东莞寮步新城市中心区商业运营方案

目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、新城市中心区运营目标分析 2二、新城市中心区的建设任务 31、硬件建设任务 31.1建设工程 31.2硬件建设的主要模式 42、软件建设任务 4三、城市中心区运营整体思路 5四、城市中心区运营关键点分析 6五、城市中心区运营策略建议 71、人口的增加与人流的凝聚策略 71.1人口目标 71.2人口增加策略 71.3人流聚集策略 81.4人口增加速度规划 82、政府配套设施的完善建设建议 93、土地开发策略与开发节奏 93.1土地开发策略 93.2开发节奏 104、城市文化建设与城市推广建议 114.1城市文化建设建议 114.2城市推广建议 12六、运营综合实施方案 13七、城市运营成功案例分析〔东城片区〔东城大道〕开展历程简介〕 151、开展历程概述 152、开展历程总结 16一、新城市中心区运营目标分析10年内实现新城市中心区的全面规划建设〔建成率到达90％以上〕：人口规模到达兴旺一线镇区水平——人口密度到达2.5万/Km2，新城市中心区总人口在10万人以上配套齐全、环境优美的高品质居住中心——中心区人均住房面积到达35㎡/人以上，住房建筑总面积在350万㎡以上——具备完善便利的交通、医疗、教育等配套设施，具体建设标准以一线镇区配套作为参照消费便利、业态种类全面的中高档商业中心——集购物、餐饮、娱乐、商务等商业功能，使得寮步镇人均商业面积到达1㎡/人以上，具体商业建筑总面积视寮步镇总人口规划定二、新城市中心区的建设任务1、硬件建设任务1.1建设工程配套设施建设：——市政形象工程建设：在新城市中心区的主干道入口处设置城市标志或其他形象工程。——生活配套建设：完善新城市中心区的水、电、气供给配套建设，到达区域内所有地区水、电、气供给齐全的标准；完善对医疗、教育、金融、等生活配套设施的建设，以一公里为半径进行布点〔视人流密集程度灵活增减〕。住宅建设：——建设目标：人均住房面积到达35㎡/人以上，在人口增加规划完成的根底上，住宅总建筑面积到达350万㎡以上。——建设规模控制：3—5年内对新城市中心区住宅进行全面开发，增加土地供给量，5年后视建设情况控制住宅用地开发，使住宅开发保持平稳。——建设品质：为配合寮步定位升级，住宅品质应控制在中偏高品质，总体开发趋向于向中高端生态住宅开展。〔绿化率、建筑密度、容积率等根底指标视工程地块情况分别制定〕商业：——大型商业网点建设：在商业核心点规划处建设大型购物商业工程、大型娱乐休闲工程、大型餐饮工程、高档写字楼、高档酒店。——沿街商业与沿街住宅低商建设：在香市大道沿线、盘龙路沿线、石大路沿线局部建设沿街商业、沿街住宅局部规划建设底层商业。景观：——以市民广场、文化广场、盘龙山公园为主要的景观依托点，在主干道沿街进行景观轴带建设。1.2硬件建设的主要模式融资模式：政府投资与招商引资相结合土地开发模式：政府加大对用地指标的配给，联动开展商共同开展,政府搭台，企业运营。2、软件建设任务政府搭台，企业运营政府加大城市推广力度，对外招商引资，寻找适宜商家合作，联动营运城市。分主题主办多种城市推介、招商引资活动，如寮步娱乐招商推介会、寮步餐饮招商推介会等城市文化建设：——如汽车文化：以汽车展销产业为契机，顺应时代潮流；以“汽车文化，汽车消费〞为主题，以“中国及世界汽车历史和汽车销售〞为市场切入点，以“文化〞为载体，以汽车销售为市场突破口；充分满足广阔汽车爱好者的一切需求，从而形成城市文化。〔如建设汽车博物馆等〕——生态文化：生态文化是从人统治自然的文化过渡到人与自然和谐的文化。用生态的理念去生活去消费，建立科学的生态思维理论，使人们在现实生活中逐步增加生态保护的色彩。其他政府策略：人口增加、政策扶持、指标配给等三、城市中心区运营整体思路以人为本、快速集中、强化推广——以人为本：城市的开展、产业的开展、商业的开展主体与载体都是人，寮步城市中心区现状明显的人流缺乏，这也是第三产业开展滞后的主要原因，故城市中心区的运营根底是人口的吸引与凝聚。——快速：寮步面临机遇难逢，但就现阶段的开展状况来看，很容易被竞争对手〔周边邻近镇区〕乘虚而入，时机稍纵即逝，快是运营的关键所在，是中心区城市升级的必要条件。——集中：寮步产业结构不合理的重要原因就是分布散乱，未形成集中效应。产业的集中，开发的集中，人流的集中是寮步产业结构优化，城市功能升级的核心要点。——强化推广：寮步在消费者的心里地位中仅属普通二线镇区，与其经济排名极不协调，极大的影响了对人口和投资的吸引力。借助新城市中心区的重点建设，建设与推广同步进行，让寮步焕然一新的同时变得众所周知。另一方面，城市推广也可增强城市流通力，表达城市综合竞争力。四、城市中心区运营关键点分析人口的增加与人流的聚集政府配套设施的完善建设政府对土地开发的规模控制与节奏控制城市文化建设与城市推广五、城市中心区运营策略建议1、人口的增加与人流的凝聚策略1.1人口目标寮步镇势必成为东莞主城区的一局部，中心区在人口规划中也应该按照市区人口密度标准和市内一线镇区人口密度进行规划，按照中心区规划面积进行人口目标规划。城区与主要市区的人口估算如下：镇区总面积〔Km2〕城区建成面积〔Km2〕估算人口密度〔万/Km2〕估算人口〔万〕莞城区13.5近13.52.5040东城区110402.50100万江区50.5202.5050南城区59252.5060厚街镇126.1550-602.50120人口密度按照兴旺城市中心区人口密度标准2.50万/Km2计算，那么寮步镇新城市中心区人口规划应为：4.09Km2×2.50万/Km2＝10.225万人。寮步城市中心区的人口目标估算在10万人左右〔原规划为8.5万人〕。1.2人口增加策略放宽人口入户条件〔买房入户、技术人才入户〕提高对高素质人才的吸纳优惠条件，保证城市人口综合素质水平政府调控，平衡新老入户人口的利益、待遇上的差异加强市政配套建设与居住环境建设，到达引人、留人的目的加强中心区商务办公功能，让企业带来人口积累1.3人流聚集策略加强中心区市政配套建设与生活配套建设开发，优化生活的便利性。对中心区进行综合效劳功能提升，建设优越的生活、工作环境，以享受生活、享受工作为最终目标。加强城市特色文化建设，吸引人流以第三产业开展为主导，建立商业体系，以产业为载体凝聚人口打造城市亮点，如建立优良的教育体系，以优越的教育环境吸引人口1.4人口增加速度规划根据开展商与商家建议，人口的增加速度应该在2000户/年以上，即5000人/年。现阶段中心区处于开发建设阶段，人口增加速度应控制在4000人以上，暂定开发建设期为5年，人口增加方案如下：2007年2021年2021年2021年2021年2021年4000人4000人5000人5000人5000人6000人以上建设期5年内中心区人口增加数量争取突破3万人2、政府配套设施的完善建设建议医疗配套：医院、防疫机构、卫生所、药店等医疗配套建设教育配套：中学、小学、幼儿园等教育配套建设金融配套：银行、取款机等邮政配套：邮政局、快递单位等公共设施配套：公园、道路交通等政府、各行政主管部门政府配套设施建设以便利生活、工作为初衷，建议市政部门按照现有的社区及人口分布状况完善相关配套设施，并且根据人口的增加规划制定主要配套设施的规划布局，加快建设节奏。3、土地开发策略与开发节奏3.1土地开发策略3.1.1商业开发局部以点带线、以线带面——以香市大道分别与金富路和蟠龙大道的交叉点为城市中心区的两个商业核心点——在已有工程的根底上首先重点开发香市大道沿线路段沿街商业，连接两个商业核心点形成中心区主要的商业街——以香市大道商业街为根底建立整个中心区的商业体系。3.1.2住宅开发局部全面开发、控制品质——为迅速增加中心区常住人口、聚集人流、为商业开展凝聚消费力、带动整个城市运营，住宅开发采用全面开发的策略，加快中心区土地指标配给，增加住宅土地市场供给，加大政策扶持力度，联动开展商迅速开发。——为配合寮步镇综合定位升级，在楼盘品质处理上要严格控制，重点在绿化率、容积率、建筑密度、配套设施等方面进行定性控制。3.2开发节奏第一阶段〔准备阶段2021年以前〕：住宅建筑指标配给商业网点规划布局市政配套建设第二阶段〔战略建设阶段2021年到2021年初〕：市政工程、市政配套建设住宅全面建设商业网点建设第三阶段〔全面建设阶段2021年以后〕：商业体系的全面建设住宅持续建设其他个别工程建设〔专业市场等〕4、城市文化建设与城市推广建议4.1城市文化建设建议借助寮步镇特有的汽车展销行业根底，建立城市汽车文化，将原有的汽车贸易行为延展，形成文化，举办年度汽车展，建设与汽车有关的生活文化，表达寮步特色，增强城市知名度。寮步镇教育事业在东莞市有着相当优异的成绩，加大在中心区的教育设施建设，在提高市政配套的同时，打造东莞市教育名镇，增强城市吸引力。寮步镇有着丰富的土地资源和自然景观资源，生态在当今社会中已经是一个炙手可热的话题，为了挖掘潜在价值与防止同类竞争，可在寮步重点培植生态园林家园，发扬生态文化。寮步镇香市文化的开展与外延，在文化根底上建立文化产业。4.2城市推广建议4.2.1形象工程建设建议香市大道沿线将成为寮步的标志性区域，代表了城市核心形象，建议在主要的两个商业核心点处设立城市标志。市民广场与文化广场是城市形象的主要组成局部，建议在加大建设投入的同时，进行广场内部的高规格管理。4.2.2城市推广手法城市推广作为城市流通力中一个信息流通方面的表达，直接影响到城市综合竞争力，在现阶段寮步城市升级的重要时期，城市宣传对整个城市运营都有着非常重要的意义，招商引资、吸引人口是城市运营的动力所在，所以加大城市推广力度势在必行。政府视窗：设置友好界面，扩大辐射面广度，注重互动。媒体宣传：加大投放力度，针对不同受众抓住共同利益点重点宣传。城市文化活动：以城市特色文化为突破口，定期举办城市推介会、特色文化节、特色产品展销等活动，增加城市知名度，促进招商引资。六、运营综合实施方案第一步：1、加大推广力度：硬件方面：——设置城市形象工程、政府展示厅，招商展览中心，宣传寮步开展与前景软件方面：——建立特色文化，举办城市、文化、产品等推介活动。——通过杂志、报纸、电视等媒体进行全面的广告宣传。——通过政府视窗加大宣传力度，让寮步面向洙三角，面向世界2、完善市政配套——对医疗、教育、公交系统等市政配套全方位高规格完善建设——利用原有的较好根底重点进行教育陪套建设，打造东莞教育亮点——公交系统增加公交车数量与路线，放宽出租车管理政策，控制摩托车数量，优化公交系统结构3、土地指标配给、大型商业网点规划——加快对已出让土地的建设进度，推进现有的住宅工程尽快入市。——加快对中心区土地指标的配给，重点规划住宅工程，以商住工程为主。——开始对重点大型商业网点布局规划，其中包括大型购物工程、大型餐饮工程、大型休闲娱乐工程4、确定人口入户政策，制定详细人口增加方案第二步：1、增加土地放量，住宅用地开始全面建设——加大对已配给土地指标推出量〔以商住工程为主〕，加大招商引资力度，全力进行土地开发。政府给予相关政策支持，连同开发商、商家联动运营，加快城市建设进程。2、商业网点建设——重点建设大型商业网点，其中包括大型购物工程、大型餐饮工程、大型休闲娱乐工程。第三步1、进行商业体系的全面建设——与已建大型商业与住宅低商联动运营，在香市大道两侧打造综合商业街，从购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化全方位建立综合性商业街。——建设写字楼、金融效劳机构等，吸引企业进驻，建立形中心区商务功能。2、住宅工程持续开发——逐步控制住宅用地供给，住宅开发趋于高档次、生态住宅为主。3、其他物业类型建设——视市场需求情况、建设其他物业类型。七、城市运营成功案例分析〔东城片区〔东城大道〕开展历程简介〕1、开展历程概述99年－00年开发工程：雍华庭、金泽花园、中惠华庭、拥翠庭00年－01年开发工程：望族家园、雍华庭步行街、愉景步行街、东城大道临街裙楼商业02年－03年开发工程：新华大厦、广东发行大厦、旗峰花园、新世纪豪园第一居、新世界花园03年－04年开发工程：峰景高尔夫、金月湾、酒吧街、御景湾酒店、星河传说、愉景花园04年－05年开