青龙湖实施方案(二期)土地一级开发项目实施方案

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！目录第一章项目基本情况..............................................33778第二章编制依据.................................................15第三章项目市场分析.............................................17第四章一级开发实施主要内容及开发进度...........................22第五章征地实施方案.............................................23第六章拆迁实施方案.............................................26第七章市政基础设施建设方案.....................................311第八章土地供应方案.............................................37第九章整体项目投资方案.........................................39第十章项目管理方案.............................................48第十一章重点事项说明...........................................50附件.........................................................512第一章项目基本情况一、项目区位情况①气候：本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。11.526均气温—6度。年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580—600降雨量集中在6—8月。长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达8级。②水文：永定河自北而南由石景山流经丰台区进入大兴区，长约15公里的北京境内流经门头沟、石景山、丰台、房山、大兴五个区，河段长约170公里，流域面积近3200平方公里，是北京西部地下水的主要补给源。③地形地貌：全区呈东西狭长形，最西端马鞍山至最东的四道口村相距35公里，南北最宽处14公里。地势西高东低，平原占4/5，西北部为太行山东麓，654大约为35－50米。3般工程建筑。地下水埋深约为10-15米，冬季冻土深度约为80厘米，风化岩层位于原地面以下50-60米，属地震稳定区，建筑结构抗震可按8度设防。3、区域特征与区位分析水库（青龙湖）东岸，隶属于丰台区王佐镇，是北京市“西部发展带”中的重要地段。项目临近京石高速路、京周路，项目周围自然生态环境优越，视野开阔，世界博物馆，自然环境好。三环。青龙湖郊野休闲社区距市中心约25公里，驾车通过京良路、京石高速公路只需30分钟即可到达市中心，同时有十多条公交线路如917支线和983可以到达。08年六环路开通后，驱车只需40分钟便可抵达首都国际机场。-4-图图二、土地利用现状分析1、规划用地现状权属青龙湖郊野休闲社区项目总占地2534.79公顷，为王佐镇的12个自然村的集体用地范围为2474.37公顷，其中需征地的面积为707.22公顷；二期总用地面积为61.79公顷，均需办理土地征用手续。2、规划用地现状性质表其他农用地建设用地交通用地未利用地总面积9.750.85417.3736.476.000.5210.02707.22二期15.285.432.360.8861.79三、现状地上物状况青龙湖郊野休闲社区项目用地覆盖了王佐镇的12个自然村，拆迁范围为2474.37公顷，而非只是建设用地，根据2004年户口和宅基地资料，并现场踏勘以及结合土地利用现状图校核等方式对地上物情况进行调查核实，结果如下：项目用地范围内共有住宅户5339户，人口15532人，住宅房屋总占地（农村宅基地）面积约142.54万平方米，总建筑面积约58.19万平方米；非住宅房屋总占地面积为85.7538.03有砖厂283634213700个坟头以及大面积的果树和林地等。-7-图根据《关于丰台区青龙湖郊野休闲区总体规划调整的批复》指标名称总土地面积二期未出让247437004157900642180019472004474600141640000.70总用地253479004504500667940020708004608600141640000.73单位61790045460016330021500平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米建设用地面积代征用地面积其中：代征道路用地面积代征绿化用地面积其它用地面积容积率1418001.03总建筑面积4662004662003873002912600291260011623003308008315001327600634003293900329390015436003308001212800132760063400其中：地上建筑面积住宅一类住宅二类住宅387300789003700公共设施建筑面积配套教育商业金融752005623002096002770056230020960027700文化娱乐体育医疗卫生8300083000教育科研设计文物古迹3796003796000其它公共设施市政公用设施建筑面积其他用途建筑面积200012900409800200012900409800其中配套教育、医疗卫生、文物古迹、其它公共设施、市政公用设施建筑面积为非经营性建筑面积，暂确定为不可出让建筑面积。-9-表二期用地面二期建筑面未出让用地面未出让建筑面建筑面积（万平方米）126.4256.2320.962.778.3037.960.000.2040.98160.7033.08121.286.340.001.290.450.360.47329.39313.260.000.000.000.000.000.000.000.00对外交通用地※铁路用地※公路用地※道路占地0.000.000.002.15194.722474.37207.082534.790.00区域总用地61.7946.62291.26329.39注：以上用地中标有※符号的不需要进行征地。其中配套教育、医疗卫生、社会停车场库、文物古迹、其它公共设施、市政公用设施用地及居住用地中的小区绿地为非经营性建筑用地，暂确定为不可出让建设用地面积。-10-图图二期项目范围一期项目范围图高质量建设、高效能管理的理念，借助“依青山、傍绿水”的独特自然优势，发展以休闲产业为主导，集旅游、度假、会展、娱乐、商务、医疗、教育为一体的多功能郊野休闲社区。列为西部重点次区域发展区域。丰台区政府“十一五规划”将青龙湖郊野休闲社区项目定为发展规划的“四大经济板块”之一，根据《丰台区河西地区整合规划》以及《王佐镇中心村规划》项目定位为丰台区的重点项目。新奥运”的战略构想，立足丰台，服务北京，面向世界，秉承高起点规划，高水点，以休闲产业为主导，集特色旅游，会议会展，文化娱乐，现代商务和教育医疗于一体的国际化高标准的生态旅游度假新城区。年丰台区王佐镇政府与东方集团等公司共同注资成立了北京新鸿基野休闲社区项目进行土地一级开发的实施。年10月11日，时进行视察指导。5、根据市、区两级政府对项目建设的要求，北京新鸿基盛城置业集团有限公司投入了大量资金于2000年聘请美国的ERA评估公司进行了北京青龙湖郊野休闲社区的可研论证，同年聘请国际知名的美国HOK委员会市规发[2002]1413号批复和市规发[2003]128号批复批准。2003年2月至2004年初美国HOK2003—2006-13-年对整体项目区域内的砖厂、白灰厂进行了环境治理、并实施了拆迁。与王佐镇政府签定了“市政供水补偿协议”，并全额支付补偿费。与王佐镇政府签定了“青龙湖公园建设、补偿协议”。2007年，根据当地派出所、村镇政府提供的资料结合现场踏勘以及土地利方案。7、目前一期项目用地已经完成一级开发立项审批、征地结案及地上物拆迁等工作，并完成入市交易工作。-14-第二章编制依据一、法律法规依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第82、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第3053、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市〔2005〕5404、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第1486、北京市城市房屋拆迁管理办法(北京市人民政府令第87号)；1248、北京市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的迁评估技术标准》的通知（京房地评字〔1999〕656〔2005〕5332002年12权基准地价的通知》[京政发（2002）32号]；的批复（丰政函[2004]93二、项目依据3、北京市规划委员会《关于<青龙湖郊野休闲社区控制性详细规划>局部用-15-地调整有关意见的复函》4、北京市规划委员会《关于青龙湖地区控制性详细规划调整的批复》（市规函[2007]1644号）项目土地一级开发的批复》6、青龙湖郊野休闲社区市政工程规划方案综合；7、北京市国土局《关于丰台区青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发有关问题的请示》8、北京新鸿基盛城置业有限公司调查掌握的相关资料。9、本实施方案编制人员调查收集的相关资料。-16-第三章项目市场分析图2一步加剧。从结构分析看，1-11月新建商品房价格指数累计为111.4%，二手房价格指数累计为110%。为112.4%，其中11月份为117.4%；非住宅价格指数累计为106.2%，其中11月份为月份为112%，比上月提高0.3个百分点。从分区域指数看，远郊区县价格指数最高。1-11月，东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为107%，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为111.7%，十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为112.4%。二、北京市土地市场分析（一）新一轮宏观调控以土地供应为先导2007年出台的一系列宏观调宏政策没能有效地抑制北京房价的快速上涨，台后，由于政府的各级主管部门着手于土地供应方式及项目的规划方案调整工房的购买对象以及限价商品房项目的开发是否由政府指定等一系列的相关原则都是相关配套政策的关键所在。SOHO中国以35亿元取得原-19-巴黎城项目开发用地让未来三里屯地区的商业氛围更加浓厚。（二）土地市场交易价格将上涨从2007年土地市场可以看出，土地市场呈现供需两旺、市场竞价激烈。尽管2007年北京市宏场需求也将保持旺盛的发展态势，土地市场交易价格水平仍将有较大幅度上涨。三、丰台区市场分析（一）丰台区经济发展概况旅游经济发达。丰台区是北京的科研基地和工业基地之一。航空航天工业部的两所研究所、一所设计院，铁道部二七机车厂、二七车辆厂、丰台桥梁厂等1000多家中央、1000人以上的大中型企业近601000多家，包括机械、汽车、仪表、冶金、纺织、建材、五金、化工、食品、工艺美术等十几个行业。已有55种产品获国优、部优、市优产品称号。奶、干鲜果品等十几种副食品的供应，有首都“蔬菜王国”的誉称。（二）丰台区房地产市场概况200615276家，比上年同期增加了13家，同比增长21%。全年房地产开发企业累计完成开发投资93.1亿元，比上年同期增长9.4%，占全区固定资产投资总量的70.2%。房地要作用。房地产开发施工面积907万平方米，比上年增长42.7%。新开工面积346.3万平方米，比上年同期增长13.4%。竣工面积278.6万平方米，比上年同期增长696.9万平方米，同比增长218.6-20-1.3续高幅增长。经济适用房开发建设力度。经济适用房完成投资12.6亿元，占房地产开发总投资的13.6%。经济适用房施工面积135.6万平方米，比上年同期增长16.9%。竣工面积53.6万平方米，比上年同期增长1.7倍。为满足广大居民购房需求，提供了有力保障。181.4万平方米，比上年同期增长45%；累计实现销售额83.3亿元，比上年增长38.4%。个人购房比重达到94.4%，比上年同期提高16个百分点。2007年固定资产投资仍保持适度增长，一季度全区完成全社会固定资产投资18.2亿元，比上年同期增长17.6%，施工面积865.7万平方米，增长29.9%，竣工面积95.3万平方米，增长95%。一季度，房地产开发投资是全区投资最主要的支撑点，累计完成投资13.9亿元，比上年同期增长3.6%，占全社会固定资产投资比重的76.2%，投资比重仍然较高，与全区产业结构调整方向不尽匹配。从施工面积来看，全区房地产开发业施工面积805.7万平方米,比上年同期增长27.8%，竣工84.4万平方米，增长75.2%。商品房销售大幅增加，全区销售商品房4542.727.125.5亿元。支柱。-21-第四章一级开发实施主要内容及开发进度该项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、征地的实施、起始时间为0，以月为单位编制，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点，用地范围内每期项目均按1.5年安排，分期逐步实施。本项目土地一级开发进度安排如下图所示：图进度（以月为单位）项目12345678910111213141516171812地质灾害危险性评估办理环境评价批复办理交通评价批复办理规划手续345678910111213141516171819202122232425262728293031323334建设用地批准书拆迁许可拆除及土地平整勘察设计招投标入市交易文件制定签订开发补偿协议履行协议及资金回收-22-第五章征地实施方案一、征地情况概述六环路，西起青龙湖公园，南至王佐镇南部边界，北至极乐峰南部。总用地范围为2474.37公顷。所占土地为王佐镇的12营、羊圈头和大富庄村。需征用集体土地707.22公顷（规划生产防护绿地、生253.76公顷。二期项目用地四至：东至规划青龙湖5号路，西起规划生态防护绿地，南至61.79镇怪村的集体土地，需征用集体土地61.79公顷，其中耕地约为15.28公顷。二、征地补偿方案1、征地补偿内容及标准148还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。-23-2、征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。青龙湖郊野休闲社区项目征用丰台区王佐镇集体用地707.22公顷，二期项目征地面积61.79公顷（合926.85满足支付安置补助费的要求。根据北京市人民政府第148当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。劳动力及超转人员由王佐镇及各个行政村负责安置。三、征地补偿费用构成依据有关规定及本项目的实际情况，本项目征地补偿费用包括土地补偿费根据市政府14825费、安置补助费）计算。表1土地补偿费2安置补助费青苗及地上附着物3补偿费17255.93以所征集体土地面积为基数，按1.5万元/亩17499.35【4.1】+【4.2】+【4.3】4.1耕地开垦费4.2耕地占用税4.3防洪费30万元/公顷2672.35丰台行政区域范围内一般耕地每公顷30万元40元/平方米6995.60以所征耕地为基数，丰台为40元/平方米20元/平方米7831.40以建设用地面积为基数，按20元/平方米计算1748900平方米3915700平方米-24-设用地面积的比例为45.00/369.01＝12.19％进行分摊，即：二期用地市政费用=322354.03×12.19％=39310.40（万元）四、征地工作进度计划根据初步掌握的本项目地块基础资料及北京市和丰台区关于集体土地征用报批的相关规定及流程，制定如下征地工作计划，详见“图4-1：项目土地一级面掌握宗地基本情况后，需根据情况进一步调整征地工作方案。-25-第六章拆迁实施方案一、现状调查1、宗地范围内地上物情况122004年户口资料和宅基地使用证，项目用地范围内共有住宅户5339户，人口15532人，住宅房屋总占地（农村宅基地）面积约142.54万平方米，总建筑面积约58.1985.7538.03万平方米；另外地上物还有砖厂28座（已签订的拆迁补偿协议36342置拆迁农居民。2、宗地范围内地下物情况本项目目前尚未勘查出存在地下工程设施及系统公共基础设施。二、拆迁补偿方案2003-2006年签订了“25.32004年11审批手续镇政府正在积极办理中。（一）住宅拆迁补偿1、补偿依据87管拆字[2001]1234令第124-26-2、补偿测算(1)房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿包括区位补偿和地上物重置价补偿宅基地区位补偿价①区类划分：以乡镇为单位，以环路为界线进行划分。一类地区：三环路以内地区二类地区：三环路至四环路之间地区三类地区：四环路至五环路之间地区四类地区：五环路以外地区本项目用地位于五环路以外，为四类地价区。②房屋重置成新均价的确定地范围在400—700区房屋重置成新均价为400元/平方米。③户均安置面积的确定按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，户均安置面积控制在100—150平方米范围内。结合我区的实际情况，确定集体土地拆迁区位补偿中户均安置面积标准为150元/平方米。④户均宅基地面积亩（200平方米）计。-27-⑤宅基地区位补偿价依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见第六项第25条的规定及《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》规定的宅基地区位补偿的计算公式：面积÷户均宅基地面积确定丰台区宅基地区位补偿价幅度范围单位：元/平方米一类地区3800—48003200—37002400—37001500—26003800—48003200—41002400—37001500—26003800—48003200—41002400—37001500—2600二类地区三类地区四类地区卢沟桥乡花乡南苑乡长辛店镇王佐乡――――――－－――――1500—26001500—2600本项目按2600元/平方米计算。地上物重置成新价用房屋重置成本结合成新进行计算。计算公式为：房屋重置成新价=［屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率］×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率×227元/分根据评估人员的现场调查，结合估价经验，确定住宅房屋的重置成新价为650元/平方米。地上附属物补偿费以房屋建筑面积为基数，按80元/平方米。(2)搬家补助费-28-按20元/平方米给予补偿。(3)家电改、移补助费按照拆迁过程中的一般做法，按电话235元/户，空调400元/户，有限350元/户计。(4)提前搬家奖按照拆迁过程中的一般做法，取提前搬家奖5000元/户。（5）工程配合奖按照拆迁过程中的一般做法，取工程配合奖10000元/户。（6）停产停业补助费以住宅中有营业执照的经营性建筑面积为基数，按700元/平方米计。3、补偿方式采用货币补偿方式。土局会同市发展和改革委员会和市财政局等有关部门确定。（二）非住宅拆迁补偿被拆迁集体企业房屋的补偿价为被拆迁房屋重置成新价和相关拆迁补助费构成。1．重置成新价：由评估所根据房屋成新、装修情况作价补偿。房屋重置成新均价（含附属物及装修）按850元/建筑平方米计取。2．各种拆迁补助费标准：搬迁补助费：20元/建筑平方米元/建筑平方米3、砖厂-29-整个青龙湖郊野休闲社区（一期用地除外）范围内有砖厂28座，根据已签订的补偿协议，砖厂的补偿金额为36342万元。（四）拆迁补偿总价根据以上测算得出二期用地拆迁补偿费用为66126.43万元，详见下表：表540723.94【1】+【2】+【3】1163.75按20元/平方米按电话235400525.84限350元/户计2669.25按50005338.50按10000元/户4073.13按700元/平方米380254.88平方米2526元/平方米96042.02【2.1】至【2.3】项之和按850元/平方米(含装修及附属物补380254.88平方米850元/平方米32321.66偿费)380254.88平方米20元/平方米760.5120元/平方米380254.88平方米700元/平方米26617.84按700元/平方米计36342.00根据已签订的拆迁补偿协议11087.79【4.1】+【4.2】+【4.3】+【4.4】5296.36按拆迁补偿总金额的1.2％计取3617.16按拆迁补偿评估总价款的1.0％计取按拆迁建筑面积，20元/平方米计算，1924.26并考虑分摊具体情况4.3拆除清运费拆迁及评估招标代理4.4费按“计价格[2002]1980号”并结合市250.00场行情计算二期用地拆迁费用65940.16万元，为按可出让建设用地分摊整个青龙湖郊野休闲社区（一期用地除外）范围内的拆迁成本，比例为45/369.01＝12.19％。三、拆迁工作进度计划4-1拆迁基本情况后，制订切实可行的拆迁工作方案。-30-第七章市政基础设施建设方案青龙湖郊野休闲社区土地一级开发项目规模庞大，分期实施，因此，市政建级开发项目的大市政建设采用整体开发模式，整体开发模式的优势是整体规划、地面积的比例（比例为45/369.01＝12.19％）进行成本分摊。一、现状市政条件及市政方案综合度为“七通一平”，即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力、宗地内土地平整。根据《青龙湖郊野休闲社区市政工程规划方案综合》，有关市政工程用量及接用具体情况如下：1、通路：青龙湖郊野休闲社区规划道路网分为三级：即城市主干路、城市次干路和城市支路。其中，城市主干路有6条，红线宽分别为35米和50米，总长度22.46公里；城市次干路共有8条，红线宽分别为30米和50米，总长度19.59公里；城市支路有18条，红线宽分别为15和20米，总长度20.35公里。2、通电：目前王佐地区主要有云岗110千伏变电站和大灰厂110千伏变电220110千伏变电站和北湖1105008公里。3、通信：目前，王佐镇的电信业务主要由北京市通信（网通）公司提供。-31-现状在青龙湖郊野休闲区西侧大灰厂路北段已建成24孔信息管道。规划在青龙湖郊野休闲社区内，青龙湖28号路与青龙湖5号路交叉口西南地块里安排一座2万门的电信支局，并在区内配套建设若干交接间。4、通上水：目前，在王佐镇后甫营地区有现状王佐镇水源基地，共有水源井6眼，总供水能力约1.1万立方米/天。规划新建开发区的供水均由自来水管水管线40790米，管径为DN200毫米—DN600毫米，新建泵站3处，预留高位水池1处。水排除出路分别为西庄店排水支沟、小店排水沟、下庄排水沟、青龙河输水渠、青龙河等12个系统；污水处理采用集中和分散相结合的原则设计，规划建设2座污水处理站，新建排水管线32330Φ400mm—1000mm。6、通燃气：目前，青龙湖郊野休闲社区规划区内没有管道燃气供应，王佐地区已由北侧的云岗地区引入中压天然气管道（主干管线为DN400mm），青龙湖郊野休闲社区的燃气供应将纳入到该管网中，沿长青路引入DN400mm天然气管线，沿青龙湖5号路和大富庄路布置DN300mm—400mm的中压管线，在其它路段根据负荷分布情况布置中压支线，覆盖整个区域。7、通热力：目前，青龙湖郊野休闲社区规划区内没有集中供热系统，在以东大约3沿魏各庄路敷设DN600mm—DN700mm23号路敷设DN200mm—DN450mm的热力管道，沿青龙湖5号路敷设DN200mm—DN500mm的热力管道，沿其他路段敷设DN200mm—DN250mm2306012座热力站。另外，青龙湖郊野休闲社区内还将建设中水系统和有线电视网系统。其中，座，敷设中水管道5150米，管径为DN150mm—DN400mm；有线电视网规划由王佐镇有线电视基站提-32-图图二、管线综合结合各地块现状情况对新规划的给水、污水、雨水、电力、电信、供热、燃的位置，协调各种工程管线之间的关系，避免管线的相互交叉。专用管线需要在施工过程中确定确切位置。1、与各专业供源部门的协调路”现象的出现。2、方案深化上述给水、污水、雨水、电力、电信、燃气、供热等各单项市政工程的实施定市政管线规划方案综合。三、市政投资估算1、依据上述配套市政管线等建设内容及市政工程建设其他费用，估算整体青龙湖郊野休闲社区范围市政基础设施建设投资额，具体估算内容详见下表。表1道路工程2雨水工程3污水工程4中水工程5上水工程6电力工程7热力工程8天然气工程9电信工程61.95公里40170.00米32330.00米31070.00米40790.00米622050.00米23060.00米59000.00米60470.00米92056.05市政工程规划方案综合10181.52市政工程规划方案综合11108.74市政工程规划方案综合6307.31市政工程规划方案综合8280.16市政工程规划方案综合59544.68市政工程规划方案综合23247.46市政工程规划方案综合6452.54市政工程规划方案综合8102.32市政工程规划方案综合-35-市政工程规划方案综合及实际发生额，河道治理25688和有线电视10其它一期分摊市政费用非一期用地市政总投资0.00米909001.95二三11656.96“一期结案报告”257343.04【一】-【二】2、二期用地市政费用按与整个项目（一期除外）可以分摊成本的经营性规划建设用地面积的比例为45.00/369.01＝12.19％进行分摊，即：二期用地市政费用=257343.04×12.19％=31382.45（万元）建设施工预算调整投资估算。青龙湖郊野休闲社区项目总用地25.3平方公里，规划批准建设用地4.26平方公里，且为散点式规划建设用地，因此基础设施分布于25.3平方公里的整个区域内。而总用地六分之五即21平方公里没有建设用地，大市政的投资要由4.26平方公里的建设用地进行分摊。由此造成大市政投资成本高。四、市政建设进度计划计划，有关进度安排见“图4-1项目土地一级开发进度图”中大市政规划设计部分。-36-第八章土地供应方案一、土地供应模式的征地、拆迁、大市政建设等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。二、土地供应计划设等开发实施计划，本项目一级开发周期为每期1.5年，各期滚动逐步实施，拟在最后一个季度初准备本期用地上市公开交易。三、土地一级开发深度整。四、一级开发成本及入市交易底价的确定（一）入市交易底价的构成根据《关于印发北京市国有土地使用权收购和入市交易补偿暂行办法的通结合该项目具体情况，各项费用其中：1、土地一级开发成本包括：（1）项目前期费用；（2）征地、拆迁补偿费；（3）市政基础设施建设；（4）不可预见费；（5）资金利息；（6）一级开发企业利润-37-（7）两税一费。2、地价款用权基准地价的通知》(京政发〔2002〕32号)，项目所在区域缴纳的地价款类（二）入市交易出让底价按照以下程序确定：1、由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。2、市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。3、市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。4、市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。五、资金回收计划土地一级开发建设投资的顺利回收，初步拟定于每个开发周期末能够收回资金。-38-第九章整体项目投资方案一、项目一级开发总投资估算费、大市政建设费等，经计算为1193253.50元。币214963.98万元。总投资为直接投资与间接投资之和，为1408217.48万元，折合到可出让规平方米）约为3816元/平方米，折合到可出让建设用地面积（2751300平方米）约为5119元/平方米。具体投资估算详见下表：表（万元）2642.40【1.1】至【1.9】项之和号”并150.00结合市场行情计算号”并150.00结合市场行情计算前期费用编制项目建议书(代可研报1.1告)土地一级开发实施方案编1.2制费1.3用地普测及拨地定桩费1.4编制环境影响评价费1.5编制交通影响评估费469.88以建设用地面积为基数，按1.2元/平方米计算291.26以规划建筑面积为基数，1元/平方米计算291.26以规划建筑面积为基数，1元/平方米计算按京价(房)字[1997]第398号文，并结合市场收费一120.00般水平确定120.00按照市场收费一般水平确定以入市底价为基数，按“京国土房管财[2003]82号”450.00并结合市场行情计算以一级开发成本为基数，按0.5‰，并结合市场行情600.00计算1.9一级开发成本审计费用折合规划建筑面积单价征地费用2.1土地补偿费2.2安置补助费17255.93以所征集体土地面积为基数，按1.5万元/亩17499.35详见征地费用测算表2.2.1耕地开垦费2.2.2耕地占用税2.2.3防洪费2672.35丰台行政区域范围内一般耕地每公顷30万元6995.60以所征耕地为基数，丰台为40元/平方米7831.40以建设用地面积为基数，按20元/平方米计算元/平方米折合需征地建设用地面积单价456-39-集体土地居民房屋拆迁补96042.02详见拆迁成本测算表11087.79详见拆迁成本测算表70190.10【4.1】+【4.2】3.1其它拆迁相关费用不可预见费257343.04详见大市政成本测算表884元/平方米财务费用43977.36自有资金35%，周期按每期1.5年，利率取7.56%【一】+【二】＋【三】+【四】＋【五】＋【六】98978.47【七】×8%72008.15【七】×5.5%/94.5%1408217.48【七】+【八】＋【九】4835元/平方米折合可出让规划建设用地面积单价3816元/平方米合可出让规划建筑面积单价5118元/平方米，高于一般正常市场水平，其原因主要有一下几个方面：1、项目未出让用地代征用地比例较高（代征用地642.18公顷，建设用地面积415.790.7，即整体分摊基数较低。12个自然村2474.37公顷范围，远远大于建设用地415.79公顷范围，但拆迁成本只能由可出让的369.0公顷建设用地来分摊，由此造成拆迁成本高。25.34.26平方公里，且为散点式规划建设用地，因此基础设施分布于25.3平方公里的整个区域内。而总用地六分之五即21平方公里没有建设用地，大市政的投资要由4.26平方公里的建设用地进行分摊。由此造成大市政投资成本高。-40-计划进度表。表序号第1个季度第2个季度第3个季度第4个季度第5个季度第6个季度440.40161177.010.0042890.511596.9698978.4772008.15215914.48合计1408217.4844927.8744927.87220400.92528759.70353286.64图0二、土地出让金估算根据2002年北京市基准地价，宗地所处地价级别为居住、综合、商业七级150元/平方米、综合用途楼面出让金约250元/平方米、商业楼面出让金约300-41-元/平方米。由于北京市的出让金相对较为平稳，因此不考虑增长，据此测算项目上市交易时各期的出让金总额，出让金计算过程如下：毛地总价＝拟建住宅建筑面积×楼面单价+拟建商业建筑面积×楼面单价+拟建综合用途建筑面积×楼面单价＝116.23×150+76.72×250+82.18×250＝60995.50（万元）三、入市交易底价估算1408217.48金总价为60995.50万元，本项目入市交易底价估算为214276.57万元，折合到可出让建设用地面积（2751300平方米）约为5340元/平方米。表金额项目备注四、土地销售收入估算本处主要采用假设开发法来确定项目每一期经过一级开发后综合预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。1、项目二级开发完成后可以实现的销售收入在本项目建成后，可以达到的一类住宅销售均价为10000元/平方米，二类住宅销售均价为1500010000销售均价为10000元/平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：-42-销售总收入=一类住宅建筑面积×销售均价+二类住宅建筑面积×销售均价+商业金融建筑面积×销售均价+综合用途建筑面积×销售均价=33.08×10000+83.15×10000+76.72×10000+82.18×10000=3167050（万元）2、项目二级开发成本及开发商利润项目二级开发成本及开发商利润总计为864146.35万元，包括建安综合成本、销售税费、开发商利润，具体估算过程如下：（1）建造总成本构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建造总成本为515031.10万元，详见下表。表备注一二三四五六七八九5%－5%－5%－2－－（2）销售税金及销售税费项目销售税金及销售费用合计为253364.00万元，如下表所示：-43-表合计备注（3）二级开发的开发商利润2地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的20%进行测算，如下所示：二级开发的开发商利润=478831.44×20%=95766.29(万元)3、土地销售收入销售税费）÷[（1+利率）-1+利润率+1]2=（31