蒙城县某地块投资价值

地块投资地块投资价值浅析蒙城县0801地块投资价值分析斥阜阳宏泰房趴地产顾问有武限公司打二OO怎八绝年罩元贯月命八烫日抄蒙城县20绞08-01费地块投资价坟值分析冬第汁一晴部分市场腊调研饱蒙城房地产逝市场爹首要趣关注的导是价格因素箱，对产品的栗质量、风格忙、环境等因铲素的关注还如处于萌发阶怜段。产品规姻划、建筑设悄计等完全根而据事先的假专设，从艇开发商本身耍的角度出发牙，制定完成午的；对于客燥观的市场及鱼消费者的接裕受能力考虑钳较少，开发虫商的思维、量消费者的观秆念仍停留在优产品本身的诞建造上。蒙浓城房产市场勇正处在迅速比起步阶段。为1便.顽1区域开发甚目前，蒙城比房地产开发迹主要集中在缓蒙东南方向负，二环以外阳、尊307到省道的区间谦地带。代表焰楼盘有建居授苑、金天地垦、庄子花园夺、凤凰城、著牛群商贸城军、鸿业剪·叫名居等，这宅些楼盘本身历规模都比较信大，容易形危成气候。部手分较早开发痛项目的成功两入住，营造禁了区域内的船居住气候，抹引领了片区韵的开发进程坦，进而带动众整个房产市搜场。弓蒙东南居住娘商贸于一体侍的住宅新区亦基本形成。萍大规模楼盘竭的开发建设堡，使得区域朴内可供开发侵建设的土地社存量越来越伸少，市场活懒跃的同时竞科争日趋激烈禽。逗随着房产市喷场逐渐升温做，外地房产么商的进驻，既蒙城东北版扛块也开始活末跃起来。在懂建的楼盘以垃鸿业演·秆时代广场项撞目为代表，组在勘测的规晨模较大的项贪目以电大附签近的安置区蓄为代表（约小有腐200失亩）。从1.口2软市场供给今2007争年蒙城县房筋地产在去年各有较快增长魔的基础上继晚续保持良好傍的增长势头缺，牛群商贸织城的经营趋树势渐好，庄踩子花园、凤裤凰城、丽都因花园等规模叫较大社区成元功入住，对命蒙城地产开搞发建设起到者了良好的引浆导作用。迁2007蚁年槐1-3白季度全市房克地产开发焰投资拍完成3粉.术07亿元，北增长催47.18叮%袖，商品房销叹售面积达捡2树7堵.85肤万平方米，救增长5示3.64%洞，其中销售燕住宅拐1秧8神.83狗万平方米，渔预售面积达烤35逢.13赢万平方米，会房地产市场伴呈现清投资茅销售两旺景众象，销售增树幅大大高于逃同期摇投资她增速，空置睛商品房得以幻有效消化，来房地产处于裂快速起步发膀展阶段。仪2007佩年宴1-9谁月份蒙城县由商品房市场愁态势畜物业类型棋投资额/万蛮元饼施工面积㎡孕新开工面积嫌㎡梢竣工面积㎡张销售面积岸住宅失20700籍万乞46.7万剃㎡点30万㎡泻20.7万果㎡永18.83可万㎡崭商业甩7200万互10万㎡淹--后7.3万㎡茅5.02万秀㎡筹合计膨27900跃万勤56.7万察㎡吃30万㎡堆28万㎡誓23.85需万㎡份1.摔2幸.1霞蒙城住宅市酷场艇目前蒙城市鸟场上供应的汉产品以多层快为主，部分品小高层、T家ownho颜use；主左力户型集中顾在堡110榴㎡怪—140涌㎡之间，以拥三室为主，漏部分两室、别复式，方正鸦实用，南北药朝向；产品倍风格均是现蛇代风格，简县捷明快。姑像庄子花园凭、丽都花园烫、凤凰城等下投入使用的窝小区，在建清销售的楼盘煤如建居苑、筝鸿业名居、窗光大小区等悼都具有这种南特征。量市场供应产膊品特征表芹建筑风格跃传统风格、乎现代风格锹社区功能艺满足基本的贷居住需求，有不注重环境毛的营造帽建筑面积录主力户型三丙室，面积集神中在妇110炭㎡渠—140绸㎡之间，宽裤敞花户型结构村经济实用，串不注重居住晕的私密性滥层高层数姜多层、小高宴层泪装夫决饰符毛坯缘朝盾咏向炉南北朝向氧采暖通风呈自然通风采乐暖秃1.短2才.1趁.1排住宅产品业万态配比慨1.栋2展.1度.2稀户型配比直再目前蒙城房串地产市场销袭售的主力户裁型仍然集中笔在摘130环平方米贼左右的三房饭，这个面积除从全国来看银，都属于比鸣较大的，并电且从多个新馒开工项目的淋平均户型面男积来看，未膏来两年蒙城恒在售楼盘的深户型面积都利会以此种户下型为主力户凶型，大面积袖户型的开发徒将会成为未需来两年内蒙什城房地产开镇发的主流。司从逼2007划年上半年住当宅的户型销馒售情况来看熔，中大户型模唱主角。诚100蜘㎡－因120承㎡的住宅销今售量占总销美售量的瑞42.38庙％，均价为膝1外75颠0各元遣/伸㎡左右。疯120悼－鸦140月㎡的住宅销陶售量占总销集售量的文30.46封％，均价为袖1绕85倡0巾元杏/列㎡左右。而虫60净㎡以下的住恩宅户型几乎抱是市场空白正。分1蜓.歪3蜘楼盘销售狭赖1资.确3护.1皮蒙城楼市泡蒙城楼市均篇价在披1谨85兽0罩元／平方米达左右，部分王楼盘的单价兽突破泽2尽1稿00跃元沙/惭平方米，以驻鸿业名居、很建居苑、牛虎群商贸城触C帐区为代表（辫商住楼），衣主要集中在无蒙东南新区因。衣蒙城的房价衣在持续上涨君，楼市销售歼量在持续上搜升。今年办1御至稻9满月，蒙城房叠地产竣工面另积3瓜8阻万平方米，服累计销售商余品房箭2喉3腔.85午万平方米，啦销售量与竣疼工交付面积恭基本同步，介占竣工项目宰7始成多，销售淋量同比增长地1言.充37辞倍；已签订书的各类商品旨房合同预售魂面积32乌.1朵3万平方米圈，同比增长瞒67悼％。腔1.3扭挽.恶2荣销售价格妖蒙城房地产立市场需求主顷体仍然以首问次置业的消衡费者为主，鸭其购买住宅咸主要集中在扫城市发展主州力方向上的盲蒙城东南新赖区。败2006宅年蒙城县商薄品房平均价未格为标1558坑元藏/丢㎡。蒙城近生几年的房地蛋产开发都集淡中在蒙城新椅区，由于区垫位等条件没鞭有明显差异撞性，所以，桃楼盘价格差舞别也不大，倦基本上都在彻1600仿元湾/显平方米原—2000蠢元沃/酿平方米左右落。梦庸2004年厉-2007秤年蒙城商品信房均价走势昨每蒙城目前房城价上涨的主掩要原因是蒙外城价值的总短体提高和人额们对蒙城未戴来发展的良砍好预期。俩2007叶年上半年蒙斑城县住宅销劈售开门红，讯价格区间在单1600-厅2000抖元的价位销厘售量最高，垒可见随生活愧品质的优化古，消费者购钩买房屋的不脾仅仅物质上啄的消费，最剂重要的是精廊神消费。忍1600宏元以下的大污多为经济适页用房和集资奸房。惠1鲜.秀3类.吩2叮销售面积批2006米年蒙城县住粪宅销售总面荣积为：18选万㎡，其中异100哨－维120富㎡的住宅销乌售量为律7.63坚万㎡，占总牢销售量的寿42.38互％；逗120穗－广140蚕㎡的住宅销返售量为笨5.48准万㎡，占总修销售量的顶30.46羽％。依此计谊算，雀100称㎡燕—140立㎡的中大户追型销售就占处了整个年度疗销售总额的置72.84稠％，比重是徒相当大的。划而洁90颠㎡以下的户迟型和虹140士㎡以上的户臣型销售为引28.16煌％。颠1伏.伤4喉营销手段宁房产市场营摘销几乎一片届空白，既没纽有专业的市选场分工，也渗没有专业的刘销售团队，逃开发商既承丸担了建设的戒责任也承担佣了销售的任茧务。在现有殊的市场上能气够看到哥”绣营销破”费大概只是简穿单的楼盘包镇装。包括工廊地围墙、广坏告语、售楼汽部的包装及种销售单页的结印做，置业换顾问缺少统桐一的制服，伸部分楼盘更姥干脆地派个誓开发商代表库在售楼蹲点凝。滔营销概念在本当地市场是袋陌生的姿,泰楼盘开发出老来后很多都址是自然销售染的，就象衣套服挂出来后疗就会有人买撇一样。所以浇，虽然蒙城威房地产的营鱼销几乎等于畏零，但是它轰的楼盘去化牲量及速度都魄是挺惊人的涨。蒙城的房比地产市场还涉处在起步阶动段，刚刚具纲有商业味道乞的蒙城房地什产正酝酿着油新的突变。倦随着市场被减逐步激活，聚蒙城房地产稻价格开始迅袜速攀升，这斧是一个供需怒基本平衡，木需求依然旺盼盛的市场。旱只要牢牢抓派住机遇，银酸企合作、化招解风险、获写得双赢、共版同发展，金节融业和房地吨产业完全可央以共同为蒙渡城整体经济叮的发展做出乏贡献。您1扰.慌5粉区域市场需父求形势均1歼.忧5.疯1裤懒市场对社区戚配套关注情催况冻由园上图可以看谢出，意向消循费者最关注蔬的社区配套峰：货认积为绿化程度页最要的占4闷9％;兰悔认狭为学校教育寺最重要的占毛24％;赔认骄为购物重要漠的占17％粗;奏认工为医院重要库的占12％杰;闭认送为公关健身睡场所重要的嚷占8％;舒意向消费者绘对社区配套圆设置的应用该上的调查发帐现：使用频士率较高的主呆要是购物中刻心、综合市哪场、学校、圾医院等区配娱套设施。各1威.瓦5墙.2枪胸意向消费者座对房屋面积笨的要求贴由嘱此可以看出凳，消费者在时选购住房时仁对面积的选质择主要呈现晓以下特征：用选偿择薪90腊㎡以下的消饼费者占总人哭数的慢15溪％；方选仗择碗100水㎡压-120批㎡的消费者涛占总人口的延40姐％；洲选单择仔120察㎡略-140舟㎡的消费者屡占总人口的业31交％；编选族择们140堡㎡纽-160主㎡、隆160城㎡以上的消举费者分别占锣总人数的浆9黑％和算5副％。农从以上几组坦数据可以看召出，消费者碍在蒙城购房幻首选的面积霞集中在没100减㎡死—140取㎡，对于这奥个面积段的伸房屋，消费庄者购买时主妈要考虑的是宪居住的舒适耀性。快1辉.卵5汽.3奶意向消费者独对房屋套型魔的要求寻从以上几组骄数据可以看弄出，消费者桂在购房时首焰选的套型谁琴室食2舰厅的住房，缎这主要是因芬为很多消费赴者把购房当篇作第一居所狂来考虑，因姨此在选择时旗愿意选择面侄积稍大、套裁型偏大的住司宅，提高居床家的舒适性赏。持1招.陪5傍.4烘购房时看重奖的因素屿从漠上面可以看泊出，意向购别房者最关注红的问题是物换业的销售价带格、居住地膨的交通便利努性、社区配环套、项目地缝理位置。疾1倍.专5已.5庆消费者可以羽接受的最高踢房屋销售单分价帮由于受当地栏经济条件的吓限制，很多搅消费者对房紧价的接受程银度相对较低目。但是仍有炮相当一部分继消费者在购求房时对房屋掏质量、档次梦和品味相当佛看重。戴1膛.步5不.6辣消费者选择垫的付款方式掉赖冬储蓄相对较使低，因此对羞银行按揭的涝一览程度非臂常高。瞧由此可以看胳出，消费者长进入一个销风售现场时最熔关心的问题多主要集中在开销售价格，晌位置（楼盘铲位置、具体项单元的位置位），面积（虾户型）。不峰难看出，价楚格仍然是项佳目所有问题某中最受关注爱的问题。因旦此项目的价壳格策略必须渐结合当前市书场的实际，贝规划设计对收应市场销路徐的产品，做俘好产品定位子，制定适合昂的价格，以呜利于项目的洋销售。样1.6.顶蒙城商用房倡市场宫2005药年下半年，狸蒙城县商铺唱价格大起大准落，今年上隶半年，商铺挡指数走势开月始恢复正常盏，属于稳中桥有升的趋势巷，以牛群商且贸成为代表羊。目前，蒙严城商业房产端在建的有牛额群商贸城孤C渡区、鸿业痰·长时代广场及雁一些住宅附倡带商铺，总济建筑面积约构10任万方，市场赔均价在宅4受5闸00低元姿/删㎡真——果85善00翻元壤/和㎡之间。兽1.6.约1元商用房形态盆分类赛按用途可将虎蒙城商业房梦产分为综合精性商场、商禽务楼、商业追街、铺面等朵三个形态。鸭综合性商场丑如牛群商贸支城，商务楼缩以鸿居时代惕广场为代表姓，商业街以莫金天地为代收表；商业铺久面较多，很待多住宅小区圈都配有一定联量的商业铺佳面。由于物港业层次、区抓位的不同，纺价格也有较庄大差异。草各形态商业会所占市场比越例图缘2007勇年，开发商甲注重商业配旋套的意识更际为明显，税1-3府季度商业批敏准预售面积烫达困7.22瓜万㎡，但供基应与需求相已差甚远，可弃见该区域的旧市场还处于叶初步适应阶啦段。圆1.6.款2签商用房市场攀形势楚冶2007搁年前三季度帅，蒙城商铺皇需求量减少列，各价格区搬间成交量都叼比妇2006忠年有所下降红，所成交的卧商铺多分布乖在梳6000涌元着/耗㎡以下的价模格区间。目膏前，蒙城的屈中小型商铺上8垃0m2买以下的面积击比较受欢迎冻，该面积区稻间的单价较哈高，达锁60斧00疤元柜/蜜平方米左右剂。户随着蒙城经丽济的发展和甘城市的投资苍建设，蒙城告县的商业经君济变得越来辣越活跃，特舰别是蒙城工涨业园及东南减新区的规划衡建设，政府铃招商引资力苹度的加大，挎外商的涌入梯等诸多因素款共同促使了沃蒙城商业的忍活跃。反映竿在房产市场撒上最直接的夺是商业地产掉形势日趋看主好并渐见规培模。镜1.7.旋市场预测柿1.7.态1横消费群体、诊市场购买力拐分析痛近几年，蒙蔑城居民住房就消费比重不述断扩大，在控较大程度刺气激了蒙城房盯地产的发展辰，诞2007析年前个3争季度，蒙城额县销售给个废人的商品房途销售金额约概为3借.火0迹5落亿元，占商蚕品房总销售贸金额的比例阴为虏87抖（上年同期惊是睬82滔％），净增屑15疑个百分点。季从居民消费织趋向分析，去今后几年，劈住房消费仍喇将大量挤占粒居民其它消谨费支出，对疼经济的持续裳增长起着越究来越重要的阴作用。我蒙咱城城镇居民旋住房消费的蚕重大转变，呆购房和居住捕支出已成为渡蒙城居民家仗庭主要的一锻次性大支出革。易2006筝年，蒙城城利市居民可支碑配收入达到畜2896粗元，人均储穿蓄存款年末展余额旧3066雷忧元，其中用吗于购房支出点580诞元，居住消走费比重也从伤2004比年的贷7过.拿1脾％上升到盲20松％，增加躺11驾个百分点。喝居住消费增逼长呈不可抵规挡的趋势，奥城镇居民的佛住房消费成禽了家庭的重奋大消费之一样。调查资料株表明，击2006业年蒙成城镇渐居民家庭住浇房自有率（竖包括部分自尿有房）达到蚁27.6％异，比梳2004屋年提高了5哨百分点。授2004闲年底，蒙城姜城镇居民住矮房人均居住示面积达到2湿2.6平方悔米，低于全经国平均水平狡。根据蒙城少县政府所做居的十五规划解，力争在于20盲10年蒙城发人均居住面什积增加到3夫5平方米，碗则未来三年握预计蒙城将视新增住房面触积为140渣万平方米，惯并且有相当缩一部分是由外商品房市场报供给。由此感可见，随着乔经济的发展艳和收入的稳成步增长，蒙勤城消费者对舒商品住宅的劳需求潜力是僻相当大的。秃根据调查资菜料显示，目馒前蒙城县仍萄然有近拉3600菌缺房户，其辉中人均住宅句面积斧4错平方米日以下的住房钟困难户还有茅近崇500醉多户，在蒙弱城县老城区钓尚有相当数恳量的危旧房起需要改造。萝今后几年蒙即城居民消费朝潜力巨大。流预计，在2浙010年蒙痰城县净增人蹈口3域.1烘万左右。随榜着经济发展厘，城市化进宾程的加快，什未来三年内虚蒙城的城市侧人口增长速仆度要明显超亲过这个数字距，预计到绝2023传年，整个蒙凶城县区人口搅将增长为2因5万人，比江目前的20题万人有一个忆较快增长，毒这部分人对孕住房的需求拳的数量也是楚比较大的。档由此可以看俗出，在蒙城醒，住宅消费爷仍有巨大的肆潜在市场，供它预示着蒙诊城房地产业找有着广阔的疼发展空间。凳从购买力分寿析，蒙城城婆镇居民人均率可支配收入上在其200咐6年达到2政896元，觉比年平均增改长6.8％养；另外，截僵止到偷200妈7年窄9糟月，蒙城城搬乡居民储蓄惩存款余额为甲6葵.小13亿元，址比2005仁年降低了其2.3匪个百分点。冈分别比20异04年、2贱003年都昨有降低，而田与之相对应登的则是蒙城河县商品房销层售收入的节炎节升高，这客说明随着收芝入的增加和德房改力度的址加大，居民袍购房置业的午意识也在增纸强，更多居权民把收入投岁入到房地产嚷中。男1.7.默2晋市场形式预脏测蓬2脊006年蒙部城面开展了好国有土地资找本运营工作条。国土收购瑞储备中心投若入收购资金深2800读万元，收购扩储备和预储奇备土地评16碑宗，面积脂596银亩，实际价充值可达杀3盛亿元。瓜2006旷年已经公开趟出让晌10粒宗土地，面裁积径127.4伐0例亩，总交易善额拣8374峰万元。其中厕4虑月慨11脾日眼公开出让的释4搅宗虫20捉亩土地，有宁29如家开发商参货与公开竞争肠，成交价达湿2280真万元，并创善下了每亩友229.6碎7耳万元的亳州日市出让土地宫最高价。误7锦月析21掀日雨挂牌出让牵2蹄宗国有土地固，面积分别粥为踢11.32剃亩，执41.4旗亩，分别以踪1200箩万元、扩2610数万元的价格便成交，高出割挂牌起始价坝1390唱万元。强在蒙城县的躁城市规划中夸，为了促进宜工业园区和耐城市新区的杆建设，使蒙贷城县发展向短东南方向转渗移，为以后叨蒙城新一轮躺的发展打下犯良好基础，捏老城区在近舟几年内基本简不再对外出帝让房地产开促发用地，未盐来蒙城房地慢产开发项目投将主要集中岗在城市近郊语城乡结合部踩，同时加快东城市基础设讯施的建设。套政府投资的衡拉动效应必睡然会带动蒙夕城商品住宅题整体价格的驾上扬，并且谈从整个蒙城斥来看，蒙城智房地产价格某仍然偏低，雹发展的空间秋和潜力都较诉大，估计未笛来两年蒙城熄县的房地产买价格仍会有灶较大幅度上俩涨。佩1.7.拢3颤近两年蒙城屯房地产市场济预测互我们凭飘着对蒙城房粱地产市场的络了解，结合活我们前期所钻做的大量的束市场调研工郑作，略作简慨单的预测。医1.7.冶3避.1.新盘薄上市量明显景增多，区域吓整体预售量耀将有一个大避的上升。倒首先，受新押的预售标准杨限制，蒙城饶大多数房产联企业在晶2007羊年都有新项卷目已经开始统运作，这些德项目将大多裹在炭2023排年正式面市巩，其次，现财有蒙城楼市慧的热销物业兴预售储备量第明显不足。戚后继开发仍稻需较长的时慢间；居民的萄购房需求将芝进一步释放淡，商品住宅凭销售面积将欢持续增加，寿房地产市场矿良好的态势野将持续全年颤。企1.7.蹄3沉.2.个别水“君短、平、快耕”门的项目将增伙多蒙由于上市新限盘数量增多泥，购房者选伐择余地较大陈，势必对目细前的房地产角的竞争格局肯造成影响，促竞争将更加怀激烈，房地娱产市场的繁腿荣必将吸引乌一大批中小最形房地产企责业纷纷找项针目，进行开嫩发，这部分倦企业实力和窗能力不足，蚂其开发物业钩将主要以短厅平快项目面准目出现。撑1.7.散3布.3外商入锐驻，楼市开贸发有增无减擦蒙城房罢地产企业的五现状是实力找有限，营销饺和操作手法暖落伍，企业骡竞争力不足妹，这为资金问雄厚和操作偿手法老练的咸外地房地产宪企业无疑提旱供了绝佳的辜机遇。预计假，随着外地炭房产投资企挡业的进驻，柏蒙城总的开今发量定会有霉增无减，物床业质量、品浪位有望在此肉带动下进一衫步得到提升页。竞1.7.慈3式.4.房地爆产开发投资谦的重心区域超将集中在蒙展城南二环路镜和东二环两似侧，牛群商违贸城附近和隐蒙城电大附答近。歪在南二环与韵307辰省道的区间附板块投资房哑地产，风险胳性较小，利志润不薄。蒙筛城电大附近厨有着靠近良卡好的原生态耕优势，同时刷地价成本不旷高，适宜建精造满足大多震数蒙城中间等阶层的中档殃商品住宅，穷并且周边人滋口众多，人尽气较旺，在厚此开发商品恳住宅极具市诱场。蒙东南备新区区域发颗展前景可观驶，符合城市滩发展方向，权物业升值空舍间广阔，现取有的政府大师配套都修建膛于此区，牛碌群商贸城等酷大型配套项阀目的建成更唱坚定了投资确者的信心，叠政府资金的片流向将吸引县大批房地产停商跟随在此秧开发商品住夜宅。索综上所述，逮由于未来住赠宅新增供应政的加大和需梁求的旺盛，泪商品房价格叛将进一步上岁涨，同时楼盒盘数量增多甩，竞争将更很加激烈，房阳地产竞争的统重心将开始蜜进入营销时疾代和物业综完合素质时代粉，将使蒙城元房地产市场县的发展进入腥一个崭新的煎阶段。打第卷二拾部分项目陵研究蝴2.角1辟.顽项目宗地状突况蚁本项目位于答蒙城县东南坑部，原蒙城桂农场用地，饺西临牛群商赵贸城，东接到蒙城九中，获北到农贸市峰场，南至冤307凑省道。地块船平整，基本汇呈长方形，蝶占地面积窗9挤9601扭平方米（盟14轨9你亩）。从周榆边地块发展彩情况来看，壳本案所处位救置为城市东朗南部，比邻玉牛群商贸城糕，是蒙城县巴房地产开发劫较为集中区捷域。区域内攀代表性楼盘青有牛群商贸施城惩C邻区套、阻鸿业名居等顽，随着庄子违花园等社区消的入住，区竹域居住气候债已经形成。跌本案正处于符城市发展的纸主要方向上惊，周遍配套鹊完善，区域码位置得天独杯厚，饶发展潜力巨解大，优势相寄当明显材。欠但作为临路远物业，其弊滩端为噪音污思染；所以从央地块上分析矿，优势与劣扮势并存，只翼有通过投资逐者决策与权挠衡才能达到茫最大优势平倍衡点。瓶2.北2.本项目拉居住条件分桂析：申2.垦2.1恢区位交通条蛇件分析例从路网结构倘上分析，本阀项目位于3御07省道北徐侧，体育场愚路南侧，东保临九中，西苍至码头路，材离县委县政辛府约10分副钟车程；3智07省道连吴接阜阳及蚌邮埠，形成较泊为便捷的路趴网结构。浴谨从路况上分全析，307示省道过往车罗辆较为密集来，灰尘、噪交音等一定程貌度上影响了栋本项目的居痛住形象。捉2.蔽2.2坐学校及教育勤条件分析办项目周边有衡县一中、六仔中、九中、型电大等，其岗中六中是蒙胳城县初中部民最好的中学火，一中是蒙傲城县高中最只好的中学；狭此外，小学擦、幼儿园等站环伺四周。减本项目可以舒整合相关资疑源，提高本袄项目的附加恋值。蒙城九中蒙城九中农场后商业别2.集2.3晨商业及日常野生活设施络由于本项目景处于蒙城县难城市规划发筐展方向上，猪是蒙城近年程内重点开发毫建设的居住朴生活区，早扬在牛县长在奴任期间牛群版商贸城版块拢就作为蒙城股重点区域开邀发建设，如暂今庄子花园魔、凤凰城等菠住宅项目已拨经成功入住楼，街道商业润聚集，牛群拔商贸城的经门营日渐好转割，人气渐旺舌，区域内已构经形成了较目为浓厚的居奔住气候，周召边商业及日窝常生活配套秆等也很健全特。旗2.斧3.谎项目SWO抚T分析倘2.糖3.1给优势（S）膜◆地理杂位置得天独福厚，交通状词况良好；蹄◆居住气敞候已经形成什，周边配套镜完善；岔◆区域磨发展趋势看净好，市场极永具发展空间服；顺◆原农蜂场用地，自俗然原生态良现好，环境较够为优美；叛◆大规模叔地块，后备测土地资源充所足，易于形铲成区域品牌里；备◆由于哗区域的地理滔位置独特，让易形成本项茧目产品的稀化缺性,升值虾潜力巨大。捧肌2.飞3.2厌劣势(W)杯◆开发规模兄大，如产品灰和市场定位拾不好将造成虫巨大的销售哈压力；桶◆濒临30怕7省道，有倡噪音、灰尘隶污染，出入隆不便；俊◆品牌尚未告建立，公众新对本项目信渣心有培育过总程；谷2.抹3.3型机会(O)湖◆蒙城县房月地产界尚处外于起步阶段稿,而房地产返将逐步走向敏规范化、规嫌模化和品牌布化,本项目掠为发展商向逗”三化”进辣军,成为今带后蒙城地产粉界的领头羊姻提供了前所琴未有的机遇还；侮◆蒙城县很魄多楼盘小区蔑内各种配套膏不完善,发惧展商的承诺答只流于宣传瞒表面,未落膨实到实处,拳忽视自身拒产品的完善倒.只要本案怨充分认识到葵配套的重要辽性并引用高猫级楼盘配套尼先行的开发臭模式,将可迫能成为蒙城伐地区第一个咏真正意义上经的高尚人群具聚居地。腰◆纵观蒙城休房地产,大占部分没有形甘成鲜明的产滥品风格,也双没有注意内棍部环境的营线造,这就给盗本案规划设吊计以发挥的粱空间,规划弯设计出有鲜授明特色、给烛广大市民耳段目一新、可羽留下深刻印警象的产品；有◆从营销宣似传角度来看抚,本地房地茧产商严重缺绵乏营销理念貌，基本上以姑坐销为主,哄没有自己的慰个性及创意建,给本案制谅造了创立个派性主题的先腔机,容易以海主题创立品笋牌。挠2.搬3.4谨威胁(T)渴◆牛群商贸田城C区、鸿介业名居等楼德盘尚在规划痛和热销之中顿,并已抢占漂先机,宝贵脱的中高端客案户在不断流优失；跟◆区域内开静发楼盘众多淘，竞争激烈回；势◆政府对房德地产政策逐汇步收紧,如你开发周期性表太长,容易蓬造成资金压烫力。缎综合以上分肯析，本项目暑有良好的居签住环境，处叉于城市的发捷展方向上，拥前景较好，夺教育商业日述常生活等基徐础设施较为赶齐全。是片耀较为成熟的引居住生活区验。蒙东南房仰地产发展迅科猛，基本保遭持供求两旺颂的发展态势反，区域地产乒市场的发展涝，区域内竞近争激烈。交叛通区位条件检较佳，随着划本区域的开样发建设，不秀久的将来此壮区域一定是送蒙城未来的辜核心。欣2.矛4腹.蜓项目消费群龄的定位宗名基于蒙城经溜济的进一步钉发展和蒙城顽城市建设而哲导致的城市搏面貌的焕然鱼一新，未来赵蒙城房地产聋市场购房的变主体将会在礼目前的基础纤上有所变化症，个人购房救的比例还会仰进一步升高墨，并会有更辛多的周边乡辆镇居民来到翻蒙城购买商问品房，目标堡客户群体的疯总量增大势妥必会促使蒙掘城的房地产亿销售面积和域价格在现有眉基础上有一死定增长。嚼通过对项目造的考察和初畅步的分析，举本区域的楼独盘目标客源朱以以下的目昌标客户为主辜：宁●蒙城县与改周边乡镇县纯市的商家与氏成功人士辩●城区的党其政机关，企醉事业单位管亲理人员驼该类客户属赵于有实力在写本项目落户票的阶层，也深是我们在销旗售初期重点诚的客户来源贷。他们拥有菠较高的社会袍地位，亦有坛一定的财富浩积累，是我狸们项目最庞算大的目标消旋费群。券●在蒙城当奋地经商的外知地人诵●有投资观座念的外地人卷士销●在外地工话作的原籍本插土成功人士跑2.迁5唐.项目定位叹方案皮根据蒙城现约有市场的现亲状及对未来肝发展的预测拨，把项目定善位为中高档顾楼盘，以大差多数工薪阶毒层为主要目裳标客户群，轿兼顾少数富他人群体。特2.唉5瓜.1浪项目产品方案案沟在产品的规孙划设计上，脾尽量做到针册对性与完整它性的统一，积针对不同层贸次目标客户各群，组合设纲计产品，通义过挖掘卖点释，提升形象沫，有效刺廉激潜在客户独群。最终让赶我们的产品蚕得到市场的然拥护和喜爱盆，形成高认毅可率，引爆驶蒙城市场。萄因此，在产费品规划设计动上，注重普婶通多层和复竭式豪宅的有歇效配比，注贿重多层和小腰高层的配比誓。循在户型设计献上，以市场份主导户型为焰主，同时要毁超越市场，喘引领市场。滑以120-休130左右赚的3室1厅垦、3室2厅惧为主力户型各，以80-导90平米、筒140平米桑以上的中小腿户型和大户醒型为辅。佣编号虚用地同面积可分部物业耻建筑类型紧设计用途山面积分配赛（平方米）抵拟设户型翅Ⅰ种号闹7590帮临S307雹路商铺(2细25*14胆.5*2)需多层电商业剧6525理---淋二期多层住闯宅驶(招3-6层)子多层欲住宅朝9680朗小户型蹦Ⅱ即号而81985典迎二期点式小和高层住宅(灶328*1蝴1*7*2服)迁小高层无住宅涛50512把中小户型倦二期板式小夏高层住宅(屯220*1构1*11*镇1)源小高层灿住宅怎26620功中小户型定一期多层住漂宅(170拥*10.5鲜*6*8)慕多层善住宅疮85680炕大中户型摸Ⅲ忆号集6785匠一期临体育茂路商铺(2凉30*14码.5*2)标小高层么商业既6670同---孔一期小高层替住宅(22伤0*10.俗5*9)王小高层南住宅丛20790垂刚中小户型享Ⅳ网号然3240书一期临体育杜路商铺(2旬60*10竿.5*2)内多层异商业薄5460仅---饥一期多层住鉴宅缘(240*药10*3)爷多层湖住宅锣7200拣中小户型巾合计匠99600煎非容积率2.缺2成障21913翼7堤注:一期警工程欣计划开工建旋设尿12580辱0平方米肠,二期吧工程堤计划开工建恩设桨93337瞒平方米拴。位第蜡三精部分投资慌估算菊3.快项目投资概举算（不含地悠价）惩3饰.1建筑成胳本估算穗3邮.1.1慰前期费用箱费春包括市场调意研，可行性块分析研究，河地形图测绘唐，施工场地级的施工用水教接通、施工骆用电接通、雾施工现场的浩道路开通等灿工作的花费惨。按每平方肯1雨0届元计，前期扰费用为：倦1加0躬元/㎡嗓×满21913拐7㎡迁=娇218使万元筛3朽.1.2捎勘察设计太包括总体规庙划费、单项路工程设计费欣、地质勘探忘费、市政、大园林绿化设跑计等工作。资按每平方筛15络元计，为：源15蚀元/㎡耻×鸣21913扑7㎡关=哪328呈万元廊3背.1.3矮建筑安装准包括建筑工法程费、安装斤工程费。建渗筑安装工程劲造价按《阜慨阳工程造价传》次“猜部分结构类芦型单项（单蛛位）工程平直方米造价经付济参考管”筒结合不同结沾构类型的经挥验参数修正踏后确定。行本项目北小高层介建筑安装费访用按为业1050戴元/㎡杨，多层图建筑安装费罢用按为旦750害元/㎡据，假小高层党建筑面积为介10459迹平方米焰，夺多层展建筑面积为纽11454奇5仁平方米刃，综合平均强为900元圾/平方米议9派00元/㎡租×婚21913奋7㎡坡=1双9722译万元射3颈.1.4位室外配套俩包括居住小适区巾3米胶以下幢间道祸路，小区绿答化、化粪池私、窨井，排雅水、排污管劣线，等费用乎。按半10榜0元每平方笼算，计为：喝10鲜0元/㎡绒×肃21913毯7㎡斧=雀2191婶万元呜3分.1.5愚税费及其他谱费用晨包括控城市基础设鸽施配套费、克水增容、电认增容、电力格建设、白蚁尊防治、人防载防工程等费宋用扣除政府济应给予减免者的税费。克根据地块招歉标文件规定沙，超六层的窜建筑（约毕45000位平方米掘）不收城市帜建设配套费午用，六层以鼻下的建筑计柱17.看4万平方米狮,殿按右10雅0元每平方厕计，为：三10遗0元/㎡裕×户17413仅7㎡搅=艇2191羡万元毕3园.1.6缠公共道路及并绿化费用角本项目公共荷道路及绿化谅费用投入按刑建筑面积计之算,府按柿8耗0元每平方说米计，为：纪8急0元/㎡域×逮21913枪7㎡候=起719警万元惠3通.1.7子管理费用者寄管理费用为沙前期费用、化勘察\建筑词\景观设计寿、羞建筑安装(翅综合)坝、外税费及其他祸费用的百分帽之二。为：呜（游218组+写328忆+1民9722币+守2191佳）万×添2％=店449占万元汪3价.1.尾8悬不可预见费朱用残不可预见费敞用为前面总枪费用的柳2杏％，计，4会98暑万元。侍总建筑成本誓，合计为：秆锄25869县万元员蒙城县20旱08-01霞地块投资成恰本估算尘3通.2财务费广用（不含土谱地价款的利窃息）爸按正常的开亚发速度，项恼目可在蕉2引年的时间内倾完成开发禾建设桃，选同时考虑到谜建筑施工垫灰资,故辟假设建筑成演本在帮一年艘内均匀投入你，势并梯按开发期的猛一半计算利艳息，则建筑餐成本的利息子额为：光19722贱×泛1/绸2特×亏[(1+7较.2%)挑0.5盏-1]=堆458阴（陵万元）调3访.3管理费葛用稠指项目开发舞过程中，开任发商可能产浸生的项目管重理费用，由椒于地块为参束加拍卖竞拍小而得，故土艰地成本的管季理费用忽略库不计，管理纤费用按成本点的唐1.5脱%计算：乏25869图×迟1.5恋%=尸388灰（玉万元）僵3被.4项目开嗓发总投资（权不含地价）敌项目开发的递总投资额（倒不含地价款色及其利息）然为丸25869嫂+杯458咽＋房388腰=1840询5狐（甜万元）挥3.4.农项目未来售吴价预测老根据工程所象处位置、周膜围环境和蒙态城房地产现眠行市场预测负，考虑到房丑地产销售风臭险和工程建行设成本等综喝合因素，本真区轻一期冈多层住宅均粒价定位为2近200元/辜m杂2桃,二期小高朋层住宅均价告定位为2语3责00元/浑m翅2狡，堵一二联忌层商铺均价解定位为当4250-机53到00元/声m嗓2教。窜具体滴销售收入蕉测算椒见下表：得地块编祖号脾分部物业知设计竖用途星面积温分配恨（平意方米）脂测算单价冻撤（元/平方色米）尿销售易价格类丹（万元）他Ⅰ浪号屿临S307方路商铺(2酸25*14悟.5*2)的商业赠6525膀5300艰3458漠二期多层住广宅(3-6沾层)喇住宅忘9680悄2200朱2130迈Ⅱ厌号难二期点式小呀高层住宅(瞧328*1糕1*7*2规)景住宅帮50512请2300刑11618婶援二期板式小效高层住宅(乐220*1俭1*11*超1)甜住宅证26620嫁2300陵6123狗一期多层住拼宅(170捉*10.5适*6*8)觉住宅耍85680有2200换18850循扇Ⅲ爬号仆一期肢临体育路商酷铺(230畏*14.5倒*2)坦商业冤6670粥4250澡2835摇一借期小高层住贱宅(220借*10.5扣*9)份住宅纵20790鲜版2300共4782繁Ⅳ由号雹一期顽临体育路商效铺(260虽*10.5惕*2)栗商业挤5460辜4250穿2321信一令期多层住宅判(蓄240*1篮0*3)牢住宅获7200唱2200紧1584荡合计挥21912反0稳照21913孩7四2450济53699羡运注：纠1、修以上价格为载开发商扣除哈折扣后的实迟收价格。销京售收入为纯诉收入此。音2箭一期工程计垦划开工建设剖12580泼0平方米烟，在住宅销务售100%陶、商业销售企50%的条乘件下可实现想销售收入2铸.8亿元，繁二期工程鸦（含一期商洞业）可实现践销售收入2腥.5亿元殿。申3.5.机土地价值估滑算炊采用假设开设发法估算本锐地块的市场宵价值。计算似公式为：徒地价＝销售趁收入-建筑坛费-利息-著管理费用-判销售费用-翻销售税费-蝶预期利润其中：土建筑成本：菌25869给（猾万元）颈财务费用：痕土地利息计章息周期按乖2节年计算，财竹务费用总额饿为：穗458案（仓万元）+[疤(1+7.寇2%)惯1愁.5牲-1]天×忆地价程=车458示（或万元）+1糠0劳.9粘9机％地价辟管理费用：蝴388嗽（耽万元）择销售费用：祖53699横×缘2％=鲁1074畏万元兆土地增值税浇\销售税费盯(8%)右：摧53699伞×窑(滔5.5％组+2.5%奔)颈=斑4296制万元么预期利润：威（地价循+检建筑费用）高×汇20仰%袍=祝地价吗×喘20税%+休25869勇×长20们%（证万元）载所得税：预踩期利润肉×企25丽%=地价其×纯20%棍×芬25漠%+掩25869论×巡20喝%（少万元）地价计算：朴地价＝销售寒收入幅-建筑费-量利息-管理宿费-税费-凶预期利润系地价中=测11137卸（匹万元）江计观74.6悉万元/亩贸考虑4.1摧%的买方税泊费，约地价骂=篮11137拌万元挎÷升1.0旷41息=唉10699冬万元俱号计漫71扫.欺6厌万元/亩浅可售楼面地乒价弱=纺10699大万元津÷晚21913垄7小平方米巴=民489螺元/平方米监3.6.艺项目总投资负估算狼3.6苏.1著土地成本环按土地价值联评估的价格售计算土地成过本，土地价遭款为嫌10699祖万元。折3.6驶.2监建筑成本抄按报告建议部的开发方案构，建筑成本璃的投资估算随额为昌25869亭万元。他3.6骄.3轧财务成本忘按开发周期鱼2蒜年计算，土伪地价款的计牙息期为耽2当年，假设建滚筑成本在开腊发周期内平玩均投入，建采筑成本的计牙息期为开发东周期的半街年(考虑到浩建筑施工垫芝资)冈，两者的利啄息总额为榜1682估万元。迎3.6渗.4菜管理费用扒指项目开发士过程中，开键发商可能产妇生的项目管脆理费用，由侄于地块为参成加拍卖竞拍朴而得，故土施地成本的管毯理费用忽略洁不计，管理功费用按建筑邮成本的慕1.5瞎%计算为钞388拖万元氏3.6蚕.5还项目总投资踢额苹项目总投资秩额为上述四南部分投资的营总和，总投慎资额为：说10699肢万元+剖25869勉万元+闹1682亩万元+教388明万=蚁39077努万元望3.7.危投资利润额琴按报告前述梦对项目未来悲销售均价和捆投资总额的俘估算，分析乞项目投资的捉利润额：抵项摇目预计总投辛资额为尊39077蕉万元喜；诚项目总销售却收入为妄53699荡万元幸；局销售费用：俘1074敞万元愤土地增值税荒\销售税费凤：绪4296蔑万元受项抬目总收益=善项目总销售枝收入-项目筛总投资-销瞧售费用-销榆售税费=商9252瑞万元。正项目投资利苏润表辽3.8.昨投资利润率岸根据前述对泉项目投资利收润的分析，昨计算项目税金前总投资利谢润率和税后萌总投资利润霸率：邮税前利润率涨=玻项目总收益剧/谎