运河春天营销方案0413

谨呈：运河文化城投资开发有限公司运河春天项目营销思路第一页，共七十五页。关于博思堂第二页，共七十五页。博思堂服务保障2010年起，博思堂集团发展战略调整，大力发展苏北。苏北大区公司目前现有在线及签约项目9个，分布在苏北5个城市，另有多个项目接洽中。扎根苏北，长期发展。盐城金鹰天地盐城壹品世家宿迁金鹰天地连云港金鹰国际花园洪泽鹿港华府宿迁明日星城徐州欢乐世界邳州金御蓝湖洪泽鹿港华都一、坚定的苏北战略宿迁青海湖路项目第三页，共七十五页。二、强大的团队组合2、苏北地区本地化的实战团队除高管由苏州直接派驻外，包括顾问平台和销售平台，经理级及以下员工，都实现了本地化，熟悉当地市场，当地客户，并且都具有2年以上行业经验。1、苏州集团总部强大后台博思堂立志成为全国领先的“地产综合服务商”，在苏州集团总部，有超过150人的市场研究、产品规划、企划设计、商业招商运营、品质控制团队。博思堂服务保障第四页，共七十五页。三、“顾问+代理+渠道”的多元组合优势博思堂现在每进入一个城市，都是“顾问、代理、渠道”三架马车，同步发展。这样的优势在于人力资源配置、客户资源共享、全程品质监控等方面，可以做到最优化，无论是对顾问服务的项目，还是代理销售的项目，都可以提高服务质量和速度。代理渠道顾问博思堂服务保障第五页，共七十五页。项目核心目标品牌形象目标：实现运河品牌在宿迁的落地，建立运河文化城在宿迁的标杆地位。通过运河春天打响头炮，吸引全宿迁对本区域的关注。销售指标指标：全年完成推售房源70%以上去化率，实现项目在本区位的高份额占比。来人指标：按来人成交比8：1来预估，第1批次推量286套成交70%即200套，来访客户需在1600组以上，以5-8月为蓄客周期，每月需来访400组，即平均每日需来访13-14人左右。说在前面第六页，共七十五页。PART5—营销推广策略PART4—项目推案思考PART2—项目分析目录ContentsPART1—营销环境分析PART3—项目定位第七页，共七十五页。PART1—营销环境分析宏观市场篇区位竞品篇第八页，共七十五页。宏观市场篇区位竞品篇政策预估2012年11月8日，胡锦涛总书记在十八大报告中提出了确保到2020年全面建成小康社会，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标。1）经济层面：2013年地产政策趋于平稳，以保障房、税收等软性政策为导向，以延续市场稳定、经济健康的调控方针为主要思路。2）政治层面：3）发展规律：2010-2012年密集的调控，房地产整体发展受到制约，长期的需求紧缩势必带来新的需求释放，将会迎来新一轮的旺盛发展周期，结合十八大政权的过渡，预计今年一季度末二季度初将出现良性的转机和变化。十八大确立新经济目标，为房地产持续平稳发展提供支撑。政权交接阶段，稳定压倒一切。2013年，房地产将进入新的发展周期。第九页，共七十五页。宿迁城市概况区位

宿迁作为苏北城市之一，区位优势不如枢纽型城市徐州和淮安，地理上亦不靠江、海，不及盐城、连云港。交通

京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。历史人文、自然景观

宿迁培育了无数光照史册的杰出人物，西楚霸王项羽及其夫人虞姬、抗日保台英雄杨泗洪、炮军司令朱瑞等；楚霸王项羽的纪念馆——项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景色秀丽。宏观市场篇区位竞品篇第十页，共七十五页。从以上统计数据分析总结：1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。从以上统计数据分析总结：1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言不算太富裕。【营销启示】近几年整体经济发展迅速，为当地房地产市场发展提供支持，但相较苏南城市其起点低，人均收入水平较低，虽然居民消费能力逐步提高但其消费意识仍需要不断引导。经济状况宿迁经济与江苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展落后。宏观市场篇区位竞品篇第十一页，共七十五页。近几年宿迁市房地产供应量充足，市场正处于供大于求状态。房地产现状……关于宿迁……区位优势不明显，城市吸附力较差。经济较落后，但上升幅度巨大，极具发展潜力。产业化进程、城市化进程加快，城市规划发展持续向好。……项目启示……消费群体来源主要为宿迁本地。消费层次将会有很大的提升空间。城市发展为本项目带来利好。宏观市场篇区位竞品篇第十二页，共七十五页。恒大华府位处市区客户至本案必经之路上，会拦截较多客户，因此在附加值、价格等方面如何吸引客户关注是本案后续推广的重中之重。

区位经典项目较多，如御湖澜桥、夏阳银湖、滨湖一号、中国水城、蓝波湾、湖滨蓝郡等。本区位多为别墅产品，与本案同类业态竞品较少，以七彩新城、恒大华府为主；区位竞品本案七彩新城恒大华府蓝波湾湖滨蓝郡发展大道夏阳银湖中国水城御湖澜桥宏观市场篇区位竞品篇第十三页，共七十五页。区位主要楼盘一览表序号项目名称项目位置占地面积建筑面积价格销售情况1湖滨蓝郡经济开发区水杉路西侧,合欢路北6.9万方4.2万方价格3500-6500/㎡结案2七彩新城湖滨新城合欢路，安顺驾校对面3.7万方6.7万方价格2000-3000/㎡-

3恒大华府宿迁八一中路与发展大道交汇处10.9万方82万方二期：毛坯4550元/㎡

精装5500元/㎡一期总推1100套，现未售35套（480㎡），二期（2013年3月中旬）现已推248套，未售130套左右4蓝波湾骆马湖东岸环湖大道国槐路路口12万方13万方商业：均价8000/㎡一期开发纯3万方商业，二期和三期尚未动工宏观市场篇区位竞品篇第十四页，共七十五页。区位主要楼盘一览表序号项目名称项目位置占地面积建筑面积价格销售情况5中国水城宿迁市湖滨新城水杉大道和环湖路交汇处137万方83万方价格在3200-3800/㎡一期去年8月底开盘，推出168套花园洋房6夏阳银湖宿迁市湖滨新城环湖大道87号8.5万方16万方价格在6500-9800/㎡现房销售，未售35套左右7御湖澜桥宿迁市湖滨新城环湖大道88号8万方15万方面积（280-600）按套卖，（180万-400万）去年6月份开始销售推出40套左右宏观市场篇区位竞品篇第十五页，共七十五页。区域市场小结：1）本区域市场为宿迁郊区，产品以别墅、联排等为主，高层、小高层产品较为稀缺；2）与区域发展现状相关，本地段产品价格较宿迁整体水平较低，高层产品均价在2000-3500元/㎡左右，别墅产品均价在6000-9000元/㎡左右。3）该区域高端产品较多，会有效提升区域未来价值，同时对本案的投资客户导入起到决定性的作用。宏观市场篇区位竞品篇第十六页，共七十五页。PART2—项目分析区位分析地块分析SWOT分析第十七页，共七十五页。运河春天本案位处湖滨新区，东至发展大道，西至水杉大道，北至合欢路绿化带，南至规划道路，景观条件优越。项目享受金陵酒店、钟吾中学、实验小学、会展中心等规划配套。是集旅游、生活、娱乐、教育等为一体的一站式社区。项目位处湖滨新区，该区域尚处发展阶段，景观环境优越。区位分析地块分析SWOT分析第十八页，共七十五页。占地面积133605㎡建筑面积372108㎡地上面积307458㎡地下面积64649㎡容积率2.3绿地率35%建筑密度18.5%总户数2812户本地块方正规整，其中红色标注区域为对外销售房源，其余房源为周边拆迁安置房源。区位分析地块分析SWOT分析第十九页，共七十五页。优势（Strengths）：1、项目地块方正，易于规划2、项目周边人工湖、学校、商业等在规划中，潜力地段（品质）3、湖滨新区发展潜力地段，依托运河文化城强大后盾劣势（weaknesses）1、区域发展滞后，配套尚不成熟2、离宿迁市区距离较远，交通较为不便，客户来源渠道较狭隘3、本案部分房源针对拆迁安置客户，对本案产品后续价值价格提升造成阻力机会（opportunities）1、开发商品牌实力在宿迁市场有良好的口碑2、运河乐园、钟吾初中、会展中心等提升人气，带动项目地段价值提升3、周边配套日益完善，生活便利性逐渐体现威胁（threats）1、区域楼盘品质较低，影响本案形象2、本案区域目前处于待发展阶段，客户对地段抗性较大3、近期国五条等国家相关政策对房产市场的影响区位分析地块分析SWOT分析第二十页，共七十五页。PART3—项目定位市场定位产品定位

客群定位第二十一页，共七十五页。市场定位产品定位

客群定位行业领袖非行业领袖，贵公司规模市场次、非主流市场敏锐的机会主义者领导者—制定游戏规则—垄断价格—产品有不可复制性—建立成本优势追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值—建立低成本结构补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点本案市场营销战略选择——领导者第二十二页，共七十五页。市场定位产品定位

客群定位市场机会：确立区域市场领导者地位定位投资/刚需性需求宿迁投资客/周边乡镇客户宜人的社区环境高效的物业管理鲜明的立面形象舒适的周边环境优越的旅游资源第二十三页，共七十五页。以什么为触媒如何引爆市场第二十四页，共七十五页。钟吾中学、实验小学全覆盖运河乐园、运河金陵，吃喝玩乐购一体城市展览馆、体育馆，孕育社区文化气息50000㎡绿化景观开发商高品质住宅开发实力…活力社区生态社区市场定位产品定位

客群定位我们有什么我们说什么第二十五页，共七十五页。

3震撼景观

1实力配套

4圈层文化

2便捷学区运河春天第二十六页，共七十五页。全新世界级配套体验商业、生活、休闲、教育、运动、旅游…自享一方乐土1、实力配套第二十七页，共七十五页。学校就在家门口宿迁市顶级中学标准，集结一线师资、一流教育设备小博士们的成长之路2、便捷学区第二十八页，共七十五页。绝佳人工湖景为宿迁带来新的景观视野，打造双湖水系，塑造宿迁水乡站在阳台可观景3、震撼景观第二十九页，共七十五页。圈层人士集结地生活因选择而改变，不一样的生活圈，不一样的生活态度，同时，享受不一样的生活方式4、圈层文化第三十页，共七十五页。运

河

春

天=生态+生活的兼容人文配套生态圣地生态社区，有湖有景有生活对客户：对区域：面向未来承前启后SLOGAN市场定位产品定位

客群定位第三十一页，共七十五页。市场定位产品定位

客群定位主题区域推广主题：用6000亩的霸气创一段辉煌本案推广主题：住在新城，有湖有景有生活第三十二页，共七十五页。客户诉求点分析介于本区域后期良好的教育、旅游等资源，本案客户的购买动机基本以投资为主要目的。……

周边工作人员退休养老纯投资先投资后居住养老教育需求长期性个人度假子女婚房市场定位产品定位

客群定位第三十三页，共七十五页。客户地图客户地图第一实验小学湖滨蓝郡本案本案发展大道陈山庄小官庄小陆庄井头村新窑村吴林村小宋庄邢庄王沟目前中心城市各个片区中，宿城区（含苏宿工业园）居住人口达27.90万人、占中心城市总人口的42.84%，宿豫区13.02万人、占19.99%，宿迁经济开发区10.28万人、占15.78%，市湖滨新城（含市软件产业园）9.56万人、占14.68%，市洋河新城4.37万人、占6.71%。结合区域客户特征，建议本案媒体渠道采用派单、短信为主，配合跨街横幅、乡镇路演进行精准客户拓展。本案周边乡镇较多，此区域乡镇客群为本案后续拓客主要方向。市场定位产品定位

客群定位第三十四页，共七十五页。每个人都有一层关系网核心客户问题以本案成交老客户为引擎，引爆全宿迁客户市场定位产品定位

客群定位第三十五页，共七十五页。PART4—项目推案思考推售计划销售目标

价格建议

销售策略第三十六页，共七十五页。1234567891011122829一批次本案可售房源分3批次推售，通过小步快走的形式实现本案房源的快速去化，达到并超过预期目标。一批次：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、10#、11#二批次：8#、9#、12#、28#、29#一、推案批次示意可售房源分3批次推售二批次推售计划销售目标

价格建议

销售策略第三十七页，共七十五页。80㎡左右110-120㎡左右100-110㎡左右90-100㎡左右60㎡左右1234567891011122829二、户型面积分布示意户型面积分布推售计划销售目标

价格建议

销售策略第三十八页，共七十五页。一批次房源统计楼栋楼层套数（套）面积（㎡）套数合计（套）面积合计（㎡）1#11F444275.8552852125.552#11F667734.33#11F445157.424#11F444275.855#11F444275.856#11F445157.427#11F666624.4610#11F887312.211#11F887312.2一批次一批次面积配比面积区间套数（套）配比60㎡左右8816.7%80㎡左右8816.7%100-110㎡左右13225%110-120㎡左右22041.6%总计528100%三、房源统计推售计划销售目标

价格建议

销售策略第三十九页，共七十五页。二批次房源统计楼栋楼层套数（套）面积（㎡）套数合计（套）面积合计（㎡）8#11F887312.252655249.129#15F909588.6412#15F909588.6428#26F15617575.9429#17F10211183.7二批次二批次面积配比面积区间套数（套）配比60㎡左右448.4%90-100㎡左右14627.7%100-110㎡左右448.4%110-120㎡左右29255.5%合计526100%推售计划销售目标

价格建议

销售策略第四十页，共七十五页。面积区间户型套数（套）配比60㎡左右1室2厅1卫13212.6%80㎡左右2室2厅1卫888.3%90-100㎡左右2室2厅1卫14613.8%100-110㎡左右3室2厅1卫17616.7%110-120㎡左右3室2厅1卫51248.6%3室2厅2卫合计1054套100%面积配比本案共1054套可售房源，户型面积多为60-120㎡的中小户型，其中，110-120㎡左右的户型在推售房源中占比48.6%推售计划销售目标

价格建议

销售策略第四十一页，共七十五页。批次楼栋套数（套）面积（㎡）销售目标1批次1#~6#、7#、10#、11#52852125.55全年完成推售房源的70%，即740套左右销售量2批次8#、9#、12#、28#、29#52655249.12合计共14幢1054107374.67推售计划销售目标

价格建议

销售策略第四十二页，共七十五页。选用市场比较法，以本案竞品为重点参考，结合市场上和本项目存在最大可能竞争关系的的项目价格建议：本案2013年产品销售均价以3600元/㎡为宜。价格建议综合考量因素宏观政策——房地产调控基调不变，楼市长远走势不容乐观；市场环境——市场非政策性回暖，刚需&保障房支撑市场；竞争环境——板块内别墅项目众多，高层产品稀缺；地块属性——地块整合打造，项目形象提升；客户特征——板块高层客户以投资、刚需客户为主。推售计划销售目标

价格建议

销售策略第四十三页，共七十五页。推售计划销售目标

价格建议

销售策略「首期亮相要点」高起低落要点1-高调入市，强势宣导要点2-低价入市，低置业门槛第四十四页，共七十五页。推售计划销售目标

价格建议

销售策略「首期优惠策略」小步快跑抓住客户预先公布充满诱惑的大比例优惠政策（如88折）

低门槛预订登记（如5千元）价格暂不公开第四十五页，共七十五页。推售计划销售目标

价格建议

销售策略「首期开盘价格」低价入市控制总价分批推售，可根据实际积攒客户量加推，并可制造稀缺景象；逐量加推，便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格调整，将风险降到最低，或将赢利扩大到最大化；先树立项目市场知名度与品牌价值，提升项目市场价值，再实现项目快速销售量，以求最终风险最低与盈利最大！兑现“超高性价比”市场领导者形象第四十六页，共七十五页。PART5—营销推广策略营销策略推广计划媒体策略费用预估第四十七页，共七十五页。营销总策略配合销售：开拓和赢得市场，寻找精准渠道拓展客户，从而提高项目的销售，提升项目市场份额占比，按开发经营计划完成销售目标。品牌服务：彰显本案品牌实力，通过系列推广活动，树立项目的良好品牌形象，使得项目在推广的目标市场上形象鲜明，从而增强目标消费群对项目的好感。同时，通过品牌旗下其他配套的附加值，为项目加分。营销策略推广计划媒体策略费用预估第四十八页，共七十五页。本案存在的障碍点其一，本案位处湖滨新区，周边配套尚在完善中，且交通较为不便，宿迁客户对此区域认可度较低，地段抗性较大；其二，本案分安置房源和市场房源两部分，安置房源对本案整体定位及后期价值提升有着较大的阻力；其三，本区域人口密度较低，且宿迁客户对区域的认可度较难改变，因此，本案销售过程中保证足够的客户蓄水成为较大的难点。营销策略推广计划媒体策略费用预估第四十九页，共七十五页。推广先行，通过户外大牌、报纸、DM等线上渠道，将运河文化城对湖滨新区乃至宿迁市发展的意义进行剖析，通过本区域即将落成的运河乐园、城市展览馆、会议中心、体育馆、金陵酒店、运河金陵、广电大楼等配套进行分项介绍。树立湖滨新区板块全新的独立都市形象。加强客户对此地段的认可度。推广建议：春季房展会（5月1日）城市区域价值论坛（5月11）运河乐园开园活动（7月6日）营销策略推广计划媒体策略费用预估突破障碍点，分步推广！突破一：区域价值推广，打破地段抗性第五十页，共七十五页。营销策略推广计划媒体策略费用预估培育区域整体活力运河春天线路二：双庄-沿环湖大道-沿水杉大道-市区线路一：大润发-沿发展大道-沿环湖大道-双庄【形式】：投资2辆大巴车，跟公交公司协商选择2条连接市区与新区的线路，通过大巴车环绕本案及其他配套项目：1.为来本区域旅游客户提供便利，同时通过线路环绕给客户展现本区域整体价值；2.车身广告宣传本案形象；第五十一页，共七十五页。突破二：本案卖点挖掘，打破品质不足项目入市，将产品精工细琢的品质进行宣传，同时通过打造项目景观、户型、智能安防、物业等附加值将本案价值做最大化提升。精心打造样板房使客户对新的生活场景产生向往，以产品事实说话，从品质细节打动客户。售楼处、样板房接待流程完善，将最专业的服务团队展现给客户。推广建议：产品推介会（7月6日）售楼处公开活动（5月11）样板房公开活动（6月15日）营销策略推广计划媒体策略费用预估第五十二页，共七十五页。突破三：强强联合，解决客户资源难题博思堂与运河文化城强强联合，通过双方资源整合共享，将已积累的宿迁市客户资源进行最大化筛选和利用，以保证后续销售中的客户蓄水量。通过短信、DM的定向投放，将目标客群进行定期维护；通过周边乡镇派单、路演等进行项目动态传播，将乡镇目标客群进行有效锁定。推广建议：派单、路演计划（6月-12月）缤纷夏日，水上总动员（7月-9月）售楼处DIY系列暖场活动（7月-11月每周末）营销策略推广计划媒体策略费用预估第五十三页，共七十五页。营销策略推广计划媒体策略费用预估蓄客策略Step1：圈而养之客户数据库拓展行销模式的建立案场培训工作各银行等高级VIP搜集整理Step2：追而寻之参与公关形象活动客户资源库的更新本案产品推介会博思堂、运河双方客户资源整合Step3：聚而礼遇客户资源库的定期维护水上总动员平台类活动本案巡展+派单+路演节点活动Step4：游而截之开盘活动回馈活动线上、线下媒体互动活动持续性，保持客户关注度围追堵截第五十四页，共七十五页。推广时机与节奏把握物料筹备完毕2013年10月-价值引导体验为王2013年5-7月2013年4-5月阶段目标时间轴营销主题2013年8-9月形象树立强效蓄客开盘引爆持续热销产品价值媒体立势营销手段准备营销道具；通过网络、DM、短信等媒体将项目信息释放；引起公众关注结合媒体炒作项目价值点，并结合开盘保持项目区位市场成交占比。强化客户体验，营造项目与周边项目的差异化，为后续产品价值提升造势。结合客户维系活动增加项目人文形象，通过良好的市场口碑促进项目房源加推和去化。营销阶段物料筹备期2批加推情感维系形象导入期开盘强销期持续销售期情感维系口碑效应营销策略推广计划媒体策略费用预估第五十五页，共七十五页。营销策略推广计划媒体策略费用预估活动原则时间节点活动长期活动暖场活动启幕年，活动力度加大：周周有暖场，月月有造势2013-52013-62013-72013-82013-92013-102013-112013-12春季房展会售楼处公开样板房公开产品推介会开盘活动二批加推活动派单、路演计划夏季水上总动员城市区域价值论坛（结合售楼处公开）运河乐园开园活动系列DIY活动（每周1次）感恩答谢酒会活动节点排期第五十六页，共七十五页。营销策略推广计划媒体策略费用预估物料筹备，前期价值梳理第一阶段——物料筹备期（2013年4-5月）阶段任务①完成销售物料及道具的筹备工作；②组建销售团队，并进行产品价值提炼和培训。阶段主题：用6000亩的霸气创一段辉煌目的：该阶段主要以线上媒体推广为主，通过广告创意增加市场关注度，增加广告悬念设置，先进行本案区域整体价值炒作，同时渐引入项目产品概念，弘扬区域整体价值的同时，拔高本案项目价值。第五十七页，共七十五页。用6000亩的霸气创一段辉煌第五十八页，共七十五页。营销策略推广计划媒体策略费用预估第二阶段——形象导入期（2013年5-7月）阶段任务①宣扬产品创新理念,导入差异化高端形象，引发市场关注；②强效积累客户，为开盘做准备。阶段主题：定居新城，有湖有景有生活产品形象树立，积累客户媒体策动：大众媒体全面传播，网络、报广持续关注，全面保证有效积累线下推广：通过派单、路演、横幅等线下渠道，增加客户积累量。第五十九页，共七十五页。定居新城，有湖有景有生活第六十页，共七十五页。营销策略推广计划媒体策略费用预估开盘热销，为2批次预热第三阶段——开盘强销期（2013年8-9月）阶段任务①实现有效客群的关注度及开盘热销；②制造开盘当天火爆场面，提高认购率;③积累2批次客户，进行蓄水预热。阶段主题：全攻快打密不透风营销策略：主题明确、强攻快打，开盘热销，奠定项目形象。第六十一页，共七十五页。营销策略推广计划媒体策略费用预估持续热销，口碑利益双赢第四阶段——持续销售期（2013年10-12月）阶段任务①保持市场热度，确立项目地位；②持续前期的热销成果并有效维护。阶段主题：悠然，源自生活营销策略：深入解读品质，确立项目地位，拉升项目价值，对老客户进行情感维系。第六十二页，共七十五页。悠然，源自生活第六十三页，共七十五页。缤纷活动

·

欢乐营销缤纷活动贯穿项目销售始终，持续积累项目人气，保证市场持续关注度营销策略推广计划媒体策略费用预估水上总动员答谢酒会蛋糕DIYT恤DIY价值论坛第六十四页，共七十五页。

媒体总策略利用多个媒体相组合，互补型应用，形成联动效应。DM+横幅+夹报

网络+短信+户外线上吸引大众市场关注度线下积累小众客群意向度营销策略推广计划媒体策略费用预估第六十五页，共七十五页。营销策略推广计划媒体策略费用预估投放目标市场一级市场：宿迁市、湖滨新区二级市场：周边乡镇广告媒体策略媒介投放原则：投入<产出（做实效广告）媒体策略-推广媒体选择及媒体运用策略原则媒体分类媒体渠道运用时期长效型媒体网络、售楼处户外、软宣、道具包装贯彻始终冲击型媒体户外、纸媒、短信、DM、业内炒作开盘及重要目标实现精准型媒体活动、客户数据库节奏控制创新型媒体贴片广告、公益海报、赛事看板节点突破推广媒体选择第六十六页，共七十五页。现场包装建议-售楼处营销策略推广计划媒体策略费用预估围绕五感刺激法进行接待中心的氛围改造