海滨新城物业管理手册

海滨新城物业管理方案惯海滨新城项话目智物业管理方症案市海滨新城位敏于厦门市繁咐华的鹭江道喊和禾祥西路赢交汇处，是笑厦门华侨城疲房地产开发梅斥仁巨资精心打龟造的21世腾纪新生代大缓规模豪华社型区。项目的等定位高档，腔将超大规模便园林设计与显独特的建筑储风格相融合坡，建成后将坑成为厦门唯继一的新外滩中国际化滨海摊高尚园林社脂区。项目齐规划用地约印27000剧平方米，总掀建筑面积约项22万平方撤米，其中1辛-2层的裙竿楼将建成长遣达700多窑米的滨海休师闲购物广场恭。一期工程炕已于200庙2年2月破湾土动工，预阵计2003娃年底可交付伙使用。看享有博“缺中国第一管妙家绸”剪美誉之称的绘深圳市中海闲物业管理有接限公司凭借誉其在物业管衫理领域十多织年的丰富管遮理经验、先划进的管理模岔式、一流的命管理人才，讨有决心、有计信心成功承介接海滨新城淹项目的物业叠管理顾问工久作，将IS唤O9000区质量管理体责系、ISO其14001谎环境管理体嫌系和酒店式嗽物业管理的子全新理念全雾程导入到以范上两个项目炭的物业管理揉工作中，全辜心全力为即老将入住的每步一位业主展厌现一个安全勿、清洁、优号美、舒适、旗方便的美好讲家园，让每厌一位业主亲届身体会到中帽海物业高品呀质的服务。闲深圳市中海托物业管理有街限公司针对揉以上两个项疑目的实际情煮况特制定本篇物业管理顾荒问服务方案暗，以下将就融所提供的物液业管理顾问忍服务方式作坛以系统的阐近述。蓝第一部分支翻顾问方式概牛述及顾问期许限确定凉顾问方式概填述：藏为保证海滨昆新城项目有愿一个高起点驰的物业管理鞋水平及服务讨质量，发展豆商厦门华侨部城房地产开辜发饰和厦门禹洲伐房地产开发刷拟缎聘请深圳市榴中海物业管惕理疗为本物业物揭管工作的顾晨问商（以下刮简称露“艳顾问商央”旁），指导发鬼展商下属的伤物业管理公冰司（以下称牌“逃管理商百”纲）负责海滨旋新城的物管洞工作的具体竞实施运作；疤以便利用中温海物业在人话力资源、经久验、管理经素验、技术、亡模式、制度垄以及规范化疲的服务体系取等诸多方面膛的优势提供蔽高品质的物凤业管理顾问窗服务。炉双方合作关唯系一旦确定咐，顾问商将篇会把海滨新处城和的物管沟工作列入中恶海物业相应瞎的策划、考芹核、检查、崖评比序列中肠，由公司组看建顾问团及炼委派驻场顾态问，根据海侄滨新城和的孝具体情况，恳负责跟踪其歌对外租售、调竣工验收、猛投入使用以晶及日后的物纱业管理工作邀，指导管理疲商制订全套款管理方案、锣程序文件、肠管理制度、既服务质量标堵准等，并督面促其有效运内行，按照双虎方约定的顾触问服务内容推为管理商提层供全方位、悔全过程、专离业化的顾问蚊管理服务。备为保证管理袄目标的实现根及更有力地恶推行中海物陪业管理模式秤，顾问商将胸于项目现场扭派驻两名物绿业管理资深星人仕分别担汽任驻场经理午和安保顾问肚，作为管理奔商管理的实唱体谨“希核心应”喉，以海滨新森城项目为重壁点的同时兼糊顾跟进项目鸽的进展，并医辅之以公司拉顾问团以及叮公司各专业单部门、专业舌公司的技术瞒支持，结合弟海滨新城和肃物管工作的疑实际需要定功期赴现场进控行考察指导宅，根据项目泻现场发现的唐问题及时针机对性地提出致整改建议与遣整改措施。源在公司顾问考团与驻场顾氧问二者的共淋同努力下，贪将为管理商罩日后的物业净管理工作打肿下良好的基叨础。旅顾问商提供巨顾问管理服宜务的目的在屡于为管理商袭培养一支高鹿水准、高质禁素的管理队规伍，同时中东海物业良好台的品牌效应夹也会促进海剖滨新城和的习租售；在顾吊问期限内，娇顾问商允许抹发展商就海戴滨新城和向裹外界使用荐“承中海物业顾漫问管理比”巨等文字进行晃宣传推广。猫◆帝顾问服务方趣式示意图：双向沟通定期或不定期检查、考核、了解信息反馈方案执行情况及其它问题根据反馈信息修订方案传达、推行方案制定物管方案顾问团双向沟通定期或不定期检查、考核、了解信息反馈方案执行情况及其它问题根据反馈信息修订方案传达、推行方案制定物管方案顾问团顾问期限三顾问期限分关为前期介入误、实操指导强和服务质量瑞跟踪三个阶偷段。其中前易期介入阶段洲为合作双方急签约之日起叫至海滨新城扣一期物业入柄伙之日（即划发展商书面咱通知业主入震住的日期）咐前两个月（董预计十六个南月）；实操遍指导阶段为刺一年，自海喜滨新城一期惯物业入伙之斧日前两个月逝起至入伙之齐日后十个月递；服务质量淋跟踪阶段为沾实操指导阶暂段结束后三姜个月。稀<璃三寻>河偶滩驻场覆顾问和顾问肥团工作职责夕◆羞驻场闸顾问工作职缸责：根据项待目的实际情诵况，在实操厚指导阶段中罚海将于项目颗现场派驻两序名物业管理马资深人仕分赠别担任驻场妙经理主管全凯面工作和安逮保顾问，常扑驻物业现场割负责以下各俩类工作：斧全面考察项惯目，熟悉物阶业所在地物区管法规、人茄文情况，并跑将这些信息专传递给顾问勿商的该项目针顾问团。后将顾问团针供对本项目制庸定的物业管滴理具体计划软付诸实施。载将项目物业袭管理计划推斧行过程中遇杠到的情况、吗问题和执行其进度及时反斗馈给顾问团借，以获得技竞术支持，并谊协助管理商仅落实解决。追协助顾问团稠人员对项目茧的实地考察停、评审、监双督整改等的赚工作。慢日常物业管享理工作的培平训、指导、侵咨询。救紧急事故的硬应对与处理蒙技巧。天顾问团工作想职责：顾问现团由一批有欧着丰富管理睬专业经验的蒸物业管理专遣家组成，分询别于前期介坦入、实操指既导和服务质祖量跟踪三个申阶段针对项途目进度并结蝇合发展商的租需要定期赴柔现场考察指气导，具体安剑排如下：拘前期介入阶被段尿预计赴现场胃考察3次，摩每次工作2注-3个工作芦日：帮首次考察拟疏安排于项目顺签约两周内锦设施、设备闭、材料集中劫选型阶段拟邀赴现场工作宵1次揪工程交接验已收阶段拟赴尼现场工作1撕次鸡实操指导阶洋段清预计赴现场侧考察4次，云每次工作2倘-3个工作逮日：胳一期物业入无伙前两个月捐赴现场工作迟一次洒一期物业入隆伙当月赴现传场工作一次面以后每季度寻赴现场工作榨一次匆服务质量跟背踪阶段落预计赴现场孤考察1次，驴每次工作2叮-3个工作左日：埋本阶段末赴愁现场工作一阅次爆顾问团主要励负责工作如斥下：攻由顾问团根映据驻场顾问领及每次考察色、评审所传扭递、获得的冈信息，凭借约中海丰富的睁管理经验为撇项目度身订犁造一整套物幸业管理实施语方案，完成苦合同约定的骑各项工作内模容。纱负责解决物垫业管理工作滨中的重点和应难点等。凳定期对项目义管理商进行胃全方位考核衬，并提出整繁改意见。镜对驻场顾问锦的工作予以扭考察、评价勒和完善。喘顾问工作安邪排（详见下蹄表）说明：败顾问团人员统将根据各阶槽段工作内容核要求，由包群含有质量登管理、机电劝设备、土建伴、空调、消颈防、电梯、闲楼宇智能化观、园艺绿化约、酒店管理扯等物业管理装需涉及的各雷专业资深管让理人仕组成挨，并长期为玉该项目服务烛。奶前期介入阶损段，顾问团杏人员通常为打机电设备、猎土建、空调竭、消防、电港梯等专半业人仕，楼摆宇智能化、肢园艺绿化、婆酒店管理等持专业人仕将挨依据项目进员展的不同阶棵段的实际需芒要予以选派懒。裹实操指导阶脊段，顾问商棵派驻项目现甩场的驻场经飘理具有丰富批的管理经验涌，常驻现场眼协助管理商讨对本项目提步供物业管理掘服务。顾问茫团对驻场顾转问的工作予垂以考察、评吸价和完善。车顾问期限内斩，顾问团除季完成上表中闪提及的现场忠工作外，同挎时将全程跟吉进项目的竣课工验收、投露入使用以及策之后的日常感物业管理工娘作，并随时传提供相应的氧咨询指导服治务。敞第二部分岛童顾问管理工收作范围牵房屋建筑本本体共用部位宋的维修、养量护和管理。却包括楼盖、愿屋顶、梁、客柱、内外墙绣体和基础等毁承重结构部启位、外墙面截、楼梯间、坝走廊通道、档门厅、设备型机房等。圾房屋建筑本已体共用设施爱设备的维修畅、养护、管盗理和运行服夹务。包括共抬用的上下水么管道、落水芹管、垃圾道袭、烟囱、照吗明、天线、灵中央空调、略加压供水设柔备、配电系静统、楼内消扛防设施设备帝、电梯、中滔水系统等。沈本物业规划屿红线内属物拦业管理范围赴的公用设施旦的维修、养岔护和管理。汤包括道路、确室外上下水楚管道、化粪副池、沟渠、阵池、井、绿斩化、室外泵奸房、路灯、翼自行车房、循停车场等。肚本物业规划沈红线内的附璃属配套服务馋设施的维修临、养护和管席理。锯专业装修工沉程质量监理科与装修管理班。梁公用绿地、膝花木的绿化源养护与管理繁。返公共环境的旦酒店式清洁竖服务。包括展公共场地、运房屋建筑物穷共用部位垃池圾的收集、蜜清运等。博交通、车辆凶行驶及停泊隶秩序与安全拉的专业管理除。溜对本物业实兵行二十四小世时全封闭式尤安全管理，姿确保安全。做管理与物业洁相关的工程返图纸、租用侵户档案与竣什工验收资料槐。塑接受物业使跌用人就房屋进自用部位、耍自用设施及墙设备的专业俩维修、养护我提出的委托搏并合理收费脖。逼全方位家居田服务和各类呀商务服务支片持等。皇协助管理商呈向物业使用钢人收取物业皇管理服务费榨等政府规定和的各项费用远，维护全体球物业使用人浴的公共利益材。锹理礼并用、内德法共行，叹对物业使用舱人违反物业投管理法规政耍策的行为进介行处理。哲第三部分浪娘顾问管理工围作内容集一、前期介响入阶段徒合作期限：矛由签约之日四起至海滨新昆城一期入伙桂之日前二个抄月罚结合物业管劳理角度在项匹目施工验收软阶段提供合厌理化建议，曾为今后开展关物管工作及邮控制管理成五本打下良好冶的基础，同趣时为进入实迎操指导阶段够做好充分的屿准备工作。晒（一）漆疮由顾问团对揭项目进行实援地考察，通他过研读、消楼化、理解发贪展商所提供普的项目方案义、可行性研途究报告、初砌步规划、设滋计施工图（惭包括土建和坏各类机电设降备的）、项起目模型等资最料，了解项薄目的规划意维图、设计内扣容和规范，寒确定项目档萌次，协助管屯理商对管理扶档次进行定虏位。约根据我司长您期从事物业沸管理实践积言累的丰富经本验，从物业疯管理的角度睁对项目的各瘦种设施、设冰备、材料的蒸设计、选型瓣、选材、安足装等方面提扇供专业建议陡，使发展商与在项目的投耍入上既能准嚼确把握未来奋业主的实际途需要，又有拌利于日后物加业管理的成瓜本控制及提肆高管理质量割。挎考查整体工莫程进度，协饰助发展商各图专业工程的瓶阶段性实施疯进度计划提丝议方案；掩建筑设计（嗓地下、地面撇、裙房、标弃准层、屋面旱）是否满足宿物业管理的贸需求；惯设备机房的碎环境、通风蛛是否满足要园求；胁对住户室外档空调机位置斩确定，冷凝轧水的排放处柱理等问题的佳建议；拥根据清洁管碎理经验及物霸业规划要求打，提出垃圾愧房的建造位暮置和建造价土格建议；筹管理用房位罢置确定的原磨则及设计、糖装修标准，锁管理用房位颤置的参考意像见以及管理西用房的布局姓；伶在不增加发仁展商总投资养的情况下，买为配合国际偶环保理念的栏推行，对适别当设置一些译环保设施，横如感应式开银关、自闭式上水喉、分类誓垃圾箱（房气）等提出建艳议；控在空调工程燥施工前，根敬据设计图纸搏从节能和便遭于管理的角简度提出对设急计的修改建凭议；在空调剪设施安装时贵，为便于以帜后维修管理秀，对需改变精安装位置和喜工艺的地方过提出建议；服对原电梯安践装设计及配案套设施提出冷合理化建议圆，并核依据我司对值楼宇机电设勾备和电梯市通场的了解，恐结合项目本帮身的市场定见位，为发展新商提供质量贱价格比最优吊的品牌与型傻号建议，以街供参考选择挂。斜从消防设施输设计布局、声产品选型等隆方面提出建输议；开根据国家消珠防规范及公劲安消防主管肌部门的审核幕意见对设计生中的缺陷(支例如布局不叛合理造成人字力浪费等)光，提出纠正芝及修改建议笔；固给排水专业茎从收集相关瓜原始资料、制气象数据、姥城市配套工迫程等方面，责提供修改意源见；印根据物业所匪在地的气候研特点，审查材植物设计图缠纸，选择因耐地制宜的环扛境绿化植物护，使其既美杏观又方便长堤期养护，对迁不利于以后幕物业管理的纸问题提出调获整建议；泻从治安管理独、员工生活睁、社区文化雨活动需要等马方面提出修犹改建议；株根据公共部王位建筑材料纲的选用情况错，提供保洁筝标准和程序拜建议；狡对建筑外墙腰的选材和设扇计提供专业盾建议，以方渴便外墙清洗建，使之保持转长久的美观所；轧根据地方物你业管理法规享、政策及中糊海物业长期赌以来的物管究经验对管理建商的管理模穗式、岗位设谷置、人员配陈备等提出建尖议；米根据项目规页模、物业管屋理目标及服线务范围、深替度、当地行雾业管理相关赚法规政策等真，对管理商容的机构设置坏、定岗定编易、各级各类仅员工的任职赔条件和素质故要求等提出半建议；剖对会所的规摩模、结构、史配套项目、窜装修格局标臭准、面积分刊配、器材选阻配及经营模热式等提供咨臣询和建议。歌针对项目的杨市场定位，倾准确推测准建业主层次，帝从实用性上贼建议会所适孝合经营的项闲目，在此基旺础上进一步惯建议哪些项遵目可收费，醋哪些项目不户宜收费，其捎原则在于先蚕聚人气，进浅而达到既创胶造社会效益戚又有一定经歇济收益的目摸的。拔从业主/住罗户使用的角爬度，提出专蒜业建议：贼如从居家生灭活私密及安瑞全角度考虑郊是否需要增洒设安全防护胖设施；如从摊业主使用的琴角度提供户邻型设计、各膜种管道设计项等方面的，两以方便业主填装修及使用做，减少将来愚物管的难度欣。筐从智能化的厕角度，提出轰专业建议：浆考察整体工载程进度，提系出智能化工斗程的阶段性折实施进度计责划；敬针对发展商分对智能化工皇程的要求，少对原智能化令设计提出合哲理化建议，怕并根据当前罢市场情况，咬提出增加智艳能化功能的乞建议；劳根据发展商欲的最终要求减提出智能化肢系统设计方欲案，方案要续求功能完善涨、先进，设帐计合理、实桑用；伙协助发展商妄对多家智能席化系统设计单方案进行优予化选择，从少性能价格比补等多方面确烦定最优方案您，并对智能歪化设备的选斑型提出建议查。逮从环保的角恋度，提出专固业建议：捏根据顾问商辩在建筑给水系与排水方面缴的节能、环箩保等的成功木经验提供专穷业建议；匀对物业内商探场（商铺）令、餐饮、娱唐乐性场所的桐油烟、污水范及噪音的处昌理建议；县根据会所增庄设的项目及画物业配套设昼施，从节能顶和环保的角尊度，提出建辱议。止从物业管理宣角度提供专式业咨询、服踢务以降低成绸本提高效益兰：倘物业周边围拣栏、岗亭、笑垃圾中转站赖的位置、规赖格及标准等狸；袭公共部分装战修材料的选溪用；她在空调设备千安装前，对灰设备的适用机情况和选型泊提供咨询；签在空调设备员安装时，对甚空调设施的情安装提供咨栏询；你协助发展商字对多家电梯狠品牌进行优栋化选择，从刃性能价格比积等多方面确幕定最优方案链，最终帮助筐拟定电梯品勺牌、型号、妻规格；框在满足消防惠规范的前提昨下，提供最拆新的设备技遵术或施工方鸦法；协助发选展商选择性寨能稳定、质撑量可靠、售庸后服务良好赖的消防产品劈和分包商；餐根据管理商渡要求，提供宏我方在建筑仪给水与排水主方面的技术捐、设计、施佳工等的成功遥经验；队根据项目和奥各项工作的元程序提供测寻算实际需要遭配备的人员撤和费用的咨爹询；缸解答发展商型及管理商关库于物业管理服相关法规、份政策的咨询尿或提供相关土法规、政策与文本；沙（七）绍在施工过程嗽中，协助发姑展商监督各骄专业工程的欲进展情况，掠尽力提高工杀程施工质量宴，确保工程模按计划完工撕，同时可以忌降低日后物甜业设备管理矮难度。撑（八）夫衰指导发展攻商监督各专难业设备安装向和调试工作僚，确保工程狠质量。确（九）胀指导发展商勒组织各专业锤工程、设施茶设备的验收阿工作，对不剂合格处提出奉整改意见，夫由发展商责膝成有关施工砖单位进行整织改，然后进扣行复验，最蝇后协助收集室验收报告。偿（十）根舱据物业项目塑档次定位和毙当地政府物皱价主管部门讽有关物业管你理收费政策柱，指导发展纺商制订物业酸管理收费标垄准。熄（十一）从轻创优的角度幅，根据各级幻优秀物业管铜理小区的考躁核评比标准例，提出专业矩改进建议。孩（十二）配竖合发展商楼圾宇营销宣传伙、推广工作泼之需要，提请供中海物业欢企业简介、防主要业绩证咳书、在管物脾业图片及资爬质等级证书危等资料。轨二、地实操指导阶柴段表合作期限烛：共一年，映由本物业首淋期入伙之日锅前二个月起声计，又分为坡前期筹备叠、密集中入伙颈、冲装修搬迁誉和弹正常管理储四个时期。前期筹备期春指一期物业施入伙前，中注海协助管理走商从机构组寄建、人员培学训到为一期烧物业入伙做旱相应筹备的教工作时期。途（一）伏瞎在发展商需庆要对物业设李施设备系统图进行增加、老减少或改动石时，协助发降展商进行整盼改，并提供览切实可行的辜方案和解决党办法，确保利系统的稳定加。预协助管理眠商建立各专勾业管理模式皂、机构设置问、拟定人员啄虾协助管理商印制定管理人义员、操作层象人员定编方药案；猜协助管理商璃根据机构设谢置和岗位定列编制定出各循级各类岗位键责任制。倍（三）痒协助管理商景根据物业项摆目实际情况挂，测算物管醒成本，提出伤物业管理收需费标准，报雅当地政府物拍价部门审批诉。宝人工费用测议算；猪设备耗能费夹用测算；距设备维修保无养费用测算田；蔬清洁定额费赶用测算；隐园艺绿化项蜻目的定额费明用测算等。峰协助管理商配选聘各专业翼物管工作人掏员（管理层桥和操作层）首组建工作队涌伍：律提供人员配标置及相应素库质要求的具精体方案；悬协助对招聘垂人员进行笔恋试、面试、锡实操考核。翠提供员工入喘职及岗前培阳训参考计划馋，并协助做远好培训计划祖；驾协助拟制员景工在职培训蛛年度规划，惜并对规划实踩施进度、落紧实情况等进俱行跟踪检查温和指导；供协助对操作靠工进行操作删培训；挽协助对操作饰工进行常见有故障诊断及绝设备管理培侦训；农就管理商员彻工外培事宜拼提供咨询和没协助；撇提供物业管消理收费系统雨软件使用培景训。叠协助管理商腊培训各专业筝物管工作人吉员（管理层延和操作层）扩，协助对各咏专业技术工价人进行考核抹及资格等级移的评定，以印确保人员素私质。锅（六）殖协助制定入时伙交接验收脱标准及实施霞程序：杨按照ISO可9000国食际质量保证在体系文件协段助本物业管万理商制定验逃收标准。弊协助成立入额伙接管验收纽领导小组。缺指导召开各敲种入伙专题爬会议。品协助发展商叼制定海“袭三通探”颜及其它项目选入伙必备目吓标方案。绕协助接管验辱收小组及有炭关人员与发纲展商、施工淡单位三方面财共同组成联坏合交接小组渡，并制定交誓接验收计划谷。苗提供设备移剥交、接管验狡收的全套程苍序、问题缺渐陷和解决方挎案建议书样论本及其它资大料清单，协品助管理商与云发展商之间惧各类专业设董施设备的交传接与验收工松作（包括各宋专业工程的贫竣工资料的畏交接工作等级）。锹指导管理商垃对设备外观财出现的缺陷需进行整改，宽对维修保养瓜工作的程序还等级幸进行划分，晨对运行中的逗设备进行节区能改造以利灵于提高设备察管理质量。舌协助管理商鼓按ISO9块000体系标标准编制各名项管理制度鸣及建立相关爬资料、文件童：盼提供管理运东作所需的工趴作程序蓝本罢，并结合项脂目实际协助蕉管理商进行静修订、充实鹅和完善；窃协助建立各衡专业设施设卡备移交的有兽关手续、资缴料、文件和仪程序；便协助制定各里专业设施设勾备管理规章丑制度、设备援操作规程及笋维修保养标浇准、程序和宏措施；壮协助制定设架施设备运行爽记录监控的俩有关程序和勤文件；帅根据设计图周纸及操作手西册等协助制庄定相关操作傅指导书、安沃全规程、应裁急处理方案赶、维修保养旦方案等指导筐性文件；捕协助制定消俯防、给水和仿排水、水泵骗、机电设备鸟等项目管理镇方案；失协助管理商灶制订清洁保撑洁标准和程串序，编制清狡洁作业指导歉书；后协助制订绿堆化操作标准垒，拟制绿化童养护规范；尿提供员工手月册和人事管鲜理制度示范荡文本，指导乌并协助编制奉员工手册及撇人事工作相喘关制度；故提供质量管滚理相关的各泽种记录表格蜓、样本，并伸结合项目管南理目标和质坛量要求协助亲管理商进行饰修订和取舍位；微协助设置会形计帐薄，建陵立会计核算涨体系；裳协助建立健僚全财务管理躬制度。之协助管理商扣建立各专业付原始技术资夕料、维修保呜养记录等档盒案；并就物腾业管理档铅案资料的整巷理提供咨询藏和指导。欲（十一）为仓管理商提供苍日常物业管滤理所需设备昼、材料清单丹，协助编制尤对外分包的舱有关程序，杰协助评价和集选择各专业返分包方。侧（十二）指污导会计核算睬，帮助进行曲财务成本分赢析，提高经户济效益。誓（十三）协蝶助制定入伙久前工作计划滚：臣协助成立入肢伙领导小组泛。蚂协助制订入皆伙计划。阔指导制定收统楼、入伙必轿备文件资料活，如《业主旷公约》、《茎住/用户手托册》、《收脉楼须知》、师《收楼指南恢》、《装修沿申请登记表项》等。厘指导制定管威理费预算，膜管理成本核异算方案，根嗓据本物业所店在地政府物糟价部门的有涌关规定协助臭制定各项收爱费标准。跪协助制定入恒伙管理制度习。造协助发展商既完善入伙必乓备条件（例进如：通知发组展商与当地磨邮政部门联闪系落实伙、通邮时间且及报刊订阅永等）。恢协助制定开叨办费用清单咏、预算及采师购计划。秤指导制定入淹伙后各专业得服务分派方恩案。食制定入触伙期工作方蜡案：如成立尿入伙期工作股小组、场景岛布置、宣传祖、人事安排射、各种指引况标识等。集中入伙期邪指业主在发循展商书面通鸣知前来入伙寇的时限内集恋中到物业现洪场收楼、验倘楼、办理入卵伙手续的工赚作时期。叹本期时间短交，工作量大槐、环节多，菌需丰富的工湾作经验及工若作技巧。如暮何将有限人粒力资源合理缘分配到各个敏工作环节中寿去，使入伙套工作得以有画条不紊地进纱行，并给业翁主留下良好将的最初印象夕即成为集中旧入伙期工作恳的难点。因味为集中入伙仿期是业主第娇一次与物业尖管理机构打爷交道，第一仍印象的好坏刻，将决定物近业管理机构于日后长期物周管工作能否赞得到业主的刃配合而轻松恢、顺利地开瘦展。棍为此中海将依提供以下顾孙问服务，以歇保证入伙工坐作顺利进行发，为今后物心业管理的正晃常进行打下除良好的基础骄：苗指导成立入刺伙期各工作行组，制定各档个工作组责启任制度。努`1些耗竭叼制定入伙工烦作流程，紧耳急应变方案迟等。迫协助发展商祝有关部门在勾集中入伙期申间实行联合还办公，提供战一条龙服务躺。装修搬迁期枯指业主办妥烤入伙手续后航，为其物业掌进行二次装台修，直至搬浴迁入住的工互作时期。妈此时物业管钥理公司的工谷作难点有二绸：速面对大量不脊同的装修单围位和素质较戒低的装修工逝人，如何利毁用有效的管饭理手段和一汁定的管理力胜度去控制他苏们，保护公沃共设施设备膏，不侵害业随主公共利益俊，同时又监愁督装修质量且，避免遗留武安全隐患等疼。无业主入住有英先有后，怎关样兼顾先入绢住业主的正纳常生活和后膝入住业主的甩顺利装修，厅如何将两者王有效的隔离蠢开来，从而烟避免被有效番投诉，也是江一个棘手的跳问题。表为此，中海款将提供一整吸套根据长期咽实践经验总膛结出来的行且之有效的管芬理办法，有见效帮助解决舞以上问题，虾主要内容包毒括：泡指导建立严腊格的装修审途批程序，包蚊括对装修单蹦位资质、装害修图纸等的雾审批。咸指导建立装悼修单位进场纪管理工作流思程。丑指导建立各现业主/用户辫的装修档案恋。色指导建立装今修日常监督氧管理制度，躬包括巡查管辉理制度、装油修时限管理勤制度等。油指导建立装惰修现场验收甲制度。柔指导建立装女修单位退场朵管理工作流烟程。心指导建立各毛业主/用户店的入住管理射办法。日指导建立各咏业主/用户过搬迁管理办茎法。妥指导建立各贱业主/用户枕搬迁注意事种项。正常管理期姜指物业现场职大部分小业怠主的二次装抗修工作已基众本完成，小停区环境的维歉护、机电设谦备的保养等镜日常物管工删作均已规律芒开展的工作眯时期。恭此时中海主菠要提供的顾肝问服务内容迁有：热通过日常工居作中的实际具运作进一步框完善发展商裳下属物业公狐司之管理机涝构组建、人镜员培训及管寻理等行政方丢面事务。刺指导建立严事格的封闭化死安全管理制荡度，包括小蔽区出入登记脾制度、保安桶巡查制度、汗紧急情况处流理制度等。嫂指导建立一带整套具有可银操作性且指统标量化的清献洁、园艺绿锈化操作考评氏管理制度。帖指导建立财即务管理制度罪、财务人员棋岗位责任制帮，提供专业示财务收费系溜统软件并对怨该系统操作啦提供业务培击训、使用指枪导等工作。盼指导建立楼洽宇机电设备辛及电梯的维坐修保养管理娃制度，如电酷梯五级（周冠、半月、月椒、季、年）跟保养制度等温。胶按照ISO究9002国煮际质量保证阅体系标准建貌立物业管理筛规范及相应朋文件并将其更切实贯彻到旁日常管理工底作之中。亮指导建立特桐殊场所（如突会所等）物她业服务管理位方案。怠顾问团定期砌对项目进行陆考评，并就们各专业所涉透及的内容、凳范围进行全暮面检查，指悼出问题，分础析原因并提娘出整改意见碧，跟踪纠正烤落实情况：驶各项管理规初章制度、岗驱位、部门职躲责及其执行律情况；旅按ISO9肠002标准不对管理商的如各专业设备林管理体系运皱行状态、维务修、保养情调况进行检查索、诊断，发勺现不符合，悲及时提出整夸改缺陷和纠生正处理措施场报告给管理尝商，协助建肃立控制程序寨及方法，确佩保系统长期模正常运行；只检查设备的早完好率，对历各专业系统荡故障进行诊勇断，提供维棚修技术指导勒，以便及时套排除故障；印根据管理商旁运作过程的舟实际情况，灿对涉及各专尊业管理的文杯件进行修正戴补充，对系锯统出现的问毕题提出建议委和解决方案叔；协对会所设备兽设施的完善常与否提出整诸改建议：现倾场考察已装贵修配置完毕昂的会所，根权据会所的装谊修格局和功臂能设置，若趣发现器材配国置不够完善福，达不到营蝴业要求，及枯时向发展商哥提出建议，棵以便达到预冲期效果；斑根据合同要竟求，在物业化评优时，向招管理商提供饱物业管理各钟专业咨询指傍导：邻*各专业茄设施设备的恩维修保养的芒咨询、指导浙；丛*物业管裹理规章制度贺执行情况的会咨询、指导斩；匆*物业管酒理档案资料装、创优软件李资料整理的丈咨询、指导幕；广*在清洁抗工作中对顽怕固污渍处理先提供咨询和号指导；逢*提供园押艺绿化方面佛的咨询、指宰导。丢三、服务质禾量跟踪阶段编合作期限：雀实操指导乔阶段结束后斩的三个月。那服务质量跟产踪阶段是中辅海的顾问团间在驻场顾问禁撤出一段时穗间后，再次惯实地考察项将目，对项目爱物业管理机旨构进行全面纷的检查、考鱼评，检验其行管理水平是陈否稳定的同胜时提供相应票的咨询辅导铸工作。如果差有服务质量祖下滑的迹象喂，考察团将稼提出相应的顶整改意见，假并要求物业积管理机构限寄期完成整改董，以确保中忍海物业所提菌供顾问服务缘质量的持续清稳定。点顾问团每季厕度对项目现暖场进行考核疫评价，并就突各专业相关先内容在运作纠中存在的呆问题或不足严，给出书面闸整改意见及奥建议。妄解决遗留的编疑难问题，莫协助整理各瘦专业图纸及饼资料，保证粗设备的完好纠，确保交接坛工作顺利完但成，物业管仔理正常运行细。林根据管理商发的需要提供难物管工作各忽专业咨询服堪务。临第四部分模担顾问管理目演标室管理总体目截标觉在中国市场秀经济中崛起济的中海物业断，以其良好窗的经营业绩凶，众多的优穷秀人才，成棍熟的管理模膛式，有能力冠、有信心指探导管理商使应海滨新城和规两个项目达闹到市级优秀尘物业管理小芝区标准。腰管理定位：勇企业化、专歇业化、一体蝶化管理服务她的原则。通唤过顾问商的奥指导与建议土，促使管理匪商充分利用慌并完善海滨浆新城和两个脊项目的各种奔配套系统，鸭配置精干的越高素质管理提人才，全面考实现现代化龄物业管理。挥效益定位：净社会效益、帅经济效益、耽环境效益兼端顾的原则。既充分利用顾偿问商专业化微管理特长和打成本管理经秘验，通过有昏效控制管理痛成本，开展咸多渠道的有蛛偿服务，指剩导管理商合矛理地开源节德流。寄服务定位：纪以人为本，粒服务第一的刷原则。逢“沟让您和您的蔑子孙后代永渗远满意床”藏是顾问商不迫变的承诺，赛“宵为您提供安本全、清洁、猫优美、舒适迈、方便的生捎活和工作环缘境判”朵是顾问商永林恒的追求，档为此，顾问岸商将采取悉“授驻场顾问加圈顾问团思”堪的工作投入很和严格的质椅量控制手段赛，保证管理吓商的服务质雪量符合上述暑要求。泽各管理目标承伙诺央中海物业凭彻借长期物业诱管理软件输姨出的经验，咱在发展商提帐供必要的合诸作条件的基劣础上，顾问情商对拍海滨新城和反的敌物业管理质决量做出如下蕉郑重承诺：颈执行国家有存关法律及各迫级政府物业课管理主管部漫门规定的各山项标准。屠保质保量、很按时完成全暴部工作内容超。溪物业一经入睡伙即按照I嚷SO900肌0国际质量粪保证体系进传行管理，符缴合ISO9伶000国际旦质量保证体许系的标准要编求。怕在本物业提匹供政府要求侨的参评自然浓条件、双方幅严格履行政定府及本合同诵规定的有关天责任、义务物，同时政府访有关部门在晶当年度组织毫评优的情况铜下，自本物景业正式投入截使用一年左惭右达到市级培优秀物业管逆理小区相应兔标准。摆第五部分难蹲顾问服务设畜想整体设想决顾问商经过谦十多年的实洁践摸索，不兆断总结、不哗断发展，形统成了一套严略谨、先进的抖管理模式，订并转化成公箱司独特的管坊理优势。对颂于澡海滨新城和泳两个项目债，顾问商将闯把这些管理饱优势通过顾屋问输出的形受式，全部运酒用到实际工乐作之中，全描力以赴，指锤导和协助管冤理商塑造精过品，树立品那牌！锋在两个项目婆的物管工作娇中全面导入饰ISO90蛙00国际质购量保证体系脂。作为国内傍首家通过I剩SO900早0认证的物座业管理企业屯，将通过多蔑年的实际运吴作，结合市倡场开拓过程牲中的需要，陵顾问商率先犁对这种基本障的质量保证苍体系进行超桐越，并且将贞在实际顾问南管理过程中俱导入。茄全面推行一距站式酒店物示管特色服务确，寓管理于介全面、细致似的服务之中恼。由顾问商案指导管理商寄对海滨新城耕和提供全天格候、全方位专、全过程的凶一站式酒店磨物管特色服乞务，对建筑矩物、公共设商施、机电设滨备、绿化清言洁实行严格向的管理，对熟物业使用人呈提供热情周阵到的服务。趴管理商与物俭业使用人之牛间不再仅仅夹局限于管理黎者与被管理铲者的关系，宏而是充分体糊现服务提供援者与服务接逗受者的关系茧。而一站式酒疲店物管特色压服务厌顾问商一站励式酒店物管够特色服务的裕精神是：卖“播业主需要什灭么服务，我脚们提供什么待服务；业主潜这一分钟应霸享受的服务在，我们绝不吊让业主等到北下一分钟；轧业主花一分稍钱可享受的米服务，我们笋决不让业主承花两分钱选”合。为了使这盟种精神在海软滨新城和物圈业管理工作昆中得以不折迁不扣的贯彻师，顾问商根叛据多年的行温业管理经验缠，卸将指导和协治助管理商为崭海滨新城和镰的物业使用颠人提供全面建、细致的服欠务，服务项恢目众多。在炕履行这些服池务的过程中艳，还可浅本着善不拘形式着的原则根据末业主的需要润随时增设服慈务项目。以丘下是我司目砍前在管物业摄已提供服务捞的类别，顾撞问商可指导件管理商在浇海滨新城和遣的日常管理汉中结合实际悔需要向物业董使用人提供金：淡无偿服务御如：代购飞筹机票代发邮件柳代订报刊、梁杂志刃代办有线电害视代办撑代办煤气开漫户尿老年人特别剪服务等；绳有偿服务（厉价格由管理丽商根据物业暴实际情况和昏顾问商建议虏而定）态如：歼洗脸盆、洗旺菜盆漏水处厦理屡马桶渗、漏粮水处理怖疏通马桶或耻地漏炉疏通上下水姿主管带疏通下水支让管筐修理、更换迅开关、插座出修理、更换避照明灯具、怨灯管、灯泡间更换电表、兽水表乓因家中电源桑短路造成无恳电检查换线安装坐厕紫安装分体空美调浅拆空调、热过水器、抽油列烟机清洗排风扇益代送洗衣物湖等退人员配置原耻则戒服务第一的拼原则羡。管理机构胳的设置和各叼类员工的配郑备，均以提震高海滨新城拒和物业管理床的整体水平乖为前提。在逼充分满足把膊这两个项目寇管理成为精钢品社区这一嘉目标要求的乱基础上，定漂机构立废，枝择人员取舍时，从组织上仁和人力上确丽保能够高标腿准、高档次拜、高品位地钩为物业使用娇人提供全天灯候、全方位工的优质服务看。今精干高效的畏原则质。着眼于组烧织科学化和锡手段现代化岔，通过减少抛内部磨擦系雨数，提高员始工基本素质助，增加管理叙科技含量，抛来严格控制秋管理机构和云员工队伍的每膨胀，既保个证服务的高挪质量，又实借现运行的低携成本，使两嫩个项目的物堪业管理具有渔可持续发展垮的长久后劲堪。尿员工队伍的况培训堆顾问商将协仍助管理商建悦立一套完整锻而高效的人包员配置并对晃这些人员按浑照如下原则析进行培训。晓培训总体思省路肥培训范围全结员性。班海滨新城和绕物业管理水泥平的提高，添仰仗全体从颠业人员的共患同努力。因啄此，要把全孔体员工都列暗入培训范围维，防止剧“清水桶效应升”启（即水桶的育容量由水桶瓣上最短的木捕板所决定）俩。部培训内容系中统性。搞好洋物业管理需带要专业知识贩和技能，同英时也离不开碧其他相关的隙知识和能力叶。安排培训疮内容应当着剖眼于提高员钟工的综合素聋质，不能单躺打一。明培训组织层翁次性。由于装员工的现实脆基础不同，坚所以他们的炊接受能力、间求知取向也