石狮港塘与南环两地项目提报

2009年9月Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.JIAOZHOUYOUTHLAKENEW

TOWN石狮港塘/南环路地块项目

产品定位及规划建议·第一页，共八十三页。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat一、国家宏观调控对房地产市场的影响二、石狮房地产市场分析三、项目地块分析四、产品规划建议五、有巢氏成功个案分享目录

CONTENTS第二页，共八十三页。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat国家宏观调控对房地产市场的影响第三页，共八十三页。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat

2010年上半年国家房地产市场调控政策连续出台市场反应如何？第四页，共八十三页。1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》·加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应。·加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策·加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强市场监测。·力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。·进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责。一、出台政策及主要内容上半年中央政策接连出台，市场显现“紧缩”态势第五页，共八十三页。

3月8日《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》·确保保障性住房用地供应。·严格规范商品房用地出让行为。·坚持和完善土地招拍挂制度。·严格依法处置闲置房地产用地。一、出台政策及主要内容第六页，共八十三页。

4月13日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》·加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可项目，开发企业不得进行预售，认

购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取定金、预定款，不得参加任何展销活动.·严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。·加强房地产销售代理和房地产经纪监管。一、出台政策及主要内容第七页，共八十三页。

4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

·二套首付50%+利率1.1倍；

·可暂停发放三套以上住房贷款；

·不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；

·在一定时期内限定购房套数；一、出台政策及主要内容第八页，共八十三页。

5月26日《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》·“既认房又认贷”；

·对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；

·可暂停发放三套以上住房贷款；一、出台政策及主要内容第九页，共八十三页。政策接连出台，调控初现成效，快速上升的楼市开始显现收

紧之势，平稳运行。1月3月4月5月关于促进房地产市场平稳健康发展的通知关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知市场紧缩第十页，共八十三页。二、政策影响

5月份开始，北京、上海等一线城市的房价停止了持续上涨的趋势，呈现较为平稳走势1、一线城市，成交量减小，房价平稳运行。第十一页，共八十三页。2、三线城市成交量减少，房价坚挺第十二页，共八十三页。5月份开始，厦门、泉州等二、三线线城市的房价并没有调头向下，而是保持坚挺态势。第十三页，共八十三页。宏观调控一线城市：北京、上海二、三线：厦门、泉州县域城市：石狮持续上涨的趋势保持坚挺态势未受太大影响平稳第十四页，共八十三页。·目前，中央对房地产市场的调控政策已经取得成效。·未来的房地产将如何走？·我们还需综合考虑国内的宏观经济形势。第十五页，共八十三页。2、三线城市成交减小，房价坚挺5月份开始，厦门、泉州等二、三线线城市的房价并没有调头向下，而是保持坚挺态势。2009年石狮市房地产成交分类情况都处于爆发性的增长。

2010年上半年，全市经济稳健增长，固定资产投资继续高速增长，增长28.1%。

其中房地产开发完成投资88439万元，增长43.3%。

从数据上可以看出，石狮市房地产市场处于高速发展的阶段，未来一段时间内

还将保持良好发展趋势。第十六页，共八十三页。三、目前经济形势

数据还显示，规模以上的工业增加值增速减缓，4月份增速比3月份小幅回落了0.3个百分点，5月份的增速比4月份的增速回落了1.3个百分点。近日，温家宝带队于各地开展针对全国经济的密集调研。7月3日，温家宝再次强调宏观调控面临的“两难”问题增多。二季度以来，中国经济一改第一季度高位运行的势头，各项经济数据指标先后出现下滑，引发了国内对下半年经济形势的担忧。最先反应仍旧是先行指标——制造业采购经理人指数（PMI）。国内宏观经济面临增长平缓局面第十七页，共八十三页。未来宏观调控以稳定政策为主基调中国人民银行货币政策委员会继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。中共中央召开党外人士座谈会温家宝在通报时强调，以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点。财政部在部署下半年工作时明确表示，要把“稳定政策”作为宏观调控的主基调，继续落实好积极的财政政策，把握好政策实施的力度、节奏和重点，努力促进经济社会又好又快发展。四、政策形势第十八页，共八十三页。·在房地产调控取得初步成效的同时，国内经济也面临着增长放困境，因此中央频繁表态未来政策“以稳为主”。·中央短期内出台宏观控制政策的可能性很小，对房地产市场平稳向好发展是一重大利好消息。五、总结分析第十九页，共八十三页。石狮房地产市场分析第二十页，共八十三页。2006-2009年GDP保持年均14.9%的增长速度，总体经济快速发展，荣膺全国十大活力县级城市。辖区内各乡镇特色产业持优势，民企经济发达。目前，总体经济回暖，受海外市场经济增长等因素带动，外贸出口形势出现环比改善，市场需求有所回暖。宏观经济持续增长，助推石狮城市化进程1、辖区内各乡镇特色产业保持优势，民营企业经济发达，2、石狮市外贸经济开始出现回暖，受海外市场经济增长等因素带动，外贸出口形势出现了环比改善，市场需求有所回暖。3、09年GDP为280亿元，到2010年，全市GDP达到310亿元；

2020年，全市GDP达到804.1亿元。4、加快城市化进程，要做大做强第三产业，特别是房地产，力争第三产业增幅和比重超过第一、二产业。石狮整体优越的宏观经济市场，城市化进程、城市化建设不断加快。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat第二十一页，共八十三页。目前石狮市城市发展步伐较快，东区作为重点发展新城区，以规划中集行政、商务、休闲为一体。片区内以高档住宅为主，同时作为多功能综合性人居环境示范区，汇集众多本土富裕阶层，亦被称作“富人区”。畔山云海位于东区的核心位置，受城市发展方向影响项目未来区域价值优势明显。本案东区石狮城市向东发展，新兴“富人区”崛起Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat第二十二页，共八十三页。服装城版块市中心版块北环版块东区版块石狮城市发展方向为“东进、北拓、南移”主要可以划分为四大版块Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat市中心板块：旧城改造，老城区“旧貌换新颜”，改善人居环境。北环板块：教育、交通、休闲等配套日臻完善，居住品质逐步提升。服装城板块：重点发展商贸为主，提升产业集群效应。东区板块：云集市级行政单位、市政配套设施，是未来的新城中心。第二十三页，共八十三页。城东板块城东板块是目前政府大力发展的区域，云集市级行政、市政配套，区域市场发展热度较高，产品品质也较高，价格也处于较高的水平上。一、石狮四大板块项目说明第二十四页，共八十三页。百德康桥假日二期

位置：东港路石光华侨联合中学西侧总建：约12.2万㎡总户：717户均价：6000元/㎡已售：657户未售：60户社区配套：会所、网球场、羽毛球场、游泳池、幼儿园等。附加价值：垃圾处理器、高效生态灭蚊系统、家具智能系统、采光地下室等。诉求重点：处城市“东进”的龙头地段、名校旁、别墅引领项目品质、工程

品质高（用材精细）、一期园林景观完美展现。户型面积(㎡)户数(套)比例2R

97

608%3R120-16120829%3、4R165-19028540%5R

199-262

14320%楼中楼≥270213%东区版块第二十五页，共八十三页。北环板块城北片区，新一任政府建设重点区域，规划新凤里中学、幼儿园、凤里实验小学、

西洋公园、汽车总站等设施。目前，城北片区市场热度较高，开发也较成熟，产品

品质中档，但商业氛围还不足。客户对项目的关注点主要为地段、价格、教育、公园、客运中心等。项目户型以130-150㎡的面积为主，60㎡左右的投资性户型也颇受欢迎。区域价格

主要集中在5200-5800元/㎡。可能的问题点：板块内部层次有分化，南洋路以东为凤里街道，可以享受优质教育配套，相应开发

楼盘定位较高，均价集中在5500-5800元/㎡；南洋路以西为灵秀镇，无法享受优质

教育配套，而且市中心客层有一定抗性，目前开发项目也以价格低为一个诉求，均

价在4700-5000元/㎡。第二十六页，共八十三页。兴进豪园户型面积(㎡)户数(套)比例3R170-180210

58%4R180-23013036%5R(楼中楼)

280-415206%Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat北环版块位置：南洋路与东西三路交汇处总建：34万㎡总户数：1363户（一期360户）均价：5400元/㎡销售率：75%未售约：90户诉求重点：城市规划“北拓”地段，西洋公园为邻、凤里中学、凤里小学。附加值：厨房垃圾处理系统、游泳池、网球场、小区幼儿园。第二十七页，共八十三页。市中心板块市中心板块的可开发用地少，加上各项配套成熟，商业集中，户型

面积分布相对比较均衡，价格相对也是处于最高的水平。第二十八页，共八十三页。位置：八七路总建：约4万㎡总户数：365户均价：未定销售率：未售（预计2010年10月份推出）户型面积(㎡)户数(套)比例单身公寓

38

5314%2R

75

12735%3R125

10830%4R158-310

7721%Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat市中心版块中天国际第二十九页，共八十三页。服装城板块服装城板块以重点发展服装商贸为主，但是板块定位不够高，周边环境

较为喧嚣，居住品质一般。目前配套仍然处于起步阶段。目前，待推项目的产品品质诉求较高。户型以135-180㎡的三房、四房为

主。意向客户以服装城及周边的个体户、私企等为主。第三十页，共八十三页。地理位置：石狮服装城东区占地面积：占地15亩楼层规划：1栋26层商住楼和1栋19层写字楼组成

商住楼1-2层为挑高5.7米的商铺总建筑面积：5万多㎡，其中住宅近3万㎡总户数：122户均

价：未定销售率：未售户型面积(㎡)户数(套)比例2R903629.51%3R1403831.15%4R180

42

34.42%楼中楼200-320

64.92%华闽世贸国际服装城板块诉求重点：户户赠送面积，90㎡升100㎡，140㎡升160㎡，180㎡升200㎡第三十一页，共八十三页。二、石狮市场存量分析板块项目量体未售量备注北环板块兴进豪园1363500二期剩余100套三期400套尚未推出百江明珠

31211富贵天骄12110佳豪城市花园二期5288板块内合计2324529市中心板块泉美豪庭15240中天国际354354中天名座180180精装酒店式公寓国际广场270270精装公寓板块内合计956844Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat第三十二页，共八十三页。板块项目量体未售量备注东区板块芳星豪园472濠江国际二期446446府东一号706130康桥假日155318濠江时代广场12010东城美居520520安居工程（宝源花园二期）1293129390㎡以上188户90㎡以下1105户（经济适用房）畔山云海13761376板块内合计606137952502套服装城板块板块华闽世贸国际1220鼎盛公元14001400板块内合计15221400总合计1086364685192套（除经适房外）Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat第三十三页，共八十三页。09年全年成交量约2800套，受国家房地产调控政策影响，预计2010年销售量于2009年会有明显减少,同时各开发商也延缓推盘的节奏，转向观望。总体而言市场仍处于供略大于求。三、总结分析第三十四页，共八十三页。项/目/地/块/分/析第三十五页，共八十三页。

北环板块市中心板块服装城城东板块港塘路地块南环路地块地块区位：紧临城市主干道，交通便利，区域配套相对成熟。一、地块解读第三十六页，共八十三页。港塘路地块宗地总面积：19745㎡道路面积：4307㎡容积率：3.5建筑密度：30%总建：约69000㎡南洋路金盛路港塘路地块北环路港塘路地块内现状金盛路第三十七页，共八十三页。优势：交通网发达西北临北环路，东临南洋路，南靠香江路，均为城市主干道。劣势：地域差异南洋路以东，为凤里街道，有众多教育资源；南洋路以西，为地块所在的灵秀镇，周边商业氛围不足，配套明显较弱，并且可能享受不到凤里街道的良好教育配套。

地块东向和北向目前均为菜地地块西向为汽配厂地块西南向为港塘路（次干道）两边基本没有商业配套地块西洋公园（规划）汽车总站（在建）凤里中学凤里实验小学幼儿园南洋路香江路北环路香江路南洋路北环路港塘路地块港塘路地块优劣势分析地块现状第三十八页，共八十三页。科盾医院南环路拥军路南环路地块内现状科盾医院拥军路坟地地块南环路地块征地面积：29497.6㎡用地面积：23925.83㎡容积率：3.5总建：约83740㎡第三十九页，共八十三页。地块北向紧挨南环路（主干道，过境车流量大，速度快，无人行道），且与路面有1—3米的坡差；地块东向靠拥军路（村道），路右边为一片坟地；地块南向为双龙新村；地块西向为村落自建房。优势：周边交通路网发达；向北紧挨南环路，

向西近临S308，均为城市主干道。劣势：①地块处于服装城边沿，与市中心区相比较属于二级区位等级，周边商业

氛围与配套相对较弱，周边居住环境和居住品质也不高；②地块旁边拥军路的对面是一片坟（距离3-4米）。地块科盾医院服装城南环路S308南环路地块石金路群英南路拥军路北向东向西向南向地块现状地块优劣势分析第四十页，共八十三页。石

狮

市

主

要

在

售

楼

盘

分

布兴进豪园城市花园百江明珠泉美豪庭濠江国际府东壹号华闽世贸国际濠江时代广场康桥假日市中心板块北环板块服装城板块城东板块二、区域楼盘对比分析第四十一页，共八十三页。

依据学区、土地级别、生活配套、社会治安、自然景观、民众口碑、交通等因素综合对比

评价在售主要楼盘和本项目

注：评分标准5分-A

4分-B

3分-C

2分-D

1分-E板块项目评价指标总分综合评价土地级别交通情况学区情况社会治安生活配套自然景观民众口碑环境污染社会人文北环兴进豪园44433344332B百江明珠55434234333B佳豪城市花园34333334329B港塘路地块34333344330B市中心泉美豪庭55545214435B城东濠江国际55434555339A府东1号55444455339A康桥假日55534455339A濠江时代广场34323224326C服装城鼎盛公元44234444332B华闽世贸国际55233444333B南环路地块34333344330B二、区域楼盘对比分析第四十二页，共八十三页。

港塘路地块位于城北板块，地段良好，居住环境良好，但是位于南洋路西边，隶属于灵秀镇，配套和教育资源较为一般，无良好的景观资源，因而定性为B档。南环路地块位于服装城板块边缘，具有一定地段优势，周边配套良好，但是居住环境一般，教育资源也欠缺，且无良好的景观资源，因而定性为B档。定性为B档（二级市场）三、项目定性第四十三页，共八十三页。通过以上地块市场分析我们得出本案定性为B档，且不适合做高端产品，不宜面向高端客群。那么我们的目标客群在哪里？第四十四页，共八十三页。客源本地周边外地石狮晋江五镇泉州其它75%15%5%5%购房目的首次置业55%55%70%90%二次改善35%40%15%5%二次以上5%5%15%5%投资5%---------购房方式按揭95%90%95%95%一次性付款5%10%5%5%

注：五镇指晋江市龙湖、金井、永和、英林、深沪；其它指旅居海外华侨以本地及周边客源居多，自住为主四、客源分析—主力客群第四十五页，共八十三页。根据市场调研，对石狮市市场的客层结构进行分析，可以看出：①石狮市场主要客源以本地及周边晋江五镇为主；本地客源个体户、经商、私企占60%左右，事业单位、公务员、教师等占20%左右。②外来客源一般是中小企业主，个体户，多为在本地从事服装相关生意；晋江五镇客源也是以个体经商为主。③目前本地客源二次及以上购房比重较大，近5成；外地客源绝大部分为

首次置业者，基本没有投资需求。④在购房方式上，按揭逐渐被接受，占九成以上。以本地及周边客源居多，自住为主四、客源分析—主力客群第四十六页，共八十三页。一方面，本地中等收入群体存在着巨大的刚性需求，包括结婚置业、改善居

住条件等需求。

目前，石狮市户籍人口约31.4万人，其中城镇人口约23.6万；全市城镇居

民人均可支配收入26407元，城镇家庭（以3人计）收入约7.8万。故石狮

市城镇人口基本为中等收入群体，比例约有75%。另一方面，事业单位工作人员和政府机关公务人员因工作需要、安家置业等也存在购买需求。

据统计局有关数据，截止2009年底，石狮市事业单位共有在岗人员约3728

人，各级党政机关公务人员编制约1940人。

尚有庞大的中端群体需求有待挖掘五、客层分析第四十七页，共八十三页。此外，石狮服装产业有很强的集群效应，汇聚庞大的从业人群，蕴藏了巨大的购买潜力。③石狮市目前服装产业的专业技术人员约达到8200人。①全市拥有3000多家服装及配套行业企业，以服装为主的注册商标达2000多个，包括富贵鸟、斯得雅、爱登堡、拼牌等。②以石狮为中心，连接晋江、泉州等周边地区而形成的福建服装板块，共有纺织服装企业10000多家，年产值达500亿元，是我国乃至世界重要服装板块。五、客层分析第四十八页，共八十三页。客层：本地中等收入客群，公务员、事业单位工作人员、服装产业中层管理人员、技术人员本地中端群体政府机关事业单位服装产业针对这部分客群，我们的产品机会点在哪？第四十九页，共八十三页。目前石狮市场商品住宅楼层规划：以高层为主，基本没有多层主力户型：以三房为主根据目前在售楼盘调研数据显示石狮市市场户型配比：二房：三房：四房：五房:楼中楼=8：55：19：5：31、在售楼盘调研六、产品机会点分析第五十页，共八十三页。主要户型主要面积区间比例总价带二房90㎡以下8.13%市中心和城东：约55万其他区域：约50万三房120-160㎡55.03%基本在70万以上市中心和城东约80万四房180-200㎡18.96%基本在100万以上五房200-260㎡5.28%基本在115万以上1、兴进豪园一期户型偏大，二期户型略为改小，适当增小户型配比，但是目前大户型销售也较差，去化缓慢。2、泉美豪庭虽地处市中心，地段、配套和位置上佳，但是小区格局较差，存在建筑密度大，绿化少，楼间距小，后排采光差，外立面显老等问题，所以均价仅5600元/㎡，去化仍然缓慢。3、地处服装城板块的华闽世贸国际，户型设计较好，户户南北通透，并可自由组合，加上5600元/㎡低价，开盘当日就告售罄。在售楼盘数据分析第五十一页，共八十三页。2、石狮客层对住宅户型结构的需求特征类别特征户型一房一厅面积以40-50㎡为宜二房二厅一卫面积在75-90㎡为宜，客厅面宽要求较大（4m左右）；客厅和主卧朝南；三房二厅二卫（经济型）面积在110-125㎡为宜，客厅≥4.6m，主卧≥3.3m带卫生间；客厅和主卧朝南；三房二厅二卫（标准型）面积在160㎡左右，客厅≥5m，主卧≥3.6m，次卧≥3m；客厅、主卧和次卧朝南四房二厅二卫面积在180㎡左右，已经区域可适当做170-220㎡的“4+1”；客厅5.5-6m，主卧3.6-4m，次卧≥3.3m第五十二页，共八十三页。类别特征采光客厅采光要求高，一般都明厨明卫凸窗不做步入式凸窗社区配套一般要配备幼儿园，最好有游泳池、羽毛球场等建筑规划以18-20层为宜，最好板式南北朝向，采光佳；“品”字型也可，围合式较难以接受建筑外立面外立面暖色调为主，底下为板材，上面一般为马赛克。园林景观简欧风格或者东南亚风格居多，新古典风格也逐渐被认可；园林绿化现代中式风格也可以。户型朝向高楼层，对朝向比较敏感，即使带景观面（公园、中庭）的朝西、东、北的抗性比较大。考虑到总价的因素，建议朝西南向的户型面积比东南向的面积小。低楼层，对朝向抗性相对高楼层较小。喜好、禁忌喜欢入户即为客厅或入户花园；餐厅不能正对卫生间；大门不能正对卫生间，楼中楼大门不正对楼梯。小区主大门入口不建议设置在朝西或者朝北3、石狮购房客层的其他需求特征第五十三页，共八十三页。户型定位户型面积比例备注二房二厅二卫85㎡50%可修改成三房二厅一卫经济三房二厅一卫90-100㎡20%舒适三房二厅二卫110㎡20%豪华四房二厅二卫120㎡10%控制面积控制总价提高性价比创造高抢购创造高单价市场风险低二房小三房户型设计主要以经济型80-90㎡三房，适当增加大三房户型产品类别，丰富产品。4、我们对户型的定位第五十四页，共八十三页。创造天生就畅销的商品房低总价高单价的价值产品有巢氏观点：第五十五页，共八十三页。产品规划建议第五十六页，共八十三页。设计二房、小三房和少量小四房户型的产品90㎡二房户型特点：短进深，大面宽，可适用于沿街105㎡三房一、户型建议第五十七页，共八十三页。户型特点：短进深，大面宽，可适用于沿街。120㎡三房80㎡二房110㎡三房户型展示第五十八页，共八十三页。户型特点：可用于中庭或北面，客厅朝南，北面有大阳台。户型展示第五十九页，共八十三页。二、景观风格建议1、欧式风格---效果好，但是建材需求高，会加大成本园林成本约700-800元/㎡（按绿化面积计）第六十页，共八十三页。二、景观风格建议目前市场上景观主流风格主要有欧式和东南亚风格2、东南亚风格---A、成本低园林成本约500元/㎡（按绿化面积计）B、市场认知度高，易出效果如厦门的巴厘香墅、金域蓝湾和阳光清境、南安的四季康城和蓝湾上城从成本及市场认同度上分析，建议本案采用东南亚风格第六十一页，共八十三页。南岛风情已成为富裕、品味、高级享受的代名词具东南亚特色・有南岛休闲风情之度假形态景观设计规