重庆房地产市场调查及报告

前言承蒙信任，邀请我司就贵司“丽水菁苑”项目提交如下报告。结合相关的统计数据，以及我司市场调研部的研究成果，我司对重庆房地产市场的总体情况进行了分析；对相关的项目进行了市场调查及分析；并对我司的成功案例进行了简要的剖析；最后，就我司所提供的服务进行了较为详细的介绍。此报告中的观点仅代表我司之观点，仅供参考。总体市场分析2000年重庆房地产市场概况随着重庆升直辖市以及中央西部大开发政策的贯彻实施，重庆的变化可谓是日新月异，各行各业都呈现出一幅欣欣向荣的景象，而房地产业表现的尤为突出：其开发量之巨大，竞争之激烈在重庆地产史上是史无前例。地王广场商铺以31万元/M2的房市天价在重庆拍卖成功，全市乃至全国地产界为之振憾；而龙湖花园的购房者三天三夜排号，开盘两天共销售1.5亿；更创造了重庆地产界的奇迹。进2000年症山城楼市供厌销两旺，房群地产市场快帖速发展吵2000年凶我市房地产脸业得到快速泽发展，在各狂种固定资产歼投资中增速吓居首位。全挖年完成开发废投资139雨.63亿，非同比增长2虽4.1%，寨增幅超过1梢999年8谋.5个百分矛点，完成投鞭资总量创下御历史最高水修平。原幢幢新楼扮泪靓山城竹据市统计局废提供的资料笑显示，我市克2000年矮住宅建设完墓成投资呈大浆幅度增长，王全年商品住挠宅建设完成稼投资72.印8亿元，同袭比增长39茅.1%。住普宅新开工面坛积也大幅度稠增加，20峡00年新开美工住宅面积追969.2塌6万平方米抬，同比增长矮59.3%进，商品住宅共建设进一步每加快。与往俗年不同，我芝市2000克年房屋竣工惭面积大幅增贩长，全年房源屋竣工面积哀869.4些2万平方米遗，同比增长袜37.1%包。替私人买去八论成现房顿2000年够我市商品房蜘销售量有大漂幅增长，私建人购房群体酒进一步扩大耐，全年商品渡房销售面积微为579.跃96万平方蜻米，同比增斜长34.9客%。全年暖私人购买现由房为535肥.70万平牙方米，同比刃增长43.宅6%，其中煤，私人购买走住宅为47动3.30万猫平方米，占捡现房销量的量81.6%励。债品牌项目领妥跑期房销售涝龙湖花园、蒜天骄俊园、傅海怡花园等加品牌项目有脖力地促进了坦期房销售，胖2000年叠全市商品房劲期房销售2延67.78责万平方米，绪同比增长4漆5.2%，文超过以往任疑何年份。而占一些非品牌狮开发商开发珍的房屋却出透现严重空置仪，使得全市先商品房空置碧面积逐年递猪增，200近0年我市商丘品房空置面列积为421象.94万平鹅方米，同比独增长19.太5%。棚趣害抗胆份辛趣养士亡房地产火爆攀的背后，也床蕴含着危机坟高空置率严景重，市场情姥况不容乐观祸我市住宅空托置率在20粪00年虽有毯所下降，但洋空置面积仍吹在不断增加酸。据有关统谨计资料显示赴：商品房住鲁宅在200镰0年的空置勒率下降7.坛1%，但由落于商品房竣骗工、销售的眨增长速度不薪一（200戚0年1月至处11月竣工崖面积为36尚7.5万M启2似，同比增长见41.1%默，销售面积鞭253.2饰万M患2捕，同比增长斩19.2%迁），导致全冤市商品房住顽宅空置量仍肉继续增加，估到去年11睛月底止，全挪市商品房空赠置面积为3泻93.9万注M局2哭，与去年底您相比新增4柄0.9万M醉2渴，其中，住雅宅空置17鉴0.6万M巾2厕，商品房住此宅市场情况区不容乐观。虾大量诉“揉杂牌军敞”鄙的存在导致眉我市商品房杆住宅市场质卷量偏低局娃副刘猴祝虽橡恼仅寿行药师暂诸辟若能路察虹开默下崖纵辱员孤宋模鹊跑个案分析洗下面以渝中占区为例，剖曾析其房产态泼势：润房地产市场子现场现状笼本年施工面嘴积砌本年销售面达积（M炭2顽）苗空置面积（伟M室2押）因合计梅本年新开工宴住宅剖16438桐32威93692帝69671爷55196涉1厕合计酸36520太01仁35722蛾6附10277童5与13704随30洽住宅所占比稠例梯45%志26%圣68%扣42%遇从表中可以晒看出：从渝中区本年炸住宅新开工冲面积只占总皆的新开工面亩积的26%猾，说明渝中签区2000绿年建筑投资司重点已转移词到非住宅项毁目；渝中区男2000年唱施工总面积萄为码36520板01M剑2司，其中住宅舅施工面积占突45%，说跨明渝中区目旺前住宅市场咸竞争仍十分状激烈；而较饥大的空置面鼓积，更说明链渝中区房地猾产市场形势慢仍十分严竣其。川主要楼盘起遥价趋势表嫩本区内项目虎的起价跨度鸣较大，说明脏本区内项目羽的档次参差威不齐。恳2001年场重庆房地产怎市场分析与你预测孝进入200易1年，据我过司调查研究汪，垂重庆市房地邪产市场开发扔呈现艘“乏三喜一忧索”牢的态势闲。留三喜：热商品房销售糖均价上涨1漏78元/M壮2渔冻个人购房纯比例比去年裹同期增长8饥6.2%而反质素较好立的楼盘销售躁通畅锄一忧：徐销售增长速妙度仍低于竣明工增长速度苹，住宅空置银率上升。价此纲“期三喜一忧径”萌格局表明：五重庆市宏观吴经济走势良浙好，人们的颈投资信心增狡强；好楼盘杠与差楼之间辟的差距进一威步拉大，形技成自然淘汰详；空置房的萌消化已成为测摆在政府和哨发展商面前斥的一道严竣戴的考题。京2001年堡重庆市春展绒会观察舍2001衫年一开年，约楼市既表现励出既欣欣向未荣，又竞争票激烈的态势舟。从开发量邮来看，北部砖新城仅五黄瓣路板块今年恶就将推出近樱20无个新盘，开必发总量超过喘150巷万方，沙坪丽坝、南岸的李开发量也在父100卷万方以上，览连沉寂数年微的渝中区住坏宅市场也在简开春就冒出按了枪“史四大名旦求”……陡。重庆市房叙地产业已进辩入众雄逐鹿久的时代。而锈2001具年春展会则尊是这场土“贱战火补”津的序幕。交2001绪年春展会于到3惨月休24讲日慈－菜4习月谈1后日掌在上清寺鑫肯隆达大厦召激开，参展的常有脾61陆家开发企业帜，既有以龙胞湖、华新国掌际、南方、域渝海、协信违等一大批一角线开发商为贫代表的中坚功力量；也有阿以学林雅园仍、金阳骑龙鞠山庄、金都姓香榭、朵力摇名都等楼盘苗为代表的市得场好“冈新贵丑”阿；轮以及大批开宝发量在仗5狂万方左右的犯新盘、次新愈盘，整个春膏展会呈现出贤一派欣欣向嫩荣的景象。千从中也可以务捕捉告2001洁年重庆房地坑产市场的流冬行趋势和市写场走向。抓别墅项目卷众土重来绿今年春展会陈上有别墅产进品的项目有船：叶龙湖花园、勇锦绣山庄、寨南方上格林喷、肖河香榭坏、榕湖国际祖花园、新东敞福花园、佳吴华世纪新城揉和水天花园悄。姻插乒牙允逗编换狡匹狱贝现曲摄生章愤窄架河授卡晃姜辽彩兰榕湖国际花稍园罚预计汁4延月底开盘，腔连排别墅占效了一半，有细112限套，价格为烈3280-咳---36补80配元铅/搏平方米。撑新东福二期院也为全别墅过，妖53括亩土地上建秋57乌幢别墅列(摔连排和独立脱)梯，价格未定菠，估计在栽6000音元徐/烟平方米，将忠于今年柳7户、浅8奴月开工。……宫新路新桥新右盘涌现勾位于嘉陵江幕复线桥旁的势东方家园提把出：新桥、韵新路、新生混活。此语概疮括了交通条庙件的改变对宴其毗邻地段行带来的居住篇条件的变化剥，正是这种越变化，催生赤出重庆新桥驳、新路边的撞新盘，黄花旗园大桥周边辣有南方上格僻林、华新都帽市花园、江槐南山水、东长海福苑；鹅迁公岩大桥周兵边有金色家味园、滨江花喊园、金阳骑符龙山庄，而苦南方和竞地速两个房产巨启头在鹅公岩怨大桥至酬四公里逼的引桥附近晕的新项目也王将在年内动生工；鸳鸯大芦道附近有肖谨河香榭，而沸南方、渝海戚等大户也在器这里流“畏下注深”替。新桥、新支路涌现新盘箩的局面在重些庆形成，刚坛好印证了一难句关于房地梨产业的名言孟：地段、地科段、还是地帐段。残规划更加人慢性化幕大将多优质楼盘夫，如天骄年枝华、松学蜡林螺雅社园、南方上瘦格林等都摒再弃了滨“薪四合院式程”农的传统布局皱，而是别具垄匠心地将小滨区分成几个对组团，各个滑组团相对独黑立又有机结惹合，使生活辛空间富有情懂趣；其次是趴这些小区更廊多地考虑了朵居民生活的紫安全、方便珍和舒适，不破仅无一例外盆地实行了人剥车分流，还机对小区进行衰了必要的功错能分区，保失证观景、休询闲、运动各截区互不干扰脂。晋小区环境私驾有化逗空中花园、沿30搜至挤40台平方米的大孙型景观阳台壳，春展会上顷展示的这些肃新产品，成荡为相当多楼故盘主推的卖刻点。它充分滑满足了人们雾拥有自己一某亩三分地享初受绿化和景捆观的要求。举其中表现最芽明显的有龙请湖花园和水古天花园，而粮今年房展会惑上，水天花珠园、学林雅脚园、滨江花非园、南方上穴格林、骑龙困山庄、梦幻田21币等楼盘所展利示的户型中视，均有环境久私有化的影顷子，他们或唤是有空中花把园，或是有哲大型景观阳标台，吸引了露相当多购房病者的目光。稿户型设计更厚富变化些此宰次房交会上拨，相当多的宿新盘推出了缝新的户型，移如虾学肚林左雅园疯236叔平方米的跃横层一跃再跃塌，三个空间逢内每层又有适错层，共变耕化出浸6棚个层面；肖妙河香榭推出穗“查你设计我建斜造嚼”辈的诱人计划絮；江山多娇凤·蛇滨江花园二号期映江楼，掩在扇99.3添米雀的高层户户贿都挑空劲6质米掌做空中花园冷；梦幻李21静的全跃层房艺客厅挑空康5倍米幅，可以自由德组合空间和造面积，户型怨和空间更富廊于变化。南欺方上格林的疗主卧室设计锦了弧形落地栏窗，更将观波景阳台也设歌计为弧线型咐。这种对户僻型和空间变猪化的追求表栋明：在大家铃都重视了做瞧景观、重规堡划之后，又盖重新回到做批产品本身腹-----歇-咳住宅。抄2001年窑本市房地产浸特征分析壮2棍001年，颤重庆房地产馆业面临着新让的机遇与挑翻战。从宏观除面看，国家洁关于房地产弟市场化改革肌的步伐全面珠加快，西部初大开发和中罗国加入WT楚O使海内外矛投资进一步仙聚焦西部这求唯一直辖市喝；从微观面供看，先进的茅房地产企业厘纷纷将现代令房地产开发光理念和技术攀体系引入重唤庆，围绕区波域、品质和烈品牌的竞争志将进一步加虎剧。这必然润使重庆房地荡产业发生结混构性的变化局，使重庆房符地产企业纷恐纷谋求企业圾素质的全面偷提高，加快深企业实现升伙级的步伐。归据我司市场毅调研部的分街析：200扇1年，将是掉重庆房地产扒实现产业升阵级的关键一她年，房地产晴业将呈现以调下特征：槐陆续推出的犯新盘将更加欢注重楼盘的贿内在素质，呢强调均好性乘。留房地产企业昌将普遍加强起内功修炼，恰加强人才队右伍建设，谋逐求企业制度殖的现代化，她以增强企业指的竞争力。循房地产业的季市场份额将冶进一步向优次秀企业集中上，一些观念贤落后、经营移管理不善、巾包袱沉重、胸实力空虚的贸企业将逐渐岩在竞争中消啦失。犁类似于江北狼区秒“雀五黄路现象捐”宴的现象会进剧一步出现：花城市基础设达施的改善带监动相应区域堪房地产的发融展，实施片肆区开发的酷“固地盘开发商蠢”睡将在房地产阻市场中扮演晓更加活跃的恳角色。沃2001年磁本市房地产名市场预测孝规模开发，渐大盘竞争探陆葱在过去的一方年中，面对杯北京、上海单、广州几大佩中心城市的斑开发商以大赛规模开发参害与市场竞争很，重庆的开涉发商总有一衣种望其项背布的感叹，就停连与近邻的峡成都相比也晌有一段距离搅。但我们这仇个年轻的直脖辖市，正以弊其旺盛的活限力和勇气，昆在新世纪到估来之际，拉威开了大规模葬开发的序幕购。预重枕庆发展商在值完成原始资殊本积累和聚栋积小规模开晋发的经验之皱后，开始了浩新一轮的圈绕地运动，南驴岸、沙坪坝惨、江北三个料区域的大盘浪形成三足鼎烟立的格局。勾可虾以说，新一油年的重庆楼赵市是大盘竞僵争的年代，裙其呈现的特辨点是大盘与垄大盘之间的伸竞争和江北谈与南岸之间双的区域竞争茶，在同一起视跑线竞争的燃选手们，谁丘跑得更快，以谁将是市场煤上最后的赢灯家，人们正泻拭目以待。撇尽党在短时间里城出现众多大功盘的竞争，锹这恐怕是人没们未能预料天到的，但这店正是重庆楼可市正在走向肠成熟与进步着的标志。法眠珠大盘的出现孕对于过去未氏能消化的小邪规模项目是谈一个巨大的鹅压力，消费莫者的购买倾摩向会更加明选显，产品的篮升级换代会殊使过去落后阶的项目成为妥市场的弃儿顶，期房比准萝现房好卖的镰现象，正体毒现了消费者折对一种新生熟活方式的更生高要求，以晕及消费者的币成熟。裂区域竞争更述加激烈抢2脖001年的奋房市容不乐快观。理由有泊两：首先，迷我市房价与抗其它直辖市骆相比差距太妹大，还不及爹近邻的成都掩，外来客户工少之又少。贵由此，我们量可以看出，曲重庆的房地栏产还没有形插成一种外向每型的经济形奇态，房屋消者费者主要还洁是本地居民衫。其次，开贵发商的开发右速度过快，削而有效需求猎明显不足。厨以沙坪坝为学例，该区总丈人口约40液万，具有较路强购买力的触主要是高校渐教师，但他折们的居住基隐本上已经解碎决。近期，填沙坪坝又陆膨续开了几个聚盘，而需求伪不足更会导援致价格竞争照。粘我司认为下僵一个房地产售经济热点将饱会是杨家坪麦。这个区人涨口密度大，奥而目前仅有巷珠江花园、奇广厦经典等侍为数不多的蒸几个上规模直的楼盘，区朴域内竞争并湾不激烈，再披加上杨家坪恋地区地域分而布较为集中蜘，向周边地膏区的辐射能据力强，房产抖需求还未饱岛和。吩思路决定出抚路，创新才清有前途橡2由001年，惊重庆的区域距市场发展格喜局将不再偏抓重于某一个计区，而是呈搭现几个区联轮动的特征，愚各区政府对站发展蓝图都鸦有总体规划狠，将促进各拦区域发展同疏步进行。例抱如后来居上烫的沙坪坝区鸟，文化底蕴秃深厚，未来如的发展上升惧空间很大，脱协信集团、产华宇集团、顶渝开发、渝伯海等开发商寻的入主将掀赵起沙坪坝发担展的高潮。功今年咏也是重庆开英发商机遇和份挑战并存的肯一年，房产禾行业面临重朵新洗牌的局民面。市场走罢向成熟就意撤味着竞争更怨加激烈，而扒下阶段的竞垮争将不仅是菜资金、成本峰等简单元素掉的比较，更胃是开发商在蚂规划、设计活等各个领域我的综合实力小的较量。竿样本楼盘分戒析产考倡虑到本项目假的定位为中慧、高档楼盘淹，因此，我欺司对本项目犯周边的几个起具有代表性院的中、高档屈楼盘进行了把调查与分析位，以期对本哪项目提供一禁定的参考意零义，具体调外查如下：盯一、珠江花凉园左1、项目简饿介灰珠江花园位驼于九龙坡区刑杨家坪直港萌大道江边，燃是由中外合馅资重庆珠江钓实业有限公花司从199垂7年开始开善发的，地处缘九龙坡区天嫩宝新城内，蚀面临长江，已紧邻杨家坪轻转盘和鹅公雨岩大桥，距防成渝公路仅秘3分钟车程牺，占地20帮0余亩，总婶建筑面积3景0余万平方稠米，建筑密假度28.3话6%，绿化袄率47％，话容积率权02辞.14，整浮个小区在建淹筑风格上中舞西结合，建机筑造型上尊闸重传统。懂2、项目分用析优势：灯从撒1997年腹到现在，珠佩江花园完成则了由拓荒状千态到成熟社丈区的过渡，印在以下几方往面为其的形善象及销售打丝下了良好的凳基础。诸交宴通带。众所周知哭，由于山城象独特的地形耕，居民外出掘十分依赖交绵通的便利，涨珠江花园已沃开通了40蔽4．226灭．428路江公交车和即毁将开通41计3路，另外舟邻近的鹅公源岩大桥和轻赵轨车站也为班其交通提供个了更多的便汪利。录周漆边配套映。农贸市场暂．山城超市剑．重百九龙夕坡商城．西佳餐厅．火锅僵馆．医院．秆学校．银行段等周边配套袍设施较齐全殃；透小区内部配酬套篮。小区内部晓配套较完善庙，供水采用径低分区供水反系统；供电喷设有10K歉V开闭所，右直接由和尚古山电站引入卖，分配于各储楼寓变电所疤；供气，由判市区219城燃气管引入搁小区，环状刷燃气管网分拴别送入各楼规寓的调压系范统，人车分假流，三菱电宪梯，幼儿园红．老人活动零中心，游泳森馆．中心喷戒水池，车位甲等基本上能余全部满足满投足入住者多困方面的需求宝，这也是它偏销售方面的叶绝佳优势之仇一。花小区景观含。珠江花园肿的小区景观童极富特色，水面积达02削.6万多平闷方米，由广争东林科园林欧设计院设计征，着力于体伶现音“死人与自然中贷心广场虚“知，书“梢日本景园毛“旱，就“究溪涧景“掀。枯“获欧洲风情园关“爸四大主题，虽且景观面兼因顾江景和小颜区内庭两个排方位。劣势：梢户旷型面积偏大葬。三室两厅扁为其主力户匠型，第一期末临江面多为匙160平方秀米左右，现鱼仍有相当部凳份没卖，其初余120平非方米左右的烟三室两厅销让售情况很好预。虽将荷景苑（煤别墅）规划尤在内庭，没拔有最佳的利到用自然景观弹。乎3、营销分脸析校从营销面分圆析来看：从陡1997年丈―――乖2001年绘，珠江花园丛价格一路看圈涨，人原来已的起价18慌70元／平珍方米，到现优在的210穿0元／平方宋米，走势一疼路看好，现种阶段层差2骑0元／层，芳销售率达4亡0％。营销聪方面的特点淡是：平淡入佳市，以务实易为主，多采狮用车身广告接．展板．P甜OP．报纸逗广告．电视鲜广告等宣传捞方式，以一湿种平易近人耳的告知方式相逐步打响知绍名度，对市坚场消费者没纹有做过多的刷细分，以广塔告诉求等方奇面的卖点为服重点，塑造而其卓越显著岂的地理位置击和细致入微炼的星级服务词，总体来看爱，它的营销语打的是一种银长期性的策冬略，市场细阻分化不够深喉，不能起到速引导消费的建作用。良二、竞地城来市花园补1、项目简准介壮竞地城市花涂园是由重庆响竞地实业有津限公司于1欣996年开漆始开发建筑小的中高档精笑品住宅小区刃，位于重庆宫市渝中区大珠坪大黄路6艇＃，占地况51870建平方米戒，总建筑面垮积为15万触余平方米，变新建住宅共鹊计1302慈套，由东．抽西两个建筑迟组群组成，客东区建于1葵996年，近由12幢多但层住宅及公口用建筑组成腐，97年十的月前全部售润罄，均价2盆200元／棚平方米，至惯97年底入镇住率95％捷以上，西区奋（即二期工犬程）建于1游998摇――堡1999年沈，由十四幢丰电梯公寓组饭成，二期小救区配套设施丰完备，用于棍服务性及公角用的建筑面档积约延18500吉平方米戏，小区绿化拣率达47.休3%，均价慢2600元矛／平方米，勤层差30－霸100元／狭层，销售率侦及入住率均杨在90％左谎右。忙2、项目分乓析优势：祖地理位置较程好，交通便使利。挽周边生活，劫工作配套较淹成熟。灰内部配套齐哥全，其社区凳内部配套研――嘱－晨跑径．狐儿童嬉戏园盛．会所．健嘴康档案．健朱康通道．游来泳池等内部疮配套较完善门。绪园林景观设脊计在渝中区膝的楼盘中颇投具特色疑――域水景．绿化伯相交融。愈物业管理完灵善，在安全脸性，人性化锡，专业化各世方面都有充僚分的体现。唱发展商知名仰度高，具有地品牌效应。劣势：属其三室两厅懒户型面积在梳136－1垄50之间，桂感觉面积偏贱大。肥项目开发较拦早，现代化张设施不完善皂。蔑户型设计稍爪显陈旧。雕3、营销分透析掩营津销以务实为缓主，先做环身境，树立形赛象；以口碑悲为主，附以在广告宣传；食在广告宣传君方面，主要懒以实景图片缠为主，充分强展示自身品网质，显示竞私地花园社区畏成熟，配套暮完善的一方度，可以说是新一个比较成顾功的销售模模式。置三、新东福眨花园腾1、项目简桌介往新东福花园皆位于重庆市净渝中区菜袁荒路209号胖（原大坪苗丝圃），是重灿庆新东福实旧业临开发的一个刘山水园林式伐高尚小区，尘小区总共用划地严7441公瑞顷离，总建筑面腿积12万平洲方米，建筑悄密度达22全.9％,现宜阶段起价：霜2100元列／平方米，责均价：25含00元／平体方米，销售翁率达50％孔，具体规划俭为5幢21凯层的高层电土梯公寓及一躁部份小别墅见组成，面积剑从166－腐275平方质米迅，户型从三扫室两厅又卫贫――狭五室两厅双压卫，内部配构套较完善，掀有银5600平型方米竟全市最大会茄所，全天幕荒室内恒温游接泳池，每幢违楼配备侍02炎部日立豪华百电梯，三个膝国际标准网仙球场，户外驴儿童乐园，屡智能小区网逐络系统，由热香港梁行进廉行全面金牌脆物管，总体宜环境及周边宝配套较完善先。貌2、项目分桥析优势：唱小区规模较山大，且有持券续开发的空灰间。灭小区内部配脾套设施完善爱。托项目自身配背套较先进。副户型设计较换为合理。姻请知名物业材管理公司作登物业顾问，魂保证了其物德业管理的水裳平。劣势：脾户型面积偏愤大，最小面廉积都是制166平方睁米类。握区内环境设录计较为平淡新。惭3、营销分狭析豪新东福花园脱的市场定位石在高收入阶毙层，包括高付级白领．私助企老板．政故府官员。在近营销计划的巩执行中了着坑重突出其位蛙于渝中区优投越的地理位改置，最明显即的就在于其际广告版面的徐设计和广告顷语，其广告甜版面设计较其有特色多以彩35＊24付版面，晨报们．晚报为主障要选择，版级面期期不同酒，诉求点也拉是期期同，玩但总的目地填突出其山水泛园林式新高奴尚小区特色壶；同时，新灵东福的宣传日策划方面比扮较注重给业娱主多方面的察实惠，且紧谢扣当时广告投―――宽如余“拐业主购物直传通车．送海搜尔家电套餐哭等，既扩大牛了本身的知陷名度提升了未形象，又给沫业主以实在扭的优惠，起鲜到了一举多愁得的效果，页其广告语施――还与自然同呼焰吸，也紧扣钳住了高档山谅水园林式小榨区的特色，傲值得借鉴。级四、项目比称较环境乒三个项目的讨环境营造各音具特色，其映中尤以竞地伍花园的环境刘为最。由于协其小区开发户较早，环境豆经多年的经术营，已具的放一定的规模夫，小区的树糟木年代较长国，而且发展侮商比较注意筛一些细部的模工作，如：侨区内完善统疾一的导示系均统、每一栋睬楼的精致门趣牌、小区内漆的提款机、顾自动售货机功等，一切均描力求为住房检营造一种舒湖适、便利的开生活。而相盖对于竞地花仪园而言，新季东福及珠江竞花园的小区煮内部的环境盈的营造则略志逊一畴。价格全在野三个小区中励，竞地花园诉的价格是最殖高的。分析曾其原因：由右于其推出时套间较早，当施时在本区域亭内尚没有同辆一档次的项膛目，一经推盾出即给人耳乡目一新之感燕，销售成绩候良好。其利植润已在前期她的推广中回盒收；并且，鱼在不断的经票营中，小区勇逐渐的完善付自身素质，塌真正为住户船提供了一个劣良好舒适的妖生活空间，幕在消费者中收形成了良好赵的口碑。而叛从其公司持毅续性发展的阶角度来考虑骆，坚挺的价进格将有利于豪其今后其它燃项目的推广捡。罢而就新东福愿及珠江花园乞而言，虽然彻项目新、自村身配套较齐巴全、现代化忙设施较多、稿户型设计较呢新颖，但由赏于市场竞争踢激烈，市场命已由协“联暴利时代晌”仗变为冻“直微利时代斥”款，因此，发恼展商顺应市鲁场的情况，误推出时即以尊针对性的价洒格推出，价笑格较竞地花尚园略低。自身素质我三组个项目中，喷由于竞地花更园开发相对和较早，因此农，在户型设握计，现代化奇设施等方面鱼均不如其它受两个项目，笋如竞地花园降没有凸窗，尚没有门禁、冒可视对讲等逼设施。营销蜜由傅于竞地花园裳开发较早，姑其售楼处已弦搬至小区内留，卖场较为沸简单。珠新东福花园垒为新开项目核，其卖场分宅区全理，销畅售人员着装细统一，并且坛专设卖场，啦减少了对小宵区的干扰；辟同时，销售率楼处与小区宋之间有参观寄车载客户进抛入小区，既爹方便了客户释看房，又可役使客户在看受房前先对项补目的内部环磨境进行参观渐。CI系统跪比较到位：俊计算单、名渣片、便签整革齐划一。绿珠江花园由脚于其售楼处剧与项目现场僻有一段距离继，该路段的换导示系统做钻的较好，但误由于卖场与算项目现场距兔离较远，而勿发展商并没沸有做任何的疾措施来补救盖，易导致客蝇户产生不良疤的感觉。售扎楼处采用触属摸式电脑对确项目进行介魔绍，并且所荷有计算表均窝由电脑直接眠打印，比较兼新颖。但售膏楼人员素质烂较差。患成功案例简偏介烤由于我公司今代理的楼盘走项目较多，纷无法一一介慧绍，以下仅邮选取我公司伸代理的两个桥项目做简要念介绍。承一、保利红棵棉花园鄙该项目为广赠州最大住宅潮小区之一，瑞亦为建设部赢颁发之国家横示范小区，气其发展商为位广州保利房摩地产开发公斧司，其为广蛙州著名开发功商之一，其弊同期开发的壁保利花园，孝曾获国家康返居示范小区叠的称号（全练国仅有13翁个小区获此呈殊荣）。券保得红棉花贩园占地面积刷约为8万平始方米，有六雕十多栋多层删及一栋高层替住宅组成。作其在最后一炕期推广中由沈于各种因素墓造成销售不业尽人意。幼我司于20疲00年8月蜻底介入销售丢，详细调查检，深入分析猪，精心策划沟，我司认为办本项目由于让开发较早，戴在户型设计击、功能设置超等方面已落剖后于新开发郑项目，并且征考虑到该片纪区在些阶段更供应量较大权，市场竞争施十分激烈，龟但考虑到发叶展商具有较谣高的知名度薪，以及小区痒在前期已在骑客户心中形忠成一定的影辩响。因此，贯我司制定了旅充分利用发适展商的知名丈度及小区良撒好的品牌，泉采用新颖的兼推广方式进太行推广，制或造轰动效应采，吸引对本轰项目已有一撇定认知的客屑户的策略，业开创广州地帜产一手楼拍者卖的先例及攀“进一口价耀”倾推广方案。土至2000璃年12月底海，在短短三裕、四个月时淹间销售面积荡达1823副9平方米，插成交金额为吓人民币51磨96873妙.00皇元，创广州钱地产界佳话二、朗晴居昏本尸项目原名为灭怡安花园，踩位于内环圈领与江湾桥交英汇处，是海程珠区花园小钻区式住宅，案总占地7万呜多平方米。吊其第一期名株为怡安花园贫，由12栋乡9层与1栋罩18层组成痒，约800万多户。到第航二期发展时稼，该区域竞庆争日趋激烈奶，考虑到怡棒安花园的名岁字已不能适销应新一代建闲筑的风格，贵因此诚安地夫产建议将怡冒安花园二期更改名为朗晴何居，并通过夫对市场的详星细调查与分个析，结合项叔目自身的情着况对花园、盆外立面、结异构等作出详巩尽建议。箱花园方面：唇建议建造极洞富情趣的星采月花园、增爬设法国名牌滩戴思乐泳池导及多功能会稠所。顿外立面：建搜议聘请美国拨现代建筑大孤师R膛..偶M拿eier砖对原设计进幼行修改，大选面积采用纯绣白色外墙砖混，并大量使化用通透玻璃蔽，以营造一恭种简约、明哗快、极富时惹代感整体外胸立面效果。揭同时，将本酿项目的目标剥客户定位为股极富时代感秤的年轻一族慨及名企精英杨。在广告宣浴传上，配合正项目的特点班，针对目标惜客户的喜好展，以明快的扇色彩为主调锅，充分利用祸怡安所众多引的优惠会员忧消费卡。在好多方的努力臭与配合下取足得了不俗的丑市场反应：澡经过8个月苍积极推售，忽迅速消化项夸目二期9栋馅住宅，销售拌面积超过5惊万平方米，黄成交金额达案2亿3仟万爹元。合作方式策结合发展商闻的需要，我拴司可提供全惧程策划服务带，及全程策蜂划代理服务狂。以下，我僚司将就该两殿项目服务的厨内容及合作铁方式作简单逝介绍。全程策划哀我公司严格贝按照标准操柴作程序进行予项目全程策疏划工作，以务期最大限度容地突出有利倒因素，规避扶不利因素，宴采用多种推松广方式，配你合现场销售竿，达到理想旷销售效果，倡具体工作内绵容如下：刑1、前期市钞场调研跪市场情况瞬棕息万变，对岩市场的充分启了解是成功滑策划的基础疼，我公司在哈项目策划前扰期，首先需纱要进行针对停性的市场调婆查。暮整体市场调国研芽区域市场调芹研阿竞争对手情寇况调研赢2、策划方中案阶段茂通过对项目谦自身情况的赛分析，结合胜对市场情况境的详细调查岂，我公司将蛇针对项目制亿定具体的策丹划方案，具到体内容如下码：岩1）市场形两势分析脑整体市僻场形势分析喂区域市梯场形势分析昼竞争对手情律况分析贿2）项目分达析糊项目概家况跨项目优劣势器分析住a、项目优茄、劣势分析候b、项目机睬遇、风险分深析干项目存在问灾题分析及改纱进意见劣3）项目推首广策略载综合市予场分析和项鸭目分析确定崇项目基本定桶位及目标客博户定位屯结合目标客荐户分析，确廉定项目主卖再点洁根据项目卖闷点综合分析狗，确定项目饺整体推广策退略宿a、男总体推广思承路的制定命b堆、策划执行爸方案的进度煤计划像c、佩协作公司的百确定与工作东配合渴4）根据项更目整体推广牛策略，制定染相应的广告拖策略、包装衰策略、销售似策略禁广告策循略塞a、中心思代路及推广主露题蚕b、售楼资缸料制作建议塔c、媒体运昨用综合策略幸d、种类媒熊体分步策略度及费用安排督包装策傍略尽a、总体包枣装策略及效厚果要求汁b、外围导举示系统布置劝建议朋c、售楼处树功能分布及吐包装效果把d、看楼通挨道设置及包倍装建议复e、样板房炉位置、数量旬及装修建议警f、环境及蔽附属设施展捆示建议盐g、辅助人捧员及设备要玩求洁销售策录略女a、价格制盈定策略（核锄心价格确定厌、付款方式楼选择策略及榴折扣率确定障、价格表制茂订策略、价伴格调整策略矿及整体均价林实现方式）狱b、销售组征织策略（内冒部认购期的咏客户调查与勒优惠措施、西公开销售期顺的促销策略哑、销售信息扬反馈、总结良及策略调整雀）辩c、销售组华织，包括销表售人员安排理及培训鞋d、现场包恩装效果的跟设踪及调整即e、广告效轨果的跟踪调么查及调整稍全程策划代仆理挥针对项目的戏实际情况，雀我公司将对竹项目进行全谁程策划代理揪，规避不利钩因素，突出阀有利因素，窃并配备专业励的销售人员裁进行销售，言以期到达最袋佳销售效果蒙。策划阶段暑楼盘的策划闯是对楼盘进伶行全方位的盘调研，挖掘算楼盘的卖点合，并制定有播效的整体营请销方案的过释程。策划工网作的成功与撞否直接关系扶到销售业绩燥的好坏，我闭公司将在以便下方面提供城专业服务。市场调研项目分析袋市场定位建衫议哈户型划分及宵比例建议逮楼体处观建佛议固入市时机选坑择堡价格策略建茧议遥销售策略建槽议销售阶段：仰楼盘的销售渔是综合性策葡略的制定和树实施。我司伤将会在以下夕方面提供专粒业服务：因①普楼盘销售现荡场的包装其中包括：悄售楼处的设乎计及内部布付置建议斗样板房的设手计建议啊看楼通道的其布置建议惩导示系统的纸设计建议妖形象墙的设你计建议听楼体条幅的赞建议仆广告牌的建玻议教②闯售楼资料的偿建议其中包括：腊楼书、折页饭的设计建议饰价格表制定恢建议你付款方式制耀定建议涉认购手续的电制定建议吃③略推广方式及惠综合策略其中包括：外电视广告建衡议德报纸广告建猪议脂各种礼仪活肝动建议腔展销活动建盏议辅其他宣传推芽广方式建议谎综合推广费腿用计划建议基④躁销售现场组毕织其中包括：盒专业销售人骑员进行客户琴接待及促成株交易，虹成交统计、骆客户调查及办销售策略调话整口阶段促销策亦略建议梳展销活动的氧组织与实施庙辅助人员的匆安排建议鸡销售是项目夜开发最重要净的阶段，是甘楼盘最终在受市场上实现避价值、发展踢商实现利润新的关键阶段显。同时，销锋售是专业性辨很强，综合丸性很高的活换动。通过专自业代理服务裕，发展商可伪用尽可能低粮的销售费用穿实现尽可能单多的销售业影绩。失我司可在销沉售阶段为贵劝司提供全面腰、稳健、实拔在的专业服绣务。倡项目运作的宝其他方面宽相关协作单蝶位的推荐与眉合作养我司可在项舌目运作中为镜贵司推荐相蓝关协作单位轮，并与贵司灵确定的协作肚单位通力合姓作，确保项竖目的顺利运膏作。惯具体协作单乞位包括：广告公司宣传媒体礼仪公司模型公司装饰公司榴三、双方合棒作方式重双方友好协圆商，签订策向划代理合同撕。钱我司通过详哗尽的市场调狱查、细致的病分析研究在做合同规定的殖时间内为本尾项目制定策技划报告，并漆提交贵司审暑议。培我司在本项残目运作的各才个阶段，为暗贵司提供专押业咨询意见为，进行全程云策划服务，冠提供详细的限策划执行方卡案。谈我司为本项椅目的销售进旱行专业代理录服务和策划运跟踪服务，日实现项目的授顺利销售。厕贵司需在策吓划和代理阶讯段提供必要班的协助。别贵司如采用碰全程策划代厨理方式与我逢司合作，应唯在全程策划域和销售代理狼过程中向我某司支付相应乡的代理费（屠代理费取费扬标准为销售毯额的3%）蜻。殖贵脸司如采用全绩程策划方式剩与我司合作磁，应在全程爽策划过程中谱向我司支付仆相应的策划歪费，具体策副划费用视工缴作进行的深辩度，由双方脸友好协商确滥定。板附一：未来炒5厉—仓10年房地小产发展的可队能领域朱假日经济与位假日住宅结有资料显示容，我国的旅娘游业正保持埋强劲增长势害头，休闲将究成为人们重耀要的生活方青式，顺应市愈场变化，位扭于风景区的券项目打出了汇假日住宅的益旗号，以山碗水、风光为掠卖点，以度帽假急+帝投资的双重蝶魅力来吸引全客户，但旺塑季的旅游区方，仍时有供谜不应求的情顶况，这些情助况表明：与龄旅游休闲相少配套的房地坐产住宅供不话应求，大有值发展潜力。洁大学扩招与念学生公寓妙教计育越来越成红为全民重视懂的领域，各呈类高校连年炒扩招，直接揉启动了正在潮形成的教育准市场，但却贸带来了喜忧种参半的结果瓜，房地产的益紧张在北京剥及全国的高技校普遍存在断。未来几年肠，全国高校头的招生数量脸将翻一番，膊其矛盾将进蒸一步显现出村来。教育作逮为一种消费级需求潜能巨岩大，大学生欢公寓的发展神既是社会需坐要，也包含揭着良好的投逐资机会和商摘业效益，大碍学生公寓每熊年的收入是倡相对稳定的践，而且随着夏国民收入的朗增长，租金符的增长，房绘产价值的增司长，资产保深值没有问题赢。这银色产业与棒老年公寓例老年公寓是编一种专供老颠人集中居住亚的专用住宅彼，是一种居蜡家养老与社垫区服务相结栋合的模式，采老年公寓与堡敬老院福利芝院不同，不译是用来收养脆无经济来源味的孤寡老人尿和低收入家是庭送养的老支人，而是由狗