某项目营销推广提案

某项目营销推广提案营销推广目标项目现状：由于本项目地理位置较偏，而目前德州的开发热点大都在东部新区和市中区，且项目前期推广还未开始，因此本案知名度较低。项目距离市中心较远，自身的周边生活配套不齐全，会给入住居民日后的生活带来些许不便。周边同地段物业有“华泰景园”“凤凰雅苑”，从地理位置和知名度方面都有强劲的竞争对手。项目本身规模较大，为了辅助销售及后期房源的推出，所以要通过大量的前期推广工作为项目打开知名度。推广目标：1、塑造良好的楼盘形象：低价位、高性价比、富有亲和力的楼盘形象，使本项目在西部市场脱颖而出。2、周密的销售推广计划：从准确的市场定位、精准的广告诉求、针对性的广告投放、良性销售控制、价格策略等方面将利润最大化，做到及时有效的为公司回拢资金，缩短运营周期。3、树立良好的开发商品牌形象，并在百姓中形成良好的口碑宣传。二、企划思路1、什么是最好的房子？2、什么样的房子才是最适合我们的房子？3、什么样的建筑才能为您创造最新最舒适的生活？将一系列问题通过有效、高效的宣传方式和全方位的推广工作将问题一步步逼近消费者，再一一解答，强有力的吸引消费者的眼球。方向客户进行跳问题解答：燥适合的才是过最好的：雄低等价位、哗高品质建筑盖质量、超前锋规划设计、系人性化功能清分区、良好修的物业管理值。步××嗓项目，陈述它一系列项目累优势。混三、目标客第户群体分析瓜1、职业定膏位狡小型私营企浴业主仔社会中低解层消费者涨项目痒周各大中型屿企业职工置业投资者大2、目标客赠户年龄层定贴位蝴目逝标客户职业智层面及经济磨特征分析，超本案的目标倘客户年龄范穗围较大，应备在25勒—攀45岁之间揉。钉3、目标客待户家庭结构树分析钟虽然目标客膝户群体的职赌业和年龄不尾尽相同，但秃他们都有一瞧共同的特性篇，那就是随满着房产消费医市场的不断底成熟，人们尘购房所考虑帐的购房因素伴越来越全面告。居住环境运、生活配套独、交通是否壁便利、孩子还教育问题、泰老人赡养问柱题等都是其老选择楼盘的傅考虑因素。抹4、生存心包里分析盛夫妻双方或延单方均有较雀稳定且基本逗能够满足生疏活需求的工甲作，事业有洁待发展，有护定的社会地屡位，迫切需划要改变居住降环境。当价着位上可以承艳受的同时，香又会挑剔一覆定的生活环男境问题，而趣且都将会有导二次置的可懂能性。因此卡，在做好项炒目前期建设芦和销售工作基的同时售后页服务工作，易以助于在消旗费者中树立族良好的品牌是形象和口碑伸是非常有必幼要的。抬5、生存方沈式分析梁消费的目标闸和档资基本纵定型，短期驱内不会有太乞大的变化；什工作、家庭趁、休憩成为膜生活的三大任部分；与朋警友同事间的境应酬不会太耕多，劳累一朴天的他们，塑一处安全温岛馨的居所是搂他们最渴望独的；随着子磨女的成长，挖对子女的教师育与培养十夫分重视。炸因此，合理驶的整体规划博，较完善的付生活配套，涨高质量的物察业管理和便午利高效的子犹女教育问题庄将对他们极陷具诱惑力。皮四、推广主炸题定位火×××撑与您一见证婆人生辉煌豪我们就是要捡使销售不再词是简单的买遍卖关系，我快们要将住宅偶、生活和我咽们的品牌一含起销售出去促。械如何充实说“×××且与您一见证则人生辉煌和”严这一主题载1、合理的蜜规划设计和多人性化生活德空间给予业斩主轻松的生晋活，快乐的像身心去应对昏每一天的挑魂战。中2、一流的梳建筑质量，芝与业主一起州见证时间的矛考验。宫整体体现开银发商及业主澡所想，忧业性主所忧的亲置民经营理念乳。础五、整合定蛮位置略（核盖心定位）建筑价值建筑价值环境价值人文价值品牌价值锐核心定位：或蚊货低价位群、高性价比司、亲民社区坑六、副品牌勺策略须——盐推广案名软留意一下目诵前房地产业觉的项目品牌晌，大多数都犁是以副品牌宁策略为主。哭如嘉诚开发嘉的楼盘名称招：嘉诚势—仗景园党嘉诚后—却尚东邪嘉诚绢—旋名居与针对不同定辫位的房地产模项目很难延治续相同主题抓诉求，但又徒要保证企业受品牌的一贯男主张。唯有涂副品牌策划呆。再次，房畅地产项目生蝶命周期长，障楼盘销售结争束后一般会敌转交物业管魔理公司负责有经营，与房湾地产开发企岩业联系并不薄紧密。如果能采用多品牌董策略，前期践项目品牌推扎广对企业品瞒牌塑造贡献小并不大，采图用副品牌策众略是比较明踢智的做法。斯七、广告表军现辈1、广主打予语杯秘西部居住柱新理念蛇广告主打语梅是企划思路陈的具体表现并，通过一句部简洁、直观锈、且朗朗上膊口的语言概臂括本案为消誓费者带来的寻最大利益。卸在今后的推脸广活动中不途断地重复出看现，将它与按案名紧紧联事系在一起，浩成为本案最棵有代表意义抄的文字形象旅。兽【系列广告惠主题】毯第一轮广告必主题：西部宫居住新理确念菌在项目前期洒酝酿时，将系广告主题通乳过宣传造势陷值入人心，斤引起人们对迟本项目的强阳烈关注。为炭接下来的推搁广做引导。弹第二轮广告寿主题：选择慎“×××”匙的两大理由各：压“受价位购房，东高价位创业嚷”寸或孝“够轻松置业煎激情创业弹”钟一流的跟建筑质量高性价比亲民社区殿一流的规划绿高计高性价比亲民社区滚人性化功能既分区时完善的生活降配套降第三轮广告驾主题：万“×××陪人的居住新洪理念扁”宁在旺销阶段拥，对队“强西部居住尤新理念樱”卸做更深一层闸次的挖掘、虽诠释，延续点了前一轮广对告主题，形废成了品牌的移系列广告，炼连续性引导疫加深楼盘印指象。架第四轮广告届主题：打“×××市与您一起见桶证人生辉煌税”敲在收盘期，近由于楼盘大胸致已建成，脚因而项目的虹特色也一一墙呈现。篮在这一阶段偿继续以报纸垮广告、宣传酸单张的形多知，将楼盘已户有的特色以疤平实客观的瞒形象出现在迎消费者面前四。以剂“×××容与您一起见希证人生辉煌绣”闲收层。整套映广告有始有爽终，连翻式闷紧密衔接在览一起，形成披强大的广告惯冲击波，既浇塑造了品牌使也有力的促伏进了销售。帜八、推广策塞略躲１、推广步才走骤煤提出推广主捆题巡→差→衰形成关注热点点支→炒→温刺激消费心叉理炸→脏→息推出高性价欺房源佩→辅→如打造楼盘特踏色犬→者→浓树立品牌形瑞象超→穗→丹可持续性发缺展远景悠２、推广节么点控制：姻（１）预热浩期殃主题德：西部居住絮新理念宗媒介碧选择：户外评广告、工地屈围墙、宣传仗单张、报纸享广告东（２）开盘扬前后储主题谋：选择拣×××孔的两大理由踪媒介：户外字广告、围墙毯广告、销售初人员、宣传础册、报纸广堵告、电台黎（３）强销节期棋主题迷：嘴×××询人的居住新篮理念虎媒介券：户外广告侧、围墙广告哭、销售人员美、宣传单张震、报纸广告迅、静（４）收盘竟期记主题求：巡×××活与您一起见舍证人生辉煌泻媒介蔬：报纸广告状、宣传单张衫、销售人员博３、促销活抹动（待定）解项目形象展朋示系统符案名、标志努、展示系统寸项目宣传册葬、单张、户桌外广告、围厚墙广告、路静灯旗杆广告器现场形象展缸示砖售楼处门楣犁、户外写真怨、ＬＯＧＯ慈墙、软装饰圣写真、地理位置图教沙盘、户型哄、模型鸭项目平面图环境规划图烫洽淡桌椅、勺购房流程图不、银行按揭推流程图、建酒安标准、销嫂控表、测算瞎单、销控台唤（签约台）骑、会计办公抚区、音响设搜备、、号电脑、空调卷、计算器、榴饮水机。客户休息区张沙发、茶几京、软装饰、弹报刊架锐其它ＶＩ系益统都展架广告、黑手提袋、置撇业顾问工作营装、工作牌营销篇诞项目总体营麻销目标衫整盘考虑法平开上扬假保量求稳纯稳中求畅贵按照既定的预销售节点和影周期完成销店售进度垂一、销售策闸略及现场操悉作策略乐１、项目入扣市前的营销附目标惜为楼盘胜正式入市销妙售做好充分题准备丝入市前毕的信息告之柳，预热及测膝试市场，制砖造局部供不抽应求的认购场气氛搅展示一个成敬熟优良和专紫业的发展商筝形象和楼盘治形象痛（１）、阶奶段目标评筹划期矿：完成工地铸及销售中心些的包装及布轮点置；口ＰＯＰ检广告、宣传茫印刷品到位极。搏利用工地现陡场进行形象决包装整理，仗选择有效户昏外广告位，秀引发公众关灶注，截流部既分客户。炒（２）、部肥认购期合充分利用内靠部客户资原城，在取得预踩售证前进行性内部优惠认挪购，聚集前忆期人气。乘利用媒介广宋告、宣传手博册、户型模踢型、专题展恼示片等推广没方式，制造槽供不应求的副卖方市场效愁应，为今后迈正式发售创激造人气及客恩源。岛（３）、正凡式入市销售堵卖点有境步骤的全面奉释入，营销参强势全面展社开。尤２、项目入惧市前有关现戏场策略皂卖场目标杠：爬营销销心售现场气氛佳，给买家强狐烈的销售感漫染力。脏突出项耳目主卖点，受体现项目在凯当地与众不享同的风格和端人性。骗展现鲜潜明的项目形茄象和发展商魂专业规范形托象，以增强架客户购买信省心。波工地形象有：王工地现场是件大众接触、杠认识楼盘功莫能属性、工忍程进度、发趣展商实力等照信息最直接惊的渠道之一都，客户在这衫类信息接受蛋过程中是处颈于被动的地爪位，塑造出包与众不同的习工地现场，隐是巧妙传递朽推广息，建迫立优良发展呈商形象的有伸效方式。暖策略：围墙猴信息应定期畜维护、更新愁，保持其结苍构完整、色管彩鲜丽，字凭迹清晰。粮工地现场整滥洁、有序、极低噪音和无妻污染，设计予独特结构的军路牌门设置工地营梳销处：表明丈项目的规划惩、位置。译物业吴形象：跃予舱人印象：人啊情味浓、柔叔和、人文、湾服务尽心尽鸣力窑策语略：导示物色业部分规范堵服务的标准偷，按销售期计逐步完善。直建见筑体周边环辽境营造，配勒套设施的实商施。咳高素秒质专业服务义的售楼处性眼壁见为实是买缠家消费决策吐最重要的依遮据之一。龄良疑好的印象：验专业、亲和迹、诚恳、善美于表达。云策汗略：用于服蛙务的茶品、遮宣传资料、松销售策略整灾合、展板的听制作。访室它内背景音乐速、光线的关冲注，营造轻恩松诗意的咨拥询氛围。椅所棵有销售内容扶、楼盘信息便资料最好运烈用电脑来与哀客户交流洽弓淡。坝统败一规范销售隐人员的礼貌姿用语，眼神排及手势，统展一说辞。讲销售阶段及垂推广战术组箩合迫战术Ａ：营字销中心现场饥展示新目标：营销鸡中心作为销区售的前沿阵惩地，直接影残响买家的选酱择。因此，槽营销中心的蛮各个方面和粮装备从所见现所听全方位沸让买家了解久信息。另外广售楼处除具算备硬件资料遥外（如模型赔、效果图、定楼书等印刷吧资料外），算还需高素质智专业的销售雁人员。策略：何折页：售楼桥普通资料。捞优势在于费耻用低，可大援量发放，传顽播范围广泛如，内容简洁吃。抚单页：费用瞧低、可大量侵发放、传播厌范围更广泛浸，肉容详细冰手袋：本身近作为流动媒付体宣传并可念携带所有楼抹盘资料。宴展板：售楼喜处悬挂资料蒜，全面介绍拐公司及楼盘萄信息。哈各功能牌：锤如销售人员左标牌，接待委处、签约处溪、财务、客瓦户服务及装皂修接待处等浓标牌，让买槐家明确功能约，突出运作免专业性。氧战术Ｂ：房资地不展示会思选择固性参加束战术Ｃ：工惰地形象诱导其工缝地路牌：表蛾明物业的名国称及位置，被直接与工程妙相关联。妈工赔地围板：明蚕确发展商和狭地产建造的教专业性。牙工移地气氛：利盏用采旗巨幅初标语气球等恒宣传品，吸迫引人们的注见意力，营造蹈成人气旺、柜整洁有序的部施工现场。却战术Ｄ：活抽动造势讲促销活动能尸够有效的制栋造销售热点枕，针对性强棕效果直接、猫促销明显。揉本项目应紧难紧围绕社会脱热点，以主宁题概念推广艰楼盘特点，骑确定促销活谜动的重点。椅战术Ｅ：楼怕盘视觉形象伴目标：使楼挣盘概念具体新化、专业化章、建立沙盘脸、户型模型聋、良好的售芦楼部形象，副以便于在今太后推广中给刘买家留下深跨刻、明确的罗印象。玉本可项目的标志级本执项目的标示摧实统晃本挠项目的导视藏系统。虾战术Ｆ：制台造恐慌僵目标：主动粥把握买家心颠理，制造旺嗓售势态，在阿“宝趋众心里布”悲趋势下，有湿助于吸引部踏分观望买家块。计方案：入市耀初期，组织健少量单元分寸批入市，以洋提高入市的菜认购率，掀豪起促销热潮祸。弃全面进行楼扶盘的销控，营不搞全面开少放。攻针对性、阶盟段性推广销被售，以便尾匙盘销售工作怖的开展销售周期殿１、在销售访开始的阶段抖由于需要大涝量的推广进愁行铺垫，才袍会有一定的筑知名度，所惭以此段的客尤户积累会有别影响。河根据市场调禾研数据反馈详，再加上本娱案规模以及义产品价格上棍的优势，因田而按照一般扁的市场行情挑推算：售楼岭处按每天来她访３组客户样计算，一周抛可接待２０协组客户，以表此比例估算尿一般在１０眠％左右的有嗽效客户，一摊周应有２屈—闷３组有效客迁户。桐每月估计成谷效１０阻—扇１５套左右匀，（注：以胸整个销售周浴期作为计算洋基础的平无朋销售速度，奴强销期的成排交数可能高没于此平均数滋）。本项目氧共套煮房源，因此窜加上案前准笛备期，估计毯本项目的整环体销售周期什约为个公月。其中包丘括１岁—匆２个月的案熊前准备预热拿期，正式销生售期为室个月左右。帆如果在推广追中楼盘的特雕色完全被市克场接受，根板据当地多年清的房地产发惜展规律，此集楼盘的销售搁前景看好，误有可能在较脊短的时间内包予以完成。史【价格策略芹】狂厚积薄发，交平价入市查为达到第一鼠次开盘火爆督快速去化的辅目的，开盘鸡价格应该平蹦易近人，迅彩速吸纳区域撤购房客户，眨在创造市场搁轰动效应的唤同时，并为兼第二次开盘狐争取客户。定价原则删常规价格系友数仔—满通过协调水见平系数、垂趁直系统即景炒观、房型、播噪音、面积很、通过利润锤成本核算，紫最终确定每况套房屋的售换价。摧目的肉—尼使产品之间复无明显优劣辅势，并且通女过设定控制宽产品的起价明、总价来提映高产品的宣荒传广告效应延，使蓄势过僵程中产生轰交动，达到快纳速去化和利贼润最大化。调价原则搬调价方式蛾—台运用调价平耐台，能够进姨行自动调价夺调价幅度得—谷根据相邻层崖次的先后去雪化，结合销浴控方式调整蜂售价；淹狱根据不同房惜型的去化速具度，统一调很整，取得最联大利润价格实施胀以低开高走仪来测试市场作的反映，按蔑市场的规律包迅速作出反泽应以价格为衫杠杆进行调宣整，导入物奇有所值的高筑品位品牌形定象，为整体枣销售打下坚如实基础。方法一：战如果曲高和铅寡，我们就橡以销售折扣享优惠策略促各销，或实际扯销售价不变棋，赠附加设捎备，实际配拒送金额按各牲单元总价的量既定百分比变为准。栏方法二：根逝据市场调研寺结果显示在断德州市场上复消费者普遍鹅认同具有折嘉扣的销售价惊格，因此建宅议在销售洽含淡的过程中妙以付款方式摸配置较为灵票活的销售折表扣率来应对毒挑剔的客户梅；倡凡需按揭贷挎款的一律放望权给销售人董员以微弱折挺扣。寿凡一次性付草款的可提供削更低的统一壤折扣，如再鞠需优惠的必哈须有销售人高员和销售主溜管运用ＳＰ鞭策略当客户牺的面来完成男一系的销售甜动作，让客立户觉得我们汇的努力和底烛线，从而使奔客户感觉到锅尊重和服务鱼，心理自然铺就会平衡，载这在销售工词作中是非常毅重要的，因森为高端客户牢群虽然说不灿在乎价格的卧高低，但其择虚荣心应得错以满足。局对于定价策闻略、销售去骄化策略、销性控策略等是默根据市场调讯研得出的初筒步阐述，每缎项的重点正合式介入该项找目以后会加笋以更加详尽猛深入的分析密。疼以上我们所冰阐述的几种宇方法主要针愉对开盘时和客销售付款上绩尽量的去贴苹合市场，当循然我们还是沈要看具体的味情况而安，屡以及要看发园展商是以资袋金为中心还某是以利润为朽目标，在现洁实的操作时猪也将按需要昂引申出有效尝的操作方案省，我们就能底顺利地进入据品牌与利润询的局面，将讨永远是进退充自如的主动腾者！滑２、现场人竿力配置珠为把项目的依理念准确表胡达给客户，勺人员的素质黄及操守显得失尤为重要，探是确保本项尿目顺利进行场的重要保障蹲。兄所有销售人叫员除给予规亏定工资的同夜时另据销售庸业绩，给予糖优胜奖金，龙藉以激起销驱售信心。扫每周一次例候会，以随时伴改进销售方振式，并提供协企划人员参偷考。氏做好每周每吴月销控和销歌售报表，以雨便执行整体转销售计划，宣或是根据实军情做相应的盖调整。胃【各周期阶高段销售策略溜】慌开盘销售状因况的有效控木制及对有可肯能发生的各淡种情况时，糖应变能力将雄是开盘成功点的关键。我暂们以下将各跃种可能发生隆的情况进行什罗列，并对裙此作出较可驾操作的应对材方案。败通过以往实酿际操盘分析他总结出以下汁情况叙内部认购期馅预订情况不近甚理想窄内部认购期屿良好的预订煎状况超出我撞们的预计目色标。何正式开盘后拆，转定及下柱定情况不甚辽理想。伙对上述情况估我们将作出奇具体的应变旬方案反内部预订不呈理想之应对捏方法淘预定客户来季访比列较大洲后，但预订臣的户数比例回却达不到我筛们预期的目很标时说明这妇批客户离我弯们的目标还寒有一段距离镰，因此我们当急需要完成粪的工作为以暑下几个方案敬（建立前期居产品述求的稿完整性）方法：偏案场的客户鸦追踪将加大勺力度，对统验一说辞及时今进行加强，缺针对已产生光的抗性问题粮作出一个较针具说服力的脚解释。熄进一步加强贴案场的气氛谱，形成强大踪的案场逼迫公力，必要时蒸通过各种（役假客户、争擦单元）辅助趁手段来完成小我们的预期捐目标。说明：虎在预订期内滔，我们最难垄控制的其实拣是已先行制珍定的可供预贸订的具体位嘴置如期定出准，但常常事机与愿违，是杂由于预订后阅的可变因素钳太多，将不研在开放的新饿单元，但我户们将会加大题对预订期客屯户的跟踪力通度。居内部认购期帖良好的预订棍状况超出我主们的预计目的标目标：熔以上各种不原利因素后我初们也将计划购一下对我们术非常有利情株况发生时的赠应对方法；生首先我们将赛对此种情况抖进行旦化描乌述使之成为短唯一性。预稠订客户占来轿访客户的比危例达到７０兰％以上，预醉订位置达到还内部预订期坝推出的３０渗％的单元被温预购至９０话％以上。方法：菜立即开盘（物以预售许可吨证得到为前签提），实际抖报价向价格济区间的顶部铅靠拢，迅速驴进入实质性网销售工作，肤缩短转订及珠签约的时间圆，甚至可以吊视实际情况饼跳过转订而播直接进入签说约程序，做告到尽快回拢比资金。喉对剩余单元哗进行精心包粪装（主要反扒映在媒体推视广及现场说匹辞）在价格辉上再上一层依楼。但突破筑价格区间顶浅部后的上涨句空间及时间肤段间隔上应匙予以把握，代尽量控制在化每两周不超踏为0.5%世的涨幅。积在销控方面率严格按计划浸执行，可人侮为的拉长销友售时间（在蚕保证整体销瞎售计划的前型提下）为获宏得最大的利祥润赢得时间种上的空间。枪正式开盘后代，转定及下酬定情况不甚浅理想。味开盘期的内裁部预订客户芦的转订率不茅高，同时来永访客户组数瑞未达到我们仰预计成交户费数的比限，谱在对成交比粮例不能作出高新的突破时劫，将采取以陶下方法加以堂补救。粉方法：对未乏转订客户的唇原因进行分么析，及时调昏整我们的现召场说辞及气针氛，真正做占到及时发现恭问题，在第狗一时间段内询解决相关事火宜的补救处董理，同时作旷出方法上的痒调整。齿来访客户不锯足对整个销呀售计划正常奶实施的负面询影响是非常般巨大的，因隆此一旦有该票种情况的苗垫子发现，我些们就该立即滑分析原因。种除天气等不蜻可抗拒元素光外，我们必秀须对该期的枪媒体推广方倦案做衡量，拨并通过从来挎访的访谈记很录中发现薄翠弱的环节，蓄从而可及时核包括平面广迅、导示系统窝、媒体渲染混手法等各销坡售引导工具药的运用作出沙调整方案，撞达到吸引目露标客户到现咬场的效果。辆开盘期的成桶交