到了极大的限制作用。A2007新政分析第一卷：市场分析及前期定位回顾新政前新政后首付比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，首付不得低于40%商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%贷款期限贷款期限最长不得超过１０年贷款期限最长不得超过１０年贷款利率基准利率，无优惠贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定商住房实际操作中按照住宅的标准执行对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行对商业用房贷款的规定A2007新政分析第一卷：市场分析及前期定位回顾*2007年年底出台的政策奠定了08年政策的基调*年度第六次加息明显反映政府对房地产态度：稳定2008年贷款增量与07年持平：货币规模稳定对深圳普通商品住宅目前的价格水平（福田18000、南山和罗湖17000、宝安12000、龙岗11000），政府是认同的，它与深圳的经济发展水平和土地供应状况是相适应的，不希望它涨，也不要奢望下跌。支撑房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾2007供应特点分析:供应格局被打破、出现供应新形式

供应格局被打破：福田区供应绝对霸主地位不保；南山和宝安区则维持着较为稳定的供应，一跃成为深圳写字楼市场的两股重要力量。供应出现新形式探索：已入伙由开发商持有出租经营项目锘铂广场和众鑫科技大厦通过重新进行装修，转而对外出售；挑战“住宅禁商”，宏发中心大厦批售是住宅类性质，但却是不折不扣的写字楼B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾07年初深圳写字楼市场高开高走，成交量逐月攀升，随后便因为供应不足而使得成交下滑

；进入七月，政策调控开始，成交立即再度大幅下滑；年底在新量刺激下成交有所回升；B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾07年全年的成交价格是不断的起伏，但总体而言还是一路走高的；价格最高的第三季度也是成交最为乏力的季度，除了供应问题和政策调控外，这种交易局面也可能凸现了写字楼市场进入了“有价无市”的时代；2007年2008年2009年及以后财富大厦，43578江胜大厦，35000蔡屋围北商圈，205000华强广场，80000中航苑改造项目，230000明年广场，80000天利中央广场2期，61800港中旅地块，54000星河发展中心，38000天虹中心地块，100000和记黄埔高交会地块，80000嘉里写字楼地块，100000卓越世纪中心地块，120000中洲地产项目，68000荣超红荔路地块，84000上海宾馆南面地赍，不详满京华大厦，30000金地岗厦西综合体，100000地业后海项目，80000绿景大厦，95481蒙蒂大厦，30000金运大厦金谷３号中心区中心西区罗湖区南山区海岸城西座，７０000其他2008年将是继05年后的又一次供应高峰期，竞争将主要集中于福田中心区*写字楼未来供应格局*B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾区域竞争项目总建面规划信息入市时间租售方式福田中心区星河发展中心100000丽姿卡尔顿酒店约3万平米，甲级写字楼约6万平米，商业裙楼约2万平米，只租不卖2008年底只租不售江胜大厦143329计容积率面积100207平米，办公面积55207平米，酒店面积39823平米,A栋39层，B栋30层2009年销售大中华新天地148000四栋建筑呈L形排布，办公4.5万平米，公寓4.5万平米，商业3万平米，2009年销售嘉里发展大厦－－2008年只租不售港中旅地块－－2008年只租不售华强北中航广场180000总高280米，58层，包括写字楼、精品住宅、大型主题式商场等。其中，写字楼45层，精品豪华住宅39层，大型主题商场7层。

2008年底销售罗湖京基金融中心380000共88层，办公及商务公寓20.5万平米，商业6.5万平米，住宅及住宅配套设施11万平米2008年销售南山海岸大厦西座85000写字楼面积约5万平方米,总高度155米2007年销售宝安滨海国际--荣超地产宝安中心区首个甲级写字楼,2006年10月奠基2008年销售以高档写字楼为主，中心区仍将是主力供应区。数据来源：中原深港研究中心*未来近两年推售项目*B写字楼市场分析第一卷：市场分析及前期定位回顾C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾中心区写字楼是深圳写字楼最高档次的代表，写字楼配置越来越高，超甲级写字楼成为未来发展趋势；中心区写字楼一般为大面积供应，以半层、一层销售为主；中心区未来供应量依然巨大，竞争激烈，但只租不售的物业逐渐增多；本项目推出时中心区写字楼以大面积写字楼为主中心区写字楼缺乏小面积单位物业供应物业定位

CBD·阳光生态型·高端商务平台区位产品物业打造：“超甲级”形象、优化产品结构、中高档配置档次C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾目标消费群的特征：企业品牌形象的提升——有较为雄厚的资金实力，处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市场，而是以全国、亚洲、全球作为未来的目标市场！现阶段正是企业品牌形象建立和维护的关键时期，对于体现企业品牌的办公环境要求较高。企业扩张及办公环境的改善——企业为吸引更多的优秀人才需要改善办公环境，营造良好的工作氛围，以保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感。*目标客户档次定位*小型企业边缘企业高端、客户顶尖客户中心区项目消费群目标客户档次定位：中心区的边缘客户、小型企业！中大型企业C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾*目标客户研判*口碑贡献利润口碑利润贡献费用贡献利润口碑型：位于中心区一级辐射区域，享受景田的成熟生活配套；口碑贡献型：作为深圳成熟CBD的中心区，吸引大量中低端企业；利润贡献型：中心区的中低端客户；费用贡献型：具有资金实力较强的投资客，同时也有较强的议价能力。波士顿矩阵客户价值分析模型重点客户C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾自用投资1、对价格的敏感度相对较低，要求灵活的付款方式，2、对楼宇的形象档次要求高，必须与企业形象相匹配，3、看好中心区未来发展潜力（地段），4、重视景观因素及生态环境，5、希望入住大厦的公司与自己公司规模、档次相当，6、看重入伙后物业管理水平，对物业管理费敏感度高。1、对价格的敏感度高，2、要求有灵活的付款方式，3、充分考虑周边写字楼的租金价格，作为未来投资回报率的参照，4、看重项目的创新设计理念，5、看好未来发展潜力（地段）。*目标客户置业特征分析*C项目前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾*项目档次、定位建议*【产品品质】项目写字楼层高、电梯数量等配置较高，有足够的产品基础在泛A区造纯A楼（即在泛CBD区域以甲级的标准造楼）【配置设施】处处彰显品味：外墙用材、空调、大堂、电梯厅、电梯轿箱装修等【附加值】引进先进的设备/超常服务（会所、物管）/环保健康【市场效果】吸引中心区中低档的客户群体，使客户以较低的价格水平享受中心区的高品质物业。物业发展建议整體框架第一卷：市场分析及前期回顾2007新政分析第二卷：产品打造建议优化产品结构建议项目形象提升建议项目硬件配套建议定位写字楼市场分析项目前期定位回顾产品产品打造杏思考：现实条件男：树立项目施形象成本有视效控制资金快速个回笼实操考竖虑：找到最核缎心的成本乓投入实现最佳略的投入产萝出平衡攻略产品策略8015++5=100中高档妨硬件配衰置人有我晚有，配类置水平推要求一立般优化产品室结构我有人显无，从哭产品上剂提升附斗加值拔高项暑目形象从最能穗体现项革目档次雾的地方欲着手（始大堂/晓外立面琴/服务桨等）实现项目价值最大杂化A优化产品结构第二卷：产品打造建议标准平纤面优化优秀案饱例参考结构优控化方向标准层脆高度建碎议地理位读置：福尤田深南瞎大道与些香蜜湖骗路交汇例；项目规猛模：办培公建筑命面积2株699危9

㎡鉴，商业并建筑面唯积30板26愤㎡；项目概音况：4阵层为商析务会所播;28织层为健添康会所赠;1-指2层为热商务配赶套:咖殊啡吧\菠中西餐性厅\美辉容美发谦厅；户型设浑计：银豆座国际应的扁梁套无柱设禁计，为扔客户提蹦供了面尖积从6愁8-1喇134店㎡的杯“百变个”“X役”办公胸空间，饮空间可满随意组锄合；项目推涉出“会丛呼吸的思写字楼皱”概念拴；案例借鉴着：银座国派际产品成踏功：首归次提出刻“绿色尿办公”形概念。扬在全新写区域取阅得市场区关注空中花生园设计生态通例风系统高尔夫竞球推杆蚁练习场空中花园成功原松因分析首推“生碰态健康办加公”概念项目推出刘背景：周千边写字楼欢产品成熟喜，片区市己场不成熟探，市场竞洒争激烈，于引入了全突新写字楼际概念，提赞升了项目浙的品质；首次在厕深圳写晃字楼市沃场推出贱“生态体健康办理公”的千概念；“生态健舱康办公”响是写字楼专发展的新盲趋势，项匆目顺应其烛趋势，并嘴概念深入秧到项目中种；项目在禾产品上滋，有所早创新，喂使用扁梁无柱骡设计，并律推出部分座跃式办公狡间；10、烧22、睁26层撒送空中裙花园产品成胁功：生拉态花园卖，阳光旅空间，伪外侧回为廊位于深南境大道以北控，麒麟路筐以西。项目用挠地面积黄49抚78平忘方米，著总建筑秀面积3献070笛9平方伸米，筛商业建载筑面积调780淹0多平眉方米，龟东南翼盒高20收层，西炸北翼低库16层替，停车筹数20貌0多辆角，用地匪容积率哗为4.累5，覆侧盖率为永45%采取双蒙L合抱诵型格局武设计。错落有北次，总寒体形象腾清新挺奥拔。西北翼么与东南味翼各在候奇数层粉与偶数煌层出现侮的空中美庭院，使标欣准层在悠任何一为层均有片迷你庭唐院供休扮息交流此，并通保过外侧的回树廊获得了中座国传统庭浅院的审美辛意景。案例借鉴剑：新豪方券大厦阳光中庭电梯厅产品亮晚点：阳毁光中庭所，阳光待走廊，乎阳光办芦公回廊阳光中罗庭案例借笼鉴：新药豪方大千厦项目位置：中心区占地面积：5917.30平米建筑面积：93730.00平米绿化率：20%楼层状况：35层总户数：207通过花元园，将工一层分纯割为1颈/4双卫生蹄间高区空中逢花园通过花趋园，将溉一层分割为1轧/2，各刘自独享中低区空蹄中花园案例借鉴齿：安联大狼厦关键字：蜡“肺空隙间”、人倍性化生态想化办公产品成功辫：赠送空骨中花园，悠各单元独店立办公以绿色办曾公、“肺牢空间”、淘城市文脉愈、环保节货能及阳光蚀办公等五滚大设计理挺念绿色办公团。在建筑眉的竖向不僻同高度，遣安联大厦杂设计了2逆8个空中恢花园和1拦个屋顶花番园，形成保了立体休少闲空中花练园群，顺柔应回归自须然的潮流日。由两座拨建筑实碎体和中悠庭构成隔，其中赠中庭为壶150倘米，上型下贯穿巩，产生摄竖向气像流带动毅空气流件通，与观室外自墓然空间签相融，域形成独共特的建袭筑“肺炸”空间谱。结合冷板式造仇型和巧嚷妙的横穷向透风仅设计，量保证了脖大厦的裹每一个筑角落都锅能享受当自然的亩新鲜空亦气。案例借鉴危：安联大堡厦项目位置：福田区车公庙深南大道南侧占地面积：3308.30平米建筑面积：32400.00平米标准层面积:1044平米绿化率：20%楼层状况：28层总户数：48户形象定位:别墅感商务空间案例借稍鉴：本合元大厦中庭是多四至二矿十七层进的超高葬中庭，每三层一牢个200汇平米空中稍花园，设遣计理念采惧用大开间汇的办公空防间每层两户超宽柱距弊最长达1既4.4米像，既保证陶了空中花荐园及中庭姿的阔绰公击共空间，刃又使大厦极达到72月%的高实旬用。走道少，景增加使用赞率共享错层搂空中花园案例借鉴榜：本元大酷厦产品成功庭：透空中完庭，每三浆层送露台燃花园，各羞单元独立裙办公，高映使用率案例借碌鉴小结免：项目产品亮点成功点规划排布可借鉴点银座国际项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间；在当年的非热点片区中，首推“生态健康办公”概念。引领写字楼市场非热点片区，通过产品创新,引领市场新豪方大厦西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院外侧回廊和空中花园采取双L合抱型格局设计回廊设计、空中花园安联大厦建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气工字型排布，板式造型和巧妙的横向透风设计本元大厦本元大厦建筑中庭是四至二十七层的超高中庭，每三层一个空中花园，设计理念采用大开间的办公空间带花园的情况下实现高使用率透顶中空，赠送花园，独立办公，高使用率结构优化昏方向：阳光走廊帅；阳光电毅梯厅；错层送露牌台花园(要求每铺层都赠送饺一个以上终不计容积飞率的花园男)；回廊设岛计，有眼效利用柿走道；自由分历割与组介合；使用率漫达70订%以上…A优化产品结构第二卷：产品打造建议A优化产品结构第二卷：产品打造建议回廊设搅计，人转行通道两更便捷错层露仪台花园胶，阳光贯走廊进深2胖.8米遥以内不经计容积裙率建议将择现有空简间进行碎划分，新适应目雀标客户驴需求划分后单葛位面积区零间在95手-195余㎡136引㎡189扛㎡95㎡195病㎡140吴㎡146合㎡95㎡195㎡140㎡项目名称标准层面积走廊宽度层高净高江苏大厦17001.83.452.5航天大厦14821.83.83.0安联大厦20002.03.952.8新华保险大厦18001.83.62.8兴业银行大厦12001.53.502.6新世界中心17101.64.022.8万轩国际17201.93.7天利中央广场3.62.6海岸城20003.75现代国际4.2/6.6江胜大厦4.2港中旅4.2目前高端胀写字楼层筝高基本为臣3.95莫-4.2米保证办至公空间疫净高2婆.8米哄以上2.斜标准盒层高度愚建议：A优化产品结构第二卷：产品打造建议本项目标孔准层高建俯议：3.潜6-4.降0米保证办公者空间净高蛇为：2.片8米以上B形象提高建议第二卷：产品打造建议外立面：建筑形仰象、立面色抢彩、材料戒选择公共空阵间：大娃堂、电殖梯间、宽公共走桂道、卫湿生间、筋架空层蹈等车位建光议物业服务关键词芳：简洁户、气派芬、纯粹衰商务外立面在锐写字楼中秘的作用;符合建筑疫物本身的塞功能需要灵;是一种潜文化的陆特征;注重的予是美感庭,而不井要强调杯某种风排格;它是写字鼻楼的“脸面”乞;需要与周撕边的环境剂相融合，缸新洲路沿疫线建筑的绘协调感。对写字楼狮购买客户钻而言，外佣立面是考网虑是否购帐买的第一岂位主要因奴素（仅排在圈地理位置孩这一客观猴因素之后灶）希望英肉龙集团保能在后计续的房降地产开勤发中采货用白派建仓筑作为自贱己品牌乌的象征捏，逐渐漂创立自樱己的品酱牌形象薄。外立面建摧议&外立回面建议图片是起悉尼的侨一些建沃筑，由玻建筑大姨师Ha毒rry片Se酒idl勉er（辈已故）醉设计，恐是典型秃的澳大朝利亚风锡格。深镰圳的气较候与之慨相近，派日照光要线也比鲁较强，草更能反旋映白色上建筑在还光线下汤明暗面喂所产生屑的对比莲。东面泼新洲路葵百叶的距做法是间希望在芦立面上派形成三交角形的县有韵律皇感的效艘果外立面建太议&外立再面建议节能及和环保深圳正耀在兴建闸生态城僚市，政普府不鼓锤励全玻设璃幕墙伴形式的年建筑。沿新洲兽路方向艰的玻璃赚建议甲疤方采用命Low工-e中虹空玻璃深，此面因有三角廊形遮阳叼百叶，辨沿西侧欠设挑板爹，也起烤到遮挡示西晒的起功能。商业外犁立面造弯型外立面建提议&商业外立身面与写字济楼整体风路格相协调加强裙勒楼使用姥材料的倘处理，营造高端验商业氛围沿街面候落地玻码璃处理乘，增加璃昭示性二楼预期留统一伟的广告委位灯饰等们外立面牵细节处桃理外立面建翁议&灯光工榜程利用夜挣间照明切体现建筑外型谢与结构美——灯光就是任建筑的灵说魂考虑因什素：城市夜阻景已是钥城市最棒美的风牵景，通及过灯光唉效果更座能勾勒津出建筑河的线条对与灵魂句。建议要点俘：不可以影谜响建筑的粱白天景观物业维修相方便；不可采肠用彩色宿及大量拍的动态夏变化光捏色；光色方棋面建议馆采用：块黄、白鲜两种光骄色选择灯属具的原术则是必衰须符合程设计的狡配光要蹦求、灯淋具造型扣美观与肤建筑外至观材质松及造型圆协调匹会配、品绸牌及质扁量安全选择智能转控制照明才方式，可糖以节电在孤20~5绩0%以上宾。关键词：御美观、节池能、绿色的、环保公共空间亦&大堂建房诚议写字楼吹的第二慌门面;高度是最悼能反映气缸派的元素辟;一般大面毯积采用玻们璃幕墙来龙营造舒适泛感;地面、墙烫面铺设高抄级花岗石泼或大理石谷体现档次杆;编制企蔽业水牌骆营造商著务氛围……关键词:根阳光、生栏态、简洁很、气派、酒纯粹楼盘名称大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（％）航天大厦1499.614.06诺德中心12193.26.21卓越大厦1087.211.47国际商会中心182168.33世界金融中心18174.910.3地王大厦293847.55大堂高容度（所选样孤本为其能歉把大堂高播度作为亮贩点宣传的奶写字楼。财）本项目鞋大堂高素度建议项目高千度:1丛00米取样本疼的平均甩比例9饱.65刻%本项目笑应达到蚕:9.狡65役米以上取标准膀层高度醉4.2严米的2楼~3倍本项目尺应达到境8.4夫~12弄.6米因此,本代项目大堂摘高度建议哪在10~撤12米。建议将1跨、2层上割下打通，尘增加大堂稿高度。公共空破间&大崭堂建议大堂面积楼盘名称大堂面积（平米）华润大厦800凤凰大厦500嘉里中心300新世界中心1200世界金融中心400罗湖商务中心700喜年中心700本项目腿大堂面触积建议目前深细圳甲级烫写字楼感的大堂泛面积最驳少在3斤00平福米以上掀,主要刊面积段希在50殿0-1恐000铁平米。考虑因素弯：底层商骑业价值雹大大于掀写字楼自身条春件限制建议项目园大堂面积匙在300合-500锄平米公共空间述&大堂建相议本项目大艳堂面积约番为180鲜㎡，建议抖将外部蓝锋色部分通歼过设计上撞的处理与廉内部大堂脱形成一体稠，视觉上挣增加大堂猎面积。大堂功能楼配套本项目大核堂功能配臂套建议楼盘名称大堂功能配套大堂面积华润大厦纯商务大堂800凤凰大厦会客厅,洽谈室500嘉里中心面包屋300喜年中心票务,休憩座700新世界中心纯商务大堂1200诺德中心纯商务大堂800近年深圳薪的高档写划字楼大堂甲功能配套造倾向于纯芬商务大堂蜻。本项目大巨堂面与扶权梯分隔开富，避免商宜业人群对丹商务办公柔氛围造成箭破坏，使裂大堂功能薄倾向于纯雾商务大堂纷。公共空批间&大备堂建议大堂装忧修标准楼盘名称天花地面墙面华润大厦木板造型地砖墙砖（内）玻璃（外）世界金融中心铝板造型大理石大理石+涂料+不锈钢凤凰大厦铝板造型进口大理石大理石新世界中心铝板造型黑色大理石意大利洞石安联大厦玻璃（自然采光）大理石大理石+玻璃幕墙诺德中心木板造型大理石、微晶石大理石本项目弱大堂装牛修标准熄建议项目裙辆楼为3偶层，高盐度有条锁件设计晕到10鼻-12烫米内，歌因此建悬议：天花：玻璃（自舅然采光）地面：大窗理石墙面：大喊理石+玻第璃幕墙公共空间扑&大堂建真议考虑因聋素：大堂是客凑户最能感昼知到物业哲价值、体移验尊贵感浴的的地方撑，因此体板现高品质你至关重要既；我们的目纺标客户处镰于蓬勃发呜展阶段，械追求物业剧的形象所驻带来的面羊子感，大匀堂整体调朽性应符合攀他们的特个点，体现断品质感建议要典点：装饰适当侮融入星级息的装饰标糠准，选用碌高档材料搞，如水晶霜灯等、同警时减少材故料品种，龟设计简约腰、大气，锁体现尊贵蛇感和豪华伤感；可引入人造水景、植物盆说景、雕塑针小品等室摩内小品大堂一侧隶可考虑设透置休息区冤，供来访铸者使用，窜体现项目桐人性化；公共空距间&大架堂建议大堂品桌质要求丛：扩大大捉堂面积暮——锻体现气碍派的泛大堂考虑因湾素：设置泛大左堂，规避鸦项目大堂踪蝶面积偏小听的缺陷，墨体现开发呈商注重品扛质，让项勺目在同质劳产品中脱属颖而出。建议要点：需要注符意雨篷园的设置简；公共空间绳&大堂建卵议将公共道缩慧路绿化与冻项目外小哲广场进行截统一规划旷，便于提狭升整体效留果；设计：呈适当运适用水景肺、绿化五、地面营图案处辜理，禽营造高竹档的商孕务与商婶业氛围弱。关键词：谨商务性胖休闲性胡引导效果公共空间辉&前广场仗建议电梯间考虑因恳素：电梯间雁融合甲角级写字洪楼的特蹲色，同勤时与大答堂整体虎效果融笨合；建议要偶点：设计风格鱼简约，大峰气，避免鸭细部的复逗杂处理，撒方便后期邻物业管理的。电梯厅芽作为除掏大堂外步客户最糖关注的列公共空忽间，选耻材考究猫，建议荡采用高病档大理裙石＋不堵锈钢装织饰材料背，融合华与大堂却相协调叶的地面遣装修，石形成特性有商务生特质。公共空间井&候梯厅笋建议关键词蓄：阳光昌、生态括、宽敞拉、品质楼盘名称走道净宽走道净高有无中央空调装修状况华润大厦1.22.7无地面：地毯（米色）墙面：墙纸深圳国际商会中心1.82.5有+新风地面：大理石墙面：浅绿色磨砂玻璃凤凰大厦1.62.4有地面：进口石材墙面：乳胶漆江苏大厦1.42.6无地面：地砖墙面：ICI安联大厦1.32.6无地面：地砖墙面：ICI诺德中心1.82.5有地面；微晶石墙面：艺术玻璃本项目惨公共走谜道尺度雾建议目前高档亭写字楼的异公共走道训大部分都服有中央空程调，但降答低了走道馆的净高；革净宽在1掌.2~1委.8米之齐间。为突出本鞭项目在层阔高上的优劲势，以及李未来的发劈燕展趋势，导建议：走道净宽棉：1.6敌-1.8册米走道净吵高：2柜.7米中央空育调：如避能做到什阳光电弓梯厅，挑则建议晨不采用公共空间墨&公共走仿道建议考虑因斥素：与大堂、消电梯间统信一风格。建议要琴点：设计风格岸简约，大护气，避免呀细部的复伐杂处理，西方便后期机物业管理嗽。注重顶役部灯光络的处理卸和造型境的简约公共走道积作为接触念最多公共侨空间，选泊材考究，枣建议采用陶高档大理向石＋墙纸育，融合与仙大堂相协董调的装董修，形成右特有商务犬特质。——体干现项目翁档次的递区域尚公共走状道宽敞焦、阳光僚、舒适骂体现人眯性化公共空御间&公蜜共走道旗建议考虑因素刚：细节决叹定成败昨，洗手战间设计遗是最容旱易忽视告的细节络，但却园是客户供实在感脖知到的扇地方。建议要点攀：设施完备职的卫生间侨，与各办笔公间门口率要有分隔明距离；设置玄关蚊和过渡前槐室，并利血用该空间榆提供人性员化服务，仔如整装室铃或化妆间作；在基本潜装修方钞面，地芳面和墙素面选用估高档石缘瑞材，配利备厕纸沈、衣物应钩、干震手机，供选用感却应式水哗龙头，跌选用名晨牌洁具处如科勒船、美标椒、TO颠TO等艰；预备4个伪蹲位以上欢的空间。卫生间的拣装修色调置、采光色搂调与公共玻部分要求越协调统一液。——容披易忽略播的甲级涉写字楼甚细节脂卫生间斜细节之宰处体现退品质高栗低公共空间核&公共卫岁生间建议细节决财定甲级纠形象——国际化的妖公共导视趴系统公共导框视系统考虑因惊素：体现一台个项目肾在细节巾上的体置贴入微隙，展示桑项目的裙品质感需和国际幼商务感建议要词点：指位明确乘；采用国际搏统一图标蛾；造型精杀雅；材质商务斧感强公共空鹿间&公计共导示楼建议阔绰生态拔花园，尽夫显项目品复质，营造艇生态环保煌健康办公埋空间。公共空间当&休闲建忧议聘请名美家塑造无公共展陆示空间写字楼咬的大堂窗、电梯玻厅及公贫共走道膜、电梯葱外观及引轿箱等惑公共空桐间是项眠目形象辟得要展责示的重洽要部分烫；建议聘沫请专业种设计公晚司（如誉诺德中锹心聘请熄香港梁沾志天）国进行塑倡造，可饺保证项汉目的档抚次、品钥味在细羞微之处志也得到同体现。公共空间涨&名家设陆计建议几大写弄字楼物州业管理魔公司比中较仲量联至行全球写尾字楼一线物业品牌全球写字遗楼二线物业品傲牌诺德中心卓越时代蜻广场深圳国际旺商会中心新世界中掠心深圳写字悬楼顾问项启目国内写侦字楼一线物业品喇牌罗湖商旅务中心说明专业写棒字楼物卡管公司砍，费用蝴高，品凶牌影响新力大中档物业有管理公司并，费用较滥低，物管贼品牌影响块力较小国内最早戒涉及顶级颂写字楼物失管，费用厌较低，国惰内影响力屯较大物业服邀务建议本项目园建议：榜选择一施线著名玻物管顾孝问树立哲整体形价象考虑因素沟：：良好的物盼管形象有拔利于项目心的保值及沃项目的销沟售：建议前期俱聘请仲量起联行或世碌邦魏理仕朵作为物管傍顾问。建议要点普：物管公饲司建议些选择世皂界著名躺一线品姓牌物管铸顾问，勇确保大异厦整体鲜经营管膜理，借迟助其品修牌给予钳客户物希管信心丘，提供气国际化伴的酒店姑式服务填。-前台衫一站式茎服务，袍体贴周锋到的安穷排。-高质妻素的人让员组成详和严密柴的管理洲架构，僵确保突饭发事件许第一时左间得到胖有效解狮决；-对业互主使用悦的实际倾性服务降和物业愈保值乃跃至升值傻的保障仲量联行C硬件配置设施第二卷：产品打造建议电梯:品牌、杰轿厢尺寸演、候梯时馅间空调:品牌、幻玉系统类型贸、运营方弊式、计量抓方式智能化设铸施:5A去智能配套设量施:会议妄室、商敏务中心射、餐饮巴、必要态办公生波活配套尘商店关键字痒:国际句品质、彼中端产惨品（高扛性价比岂）电梯建杜议楼盘名称数量品牌容量内饰华润大厦9+2迅达1350KG22人地面：大理石天花：玻璃、不锈钢墙面：不锈钢卓越时代广场16进口三菱1350KG18人地面：高档石材天花：不锈钢墙面：石材和不锈钢凤凰大厦10+2通力1350KG18人地面：微晶砖天花：不锈钢墙面：不锈钢+玻璃新世界中心21迅达1350KG18人地面：大理石天花：玻璃，不锈钢墙面：发纹不锈钢安联大厦12+2进口三菱1000KG13人地面；大理石天花：玻璃，不锈钢墙面：不锈钢诺德中心13+2Fujitec1350KG18人地面：大理石天花；不锈钢墙面：镜面不锈钢市场参考国际品牌货标志、国岸内品牌价枯格——选择高性得价比的K彼ONE等指品牌电梯考虑因素罗：电梯品牌瓦是客户感柏知写字楼技品质的关拜键，原装倚电梯更受况客户信赖痛。建议要点背：内装：电梯内萌可装设细小液晶钱屏，播晋放对外虏牌价、台股市行谣情、天殃气预报商等商务资信息；内装材退质尽量拍采用镜姿面不锈嚼钢或玻始璃材质斗，增加享轿厢尺末度空间困，简洁远舒适，隆易于后壁期管理朗和清洁虎；电梯内互设置空屯调、排毙风及背隔景音乐手系统。指标设置：轿厢参考旧尺度：2刊.8*2鲜.5*3拍.0（宽蔬*深*高留）(双排祸按钮)电梯设希计等候蛾时间小近于45贪”；电梯速度尚为3.5劈燕m/s（提高柴电梯效兄率）电梯建吩议√面积平波分法早期物疫业管理昌公司使器用的办认法，将崖整个大胸楼的空着调使用唐费用，屯按用户四租用面剃积的大灶小来平短滩。优点：直假接方便，遮成本低。缺点：容钓易发生矛例盾。时间计轧量法：该种方式压是通过计奴量风机盘泳管的电动败二通阀的致开启时间划，加上测斜量风量的瞎档次，最亩后换算成乐负荷的使枯用量。优点：较引面积平分鸦合理缺点：郑没办法痕合理计腹量负荷吼变化的皇情况能量计费立法(能量表犁)由带信蹦号输出的叮流量计、估两只温度忆传感器和宝能量积算辞仪三部分习组成，它挑通过计量暑中央空调铜介质（冷醋冻水）的喉某系统内勉瞬时流量独、温差，进由能量积粘算仪积分孟