重庆某物业管理项目投标文件

重庆金科集团绿韵康城物业管理项目投标书订重庆金科物易业管理有限农公司要2005年疤月日目录难第一章耕-----岂-----北-----努-----想-----生-----脉-----围-----螺-----扒-----午-----烈-----野-----史--队公司简介穗第一节-学-----叠-----箭-----乖-----爆-----厕-----广-----德-----渗-----即-----霉公司所获得粮的荣誉过第二章贷-----霜-----易-----蒜-----哲-----油-----办-----然-----任-----则-----震-----告-----姐--些项目豆基本情况患第一节-着-----分-----便-----煮-----敢-----炎-----诉--苹“臭廊桥水岸草”则项目物业的鹿基本情况缘第二节炊-----蠢-----巩-----勾-----贯-----盗-----删-----兵“捉廊桥水岸优”平项目物业管把理思路演第三节涨-----辉-----柄-----稍-----留-----碍-----隔-----不-----钱-----腰-----盒---祖物业管理目渡标铜第四节务-----灶-----宗-----直-----湾-----圣-----肃-----宁-----栋-----响---展物业管理的播组织体系乡第五节愈-----锡-----互-----鹊-----咸-----品-----均-----荒-----历-----推---梦项目跟绪进工作计划于第三章庸-----燃-----廉-----袖-----振-----绿-----雁-----茅-----晌-----朝-----雀-身-原廊桥水岸谣的服务与管触理付第一节虹-----壮-----捐-----大-----植-----聪-----肌-----另-----环-----食-贼公共服纯务项目与内拒容征第二节促-----律-----银-----世-----助-----龟-----炸-----兄-----盏----晌廊桥水岸的疲专业化管理悬第三节爸-----饭-----斜-----瓶-----要-----渔-----辰-----垒-----岩---边管理疑人员的培训薄与管理荒第四节智-----处-----遵-----扫-----聋-----摇-----承-----弄-----票-----哗--部特约服弱务锁项目与特色练第五节柜-----垫-----询-----滑-----步-----皮-----精-----乞-----市-----较-光物业随管理的服务砌措施犹第四章--闻-----布-----词-----弓-----哥-----晓-----紧-----衔-----往-----灯-----拌-----蔑社区文化活括动的开展与女服务锐第五章驶-----菊-----揭-----侧-----各-----朴-----鬼-----常-----辛-----棉-----惜-----身--团物业管理的锁服务标准赌第六章莲-----架-----乓-----酬-----猎-----艰-----摔-----剖-----远-----利-----惰-----攀-----龄--岗物资配备与劝装备匹第七章缺-----剩-----则-----逼-----蜜-----环-----屿-----费-----梯-----伟-----职-----绍-----窝-----性物业管理费辣用宗第八章忆-----担-----非-----律-----虑-----子-----授-----目-----降-----绵--送物业管理服悲务费用的综行合报价趣第一章祖公司简介执重庆金科物捞业管理有限俱公司成立于肚2000年缺7月，企业泡注册资本5营10万元，洪具备国家二亲级物业管理捞资质企业资减格（国家一累级正在申报关中），是重拣庆市最具活祸力和竞争力民的物业管理腔企业之一。亦金科物管自鸟成立以来，精本着份“支您的需要，爱就是我的职校责警”减、模“衣细微之处见符差别果”修的服务宗旨邮，秉承义“色关爱无处不雀在任”更的服务理念讨，倡导弄“俯认真做事，剧只能使事情杀做对；用心齐做事，才能岗使事情做好季”葵的工作作风励，以爆“提创一流品牌痒，实现最佳段社会效益和质经济效益销”并为企业发展滋目标，管理猾项目已涵盖猜住宅物业、摆商业物业、的酒店会所物傅业、高校物匹业等诸多类购型，现管理爽的项目有：袭金科花园、循金科丽苑、半香江家园、看金砂水岸、录金科环·差天籁城（美谦社、中华坊拐、紫园）、怒天湖美镇、群绿韵康城、扛渝西学院红籍河校区、金瑞科酒店会所昌等。管理面挎积已超过1委80万平方退米。位为了给广大货业主、物业转使用人创造便安全、整洁滥、舒适的居曾家环境，最自大限度地满数足物业产权削人、物业投康资者实现物突业保值、增倘值的需求，总公司按照I家SO900耐1：200霞0质量管理顽体系标准，爸物业管理公纺司制订了护吐卫、工程、还保洁绿化及匹前台接待各党部门的《操猫作手册》，糖全面、系统慰地明确了各须岗位的工作员职责、工作素内容、工作傍范围、工作示流程、工作斧标准和考核埋标准，公司闪于2001道年1月开始劲全面推行I蔬SO900爪1：200酬0质量管理谅体系，并于率2001年仿10月顺利复通过认证评繁审。公司为荷进一步提高催整体服务质蝶量，引进了姜沿海先进的乖物业管理模翠式和现代服撞务理念，培嗽养出一支球“歼敬业、勤奋行、严谨、务丛实堆”君的高素质、觉专业化的物堪业管理队伍皇。2005慎年，为了适孔应公司不断熟壮大的需要盘，公司顺利巩完成了组织食机构调整，贴将原来的州“湿五部一室膊”饺（即：综阻合管理部、翼工程部、护乳卫部、财务浅室），在各扩小区分设管弃理处的传统尤模式转变为音“盗扁平化小”网的信息化管舱理体系模式棉，随着OA厨信息化办公须平台的建成旦并投入运行逗和金科物管卫VI系统的此建立，金科罪物管将逐步绑迈上信息化爷、品牌化的宵道路。奇物业管理的萍首要工作是铜安全防范。宣为此，唐公司态在氧聘用护卫队型员养时，认真把弓好虾“名进人关越”壳，选择爸形象气质佳炭、节身高陶1.75米兄以上谊的顷退伍军人其，慨中国人民解醉放军重庆陆捐军预备役高伞射炮兵裕师僻第一团三营贵九连常驻小哈区，实施军明事化管理，顾可确保护卫赚队伍政治耐合格昏、军事过硬编、作风优良障、纪螺律乡严明刑。2004的年全年，金机科物管所有勤在管小区项诊目未发生一袍次安全责任末事故近金科物管现吊管理的疫“千金科花园垮·冠丽苑纹”盼高档住宅小柏区，是一个绝集众多荣誉水为一体的重匹庆市知名小辨区，目前保柿持着厌“胡重庆市物业抖管理优秀小劲区庄”却、忧“息重庆市文明启小区纷”滩、浸“爆重庆市园林勇式小区替”推、陪“著重庆市长江籍三峡文明长耍廊建设示范涉点奸”饺等殊荣。四票年来，业主枣（住户）对擦管理服务满曲意率均保持坚在95％以互上。金科物烂管也获得贷“具2002－升2004重蝴庆市消费者枣信得过企业对”惭、票“全重庆市20鸦03、20隶04年度地榨产风云物业垄管理上榜企日业啦”棒、炼“柏2004－银2006重矩庆市消费者他信得过企业测”贪、叉“诚重庆市十大冒品牌物管赶”薪等多项殊荣上。点二、公司架踩构总经理总经理护卫部信息中心多种经营部客户服务部财务部护卫部信息中心多种经营部客户服务部财务部专金科物业所虹获荣誉清单棉第二章肯项目的基本巧情况简介汗第一节草绿韵康城项采目物业的基箭本情况泡物业基本情豆况畏1、项目名日称锅：需金科.绿韵槽康城消2、坐落位潜置：贱重庆市九龙设坡区九龙园扑区火炬大道以13号攻四至：东临茧绿云钢旷材市场穷报南达辽巴国城敢西至九直龙坡公检法典同北辈接彩韵云湖公园轰3、总占地汁面积：伟25100闷聋㎡法4、总建筑竟面积：狐29443亲4㎡勿幸（其中：缘4栋-7栋耻26410柴.7㎡俩）削住宅面积丙：叶24334柿2m洒2摧停车位猾：信250个恨5、物业类引型：高档住富宅小区享第二节架绿韵康城行项目物业管狮理思路风一、管理机丘制昏1、管理模躲式：实施梯“偷双向式踏”抽的管理模式惧；礼突出超前的伪主动式管理倚与服务：鼓A、超前引搜导B、色超前服务棕C、超前喉管理；霜2、服务机锈制：主动式从的服务，做现到供“歇您的需要，利就是我的职献责沃”正、苗“帜细微之处见稍差别犁”滩3、服务范霸围：物业管辰理服务协议标所涵盖的全天部服务内容艰；追4、服务标坏准：流想业主之所胸想、急业主花之所急尼5、服务理框念：侨关爱无处不鸣在耳二、管理机天构杏绿韵康城缝管理处是敢重庆金科绵物业管理有天限公司派驻幻负责讽“昆绿韵康城晶”掠物业管理服沙务的常驻机诸构。嘉三、建立起下专业化的物征业管理：柱（一）唯专业化运作截与管理乔严格按照已叼建立的质量爹管理体系进雷行运作。冲说B、垄目标与计划垂管理悬（二）善管理个性特刚征字A、人性化托物业管理婚浙呀肆吓B、疗个性化服务截羡（三）平管理意识府创新意识-担-----同---创新丽是企业获得抄新生的根本饱。诸2、精品意某识----础-----形精品源于科冻学管理。衬3、科学管钥理意识--耻-是降低成难本、增加效添益、创造利圾润。规4、李服务理念-仆-----妇-----崖温馨服务，丑关爱一生贵四、管理与瑞服务A、管理：疤1、主动式雄的服务，做则到肾“厌寓管理于服金务之中绸”职2、注重人驱性化管理中偏的以人为本漏，全程规范范员工的职业震化，推动企恒业的可持续贪发展。B、服务：乔1、把目前邮物业管理行私业的被动式辰服务转变为凳主动式服务蜂。刊2、把目前刺物业管理行仿业的局部式祥服务转变为争全程式的服卷务。煌3、科学优优化资源，全硬方位提高给歇业主的服务思质量。早4、快速反弓应服务，为娇业主、住/谈用户排忧解肺难。垮五、物业服携务模式脚重庆金科物鹅业管理有限宅公司在耐绿韵康城驰综合性的物呢业管理服务拍中，将把管唤理充分的融办入服务之中壤。创造性地犯运用先进的拍物业管理模天式，充分利悼用多年来物梳业管理累积诵的各种资源呀及丰富经验衔，结合本地约区独特的人着文特点及行早业法规悄。凤1、组织丰姥富多彩的文绍化和商业推晴广活动，共悼同营造温馨勉亲和独特的仆文化氛围。胸2、扇物业管理配理合商业经营智品牌。把寻“斩物业管理棋”愧与仿“黄商业管理娃”柄相结合。奉配合商业羞管理以秘“肃细微之处见茫差别阵”定为宗旨。半秉承紧“景关爱无处不禾在廊”陶的服务寄理念。脑3、金科物队业管理有限踢公司的桥物业管理，怖是充分综合向了行业的先哲进经验，对仅整体物业进宿行一体化管自理，既为使谨用者提供及信时、满意的威服务，又充阴分尊重使用个者的私密空样间。消防与软安全防范的躁管理工作周阅密到位、建攀立和完善人稀员培训组织魄网络，确保药物业管理人芦员的专业素汁质和综合素敲质。颜4、礼网络办公：表物业管理采三用网络化办俯公，不仅物特业内部本身养联网，通过剪网络传输信池息，而且内露的客户也可袖与管理处通杀过E居mail忆进行联系，楼进行投诉或绑报修，同时常提出物业服援务改进意见顿和建议。匹5、括优化资源：辛推行资源再的利用，充分艘节约与控制描管理成本。蜜6、快捷服抖务贡：将设有2诊4小时温馨夜服务热线，删随时提供温庭馨服务，并疮保证在短时面间内为客户们解决问题，准保证服务质户量。车7、引入商样务中心服务洒，为使用人峡提供个性化挂的服务。句运用血“瞒人性化驻”严物业管理模居式和行业的做先进经验，皇进行综合一最体化管理。吊实行常“英即时服务与视隐性管理锈”炼相结合的管但理机制，既怎为业主提供抢及时满意的袍服务，又充往分尊重业主赢的私密空间胃。巴建立和完善盲人员培训体变系，确保物花业管理人员欧的专业素质摔和综合素质咽。彩加强品质管落理督导力度恶，引入竞争辣激励机制，丛采用整体管奏理和责任管臭理相结合的遣方式。隶E、建立完尿善的服务网灰点，为业主欢提供个性化蛮的商务服务钱。胶8、追求完子美的物业管判理服务新概化念。排第三节猛物业管理目嚼标课针对府绿韵康城致整体的实际取情况，结合胸本物业的管持理特点，悉绿韵康城炊的管理目标导定位是：通坝过对辩绿韵康城嗽整体的物业洗管理和配合崖商业运行，准进行减集中、统一灿、优质、高姥效的服务和鼓管理孝，使讨绿韵康城怒整体的物业升管理在区域士环境、安全北保障、文化黑氛围、管理乡水平等方面烤成为重庆市坡物业管理的钉典范，树立加起独树一帜绢的名牌物业静形象。红该物业一经访全部接管，获公司将按专伪业化的水准猴经营，按I烂SO900颗1：200婶0国际质量瘦保钳障割体系进行规拆范化管理和慧服务，全面潜实施物业管依理体系。晋在全面接管蜻后一年内、蜘物业符合政丑府规定的考煤评条件的前桶提下，达到蹈重庆市优秀吸住宅小区管乡理标准，两鸣年内达到国煌家级物业管馆理相应管理猎标准并通过池考评。法第四节深物业管理的名组织体系催一、管理架部构吼在音绿韵康城运的物业管理透服务中，结乌合人文特点竹及行业法规狗，采用一站秤式物业管理槽服务，并结堂合现代物扬业指管理念和经杠营模式，确碧定物业管理吩运营的管理猎架构。贝（1）副绿韵康城监物业管理外源部组织架构市政房地产主管部门市政房地产主管部门隶属关系隶属关系监督指监督芬兼导协同协同困外部组织架糕构说明：砌1、由金科菠物业管理有亲限公司下辖诞的椅绿韵康城深管理处刘对及绿韵康城堆实施专业化葵、规范化的承管理服务。世2、市、区悟两级物业管搁理主管部门沙对物业管理保工作进行行亩业管理和业震务指导。梨3、业主管括理委员会粥和物业公司宫构成对管理顿处的监督协洲调关系。距（2）吗绿韵康城迎管理处组织其架构（机构郑设置）消防系统保洁部护卫部维修组日常维修养护接待前台行政组消防系统保洁部护卫部维修组日常维修养护接待前台行政组鬼管理处内部步组织机构说钳明：请1、设置原锄则：精干高宾效、目标管含理赖2、设置形援式：垂直领菌导、整体协赴调匪二、管理人淘员岗位设置裳、人员配备剃及任职条件庸和素质要求铅：锹1、物业管纸理人员配备闹及任职条件嘴和素质要求萝第五节耻项目跟进工迫作计划野二、运肺作流程方案设计枪整体运作流耽程图方案设计人员培训人员培训接管服务接管服务物业交接物业交接协调配合协调配合安全管理物业管安全管理物业管理事务环境管理环境管理品品质管理日常日常管理财务管理财务管理商务商务服务文文化建设恋三、是绿韵康城缓物业管理信特息反馈控制懂方式诉物业管理监颜控中心，通苹过信息传递射工具，投诉菜和各专笋业组配备的教无线对讲机稼等工具，及荡时反馈每个摔区域发生的圈情况。施严格的岗位责责任制和完锄善的管理规瞧章，实行规剧范化运作。愤3、流畅严盟密的运作流味程，环环相渣扣，相互监遵督。瞎4、管理处键每月（日）程检查，通过宾总结评比来劳获取反馈信森息。债5、通过反元馈信息的总器结评比，迅饱速发现管理蜡服务上的缺叮点、盲点及盼时改进工作拌，提高服务苍质量。累第三章易锯绿韵康城棍的服务与管背理弃第一节泥绿韵康城烈的公共服务基项目与内容源一、公共服放务项目与内叉容亏1、园林绿筋地的管理养位护。监2、环境卫科生的管理服散务。掀3、公共治膜安秩序的维喇护。喘4、物业档回案资料的管辈理。蓝5、物业装识饰装修、施厚工监督管理家。椅6、车辆行夕驶、停放管库理及其场地侦的维修养护筹。吸7、血房屋建筑及嚼其公共服务蔬设施的使用并管理、维修火养护、巡视戚检查。径8、储进出人员及宅物品管理。膝9、户社区文化的咳开展与服务悲。削10、提供独特约服务。恋11、涉及桑物业管理的膏有关事项，丛代表全体产亦权人聘请相最关专业服务始机构以及专附业人员。对12、代表朋全部或部分粗产权人就与嫁整体或公用叛场所、公用廊设施相关的饰事项有关方呀面交涉或提桶出法律诉讼叮。馋13、签订堡和履行与管骑理事务有关艳的合约。盖14、处理烘与物业管理终有关的其它俩事项。典第二节波绿韵康城的赖专业化管理唉一、绿韵康拣城安全管理岩安全管理工敲作是小区管虾理的一个重海要方面。人惜们常说闸“慢安全第一乐”乌，安全工作盼具有第一位良的重要意义南，只有小区谜的安全有了酿切实的保证尾，住户才能零放心地工作屋。因而安全依管理也是小堪区管理的一基项基础性工湿作。门卫、咳巡逻、消防撕以及停车场荷管理等工作股都属于安全棕管理的范畴保。具（一）治安烂管理饭1、治安工彻作的特点及扔主要任务孙（1）以预踪防为主。无坐论是治安也贫好，消防也跌好，都应贯限彻预防为主姥的指导思想私。不出事故箭，不出案子慧，是护卫工妻作的根本目钳的，也是衡婆量护卫工作斥绩效大小的绵主要标准。陆（2）护卫扣与社会治安亡紧密联系。立小区的安全痕状况是整个水社会治安工犯作的一部分朗，因此护卫抖工作离不开劲社会，离不滴开政府公安盐部门，这是灶护卫工作最触明显的一个饶特点。积（3）服务起性强。从本烟质上看，护姓卫就是服务觉，即提供护遵卫服务。作幸为护卫人员俩，要树立古“脊服务第一、嫂用户至上鹿”亲的思想，既肢要护卫队员岭的警惕性，蚊又要有服务急人员的和颜宫悦色；既要暑坚持原则，勉按制度办事斩，又要文明训礼貌，乐于因助人。为了朵与麦绿韵康城它高档小区的岛定位相适应民，护卫员全副部身作制服林进行值班。贸（4）软件驾与硬件同时壳抓。安全工冰作的好坏，渐既要靠软件雨也要靠硬件辫，1、要不魂断提高护卫镰队伍的素质卵，2、要抓主好护卫设施他的建设，建吹立完善的护夸卫系统和消鞋防报警系统裙。岂（二）堵主要任务：恐A.音门卫工作。葡着装整齐，泰维持大门口努秩序，疏导棍交通车辆，她为客人开门佛、咨询指引袖方位及提送删行李等，同亩时应注意进获出人员中的转嫌疑人员，屑防止各类案段件的发生。饱B.仗安全巡检。皇定时和不定详时地对各个宏部位进行巡悔视检查，发骄现不安全的须因素及时进重行解决。药C.慈停车场管理卵。疏导车辆解进出，检查解停车证件，剑进行停车场淡消防和安全谅管理。株D.楚案件处理。展对内发生的你各种影响安近全因素进行满整治，配合先公安机关对亩安全工作的蓄管理。捷E.全消防工作。御消防控制室运值班检查，沙配备专职消接防人员，建拜立义务消防滤组织，进行痛消防训练。服F.塌与其他部门雷搞好配合工敏作。框（三）相应颤的治安防范猫措施洁（1）安保摧部的组织结题构牧小区护卫皇部的班组设眯置与小区规瑞模有关，物舅业面积越大管，配套设施侍越多一般的搂班组设置如趁下：护卫部地下车库岗门卫岗机动岗流动巡逻岗监控中心岗护卫部地下车库岗门卫岗机动岗流动巡逻岗监控中心岗助（劳2）合理安继排治安岗采A、智能监啦控中心三班晓倒24小时晌值班套B、地下啄车库入口三喇班倒24小躲时值班晕C、巡逻3尤岗三班倒2贺4小时值班抚D欲：入口大门掏三班倒24浑小时值班优E、护卫队诱长总体协调尝管理。叔（3）加强驳门岗的监控现力度稍（4）组建甩机动快速服至务机制掩管理处建立心快速服务，凝它的特点是冒机动灵活地荒把目前物业钥管理行业的茫被动式服务略转变为主动恶式服务。把渡局部式服务恩转变为全程颠式的服务。枯。懒（5）实行饲24小时巡死视员巡逻人员实蒜行24小时季不间断巡视伤，确保及时公发现问题和电处理问题，攀巡逻人员采炼用徙步巡逻吵方式。霉（6）加强杏区域巡逻触为加强对治酸安巡逻的控罗制，保证巡戒逻到位。辆（7）治安渗状况统计村对治安状况童控制实行每喂月统计，分龄析所产生的耀各种问题，翁找出原因，达制定相应的数措施。蛋（四）车辆辰管理双车辆管理的直重点是防止堪车辆乱放及泳车辆丢失，雄要做到这一语点，首先要欠搞好停车场号的建设。位置规划脖车迫辆可分为机霜动车和非机替动车两类，干机动车可分棚为汽车、摩味托车等。如杆果各种规格恶的车辆混杂测存放，既不地利于车主，里也不利于管谎理人员的管轮理。为了避核免这种混乱渔状态，管理蚊处把停车场补库的区位作绵适当划分，亡以下是停车同场库划分的舒一个构想：停车场库停车场库机动车区机动车区非机动车区机动车区摩托车区非机动车区机动车区摩托车区内部要求锈对于机动车没，我们将根炒据的整体规鹅划，实施以缓下管理措施似：术了解各机构摊车辆情况，车实行便捷停挺放。（客2）实施停挡车专用车位眯制度灿（3）小区呜道路设减速支坡，限制车窝辆行驶速度有。（4）严职禁无牌车进晌入停车场。泡（5）做好与宣传工作，守除在标识牌傍上标明车辆信停放标志外声，平时也做奶好相应宣传繁，发动大家石自觉遵守停荒放规定。妻（五）消防于管理殿消防安全责锡任重大，这漆是我们多年玩物业管理实腿践中得出的醋切身体会，伪消防管理的糕关键环节在令于下列四个教方面。宣传教育糠开展消防安诵全教育，树女立消防安全池意识是贯彻楚“祝预防为主，炕防消结合纽”铜的工作方针鞋为前提，我衣们的每一位养员工都是义候务消防队员镜和义务消防杂救护员，将堆采取多样化挡的宣传形式页如一年一度型的将“赢119厦”刘消防日，设副消防宣传栏蒸、收看录相他、发放宣传岛材料等向用他户宣传消防庸知识。消防率工作不只是伐少数人的事酒，而应是中被全体人员的胸共同职责，独对于的全体难人员来说，用必须了解并喝掌握如下几坛个方面：街（1）防火原工作的各项敌有关规定；低（2）手听提式灭火器肾的放置位置施及其使用方宇法；类（3）消防甜应急通道位我置和紧急情际况疏散方法躲；皆管理处员工购还应懂得以增下两点：尝（1）到紧尘急情况时自个己的职责任派务；（2待）重要物资波（货币、文典件等）的转卡移及办法。日常检查脱防火门：是职否关闭状态录，铰链是否支灵活，整体扶有否损坏。警应急照明灯蛛及指示灯：景电源是否正胳常，整体有捧无损坏，表陷面是否有灰劳尘等；坊各种消防标馅识：安装是伟否牢固，定莫位是否准确丙，整体有无决损坏，清扫愁表面灰尘等叼。阔灭火器：瓶惑体是否完好且，固定是否毛牢靠，保险凯是否完好，汗气体压力是束否在规定的舞范围内等。交消防栓是否药完好，水压爪是否符合要贼求。锡让业主参与彼的消防管理悦组织人员开仔展消防演习誉。（2）请字消防支队做束有关知识讲长座。够成立义务消史防检查队，哲对消防设施脆进行检查。供消防报警特吸殊处理程序监控中心值班人员义务消防队员火警扑救递尺寒蹄神通知弊监控中心值班人员义务消防队员火警扑救消防119雨核龙屡挺报警烧消防119相肉叔套丙报告末难锤撒屡红秩往现倍场公司领导击枝柳滔占报告扛返浙较梳袖掌握贡现场情况公司领导欧齐蛋首肢通知顺信椒贡挺财厌店往现场出事用户出事用户困（六）环境查卫生及绿化杜管理亭物业清洁缝保养是物业职管理的重要术组成部分之浴一，是体现缓物业管理水智平的重要标摇志。高质量倍的物业清洁居保养为业主惭或用户提供昼整洁、舒适落、优美的工雷作环境与生迁活环境。而您且，物业通近过清洁保养牵，可以延迟锈和减缓物业寻装饰物表面嫂自然老化及醋人为磨损，缴保护物业的窝装饰材料，采延长物业再番装修翻新的导周期，既经拨济又能保持寿物业美观。玩牧看在绿韵康城邻，我们将对完的清洁卫生么、绿化等项吴目提供高标邪准的服务，臣努力营造一械个舒适、整绸洁、明亮的睛办公环境，锐我们将切实话做好以下几员项工作。班全面实施I驳SO900哭1：200锅0质量保证扣体系和导入屯ISO14萍000环境配管理体系艺实施ISO支9001：泉2000质殊量保证体系蠢是进行规范斯化管理的保晒证，逐步建春立和实施I轧SO140年00环境管纹理体系则保会证欧绿韵康城疮成为叔“菊三无猾”跃的生态绿色掩环保小区。恒1、保洁部浑主要任务和猪组织结构协（1）保洁朱部主要任务柳：访负责各个楼成面和各公用盛部位，使其轧达到标准的敞清洁要求；乘负责制定清码洁设备和清术洁用具的采分购、使用意饥见，合理掌族握清洁费用堆的支出；负寿责对清洁员妖工的业务培锡训，使他们蕉不断提高业躬务素质，负传责接受客户抛的委托清洁钥业务。组织结构物业助理物业助理班长班长机动清洁工公区清洁工销售部清洁工楼面清洁工外围清洁工机动清洁工公区清洁工销售部清洁工楼面清洁工外围清洁工筒（4）16提小时保洁制斗度岸实行8小时语一班组保洁宅制度，早晨层6：00上楚班直至下午络5：30时剧下班。以保员证的卫生达劣到要求，每尤日的卫生全获面清扫在人壶流低谷时和葵业主上班前俱进行，尽量毒减少对住户营的影响。揭2、垃圾分狂流州在狠抓环境砖管理和培养沫业主环保意偶识的基础上北，我们将对镇生活垃圾实拖施慌“歪三化歉”性管理，即垃排圾收集袋装练化、垃圾回误收资源化、满垃圾处理无午害化，从而模实现有效的严垃圾分流。垃圾分类收集箱垃圾分类收集箱可回收资源无害物有害物可回收资源无害物有害物废弃物品收购站环卫部门运出集中处理废弃物品收购站环卫部门运出集中处理咽（胖1）垃圾收侨集袋装化：瑞垃圾的收集顾，统一采用涂垃圾袋进行般袋装并投于脱“务三合一若”唤（2）功能纹的垃圾箱。遥（3）垃圾最回收资源化惹：通过垃圾摸箱，从中分猴捡出可回收屈物品进行回感收利用，避杰免资源浪费剃。处3、杀虫灭兴鼠圈园区内经常貌性的杀虫灭妙鼠工作主要顽包括以下几阅个方面的内自容：固（1）主要脚消杀对象是新老鼠、白蚁劣、苍蝇、蟑峡螂及蚊子。唤（2）聘请仇专业队伍进杂行消杀工作屯。馒（3）专业范消杀公司应立出示营业执戏照许可证，嗽保证所用药杂物在操作条公件下对人体挡不构成为危低害。祥（4）双方颂签订合同，碑明确各自的吧责任、义务济、消杀范围南、要求和标俭准。四（5）在园糕区内定期进耕行投放消杀干药物的回收师，以防意外初发生。抖（6）实行斧重点防治，营配电房、仓忍库、消防控朵制中心、总跪机房、电梯房机房、食堂枪等部位以防专鼠为主，其宰他设施和场蜻所以杀虫为沉主。高（7）杀虫纹灭鼠工作通书常安排在下塑班后或节假返日进行。杀做虫灭鼠实行婆施工记录卡茅管理，做好夏签字验收。孔（8）对由余市、区、办冻事处爱卫会李布置的除四冲害活动或专显项检查工作销予以配合。愈管理人员的刊培训与管理虹一、人员的创培训先1名、臭培训目标冤为了把绿韵泉康城管理成头重庆市物业跨管理的典范壶，必须培养愿一支高层次良、高素质的饭物业管理专友业队伍，通朱过各种形式续的培训，使讽管理处员工婶具备全面的枯物业管理素教质要求，从楼而实现预期煌的管理目标脉。具体目标扬如下：雄（1）确保骨每个员工年甚度培训在2咬00课时以草上。房（2）新员必工培训率1堡00%，培回训合格率1允00%。宜（3）管理眠人员持证上誉岗率100闻%。物（4）特殊戒工种人员持健证上岗率1产00%。摇（5）建立迫和完善员工瓦训练网络。无（6）对员圈工进行网络秧及智能化培跳训。醒2亏、级培训方式（1）自学期自学是提高浙学识和技术疾、增长知识派才干的行之帽有效的方法必，公司非常无重视和鼓励难员工利用业剥余时间参加盘与自身岗位震相关的专业赞培训班、自扑考班，学习义时间上给予贱安排和照顾轨。听（2）自办还培训班盆举办相关专乖业培训班，君加强和提高奴员工专业素蓝质和职业道参德修养。扩（3）外派术学习培训厚选派员工参竟加行业主管雹部门组织的逝各项专业技等能培训。冰（4）理论队研讨或专题格讨论撒针对物业管狭理工作中发菠生的疑难、拳典型案例及僚时组织专题标研讨或专题炊讲座，总结臭经验，提高继水平。作（5）参观汗学习搁组织员工分显期、分批参慌观同行业优把秀管理项目抓，开拓视野裤、总结经验克。尘（6）岗位揉轮训靠通明过岗位轮训淹，给员工提闻供晋升的机绒会；通过人演才的横向、蜓纵向交流，因达到至“摄专职多能壤”逃的目的，从矛而提高员工富的综合素质蓄。拆3、确立森和完善员工使培训网络系尤统榜（1）在员剩工的萌“伴工作技能、互服务意识、非综合素质、较团体合作辛”窜四个方面调邮查员工受训闯程度，确定虏训练需求，哭制定训练计似划。训练计棵划包括：煎按什么标准须，达到什么惰目的（训练规目标）；灭训练程序、栏方法；口训练对象（唱受训区域、扁岗位、人员须）；贱训练内容（贴技能、意识商、操守等）拿；耍训练地点、异时间以及经兵费预算；臂效果追踪的带方式、时间萌、执行者；兵预备修正计篮划。艺（2）员工蛋的训练分两茂个层次进行察，即管理层淡（包括潜在镇管理层）和盾操作层；在阻对第一层次症训练中，注捎重管理职能非的训练，并孔由其分解及漏制订、实施街对第二层次来的操作训练捉，形成员工蚕训练组织网先络。两个层松次的训练均量进行具“狭两个W架”欧的阶段，酱即俯“床WHAT邮”拥：使训练对昨象知道工作阁怎样做，考“什WHY蛮”铜：进而明白雷为什么这样通做，由被动超式工作转化践为主动式工袄作，再进行盐深层次的引竹导，提高员何工的工作技瘦能，端正工钢作态度。妈（3）训叔练的程式不梅只是授课讲罚解告知，而践是有系统步弓骤的。训练橡的步骤为：盟告知（TE坦LL）、呈淋现（SHO刃W）、试作惰（TRY）橡、追踪检讨煮（FOL燃LOWU鼠P）；其中触追踪效果的脂方法亦分为半定期和不定戏期、告知和阅不告知的方进式。定期结欺合告知的追蜓踪方式，主惜要检查员工质掌握的工作贞技能程度和败工作标准水国平；不定期圈结合不告知红的方式主要牧是追踪员工糠在实际工作弱中的效率、夺效果，检讨指其工作态度悦。约（4）紧急热事件处理培咽训待除了上述在像职培训项目访外，针对的进实际情况，械对管理处员桐工进行下述礼紧急事件处内理培训：厚火警应变；煮B、电力厌故障；C朴、上、下水芬管道爆破；着D、雷暴闪和防风；惨E、盗窃与脱抢劫；咱处理可疑物饱体与恐吓电树话；到G、处理投肉诉；H、售处理违例车凯辆；莲（5）公众共形象规范培治训棚公众形象是烈现代企业赢煤得市场的客舱观要求，是伙企业文化的巾必然反映。孟通过以下措宁施保证企业伴的信誉。蜘以企业精神贤、经营理念谅和发展目标厨构成公司特扰有的企业文煮化，使全体匪员工形成共己同的价值观蚀和团队意识鞋，实现公司隆创建物业管统理行业名牌泛企业战略目阿标。搬以《员工手弦册》规范员绩工的行为，溉展示公司良舅好形象。舱以ISO9称001：2电000质量弃体系确保规市范化的物业犁管理服务。捡边以统一、简滴洁、鲜明的渠CI设计，忌体现文化内放涵。喝通过培训，壮将为培养一皆支与管理相妻适应的高素洽质的物业管取理队伍。观二、员工的箭管理拾（一）湾人性化管理术具体的物业女管理服务主币要是由员工好来实施的。炒管理者对员伞工必须具备恒服务意识，决重视每一个墙员工，注重璃员工的感受枕，鼓励员工妇的进步，修唯正员工的失猴误。腊加强员工实铲际操作的品发质管理督导抱，有针对性当地具体实施骂员工训练，万关心员工的观成长。乡适当的授权抖结合践“贝指令崖”标的信息传达小、实施过程而，进行必要相的效果追踪外，增强员工渣的参与感。晨主动了解员添工的需要，叮使员工保持狐良好的沟通躲，倡导团队协精神扮（二）录用移与考核期1、录锣用：根据我闪司制订的人路员岗位编制士、用工条件馆，经考核、您面试择优录蛾用，录用后焦经上岗培训押和业务考核伞，试用3个彻月，依据《系劳动法》的亭规定，以劳泛动合同书的摔形式与员工济确定劳动关损系和合同期斑限；挎2、考望核：考核是赚检验工作成程效、业绩以妄及培训效果毁的重要手段天，我司一贯雕重视对员工罢的考核，制页定了一系列就的考核制度欲和实施办法誉:爷我公司每年关与管理者签词订经营管理听目标责任书增，考核整体塑目标完成情氧况。辨对操作层人笼员进行两次觉岗位考核，字根据考核业猫绩实施奖惩借。蒸培训项目结凝束后，对参饶加培训人员鼠进行一次全刻面考核，培层训考核率1码00%。佛对管理层每端年进行一次疑考核和民主持评议，根据熔评议及考核秒结果决定是稍否续聘或调魄换。令特约服务脏项目与特色页提供便利、启高效、经济盗的特色服务高是衡量物业霞管理水平的福重要标准，员亦是提高小制区服务质量稍与效率的重及要措施和保炎障。我们将跌根据绿韵康狱城的结构、跟地理位置和慧周边的配套词设施情况、评业主需求调钞研结果，充衔分考虑到业浆主需求的每舰一细节，通视过提供丰富汽的特约服务染项目，切实负提高的物业伍管理水平。崇物业管理将歌围绕各业主莲的需求，秉寇承椅“腊关爱无处不含在欣”获的思想，开呀展全方位的故服务。趴一、管理中灭心的特约服蚊务乡管理中心递是整体素质踪和文化内涵脊的具体表现揭，是对外宣帆传的窗口，劝根据需要，辣管理中心页将设立以下债服务项目：光1、宪问讯尿服务和留言妖服务；碑2、匙邮件专递、局信件报刊收传发、分捡、蛙递送服务；煮3、出租汽话车预约服务览；蹦4、提供旅遗游活动安排津服务、杂代订锁票务、酒店调预定、出行找参考等服务蜜；吨5、航空机绕票定购；桶无装水定购及闷递送服务；剪6、花卉代脱购、锯预定鲜花礼罗篮、延递送服务；督咏7、提供室拼内有偿保洁价服务。聪二、物业管允理各专业的暂特约服务裤1、租摆服罗务涌为的业/租伍户提供租摆务服务，主要监以出租/售矿宽大绿叶、饰无异味、易偏栽培的木本设植物为主。谦同时提供专心业养护人员罢定期进行浇鹿水、施肥、组剪枝等，为翻业主创造优恭美宜人的室游内环境。盖2、闲提供即时维盗修服务扫提供维修安默装服务（家衬电、家具等掌设备）；提效供各种即时删维修安装服初务。颠4、提供清纯洁服务念将对新搬迁矩入住的业主站单元提供有颜偿的清洁服五务。组织专宅业的清洁人瞎员对室内和沃家具物料将摸按成本价进霸行规范、细投致的清洁工辆作。日常期抬间视业主需括要可另行约偶定分时段预肉约上门提供岂酒店式清洁泥服务。双5、健康服光务陵在外特定区捕域设立健康仇体育中心，绍提供业主晨兄练场所；设社立健康中心造，提供健康标咨询、健身逝、医疗保健棕等综合性健孙康服务，并振常备日常应扒急违“葬红十字为”匙医药用品箱沈。漂6、废业主邻休闲滤俱乐部足在工作之余糕进行适当放夏松，成立业僚主俱乐部，则定期组织业陵主联谊会，邮安排有氧活讨动如举办健棍美操班、舞壤蹈班、健身矮器械指导等悄。匆三、代办类啄的特约服务推：狭1、咨询代凭办服务难政策咨询、剂网上查询、屈法律理财咨绍询、提供市须场信息、商婚务咨询等服货务。汉2、安排商悦务出行服务歇提供旅游、炭票务、出行堡参考，代售厉车票、代办锻酒店预定等破。叔3、其它代请办特约服务阀预定鲜花礼拆篮、轿车租黎赁、代购礼承品、餐厅预棒定、培训设创施、干洗服介务等。概四、信息咨烤询的特色服饿务勉市内各种培差训信息仰2、餐饮单那位信息慧3、搬家脚公司信息闹4氏、天气与空胳气质量信息润5、交通信士息地押6、其骨它信息咨询杨服务、盾公共信息查触询。永第五节且物业管理渗的服务措施写一、主要岗写位介绍叫绿韵康城将逐按科学合理算的原置设置窄岗位，配备茄人员，具体档如下：联管理处设管蜓理物业主任澡一名，主持玻全面管理工学作；辨设工程助理赖一名、主持晨智能化、机特电维修、设今备保养等工浊作；稍设行政助理疏一名，负责揪管理处行政贩、客户服务黎、人事及质浴量保障工作蛾；袍设物业助理墨一名，负责尿保洁，绿化歪的全面管理授；阀设护卫队长蛋一名，负责津范围内的安姻全管理工作斯；晌护卫岗位（习36人，含未外围、门岗功、车库等）牵；柏保洁岗位（常36人，含墙外围保洁岗厉、地下保洁议岗、楼面保业洁岗）；提设绿化班长雅一名，负责词园区公共绿饺化带及景观删的维护保养霉；剪绿化岗位（虫5人，含外标围绿化、水好景的养护）枯机电岗位（棚6人含强电西工岗位位、呈弱电工岗位魂、空调工岗骨位、电梯工税岗位）。否第四章围社区文化活弄动的开展与插服务早第一节阀社区文化揉活动的开展樱社区文化是甚小区成员包证括业户和服嗓务人员塑造蝇的反映社会锈文明、体现燥现代生活方宾式、具有个季性特征的社惧区居住理念齐及其活动方抛式的综合。相社区文化具匙有凝聚功能张、导向功能消、约束功能究、激励功能览和辐射功能惹。社区文化批是人们基本晋生活不可缺涂少的组成部棒分，是社会秤安定团结的号需要，是创旺造社区良好口人文环境和跨提高住户生宴活品味的重棕要手段，也兴是实施物业猫管理的润滑肾剂。社区文劣化建设是物蒙业管理的使究命，营造文肆明、静雅、热祥和的绿韵状康城文化居黎住环境和人蛛文环境是我席们的追求。翠一、狡绿韵康城社保区文化的目矿标炕绿韵康城社贿区文化的目罩标是：用亿“已人性化刊”班的盾“泪金科物业管勤理模式穷”迷，营造小区役文化与特区移文化相融合励的自然、文堂明、高尚、范静雅、祥和拔的社区文化欢典范。突出线个性就是中防国传统文化筹与现代科技露文化、小区宝文化与现代型居住文化有眉机融合，所有体现的回归培自然、天人乒合一、静