物业市场部管理工作手册

市场部管理工作手册编制∶文件编委会审核∶批准∶分发号∶受控状态∶兽境恼殃雁建院好侵旅肢浓散文件目录办事崇敲崭域序号适解鸣哄射则名称猫育拖送奏块扮鼻1帮驶季卸意市场部岗位腐职责和入职集要求貌仙厌播2雁衡于造源市场部检查宾与考评办法辅供返都针3摇判舟糖还项目质量计纱划结夕贸抢寨溜存4液紧蠢紫絮物业投标管层理规定叛倡爸损院矮详眠穗宇米触蚀触记录目录惭捐稿巷典映序号臂亭失吃幼名称泳忧绪标设劝膊躺喜卵杆1扇转讯消往活动策划小是组人员名单雨滨迁察验柄2愤窃党惠和活动资源落站实情况表防椅校败甘亚3瓶沙友槽游衬活动进展情隐况记录表户愚际坚船湖4悲痕鬼椅氏拼活动总结报疫告钞声逆甜御杆仇辣5搞盼铅冒销物业项目汇泽报表流己须固贺竹纯冻6歉叔担本厉物业项目情退况表沸传润慢帅长么傍7胀辽毕管眨服务要求评喷审表首桃颜拆佳疯许肃8衰归络眯个服务要求更经改记录校脏寇酿歼之欣9旦舌市场部业什务员考评表贴田婚沾10龟须市场部经汽理考评表汁汽坟派11套揭项目建议客书遗岂蚕攻筒12闭裕项目任务叔书您素则渣舅一三瞧铲项目计划超书仿苗里智逢14夺脱设计开发监输入/输出川清单互霜派一五维姥信息联络挡单扮齐固足经16哑茅设计开发评听审报告声善酬负17仍证设计开发验是证报告手济够狡一八策皂客户接受情莫况报告俊疾必咏19坦疯新服务项目桶鉴定报告锄蹲绪厚客茎残累分市场部岗位伯职责和入职盖要求徐肌治岗位涉职责眨市阿场部职责与陡权责移负责公司对觉外经营，新呜增项目的方石案及配“遍质量计划秃”绕制订。头负责制定对元本部门人员增检查、评比忧规定及评分想标准。舌负责新增物答业项目的物除业管理合同衬、标书拟定滑工作。足负责开拓技成都君和外地的管摧理项目和顾勇问项目工作布。仁拟定本部门用人员工作的握考核标准至啄公司领导审茎定。没组织定期召形集本部门和你运作部工作魂情况交流会僚。携分析、研究费各类市场信经息。永向公司提出呀项目的可行膀性研究。燕根据市场及路周边概况制碧定物业方案胶（草案）。侮负责代表公岸司与开发商掠谈判和签约外。撇项目建议书场的确认。界市估场部经理职愤责端负责公司对娱外经营活动垫，新物业管胃理合同的谈图判和合约，乱负责代表公较司与开发商反（或业务代佣表）就新增给项目谈判和液签约。碎根据市场项闸目的概况制傲定物业管理筝方案（草案接及质量计划封）。躺向公司提出缠项目的可行筹性研究报告救。肃分析、研究工各类市场信箩息。潮负责新增物迎业项目的物奋业管理（顾烘问）合同、吗标书评审工坚作。威负责制定对棍本部门人员逐检查、评比代制度的评分机标准。陪拟定部门人伸员工作的考剑核标准申报旬公司领导审脖定。蜜组织定期召求集本部门和灯运作部工作留情况交流会罪。泼项目建议书浊的确认。冬项目管理人祖员的进场介输绍。软负责新增项飘目和运作部找会审及交接体工作。赔市寒场部绑业务街经理岗位职饶责胃能独立完成戏普通物业管王理项目判别钳与合约工作挤。旺负责新增物滚业项目的物屡业管理合同屡、标书送评祖审工作。毒向部门经理咏提出项目可芹行性及研究付参考方案。断能收集各种若市场信息，历并做出正确抚分析报告。葛能独立完成商各种类型楼跃宇、小区的蚂管理方案及趁质量计划。蔑部门经理外患出能代替处壮理日常事务遗。站对业务员工肚作提出意见县并指导业务死开展。虚范业务助理杀职责墓能提供正确扑的市场信息策。探能基本协助乐部门经理或基业务经理完略成各种指定练任务。柄对项目的可将操作性提供勉初步意见。拖帮助业务经剪理（部门经期理）整理资煤料并进行归鉴档。印与业务经理鸣一起洽谈业悲务，并制作帅方案、标书羊等工作。羡入职累要求五市坑场部经理庙本科以上学毕历及五年以筐上物业管理附公司市场部矿的管理工作低经验，熟悉芹成都王及周边地区受的物业管理归市场情况、切物业管理运源作模式和操众作要领，熟光知房地产、徒物业行业的悔法规和法律韵。任人善任裳，敢于创新圈，能独立承狸担大型物业晕项目的谈判跃和标书、会胳议准备事宜塔。四业蜡务经理铲本科父学历及三年闷以上物业公岂司担任市场监营销工作，刚熟悉还成都赞及周边地区洽的物业市场赔情况，了解遣物业全权委叫托管理和顾肥问项目运作巴情况，对物谱业行业法律浅、法规有较症全面的了解辰，能够独立头对外进行业贼务开拓、客薄户谈判、会货议准备等事统宜。灭业篮务助理马本科们学历及两年科以上在物业洒公司担任市殿场营销工作疫，基本熟悉六成都蜻地区的物业扁市场情况，吸了解物业管冠理运作模式验，基本了解纹物业行业有拜关法律、法霉规，能够协停助业务经理蛾进行业务谈盏判和会议草哗拟等工作。端市场部检查颤与考评办法柏0到目的迹规范市场部赌员工的绩效援考评工作，景确保公平、辫公正，公开捐考评员工的择德、绩、能锋、勤。瓣0案适用范围婶适用于公司谊市场部员工射的绩效考评洪工作。穗0授职责糠3．1流市场部茎经理负责市泪场部业务员卡的检查与考捕评工作。题3．2裂公司分倘管副总经理菜负责市场部狸经理的检查汗与考评工作火。澡0萍程序要点本4．1讯市场部厌员工的工作划标准锣4．1．1脏市场部员工粒应符合《项辟目质量计划蚀》、《物业皇投标管理规径定》的要求饰进行工作。带4．1．2半市场部业务鹅员工必须参援加本岗位的豆培训和达到慈培训要求，音培训合格后僚上岗。它4．1．3畅市场部经理股应按上述各岛项标准作业集规程履行自帽己的职责，己符合标准作逆业规程的要酷求。钻4．1．4宏市场部业务基员除应严格给按照本部门看的标准作业狗进行工作外亡，还应严格劈遵守公司其统他相关标准门作业规程的年要求。皇4．2骆绩效考扔评评分结构乘4．2．1玉绩效考评中呈的周检、月魂检、抽检内辨审、管理评疏审均按百分枯制进行。各廊种检查考评诸的要求祥见共《工作、服必务绩效综合扎考评办法》套。蹦4．2．2幼市场部业务岗的绩效考评妨品质构成如台下：脖执行岗位标宿准作业规程沿质量（满分当20分）；聚工作效果（嘉满分20分扑）；娱培训质量（沾满分20分权）；复服务质量（迹满分10分由）；董执行公司其届他标准作业不规程质量（昌满分20分爸）；船其他质量（因满分10分唱）。蔬4．2．象3市场部经崇理绩效考评少的周检、月妨检、抽检分烟值构成如下臭：珍岗位标准作我业规程执行侦质量（满分朝10分）；蜘培训质量（笔满分10分负）；感自身工作技梁能（满分1先0分）；扰服务质量（阵满分10分蝶）；葵工作效果（披满分10分洽）；昌工作责任心歪（满分10绿分）；桥处事公正性啦（满分10幕分）；含遵守公司其慰他相关作业穿规程质量（首满分10分菠）；拼团结配合质隆量（满分1音0分）；问道德水平（味满分10分萍）。诞4．3瓦绩效考评轮实施扣分细僻则柳4．3．1罪市场部业务奔员的扣分细料则：垄市场部业务买员当值工作酱时不按市场脸部相关标准堵作业规程工异作，每次检县查发现一项零一般违规在味对应项目（埋岗位标准作突业规程执行雷质量）中扣评减1-2分宇；严重违规旗扣减3-4贸分；引起不御良后果的视怠情况扣减5库-20分，欢扣完为止；妙市场部业务盾员不能按时闹、按质、按趴量完成目标纠工作任务，矛如非因不可岸抗力或不合评理工作安排汗造成的，视吵情况扣减义“哭工作效果危”迟项目分值1店-20分，单扣完为止；洗市场部业务此员对外工作宿时不要求参萄加培训或培虏训考试不合网格，每发现您一项一般违玩规，在对应露项目内扣减寺相应分值1塞-2分；严遥重违规扣减花3-4分；叶引起不良后中果的视情况车扣减5-2啄0分，扣完夺为止；盖业务员对外皆工作时不符嗓合公司服务药标准作业规陕程的要求，逃每次检查每三发土控现一次一般保违规，扣减扮“贫服务质量膨”锈项目0.5户-1分；底进行绩效考须评时，如发争现同时违反役两个以上考兆评项目的违槐规行为,应乡在对应项目语内同时进行腥扣减。逆4．3．2盛市场部经理哭的扣分细则凤：虹严格按市场受部所有标准花作业规程进业行工作，每顷次检查每发浇现一项一般缸违规扣减对惕应考评项目坡1-2分；检严重违规扣奔减对应项目嫩3-4分；默引起不良后帜果的，扣减谈5-10分谱，扣完为止瓦；引市场部经理额当值时仪容优仪表、言行践举止达不到透服务标准作茄业规程的要晋求，每次检忌查每发现一锡项一般违规谷，扣减对应薄考评项目1遥-2分；严屑重违规扣减锋3-4分；低引起不良后糖果的，视情粥况扣减5-寺10分，扣扇完为止；揪市场部经理诱安排、组织鼓、检查不力响，本部门工肿作效果达不酷到相关标准考作业规程要撤求的，每次兴检查每发现循一项一般违茂规，扣减对剃应考评项目掌1-2分；耕严重违规扣斤减3-4分巩；引起不良熄后果的，视思情况扣减5幻-10分，溉扣完为止；汗市场部经理宝不遵守公司神其他相关标兆准作业规程训，每次检查宇每发现一项痒一般违规，歇扣减对应考诚评项目1-淘2分；严重饲违规扣减3厚-4分；引陪起不良后果下的，视情况哄扣减5-1嚷0分，扣完存为止；罩上述各项考沙评，发现违幻规现象（行颗为）时，除患应在上述对馋应考评项目啄内进行扣分园外，还应同静时分析造成恐违规的原因裂，如属因培剪训不够、不省合格造成的史，应同时在扰“洁培训轿”摸栏目内扣分聚（一般扣1摇-2分，严动重扣3-1石0分）；如牺属自身工作西技能低、素君质差造成的她，应同时在俊“逝工作技能葱”甲栏目内扣分逢（标准同上虑）；如属工浪作责任心造依成的，应同集时在递“宽工作责任心你”昨栏目中扣分配（标准同上慨）；如属处赚事不公正造阴成的，应同敌时在骡“在公正处事趟”容栏目内扣分决（标准同上膏）；如属道目德水准不高岂造成的，应绑同时在贞“义道德水准副”熄栏目中扣分衔（标准同上并）；扬考评时发现干违规行为同筐时触犯两个温以上的考评淘项目，则应伐同时在对应圆的朱蠢考评项目中庭同时扣分，稼直至扣完对罚应栏目分为症止。蜘4．3．3钱一般违规、迫一般程度、顿一般情况是茎指偶发性的醋，因粗心大季意引起的，咱或因记录签设名不清、不势合要求或有甘一定的客观的因素（需经矩确认），造预成的程度轻碌微不合格；洽严重违反，肌严重程度是订指明知故犯锈引起的不合聚格，；造成殿不良后果是廊指引起连锁型反应，造成权实际损害、祥恶劣影响或躬引起其他工娘作质量受到壁连带影响的黑结果。族4．3．4倾“痛其他厘”丢栏目是为本盐公司相关作凑业规程所未虫包括，或超嫂出本规程遮钉和4.3.叹2所列出的岂原因造成的斜不合格所设挎置，如果未棵发生或未出换现，该栏目邀考评时应当嫁给出满分1鸽0分。早4．3．5令检查、考评朋时，如出现思《行政奖罚普标准操作规口程》中所列决明的应受嘉剩奖事件，则道应视情节在惯正常考评完丙毕后在总分沉中追加1-衔20分（但积总分不应超拆过100分豪），另依据预《行政奖罚淋标准操作规相程》对受考乱人进行奖励响。母4．3．6魂考评时受考漠人的行为造杨成的不良后巷果已触犯《临行政奖罚标政准操作规程零》所列出的婚必须加以惩趋处的情形，龄则除在考评践检查表相应遗栏目内扣完悼相应的分值乏外，另依据昨《行政奖罚夺标准操作规老程》对受考炕人追加处罚送。充4．3．7问绩效考评扣喊分细则的解姓释权在公司民品质部。杯0也记录魂5．1踏《市场部烈业务员考评差表》城缴势艳费镰5．2陈《市场部衫经理考评表赚》策埋愁妈钻枝崇0刮相关支持文箭件漏6．1贼《工作、册服务绩效综瓦合考评办法赞》济莫毙贺防6．2圈市场部柳所有标准作瞒业规程坡6．3舅公司所冒有相关标准求作业规程袄6．4颜《行政奖副罚标准操作途规程》孕倚炭饮更待项目质量计词划慨对新洽谈项熟目建立项目斗和客户工作宇人员档案并蜂做好档案管往理工作。旷对正在洽谈墓的项目应及绕时与有关部误门和人员进福行沟通，确炕保客户所需脱资料正确性乞和有效性。侄与项目（业旬主）有关人清员建立良好浩的工作关系店。随如项目洽谈篮成功，将有洒关文件送交荐相关部耽。额对业务人员挠进行有计划乎的培训，提稠高业务水平接和竞争力。烈新进员工进鹿行岗前培训组和在岗培训捕，确保业务锦人员水准。予物业投标管芹理规定炕0堪目的您规范公司对例外参加物业舱管理的投标笨工作，确保掘投标书的编录制质量为通咬过市场竞争液拓展公司物劫业管理的规咐模打好基础淘。瞎0融适用范围火适用于本公悠司对外承接杂物业的投标掌。滚0隙职责圣3．1柜音公司副总经隆理盏负责对投标渔书编制工作电的组织安排牧和质量控制组。妹3．2述市场部催经理、市场茎经理负责投飞标书的具体役标准编写工腔作。肾0门程序要点姻4．1仓投标书晨编制林4．1．1伐公司在接到彼物业管理投恼标书邀请后也，由公司总但经理召开标斯书评审会决箩定是否参加耀竞标会，如售决定参加，停则由市场部何经理组织负燕责编写投标世书。穗4．1．2悔投标书编制称前要全面地朗收集拟接项贝目的信息。腹4．2埋物业管叨理投标书的箱基本概况叫4．2．1肿拟接物业具的基本概况忠。非4．2．2图公司接管伍后准备采取制的管理方式债。扎4．2．3释针对管理剂的难点，重岸点所采取的轰针对性措施遗。搞4．2．4骄为开展物轿业管理所配绳置的人力、隔物力资源。绸4．2．5陆开展物业院管理一定时名间后所力争疾达到的管理领目标和财务锅目标。贷4．2．6战为有效地另提高物业管笛理水准所必械要的服务承刻诺。茅4．2．7钓费用投入滤和成本测算目。沿4．2．8驳经济效益嘉分析。宅4．2．9涝社会效益市分析。疾4．2．1融0本公司的筐优势和长处莫。留4．2．1央1物业接管笛后的编制要叛求。垂却稀配窝坏投标书的编笛制要求抹4．3．1概总经理依据蛾市场部收集银到的拟接物饿业的信息和剧现场实地考隆察的结果给唤出投标书的奉原则和要求浇。颗4．3．2诸详细列出拟荷接管理物业岸的地理位置丑，环境、占浑地面积、建迁筑面积、栋谎数、层楼、肉楼宇结构特判点，基本设缘施、设备、贸住户基本构悟成，验收移蜡交情况等。余4．3．3爆要求针对辜拟接物业的翠自身特点编悠写出总体管看理方案和分锦项管理方案鹅。辨4．3．4卖对拟接物铺业的管理难躁点，重点应往有针对性地托列出具体管递理措施。必4．3．5瘦人力、物碑力资源要求怒详细列出：馒拟接管物业酷的组织构架者；版拟接物业的由人事定编和侨岗位设置、即岗位描述；涌管理骨干的印配置人选和貌人员素质介稿绍；掩为开展工作烦前期投入的橡设备、设施骗。浪4．3．6拍管理目标要史求具体列出旗明确的总体颤目标，目标光要求有可操裂作性和考核撤性。许4．3．7燃服务承诺要色求针对小区泽业主的要求轰和物业管理沃服务的特点是列出有鲜明兔特色的服务千措施。扒4．3．8街费用投入和载成本测算要衰求针对拟接孕小区的现状桂和管理要求嗓，逐项测算寸出前期投入卖和管理（或盼顾问）成本姐。三4．3．9扎经济效益分魔析要求按照睛物业管理泼“安以区养区，京保本微利巩”转的特点详尽妹地计算出拟狂接（或顾问蹦）物业的经肌济效益。寄4．3．1退0市场部在支汇编后打印喷，装订成册滩报总经理审缝批，有必要蜡时召开评审你会评审。牵5．0边记录身5．1图咐历寿活动策划小世组人员名单验妖思隶振5．2藏女扭演活动进展情反况记录式己峡钉肚5．3窃慨坏陪活动总结报影告粒卖按驾抽粗项目撤衡项申忠报表耽槐牙糕编妹租败依昨部门：芬忠基本信息础项目名称：深祸项目组长垄芽项目组员广武立项日期怎殃撤项日期痰项目撤项原蒙因：双 何审核记录牲审核人染审核时间锤意见或建议鹿项目组长针踪那公司副总漠经理沟谁腹公司总经理类项目结认算审武批表填表日期：狠市场拓展部受负责人：避垃指币撞编制表人：越洒幅塘鹊裂嫁活动策划小葬组人员名单液绪留罪事由：午经研究，现腾将质量活动读策划小组人罢员名单及其月职责通知如锄下：堪姓名程部门药小组职务眉主要职责比镰曲语卸姐演翻番疤傅活动资源落浇实情况表召熔僵类人力资源孕计划浇实际落实始资金需求丸计划烫实际落实增设施、场地贴计划额实际落实葬其它滤计划庸实际落实致控喇锋污士菊活动情况进董展记录表煎匆含吩项目活动计鬼划红项目活动秒记录人猴（日期）相计划时间健（起指止）府项目活动主姻要内容凡实际厌时间陕实际进展状智况记录模摊所狱诱率粗激活动总结报贤告稠仓躺页次：典记录：替愉云稻骑亲衫软锄趁剩鞭蚕茧技胜且异物业项目汇构总表丸案名密地址纤开发商鸡地址绝规模泳工期虚价格蔽联系人战锡周边个案情柏况检洽谈备记忘孟录畅费用表虏备注制物业项目情奇况表禽开发商絮联系人葬辨项目名称丙地址祝投资总额具物业功能咸建放筑技结驱构图及渣布躁局臣建筑面积核建筑用地：倡刻M汉2宾住宅：冶那M羞2哥车库：止拜M走2闸建筑占地：敌淘M棒2馆商场：岔失M续2族会所：网杏M诵2铸公共面积：穷烫M置2雷写字楼：爪钉M句2骂运动康乐：贤杰M榨2休绿化面积：圈永M铺2看酒楼：绝污M宣2移总计：捆嘱M手2程建筑层数/厨高度况建筑布局及误用途彻外墙装潢（耕物料）鉴公共区域装真修螺（大堂、电晚梯大堂、广锦场、公共通邮道等）滚弱电系统珠1、消防报贵警系统黎品牌型号：垫系统组成：血服务范围：挺2、保安监谊控系统备品牌型号：再系统组成：较服务范围：佩3、卫星电涝视系统出天线数量：岸接收卫星及讲节目：谊服务范围：聋4、紧急广容播系统需品牌型号：央系统组成：挨服务范围：灿5、综俣布女线系统啄品牌型号：堪系统组成：附服务范围：敢6、屋宇自酒控系统咱品牌型号：李系统组成：蜻服务范围：炊给排水系统秃1、生活给盒水泵示品牌型号：蚊2、消防水倍泵反品牌型号：愚3、喷淋泵没品牌型号：拆4、排水泵过（潜水泵）涨品牌型号攻功率粮数量滨服务范围：茶5、减压泵平品牌型号：投规格：她服务范围：闯6、水箱（桃池）惠数量：滩用途：拘供电系统冷1、用电设柿计负荷针大楼动力捧商场动力幕酒楼动力刃消防动力控车库动力涝写字楼照明困：屑W/煎M墙2倾商场照明：去粒W/共M携2鸣酒店照明：乱题W/狼M然2恐住宅照明：摸槐W/稀M甘2借车库照明：盖烧W/序M洲2艇服务时间：豪服务时间：唉服务时间：事服务范围：斩服务范围：门小区道路照凯明总功率：肝服务范围：挺2、变压器泽品牌子型号绩容量冠KVA兼数量呜服务柴范围思3、后备发撞电机在品牌子型号颜功率明KW先数量增服务去范围打服务要求评醒审表傲c俱昼初次评审骂肚集c产泼修订（原评议审表号：榴狗告）叮津厚编兼号：磁服务要求更霞改记录懂发至：疾服务项目（帮合同）名称展及更改简述愤：巾更改前：挺更改后：宵拟制人（日币期）：年森滤符夫础帜胸秘审批人（日裂期）：项目任务书矿设计项目名翁称利起止日期卫服务类型如目标成本透依据的厚标准或法律登法规（包括劝名称、版本撞、章节号等局）：智服务功沿能描述：巾参数及性晒能指标：着扮主要服务估过程：沸顾客的血特殊要求：臣备注搂：学贸够日故期：汁黑曲派圈盐日期：项目计划书广项目名称兆起止日期铁项目来源发目标成本毙设计开发人液员组成：俩设计开发职铜责该设计开发人音员蛮设计开发职个责帖设计开发人灯员肆资源配备（划包括新增或婚调配的人员习、设备及设哀计开发经费屋预算）：颜设计开发阶脱段的划分及即主要内容灰设计开发人企员/责任单最位箭责任人外配合单位怖完成期限扮备注：运音日着期：走易窑尘日期：获讯纲终日期：固设计开发输恐入/输出清孟单娇叼沿叹若修谈致哑编号轮设计开发项虎目名称谱设计输入/些输出描述：迅备注：惕巧绸铅日期：具贩弯评审：睛闷春日期：信息联络单盲发出单位澡发出人怕发出时间畜接收单位宅接收人剪接收时间浅设计开发信防息描述：性趣陆史秘饿特撒筑戏批灿准：道颗龟池庙援惠