项目开发的基本政策

目录一．本项目定位及营销策略制订的八大命题------------------------P2二．对原定位“书香门第”的思考------------------------P4三．本土行对本项目定位的建议------------------------P51．主力客户群定位2．项目形象定位（初步建议）3．项目名称及形象语推荐（初步建议）4.楼栋及公共设施名称5．“花文化”主题社区定位在环境设计、社区文化上的支持四．户型设计优劣势分析------------------------P9五．项目的十大核心价值（竞争性优势）提炼------------------------P11六．项目竞争性营销策略初步建议------------------------P131．竞争性价格策略---“优良性价比效应”2．营销通路策略及营销费用预算3．推盘控制策略：先推多层及小高层，再推高层4．广告及促销策略七．入市时机及销售周期预测------------------------P17朴八．本项目秆阶段性重点报工作概要习存现虚秩-----筋-----傻-----盾-----旺----P顾17穴（一）第一控阶段：形象批导入期遮(忍共约2个月角)蒙（二）第二滋阶段：入市私预热阶段（证VIP卡申该请阶段：1魔个月）身（三）第三斩阶段：入市失引导及强销辉期（开盘至锯销售达85树%）畜（四）第四四阶段：尾盘紧清仓期恢九．本项目颤开发的重大勾政策背景惹纳爱岁绪-----副-----威-----兄-----耕----P宁19棚附图苍静猛味不被册尾漫祝刑-----拾-----号-----碰-----饭----P贴21炭一．本项目冶定位及营销爹策略制订的谎八大命题登1．作为梅奔林关外一线辫物业，如何惯与福田、南登山的楼盘争淋夺特区内客杀户？剂作为梅林关裳外一线物业碍，本项目未棍来的主力客蚂户群将主要戴来自福田区敞；车从竞争的角卖度看，福田绍区的白领层诚客户将主要殃被中心南区铸、梅林、景悬田、南山、觉梅林关外的蚁楼盘瓜分，街本项目如何返与之竞争取抗得竞争优势亮？刃2．同处梅洒林关-龙华拔片区，如何为与四季花城铲、风和日丽承、美丽36夫5等名牌大养盘争夺客户刻并获得相对坚竞争优势？因随着199端9年四季花疮城的出现和山热销，梅林狗关外茄“驼郊区大盘伤”键便成为深圳值地产市场持现续的热点，虫至今四季花票城1-5期揉共30多万标平方米已全苦部售罄；裕四季花城的睁成功，极大岭地刺激了坂精田-龙华片羽区的住宅物藏业，紧接着且，物业集团碰的丰润花园年重新包装为忠风和日丽，查同样一举成树名；美丽家饲园克隆四季铁花城建筑风环格，取得不拳俗业绩并趁拔热打铁推出组更大规模的冻升级版帜—葡美丽365断花园；破随后，梅林充关口丰泽湖田山庄重新包委装为药“亏山湖林海婚”值推出，在短商暂火暴后由介于种种原因煎偃旗息鼓（妹据说今年9歇月将重新开抢盘）；重新漠包装后的拴“捎星光之约档”铺登场；滢水泄山庄3期取告名素“乞万家灯火阀”伐上市；摇“寇江南小镇代”要锦绣江南迫毯不及待地亮么相（近期由索于没有预售我许可证关闭题了售楼中心饭）；薯“冻第二类豪宅叹”与馨园推出T狗OWNHO登USE；等梯等。坂田-缠龙华片区住角宅供应量急派剧上升，竞缓争局面开始钩呈白热化态绕势；表应该说目前争该片区楼盘享有喜有优，落前期占尽天筹时的四季花族城、风和日呈丽、美丽3泥65等名牌同大盘均取得妇了良好销售卫业绩，价格害也一路上涨字（尤其是四通季花城，从过一期的29蹄00元/平装米上涨至6城期的420雁0元/平米闹，涨幅高达惕45%！）茂；但随着锦裤绣江南、百左富顺（与风糊和日丽相邻萌）的推出，就风和日丽将目面临巨大的认销售压力；厉山湖林海的渣推出，也一弯度让万科四录季花城暗中根较量；本项挡目的推出，赵无疑将使片雨区内住宅竞佛争加剧，但夕与上述大盘勒相比，本项留目在规模和锋市场知名度寇上有明显劣县势，只有充姨分竞争性的蝇定位包装才透能使本项目猛具有后发制扫人的优势。建3．龙华、闸坂田本地客咱户群体较为影特殊，如富锹士康、华为滩、石化等大反型企业集团染拥有强大的讯潜在购买力听，本项目如携何在营销中瓦获得其青睐怜？牧除了特区内挂的客户，本起地客户也是滔本区域楼盘杜竞争的主战心场；军龙华、坂田瘦本地客户群垂体较为特殊板，主要分布尸在富士康、课华为、石化绢等大型企业汤集团，但经链过3年的快代速消化，这慌些企业新增粉的购房量将稳呈递减趋势留。本项目应促充分抓住时绳机，搭上这底趟企业集团趁员工购买的纺末班车。贤4．本项目欲位置特殊，遗优劣势都非派常明显，如晨何在定位和彻营销中将优援势放大，同叼时起到弱化持项目弱点的敏目的？债本项目位置国与山湖林海龟相当，但比也四季花城、退风和日丽、想锦绣江南、厅美丽365枣等相比，具环有明显的位溉置和交通优勺势；售但从配套和河规模上讲，毫本项目与四铸季花城、风提和日丽、锦式绣江南、美等丽365等弄相比，又有躲显著的劣势羊；西如何在定位颤和营销中将花优势放大，貌同时起到弱售化项目弱点彼的目的，是颜本项目的关概键之一。涛5．本项目屡规划设计上怎的优劣势也财都非常明显就，如何在定灾位和营销中妇将优势放大渣，同时起到僻弱化项目弱丑点的目的？虫应该说，本逢项目复式2担房、复式3扑房的创意非猎常好，但实旗际的平面设团计却有不少墨缺点，尤其蛾是近2年市昼场产品供应活质量越来越都高，本项目壶作为200乐0年的设计坦作品，的确耍存在竞争上铸的劣势；结但住宅消费爬毕竟是一种毙综合性的消壁费行为，在椒户型设计不狗可修改的情找况下，如何简从环境、社姥区文化、项高目形象等方外面突围，使倦本项目避开竭弱点，获取雹优势呢？胁6．本项目超周边市政和券商业配套落赛后，如何在鼻项目定位中先弥补，使客蜡户不会因此颂流失？杨本项目周边老市政和商业擦配套落后是内一个显然的轮劣势，对于征本项目价值污来说也是一铺瓶颈；驻但本项目同嘉时有幼儿园兆、社区商业险等配套，二扭期还有大型架会所，如何受对这些商业捷及配套设施家定位，弥补锡项目的配套塔不足？庭7．本项目放具有地铁、促扩关等重大题题材，如何陡在营销中充雅分利用，成州为项目的重锯大卖点？丙地段的价值冲，往往受重救大政府工程端的左右。本立项目具有地卫铁、扩关等休重大题材，仙从5年的中溪期看，本项迹目应具有重沃大升值潜力偶，预计在两奏者都实现后权，本地段住品宅的价值将迫与梅林片区杆住宅价值相质当，应该来轨说，本项目换具有较高的么投资价值；愁如何在营销潜中充分利用匹这个题材，隐是本项目营晌销的重要关爽注点。参8．本项目俊原定位为爱“悄书香门第司”残，该定位是准否与本项目编特点和内涵屈相吻合、能浆否为本项目之获得竞争优红势？拼项目的定位壳，必须与本喂项目的特征马和内涵相吻革合，即使是搅一个概念，犬也需要有实敞质性的软件浇和硬件的支饱持。锤“渣书香门第确”限的定位，是粱否具备这种阻支持点？毒从竞争的角初度看，项目蛛的定位还应发充分考虑片冻区内竞争性适楼盘的定位住，务必以策转略性的定位彼，使本项取蹄得竞争优势纽！紧二．对原定周位俭“辨书香门第贯”锤的思考筐本项目原定全位为竹“困书香门第推”遇，颇具文化叉气息，但该性定位是否与月本项目特点炎和内涵相吻州合、能否为坚本项目获得色竞争优势？仔本土行经过珍对本项目优准劣势的深入路分析，在充趋分考虑竞争撇性楼盘的基羞础上，认为卵该定位值得饰商榷。原因须如下：等1．匆“独书香门第拾”浓内涵单一，穗与本项目的纹规模和内涵般不太吻合丧从规模上看扬，本项目为织一个占地1苏0万多平方蜡米、建筑面茄积超过15烘万平方米的荷中大型社区杰，其住宅的挺功能应当是此完备而成熟筝的。作为一闯个成熟的社宗区，其功能背应涵括居住胁、休闲、健腹康、运动、透邻里交往、盟子女教育、主购物等方方闸面面。而馋“崇书香门第侵”弄过分渲染一单种喘“聪文化气息沿”蚀，难以驾驭瑞本项目作为念大盘社区的总诸多内涵。事2．括“渔书香门第胃”享在本项目缺抓乏硬件支持面，反而可能效放大本项目遥“林缺乏学校配搞套兼”库之弱点粮从本项目周扩边配套和小合区配套看，嚼难以找到支霸持庙“枕书香门第硬”阶定位的硬件下要素。如果惜本项目定位干为冷“女书香门第荣”扣，应当要有骨“核名校古”赞的配套支持思，但目前学战校配套的落尾后正是本项痛目的弱点，色以油“助书香门第铜”胳定位，可能域起到放大本仍项目订“粉缺乏学校配版套型”养之弱点的反泼作用！惜3．与万科伪四季花城、稀风和日丽、犁美丽365箩以及即将推秧出的锦绣江端南等大盘相烦比，悄“田书香门第迫”桥难以形成竞既争优势尚梅林关外-壁龙华片区是必大盘主宰的藏片区，目前壮在售并已形螺成相当市场肉影响力的万济科四季花城迹—搭“骆欧洲风情小锄镇色”斤、风和日丽术—漏“栋民风和谐的昨小城生活六”遣、美丽36尖5师—您“愉首个旅游主睬题社区甚”割、山湖林海漆—汽“尚休闲运动养炉生迹”盼等项目，在痛规模和配套盾上，已较本菊项目更占上备风，而且这膀些大盘在形捉象定位上均冲主题鲜明、害内涵丰富、刘富有想象力泊，充分渲染隔了其各自的版大社区魅力遍和张扬了项哈目本身的优气势点。努“羞书香门第斥”询过于文雅，术生活气息偏完弱，没有张摆扬项目的优蒜点，难以与通这些大盘形俘成相对竞争暮优势。芒综上所述，活本土行认为懂贵司应在少“奸书香门第刮”昂之外，寻求着更符合本项弓目以及本区除域竞争现状焦的形象定位厅。棒三．本土行内对本项目定返位的建议肆通过以上对棚项目地块及惕其周边环境湾的考察，结病合对本片区踢住宅物业的扇市场供求格涉局进行分析栏，并结合贵健司的规划设茫计方案，我眨司对本项目册定位特提出巩如下建议：鼠1．主力客角户群定位硬特区内：7商0%。包括猛：要在福田区上俘班的白领一办族首次置业对者：且楼委年龄在25俗-35岁，别月供能力在疲3000元犬/月以内，慌多为首次置贞业，目前在谣特区内租房虚居住，购房晋以2房、3做房为主。润福田区二次贸置业者：帽号续少量二次置轰业人士，一桐般有私家车钳或单位配车誉，购房以3的房、4房和致复式为主；网追求良好的侧社区环境和廉闲暇的生活咏空间。虹退休老年夫周妻：侧寻年龄50岁穗以上，已退怪休或夫妻一呜方已退休，档希望在一个蠢规模大、环貌境佳的社区痛安享晚年；狮一般为自己笑一次性付款愿购买或以儿鉴女的名义购祸买；也有为座儿女为其购躬买，多选择假2房、3房磁。货金领及老板轧阶层：听声谜主要为所“俩5+幼2嘴”策型，多为周史末度假用途塞，或为情人嫌、子女购买断，多选择1廉房、2房。投资人士：榆床挠看好本项目棵的未来发展弹前景，认为赵本项目具有旱较高的升值烧潜力和投资莫价值，多选握择2房。欣特区外：3祥0%。包括垃：企坂田-龙华昌大型企业管拖理人员：左臣式主要为华为喘、富士康、塑石化等大型蜜企业的管理娃人员和高级悠技术人员，筒收入高而稳刘定，文化水桐平高，对小门区质素要求脱高。多选择距2房、3房顽或少量4房忠。短本地中小企惜业及私营老晨板：端宋借由于工作关惨系需在关外淡置业，多选堪择3房以上剥。深港家庭：列聪之前在福田倚皇岗口岸居香住，多为货眼柜车司机或丽香港中下阶框层人士。多跟选择2房、笑3房。俩2．项目形公象定位（初筑步建议）鼠福田中心后筝花园，15躲万平方米施“渴花文化券”讲主题休闲社两区伐福田中心后疼花园想声在福田馒“含华强-上步倾-中心区怨”麦上班的白领云阶层是本项规目最主力的燃客户群之一填，由于房价疗的原因，他挪们往往选择嫂在南山或梅咱林置业。本材项目定位为迟“糊福田中心后帅花园珍”仙，将拉近与筝这批客户的租心理距离，炕使本项目不掠但在价位而狱且在距离上脆取得比南山躺、梅林楼盘岗更大的竞争痒优势。糕北况且，龙华删本身就定位取为当“柄特区的后花社园炎”喝。袄15万平方豪米宜痰本项目首期对为6万余平敢方米，规模苍与四季花城房、风和日丽亦等30万平惠方米以上的钻社区相比规知模太小。但什本项目总体什有15万平哨方米的规模主，属于中大志型社区，强休调项目的总以体规模，有踩利于弱化本嚷项目一期的养规模劣势。植（3）互“怀花文化醋”肥主题休闲社盼区再纤作为一个郊当区住宅项目串，本项目在促小区外市政绪及商业配套缺方面有显著伤的劣势。要外打动特区内停的客户，必虹须打出小区伯的滤“含环境曾”盛牌。在同区骡域的其他大崇盘竞争性项佩目，无不在区“课环境牌介”灰上极尽包装右之能事，重弯点渲染项目生的社区生活稻氛围和迷人亭的环境格调立，如四季花脚城以况“狭美丽的欧洲喇风情小镇绍”番包装、风和关日丽以择“杀民风和谐的店生活小城果”同包装、锦绣扑江南以担“栋江南小镇鸡”轰包装、美丽鸦365以煮“戒首个旅游休滨闲社区乒”狡包装。盈比深圳的景观济楼盘中，有活海景的，便院强调虏“颂海文化扭”堆，有湖景的凝，便强调式“放水岸文化卵”拐。鲜花一直求是小区环境曾的灵魂之一彼，但在深圳程，把菜“蜓花文化艰”杏当作社区环狂境塑造核心豆的项目尚未携出现。棒看事实上，绳“腔花以言志闹”县，在中国传始统人文文化疫中，查“迈花文化滤”蚀占据相当重蚁要的位置，汁如陶渊明独紫爱等“蔽菊花豪”膜等等，余“逗花文化如”叠应具有非常寨大的号召力翁。象“唱爱花之心人级人皆有跨”幸，以核“忠花文化肥”妖主题休闲社泰区定位，在辈深圳独树一敌帜，创造了棵全新的社区蓬概念，具有喂相当高的传难播价值，能连使本项目与袭片区内其他拍大盘相比具恐有强烈的差魂异化优势，将能迅速引发艺市场的关注筋。让3．项目名义称及形象语印推荐（初步扰建议）伟（1）推荐确名称诚香格里亦●黑花城怖Shang盯-R搁iVil衬las松（2）形象甲语幅在那百花盛槐开的地方他（有我迷牲人的故乡）[释义]色“面香格里么●漆花城榆”够突出强“国花文化长”铜定位；夫“鸡香格里解●拘花城飞”访以钓“掩香格里拉嚼”疫为创意源，茧给本项目带逐来一种神秘忍的美感，犹骂如传说中世疲外桃源的美厦丽、富足、青闲暇、无忧造，恰与本项群目的内涵相伪吻合；当“缘香格里助●弟花城吩”摇给人以极大职的想象空间嚼，富有新闻卷性和传播价么值，极易抓杨住市场的眼用球；非“井在那百花盛杠开的地方椅”鸟，是拔“远花文化酱”膊的生动写照申。在25-赵40岁中国眯人的记忆中介，一曲举“崖在那桃花盛涉开的地方，糟有我美丽的昂故乡移”忘曾经深深打泼动了多少身侮在他乡的游米子。摇“挠回到故乡，舱回到家园，箩回到那百花华盛开的地方狠”针，不正是我土们的客户的丧梦想吗？球4涌.货楼栋及公共晃设施名称若延伸冶“刑花文化晃”康之主题，将璃每栋楼宇以行“碑花坐”底命名，更加搬彰显项目的域人文气息，奴如：堂第1栋：牡哲丹轩第虑2栋：玫瑰碍轩裳第3栋：月慈季轩第持4栋：茉莉销轩铃第5栋：芙醉蓉轩第倘6栋:百势合轩仿住户会所：舰百花会悟幼儿园：花送仙子幼儿园劣社区主题歌携：在那百花薯盛开的地方路（由继“尺在那桃花盛障开的地方稍”屿改编）贝5．仗“穷花文化迅”创主题社区定系位在环境设惰计、社区文惹化上的支持绒“偶花文化途”赢主题，不仅涝仅只是一个把“拒概念裂”格，而应在产淡品设计上有宫坚实的硬件戒支持。在社断区环境艺术确设计中，应滨以双“雁花文化随”绩为主题，以熄各种花类植最物搭配，形益成美丽、芬拼芳、闲适、饿优雅的社区榜空间。比如提：花径臂在小区中的粒休闲小道两弹旁，以不同捆品种的花植榆物作绿化主幸题，形成多机条惧“倦花径晌”历。花廊弊在公共休闲诉区，建设额“己花廊侵”笛。花台醋在建筑平台静，以花美化失。私家花园弦底层住户或痕顶层住户，胸赠送私家花贝园，预种各果种名花。水中花僚“纠清水出芙蓉稍“跪，荷花、睡追莲等水中花缺格外迷人。四季花卉害花有花期，山因此在花卉邪的搭配上要柜注重季节性搭花卉的搭配失，确保天天脸有花开，日巾日有花赏。花语绳花语怡情。瞧不同的花卉腊旁均设介绍疫牌，每种花拌标明鼠“薯花语镰”纤，如塔“敏茉莉花溜(猛末利鼻)助─搅重义轻利由”车、费“鸦马蹄莲戴─坝春风得意气”鹿。花谜迈花谜逸志。域散落在小区别园林绿化中败，设置搂“矮花谜黎”忧，如支“肢与尔同销万锯古愁饿”够、类“变芙蓉帐暖度羊春霄份”乌、划“摔替父从军旨”姐、摔“休不如归去饿”听、怜“辫牛郎放牧缴”筑等等离。勾（9）花痴截协会毯察业主协会组未织，社区文填化的重要组客成部分。协显会成员均为堡爱花人士，揭尤其是妇女缺、老人，物养业管理专门调请园艺专家化授课，讲解顽有关花草的浴种植、养护厕、欣赏等课荡程。肾（10）四用季翻“豪鲜花节匙”捕定期的社区加文化主题活云动，春天的级“蒜杜鹃花节虏”债、情人节的盆“啄玫瑰花节接”献、母亲节的伶“沟康乃馨节材”殿、夏天的邻“畏荷花节洁”区、秋天的营“厨菊花节针”嗓等等。训四．户型设淘计优劣势分险析焰1、户型配傍比笛户型疤型号否分布栋号吼房型董结构韵建筑面积（丑m置2）形套数昌栗比例（%）厉多层及小高岭层炸3房烘户型A慢1/2/8家三房二厅二特卫一阳台台复式偷95.2赢276迎64.48悔%出户型B涝1/2/8冤三房二厅二甲卫一阳台躺复式出87.71躺户型C杰3/4/5鸡/6/7/旧8/10此三房二厅二印卫一阳台匆平面其82.06爹户型D误’吊4/5/6掀三房二厅二录卫双阳台悉平面亩83.95腿户型Q笔13/14完三房二厅二鞠卫一阳台教复式企89.08维户型T袜’慎13/14售三房三厅二修卫一阳台尺复式旷97.62芒4房晓户型E扶3/4/6救/7椒四房二厅三令卫双阳台饱平面辛126.3过1木20篮4.67%陡户型F股’牺4/5/6止四房二厅三幻卫双阳台潮复式词128.2妙户型S腐12均四房二厅二嚼卫一阳台内复式征102.7印4床户型N谱10/11责四房二厅二词卫一阳台炎复式侨101.3寒7只5房魂户型H观4/5/6膊五房三厅二撑卫双阳台熄复式坡128.6滥30英7.01%吃户型G百3/4/5滩/6/7/乞10/11辱/12/1造3/14/恩五房三厅二绑卫一阳台猜复式妇126.7辣2学2房扩户型K男9耗二房二厅一嫁卫一阳台蚊平面焰60.1筝86窗20.0%印户型P筒12州二房二厅一路卫一阳台晕平面陈64.41聋户型L油10/11汇二房二厅一对卫一阳台互平面劈62.6沫1房晕户型J编9挣一房一厅一铁卫一阳台生平面昨37.71吐16采3.73%梦高层核2房2厅览7A效15镇二房二厅一靠卫一阳台啊平面补63.42爸61披24.8%宁3房2厅狡7B丑15直三房二厅二两卫一阳台痕平面炉79.48河185晒75.2%绍7C岂15般三房二厅二钟卫一阳台滨平面劳81.52勺总计施674废100%诵2、户型分姻析砖整体而言，垂本项目各个缴户型在采光串、通风、功掀能分区、洁伟污分离、动偷静分区等方枕面的处理比淹较妥当，大离部分房型通借风采光良好奶，景观也得仰到了充分利括用，户型设此计比较方正咬实用，功能明分区合理；梨但是，尚存畜在一些不尽圈人意的地方愿需要改进，撤例如，F型杨与G型，前教者面积大于搭后者，但是抬在分隔上，腰F型为四房夺，G型为五莲房，这从人四的思维方面张存在有不合杨理的地方；征而G型在布翼局方面因为闲受到总面积州的局限，各桃个功能房的楼面积偏小，画不能满足使仓用的舒适性死要求。栋与亡栋之间距离鄙太近（阳台碰、凸窗）对仙视严重，影损响私密性。爽如能做局部堡的修改则有团助于提升产惜品质素。帐以下为本司监对该项目户挎型设计的详台细分析：即户型丝房型饺建筑面积昌优势郑户型劣势分柱析及修改意恳见苍三房泪A奔3*2*2站*1（复式祖）欺95.2麻m奴2印㎡哀采光通风良贩好，强穿堂垄风，动静分柱区，洁污分僚离蕉复式布置时泻楼梯占据使盏用面积使得黎各功能房局弄促狭小；主杜卧卫生间存崖在采光通风跪问题；复式描下层缺少卫仆生间，功能盟不完全。毒B皂3*2*2壤*1（复式驰）眠87.71富m渗2筑㎡替采光通风良蓝好，强穿堂招风，动静分宁区，洁污分滑离锣作为上下层乒联系通道的请楼梯占据使插用面积；主器卧卫生间存缓在通风采光谋问题；下层毛缺少卫生间杰，功能不完我全。承C虽3*2*1湿*1（平层业）希82.06寻m花2靠㎡㎡战洁污分离，矛功能分区明愈显，采光通嫌风佳，卧室菜转角窗设计夺景观采光俱割佳。模储藏间与卧问室浑然一体诱，影响空间波布局；卫生剃间隔断无必淡要；储藏间倒门的布置影齐响走道空间箭的使用。健D茫3*2*2访*2（平层使）沙83.95疲m套2出㎡㎡例无暗房，采罩光比较好，妥洁污分离，辨功能分区明池显，卧室转盐角窗设计景抱观采光俱佳冷。转储藏间与卧右室一体，影盘响空间布局钞；主卧卫生慌间门的位置资不够美观。挪Q舅3*2*2弟*1（复式颗）拿89.08榜m则2晶㎡㎡新布局合理，跟采光通风良览好法复式布置时便楼梯占据使邮用面积使得乔各功能房局粒促狭小；本止身户型面积哥很小，布置鹊复式房不够榨合理。拿T墙3*3*2懒*1（屋顶弃花园、平台祖花园）（复珠式）损97.62微m侦2旋㎡㎡卵布局紧凑，裙功能分区明柿显，采光通以风良好钟三房三卫的晶布置没有必声要，建议减会掉一个卫生狂间；布置复蜘式面积偏小秆四房浩E书4*2*3究*2（平台菠花园）（平鼓层）掩126.3滤1丧m穷2泳㎡㎡塞采光通风佳寸，其布置多佩为二层，带锯露台花园，停景观良好；被卧室转角窗芽设计景观采来光俱佳。奏餐厅与卫生牌间隔断无必粮要；过多门族厅浪费使用突面积；单户怕门进出不便签。龙F捆4*2*3骑*2（平台请花园）（复桥式）内128.2亿m带2裹㎡㎡中采光通风佳垫，其布置多俘为二层，带愿露台花园，赢景观良好；摄楼梯下设储崖藏间空间充餐分利用布厨房与卫生撇间有相当距拐离，不符合伪使用的方便数性原则；建片议厨房与卫险生间互换位壮置；过多门村厅浪费使用御面积；单户腿门进出不便糟。装L蝴2*2*1蔑（平层）然62.6繁m摊2跪㎡㎡挨布局紧凑，脆功能合理抓储藏间与厅雁一体，影响惧空间布局和幸美观脑S缴4*2*2义*1（屋顶阁花园、平台杂花园）（复深式）下102.7渗4胜m遵2肤㎡㎡煌布局合理，观采光通风良壤好丑复式布置时违楼梯占据使端用面积使各举功能房局促造；作为四房注户型本身面酬积较小，布躬置复式难免屯局限寄N傅4*2*2陪*1（屋顶敲花园、平台厌花园）（复默式）弓101.3比7贞m宰2栋㎡㎡雷布局合理，销采光通风良扁好罩储藏间影响题空间布局和会使用；空间担划分存在缺穴陷，储藏间姜门的位置影板响过道使用帆，建议位置使移至梯下浴五房仙G铜5*3*2上*1（复式暑）肃126.7冶2串m划2榨㎡则功能分区明崖显，实用率凤高，顶层位锤置景观良好说，楼梯下设诞储藏间空间职充分利用谋复式住宅普报遍存在的缺肾陷；家庭厅池外墙无窗户德采光；主卧禁卫生间门的叼位置不够美乌观。香H尸5*3*2岛*2（复式但）景128.6腥m腰2普㎡㎡渠动静分离，剩顶层位置景罪观良好楼梯窗下设储藏间虹空间充分利甩用纠复式住宅普巩遍存在的缺毫陷；主卧卫椅生间门的布工置不够美观渔。甚一鲁房谷J筛1*1*1灶（平层）他37.71号m坐2震㎡㎡商一房一厅具轻有极高的实模用性炕单房面积过荒小，使得功倦能分区、洁景污分离不能洪很好处理；荒客厅采光不李够充分（无酬室外采光）悟；卧室门与均入户门正对吼缺乏私密性振。扶二房道K丧2*2*1忍*1（平层事）劳60.1胡m充2蓬㎡㎡附布局紧凑，训功能合理跳主卧位置不好佳，受干扰糟较大，通风翼有缺陷；门谁厅过长；躬P齐2*2*1眼*1（平层短）绑64.41驳m汉2凡㎡㎡列布局合理，生采光通风良美好懒整个布局不平够方正，主楼卧的结构对供人的使用有痛心理影响且押采光不是很原充分，另一这个卧室面积退太小租7A康2*2*1村*1（落地清窗连阳台）稻（平层）趟63.42威m盆2广㎡㎡榴转角厨房设赢计充分利用叠空间，因地换制宜，采光止较好。落地照窗与阳台相袍连利于采光陡。负主卧门的位狼置需要调整盘，视觉不够吼美观，使用棋不够方便；棋两厅的分隔姿存在空间浪它费，不能有饱效利用客厅条空间。症7B识3*2*2贵*1（平层硬）身79.48抓m暮2芒㎡㎡嚷户型采光佳拾，洁污分离眨，布局合理巧，功能划分容明确。弯阳台位置在佣使用、景观建、采光等方餐面都不能充租分发挥作用缎，有硬塞之桌嫌眯7C摧3*2*2若*1（平层掀）歪81.52潮m削2处㎡㎡兰私密性良好勉；采光佳，怎布局合理；刘功能划分明粪确。稻阳台位置在恼使用、景观告、采光等方点面都不能充陵分发挥作用雹，有硬塞之慨嫌管五．项目的凡十大核心价企值（竞争性威优势）提炼慨以下为本土爪行对本项目立核心价值的食初步提炼，航由于对本项炕目的规划设孟计细节和贵瓜司的其他构锹思尚未有深留入了解，以法下价值要素锋并不一定全季面。宗1．深圳首坚个码“宾花文化借”役主题大型休阔闲社区沟“躬花文化抵”锦主题大型休兽闲社区，作引为一个全新寇的社区主题评，具有丰富呀的想象空间储和强烈的新山闻价值，可技以使本项目陈迅速脱颖而辉出，引起目奖标市场强烈再关注，让本玩项目在最短粮时间内能与咸万科四季花凶城、风和日狂丽、山湖林赌海、锦绣江罚南、美丽3碎65等大盘雪排座论次，亭晋身梅林关阅外楼盘的第痕一方阵。幼2．福田中础心后花园，糖梅林关口第名一站硬本项目在位乘置上之于四血季花城、风明和日丽、锦朱绣江南、美怀丽365等持大盘的绝对堪优势，是本眯项目营销中完要放大重点欲要素，也将设是吸引特区较内置业者的貌重大卖点。浅3．一个红稼绿灯直达中水心区（车程抵仅需6分钟摔！）门化解项目在扑关外给目标抵客户的心理染障碍。从本肤项目出发行葬车至福田新雹中心区，除巧了莲花二村册与红荔路有将一个红灯之禁外，中途畅客通无阻。如焦果走右转拐斯弯道去中心根区，则一个澡红灯都没有吉，这种交通颤上的便利，养在深圳是非浴常罕见的。彼4．青山环盯抱，满目怡逃景将郊区住宅，夹景观牌是一技张必须要出哑的牌。但瘦“烈内景不如外熄景逝”拒，自然景观吼是更具价值尿的景观资源泻，是景观牌丛的第一个境再界。本项目解3面环山，店景观优美，此需要放大突踏出。计5．15万搅平方米花的热海洋，百花抖盛开的迷人毁故乡存“盒规模优势畜”营是郊区住宅根的另一张王辨牌，因为规手模可创造配吐套，也由此怖具备优良社漠区环境的基撤础。本项目懂应从整个小三区规模的角欣度进行宣传炒，弱化一期湿占地仅3万评余平方米的宏规模劣势；难情感诉求是佛本项目形象忘定位的高级尿表现形式。屯“菌花文化诊”监最终是要和汁住户相关联叼的，闯“幅在那百花盛叉开的地方，倡有我迷人的修故乡貌”辽，将予“草花并”遮拟人化、亲矩情化，将是愁本项目未来身宣传中的灵骆魂之一。华6．半围合鉴式组团布局挑，超大中心徐花园，实现科“粮户户有景，某开窗即景差”携景观牌的第枣二个境界是饲内部社区园库林景观。本巷项目在规划片设计上采用傻半围合式组规团布局，充樱分考虑到烛“岸户户有景，蜓开窗即景肌”勉的实现，具尸有相对优势失。相7．途”复式咳体验，尽在钟香格里.花顽城怒”庸---第泡1筛、倡2燃栋全复式设低计（复式3兰房、复式4切房），轰“印白领价格,咬豪宅享受新”陡可以说，本逆项目的户型寄设计是藏“过一把双刃剑差“轮。应该说，此作为200眠0年设计的什作品，本项写目户型设计再有许多缺陷郊。但部分楼筒栋全复式的盯设计，有何泼尝不是一个犁重大卖点呢粘？兼“两白领价格,忌豪宅享受聚”陵应该是有相厦当号召力的馒。盈8．花仙子闹双语幼儿园悼，让花陶冶夜孩子的情操蔽，让教育描醉绘孩子美好瞧的未来股本项目市政究配套是一个聋显著的劣势幕。但本项目产自身有幼儿辩园、沿街商闭业等配套，姥应善用配套研以化解市政艇配套不足的脾劣势；冈引进知名品撒牌双语幼儿披园，对本项闪目非常关键匠。由于本项欧目主力客户毅群为年轻家弯庭，其子女翁在5年内基床本处于幼儿宜园阶段，对链高质素幼儿盖园的需求最骗为强烈。奔9．香格里麻.花城，优间良的现“帖性价比效应吐”险优良的调“换性价比燥”教是本项目的及核心竞争性艘策略之一；罩比四季花城沙、山湖林海陪价格稍低，载比风和日丽渔、美丽36确5价格稍高粱，这种竞争监性价格定位愤将使本项目鲁具有优良的缸“黎性价比效应倘”鹊。忆10．愉“居5年升值计撤划熟”挽，香格里.概花城倚“午扩关效应疮”哀和秋“偏地铁效应录”斗掀起投资热植浪昌除了山湖林厌海，本区域顷楼盘只有本看项目才能充亩分享有瓶“肤扩关效应转”烫和东“特地铁效应窜”筋；争由于微“鹊扩关效应境”乐和亏“循地铁效应止”则将在未来5电年内变为现含实，本项目位的升值前景踢乐观，因此问，本项目投砍资价值的引挖导将会是一铅个极具差异液化的竞争策借略。鲜六．项目竞痒争性营销策刊略初步建议联1．竞争性冤价格策略-绍--志“抚优良性价比末效应够”堵A。定价策肿略：强调兆“寸优良性价比拴”糊本项目价格幼应比关口一于线物业稍低毫四季花城按沉揭折后均价妻（下同）：游（多层）4仇200元/柏平米，（小隐高层）45祝00元/平悲米；山湖林键海均价：（连多层）40咳00元/平疮米杂本项目价格晃应比关口二话线物业稍高钞风和日丽均沃价：（多层情）3300旱元/平米；丽美丽365冠均价：（多也层）3控2躬00元/平去米帅本项目均价鲁策略合为了保证贿“慰优良性价比乳”蜜，建议本项决目一期按揭旗折后均价为浅：（多层、丧小高层）3撕600-3膨800元/干平米，（高至层）380料0-420懒0元/平米拣（其中1房躁、2房单位炒应提供厨卫艺精装修。具斤体差异性价径格后续再行生探讨。胀）饥B.玩付款方式策心略堵轻松灵活的假付款方式是附取得竞争优顿势的重要因牲素之一，建吴议本项目采忘取以下灵活届付款方式：梅一次性付款店：星94折厨8成30年纷按揭态：96折扔“漂2成建筑期乏分期付款，际8成30年掩按揭鼠”丽超轻松付款尽：目98折宵C．价格控塌制策略校运用在本司拴操盘过程中仰屡建奇功的认“帝倒计时价格跟提升策略控”史，不断制造择买涨效应，霜突出本项目通升值潜力，蛙创造物业快括速销售佳话嫌。甘在内部认购剪期间：菜发售VIP搂卡，可在付协款方式折扣怀基础上享受宾额外96折座优惠佩在公开发售练后1个月：颈可在付款方麦式折扣基础慧上享受额外秃98折优惠罚2．营销通方路策略及营凡销费用预算胁营销通路策址略切合理的营无销通路策略近是缩短营销驼周期、加快悔资金回笼、敌降低交易成正本的关键。缸本公司针对丈本项目的主嗽力客户群特献点，将拓展掘以下营销通粪路：锄A．直销：随巧用直销公资关营销，低反成本锁定本改地目标消费辉群茂本项目本地权客户中，华糊为、富士康名等大型企业嗽将占很大比翼例。由于这衰部分客户非由常集中，我目司将组成直晚销队伍规模站不大，在只灿有368套盖的情况下，期本司客户资慈源已经可以秩消化相当的搂单位。其余遍单位应善用见直销手法，腔锁定潜在客难户。我司将跃组织直销销煤售队伍，通却过这些公司背的行政、后摆勤服务部门池进行直销。惰此举将为贵酸司节省可观份的推广成本评。花B．报纸：磁广告媒体以验报纸为主，初推动媒体进秆行炒作剧本司在过去主的营销经验公中均通过娴堂熟的媒体运神用技巧在降蜻低营销成本昂的同时取得总了非常优异努的宣传效果的。无论是都超市E站、旭估飞华达园，良还是好时光豪休闲酒店公异寓系列，本欢司都成功推滋动相关主流电媒体对项目哥进行免费或血优惠炒作，眨这也是我司溜其他项目在邻市场影响力炎和销售业绩齐双丰收的重何要原因。本产项目以苍“缺花文化主题懒休闲社区誉”兆的独特定位伴，对媒体来洲说非常具有功炒作价值，陪也非常容易编引发客户关嘉注。急E．会议：释充分利用背“劝扩关效应欲”确和暮“断地铁效应绵”五，以专题营饥销会议的新壮颖形式配合津少量各方媒征体宣传物业渗。劳为合更充分发挥国“趴扩关效应铲”估和雹“申地铁效应能”前，可以联合闹政府、物流万机构、各方助媒体等举办匠形式多样的虾专题营销会益议，以进一灭步提升片区吓和物业形象英。终F．网络：冰作为白领物鹿业，本项目殿应善用网络风媒体，进行惑低成本营销鸽。版本须项目主力客洲户群中，白射领将占重要闸份额，因此颂低成本的网郑络媒体应加唇以善用。主属要可采用悬soufa愧n青、仍szho临me欣等专业地产军网站。慧G．户外：弦关口一线物烦业，多种户列外媒体并用枕户歼外媒体将是弃本项目重要脖的营销通路外。梅林检查否站口岸广告酱牌、龙华中刮心户外广告纺、进出特区观的公交车广咬告均是重点解户外媒体。父（2）．竖媒体预算坏Ａ．广告媒易体预算：争济取控制在物赖业总值的1骡%以内杜按照深圳住纸宅物业的平私均推广成本摘标准，广告性媒体及促销均费用在物业萍总值的1.袄5-3%左影右，尤其是登一些注重自纸身品牌宣传课的公司，会艺在某一阶段侨有意识地加慌大广敬告投入量，愤作为对品牌离建设的一种套投资。本土恐行一贯以鲜“沈降低交易成华本纯”母为己任，在钳确保项目营晓销成功的前肃提下，尽量陷合理运用媒乓体组合策略争，为发展商距节省交易成举本。袄根据我们的顷经验（旭飞性华达园整体砌广告投入为腹销售额的0筋.5%），碗本物业广告载费用应可控样制在1%以玻内。奉Ｂ.主要可嗓选择媒体两以下为主要很可选择媒体否,具体在实太际营销前有澡比较地选择乖.筝类型纹重点媒体围报纸蜡深圳特区报拴南方都市报善深圳商报店深圳晚报胞网络锋un众剧搜房网战户外收梅林口岸大班型广告牌（查本项目东侧霉）驻经过本项目谜的公交车车趣身以及站台浪灯箱广告刺楼盘立面广篇告及工地现哲场围墙、彩哪旗色梅观高速在脸本项目段的伏路旗偿龙华中心区劣路旗封四季花城、饰风和日丽等聋竞争性楼盘迟附近的户外锤广告或条幅树富士康、华东为等大型企邻业主出入口皆附近的户外泪广告或条幅雄DM直递宵报纸夹报季信函直递家促销仓展销会霜公共活动季包装抄印刷品、礼蔑品慎现场包装励3．推盘控雄制策略：先掀推多层及小欣高层，再推勒高层潜高层物业在木本片区市场结有效需求较屿小，而且单固价由于成本嫌的原因会更趋高；鸽先推多层及惩小高层，形存成旺销局面换后在趁热打耽铁，推出高饥层单位。屑4．广告及宾促销策略国（1）左“萄在那百花盛佣开的地方，衣有我美丽的慢故乡黑”象—为“龙花文化伯”营主题是贯穿判始终的广告腿诉求重点甩环境牌：1柿5万平方米横花的海洋柄亲情牌：在稻那百花盛开喉的地方，有轮我美丽的故料乡港围绕挽“际花文化份”求举办一系列族的客户互动尿参与性强的指现场促销活爬动，在入伙股前即形成浓塞郁的社区文兽化矛组建翁“渐香格里.花数城业主合唱茄团（临时）君“懂，排演由话”半在那桃花盛升开的地方羊“笛改编为届”授在那百花盛浅开的地方奔“幕“佩花谜旨”气竟猜比赛春赠送名贵鲜圈花裂插花艺术比宪赛蝴报纸系列飞“眼花文化及名正花欣赏姓”缺专栏，配合梦有奖知识问睬答竞赛等等。午针对摊“绵花文化似”疑主题社区的剧定位，与主揉流媒体合办袄专家与客户丸参与的研讨来会，进行低圣成本炒作剧强化雪“咬花文化斗”圆概念，引发搁市场关注第适当炒作，管利用媒体正繁面引导，激异发客户购买倍欲制针对雨“田扩关毫”浸、抓“或地铁槽”梨，举办见“造香格里花城都—井梅林关口物昼业升值前景韵研讨会槐”缝，进行正面寺引导并充分利用博“盲扩关和地铁摆效应句”扶，引发整体吴的市场关注刑利用媒体正净面引导，吸牙引投资型客友户，并对自脉用型客户造垫成敢“缝超值技”焦感等等。置七．入市时捷机及销售周汁期预测静1．入市时考机袜VIP申请鹅阶段:减在取得预售崭许可证之前丛，为了提前脉积累客户,役必须采用申俯请登记的办第法拦截目标淘客户，可采羡用申请床“栗VIP卡遵”装的方式，规溉避政策限制役。登记时机舒以完成现场抵包装和接待御中心完成装肉修工程为标础志。播正式销售阶轧段：少取得预售许骡可证后，在倘前期累积客茄户的基础上旷，以砖“闹倒计时提价脂策略浓”储入市公开发纱售，制造火裳暴销售热浪级，打出快速夏制胜的营销鼓组合拳。念2糕．销售周期遭预测填葛如果工程进玩度和营销准闷备工作到位捧，预计在入舟伙时销售率会超过90%寨。杀八．本项目速阶段性重点顾工作概要丝（一）第一劳阶段：形象词导入期舞(冬共约2个月胁)怀1.工程进女度要求：项踏目已开始施滔工兴2.期间工枕作重点：桥项目形象定傲位细化外项目命名及泽VI设计驼基本宣传资材料设计印刷难到位惨项目优劣势赏详析及卖点同提炼屈工地现场包控装及营销中悉心、示范单孤位装修颤销售法律文症件及宣传资美料准备掀销售申仆请等物业管理人中员准备菠本土行销售求人员组织、摇培训准备就启绪赔3.宣传重粉点：用A僵．完成户外稿广告牌（包凶括车身广告踩）肯B凝．完善工地晕现场包装件（二）第二倍阶段：入市市预热阶段（贡VIP卡申鉴请阶段：1印个月）陶工程进度要症求：施工进凭度达到4层政以上造2．期间工妇作重点：位营销中心及殊样板间装修链完成峰VIP卡申赞请法律文件箱及手续到位象本土行销售音人员进场，侨开展直销工陈作胃销售资料如姐楼书、模型匹、价格表、沫装修标准等庆到位圾物业管理人茂员（销售现硬场保安、保港洁人员）开包始入场。侍项目销售信歇息开始见报玉，前期重点漏加强敬“搭花文化主题驾休闲社区石”距的宣传。扮部分原创活磁动开始展开香3.宣传重绘点：缸A．重点加瞧强蠢“椒花文化主题帜休闲社区魔”贝的诉求。啊B．升值价词值的宣传菠C．其他核知心卖点的宣善传。驾本阶段需规宫避见“闯不允许内部俩认购自”减的政策。主慎要在预定方卡式、收取定卖金等方面进编行针对性的宪规避。发展事商也需要做推好国土部门讽和工商部门可的公关工作程.蹲（三）第三摧阶段：入市债引导及强销狮期（开盘至蚊销售达85下%）：喂1．工程进湿度要求：投表资额完成2召/3取得预参售许可证。馋2．期间工窝作重点：厉A．取书得预售许可里证，正式公汁开发售。物集中安排前迫期VIP客车户的签署《军房地产买卖督合同》（预碌售），借势遵推动销售。傲通过直销及汽优先登记的防市场反馈，役对入市后项厌目的营销推宜广战略战术抢进行调整。播各项原创促蕉销活动展开宣传重点：载A．物业核绸心价值的表占现，包括源“占花文化搞”芹、地段、地晓块价值等的碌宣传；蛙B．吩“皇花文化仓”蛇研讨会的跟艺踪宣传废C．尘“声扩关效应餐”否、展“兆地铁效应抄”弦等物业升值闪前景的全面钩挖掘与宣传伙（四）第四楚阶段：尾盘重清