财信南坪项目前期定位建议

财信︱南坪项目’前期定位建议Thesuggestion*营销中心/September.2010/9/25编辑课件重庆商圈概况南坪商圈分析写字楼市场分析公寓市场分析住宅市场分析项目地块分析可比项目分析项目定位建议总体目录︱Contents编辑课件Contents1一.重庆商圈概况编辑课件重庆商圈分布:*分布现状：由于城市地理因素，目前重庆市已分成5个城市优质商圈，主要分布在各区域中心人口密集区。*商圈等级：解放碑是现有城市级核心商圈，辐射整个重庆市乃至西南地区，其次为江北商圈，辐射北部区域乃至大重庆，其他商圈现阶段仅属于发展中的区域级商圈，辐射范围仅限于所在区域*发展状况：近年来观音桥商圈发展迅猛，这于城市发展方向，商圈的功能定位，城市常住人口数量都有着密切的关系。*南坪商圈：南坪商圈是项目所在商圈，南坪商圈的发展一直受到城市规划及交通的阻碍，离解放碑近客群流失严重,现南坪政府已经开始解决发展瓶颈问题，未来规划定位已经明确，南坪将成为城市服务型商圈，含会展，商务办公，金融经贸三大功能，加之江北的可发展用地已经消耗殆尽，南部的开发项目开始蓬勃发展，这将扩大日常商业需求，南坪商圈是继观音桥商圈后下一个发展前景看好的商圈。编辑课件重庆各商圈对比:随着南部城市进程加快，常住人口增加，交通环境升级改造，人均收入的变化南坪商圈已成为未来发展潜力最强的商圈，商业需求量在30万方以上.此数据来源于2009年市调随着交通的改造及万达，协信等企业对南坪商圈的改造升级，2008起南坪商圈发展极为迅速，近期已跃升为重庆市第三大商圈。随着南部城市的扩容，沿江及茶园新区中高端项目的兴起，大量新增中高端消费迁入，为区域不断增加新的巨大消费潜力。五大商圈对比名称建成时间人文特征景观特征日均人流量年购买力商业体量业态解放碑1997缺少人文及景观的打造缺乏绿色景观30万以上130亿120万方百货,娱乐,商务观音桥2005商业街格调时尚花卉绿色景观丰富26万以上110亿100万方中高百货,购物中心,娱乐沙坪坝2002建成了名人广场建成了绿色艺术广场20万以上80亿75万方中档百货,家电南坪商圈2001缺乏缺乏22万以上83亿70万方中档百货,家具建材杨家坪2003缺乏缺乏20万以上70亿70万方中档百货,购物中心编辑课件南坪未来展望:城市向北时代已逐步消退，随着三北区域的可开发用地的减少，资源丰富，可开发用地储备丰富的南部区域将异军突起，成为未来宜居首选区域，吸引更多新住居民迁入预计未来3-5年常住人口由68万突破至130万，重庆房地产市场将进入南坪时代；随着“中心城市”，“第三区”等利好消息的出台及重庆CBD规划，南坪CBD与江北一样，同为CBD金三角之一，更易于与CBD硬核解放碑互动共荣。新南坪成为重庆商业的“第三极”将不是梦想

加快南岸新区建设和旧城改造，大力投入交通基础设施的建设改造，打造畅通南坪，增强区域辐射力；重点打造七大板块和五大业态，改善区域社会环境，增强区域的吸引力。南坪商圈在未来３～5年新增100万平方米左右的商业，打造人无我有的独特商圈经济“一年交通成型，两年城区面貌大改善，三年南岸要大翻身。”南坪将被打造成为主城最具活力的板块之一。政策的导向以及大额度建设资金投入，未来长足的远期规划，都昭示着南部后发制人，发展潜力不可预估。编辑课件Contents2二.南坪商圈概况编辑课件南坪商圈分析[布局分析]:原有商业新增商业■2008年前南坪主要以“惠工步行街”为核心商圈，主要商业体量约29万方，涵盖了多个中端百货和大型超市。但发展受到城市建设的制约，商业规模无法扩张，结构单一，中低端定位号召力较差，发展处于滞后状态。■2008年后南坪商圈提档升级,由万达广场,协信中心,上海城等一批大型商业组成的新商圈,商业供应体量是新商圈的4倍.商业定位及业态定位均与老商圈形成差异化,商业形象也优于老商圈,本项目位于新商圈.新商圈老商圈商圈变革,新商圈是未来的商业核心,另新商圈的不完整,老商圈的滞后,给本项目发展带来了机会,发展空间巨大重百编辑课件区域分化项目名称经营面积开业时间入住率档次老商业核心元旦百货约2.5万200592%中低尚熙百货约2万200592%中低新世纪百货约2.5万200298%中低浪高百货约3.5万200095%中低重百约2万200098%中低上海城约15万200995%购物中心新世纪超市约0.5万200498%永辉超市约0.5万200898%沃尔玛超市约1.8万200795%新商业核心万达购物中心约12.6万200995%中协信城购物中心约12万预计2011中高南坪商圈分析[商业体量及未来预测]:■南坪百货及超市入住率达95%,发展较好,但不能完全满足消费者需求.■商业体量主要集中在老商圈,新商圈初起,市场机会和空白点较多编辑课件南坪商圈分析[规划分析]::■以五条特色商业街建设为核心,沿东,南,西,北四条轴线发展定位,档次,业态不同的新型商业街,使南坪商务圈辐射力,号召力,覆盖力大幅度提高,成为重庆乃至西部最有活力及影响力的中央商务区之一。■从地图上可以看出,步行街主要集中在江南大道西侧,本项目紧临4号,3号步行街,江南大道是阻隔项目连接步行街最主要的屏障,但现已被改造成为步行街这对项目是一重大利好规划,使项目能无阻挡的享受到商业中心的商业氛围和人气本项目是未来最具人气步行街规划中的重要组成部分,商业的可塑性极强.本案核心商业中心编辑课件南坪商圈分析[核心商业体量对比]商圈名称主要卖场（万平米）商圈类型主力店解放碑39.2市级临江重百2.5万方,新世纪1.8万方,重百大楼2.6万方,王府井4.3万方,美美5万,迪康5万,雨田大厦8万大都会10万(购物中心)观音桥38.7重百2.2万方,茂业6.4万,新世纪3.5万方,新世界4.6万方,大融城8万购物中心，北城天街14万方(购物中心)沙坪坝22.9区域重百1.8万方,新世纪2万方,王府井3.5万方,立洋2万方,嘉茂3.6万方,煌华8万方(购物中心)杨家坪16.4重百1.5万方,富安3万,新世纪2.6万方,立丹1.5万方,西城天街7.8万方(购物中心)南坪12.6万达广场12.6(购物中心)■重庆五大主要商圈中核心商业都主要以百货公司为主,其次为大型购物中心。■南坪因核心商圈发生变革,现新商圈内仅有万达广场购物中心.■南坪核心商圈发展定位于市级商圈,就现主要卖场商业体量远不足以满足发展需求.■以观音桥为参照标准,南坪核心商圈主要卖场尚有20万方以上的发展空间.■核心商业体量的合理增加会形成合力效应,增强南坪核心区域的号召力.及影响力,是南坪商圈提档升级的必行之路,编辑课件规划分析[现有交通]:本案编辑课件规划分析[未来交通]:本案■未来南坪中心区域附近将采用三横四纵的交通网络.■这将大幅度提高项目的可达性和便捷性.■项目位于交通枢纽位置,项目昭示性和标志性将优于其他同质项目.编辑课件规划分析[轻轨规划]:规划轻轨三号线:渔洞李家沱二塘南坪两路口观音桥新牌坊江北客站福特两路机场四号线:海峡路南坪七星岗曾家岩江北客站寸滩鱼嘴复盛■3号线计划2011年开通将给项目带来巨大的人流增加.■4号线位于步行街项目后侧,该站点的设置,将使项目形成前后双站.届时旺盛的人气是其他项目不可比拟的本案编辑课件规划分析[枢纽工程]:■南坪商业核心.将建成一个立体化交通网络,涵盖四层交通体系,分别为跨区域车行道,轻轨通道,人行通道及地面普通车行道.本案■该工程的竣工不仅能够提升南坪的交通优势,对南坪的档次提升及提速发展都有着重要意义.■该工程紧邻本项目,对本项目商业地位及商业价值提升.是点睛之笔.编辑课件特征总结:■商业档次:老商圈商业定位多以中低端商业为主,导致中高端客群被解放碑分流客群严重.■客群:老商圈主要辐射区域内的常住群体为主.■商业布局:商业分布零散.消费者可到达性差,消费者购物情绪受影响严重.■商业中心规划:景观及硬件等方面较差,购物乐趣较低,不能满足中高端客群需求.[老商圈]:[新商圈]:■发展定位:城市复兴,商圈提档升级的重要规划,未来南坪的核心商业中心.■规划体量:未来规划商业体量将是老商圈的4倍.■竞争力:中高端定位将和老商圈形成差异化竞争优势,老商圈将被替代,成为辅助型次级商业中心.■辐射力:随着南坪交通环境的改善,商业体量增长,将会成为市级商业中心■商业现状:现处于不完整阶段,商业体量缺口较大,缺乏百货,家电,娱乐休闲等业态丰富商业结构.■步行街现状:景观及硬件等方面优于老商圈.但尚存在无积聚广场,文化景观,绿色景观等缺陷.编辑课件综上所述：

本项目的商业价值极高，另商圈的转移变革又为项目商业发展提供的千载难逢的时代机会，本项目应把南坪按照市级商圈定位，参照现观音桥和解放碑商业概况对项目的商业进行合理定位，因商业的大体量配置会增加其项目的风险性，故建议本项目以40万方商业（不含写字楼）为上限，物业形态以购物中心为主，主题卖场为辅，另设置临街底商；编辑课件Contents3三.写字楼分析编辑课件区域写字楼市场分析:■现南坪优质写字楼数量居重庆市第三位，商务发展速度不及解放碑与观音桥■目前优质的甲级写字楼主要分布在南滨路沿江一线.长江国际喜来登经济协作大厦万达广场南滨国际皇冠国际阳光100写字楼国汇中心■现南坪商圈周边多以乙级写字楼为主,暂无甲级写字楼,市场属于空白点.协信城编辑课件序号区域项目名称级别销售率面积均价建筑高度1南滨区域国汇中心甲级60%以上2.7万1.7万18F2长江国际甲级80%以上7.5万1.6万25F3南滨国际乙级50%8万1.2万

43F

4皇冠国际甲级待售6.5万待定49F5阳光100写字楼甲级待售7万待定50F6喜来登甲级100%5万2.4万54F7浪高凯悦乙级90%4万1.3万41F8商圈周边经济协作大厦乙级90%5万1.3万30F9万达广场乙级90%5.5万0.97万27F甲级写字楼价格达到人民币1.6万元/平方米以上，而商务公寓则达到8,000元/平米(毛坯);南坪写字楼出现以高度代表档次特性,喜来登因其地标性售价突破2.4万元.南坪商圈附近因无可开发用地,故写字楼供应有限,销售情况较好；从重庆市写字楼预期市场来看，南滨区域写字楼在未来将受到CBD写字楼的强烈冲击,而核心区域的写字楼因其不可复制的地段优势于商业商务环境,是较为有竞争力的.区域写字楼市场分析:编辑课件目前从区域内的办公楼需求来看，项目所在本区域属于商圈核心，国际性和实力雄厚的公司愿意选择在商务办公集中区域，较少选择象本区这样商务氛围薄弱的区域，城市轨道交通建设及道路建设都具有一定的基础，同时因南坪近年和未来高速发展的带动，未来中小型企业，国际性企业等对核心区域办公物业需求是较为旺盛的；目前区域内正处于商圈升级阶段，该区域将成为未来南坪的商业商务中心，多项目的聚集商务氛围将得到蓄积，本区域未来有望成为独立的市级商务区；随着区域内中高收入居住人群的增加，区域将会出现一些创业型企业，此类企业在创业初期对投入较为谨慎，同区内性价比较高，办公环境便捷的办公物业将吸引此公司入住；综上所述，本项目因其独有且不可复制的地段优势，本项目做高端写字楼产品将会有一定的市场空间，对项目的商业形象也有着提升作用，建议本项目适当配置高端写字楼，另配置部分低风险的商住公寓；区域写字楼市场分析:编辑课件Contents4四.公寓市场分析编辑课件区域公寓市场分析:万达广场国汇中心东原1981海棠晓月上海城协信城本案一级竞争二级竞争三级竞争长江国际喜来登亚太商谷■南坪公寓主要的供应区域是商圈附近及南滨区域，上诉区域有足够的商业氛围支撑。■南坪公寓可划分为SOHO公寓与酒店式公寓2种.■南坪公寓可划分为SOHO公寓与酒店式公寓2种.相比之下SOHO公寓因其性价比高，适用性强更受市场的青睐。■南坪公寓可划分为SOHO公寓与酒店式公寓2种.编辑课件序号区域项目名称公寓类别销售率建筑面积均价面积区间1南滨区域国汇中心酒店公寓待售3万待定待定2皇冠国际SOHO公寓待售10万待定待定3东原1891酒店公寓（精装）40%8万1.7万27—43平米4商圈周边上海城LOMOSOHO公寓（精装）90%7万1.05万33—34平米5万达公寓SOHO公寓100%11万0.93万27—48平米6协信城酒店公寓60%6万1.2万36—44平米区域公寓市场分析:南坪区域公寓产品形态多，供应量大，去化速度快，成交单价普遍高于普通住宅产品；大多数公寓产品居住、办公均可，多为投资性购买；相比之下南滨区域公寓市场存量较大，商圈附近未来投入市场的公寓项目较少，存在一定的市场空白点精装修公寓尚未完全得到市场认可。编辑课件Contents5五.住宅市场分析编辑课件区域住宅市场分析:万达广场卡门时光东原1981海棠晓月上海城协信城本案一级竞争二级竞争三级竞争和鸿南山道康得国会山■南坪现高品质住宅项目主要集中在滨江沿线，另其他区域也有零散分布。■商圈周边项目供应量有限.且绿化率低，品质不高，但由于配套成熟和不可复制的地段优势，市场接受度较高。■本项目周边万达广场2008年销售至今38万方住宅产品，已经销售90%以上，可见市场接受度高，去化速度快。■以1公里为一个竞争等级来看未来对构成竞争威胁的仅有上海城，上海城后续存量也不大。编辑课件区域住宅市场分析:物业名称区域体量（㎡）项目均价（元/㎡）总价区间销售率主力户型建筑风格主要优势可比度协信城商圈附近17万方12000

50—70

前面3栋100%

42—58㎡

现代风格

地段、自有配套

强上海城60万方9300

63—95

一期100%，二期A区70%

68—102㎡

现代风格

地段、自有配套

强万达广场38万方9500

57—130

90%

60—136㎡

现代风格

地段、自有配套

强卡门时光

1.5万

目前2手房7200

34—45

100%

34—56㎡

现代风格

地段

弱海棠晓月蓝滨城

南滨区域40万7200

55—98

A、B区100%，C区85%

77—136㎡

现代风格

紧靠江景、品牌

弱康德国会山65万8000

26—72

80%

32—89㎡

美式风格

教育

弱和鸿南山道

50万

9000（精装）

23—86

70%

30—114㎡

现代风格

紧靠江景、精装

弱截止10年9月商圈附近区域比南滨区域的项目销售更较理想，其中万达广场、协信城均已进入尾盘销售期，由于可开发用地的限制，后期供应量较小；商圈附近区域内库存量较小，去化情况较好，价格上升空间大。本项目销售前景理想，另有望成为商圈区域垄断型住宅项目，地块价值的市场认同度已经得到了验证。编辑课件Contents5五.项目地块分析编辑课件■用地条件：地块占地面积342亩（不含道路287亩），容积率8左右，可建筑面积约130万方。地块被响水路划分成三块，不利于整体规划。靠女子医院的东部地块，东西高差较大约14米左右。项目临万达广场面嵌入保留聚丰集团大厦，城市之光大厦，使项目展示开敞面受到了局限，影响到了商业布局以及档次。临宏声路面嵌入保留南坪大厦使项目该临街面的完整性，商业档次也受到了影响。项目三块地块均有较长的临街，商业价值较好。项目地块了拆迁量较大，项目启动时间不可预估。地块分析:本案90亩155亩42亩ABC216m323m180m208m419m271m编辑课件地块分析:B号地块C号地块A号地块编辑课件■地块价值：江南大道已被打造成为步行街的一部分，还设有轻轨站，人行系统，车行道，可到达行强较大的车流及人流支撑，靠近万达广场打造商业，商业合力优势明显。因此是项目的第一价值面。其次为二手车市场地块，该地块临近3号步行街与主要干道，另可享受到商业核心的延续的辐射力。所以是项目的第二价值面。宏声广场至响水路车流，人流量相对较小，对面商业档次较低，商业难以呼应，形成集聚力。所以是项目的第三展示面。响水路地块，响水路交通改造后将成为次级干道，路面狭窄，人行主要是周边居民，商业价值较小，该地块安静视野较好，俯瞰南滨路可考虑打造住宅，设置临街商业。地块分析:本案第一价值展示面第二价值展示面第三价值展示面第四价值展示面BAC编辑课件优势劣势位于未来南坪商业核心区域，地理位置优越；项目临4号，3号步行街，枢纽站，人流、车流量大，商业价值较大；项目周边公交系统发达，未来有轨道交通在项目附近有站点，项目交通比较便利；作为城市综合体项目，在功能配比和各个物业的相互支撑互补上有先天优势；项目与万达广场相比展示面受到影响；项目第一价值面由于有聚丰集团大楼和城市之光，导致实际展示面比较小，使得未来的商业分布比较局促；与万达和协信城等项目相比，我司缺乏商户资源和运营经验，本项目若运作大型商业在未来的招商和运营方面都会受到较大来自于竞争对手的压力；机会威胁南坪商圈有待改造，新商圈发展处于初级阶段，商业发展空间较大；区域内未来高品质住宅产品巨多，以茶园与南滨路为代表，区域未来潜在的中高端消费客群较密集，改变原南坪的整体消费力，区域内商业价值得以增强；南坪作为继江北和解放碑后第三个市级商圈，未来区域改造和发展速度将会加快，对于本项目各类物业的市场都有积极作用；项目地处各主要商圈的合围之内，商业发展受到来自于市内各个主要商业圈的辐射竞争，主要是解放碑商圈和观音桥商圈；项目区域内有万达、协信等大盘存在，并且都有大型商业规划，本项目商业会受到其直接竞争；项目打造办公类产品受到宏观经济发展的影响，市场空间上限难以把控，另南滨区域的商务类产品也给我项目较大的竞争压力，市场风险是存在的；SWOT分析:编辑课件Contents6六.可比项目分析编辑课件项目选择区域内在售或即将入市的大型综合建筑群体——万达广场区域外的在售大型城市综合体——中新城上城所有项目均在重庆市市内具有代表性和借鉴性。其物业类型包含住宅、商业、写字楼、高档公寓以及酒店式公寓万达广场中新城上城编辑课件规划设计住宅：24万平方米酒店写字楼：7万平方米公寓：4万平方米商业：34.2万平方米重庆中新城上城由公寓、超高层甲级写字楼及五星级酒店、大型购物中心、沿街商业组成。其中住宅约占24万平方米，超高层甲级写字楼及五星级酒店约占7万平方米，公寓约占4万平方米，大型购物中心约占30万平方米。在规划中将建造一座欧洲童话公园，约占2万平方米。【中新城上城】编辑课件产品类型体量(万方)产品比例SHOPPINGMALL3038.46%临街商铺4.28.21%写字楼4.65.9%住宅2430.77%公寓45.13%酒店写字楼78.97%公建配套等22.56%合计78100%产品结构比例客群来源（％）本地客户75%区县客户15%外省客户8%其他地区2%缺陷：购物中心规划无人流滞留地。商住混合，商业氛围被降低。商业氛围被公路阻隔。主力店规划分布不均，易造成商业死角。编辑课件【万达广场】商业：12.6万平方米住宅：38万平方米公寓：6万平方米酒店：4.6万平方米写字楼：6万平方米重庆万达广场由SOHO公寓、乙级写字楼，五星级酒店、大型购物中心、沿街商业组成。