金康商业策划

南宁市金康·天和时代商业策划——业态分析及应对策略一、南宁商业市场分析1、大型综合百货业商场（1）万达商业广场此商场位于朝阳路与民族大道交汇处，经营面积达116000平方米。是南宁市最大型的现代综合百货商场，且定位档次较高，经营模式和规模可与北京、上海、广州等大城市的大型商业广场相媲美，已成为南宁市百货业商场的旗舰。（2）新朝阳商城此商场位于南宁饭店，万达广场商业步行街旁。经营面积43000平方米.。位于南宁市传统核心商业区，也是一栋现代化程度较高的商厦。但因与一路之隔的万达广场的业态定位完全重叠，同质化严重。且与万达广场无论规模、档次，资金实力都相差甚远，而且开业时间比万达广场晚了几乎一年，以致于现在惨淡经营。总的来说经营失败。（3）王府井百货位于七星路与新民南路交汇处，经营面积52650平方米，是一座现代化程度极高的现代化商场。但因商场定位严重超前，脱离南宁市现实水平，商场容积率过低，以致于经营惨淡，经营状况日益衰落。（4）另：新旧梦之岛、南宁百货、商业步行街等是南宁市较成熟的百货业商场分析：从以上经营的商场调研分析，我们可以看出，南宁市大型综合百货商场具有以下几个特点：盯1）都是位璃于传统市中会心，传统的盯商业核心区西域，有充足下的人流量，鲜商业氛围非土常浓厚。咳2）商业业递态的同质化弱严重，没有或根据项目周荣围的业态和满自身软硬件倡特点而进行克业态上的差稠异定位。林3）个别商辫场的硬件设苍施严重超前瓜，脱离南宁氏市的现实状金况，主要表蜻现在商场的沿容积率过低爸。泉4）南宁市挺已拥有较成众熟、完善的飘百货业市场务，且比较现脉代化，商业聋竞争激烈。彻所以要经营锦大型综合百迹货商场，要忌具备以下几像个条件路：溉首先要位于震成熟社区，凳拥有相当的痰人流量，至炮少保证有相汗当的区域消羡费能力，有牵比较好的商咸业氛围。接延下来才是考刚虑与周边商议业项目的定财位，特别是约周边百货业战，实行差异狭化定位，避覆免同质化竞坊争。尖2、专业批期零市场背(1)障交易市场执位于济南路饿，经营面积仓达一万多平恨方米。主要闯经营低档成罪衣，童装，器日用百货的像批发业务。荷人流量非常龄大，经营状疑况非常不错江。客流覆盖矛了广西各市晌和越南等地厌区。但商场和硬件非常落草后，四层高热的商场没有剂一部手扶电冰梯，管理混以乱，杂乱无敲章。消防设贞施极其不足闸。摘（2）新旧缴和平商场们位于人民中略路3号，经哲营面积2.崇6万平方米卡，主要经营早成衣，布匹浑批发，日用物百货零售。础经营状况与窑交易市场差典不多，人流盖量也是非常清大，硬件设耍施也是非常端落后，且商遮场布局很拥钻挤。苍（3）银兴茎轻纺城驻位蛋于交易市场蒸附近，主要周经营二手家塞电、二手手奖机、布料为旁主。此商场殖的硬件设施伴依然非常落北后，且商场短的经营业务胜与商场的名虏称很不相称貌。这说明了船商场现有业住态与当初定蛛位是有很大撤变化的。这例也间接说明厉了在南宁经篇营二手商品卖交易是大有甘可为的。侵（４）新裕丧窗帘城起位于交暮易市场附近韵，主要经营尿窗帘布艺的踩批零业务，道经营面积颇铃大，商场硬合件设施也很满落后。但经渠营的专业程斤度颇高。分析：猾从以上衰经营的专业贵市场的调研嫩分析可以看亮出，南宁专骆业市场具有蓄以下几个特阅点：静传统的专业纵市场，其硬制件设施极为骡落后，仍处江于计划经济农时代的产物裹。且不具备蜻向现代化商等场转营的条扔件，没有电脱梯，消防和蓄安全存在严还重隐患。孕商场管理混丛乱，杂乱无溜章，非常拥纤挤。商场管其理者的经营赶理念亟待提息高胀传统的百货霉批零专业市森场，主要集早中在旧城区菊一带，随着伤市区旧城改聚造，迁出原进区谋求更大店发展是大势册所趋。另专业市场的难客源辐射能责力强于综合站百货业，大饥致可辐射到铃广西各地、执县级市、越贪南地区及东挖盟各国昆插经营大型专疼业批零市场预要具有以下呀几个条件：快要拥有面积王相当的商场宴，１０００罢０平方米以逆上。谢商场硬件设脸施要过关，疫特别要有相采当数量的手片扶电梯，货纽梯，消防设杏施。还交通便利，吸周边要有客葛运站场及货扛运站场。便障于周边城区筛客户进场办涉货及运出。门最好能得到魄政府相关部阀门支持，把迟一批处于旧汤城区，存在懒消防隐患的贷落后商场迁遗出原址。摄商场管理者舰的管理、经柳营理念一定挂要提高，要嫂符合现代商筝场管理的需首要。贺肢３、结论皆（1）传膛统百货业在揭南宁市基本泉成熟饱和，糟且已完成了秀从旧式商场错到新式现代恩商场转变的亏过程。代表泄就是万达广布场、王府井售等。业内竞适争激烈，此巩时介入并非屯好时机。均（2邻）南宁市的叮专业批零市派场，周边辐报射能力强，棕市场需求量均可观。但从岩业态来看，修仍处于比较鸣原始的计划房经济时代，扁无论从硬件蓝设施，管理燕水平都严重闸与时代脱节总。丑璃（3）相所信在几年内编，市内传统蛋专业市场将狱面临重新洗漫牌，一批具余有现代化专询业市场将取桥代旧区落后燃原始的专业们市场。而且彩这也是政府度在旧城改造浪工程中所愿浮看到的。可丘以说，此时非介入经营专姑业市场是绝蛙佳时机。窜二、项目区警域商业市场海分析般恳1、地理位划置路询布位于江南区宅住主干道牛——敌星光大道与音环城快速路殃白沙大道交决界处，是没南宁经济技泉术开发区核臣心位置。键睡2、筑交通状况侨太（1）距啄离江南客运刷站仅2杆—寨3公里，对湖于周边城市耕的客流、物趋流转移非常旷便利。扶根（2）周锁边公交站有珠十多条公交抚线，与市区朵连接紧密、丢快捷。已（若能把公送交站前移到友广场处将更诚好）盏融（3）位杰于日后市区挂南拓的快速惜路和主干道严上，无论是锋连接高速公幻路，机场或饺进入市区，璃都非常快捷毒。却沿3、项色目片区商业手状况猫忍（1）商冻业氛围勿勤锈项碑目地处江南欧区经济旺地棵与大沙田镇柿之间的中间违地带。附近钞楼盘建筑密受度低，人流盼量稀少，可郑以说是非“驴前不到村，链后不着店伯”晴，缺乏人流啦量区域性支京持。工厌（2）周揭边商业业态百根卷1）荣宝华著商城，主营邻百货副食品娱批零中心探慎纲附：荣宝荷华中心商场传各层业态分冈布表爬楼层杰经营品种忍五层抢针棉纺织、砖床上用品、肿布匹、窗帘个布艺朴四层参妇女、儿童泛用品（童装错）颤三层吨女装区乡二层词女装区、男莫装区熟一层寒鞋类、皮具绳、箱包、餐平饮执负一层适小商品抖街2）汽车浆配件铲羽头3）汽车品冲牌4S店朴樱图注：1、2屠项尚未形成沾有效规模椒三、项目业饶态定位晃1纳、零售百货菜业方向类吗援对照前妖文分析关于冰百货业经营幅所要具备的责条件，钓可以看出此攻项目基本不彩具备发展百炕货业的条件捎。美起码在三、比四年内不具备备。唯一优紧势只能是停浑车方便，拥芬有充足的停牧车位。付钓号首先是拒项目所处区架域人流量稀欲少，人口密政度低，就连赌区域消费也像难以保证，骄缺少商业氛拔围，而且市纱区内已有多围家类似的大欲型百货商场认严重空置。隙此时上马百密货业，难以脑得到政府支畜持。峰救厦2、专业批吴发市场方向额扇似对照前桨文分析关于剪专业批发市禽场经营所具握备的条件。绞可以看出，挠此项目各项片条件都基本俩满足发展专畏业批发市场盛的要求。蜻弯（1）凡首先是此项弄目的商场面盘积超过24团000平方睬米，足够规品模来支持专所业批发市场秩的运营。教绕（2）佳交通便利，方周边拥有客五运及货运站撑场，离机场望也不远，对殿于吸引周边堆城市及日后演东盟各国客用源都有巨大辱优势，也使婚市场的辐射唐能力更为强斯大。未乐（3）攻此项目是一简个现代化的辆商场，各项党硬件设施都样是传统专业以批发市场无系法比拟的。兆就算是放到团广州等大城族市，此商场窃的硬件都算淘得上是中高黑档次了。案篮（4）雨此项目位于忙江南区的开需发新区，是个南宁日后重骄点拓展的核骡心区域。在袋这选址，使限原旧区传统象专业批发市巴场整体迁入矮，是完全符理合政府的思颠路和理念的掩。也是完全育可行的。只假要与政府相娃关部门协调灯好，是可以轿得到政府支看持的。鼓榆（5）搂本司拥有丰老富经营和管灶理专业批发愧市场的经验堡和专业人才碌。若引入广练州专业批发柄市场的办场陶理念，相信鹅能够颠覆南殃宁专业市场方给人饱“鞭脏、乱、差旬”莫感觉的印象促。成为南宁窑专业批发市乖场中的领军角者。挎失手竞3、项枣目功能定位缎策略蛛傅（1）顶主要是参照蛮交易市场及失周边传统市密场的业态结区构，特别是膛荣宝华商城萄。汽糕胖1、2层惩为专业批发壳市场慎电论3菊层为餐饮业怨（注：大概低引入1宿——酷2家有特色破的菜馆，餐粪厅）序视蛙4红层为桑拿、投休闲会馆态权叶注：经考察印，南宁市至音今没有一家段大型中高档专的桑拿、休恐闲中心。虽紫然南宁市人秩均消费水平面不高。但贫笔富比较悬殊也，有高消费乌能力的群体讯不在少数，胸这群人是肯校花钱，花得计起钱的。所挂以南宁市有生足够市场容雪纳1震——剃2家这样的励大型中高档烟桑拿、休闲纽会馆的太膨真另：负一捉层及广场可钞视情况适当济引入2~~慎3家汽车保不养、维修、稠改装一条龙活服务的新式地汽车服务商矮家。如广州俘的新干线。清四、项目操校作策略锦仍鉴于剃荣宝华商城将的商业定位驰与本项目大哨致相同，都辅是以经营传帝统百货业的纽专业批零为纤主，而且无好论是规模和钻资金都远远郑大于本项目休。所以不管姨本项目商场悲如何定位，棚都要考虑到享荣宝华因素护。而且要把波心态调整好贼，不予荣宝封华争做残“名一哥资”炕，让他做大逢哥，我们跟会着看，以此想灵活制定策先略。鞭斑1、应对高策略欲按鼻（1）策略悔一：枣若荣宝华招辛商成功铸眨鼻培我房们就以错位拦经营的方式眯应对。弦即用一楼的刃商品定位应梅对荣宝华四惧、五楼的商胞品定位富用二楼恢的商品定位贫应对荣宝华询五、六楼的恐商品定位料简单来说就劈是用贺“刷孙膑赛马畜”地的方式，以阶上等马打对车方的中下等残马，以此来卧取胜。苍殊拿逼优势：歇1）鉴于荣滩宝华商城的通工程进度比患本项目进度途要快上大半在年。可先让挺荣宝华进行召招租，营造杆商业气氛。域莫首房2）借歪用荣宝华游拣说政府搬迁泉旧城区传统清专业市场的贿契机和资源奇，进行错位巴招租，与荣柏宝华形成优云势互补，这湾样一来不仅款可省下许多桶政府公关费喊用和时间。溜梨备绞3）借劲用荣宝华对店于新商圈的损广告攻势资然源，以其在踪招租和试业过阶段分得一警杯羹。忠信村励劣势：深1）荣宝华批会把最优质惯的资源抢走狮，占得先机亭。张截（2）外策略二：刻若荣宝华招智租失败访抵因穷我们自就抢占最有筒利、最优质蜜资源，实现委把交易市场舰整体迁入柏张扭优势：1卷）把市场最准有发展前景贷，最优质的赏资源抢到手沟臂乐痛2）能乒够一举确立渠自己在新一狸代专业市场犹的龙头地位屯顾睡劣势：1坟）需要较长厅时间及资金米营造商业氛扭围和商业培捎育期窑建芬渗2）要图自己做政府云的公关工作鞋，实现交易差市场的整体父搬迁吴海径总根据我们判冒定，出现策谎略一的情况旺较大，即荣趋宝华招商成浑功的机率很溜高。这从它防是外资背景亿，资金实力游和政府表态司中可见一斑符。总的来说蝴，荣宝华成规功对我们是寻利大于弊。扣必2、硬赛件设施要求亩岛1）蛾外立面装修夏一定要大气耍，高档，能奸配合专业市拍场的形象格兰局。抵而且这个对炎于总体形象差包装很重要仔。股咸2）捎内部装修要互配置中央空敬调，足够的恋手扶电梯和炕货梯绢馋3）杯内部商铺间担隔不宜过密就，要留有充争足的过道畜详3、招租期勿和试业期的快宣传策略狼驴1）汽在市内